金橋生態(tài)園區(qū)用地布局優(yōu)化研究

尋找目標——二次創(chuàng)業(yè)后的園區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)〞后的園區(qū)戰(zhàn)略探索——開展戰(zhàn)略園區(qū)從土地管理輸出向專業(yè)性園區(qū)管理與效勞輸出轉變1、新國家戰(zhàn)略下的金橋園區(qū)——背景的轉變長三角區(qū)域亞太國際門戶的定位對園區(qū)的作用浦東“7+1〞功能區(qū)對園區(qū)的要求2、城市區(qū)位變化的影響——園區(qū)定位的轉變隨著城市的快速開展，金橋區(qū)域已經成為城市中心區(qū)的重要組成，其經濟地理區(qū)位發(fā)生了重大轉變。園區(qū)土地價值上升，效勞業(yè)競爭優(yōu)勢突顯，制造業(yè)競爭優(yōu)勢衰弱。經濟規(guī)律導致該區(qū)域產業(yè)門類的轉變。3、管理與效勞輸出戰(zhàn)略——角色轉變〔工業(yè)地產效勞運營商〕由于土地存量缺乏，新增開展空間較少，難以與新興地區(qū)的產業(yè)園區(qū)競爭。這就需要園區(qū)提供其它全新的產品作為開展動力。園區(qū)擴展需要轉變思路，從金橋地區(qū)性的土地控股公司向工業(yè)園區(qū)效勞類公司轉變，擴展在園區(qū)范疇的效勞工程，使自身成為一個現(xiàn)代效勞類企業(yè)。a．管理體系〔相似園區(qū)的管理輸出〕b．企業(yè)資源〔企業(yè)梯度轉移的平臺〕c．園區(qū)品牌〔建設效勞供給商品牌、園區(qū)管理品牌、企業(yè)品牌〕d．園區(qū)資本的輸出〔金融、信貸、土控參股等〕開展目標：東方產業(yè)創(chuàng)新綠谷產業(yè)：先進制造業(yè)首席基地現(xiàn)代效勞業(yè)核心區(qū)產業(yè)金融區(qū)東方：亞太國際門戶中國東方、上海東方創(chuàng)新：創(chuàng)新基地、創(chuàng)業(yè)基地產品企業(yè)管理土地運營政策綠谷：可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)園區(qū)

谷——聯(lián)合“一江三橋”，服務整個長三角城市結構性綠地園林化產業(yè)基地園區(qū)生態(tài)架構土地集約利用（土地經濟與立體化）工程研究的必要性在國家新一輪開展戰(zhàn)略下，及新浦東開展20年之際，加速金橋出口加工園區(qū)的“二次開發(fā)，跨越開展〞在上海和浦東新區(qū)新一輪開展戰(zhàn)略要求中，金橋開發(fā)區(qū)將成為打造上海先進制造業(yè)核心功能區(qū)和新型產業(yè)開展的戰(zhàn)略高地，建設高科技、生態(tài)化、綜合性的世界一流的國家級經濟技術開發(fā)區(qū)。園區(qū)功能的重新定位將大大加速園區(qū)“二次開發(fā)〞進程，現(xiàn)有傳統(tǒng)制造業(yè)為主的產業(yè)體系，將逐步被先進制造業(yè)和相關現(xiàn)代效勞業(yè)所替代，這就要求對現(xiàn)狀土地資源進行二次開發(fā)。需要對由此涉及的管理標準、實施方式等內容進行調整，需要對園區(qū)整體的空間結構進行重新構建，以適應新的開展需要。找出金橋自身開展優(yōu)勢，提升園區(qū)競爭力的需求金橋目前面臨著同類園區(qū)的競爭及企業(yè)、公司、集團間的競爭。園區(qū)內企業(yè)運營本錢上升所帶來的企業(yè)流失的可能性。如何留住企業(yè)、幫助企業(yè)開展、同時促進企業(yè)在園區(qū)內的功能轉型，需要園區(qū)從生態(tài)角度、配套角度、效勞角度等提升園區(qū)競爭力，滿足企業(yè)開展和城市建設對園區(qū)的要求。土地資源瓶頸對園區(qū)開展的限制金橋園區(qū)在土地范圍層面面臨瓶頸，新增土地資源稀少。目前土地第一次開發(fā)進入收官階段。園區(qū)面臨土地資源調整，園區(qū)企業(yè)洗牌的階段。該階段無法運用一次開發(fā)時期的相關政策與經驗，急需進行土地二次開發(fā)的策略研究。利用控規(guī)調整機遇，落實園區(qū)二次開發(fā)控規(guī)審批權調整所帶來的控規(guī)調整機遇，為重塑園區(qū)功能定位、土地管理、工程效勞等一系列活動提供技術與標準準備。集團需要抓住機遇，落實園區(qū)開展設想，落實土地開發(fā)政策調整等內容，推進園區(qū)土地結構的調整，推動土地二次開發(fā)設想的實現(xiàn)。完善金橋集團自身“二次創(chuàng)業(yè)〞完善金橋集團自身的“二次創(chuàng)業(yè)〞，探討園區(qū)行政與運營相互協(xié)調的管理效勞體系。

依據土地經濟規(guī)律、提升園區(qū)經濟密度的需求園區(qū)城市經濟地理區(qū)位的變化帶來的土地經濟密度提升預期，土地資產價格的升值需要通過產業(yè)活動得到表達，目前園區(qū)的產業(yè)活動需要調整。園區(qū)經濟密度的提升根本上需要通過優(yōu)化園區(qū)內部功能結構與土地使用性質來完成。園區(qū)優(yōu)化布局對策

飛地形式——外圍園區(qū)戰(zhàn)略合作園區(qū)作為工業(yè)園區(qū)效勞運營商，擁有企業(yè)資源、管理、運營、金融效勞、財稅政策等大量資源與經驗，可以作為參與外圍園區(qū)開發(fā)的重要資本，通過效勞輸出到達利用周邊園區(qū)土地資源的開展目標。同時飛地資源可以有效的為園區(qū)內部企業(yè)的產業(yè)升級與性質轉變提供便捷的效勞體系。案例：新加坡裕廊城市園區(qū)——周邊功能區(qū)整合金橋作為城市園區(qū)，在新一輪的開展中需要考慮其在城市中的作用。打造“一江三橋〞協(xié)同開展帶。規(guī)劃整合園區(qū)與周邊的功能體系，提出金橋區(qū)域未來在開發(fā)建設中將更多的承擔城市開展的公共職能。金橋地區(qū)與聯(lián)洋社區(qū)、外高橋園區(qū)、張江高科技園區(qū)等區(qū)域的聯(lián)動可能，推動園區(qū)融入城市的進程。合理擴展——南北區(qū)空間聯(lián)系盤活園區(qū)相鄰地塊，如南側綠地等存量土地，建立南北區(qū)聯(lián)系與園區(qū)整體空間架構。北區(qū)拓展方向向東、向南；南區(qū)拓展方向向東。園區(qū)微架構調整——內部結構調整調整園區(qū)內部的居住、公共效勞與產業(yè)區(qū)域結構，以市場機制推動園區(qū)土地開發(fā)性質轉型，建立工業(yè)園區(qū)二次開展的內部空間架構。園區(qū)土地供需研究

供需調查供給評估圍繞土地供給與工程建設引導作為評估重點，了解目前園區(qū)在供給平臺上能夠提供了效勞內容與性質，以及可以操作的靈活性程度。需求分析圍繞現(xiàn)階段土地市場和實際開發(fā)工程的落實情況，分析總結目前園區(qū)內對與土地市場和工程需求的種類。供需矛盾研究以供需分析為根底，主要以現(xiàn)狀土地市場的運作和工程實施情況作為評估對象。了解供需矛盾差異，獲得實際市場需求與效勞供給間的錯位情況。未來開展預測結合園區(qū)未來開展戰(zhàn)略與供需矛盾，預測未來園區(qū)范圍內需求的種類與增長情況，了解園區(qū)開展方向與企業(yè)轉型情況。問題總結功能定位矛盾a.園區(qū)傳統(tǒng)定位與現(xiàn)狀產業(yè)開展間的矛盾b.外向型市場向內需市場的轉移c.制造業(yè)為主向現(xiàn)代效勞業(yè)轉變土地矛盾a.土地供需的時間矛盾b.土地供需的性質矛盾c.土地供需的經濟矛盾運營矛盾a.行政管理職能與市場職能的重合b.土地市場投資與工業(yè)產業(yè)效勞的矛盾用地布局優(yōu)化目標提高土地單位產出通過對園區(qū)內高科技企業(yè)產值、效勞業(yè)產值等數(shù)據的比較，可以總結出目前園區(qū)內產業(yè)轉變的方向。由此獲得各類工業(yè)活動的土地產出比較以及園區(qū)內部產業(yè)開展傾向。通過與戰(zhàn)略功能定位目標的比照，分析新形勢下土地效益的開展傾向?！仓饕ǔ菂^(qū)中心區(qū)的配套組成，現(xiàn)代效勞業(yè)基地，先進制造業(yè)基地，企業(yè)管理效勞中心等開展傾向〕。改善園區(qū)用地生態(tài)效益通過用地布局研究整合各類土地資源，建立園區(qū)生態(tài)化的土地利用策略。盤活周邊生態(tài)用地資源與園區(qū)內部生態(tài)土地資源，改善用地生態(tài)效益。改進土地使用生命周期通過擬合土地使用周期與企業(yè)開展周期，從時間上推動土地集約利用，減少土地閑置與企業(yè)閑置狀態(tài)，增加土地產出。改善土地綜合利用的深度與廣度推進土地混合利用、立體利用，推進土地綜合利用的種類與方式。優(yōu)化方案

園區(qū)用地調整土地分類制度改革的可行性〔制定開發(fā)區(qū)土地利用的專項用地分類可能性〕城市規(guī)劃建設土地管理體系的改革在目前來看較為困難，變更土地使用性質法律過程較為繁瑣，不適用于快速變化的經濟形勢。但是在園區(qū)開展戰(zhàn)略報批通過的條件下，在外圍開展戰(zhàn)略的條件下，可適時的對園區(qū)開展用地進行調整，這也是一種較為傳統(tǒng)的土地使用性質變更的方式。這種方式在重大戰(zhàn)略變革的情況下較為適用，但缺乏靈活性和預見性。土地綜合利用的可行性〔推進開發(fā)區(qū)土地綜合利用的可能性〕土地綜合利用是在原有土地管理制度下增加土地利用靈活性的一種舉措，是增加土地開發(fā)靈活度的一種方式，其涉及土地利用的性質與強度。土地出讓制度改革的可行性〔土地出讓轉變?yōu)橥恋刈赓U，使土地使用周期與工業(yè)生產周期同步〕土地出讓轉變?yōu)橥恋刈赓U是一種減少周期時間，靈活處理土地與企業(yè)周期的有效措施。在現(xiàn)狀條件下，集團的角色將從土地一級開發(fā)企業(yè)轉變?yōu)橥恋爻钟信c運營企業(yè)。是一次企業(yè)功能定位的重大轉變。同時要盤活現(xiàn)狀以批租土地，就需要進行土地回購，這在目前集團層面不具有操作意義。園區(qū)建設用地調整對目前土地情況進行整理，獲得各地塊的性質、權屬、時限與現(xiàn)狀建設類型。根據實際情況將土地劃定為近期可控制、中期可控制和不可控制土地。確定土地各類變更的可行性。提出本次研究對金橋園區(qū)的用地布局優(yōu)化方案，對金橋園區(qū)的空間結構、生態(tài)體系、用地調整方案、配套設施布局、開發(fā)地塊、調整地塊等內容進行闡述。對各單獨地塊在現(xiàn)狀調查的根底上提出調整的依據與意見。對相關地塊提出土地綜合開發(fā)的實施建議。〔如軌道交通停車場的立體化利用建議〕專題研究方向如何提高園區(qū)土地利用效能：提高土地單位產出通過對園區(qū)內高科技企業(yè)產值、效勞業(yè)產值等數(shù)據的比較，可以總結出目前園區(qū)內產業(yè)轉變的方向。由此獲得各類工業(yè)活動的土地產出比較以及園區(qū)內部產業(yè)開展傾向。通過與戰(zhàn)略功能定位目標的比照，分析新形勢下土地效益的開展傾向?！仓饕ǔ菂^(qū)中心區(qū)的配套組成，現(xiàn)代效勞業(yè)基地，先進制造業(yè)基地，企業(yè)管理效勞中心等開展傾向〕。改善園區(qū)用地生態(tài)效益通過用地布局研究整合各類土地資源，建立園區(qū)生態(tài)化的土地利用策略。盤活周邊生態(tài)用地資源與園區(qū)內部生態(tài)土地資源，改善用地生態(tài)效益。改進土地使用生命周期,提出土地生命周期與企業(yè)生命周期概念——土地流轉通過擬合土地使用周期與企業(yè)開展周期，從時間上推動土地集約利用，減少土地閑置與企業(yè)閑置狀態(tài)，增加土地產出。土地生命周期在傳統(tǒng)意義上以出讓時間作為一個周期，這種周期對于制造業(yè)來講太過漫長。以回購方式結束這個周期不具有現(xiàn)實意義。集團與企業(yè)可在企業(yè)周期結束后通過合作方式經營土地，使土地使用得以流轉，類似農用地流轉方式，由此增加土地流轉速度。這里需要嚴格控制流轉的層次與時間，由集團主導土地流轉的方式與方向。企業(yè)作為收益人對土地使用沒有直接的運營權力。改善土地綜合利用的深度與廣度推進土地混合利用、立體利用，推進土地綜合利用的種類與方式。殼資源的利用——以園區(qū)作為企業(yè)開展的載體：

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