匯瓏商業(yè)中心招商營銷全程策劃提案141PPAGE匯瓏商業(yè)中心招商營銷全程策劃提案大好機構2011年10月

提案目錄第一章、總體解決思路 -1-1.前言 -1-2．總體思路 -2-3.項目戰(zhàn)略定位 -3-4.項目形象定位 -4-5.項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 -5-第二章、市場分析 -7-1. 區(qū)域經(jīng)濟分析 -7-1.1番禺的戰(zhàn)略位置 -7-1.2番禺GDP情況 -8-1.3項目區(qū)域經(jīng)濟分析 -9-2.消費形態(tài)分析 -10-2.1消費群來源 -10-2.2 消費心理 -13-2.3 消費價值觀 -14-2.4消費行為 -15-2.5 消費方式 -15-3. 區(qū)域商圈分析 -16-3.1番禺四大商圈 -16-第三章、項目分析 -31-1.項目概況 -31-1.1項目區(qū)位圖 -31-1.2項目交通 -32-1.3項目環(huán)境 -35-2.項目SWOT分析 -38-3.競爭對手分析 -40-3.1奧園廣場 -41-3.2圣鑫廣場 -58-第四章、項目定位 -65-1.購物中心類型定位 -65-2.商業(yè)市場定位 -66-2.1目標客戶群定位 -66-2.2檔次定位 -68-3.業(yè)態(tài)定位 -71-3.1業(yè)態(tài)布局種類 -71-3.2項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 -72-第五章、項目規(guī)劃 -77-1. 室內(nèi)商業(yè)街及動線規(guī)劃 -77-2.業(yè)態(tài)規(guī)劃 -79-第六章、租金評估及招商計劃 -90-1.租金核算方式建議 -90-2.租金評估測算 -92-3.分鋪位租金定位及租金收益 -93-4.招商政策及策略 -104-5.招商時間節(jié)點建議 -105-第七章、營銷模式及資金回籠計劃 -109-1.可售貨量及商鋪分布 -109-2.價格定位及資金回籠目標 -115-2.1價格定位 -115-2.2資金回籠計劃 -116-3五年返租經(jīng)營方案 -117-4.合同條款及法律風險規(guī)避 -117-第八章、營銷策略及推廣計劃 -118-1.營銷思路 -118-2.營銷策略 -120-3.營銷招商部署 -121-4.1廣告費用預算方案： -124-5.招商中心布置及現(xiàn)場包裝 -125-5.1總體原則 -125-5.2功能分區(qū)說明 -125-6.營銷團隊及培訓計劃 -128-6.1營銷團隊架構 -128-6.2營銷團隊人員配備 -129-6.3銷售團隊培訓計劃 -130-7.營銷物料設計及制作 -133-7.1銷售物料 -133-7.2相關法律文書文件 -133-8.招商流程及現(xiàn)場管理 -135-8.1招商標準流程 -135-8.2現(xiàn)場管理制度 -136-附件：品牌商家名錄 -13728-第一章、總體解決思路1.前言首先非常感謝廣州市金豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“貴司”）對于大好房地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡稱大好或“我司”）的信任和支持，作為一間全國首個具有“全案策劃與顧問”能力的地產(chǎn)運營機構服務企業(yè)，我司對于此次能夠有機會與貴司合作進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商代理策劃的工作而感到榮幸。希望憑借貴司雄厚的地產(chǎn)開發(fā)實力和我司專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營經(jīng)驗，能夠成功打造卓越的商業(yè)項目；在市場分析方面，我司主要在認真考察項目周邊市場動態(tài)及科學完備的市場調(diào)研的基礎上，總結分析并參考我司在商業(yè)地產(chǎn)上的經(jīng)驗提出我司在商業(yè)方面的專業(yè)意見與看法，從而對項目定位規(guī)劃招商營銷策略提供科學、完善的全程策劃方案。本次商業(yè)全程策劃報告主要包括市場研究分析、項目分析、項目定位、項目規(guī)劃、租金評估及招商計劃、營銷模式及資金回籠計劃、營銷推廣計劃以及現(xiàn)場管理等方面的完整方案。2．總體思路??城市化進程、城市經(jīng)濟與規(guī)劃?城市商業(yè)發(fā)展狀況與趨勢?消費群來源、消費習慣、消費水平?項目區(qū)位、項目交通、項目規(guī)模市場分析項目分析項目發(fā)展基礎：??類型、檔次、功能?業(yè)態(tài)、主力店、組合方式?差異化策略?布局、動線、交通、設計項目定位及規(guī)劃租金評估及招商計劃項目發(fā)展要素：??形式、政策、原則?營銷推廣、廣告媒體、現(xiàn)場包裝招商營銷推廣項目招商策略：??營銷團隊組建、培訓、招商管理制度?銷控目標及時間節(jié)點營銷團隊及目標管理項目營銷團隊：

3.項目戰(zhàn)略定位論結城市商業(yè)?市橋核心商圈獨樹一臶，但業(yè)態(tài)與硬件設施較落后，傳統(tǒng)百貨與街鋪為主?新興商圈尚在規(guī)論結城市商業(yè)?市橋核心商圈獨樹一臶，但業(yè)態(tài)與硬件設施較落后，傳統(tǒng)百貨與街鋪為主?新興商圈尚在規(guī)劃發(fā)展?城市缺乏代表性的購物中心?體驗消費型商業(yè)落后項目條件?商業(yè)規(guī)模超過12萬平方米，利于完善的業(yè)態(tài)組合?處于行政、教育、商貿(mào)、交通中心?接駁地鐵與城市主要快速路，交通便利消費特征?周邊中高檔居住樓盤聚集?家庭消費與個人時尚消費為一體?地鐵輻射力強，吸引華南板塊、廣州市區(qū)消費城市規(guī)劃?城市南拓發(fā)展，人口增加?城區(qū)軌道交通趨于完善，帶動區(qū)域發(fā)展?本項目規(guī)劃為區(qū)級商業(yè)中心城市經(jīng)濟?城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?人均收入增加，消費形態(tài)轉變輻射全番禺的區(qū)域中心型體驗式娛樂購物中心

4.項目形象定位推廣案名：推廣案名：匯瓏城/匯瓏新天地/匯瓏大世界/匯瓏首爾形象廣告詞：用于運營：國際體驗消費之都形象廣告詞：用于投資：暢享半個世紀的財富盛筵

5.項目業(yè)態(tài)規(guī)劃以時尚為名，娛樂為本，購物為主，美食為根的業(yè)態(tài)規(guī)劃理念，形成差異化亮點，打造娛樂休閑、時尚購物不夜城，首創(chuàng)凌晨12點關門的超長營業(yè)時間；強烈建議引進吉之島為百貨超市主力店，搶先占據(jù)番禺高端零售商業(yè)新地標；以優(yōu)衣庫、UR等快速時尚服裝品牌為主力店，打造番禺最具吸引力的時尚購物消費中心；五層建議規(guī)劃以兒童樂園為主題，并引進電玩、游戲、玩具、童裝、母嬰用品、幼教培訓等系列兒童產(chǎn)業(yè)鏈的完整業(yè)態(tài)，形成業(yè)態(tài)差異化亮點和業(yè)態(tài)集群優(yōu)勢。

6.項目營銷規(guī)劃建議首三層小鋪位規(guī)劃為室內(nèi)商業(yè)街環(huán)形休閑體驗式購物環(huán)境，提升內(nèi)側僻靜鋪位的開放性、通達性及商業(yè)氛圍；建議1—2層內(nèi)側次要鋪位及三層所有散鋪以轉讓35年經(jīng)營權出售，可售貨量約14000㎡，按均價25000元/㎡計，可售貨值約3.5億，力爭四個月內(nèi)實現(xiàn)資金回籠2億元；按照商鋪營銷推廣費用比例3%的平均慣例，以３億元為銷售目標，預計4個月推廣期內(nèi)須投入廣告推廣費用總額為９00萬元。樓層可售貨量（㎡）保留貨量（㎡）樓層貨量均價（萬元）可售貨量總值（萬元）1F4319.245728891.23.816412.962F4153.243228475.22.811629.963F6047.406047.41.69675.84合計=SUM(ABOVE)14519.8=SUM(ABOVE)8894=SUM(ABOVE)23413.82.5977=SUM(ABOVE)37718.76注：按50%的實用率，以上數(shù)據(jù)皆為建筑面積，；可售鋪位84個，保留鋪位41個。市場分析廣州市區(qū)佛山番禺區(qū)順德區(qū)1.廣州市區(qū)佛山番禺區(qū)順德區(qū)1.1番禺的戰(zhàn)略位置廣州南拓的重心，廣州新的現(xiàn)代化城區(qū)；城市副中心，珠三角交通樞紐，承接廣州市區(qū)人口，是廣州重點衛(wèi)星城之一；市橋中心距離廣州市區(qū)約半小時車程，經(jīng)濟交流便利位于珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)的腹地中心番禺經(jīng)濟增長迅猛，位于前列，經(jīng)濟發(fā)達。其廣州城市副中心地位日益突出，交通極其便利，作為承接廣州市區(qū)人口最重要的區(qū)域，隨著番禺區(qū)房地產(chǎn)日漸發(fā)展，番禺區(qū)今年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州半壁江山，其未來人口的增長以及發(fā)展將更迅猛，廣州亞運城、廣州南站、廣州大學城落戶番禺，番禺區(qū)商業(yè)前景非?？春?，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟發(fā)展使番禺區(qū)商貿(mào)持續(xù)活躍，隨著漢溪商業(yè)中心、亞運城落實規(guī)劃，番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)了一個新的臺階，經(jīng)濟發(fā)展為商業(yè)的迅速發(fā)展奠定非常良好的基礎。

1.2番禺GDP情況2010年，番禺區(qū)生產(chǎn)總值突破千億元大關，圓滿完成第16屆亞運會和首屆亞殘運會的籌辦和服務保障工作。全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值1051.06億元，增長15.5%，三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為45.26億元、433.33億元、572.47億元，比例為4.30：41.23：54.47；地方財政一般預算收入63.17億元，增長24.1%；工業(yè)總產(chǎn)值1791.15億元，增長24.3%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值75.32億元，增長5.1%；萬元GDP能耗下降4.8%；全社會固定資產(chǎn)投資額335.59億元，增長30.1%；社會消費品零售總額628.40億元，增長28.6%；實際利用外資3.58億美元，增長7.4%；農(nóng)村居民年人均純收入14905元，增長14.8%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入28226元，增長11%。番禺區(qū)近5年經(jīng)濟總量持續(xù)高速增長，08年GDP總量達到783億元，受金融危機影響09年有所萎縮，到10年又出現(xiàn)大幅增長。在08年至今在國際金融危機影響的背景下，番禺GDP增長率仍保持了很高的增長速度，自08年以來持續(xù)增長，高于廣州市整體水平，更遠遠高于全國平均水平。2010年番禺經(jīng)濟總量在廣州各城區(qū)中排列第４名(前三名分別為：天河、蘿崗、越秀）。1.3項目區(qū)域經(jīng)濟分析本項目位于番禺廣場，臨近番禺區(qū)政府。市橋城東區(qū)域與廣州亞運城商圈較近，兩個商圈聯(lián)動性較強，有利于將來人流互動。另外市橋城東是市政規(guī)劃的重點，而市橋是番禺區(qū)經(jīng)濟、文化、行政中心，此外番禺新城-廣州南站商圈逐漸發(fā)展，三圈聯(lián)動，而市橋位于兩個商圈中間，戰(zhàn)略位置重要?？梢娨苑畯V場為中心的地域重要性，將來將會成為番禺區(qū)新的重要的商業(yè)中心。

2.消費形態(tài)分析2.1消費群來源消費群來源分布圖消費群核心來源消費群核心來源消費群次級來源

核心消費群體人口分布市橋中心城區(qū)部分樓盤人口分布序號地區(qū)現(xiàn)居住序號地區(qū)現(xiàn)居住序號地區(qū)現(xiàn)居住序號地區(qū)現(xiàn)居住1寶翠苑1,08933僑聯(lián)大街2,17865金利大廈35097鴻景花園3,9932白云花園1,48534橋福園9,07566金業(yè)花園14,52098鴻禧華庭1,6503北麗園7,62335人民醫(yī)院宿舍92467金悅大廈1,08999華葆明苑1,0564邊檢大院1,62336瑞和園92468錦繡華庭825100華發(fā)明園1,8155彩晴軒1,71637瑞華苑1,81569景福大廈1,947101德寶別墅1,6506長堤小區(qū)52838沙園南街92470景樓大街363102沙園別墅1657丹桂園1,79939岳泰花園3,20171開陽閣924103康裕北苑5,6438德豐大街43240西城花園9,11872康富花園1,815104康裕大廈4,9179德豐園75941西環(huán)大街72673康樂園5,610105康裕園5,97310德興園1,08942西麗大廈A、B棟95774康泰花園1,155106來福園1,51811電力新村1,45243西興園2,31075康泰園1,815107朗陶居5,28012東翠園1,02344西秀園2,50876新世紀花園4,356108綠庭雅苑5,44513東方花園二區(qū)75945新X區(qū)3,10277信聯(lián)大廈924109綠茵庭園1,32014東方花園三區(qū)1,68346東方花園又一居1,38678興龍大廈297110梅山大廈36315東方花園又一村1,25447東駿園1,08979興業(yè)花園1,155111鳴翠園4,35616華海大廈1,05648東麗園72680星海園1,452112平庚苑36317華薈南景園5,44549東明園85881旭輝花園825113東沙別墅19818華景、海倫堡、御苑21,78050東信華庭92482璇璣金村363114祺庚苑69819華橋城13,79451東興園1,15583怡樂園3,102115禺豐園1,08920華怡居1,53552東秀園2,31084銀都大廈726116禺華園1,08921華逸大廈82553東怡園49585銀苑大廈594117禺秀園2,60722華茵名園52854東逸豪園72686盈翠苑759118禺雅園1,65023華月園26455東逸華庭3,13587映月翠庭1,122119裕?；▓@1,38624匯庭雅苑2,17856番藝花園2,54188雍雅園1,122120裕林苑1,45225嘉愉華庭23157番中宿舍66089郵局宿舍165121裕興大廈72526建興大廈42958富裕華苑29790友利宿舍198122園豐小區(qū)1,81527江麗苑1,08959富華園1,45291光輝大廈198123置業(yè)大廈92428江南大廈49560工業(yè)路江南小區(qū)1,94792海濱大廈561124珠X生活區(qū)3,58429江南花園56161金安園59193海景園726125黃沙島別墅82530江南新村8,54762金暉園72694航運新村1,155126富華花園1,98031僑豐苑82563金輝名苑74395豪景大廈198合計28,30732僑宮苑3,13564金口岸36396灝景軒1,650數(shù)據(jù)來源：番禺區(qū)統(tǒng)計局番禺區(qū)作為廣州南區(qū)人口重心，番禺北片（大石洛溪）、華南板塊、市橋板塊是人口集中居住之地，密集人口為商業(yè)物業(yè)帶來了大量需求，本項目位于市橋板塊，市橋作為該項目的消費群核心來源商圈（詳細見表“市橋中心城區(qū)部分樓盤人口統(tǒng)計表”），番禺市橋中心城區(qū)部分樓盤人口達28萬，居住人口龐大。而番禺北片（大石洛溪）、華南板塊距離本項目有一定距離，為項目的消費群次級來源（詳細見圖“消費群來源分布圖）番禺人口逐年上升，在番禺本地居住人群將會成為一個消費主力軍。消費心理隨著番禺房地產(chǎn)高速發(fā)展，吸引了眾多商界精英、白領人士入住，樓盤居民開始在番禺本土購物消費。但由于番禺的商業(yè)購物購物中心散亂，未能形成一個巨大的購物商業(yè)圈，商品、服務的質量、價格、檔次參差不齊；再加上番禺距離香港、澳門較近，簽證手續(xù)簡易，所以在番禺仍有不少人寧愿在廣州市區(qū)、香港、澳門等地也不愿意在番禺消費的消費心理。市橋本地市民消費整體呈現(xiàn)分化現(xiàn)象，經(jīng)濟實力比較強的消費群體一般選擇到香港、廣州市區(qū)購物，會選擇在大北路等本地商圈購物，次高端消費人群會選擇到市橋大北路采購，年齡一般集中在15～25歲的相對年輕的中低端消費人群。市橋居民以當?shù)厝藶橹?，過于本土化的消費習慣。目前居住在番禺而且有消費力的高端人群，多在廣州工作，更愿意到香港或者廣州中心城區(qū)消費；而在番禺就業(yè)的人，則多為外來務工人員，消費能力偏低。

消費價值觀根據(jù)消費能力、消費習慣等可將把消費群分為學生族、月光族、小資族、中產(chǎn)階層、富有階層，每個階層的人群消費價值觀均有所不同。價值觀的不同可影響他們的消費行為和消費方式。學生族月光族小資族中產(chǎn)階級富有階層隨意而為，經(jīng)濟獨立性較差，受到媒體宣傳或受身邊的同學影響追趕潮流，追求新產(chǎn)品，新服務，表現(xiàn)自我追求內(nèi)心體驗、物質和精神享受崇尚外國品牌與文化，追求時尚、品味追求品牌，追求時尚，追求能夠彰顯其地位的消費

2.4消費行為學生族：學生族消費主要集中在周末、寒暑假。月光族：在消費時較為隨意，消費主要集中在周末假期。小資族：小資一般為都市白領，小資對于生活極講究品質。中產(chǎn)階級：中國傳統(tǒng)的崇尚節(jié)儉、量入為出的觀念和西方適度奢侈、適度透支理念。富有階級：不考慮價格，只考慮品牌和產(chǎn)品、服務是否能夠彰顯地位，隨時消費。消費方式消費時大致按計劃進行，非常理智，很少出現(xiàn)盲目和突擊性消費消費時大致按計劃進行，非常理智，很少出現(xiàn)盲目和突擊性消費完全按個人喜好和臨時興趣進行消費，較少考慮整體消費效益，較易出現(xiàn)盲目和浪費性消費。精打細算，并且善于利用再生性消費。然而過于節(jié)儉的意識有時可能因過量購買便宜貨而造成積壓性消費。計劃型隨意型節(jié)儉型區(qū)域商圈分析3.1番禺四大商圈商圈名稱商圈特點業(yè)態(tài)消費群體租金番禺新城商圈跟隨住宅發(fā)展而配套發(fā)展形成的商圈，消費人群主要以該區(qū)域樓盤人群為主家居用品、家具、建材、服裝、餐飲、汽車、娛樂，但由于市政規(guī)劃滯后，各購物商場各自為政，未能形成巨大商圈影響力以華南碧桂園、雅居樂等樓盤人群較高廣州南站商圈以廣州南站作為商圈發(fā)展依托，廣州市政規(guī)劃重點，未來將成為新興的商業(yè)金融板塊，目前處于初步發(fā)展階段，周邊配套尚未成熟，較少中大型購物街和購物商場家居用品、建材、服裝、農(nóng)貿(mào)市場廣州南站周邊以當?shù)鼐用瘛⑼鈦韯展と藛T為主，消費層次較低，消費能力較弱；祈福新村以小區(qū)居民為主，消費水平相對較高較低亞運城商圈廣州亞運城作為商圈背景，將來廣州新城中心，人口集聚點之一。購物中心目前以當?shù)鼐用駷橹鬏^低市橋城區(qū)及南郊商圈番禺區(qū)成熟商業(yè)中心，商業(yè)氣氛濃厚購物中心、購物街，商場，大賣場、娛樂等市橋當?shù)鼐用瘢椛渲练畢^(qū)較高商圈基本情況一覽表番禺新城商圈業(yè)態(tài)構成家居用品、家具、建材、服裝、餐飲、汽車、娛樂品牌列舉沃爾瑪、吉盛偉邦、萬博中心、四海一家、天河城品牌折扣店檔次定位中至中高檔主力消費人群以華南碧桂園、星河灣等華南板塊樓盤居民為主經(jīng)營情況交通便捷，對華南板塊大型樓盤高端消費人群有一定的吸引力，有一定的人流量。優(yōu)勢：大型樓盤林立，中高檔消費者聚集，為該商圈提供中高檔消費群人流優(yōu)勢：大型樓盤林立，中高檔消費者聚集，為該商圈提供中高檔消費群人流劣勢：消費群多在廣州工作，且靠近廣州市區(qū)，消費人群養(yǎng)成去到廣州市區(qū)的消費習慣，容易流失人群

番禺華南板塊位于番禺大道，有星河灣、錦繡香江等近20多個超級大盤，居住人口將達到150萬。這些新居民主要是40歲以下的廣州白領，人均收入水平、人均儲蓄額、人均消費水平較高。番禺華南板塊要在漢溪-長隆-萬博地區(qū)建立一個中心商貿(mào)區(qū)域，解決長期以來由于商業(yè)配套不足而在住宅發(fā)展方面多遇障礙。番禺新城商圈將被打造成商貿(mào)區(qū)、休閑度假區(qū)于一體的大型商圈。廣州南站商圈優(yōu)勢：優(yōu)勢：臨近火車站，交通背景好；廣州南托重點地塊，市場利好，未來將成為商業(yè)板塊劣劣勢：處于起步階段，周邊配套尚未成熟廣州南站的定位是華南地區(qū)綜合客運交通樞紐，以商務、商貿(mào)為主導功能的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。南站地區(qū)要成為廣州南部公共中心，依托多條客運專線和港澳直通車以及城際軌道交通，發(fā)展高端商務。在2011年的推地計劃中，廣州南站推出包括各種性質用地20宗，其中商業(yè)用地市場方面南站將有10宗商服用地以及6宗商住兼容用地，更有350米的廣州第四高樓，對于商業(yè)金融基本呈現(xiàn)空白的番禺西北部區(qū)域以及整個番禺區(qū)帶來影響，廣州南站未來有望成為次于白云新城的商務金融中心區(qū)，將影響番禺南部的目前的住宅市場布局，成為新興的商業(yè)金融板塊。業(yè)態(tài)構成家居用品、建材、服裝、農(nóng)貿(mào)市場品牌列舉鐘村材料裝飾城、美嘉國際服裝城、漢溪商業(yè)中心檔次低至中檔主力消費人群以祈福新村、外來務工人員和當?shù)鼐用駷橹鹘?jīng)營情況該商圈處于初步發(fā)展階段，經(jīng)營情況以中低檔為主。121：廣州南站商圈鳥瞰圖1：廣州南站商圈鳥瞰圖2：美嘉國際服裝城

優(yōu)勢：廣州亞運城背景，政府重點項目，廣州新城中心，政策利好亞運商圈優(yōu)勢：廣州亞運城背景，政府重點項目，廣州新城中心，政策利好劣劣勢：距離市區(qū)較遠，消費以本地人為主，消費力較低；商業(yè)配套尚未成熟，難以吸引消費者消費業(yè)態(tài)構成購物、娛樂、餐飲品牌列舉亞運商城、亞運美食城、尚都匯娛樂廣場檔次中至中高檔主力消費人群保利公館、亞運城等樓盤的居住人口經(jīng)營情況商圈處于發(fā)展階段，尚未成熟，在商業(yè)配套上依然存在較大的缺位，不能滿足消費者日常的購物、休閑需求。亞運城部分建筑將進行功能轉換，使這一項目成為集居住、娛樂、購物、餐飲、醫(yī)療、教育等各項公共設施一應俱全的高品質生活社區(qū)。亞運城番禺乃至廣州消費者，成為番禺區(qū)高知識、高階層、高收入等人群聚居地。此外，周邊的尚東尚筑、金海岸、東湖洲花園等多個高端社區(qū)，也為使區(qū)域聚集了大量的高端消費人群，并為區(qū)內(nèi)的商業(yè)發(fā)展提供了堅實的基礎。市橋城區(qū)及南郊商圈優(yōu)勢：優(yōu)勢：番禺區(qū)商業(yè)、交通、行政中心，人流密集，消費活躍，商業(yè)氣氛濃厚劣劣勢：老城區(qū)，商業(yè)圈布局較亂，低、中、中高檔商品參差不齊市橋是番禺區(qū)中心所在，是經(jīng)濟、文化、行政中心，商業(yè)活動十分活躍，其商業(yè)配套較為成熟，市橋區(qū)域聚集了眾多的商業(yè)街和購物商場，其中尤其以大北路、繁華路、光明北路最為繁華，商業(yè)氣氛濃厚，易發(fā)商業(yè)街類似廣州市區(qū)北京路，成為市橋商圈核心地標。業(yè)態(tài)構成家居用品、服裝鞋類、電子數(shù)碼、休閑娛樂品牌列舉易發(fā)商業(yè)街、鉆匯珠寶廣場、哈街、繁華盛世等檔次低、中、中高檔主力消費人群以市橋樓盤居民、番禺周邊城鎮(zhèn)及當?shù)鼐用窈屯鈦韯展と藛T為主經(jīng)營情況該商圈成熟，人流量大，是番禺的商業(yè)中心。市橋商圈按照區(qū)域可分為大北路-繁華路-光明北路區(qū)域、市橋南郊區(qū)域、番禺廣場區(qū)域。大北路-繁華路-光明北路區(qū)域發(fā)展最為成熟，是番禺的商業(yè)中心，大型的購物商場、購物街均聚集在此地，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。市橋南郊區(qū)域是近幾年發(fā)展的商業(yè)圈，市橋政府南拓計劃的重點，大型的商業(yè)項目如大潤發(fā)購物廣場、哈街、奧園廣場陸續(xù)進駐，此外，大型的高檔樓盤為該商圈提供大量的中高檔消費人群，未來市橋南郊是番禺市橋一個新的消費熱點。番禺廣場區(qū)域依靠區(qū)政府和鄰近亞運城的特殊背景，如圣鑫商業(yè)廣場。北路-繁華路-光明北路區(qū)域12341：易發(fā)商業(yè)街1：易發(fā)商業(yè)街2：金佳活力城3：繁華盛世4：百德商業(yè)中心12341：友誼商場1：友誼商場2：天幕百貨3：鉆匯珠寶廣場4：禺山商場市橋南郊區(qū)域1：大潤發(fā)購物廣場2：哈街1：大潤發(fā)購物廣場2：哈街3：奧園廣場123

番禺廣場區(qū)域 圣鑫商業(yè)廣場本案

4.商鋪市場供求分析2008年至2010年商業(yè)物業(yè)持續(xù)遞減，成交量減少，2011年1-8月成交120套，與2010年全年成交量基本持平。2011年商業(yè)物業(yè)成交有望回升，商業(yè)物業(yè)需求增加。

5.商鋪租售價格分析2008年番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)價格，2009年、2010年銷售均價波動下跌，2011年1-8月銷售均價環(huán)比大幅上升117%，銷售金額與2010年全年基本持平，可見2011年番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)成交回暖，商業(yè)物業(yè)需求逐漸旺盛。

第三章、項目分析區(qū)域內(nèi)是番禺區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化、教育中心和交通樞紐，是服務于番禺全區(qū)的綜合功能區(qū)。區(qū)域特征：地處中心城區(qū)，未來商貿(mào)中心高端居住人口聚集交通樞紐地位，拉動人流，擴大輻射市橋核心商圈區(qū)域內(nèi)是番禺區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化、教育中心和交通樞紐，是服務于番禺全區(qū)的綜合功能區(qū)。區(qū)域特征：地處中心城區(qū)，未來商貿(mào)中心高端居住人口聚集交通樞紐地位，拉動人流，擴大輻射市橋核心商圈南郊高檔居住區(qū)市橋地鐵站項目區(qū)位圖番禺廣場地鐵站番禺客運站1.1項目區(qū)位圖

1.2項目交通項目宏觀交通情況地鐵地鐵三號線“番禺廣場”地鐵站與項目接駁長途汽車站番禺新汽車客運各城區(qū)人流公共交通毗鄰城市主干道，周邊交通網(wǎng)絡發(fā)達，多達90條公交車途經(jīng)項目鐵路2009年廣州新火車站的建成，提高了番禺在廣州市內(nèi)的交通樞紐地位發(fā)達的交通，尤其是軌道交通將大大提升項目的城市地位，擴大輻射力，是打造大型購物中心的基礎。發(fā)達的交通，尤其是軌道交通將大大提升項目的城市地位，擴大輻射力，是打造大型購物中心的基礎。而地鐵沿線的居住人群則為項目提供了消費基礎。

項目微觀交通解析清河東路、市蓮路是番禺區(qū)東西方向核心干道，連接市橋中心區(qū)與廣州新城;本項目通過清河東路到達市橋核心商圈只需5-10分鐘車程；東環(huán)路（華南快速干線）是連接南北的核心要道，可直接連接番禺新城和廣州市區(qū)；通過地鐵3號線，廣州市區(qū)、長隆野生動物園、長隆歡樂世界、市橋等居民與游客可便利到達本項目。番禺區(qū)政府本案

項目微觀交通解析清河東路是東西主干道，德興路是連通南郊的主干道，車流量大，展示面好，清河東路是東西主干道，德興路是連通南郊的主干道，車流量大，展示面好，建議項目主入口設置在此兩條道路旁。東環(huán)路是南北主要干道，車流量大，但由于該路段離本項目有一定的距離而且是高架橋。因此建議，未來項目可通過燈光、大型廣告位、T型廣告牌，加大對項目的展示宣傳效果，吸引快速車流的注意。地鐵站與番禺廣場周邊人流量大，是主要人群聚集點，未來可通過導視系統(tǒng)，地下通道，指引消費者達到本項目。由于本項目處于老城區(qū)核心地帶，而且被各大居住區(qū)環(huán)繞因此通過對周邊居住區(qū)的宣傳是非常重要的。本案德興路市蓮路清河東路地鐵站東環(huán)路居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)番禺廣場番禺區(qū)政府

1.3項目環(huán)境東側：番禺區(qū)政府、科爾海悅酒店、中銀大廈、地鐵站、番禺廣場等。項目四至東側：番禺區(qū)政府、科爾海悅酒店、中銀大廈、地鐵站、番禺廣場等。南側：德興路、番禺房管局、大型住宅小區(qū)、低檔配套商業(yè)西側：清河中路、番禺海關、何賢醫(yī)院、東城市場、舊居住區(qū)北側：市蓮路-平康路段、星海公園、沙墟村、廣告、家居街鋪、老居住區(qū)南側：德興路、番禺房管局、大型住宅小區(qū)、低檔配套商業(yè)西側：清河中路、番禺海關、何賢醫(yī)院、東城市場、舊居住區(qū)北側：市蓮路-平康路段、星海公園、沙墟村、廣告、家居街鋪、老居住區(qū)項目商業(yè)環(huán)境項目周邊缺乏商業(yè)項目帶動，商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)形象不高；項目沿德興路和清河路多為五金、配件、雜貨等商鋪；周邊樓盤自身的配套商業(yè)檔次較低，無法滿足居民綜合性消費需求；項目東是中高端住宅小區(qū)，如尚東尚筑、金海岸花園、城市花園和領匯等，居住氛圍濃厚，未來具備較高的消費潛力；項目西面、南面為老城區(qū)，居住教育配套較為完善，交通較方便，尤其以南面的南郊分布較多大型樓盤其消費潛力巨大。項目周邊中高檔商業(yè)設施相當缺乏，而中高檔樓盤開發(fā)量較大，未來本項目項目周邊中高檔商業(yè)設施相當缺乏，而中高檔樓盤開發(fā)量較大，未來本項目首先以這些居民消費者為核心，滿足其家庭、一站式中高層次的消費。項目商務環(huán)境區(qū)域內(nèi)是番禺區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化、教育中心和交通樞紐，是服務于番禺全區(qū)的綜合功能區(qū)；本項目周邊目前商務設施主要有番禺區(qū)政府、番禺會議中心、科爾海悅酒店、中銀大廈、東發(fā)寫字樓、羅家酒店等，隨著區(qū)域的發(fā)展，商務氛圍將更濃厚。日趨成熟的商務氛圍促進該區(qū)域的商貿(mào)流通業(yè)，帶動商業(yè)的發(fā)展；日趨成熟的商務氛圍促進該區(qū)域的商貿(mào)流通業(yè)，帶動商業(yè)的發(fā)展；未來本項目商業(yè)業(yè)態(tài)設臵方面也需充分考慮商務人群的需求，如商務會餐、商務休閑等。

劣勢（W）：周邊為專業(yè)市場與零散街鋪，商業(yè)氛圍不足；非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)檔次較低；劣勢（W）：周邊為專業(yè)市場與零散街鋪，商業(yè)氛圍不足；非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)檔次較低；優(yōu)勢（S）：地理位臵優(yōu)越，處于中心城區(qū)與規(guī)劃的商貿(mào)中心；交通發(fā)達，與地鐵接駁；周邊高消費力居住人口密集；項目商業(yè)體量能容納豐富業(yè)態(tài)組合；開發(fā)商實力雄厚，擁有先進的商業(yè)理念。機會（O機會（O）：廣州南拓，城市重心轉移；近年工業(yè)產(chǎn)值、社會零售額保持著持續(xù)快速增長，總體經(jīng)濟向好；位于富庶的珠三角、廣佛城市圈內(nèi)，人均收入水平高；為番禺區(qū)的十大商業(yè)項目，受政府關注和支持；番禺缺乏有吸引力的一站式購物中心。威脅（T）：華南板塊大型購物中心未來將在區(qū)位上阻截廣州市區(qū)、番禺新城人流，存在一定競爭壓力；便捷交通增加了廣州商業(yè)的輻射力，成熟商業(yè)分流顧客。附近正在開發(fā)的圣鑫廣場，其體量及區(qū)位相對本項目來極具威脅。

SWOT戰(zhàn)略戰(zhàn)略總則：充分利用優(yōu)勢資源，把握市場機遇優(yōu)越的區(qū)位、發(fā)達的交通、足夠規(guī)模的商業(yè)體量是本項目打造跨區(qū)域輻射購物中心的基本條件；優(yōu)越的區(qū)位、發(fā)達的交通、足夠規(guī)模的商業(yè)體量是本項目打造跨區(qū)域輻射購物中心的基本條件；在番禺整體經(jīng)濟與消費力快速提升的階段，番禺商業(yè)面臨升級，本項目面臨這樣的市場機遇，利于打造綜合性體驗購物中心；隨著城市的南拓，大量居住人口的增加，本項目未來消費群體更為廣泛。策略：利用區(qū)位與交通優(yōu)勢，打造輻射力強的綜合性商業(yè)場所；以復合型業(yè)態(tài)與特色商業(yè)建筑空間樹立番禺商業(yè)的標桿。策略：利用區(qū)位與交通優(yōu)勢，打造輻射力強的綜合性商業(yè)場所；以復合型業(yè)態(tài)與特色商業(yè)建筑空間樹立番禺商業(yè)的標桿。3.競爭對手分析根據(jù)我司對番禺商業(yè)項目的市場調(diào)研，貴項目目前競爭最大的項目有以下幾個項目：序號項目名稱項目定位項目現(xiàn)狀大好觀點1奧園廣場南中國?國際級時尚購物中心總用地面積：89081㎡，建筑面積247369㎡產(chǎn)品：購物中心、商業(yè)街、公寓。分三個部分：曼哈頓商業(yè)中心、曼哈頓商業(yè)街、曼哈頓尚層，目前商業(yè)街已售罄，商業(yè)中心正在招商中，公寓目前正在銷售。主要競爭對手，項目定位與本項目極為相近，而且招商期先行，處于飽和狀態(tài)，主力商家招商已達四成左右2圣鑫廣場輻射全番禺、最具體驗性的區(qū)域中心占地面積32586㎡，建筑面積199362㎡，目前處于在建狀態(tài)，尚未對外招商主要競爭對手，項目定位與本項目極為相近，目前處于施工階段，尚未公開招商3天幕百貨打造新一代的“購物天堂”“天幕數(shù)碼城”調(diào)整業(yè)態(tài)布局，進行二次招商，目前正在招商中業(yè)態(tài)定位與本項目相似，但品牌認可度較低，招商處于瓶頸4西麗廣場番禺首席女性主題購物中心五層共計2.5萬方建筑面積，正在招商中大體定位相似，體量較小，可招商面積較小，屬于中抵擋定位，競爭較小5奧園養(yǎng)生廣場打造華南首席城市“養(yǎng)生商業(yè)旗艦”預計今年11月開盤，項目定位為集“管、檢、醫(yī)、療、美”于一體的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)綜合體，由中華城市養(yǎng)生中心、商業(yè)步行街、國際高端養(yǎng)生公寓三大主體組成。業(yè)態(tài)定位不同，距離本項目主要消費群體較遠，非主要競爭對手6漢溪商業(yè)中心打造南中國商業(yè)旗艦建筑面積69萬方，目前處于規(guī)劃階段處于規(guī)劃階段，對本項目不存在直接競爭，在經(jīng)營后期有一定威脅7海印又一城打造華南地區(qū)大型城市綜合體其中沃爾瑪山姆會員店于2009年開業(yè)，寫字樓和商場計劃于2011年6月投入使用，五星酒店計劃于2012年投入使用。體量較小，二期項目在建，尚未對外招商3.1奧園廣場項目效果圖

項目周邊匯聚了大量中高檔樓盤及公建配套，匯聚大量消費群體，該項目運營成功提供了條件。項目交通狀況

項目周邊匯聚了大量中高檔樓盤及公建配套，匯聚大量消費群體，該項目運營成功提供了條件。項目概況總用地面積：89081平方米，凈用地面積：63705.9平方米。建筑面積：約247369平方米產(chǎn)品：購物中心、商業(yè)街、公寓。其中：購物中心建筑面積：約87000㎡商業(yè)街建筑面積：約33000㎡公寓建筑面積：約55600㎡地下車庫及其它：約67400㎡南中國?國際級時尚購物中心競爭對手——項目定位產(chǎn)品定位著眼廣州南的家庭消費以及輻射周邊22-35歲時尚人群，且有較好經(jīng)濟收入，追求品質生活的家庭及休閑聚會娛樂的年輕群體。消費群定位時尚生活購物中心+體驗式情景商業(yè)步行街

競爭對手——主題業(yè)態(tài)樓層建筑面積（㎡）經(jīng)營主題規(guī)劃業(yè)態(tài)L51995健康主題休閑健身L414779美食娛樂主題大型餐飲、特色餐飲、美容SPA、兒童游樂、親子教育等、L316615數(shù)碼科技、娛樂主題電影院、數(shù)碼電信、精品百貨、家居用品、兒童服飾等L214240潮流女性主題精品百貨、潮流時尚服飾、運動服飾、餐飲等L115966國際品質時尚主題國際品牌服飾、精品百貨、皮具箱包、珠寶眼鏡、特色餐飲等B1——生活主題大型超市

競爭對手——目標商戶組合業(yè)態(tài)目標商戶零售主力店Zara、H&M、NOVO、優(yōu)衣庫等零售類精品化妝品、時尚珠寶首飾、個性皮鞋皮具、生活家居、少女裝、淑女裝、男女休閑裝、時尚男女內(nèi)衣、男女潮服；尤其以時尚、品質、個性的國內(nèi)外品牌休閑服飾專賣主，如Tommy南中國?國際級時尚購物中心競爭對手——項目定位產(chǎn)品定位著眼廣州南的家庭消費以及輻射周邊22-35歲時尚人群，且有較好經(jīng)濟收入，追求品質生活的家庭及休閑聚會娛樂的年輕群體。消費群定位時尚生活購物中心+體驗式情景商業(yè)步行街競爭對手——主題業(yè)態(tài)樓層建筑面積（㎡）經(jīng)營主題規(guī)劃業(yè)態(tài)L51995健康主題休閑健身L414779美食娛樂主題大型餐飲、特色餐飲、美容SPA、兒童游樂、親子教育等、L316615數(shù)碼科技、娛樂主題電影院、數(shù)碼電信、精品百貨、家居用品、兒童服飾等L214240潮流女性主題精品百貨、潮流時尚服飾、運動服飾、餐飲等L115966國際品質時尚主題國際品牌服飾、精品百貨、皮具箱包、珠寶眼鏡、特色餐飲等B1——生活主題大型超市競爭對手——目標商戶組合業(yè)態(tài)目標商戶零售主力店Zara、H&M、NOVO、優(yōu)衣庫等零售類精品化妝品、時尚珠寶首飾、個性皮鞋皮具、生活家居、少女裝、淑女裝、男女休閑裝、時尚男女內(nèi)衣、男女潮服；尤其以時尚、品質、個性的國內(nèi)外品牌休閑服飾專賣主，如Tommy，CKJeans、G-STAR、REPLAY、ESPRIT、Sephora、G2000、promod、marisfrolg、mango、guess等國際二線國內(nèi)一線品牌為主流風格。配套類銀行、7-11便利店、屈臣氏、萬寧餐飲類稻香、俏江南、勝記、春滿園、星巴克、百勝集團、麥當勞、味千拉面、泰國餐廳，巴西風情自助烤肉，大漁日本料理、禾綠壽司，韓國燒烤，千味涮、香港大家樂、滿記甜品、許留山、西餐酒吧、西餐咖啡、水果撈飲品、面包糕點；生活類蘇寧精品數(shù)碼、家居、兒童教育娛樂、美容美發(fā)、美甲、茶葉專賣、紅酒雪茄、滋補品、鐘表眼鏡；休閑娛樂X-GAME、星美影院、圖書音像、SPAR會所、美容纖體、健身、室內(nèi)競爭對手——進駐商家華潤萬家——華南地區(qū)首個旗艦店率先進駐經(jīng)營面積1萬8千平方米，是華南地區(qū)首個以家庭式生活消費為理念的旗艦店，通過舒適時尚的購物環(huán)境，包羅萬有的日用商品、細致周到的服務，為消費者帶來“一站式消費”和”競爭對手——進駐商家北京星美影院——華南地區(qū)旗艦店營業(yè)面積逾5000平方米，提供7個電影廳，獨有VIP貴賓房，上千個舒適座位，11米競爭對手——進駐商家反斗威龍旗艦店快樂進駐，全年365日歡笑不停的兒童主題樂園，凝聚孩子們歡樂的小宇宙，感受溫馨幸福的家庭親子樂。反斗威龍兒童樂園——強勢打造華南旗艦店秉承奧園集團對“復合健康養(yǎng)生型”和“復合商業(yè)綜合體”兩大領域的追求。承襲頂尖智慧，把低碳、運動、養(yǎng)生的健康生活概念自然融于奧園廣場，以商業(yè)經(jīng)營的角度出發(fā)創(chuàng)造一流的產(chǎn)品設計。奧園“復合商業(yè)綜合體”規(guī)劃，成就南中國商業(yè)地標建筑競爭對手——建筑規(guī)劃情景步行街大型戶外廣場下沉式廣場高效人流動線設計，充足電梯及車位配置，有效引導人流競爭對手——動線設計采用單一主通道的人流動線設計，有效的規(guī)避復雜紊亂和消費疲勞的弊端。商場整體配備有近20條手扶電梯，2臺觀光電梯、及11臺垂直客梯，合理垂直交通設計有效把人流帶至商場每一個角落。逾1500個地下停車位，并規(guī)劃有地面停車位位置，有效滿足停車需求。業(yè)態(tài)品牌商家意向面積（建面）跟進情況預計簽約時間快時尚品牌H&M3400合同洽談10快時尚品牌ZARA5800合同洽談11時尚品牌I.T670意向洽談11國際時尚TOUGHJEANS220合同洽談11國際時尚CKJEANS/CKU400意向洽談11國際時尚GUESS/UM220意向洽談11女裝歐時力400合同洽談11女裝百家好400合同洽談11女裝依戀600合同洽談11女裝伊比莎200意向洽談11女裝MO&CO200合同洽談11女裝JNBY200合同洽談11休閑裝Me&city300合同洽談11內(nèi)衣6ixty8ight200意向洽談11數(shù)碼新佳欣300意向洽談11手表亨吉利300合同洽談112、主要零售品牌招商情況競爭對手——近期招商進度1、已簽約商家華潤萬家旗艦店、星美國際院線、稻香迎喜皇宮酒樓、蘇寧精品店、反斗威龍動漫城等五大主力店已正式簽約，目前項目招商率已達40.8%。競爭對手——10月項目工程進度現(xiàn)購物中心A區(qū)已于8月31競爭對手——商鋪內(nèi)部圖競爭對手——走廊及中庭圖競爭對手——走廊及中庭圖項目分析奧園廣場引進極大主力店，帶動了這個項目的持續(xù)發(fā)展。地理優(yōu)勢：位于番禺副中心，南郊是規(guī)劃的高端住宅區(qū)，奧園廣場地處番禺橋南區(qū)福德路、德賢路、南華路的交匯處。作為番禺“二橫四縱”路網(wǎng)規(guī)劃的主干，西麗路、德福路、橋南路等道路貫穿整個番禺區(qū)域，交通四通八達。品牌優(yōu)勢：奧園作為國內(nèi)知名地產(chǎn)上市公司，無論從資金以及品牌號召力上面講都是具有一定的凝聚力。主力店：華潤萬家旗艦店、星美國際院線、蘇寧精品店、反斗威龍動漫城、稻香迎喜皇宮酒樓，以及即將簽約的H&M、ZARA、MO&CO、JNBY、Mango、亨吉利等。已進駐的國際品牌為目標客戶認可度較高的品牌，其品牌號召力較強，對招商工作具有直接的帶動作用。硬件：充裕的停車位+高效的動線設計+優(yōu)質的建筑。軟件：統(tǒng)一管理+強力主力店+重金培養(yǎng)。區(qū)域競爭激烈，同類型商業(yè)購物中心此起彼伏；項目主要針對番禺南郊高檔住宅區(qū)，相對于廣州地區(qū)成熟商業(yè)購物中心，需要一定的市場培育期及品牌認知度。項目招商細節(jié)招商方式：采取三年五年期租賃形式，免租期三個月，無進場費，裝修期另計；可租范圍：二、三層以零售為主，一、四、五層以大型主力店為主；商鋪價格：二層租金均價350元/㎡·月，三層租金均價300元/㎡·月；管理費45元/㎡·月（含空調(diào)費、分攤水電費、清潔費、保安、推廣）；招商進度：下月中旬舉辦商戶簽約進駐會。

3.2圣鑫廣場項目效果圖

項目交通情況

項目概況北接市蓮路、羅家村、新開發(fā)居住樓盤南接清河東路、大型居住樓盤北接市蓮路、羅家村、新開發(fā)居住樓盤南接清河東路、大型居住樓盤西接番禺區(qū)政府、科爾海悅酒店、地鐵站、番禺廣場東接番禺清河東路、市蓮路，番禺高端居住區(qū)總建筑面積：199362平方米其中地上建筑面積：129031平方米地下建筑面積：70331平方米停車位：1741個業(yè)態(tài)：購物中心、商業(yè)街其中：商場面積125500平方米項目四至東接五金、建材市場和老居住區(qū)等東接五金、建材市場和老居住區(qū)等

項目定位競爭對手競爭對手——項目定位區(qū)域中心型購物中心區(qū)域中心型購物中心產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位最具功能性的零售中心最具功能性的零售中心+最具體驗性的區(qū)域中心消費群定位消費群定位著眼廣州南的中檔偏高層次的家庭，以番禺市區(qū)、華南板塊區(qū)域的消費群體為主要來源，以綜合性家庭消費、個人時尚消費為主題，主要的消費特征為多層次、復合型、家庭型。主題業(yè)態(tài)主題業(yè)態(tài)定位類別發(fā)展主線業(yè)態(tài)分布零售板塊時尚名品時尚零售、兒童服飾、珠寶禮品餐飲板塊美食特色餐飲、輕便餐飲、大型餐飲家居服務板塊家居家電家居家電用品、美容護理用品娛樂板塊兒童用品星級電影院、兒童樂園

目標商戶組合目標商戶組合百貨+超市+服裝旗艦店+運動服飾專業(yè)店+家居、家電專業(yè)店+玩具主題店+珠寶禮品+特色餐飲+兒童樂園/電玩廣場+電影院項目分析業(yè)態(tài)規(guī)劃主打陣容負一層快速消費業(yè)態(tài)便利店、餐飲、美容禮品特色店首層中高檔國際品牌旗艦店品牌男女裝、國際餐飲品牌二層年輕時尚品牌潮流時尚品牌服飾、零售、特色餐飲三層運動主題運動品牌店、特色餐飲四層家具家電、兒童天地家居家電品牌、兒童娛樂場所五層美食、娛樂大型娛樂設施、大型餐飲連鎖項目進度現(xiàn)項目正在建設中，地上四層可見

第四章、項目定位1.購物中心類型定位項目所在區(qū)域尚未有一個成熟、影響力較大的購物中心項目所在區(qū)域尚未有一個成熟、影響力較大的購物中心位于市橋城東區(qū)域，臨近廣州新城，有利于吸引新城居民番禺居住人口逐年上升，區(qū)域所在位置小區(qū)、樓盤密集，消費群龐大項目交通便利，臨近地鐵3號線番禺廣場站，德信南路和清河東路交匯處，聚集人流、車流，匯聚一流時尚、潮流、休閑體驗式綜合Shopping&LivingMall

2.商業(yè)市場定位2.1目標客戶群定位節(jié)假日，番禺區(qū)外旅客前來番禺游玩并且消費，但消費有限節(jié)假日，番禺區(qū)外旅客前來番禺游玩并且消費，但消費有限周末及節(jié)假日，市橋周邊城鎮(zhèn)居民及外來務工人員在此消費，主要以中低檔消費為主，華南板塊樓盤居民以中高檔消費為主。當?shù)鼐用窈褪袠驑潜P居民（市橋南郊、市橋城東、市橋城區(qū)，見圖），以中、中高檔消費品為主。

番禺番禺市區(qū)廣州新城、番禺新城南沙、順德等周邊區(qū)域等區(qū)域項目目標客戶消費水平：中檔、中檔偏高為主消費特征：多層次，物質為基本，且追求精神上滿足消費方式：量入為出，適度消費，會適度超前消費消費方式：量入為出，適度消費，會適度超前消費

2.2檔次定位以番禺市區(qū)、市橋的中高收入人群作為本項目的目標客戶，該群體主要表現(xiàn)為以番禺市區(qū)、市橋的中高收入人群作為本項目的目標客戶，該群體主要表現(xiàn)為“小資”、“富余”“追求時尚”“個性”，在消費上有所追求，提升生活品質中檔偏高為主，兼顧高低，面向大眾中檔偏高為主，兼顧高低，面向大眾針對不同類型的客戶，有不同的商品和理念定位，滿足多類型客戶群體的需要。既滿足中等收入者的消費需求和欲望，也有一定比例的稍高檔次的商品及服務針對不同類型的客戶，有不同的商品和理念定位，滿足多類型客戶群體的需要。既滿足中等收入者的消費需求和欲望，也有一定比例的稍高檔次的商品及服務，引導消費以港臺、日韓等特色商品及服務作為項目特色，打造時尚、潮流、休閑以港臺、日韓等特色商品及服務作為項目特色，打造時尚、潮流、休閑體驗式購物中心

檔次調(diào)整根據(jù)消費群體收入提高的程度和市場變化，未來的商品檔次再做適當?shù)恼{(diào)整，及時追趕市場，適應市場，占領市場地位。根據(jù)消費趨向，市場動態(tài)，及時根據(jù)消費趨向，市場動態(tài)，及時變化隨著商圈成熟，完善品牌種類，提高商品檔次，提高商場形象不僅成為番禺市區(qū)城東典型購物項目，而且需功能提高，成為當?shù)氐貥藰I(yè)態(tài)布局、比例品牌檔次項目功能

整體市場定位整體市場定位新體驗、、新休閑，新娛樂、集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的，番禺市區(qū)稀缺的ShoppingMall綜合購物中心

3.業(yè)態(tài)定位3.1業(yè)態(tài)布局種類百貨零售類百貨零售類服裝類餐飲類娛樂休閑類家居生活類女裝家電產(chǎn)品品牌珠寶飾品兒童樂園品牌餐飲大型百貨男裝家具家私KTV影院特色餐飲童裝個人護理用品健身娛樂休閑餐飲電子數(shù)碼

3.2項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議融合生理學、心理學、美學等與購物購物中心的特征為一體，盡量為消費者提供舒適、愉快的購物環(huán)境。通道的寬度，指示牌的擺放等都需要考慮消費者的感受。突出購物中心的明亮、整齊，吸引和刺激消費者消費，為此，將國際一線、二線，國內(nèi)一線品牌的珠寶首飾、化妝品、男女裝等比較高檔的商品放在較好的位置，對整個購物中心的形象有所提高。業(yè)態(tài)布局應考慮商品的“聚集效應”同類的商品和服務應布局在一起，方便消費者消費。健身、娛樂設施布局應該考慮其安全性及分布的合理性，避免互相干擾。（1）主力店組合布局建議百貨主力店本項目所在區(qū)域周邊尚無大型購物中心，商業(yè)氣氛不夠濃厚，可通過引進國際一線品牌百貨店，一是大大提高本項目知名度，二是突出與周邊商鋪的差異性，使項目成為區(qū)域典型商業(yè)購物中心，有利于中后期招商運營。百貨店品牌列舉：日資百貨吉之島，八佰伴，臺資百貨太平洋SOGO，三越，中資百貨大商集團。上述百貨店在番禺區(qū)內(nèi)尚未進駐，與番禺區(qū)已經(jīng)進駐的新大新百貨、友誼商店、廣百百貨等老型百貨商店，更具有差異化。能帶給消費者特別是中高檔次消費者以新鮮的感覺。超市主力店本項目周邊小區(qū)樓盤眾多，居住人口較為密集，項目周邊尚未有一個大型的超級市場，該區(qū)域消費者主要在市橋大型超市或小型超市消費，可供消費的大型超市不多，如以國內(nèi)、國際大型超市作為本項目的主力店，將會帶動項目周邊居民回籠消費，從而帶動整個購物中心消費，提高營業(yè)額。品牌列舉：吉之島、沃爾瑪、TESCO（樂購）、家樂福傳統(tǒng)的超市，如華潤萬家、好又多已經(jīng)進駐番禺市場，為避免同質化，引進沃爾瑪?shù)戎懈叨似放频某?，對于本地的中高檔次消費者來說，具備較強的吸引力。（2）次主力店組合布局建議品牌服裝店番禺市區(qū)缺乏具備檔次形象較好，號召力強的品牌，品牌服裝已成為中高檔消費人群追求時尚、潮流的目標。引進國際品牌服裝，不僅可以提升項目的影響力和形象，還可以對其他進駐商家起帶動作用。品牌列舉：CK、優(yōu)衣庫、Guess具備較高的知名度及品牌效應，能吸引購買力較高的消費人群前來消費，品牌服裝店進駐，能有效吸引服裝商家進入，并且品牌服裝的店鋪形象，商品檔次都有一定檔次，能有效購物中心整體的形象檔次。娛樂休閑類隨著生活水平提高，越來越多的年輕人都有對娛樂休閑相當重視，他們都希望得到放松，年輕一族成為娛樂休閑場所的消費主力軍，目前在番禺區(qū)府附近卻沒有一個大型的娛樂休閑場所，引進一個影響力較大的娛樂休閑場所，能吸引當?shù)啬贻p一族消費，并且?guī)悠渌巳旱劫徫镏行南M。品牌列舉：漢堡王、星巴克、哈根達斯番禺市橋城東適合年輕、小資、中產(chǎn)一族的娛樂休閑場所較少，引進番禺區(qū)首家漢堡王、星巴克、哈格達斯等國際娛樂休閑品牌，有利于帶動消費群前來消費，增加購物中心商業(yè)氣氛。家居、家電專賣店家居、家電市吸引家庭綜合性消費，家居家電店鋪有利于比較全面滿足中高層次家庭的需求，該店面一般在商場高層，對人流起到一定的拉動作用。品牌列舉：宜家家居、聯(lián)邦家居生活館、順電家居家電專賣店在番禺較為常見，若選擇如蘇寧、國美等同類型商家，不易拉開差異化，引起同性競爭，應引進在品牌影響力、貨品種類、貨品設計等方面均有獨特之處，對本地的中高檔次消費者將會構成較大吸引力。

第五章、項目規(guī)劃室內(nèi)商業(yè)街及動線規(guī)劃本案在原規(guī)劃基礎上對各樓層的商業(yè)布局及動線規(guī)劃進行優(yōu)化調(diào)整，力求達到以下效果：營造室內(nèi)商業(yè)街的體驗式愉悅購物環(huán)境簡明流暢的人流動線提升小鋪位的商業(yè)價值以促進銷售實現(xiàn)項目整體商業(yè)價值的最大化寫字樓7樓商務寫字樓娛樂餐飲6樓中影影院大型KTV特色餐飲保健沐足茶藝棋牌娛樂餐飲、兒童樂園5樓中影影院大型餐飲、美食街兒童樂園、電玩母嬰用品、童裝玩具、幼教培訓家居生活文體、家電數(shù)碼音響4樓家居生活館精品家電賣場音響數(shù)碼街品牌燈飾書店文體禮品美容SPA運動休閑、大型超市3樓超市主力店運動休閑服飾戶外用品進口零食保健醫(yī)藥精品百貨、潮流時尚2樓百貨主力店品牌服飾、韓版服飾、潮流服飾潮流飾品皮具、鞋眼鏡高檔補品煙酒品牌餐飲咖啡休閑國際名店、精品百貨1樓百貨主力店國際品牌女裝品牌手袋箱包品牌首飾名表個人護理品牌快餐業(yè)態(tài)樓層總體布局

2.業(yè)態(tài)規(guī)劃一層業(yè)態(tài)規(guī)劃一層是整個購物中心的核心，購物中心形象檔次取決于一樓進駐商家的檔次。本業(yè)態(tài)布局組合應以國際大型百貨超市為主力店，以國際品牌女裝相伴，穿插品牌箱包女鞋，并且設施少量的餐飲。餐飲類商店漢堡王、大禾壽司、面包新語零售類商店餐飲類商店漢堡王、大禾壽司、面包新語零售類商店服裝：優(yōu)衣庫、CK、Jessica、GUESS、UR、NOVO、簡、播、WANKO、FAIRYFAIR、LaChapelle、OCHIRLY、Levi’s珠寶鐘表：周生生、謝瑞麟、斯沃琪主力店優(yōu)選：吉之島次選：沃爾瑪、家樂福

一層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖

二層業(yè)態(tài)規(guī)劃一層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖二層基本以零售為主，檔次相對于一樓較低，業(yè)態(tài)組合以國際大型百貨主力店為主，并且設置品牌服飾、皮具鞋類、潮流服飾，二樓中庭位置打造一個韓版服裝、飾品區(qū)域，打造韓版風情室內(nèi)街。主力店主力店優(yōu)選：吉之島次選：沃爾瑪、家樂福零售類商店商品零售：萬寧、屈臣氏服飾：牛仔褲韓Roem、迪可DECO、SYSTEM、林寶堅尼、Keywear、Dazzle眼鏡：東方眼鏡、明廊眼鏡鐘表首飾：swatch斯沃琪手表、水晶之戀皮具鞋品：帕佳圖、萬里馬休閑類商店漢堡王、星巴克、哈根達斯二層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖首選萬寧、屈臣氏二層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖首選萬寧、屈臣氏

三層業(yè)態(tài)規(guī)劃三層仍然以國際大型百貨作為主力店，商場中庭以運動休閑服飾為主，在中庭兩旁設置戶外用品、運動保健用品、體育用品，并且穿插進口零食、醫(yī)藥等商鋪。主力店主力店優(yōu)選：吉之島次選：沃爾瑪、家樂福保健醫(yī)藥商店大參林、海王星辰零售類商店運動休閑服飾：迪克、耐克、李寧、361、安踏、佐丹奴、班尼路、美特斯班威、森馬、喬丹戶外用品：狼爪、土拔鼠體育用品：YY網(wǎng)球拍、CBA籃球專賣店進口零食：優(yōu)之良品、自然派、春之花

三層業(yè)態(tài)三層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖

四層業(yè)態(tài)規(guī)劃該樓層通過綜合性零售與服務，拉動人流，以大型的家電家居作為本樓層的次主力店，并且設置品牌燈飾、電子數(shù)碼產(chǎn)品一條街，此外，設置書城和美容美甲中心。次次主力店優(yōu)選：順電電器、、宜家家居次選：蘇寧電器、聯(lián)邦家居生活館美容SPA類商店奈瑞兒、佐登妮斯、瑪莎纖體零售類商店燈飾：飛利浦、雷士照明、歐普、TCL電子數(shù)碼：蘋果專賣店、索尼愛立信、HTC、NOKIA、三星書店：新華書店、天林書店

四層業(yè)態(tài)規(guī)劃四層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖聯(lián)邦家居生活體驗館順電文具用品書店電子數(shù)碼電子數(shù)碼優(yōu)選蘋果專賣店音像制品禮品飾品美體美發(fā)

五層業(yè)態(tài)分布圖本層通過設置大型餐飲、美食街、電影娛樂、兒童樂園等大型項目，可將人流充分拉動至本樓層。次次主力店優(yōu)選：中影影院、新荔枝灣、唐苑、悠游堂次選：大地數(shù)字影院、廣州酒家餐飲類商店特色餐飲類：仙蹤林、味千拉面、綠茵閣、蒙自源、一級棒日本料理、必勝客、賽百味、嶺南真味、泰道零售類商店母嬰用品：貝樂兒婦嬰用品專賣店、紅孩兒兒童玩具：玩具反斗城

大型餐飲優(yōu)選唐苑次選廣州酒家、陶陶居大型餐飲優(yōu)選唐苑次選廣州酒家、陶陶居電玩娛樂兒童樂園電影院特色餐飲特色餐飲特色餐飲五層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖母嬰用品、童裝玩具

六層、七層業(yè)態(tài)分布圖本層仍繼續(xù)5樓的大型購物娛樂布局方式，以中影影院、堂會KTV作為次主力店，并繼續(xù)設置特色美食街，此外還有保健浴足、茶藝棋牌，成為娛樂綜合中心。七層為購物中心頂層，人流較少，應布局為寫字辦公樓。電影院電影院KTV保健沐足特色餐飲六層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖次次主力店優(yōu)選：中影影院、堂會次選：金逸影院餐飲類商店特色美食街：新泰洋、友和壽司、即食樂、笑味軒、泰滿冠、必勝客

第六章、租金評估及招商計劃1.租金核算方式建議固定租金方式固定租金方式是指根據(jù)租賃協(xié)議，在一定的時期內(nèi)按照較為固定的金額收取的經(jīng)營場地租賃費用為固定租金收取方式?；咀饨?扣率方式基本租金+扣率方式是指在租金協(xié)議中規(guī)定兩種租金核算方式，在實際操作過程中依據(jù)商戶的實際營業(yè)情況進行核算，最終租金收取方式按照基本租金和扣率租金兩者取其高的方式執(zhí)行。兩種租金核算方式的特點：特特點項目固定租金方式基本租金+扣率租金方式租金水平的穩(wěn)定性在一定時期內(nèi)較為穩(wěn)定，租金會隨著時間的推移而逐步提升，但總體提升率較低穩(wěn)定性雖不及固定租金方式，但由于租金會隨著經(jīng)營業(yè)績的提升而提升；因此，變化情況多出現(xiàn)于總體租金收益提升租金核算的難易度較為容易，對于經(jīng)營管理的專業(yè)性要求較低較為復雜，對于經(jīng)營管理的專業(yè)行要求較高設施投入要求基本無設施投入要求需要投入POS管理系統(tǒng)商戶信譽要求按期付租金，切有押金做保證，商譽要求較低按照營業(yè)額進行核算，對商譽要求較高我司建我司建議本項目未來采用基本租金+扣率租金方式較弱較強

2.租金評估測算 評估方法評估方法A．市場通行租金水平評估C．本項目基準租金租金樓層系數(shù)、業(yè)態(tài)系數(shù)D．購物中心影響因素B．通過市場分析，我司對本項目租金的期望與建議需要明確的問題主力店/次主力店承付租金水平本項目基準租金測算本項目各樓層、各業(yè)態(tài)租金參考值租金收益注：本租金測算報告中，涉及到的租金均為使用面積租金3.分鋪位租金定位及租金收益主力店/次主力店租金市場標準主力店/次主力店租金市場標準一般情況下，諸如超市/大型餐飲等主力店的租金水平均是根據(jù)各地區(qū)的不同在一定范圍內(nèi)浮動，因此參考市場通行的租金水平有利于評估本項目主力店/次主力店業(yè)態(tài)的租金基準。業(yè)態(tài)租戶名稱項目地點項目名稱面積(㎡)租金超市華潤萬家廣州番禺繁華店45—55元/㎡·月百佳廣州正佳店12,00070—100元/㎡·月百貨津樂匯重慶西城天街30,00045—60元/㎡·月廣州友誼廣州正佳店30,000100—150元/㎡·月大型餐飲稻香深圳地王廣場3,80060—90元/㎡·月大型娛樂Partyworld上海錢柜靜安店9,00045—75元/㎡·月歡歌KTV廣州正佳店10,00045—60元/㎡·月家居生活Hola深圳歐洲城2,00075—105元/㎡·月休閑服務AngelLife美容院深圳地王廣場55060—90元/㎡·月個人護理Watson’s成都春熙店315150—200元/㎡·月廣州正佳店2,244300—350元/㎡·月服飾次主力店ZARA深圳金光華廣場1,500約8%扣率服飾次主力店UNIQLO深圳太陽百貨1,000約8%—11%扣率影院飛揚影院廣州正佳店5,00050—60元/㎡·月從上述市場數(shù)據(jù)進行分析，可以得出如下結論：從上述市場數(shù)據(jù)進行分析，可以得出如下結論：主力店及次主力店租金水平根據(jù)各地區(qū)不同而不同，但其會在一定的范圍內(nèi)浮動；品牌商戶議價能力強，及受異地運營成本影響，在二三線城市租金要求更低。主力店/次主力店租金市場標準主力店/次主力店租金市場標準我司建議本項目主力店及次主力店租金水平可以設定為：主力店/次主力店租金水平（元/㎡·月）超市35—40百貨30—40大型餐飲50—80大型娛樂40—75家具家電70—80次主力店服飾8-10%扣率或租金200-300個人護理140—180項目基準租金測算基準租金定義：指項目開業(yè)后第三年首層一般零售租金基準租金定義：指項目開業(yè)后第三年首層一般零售租金參考值基準租金值建議說明：目前番禺標桿商業(yè)項目為易發(fā)商業(yè)街，已經(jīng)進入成熟經(jīng)營期，其首層一般零售租金約800元/平方米/月；繁華路臨街商鋪租金約400-500元/平方米/月，屬于核心商業(yè)區(qū)成熟商業(yè)租金；本項目作為未來番禺市區(qū)購物中心標桿項目，要保證項目達到預期經(jīng)營效果與成功性，因此建議本項目基準租金以核心商圈成熟租金為參考值。建議本項目基準租金為：500建議本項目基準租金為：500元/㎡·月備注:租金基準的年限備注:租金基準的年限（一般情況下商業(yè)物業(yè)以第三年為成熟期，因此建議本項目基準租金年限為項目開業(yè)第三年）本項目基準租金不同時期的折扣本項目基準租金不同時期的折扣率本項目基準租金為：500元/平方米/月理論說明:商業(yè)物業(yè)以三年進入成熟期后之租金標準為標桿，一般采用采取首年折讓35%，次年折讓20%的標準來進行計算；本項目評估租金為項目成熟期租金,針對項目前兩年租金須采用折讓進行計算,因此項目前三年租金評估為:開業(yè)第一年首層一般零售參考租金為：500×65%≈325元/平方米/月開業(yè)第二年首層一般零售參考租金為：500×80%≈400元/平方米/月開業(yè)第三年首層一般零售參考租金為：500元/平方米/月項目在招商開業(yè)初期，針對知名品牌，應采取相應的租金折扣等優(yōu)惠措施，吸引品牌進入，保證項目圓滿開業(yè)。項目在招商開業(yè)初期，針對知名品牌，應采取相應的租金折扣等優(yōu)惠措施，吸引品牌進入，保證項目圓滿開業(yè)。項目各樓層零售、餐飲、娛樂服務參考租金項目各樓層零售、餐飲、娛樂服務參考租金項目租金樓層系數(shù)樓層一般項目系數(shù)本項目系數(shù)F70.130.12F60.16此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素0.15此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素F50.20.2F40.30.3F30.50.4F20.60.6F11.01.0項目租金業(yè)態(tài)系數(shù)業(yè)態(tài)系數(shù)在考量不同業(yè)態(tài)租金系數(shù)的同時需要考量當?shù)叵M習慣以及不同業(yè)態(tài)的市場營業(yè)水平，從而得出綜合的評價；零售1餐飲0.6休閑娛樂&服務0.5此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素鋪位租金評估標準鋪位租金評估標準主動線端頭租金最高主動線端頭租金最高主動線中端租金低值核心中庭租金最高主動線中端租金低值次動線端頭租金較高次動線中間租金最低點各樓層業(yè)態(tài)租金參考各樓層業(yè)態(tài)租金參考樓層業(yè)態(tài)出租面積（㎡）租金參考（元/㎡·月）合計1F百貨主力店5429.43015702.6零售8891.2400餐飲13822402F百貨主力店5769.53014244.7零售8254.2240服務2211203F超市主力店5925.630各樓層總體平均租金11973各樓層總體平均租金零售5673.4160醫(yī)藥保健3741004F家具家電次主力店70258013470美容美體196.890零售6248.21205F影院2131.85515707.7兒童樂園221880電玩娛樂303475大型餐飲4210.170餐飲2773.290零售1340.6806F影院442155樓層平均租金指：包含了所有業(yè)態(tài)的總體租金水平13729.4樓層平均租金指：包含了所有業(yè)態(tài)的總體租金水平量版KTV654040大型餐飲74660餐飲408.680服務1613.8557F商務寫字樓6859606859合計注：出租面積以最總圖紙統(tǒng)計結果為準特殊商戶不以上述租金為標準注：出租面積以最總圖紙統(tǒng)計結果為準特殊商戶不以上述租金為標準91686.4項目各業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計項目各業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計整體業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計整體業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計排除百貨、超市主力店業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計租金收益模型考慮的因素租金收益模型考慮的因素出租率免租期租金折讓和提升換租率20年租金收益測算20年租金收益測算20年租金收益測算開業(yè)后年限A、年租金折扣或遞增率B、平均租金（元/㎡·月）C、出租率D、換租率（免租期統(tǒng)一按3個月計算）E、出租面積（㎡）F、當年實際總收益（元）201365%72.8075%20%9168657,069,033.84201480%89.6080%15%9168675,907,206.142015100%112.0085%15%91686100,814,258.162016112%125.4490%20%91686118,001,202.282017102%127.9595%10%91686130,391,328.522018102%130.5197%10%91686135,799,137.302019112%146.1797%15%91686150,145,097.452020102%149.0997%10%91686155,136,934.452021102%152.0797%10%91686158,239,673.142022102%155.1297%10%91686161,404,466.602023112%173.7397%15%91686178,455,400.002024102%177.2097%10%91686184,388,462.652025102%180.7597%10%91686188,076,231.902026102%184.3697%10%91686191,837,756.542027102%188.0597%10%91686195,674,511.672028112%210.6297%15%91686216,345,767.772029102%214.8397%10%91686223,538,562.132030102%219.1397%10%91686228,009,333.372031102%223.5197%10%91686232,569,520.042032102%227.9897%10%91686237,220,910.44備注：開業(yè)第一年、第二年平均租金計算方式為直接在成熟期租金基礎上乘以租金折扣率備注：開業(yè)第一年、第二年平均租金計算方式為直接在成熟期租金基礎上乘以租金折扣率計算公示：F=(E*C*B*12)-(E*C*B*D*3)假設每年出租期為12個月，換租品牌免租期為3個月，第三年為成熟期。20年租金收益測算20年總收益：33.19億元項目開業(yè)220年租金收益測算20年總收益：33.19億元項目開業(yè)20年每年平均租金與收益增長情況

4.招商政策及策略招商政策根據(jù)我司對番禺商業(yè)項目的深入分析，綜合我司近年操盤的大型商業(yè)項目的經(jīng)營在招商政策方面我司提出一下幾點建議：鮮明具體的業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃是招商成功的首要條件；科學的設計各個樓層的商業(yè)布局以及商戶組合，按照業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃對商戶制定詳細的商戶準入標準；購物中心精細化的經(jīng)營管理模式的確立以及商場的差異化定位是成功的基石；我司提出的租金參考標準以及基本租金+扣率租金的適用對象進行詳細劃分，另外在付款方式方面力求做到人性化；制定科學合理的免租期、裝修標準、開業(yè)時間要求、鋪位交付標準；制定合理的物業(yè)管理條款以及物業(yè)收費標準；人性化的招商流程+合理的管理制度。招商策略根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃確定主力店，并進行相應商戶落戶；根據(jù)業(yè)態(tài)要求及差異化需要，確定各樓層主力店及次主力店；在確定百貨超市主力店及各業(yè)態(tài)的主力店的基礎上，可展開一般零售主力店招商；堅持各樓層保利的主力店鋪的招商必須是按照業(yè)態(tài)規(guī)劃的品牌落戶商家，不可輕易租售給一般商戶；

5.招商時間節(jié)點建議第一階段——項目蓄客期2011.12011.10——2011.11時間段時間段大范圍蓄客鋪墊，擴大項目的市場知名度大范圍蓄客鋪墊，擴大項目的市場知名度招商招商針對針對項目競爭力的市場宣傳，針對消費市場的形象宣傳營銷方式營銷方式鎖定客戶對本項目的購買意向，針對性地進行公關鎖定客戶對本項目的購買意向，針對性地進行公關招商目標招商目標番禺本地的大客戶資源及周邊大型住宅區(qū)的潛在客戶群體番禺本地的大客戶資源及周邊大型住宅區(qū)的潛在客戶群體目標客戶群目標客戶群

第二階段——項目第一波熱銷期2012011.11—2012.1時間段時間段招商著重對主力客戶及潛在大客戶的招商洽談招商著重對主力客戶及潛在大客戶的招商洽談營銷方式針對目標品牌一對一宣傳、招商進度宣傳營銷方式針對目標品牌一對一宣傳、招商進度宣傳招商目標鎖定大客戶的入招商目標鎖定大客戶的入場意向優(yōu)衣庫優(yōu)衣庫、UR、Tata、班尼路、美樂匯、大時代、屈臣氏、蘋果數(shù)碼……目標客戶群目標客戶群

第三階段——第二波熱銷期2012.2012.1——2012.3時間段時間段全面的招商執(zhí)行階段全面的招商執(zhí)行階段招商招商營銷方式全面招商宣傳推廣及大規(guī)模的重點品牌簽約慶典及新聞發(fā)布會營銷方式全面招商宣傳推廣及大規(guī)模的重點品牌簽約慶典及新聞發(fā)布會招商目標各類零售商戶、各類餐飲商戶、各類娛樂及服務商戶招商目標各類零售商戶、各類餐飲商戶、各類娛樂及服務商戶所有零售、餐飲、娛樂及服務品牌所有零售、餐飲、娛樂及服務品牌目標客戶群目標客戶群

第四階段——第三波熱銷期2012.2012.4—2012.6時間段時間段招商沖刺及調(diào)整階段招商沖刺及調(diào)整階段招商招商營銷方式有目的性地招商推廣，針對消費市場的立體廣告宣傳，提升項目人流及知名度營銷方式有目的性地招商推廣，針對消費市場的立體廣告宣傳，提升項目人流及知名度在前三階段的成功基礎上，進一步提升出租率，提高新進租戶的租金水平及已成交客戶的轉介紹優(yōu)惠措施招商目標在前三階段的成功基礎上，進一步提升出租率，提高新進租戶的租金水平及已成交客戶的轉介紹優(yōu)惠措施招商目標所有零售、餐飲、娛樂及服務品牌目標客戶群所有零售、餐飲、娛樂及服務品牌目標客戶群

第七章、營銷模式及資金回籠計劃1.可售貨量及商鋪分布貨量統(tǒng)計番禺匯瓏商業(yè)中心鋪位分類統(tǒng)計可售鋪位保留鋪位鋪位數(shù)建筑面積（㎡）實用面積（㎡）鋪位數(shù)建筑面積（㎡）實用面積（㎡）1F254319.22159.619457222862F264153.22076.622432221613F336047.43023.7——————合計8414519.87259.94188944447注：商場實用率按50%計。

商鋪分布番禺匯瓏商業(yè)中心首層鋪位統(tǒng)計保留商鋪編號實用面積（㎡）建筑面積（㎡）可售商鋪編號實用面積（㎡）建筑面積（㎡）A1-01111.6223.20B1-01258.1516.20A1-02140280.00B1-02114.3228.60A1-03133.5267.00B1-03109.1218.20A1-04105.2210.40B1-04143.5287.00A1-05141.7283.40B1-05138.1276.20A1-06135.2270.40B1-06109.1218.20A1-07135.2270.40B1-07129258.00A1-08134.4268.80B1-08107.5215.00A1-09106.4212.80B1-09136.5273.00A1-1035.971.80B1-1073146.00A1-1171.2142.40B1-1173146.00A1-1273.9147.80B1-1273146.00A1-1378.2156.40B1-