鑫潤(rùn)地產(chǎn)·項(xiàng)目定位報(bào)告脈點(diǎn)策劃2011.7宏觀市場(chǎng)分析大連城市發(fā)展規(guī)劃普蘭店灣新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃市場(chǎng)環(huán)境分析周邊市場(chǎng)分析競(jìng)品項(xiàng)目分析項(xiàng)目客群分析產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目自身分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃二期戶型配比建議商業(yè)公建建議景觀綠化建議宏觀市場(chǎng)分析——大連城市發(fā)展規(guī)劃遼寧五點(diǎn)一線規(guī)劃改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)沿海地區(qū)由南向北，已經(jīng)形成廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角的深圳特區(qū)、長(zhǎng)三角的上海浦東新區(qū)、京津冀地區(qū)的天津?yàn)I海新區(qū)四大開(kāi)放戰(zhàn)略高地。遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶是東北地區(qū)開(kāi)放條件最好、開(kāi)放度最高的區(qū)域，也是唯一的沿海地區(qū)。為了進(jìn)一步貫徹實(shí)施東北振興戰(zhàn)略，遼寧省委、省政府在2005年提出“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略構(gòu)想。大連V型經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃大連全域城市化戰(zhàn)略是順應(yīng)國(guó)家遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略的地方性發(fā)展規(guī)劃，在大連市域范圍內(nèi)沿黃、渤海岸線構(gòu)筑“V”型組團(tuán)式布局。渤海區(qū)域城市組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展石化、造船、軸承、重大裝備制造、濱海旅游等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)的新增長(zhǎng)極和渤海灣畔新興城市。黃海區(qū)域城市組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展新材料、家具制造、食品生產(chǎn)、服裝加工、海洋水產(chǎn)和旅游度假等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國(guó)家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)際旅游勝地和區(qū)域重要節(jié)點(diǎn)城市。新市區(qū)組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、物流業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)航運(yùn)服務(wù)資源聚集區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)、臨海臨港裝備制造業(yè)基地和宜居新市區(qū)。主城區(qū)組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造企業(yè)總部密集的國(guó)際商務(wù)區(qū)、軟件和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)和科教先進(jìn)、文化繁榮、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)宜居城區(qū)。房地產(chǎn)調(diào)控政策重拳出擊——連版限購(gòu)令限購(gòu)令以限量，限外為主線；限購(gòu)范圍為70年產(chǎn)權(quán)商品房；主要抑制投機(jī)，投資購(gòu)房，對(duì)于本地戶口剛需及二次置業(yè)無(wú)限制，外地戶口則需提供繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明方可購(gòu)買(mǎi)一套；認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為以家庭為單位，成年子女可算做獨(dú)立購(gòu)房主體；限制了名下多套房產(chǎn)改善性客戶置業(yè)及以資產(chǎn)保值為目的客戶置業(yè)需求誤傷了在連工作卻無(wú)法提供納稅證明或保險(xiǎn)繳納證明“新大連人”；催生了購(gòu)房資格證明。限購(gòu)令的出臺(tái)，限制了有購(gòu)房能力但不符合購(gòu)房條件的人群購(gòu)買(mǎi)，提高首套及二套的首付比例誤傷部分改善性需求客群，投資客群受到嚴(yán)重排擠，無(wú)形中使大量投資客群的投資目標(biāo)轉(zhuǎn)移到二三級(jí)城市。宏觀市場(chǎng)分析——普蘭店灣新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃普灣新區(qū)，大連未來(lái)發(fā)展的新引擎作為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的核心龍頭，大連市在建設(shè)“三個(gè)中心和一個(gè)聚集區(qū)”過(guò)程中曾受到發(fā)展空間制約。為此，大連及時(shí)提出加速推進(jìn)全域城市化進(jìn)程這一重大決策，并于2010年4月9日啟動(dòng)了新市區(qū)管理體制改革，將金州新區(qū)、保稅區(qū)和普蘭店灣新區(qū)確定為大連新市區(qū)。這一舉措奠定了普灣新區(qū)的核心地位，“普灣時(shí)代”已經(jīng)到來(lái)。普灣新區(qū)土地總面積1045.6平方公里，海岸線長(zhǎng)80公里，總?cè)丝诩s40.2萬(wàn)，由普蘭店市的豐榮、太平、鐵西三個(gè)街道，金州區(qū)的石河、三十里堡兩個(gè)街道，瓦房店市的炮臺(tái)、復(fù)州灣兩個(gè)鎮(zhèn)以及大連普蘭店經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連三十里堡臨港工業(yè)園區(qū)、大連松木島化工園區(qū)等區(qū)域組成。地理位置與韓國(guó)、日本隔海相望，南接大連，北通沈陽(yáng)，東西連渤、黃二海。陸、海、空交通異常發(fā)達(dá)，氣候宜人。優(yōu)越的區(qū)位，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件。普蘭店灣新區(qū)交通概況——交通路網(wǎng)四縱五橫大連市普灣新區(qū)至丹東210公里至沈陽(yáng)300公里至大連45公里◆普灣新區(qū)是遼寧沿海距高速、高鐵僅有的零距離區(qū)域；◆長(zhǎng)大鐵路、大莊鐵路穿境而過(guò)，瀋大高速、丹大高速、濱海大道高等級(jí)公路交匯貫通，「四縱五橫」的道路骨架構(gòu)成了發(fā)達(dá)的交通體系，正在建設(shè)中的哈大高鐵、長(zhǎng)皮高速、大丹城際鐵路和大連快軌三號(hào)線直通普灣新區(qū)；◆普灣新區(qū)距大連市中心45公里，距大連周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)40公里，距即將建設(shè)的大連新機(jī)場(chǎng)18公里，距大連港40公里，距大窯灣港29公里，從沈海高速公路大連后鹽到三十里堡出口只有20分鐘車(chē)程；◆建設(shè)普灣新區(qū)至大連市內(nèi)的封閉快速路，用時(shí)需40分鐘，成功打造以大連市內(nèi)為中心的“一小時(shí)交通”輻射圈。普蘭店灣新區(qū)打造輕軌、鐵路、公路三位一體的網(wǎng)線體系，以交通帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。普蘭店灣新區(qū)進(jìn)入大大連的空間布局調(diào)整，最終的一個(gè)目的是為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，從而在遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶以及東北振興過(guò)程中起到一個(gè)率先垂范的作用；普蘭店灣新區(qū)作為大連市政府大力發(fā)展的新市區(qū)，未來(lái)將建成集金融商貿(mào)、行政辦公、文體會(huì)展、旅游休閑、居住等功能為一體的綜合性新區(qū)；區(qū)域發(fā)展，保證普蘭店灣新區(qū)的經(jīng)濟(jì)始終保持著較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，固定資產(chǎn)投資增幅明顯，其城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了快速穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期；良好的市場(chǎng)大環(huán)境下，有助于普蘭店灣新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，并有廣闊的發(fā)展空間。市場(chǎng)環(huán)境分析——周邊市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)普蘭店房地產(chǎn)重點(diǎn)向西移，普灣新區(qū)成為萬(wàn)科、實(shí)德、億達(dá)等品牌開(kāi)發(fā)商主要搶占的陣地；新版“限購(gòu)令”的出臺(tái)，普灣區(qū)域不受限購(gòu)影響，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)大量的投資客群涌向普灣；本地的落戶門(mén)檻較大連市內(nèi)降低很多，會(huì)吸引大量的外地客群來(lái)此落戶。★本案區(qū)域居住用地成交面積（平方米）規(guī)劃建筑面積（平方米）復(fù)州灣鎮(zhèn)441650013249500炮臺(tái)鎮(zhèn)2141359956.40三十里堡街道1370336861.07豐榮街道1815925193太平街道57230247767經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（南山街道）14679222412503合計(jì)599492716031780.472010年普灣居住用地成交主要集中在復(fù)州灣，占比73.67%，老城區(qū)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)占比25.74%，而在開(kāi)發(fā)的土地多集中在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（南山街道）。普蘭店灣新區(qū)居住用地成交情況分析2011年，新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目多數(shù)集中在普灣新區(qū)，而老城區(qū)的在售項(xiàng)目甚少，由此可以看出，老城區(qū)的土地供給量不斷減少，住宅用地有限。圣安雅居·現(xiàn)代城億誠(chéng)·御景灣蓮城人家2期中央華府嵩森·平安里楓丹麗舍世紀(jì)·嘉年華御翠園祥和居頤安居2011年在售項(xiàng)目清盤(pán)項(xiàng)目鼎盛佳苑海灣新城萬(wàn)科海港城普蘭店灣新區(qū)項(xiàng)目分布普蘭店灣新區(qū)價(jià)格走勢(shì)2009年至2011年，普蘭店市項(xiàng)目均價(jià)從每平3500元左右增長(zhǎng)到每平5500元左右，普灣新區(qū)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平6000元左右。老城區(qū)板塊生活配套較成熟，新城區(qū)升值潛力巨大，隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)化調(diào)整加速、交通規(guī)劃完善以及城市環(huán)境的改善，未來(lái)普蘭店客群結(jié)構(gòu)將更為豐富，對(duì)外來(lái)客戶吸引日益增強(qiáng)；2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)存量及潛在供應(yīng)的新項(xiàng)目將大量釋放，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；區(qū)域均價(jià)仍有優(yōu)勢(shì)，上漲空間較大；隨著普灣新區(qū)的建立，客戶購(gòu)房需求幅度上升，國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)相繼進(jìn)入普蘭店市場(chǎng)，增加了區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力，新項(xiàng)目品質(zhì)大幅提升，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，整體均價(jià)大幅上揚(yáng)。市場(chǎng)環(huán)境分析——競(jìng)品項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱萬(wàn)科海港城地理位置普灣新區(qū)濱海路長(zhǎng)店堡段開(kāi)發(fā)商大連金域海灣開(kāi)發(fā)有限公司占地/建面75萬(wàn)平/125萬(wàn)平建筑類(lèi)別多層、小高層、高層總戶數(shù)12000戶面積區(qū)間76-96平均價(jià)7000元/㎡(不含裝修)海港城的客群來(lái)源主要以大連區(qū)域?yàn)橹?，受到品牌?hào)召力的影響，多為投資客，本地客戶和周邊地緣性客戶僅占到30%。項(xiàng)目名稱億誠(chéng)·御景灣地理位置普灣新區(qū)海灣社區(qū)開(kāi)發(fā)商大連億誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)完有限公司占地/建面32.6萬(wàn)平/60萬(wàn)平建筑類(lèi)別多層、小高層、高層總戶數(shù)6200戶面積區(qū)間71-129平均價(jià)6200元/㎡御景灣地處新老城區(qū)交界處，客群來(lái)源主要為當(dāng)?shù)卦∶窈椭苓叺鼐壭钥蛻魹橹?，多為改善型自住，外地客群?5%，多為投資客。項(xiàng)目名稱海灣新城地理位置普灣新區(qū)海皮路新質(zhì)量監(jiān)督局附近開(kāi)發(fā)商大連常葦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地/建面7萬(wàn)平/12萬(wàn)平（一期）建筑類(lèi)別多層、小高層、高層總戶數(shù)978戶（一期）面積區(qū)間61-149平均價(jià)5500元/㎡海灣新城的客群來(lái)源主要為外地客戶，其中包括大連來(lái)該區(qū)域投資的客戶，占57%。項(xiàng)目名稱鼎盛佳苑·琥珀城地理位置普蘭店市大坨山以南，海皮路以北開(kāi)發(fā)商大連世紀(jì)鼎盛有限公司占地/建面28萬(wàn)平/34萬(wàn)平建筑類(lèi)別多層、小高層總戶數(shù)1200戶面積區(qū)間53-148平均價(jià)5500元/㎡鼎盛佳苑的客群來(lái)源分布相對(duì)平均，普蘭店當(dāng)?shù)乜蛻艉椭苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民占到49%，外地投資客占到51%。項(xiàng)目名稱中央華府地理位置普蘭店市世紀(jì)路中段開(kāi)發(fā)商大連億宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地/建面1萬(wàn)平/3萬(wàn)平建筑類(lèi)別小高層總戶數(shù)390戶面積區(qū)間61-122平均價(jià)6000元/㎡中央華府由于地處普蘭店市中心，生活配套完善，受到本地客群的青睞，占到73%，其中除自住也不乏投資的客戶。項(xiàng)目名稱圣安雅居·現(xiàn)代城地理位置普蘭店市臺(tái)山公園斜對(duì)面開(kāi)發(fā)商大連鑫潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地/建面29萬(wàn)平/50萬(wàn)平（一期6萬(wàn)平）建筑類(lèi)別多層、小高層、高層總戶數(shù)一期533戶面積區(qū)間一期46-144平均價(jià)5300元/㎡圣安雅居·現(xiàn)代城一期銷(xiāo)售的客戶來(lái)源以本地客戶為主，比例高達(dá)80%，主要包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)村屯的原住民和普蘭店城區(qū)的改善型客戶，其中有部分客戶的購(gòu)房目的是做婚房使用，剩余20%的客戶主要來(lái)源于大連市和外地。普蘭店灣新區(qū)在售項(xiàng)目戶型配比萬(wàn)科海港城億誠(chéng)御景灣海灣新城鼎盛佳苑中央華府圣安雅居一居———12%25%10%兩居40%72%79%79%60%66%小三居60%————20%三居—28%21%9%15%4%所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)平）容積率建筑形式面積區(qū)間（平）戶型暢銷(xiāo)戶型（平）開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格（元/平）銷(xiāo)售率普灣新區(qū)萬(wàn)科海港城1251.65多層小高層高層76-96一居-兩居79-912011.5.21700010%（整體）億誠(chéng)·御景灣601.69多層小高層高層71-129一居-三居70-802011.6.3（二期）620085%海灣新城一期121.5多層小高層高層61-149兩居-三居70-802011.6.12570090%鼎盛佳苑300.9多層小高層53-148一居-三居70-802010.5.235500一期售罄，二期40%老城區(qū)中央華府33.0小高層61-122兩居-三居70-802010.10.23600070%圣安雅居一期61.6小高層47-140一居-三居47-752010.10.16530070%普蘭店灣新區(qū)在售項(xiàng)目成交統(tǒng)計(jì)結(jié)論：從個(gè)案分析可以看出，普蘭店在售的項(xiàng)目多集中在普灣新區(qū)西側(cè)；除中央華府，其他項(xiàng)目總體量較大，建筑面積均達(dá)到30萬(wàn)平以上；項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均取得良好的銷(xiāo)售成果，尤其在今年新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目海港城、御景灣、海灣新城，均在1周內(nèi)完成新開(kāi)房源銷(xiāo)售量的80%以上；在售項(xiàng)目主力銷(xiāo)售戶型均集中在60-90平米兩居室，還有少量90-140平米三室；客戶認(rèn)可度較高的熱銷(xiāo)戶型以兩室產(chǎn)品為主；新區(qū)的在售項(xiàng)目多以外地客群為居多，老城區(qū)憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的配套吸引更多的本地及周邊地緣性客群。市場(chǎng)環(huán)境分析——項(xiàng)目客群分析客群來(lái)源分析本地客群——普市當(dāng)?shù)鼐用癯蔀轫?xiàng)目的主力購(gòu)買(mǎi)客群，他們多以改善性居住為購(gòu)房目的，追求舒適性，住房產(chǎn)品需要更新?lián)Q代；周邊地緣性客群——周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的原住民同樣為改善性購(gòu)房，注重生活的便捷性；外地客群——包括大連在內(nèi)的外地客群多為投資性購(gòu)房，他們注重價(jià)值回報(bào)率，此外還有少數(shù)養(yǎng)老、度假為目的的置業(yè)，但本項(xiàng)目目前的營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道有限，而且多集中在本區(qū)域內(nèi)，導(dǎo)致本項(xiàng)目的外地客群缺失。經(jīng)過(guò)實(shí)際的走訪調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)——周邊地緣型客群對(duì)項(xiàng)目目前的價(jià)格表示可以接受，對(duì)產(chǎn)品本身沒(méi)有抗性，但對(duì)普灣區(qū)域項(xiàng)目認(rèn)知度很低，對(duì)本項(xiàng)目存在的最大抗性是周邊生活配套比較匱乏；周邊廠礦員工大部分來(lái)自老城區(qū)和周邊的村鎮(zhèn)，因此受傳統(tǒng)觀念影響，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域存在一定抗性，加之項(xiàng)目周邊生活配套匱乏，從而影響客戶購(gòu)買(mǎi)；周邊村鎮(zhèn)的原住民對(duì)普灣新區(qū)域缺乏認(rèn)知，從而影響到對(duì)其區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的認(rèn)知度很低；本項(xiàng)目較普灣新區(qū)的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于，距離本地客群現(xiàn)居住地和工作地點(diǎn)較近，并且價(jià)格相對(duì)合理，客戶認(rèn)可度較高，但最大抗性還是在于周邊生活配套嚴(yán)重匱乏。影響購(gòu)買(mǎi)購(gòu)房的主要因素項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套是否完善交通是否便捷產(chǎn)品、戶型價(jià)格陳舊思想，非城市中心生活配套嚴(yán)重缺乏項(xiàng)目一期購(gòu)買(mǎi)抗性客群需求分析自住型客群成為主力市場(chǎng)，符合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向——隨著普灣城市化進(jìn)程加快，交通、產(chǎn)業(yè)、配套的完善和帶動(dòng)，自住型客戶成為主流；投資型潛在客群，區(qū)域內(nèi)共享——大規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有利于營(yíng)造良好的社區(qū)氛圍和人氣，避免入住率低的問(wèn)題，因此將吸引投資型客戶的目光，從而成為本項(xiàng)目的潛在客群；目前，大連受到“限購(gòu)令”等政策的影響，將大量投資客群吸引到周邊二三線城市；相對(duì)于大連居高不下的房?jī)r(jià)，普蘭店灣新區(qū)的價(jià)格更具優(yōu)勢(shì)；養(yǎng)老、度假型客群，悄然出現(xiàn)——城市人口老齡化問(wèn)題日益突出，以養(yǎng)老、度假為置業(yè)目的的客群悄然增多，他們更加注重配套與周邊生態(tài)環(huán)境；根據(jù)自身居住和生活特點(diǎn)，本地客群、地緣型客群、外地客群對(duì)于置業(yè)關(guān)注點(diǎn)的關(guān)注程度存在一定差異。38本地客群置業(yè)特征置業(yè)迫切度高，多為改善性自住購(gòu)房需求，處于密切關(guān)注合適項(xiàng)目狀態(tài)；除價(jià)格、地段、配套因素外，對(duì)于產(chǎn)品舒適度和功能性的關(guān)注度更高；對(duì)總價(jià)有一定承受能力和彈性空間；地緣性客群置業(yè)特征置業(yè)迫切度較高，多屬于改善性居住購(gòu)房；對(duì)總價(jià)和地段的敏感度極高，注重生活的便捷性，而對(duì)于產(chǎn)品舒適度要求一般；置業(yè)傾向買(mǎi)低密度產(chǎn)品；外地客群置業(yè)特征以投資為目的購(gòu)房，注重投資回報(bào)：未來(lái)的增值、區(qū)域價(jià)值，出手難易程度，購(gòu)房從終端自住客戶居住需求角度來(lái)判斷投資價(jià)值，跟風(fēng)熱銷(xiāo)樓盤(pán)；養(yǎng)老、度假客群，置業(yè)迫切度較低，關(guān)注產(chǎn)品的附加值：配套、環(huán)境等因素。目標(biāo)客群分析產(chǎn)品規(guī)劃建議——項(xiàng)目自身分析宗地情況分析地塊位于普蘭店灣新區(qū)的東北部，南面向陽(yáng)坡地，三面山巒懷抱，南側(cè)臺(tái)山公園，東北部與小東山相連，地處上鞍子河中上游；南起海皮路，西至202國(guó)道，臨近城市主干道世紀(jì)路東段，具有良好的昭示性與進(jìn)入性；臨近老城區(qū)，但周邊生活配套嚴(yán)重缺乏；規(guī)劃占地面積29萬(wàn)平方米，總建筑面積50萬(wàn)平方米，總體量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，客戶需求量相應(yīng)增大。項(xiàng)目SWOT分析Strength優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目本身體量較大，產(chǎn)品種類(lèi)多樣，有利于塑造品質(zhì)打響品牌；項(xiàng)目臨近海皮路，交通便利，拉近了與市中心的距離；項(xiàng)目臨近臺(tái)山公園，鞍子河貫穿整個(gè)項(xiàng)目，自然環(huán)境良好；Weakness劣勢(shì)分析項(xiàng)目地理位置非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，周邊配套陳舊；項(xiàng)目西側(cè)有鐵路，會(huì)給客戶帶來(lái)抗性；鞍子河尚需治理，否則會(huì)成為購(gòu)房的抗性；Opportunity機(jī)會(huì)分析未來(lái)區(qū)域規(guī)劃和政策扶持將帶來(lái)有利發(fā)展；項(xiàng)目用地和規(guī)劃得到當(dāng)?shù)卣С?；大量品牌開(kāi)放商的進(jìn)駐，帶動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；項(xiàng)目位于老城區(qū)邊緣，擁有大量地緣性客群；Threat威脅分析區(qū)域整體發(fā)展尚屬于起步階段，很多規(guī)劃和政策有待完善；大區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；房地產(chǎn)政策的不確定性；突出的自然生態(tài)資源臺(tái)山公園小東山山體鞍子河大面積的森林、綠地覆蓋率水景資源得天獨(dú)厚（治理后）依托山體，項(xiàng)目獨(dú)享產(chǎn)品規(guī)劃建議——產(chǎn)品定位隨著區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)的日趨完善、大型知名企業(yè)的相繼進(jìn)駐，使之區(qū)域內(nèi)常住人口大幅增加；普灣新區(qū)“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”明顯，因此項(xiàng)目定位必須基于未來(lái)區(qū)域發(fā)展研判，在政府作用、經(jīng)濟(jì)杠桿、城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大勢(shì)下，發(fā)展前景令人看好，區(qū)域發(fā)展?jié)摿⒊蔀轫?xiàng)目中高端定位的“大環(huán)境”支撐。前提——基于區(qū)域發(fā)展的大思維新城區(qū)的中高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，陷入同檔次水平的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目地處老城區(qū)中心邊緣地帶，居住形態(tài)、人口素質(zhì)、配套等方面存在明顯不足，但隨著城市中心的不斷外延，客戶逐漸認(rèn)可該地段，而要完全消除客戶的購(gòu)買(mǎi)抗性，必須強(qiáng)化“產(chǎn)品力”，突出“附加值”，高品質(zhì)、高性價(jià)比將成為項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)的主要方向。前提——基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)前提——基于自然資源優(yōu)勢(shì)最優(yōu)化本項(xiàng)目坐北朝南，三面山巒懷抱，北側(cè)依托小東山，與普蘭店灣新區(qū)最大的臺(tái)山公園不足百米之遙，南側(cè)緊鄰鞍子河中上游，自然資源優(yōu)越，項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)應(yīng)最大化挖掘臺(tái)山公園、小東山體坡地、鞍子河等資源的充分利用，實(shí)現(xiàn)追求舒適、回歸自然與升值潛力的目標(biāo)。前提——基于目標(biāo)客群的購(gòu)買(mǎi)需求了解本項(xiàng)目不同客群的購(gòu)買(mǎi)需求，結(jié)合自身居住和生活特點(diǎn)，本地客群、地緣型客群、外地客群對(duì)于置業(yè)關(guān)注點(diǎn)有所差別，通過(guò)項(xiàng)目整體定位方向的把握，保證最大限度兼顧不同類(lèi)型客群的購(gòu)買(mǎi)需求。實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)與高性價(jià)比的主題大社區(qū)區(qū)域規(guī)劃，發(fā)展利好50萬(wàn)平米，超大體量自然資源，豐富利用四期開(kāi)發(fā)，周期較長(zhǎng)自住、投資客群兼得高品質(zhì)·高性價(jià)比·主題社區(qū)資源優(yōu)化、差異化產(chǎn)品力提升客戶心理訴求品牌價(jià)值開(kāi)發(fā)公園地產(chǎn)營(yíng)造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來(lái)的項(xiàng)目;出則繁華，入則自然，是每一個(gè)都市人的居住夢(mèng)想，公園地產(chǎn)正是載著這樣的居住夢(mèng)想應(yīng)運(yùn)而生的;納公園景觀為私人珍藏，當(dāng)如火如荼的地產(chǎn)發(fā)展遇見(jiàn)真山真水的大公園，便催生出地產(chǎn)界最璀璨的結(jié)晶;公園地產(chǎn)特：土地和公園的稀缺決定了公園地產(chǎn)具有絕對(duì)的稀缺性.于是，我們聯(lián)想到……項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)界定圣安雅居即將交房，通過(guò)前期開(kāi)發(fā)，使得開(kāi)發(fā)商在區(qū)域內(nèi)擁有一定知名度，將有利于項(xiàng)目后期產(chǎn)品相繼開(kāi)發(fā)?？紤]區(qū)域（普灣新區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，品牌開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，迫使項(xiàng)目升級(jí)迫在眉睫。在充分研究區(qū)域產(chǎn)品供給的情況下，建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以東北側(cè)小東山山體及南側(cè)臺(tái)山公園為核心，打造區(qū)域第一個(gè)公園地產(chǎn)。提升項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的影響力和號(hào)召力，創(chuàng)造品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。產(chǎn)品規(guī)劃建議——產(chǎn)品規(guī)劃（設(shè)計(jì)方向）項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃，包括規(guī)劃建筑、園林景觀、物業(yè)類(lèi)型、戶型配比，必須結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序、定位、客群、地塊指標(biāo)及條件，綜合分析得出結(jié)論。項(xiàng)目基本指標(biāo)及現(xiàn)狀條件總體指標(biāo)：項(xiàng)目總占地約26.6067萬(wàn)平，建筑面積50萬(wàn)平，容積率約1.6

現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目圣安雅居即將交房；其他地塊之后指標(biāo)均可以顛覆。建筑形式：圣安雅居風(fēng)格確定；其他地塊之后產(chǎn)品風(fēng)格傾向法式風(fēng)格。區(qū)域項(xiàng)目建筑風(fēng)格發(fā)展早期的普通多層2009年的洋房西班牙風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格隨著區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格也發(fā)生了很大變化，那么針對(duì)本項(xiàng)目，我們?cè)撨x擇什么樣的建筑風(fēng)格？現(xiàn)階段，本項(xiàng)目的目標(biāo)客群對(duì)建筑風(fēng)格關(guān)注不敏感，因此，短時(shí)間內(nèi)建筑風(fēng)格不會(huì)成為直接影響客群購(gòu)買(mǎi)的主要因素。那么，我們建議——選擇感官奢華的建筑風(fēng)格，有利于提升項(xiàng)目的檔次！

億達(dá)開(kāi)發(fā)的普羅旺斯項(xiàng)目與本案相近，同樣是依山傍水，自然資源豐富，法式的建筑風(fēng)格可以充分體現(xiàn)出項(xiàng)目的尊貴感，并且得到市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。普蘭店灣新區(qū)5年內(nèi)，隨著億達(dá)等品牌開(kāi)發(fā)商的相繼入駐（億達(dá)現(xiàn)階段主流的建筑風(fēng)格以法式為主），法式建筑風(fēng)格會(huì)作為區(qū)域內(nèi)的一個(gè)典范而被模仿，相信在我們項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，這種法式建筑風(fēng)格同樣會(huì)被其他項(xiàng)目所延續(xù)?！?年內(nèi)，法式建筑或?qū)⒊蔀閰^(qū)域品質(zhì)樓盤(pán)主要采用建筑形式。專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)打造專(zhuān)業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)服務(wù)，良好的精神面貌；高端物業(yè)服務(wù)既有助于提升項(xiàng)目的高端性，同時(shí)給予客戶尊貴感、身份感；物業(yè)團(tuán)隊(duì)人性化的服務(wù)配合銷(xiāo)售，有效增加客戶對(duì)項(xiàng)目的信心和歸屬感。依據(jù)市場(chǎng)（客戶）需求、地塊規(guī)劃指標(biāo)、利潤(rùn)最大化等因素的綜合考慮，我們給出項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)方向建議——產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)間(㎡)位置備注小高層60-90A、B、D需考慮贈(zèng)送面積多層100-120A、B、C需考慮下躍贈(zèng)送面積電梯洋房120-140C可考慮疊拼別墅高層80-90D需考慮贈(zèng)送面積獨(dú)立公建1700-2000A

4棟獨(dú)立公建臨街內(nèi)公建100-200A、D層高4.8米，一層底商臨街外公建——D定向招商（大中型商業(yè)）合計(jì)

產(chǎn)品規(guī)劃ABCD二期規(guī)劃作為一期的升級(jí)產(chǎn)品，未來(lái)價(jià)格將不低于一期售價(jià)建議通過(guò)控制住宅戶型的建筑面積來(lái)降低總房款項(xiàng)目地處老城區(qū)邊緣，現(xiàn)有配套嚴(yán)重缺乏建議減少過(guò)渡性的一室產(chǎn)品數(shù)量項(xiàng)目存在回遷戶安置問(wèn)題，項(xiàng)目西側(cè)有鐵路線影響建議規(guī)劃模式為小高層為主，多層為輔，回遷首選在A區(qū)西側(cè)考慮項(xiàng)目整體1.6的容積率A區(qū)規(guī)劃可適當(dāng)增加容積率，為后續(xù)優(yōu)勢(shì)地塊打造低密度高端產(chǎn)品做鋪墊兩室產(chǎn)品是整個(gè)區(qū)域的熱銷(xiāo)戶型建議兩室產(chǎn)品作為A區(qū)主力戶型，同時(shí)建筑面積控制在80㎡左右區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且本案目前品牌欠缺，項(xiàng)目沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要迎合大眾客群，并建議戶型采用贈(zèng)送面積的設(shè)計(jì)思路A區(qū)住宅產(chǎn)品戶型定位A回遷區(qū)獨(dú)立公建一層底商標(biāo)準(zhǔn)兩室戶型為主，面積區(qū)間在60-80㎡；少量過(guò)渡性一室戶型和舒適性三室為輔，面積分別為50㎡和90-120㎡；B區(qū)臨近東北側(cè)小東山山體考慮項(xiàng)目整體外觀規(guī)劃，及地塊周邊環(huán)境B區(qū)位于項(xiàng)目北側(cè)，緊鄰山體，具有良好的私密性項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，為保證項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)力建議打造低密度中高端產(chǎn)品建議B區(qū)西側(cè)仍以小高層為主，逐漸向東，產(chǎn)品不斷降低高度產(chǎn)品則由小高層過(guò)度到多層建議不再規(guī)劃過(guò)渡性的一室產(chǎn)品建議戶型采用贈(zèng)送面積的設(shè)計(jì)思路B區(qū)住宅產(chǎn)品戶型定位B小高層小高層以舒適性大兩室戶型為主，面積區(qū)間在80-100㎡之間；多層以小三室、舒適性大三室為主，面積區(qū)間在100-120㎡之間；C區(qū)住宅產(chǎn)品戶型定位C別墅花園洋房以舒適性大三室為主，面積區(qū)間在120-140㎡之間；別墅產(chǎn)品建議面積在200㎡左右；C區(qū)位于項(xiàng)目東北側(cè)，緊鄰山體，具有良好的私密性考慮項(xiàng)目整體外觀規(guī)劃，及地塊周邊環(huán)境項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，為保證項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)力鑒于C區(qū)為低密度高端產(chǎn)品該階段，項(xiàng)目品牌已經(jīng)形成，需要保證產(chǎn)品價(jià)值最優(yōu)化建議打造低密度純高端產(chǎn)品建議C區(qū)以花園洋房為主，逐漸向北，產(chǎn)品增加少量疊拼和聯(lián)排別墅建議不再規(guī)劃過(guò)渡性的一室產(chǎn)品建議戶型采用贈(zèng)送面積的設(shè)計(jì)思路增加園林景觀、水景的數(shù)量及品質(zhì)建議C區(qū)容積率降低到1.0，以低密度產(chǎn)品為主，包括疊拼、聯(lián)排別墅D區(qū)臨近一期產(chǎn)品，考慮開(kāi)發(fā)周期及產(chǎn)品外立面等因素D區(qū)緊臨世紀(jì)路東段，南側(cè)商業(yè)價(jià)值最突出，未來(lái)普灣主要居住區(qū)之一商業(yè)價(jià)值提高的同時(shí)，居住舒適度優(yōu)勢(shì)相對(duì)減弱項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已形成規(guī)模，品牌效應(yīng)純熟，為實(shí)現(xiàn)賺取利潤(rùn)最大化由于區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，為保證項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)力建議通過(guò)道路及綠化有效進(jìn)行劃分建議以大中型商業(yè)配套進(jìn)駐輻射周邊建議規(guī)劃高層產(chǎn)品建議規(guī)劃高層產(chǎn)品建議戶型采用贈(zèng)送面積的設(shè)計(jì)思路D區(qū)住宅產(chǎn)品戶型定位D商業(yè)高層以兩室產(chǎn)品為主，面積區(qū)間在60-80㎡；少量小三室產(chǎn)品為輔，面積區(qū)間在80-100㎡；產(chǎn)品規(guī)劃建議——二期（A區(qū)）戶型配比建議住宅形式戶型面積（㎡）套數(shù)比例套數(shù)建筑面積（㎡）多層100-12017%40045220小高層60-9075%2300199500臨街內(nèi)公建100-2005%5013300獨(dú)立公建1700-20003%48000合計(jì)

100%2800266000依據(jù)目標(biāo)客群的需求，因此我們建議我們A區(qū)住宅產(chǎn)品比例建議戶型附加值——錯(cuò)落陽(yáng)臺(tái)合理增加不計(jì)入面積的附加空間，從而加大實(shí)際使用面積。戶型附加值——落地飄窗戶型附加值——其他產(chǎn)品建議一樓架空，交房后封閉，作為會(huì)所式公共入戶大堂。擺放沙發(fā)、茶幾，提供相應(yīng)的會(huì)所服務(wù)，供業(yè)主休息、聊天、會(huì)客等使用。不計(jì)入容積率的同時(shí)規(guī)避了一層的銷(xiāo)售難度。住宅設(shè)備配套一、建筑部分1、公共部分：電梯：800kg電梯；燈：聲感壁燈單元門(mén)：子母扇鋼制單元門(mén)2、住宅部分入戶門(mén)：子母扇鋼木入戶門(mén)外門(mén)窗：斷橋鋁門(mén)窗以上檔次，low-e防輻射玻璃車(chē)庫(kù)門(mén)：自動(dòng)遙控車(chē)庫(kù)門(mén)陽(yáng)臺(tái)燈具：歐式壁燈二、智能化可視對(duì)講系統(tǒng)：彩色，三方對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)：煙感報(bào)警、燃?xì)庑孤﹫?bào)警聯(lián)動(dòng)排煙裝置、溫感報(bào)警和手動(dòng)報(bào)警按鈕室內(nèi)居家安防系統(tǒng)：小高層1、2層和多層，設(shè)置幕簾探測(cè)器電視：有線電視。客廳、臥室均有電視接口電話：每戶1條電話外線，每個(gè)房間1個(gè)電話接口三、專(zhuān)業(yè)部分采暖系統(tǒng)：分戶采暖，低溫?zé)崴椛洳膳覂?nèi)排水系統(tǒng)：衛(wèi)生間采用同層排水方式產(chǎn)品規(guī)劃建議——商業(yè)公建建議老城區(qū)公建