北京百榮世貿商城-總體策劃方案總體策劃報告王志綱工作室2002年10月

目錄TOC\o"1-3"\h\z一、策劃的背景與宗旨 7二、批發(fā)市場進展的宏觀分析 9（一）中國批發(fā)市場的研究 91、中國批發(fā)市場的態(tài)勢 92、中國批發(fā)市場建設與進展取得的差不多體會 103、中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉變 11（二）國外批發(fā)企業(yè)的競爭分析 141、國際批發(fā)市場的進展趨勢 142、國外批發(fā)企業(yè)進入中國的模式 143、臺灣批發(fā)商的運作模式 154、WTO對中國批發(fā)市場的沖擊 17（三）、北京市批發(fā)市場的進展 181、北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的進展現(xiàn)狀 182、北京商業(yè)批發(fā)設施中存在的咨詢題 233、北京批發(fā)市場的進展 24（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析 261、北京市南城批發(fā)業(yè)概述 262、北京南城各批發(fā)業(yè)類型 263、北京南部批發(fā)市場升級進展的趨勢 28三、世貿的區(qū)位分析 30（一）百榮世貿項目簡介 301、項目位置 302、規(guī)劃設計 303、商業(yè)規(guī)劃 304、項目交通分析 315、項目開發(fā)的目標 316、項目區(qū)域環(huán)境分析 31（二）百榮世貿的區(qū)位分析 321、從北京都市的區(qū)位分析 322、北京南部區(qū)域的區(qū)位分析 353、百榮世貿項目地塊區(qū)位分析 37四、 發(fā)市場面臨的要緊咨詢題與計策 41（一）批發(fā)市場的要緊咨詢題 411、批發(fā)市場的定義 412、批發(fā)市場的特點 413、批發(fā)市場的要緊功能 414、批發(fā)市場的作用 425、國內批發(fā)市場的要緊咨詢題 42（二）批發(fā)市場的要緊計策 431、計策之一：整合資源 432、計策之二：打造品牌 453、計策之三：功能創(chuàng)新 474、計策之四：向零售市場滲透 48五、百榮世貿的戰(zhàn)略理念與整體策略 50（一）項目總體理念 501、理念一：做中國商業(yè)的門戶概念 502、理念二：做中國商業(yè)的制高點概念 503、理念三：做南城區(qū)域板塊概念 514、理念四：復合房地產(chǎn)的開發(fā)理念 515、理念五：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念 526、理念六：“共繁榮”的經(jīng)營理念概念 52（二）項目的整體策略 521、關于策略的摸索 522、項目策略的目標 543、具體的策略 55六、百榮世貿面臨的外部環(huán)境 58（一）北京的申奧成功 58（二）中國加入WTO 58（三）大北京的概念 591、大北京概念的提出 592、世界都市的概念 593、大北京（首都）都市群 594、“大北京”的都市特點 60（四）北京的宏觀經(jīng)濟背景 60（五）北京都市進展格局 611、北京市的區(qū)域格局 612、北京市的戰(zhàn)略定位： 623、北京市的功能定位： 624、北京市的都市布局 625、北京南部區(qū)域都市進展展望 62（六）項目的機遇 63七、百榮世貿的定位 64（一）項目的戰(zhàn)略定位 641、關于市場交易中心（MarketCenter） 642、項目的戰(zhàn)略定位 64（二）項目的目標市場定位 651、目標客戶群的類型 652、要緊目標客戶的特點 653、投資行為的特點 68（三）項目的主題概念定位 681、什么是主題概念 682、項目的主題概念 69（四）項目的總體功能定位 691、項目功能規(guī)劃的原則 692、項目功能的規(guī)劃 713、功能講明 71（五）名稱與形象定位 761、項目名稱：百榮世貿 762、形象定位：中國商業(yè)航母 773、廣告語： 78八、百榮世貿的經(jīng)營理念與模式 79（一）經(jīng)營理念 791、導入“商業(yè)經(jīng)營主導型”的商業(yè)理念 792、選擇合適的主題，集合商氣，引進主力店和品牌店提升物業(yè)形象 803、長短相濟、動靜結合 804、在打造項目品牌的同時打造企業(yè)品牌 815、既要自掃門前雪，又管他人瓦上霜” 81（二）經(jīng)營策略 811、贏利模式 812、市場前期的經(jīng)營治理： 823、市場后續(xù)的經(jīng)營治理： 82（三）預留管線 82九、百榮世貿的“項目群”設計 84(一)現(xiàn)代生活的“項目群”主題經(jīng)營理念 84（二）“項目群”的整體功能設計 851、項目群的整體功能框架 852、項目群的生活主題概念 86（三）展現(xiàn)交易功能的項目 861、百榮服裝服飾交易中心 862、百榮兒童用品交易中心 883、百榮文化辦公用品交易中心 894、百榮體育休閑用品交易中心 905、百榮家居用品交易中心 916、百榮日用品交易中心 927、百榮食品交易中心 928、百榮汽車用品交易中心 939、百榮國際貿易中心 95（四）輔助配套功能的項目 961、百榮會展中心 962、百榮商務休閑會所 973、百榮餐飲服務中心 984、百榮配送倉儲服務中心 995、百榮商屋 996、其它 100十、百榮會展中心館對百榮世貿的帶動作用 102（一）會展經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)基礎的關系 102（二）以百榮會展中心帶動百榮世貿的可行性 1021、現(xiàn)代會展博覽與專業(yè)批發(fā)市場 1022、北京會展博覽業(yè)格局的形成和進展趨勢 1033、國內專業(yè)會展的研究 1054、專業(yè)會展對恒逸公司的啟發(fā) 108十一、百榮世貿的常規(guī)性營銷工作的預備 110（一）一樣性工作，即規(guī)定動作 110（二）個性化工作，即自選動作 110十二、終止語 120

百榮世貿市場交易中心總體策劃報告一、策劃的背景與宗旨

通過本項目的策劃，為恒逸房地產(chǎn)公司的商業(yè)房地產(chǎn)項目“百榮世貿”提供系統(tǒng)的、前瞻性戰(zhàn)略思路。恒逸房地產(chǎn)公司是一個新成立的房地產(chǎn)公司。這表明“百榮世貿”項目是恒逸房地產(chǎn)公司實現(xiàn)企業(yè)生存與進展的關鍵性項目。由因此第一個項目，又是一個不管在規(guī)模、形狀、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大的項目，使企業(yè)的風險過于集中在一個項目的成功與否上。為了最大限度的減少項目運作過程中的失誤，降低項目運作的風險，充分利用北京南城專門是木樨園地區(qū)批發(fā)市場的商業(yè)文脈，恒逸房地產(chǎn)公司提出了把“百榮世貿建成一個亞洲最大的以批發(fā)市場為主的超大型、綜合性的集商品批發(fā)交易、倉儲配送、零售、餐飲、休閑娛樂、配套辦公于一體的現(xiàn)代化商品交易市場?！钡膽?zhàn)略思路。為了使上述百榮世貿的戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和規(guī)范地實施，恒逸房地產(chǎn)公司領導與擅長于戰(zhàn)略策劃的“王志綱工作室”進行了多次溝通。王志綱工作室在對項目進行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調查的基礎上，差不多認同恒逸房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略思路，并在此基礎上進一步提出以“復合型市場交易中心”進展策劃理論為指導，將“批發(fā)市場”的概念提升為“中國新型的、有完善配套服務功能的，以展現(xiàn)和推介為主題的、經(jīng)營有品牌服裝和其它商品的、引入信息系統(tǒng)（Internet網(wǎng)絡）的21世紀商業(yè)革命的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化市場交易中心”的概念，并通過進展百榮世貿項目、亦即通過以各種主題交易市場為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動北京南城批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)結構的全面轉型。依靠北京南城批發(fā)市場的基礎，構建中國最大的、具有國際水平的、集多種商品的交易市場，那個地點將成為中國多種國內外商品的交易中心、集散中心、展現(xiàn)中心、推介中心、信息中心、旅行中心等方面的龍頭地位。基于項目具體情形，百榮世貿周邊同類型的項目較多，極容易形成同構的競爭。因此，必須挖掘項目的專門優(yōu)勢，使項目做到“三性”（即唯獨性、排它性和權威性），使項目在市場上脫穎而出，搶占市場制高點，獲得市場超額利潤，提升項目開發(fā)的附加值。通過前瞻性戰(zhàn)略思路的百榮世貿，圍繞著與其相配套的公共配套設施和商業(yè)設施，將會使得北京南部可獲得更為寬敞的進展空間，從而加快北京南城的都市化進程，建設成為以多個文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。即通過“百榮世貿”項目的實施，將大大加速南城的都市化、現(xiàn)代化、國際化進程，實現(xiàn)商業(yè)配套、生活配套和社會配套進展和諧的城區(qū)格局。

二、批發(fā)市場進展的宏觀分析（一）中國批發(fā)市場的研究1、中國批發(fā)市場的態(tài)勢中國批發(fā)市場的作用中國商品批發(fā)市場相伴著改革開放的春潮涌現(xiàn)，并逐步興盛活躍，成為中國市場體系一個重要的組成部分，人們社會經(jīng)濟生活中一個不可或缺的商品流通渠道。中國商品批發(fā)市場通過近十幾年的進展，在配置資源、擴大內需、引導生產(chǎn)、搞活流通、形成價格、推動經(jīng)濟進展等方面發(fā)揮了重要作用。中國批發(fā)市場與批發(fā)商面臨的局面近些年來，在生產(chǎn)商自銷和大型零售商批零兼營的雙重擠壓下，商品批發(fā)市場作為批發(fā)業(yè)務的要緊承擔者，其交易額的增長速度趨緩，且出現(xiàn)出相對萎縮的局面。同樣，在商品批發(fā)市場面臨著交易額增長速度下降的情形下，批發(fā)商正面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。一方面，有的廠商直截了當經(jīng)營連鎖直銷店，通過這種方式，廠商的產(chǎn)品躍過中間經(jīng)銷商而直截了當?shù)缴痰觋愒O、展現(xiàn)與銷售架，從而達到市場占有的目的；一些大的零售商直截了當與廠商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進貨價格，把批發(fā)商甩到一邊；有的廠商介入零售業(yè)，或成立專業(yè)的營銷公司，或干脆與地區(qū)經(jīng)銷商合資成立銷售公司，介入批發(fā)經(jīng)營以強化營銷渠道的把握力量。另一方面，批發(fā)商或因人力、物力、財力及經(jīng)營觀念，不能滿足廠商的整體需求，無法配合廠商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳設、推廣的功能，專門是新產(chǎn)品上市時，廠商要求批發(fā)商配合廠商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠商新產(chǎn)品上市政策沒有收到應有的成效。[結論]在如此大的的市場背景下，百榮世貿作為一個四十多萬平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個全新的批發(fā)形狀，必須在對現(xiàn)在批發(fā)市場的歷史、體會、進展趨勢、運作手法和進展戰(zhàn)略研究的基礎上，進行創(chuàng)新。2、中國批發(fā)市場建設與進展取得的差不多體會（1）走統(tǒng)籌規(guī)劃，依靠政府搭臺進展的路子批發(fā)市場的健康進展，必須建立在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎上。各地批發(fā)市場進展實踐證明，凡是注重、加大統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，把市場進展納入都市建設中去的地點，批發(fā)市場就能夠健康有序進展。（2）明確市場定位、辦特色市場進展的路子不管是產(chǎn)地市場、銷地市場，依舊集散地市場都必須依靠當?shù)貎?yōu)勢，選擇經(jīng)營品種和進展規(guī)模。壽光蔬菜批發(fā)市場、紹興輕紡城依靠當?shù)禺a(chǎn)品和種植業(yè)優(yōu)勢，走市場連基地，基地促市場的進展路子，有意識的培養(yǎng)自己的產(chǎn)業(yè)基地，為市場進展打下堅實的基礎。河南中原芝麻批發(fā)市場、浙江海寧皮革服裝城、深圳布吉農產(chǎn)品批發(fā)市場分不以其經(jīng)營品種、款式與價格優(yōu)勢、新的交易方式為特色，確定了其在同類市場中的領先地位，并保持強勁的進展勢頭。河北保定依靠傳統(tǒng)優(yōu)勢，進展特色市場，一舉成功，如安國東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城草萄市場等等。（3）走強化市場治理與凈化市場服務，完善市場功能進展的路子市場的競爭，專門大程度上能夠講是治理與服務的競爭。辦市場并不是簡單的物業(yè)治理，而是要持續(xù)創(chuàng)新服務手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質的服務，增強市場的凝聚力。（4）走批發(fā)市場多種交易模式的進展路子走出傳統(tǒng)的“一手鈔票，一手貨”的簡單模式，主動查找適合不同市場進展的新型模式，是促進批發(fā)市場進展的重要內容。大多數(shù)市場在這方面進行了有效探究，如一些市場通過舉辦展覽會、展銷會、交易會、博覽會等，使市場得以快速進展與升華；一些市場通過在外地辦分市場，擴大了規(guī)模；一些市場在現(xiàn)貨倉單交易方面上進行了大膽探究，如中國商品交易市場、華通有色金屬中心批發(fā)市場、昆明商品中心批發(fā)市場等，取得了較好的成效；有的已開始在電子商務方面進行主動探究，一些市場在拍賣、運算機網(wǎng)絡交易方面進行了嘗試，為市場進展注入了活力，一些市場主動引進現(xiàn)代營銷方式，把連鎖經(jīng)營、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場。（5）走以股份制形式辦市場的進展路子一些市場在股份制改造方面進行了探究，為市場注人了新的活力。如深圳布吉農產(chǎn)品中心批發(fā)市場、紹興輕紡城等通過股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場面臨的資金困難，另一方面也促進了經(jīng)營機制的轉變。西南建材中心批發(fā)市場、武漢武泰閘農副產(chǎn)品中心批發(fā)市場、義烏中國小商品市場、合肥長江批發(fā)市場等在股份制改造方面進行了主動探究，有效地實現(xiàn)了批發(fā)市場治理機制創(chuàng)新。[結論]百榮世貿的投資開發(fā)應該在總結中國批發(fā)市場成功經(jīng)營的基礎上，有所創(chuàng)新。例如必須有專門清晰的市場定位、明確的主題特色、完善的治理與服務體系，而且百榮世貿還必須經(jīng)營，只有經(jīng)營才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會展、博覽這些時期性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產(chǎn)品傾銷……3、中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉變批發(fā)市場從起步到進展有近20年，盡管全國進展專門不平穩(wěn)，東部沿海省市已差不多飽和，中西部地區(qū)還有較大進展空間，但從總體上講，中國的批發(fā)市場已差不多完成進展期而進入調整期，面臨著一個業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強，功能擴充，治理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴肅挑戰(zhàn)。在2010年至2020年期間，由于中國依舊一個進展中國家，都市化水平低，各地經(jīng)濟進展的不平穩(wěn)性，加上傳統(tǒng)的消費適應，還將存在與進展，充滿著活力，但數(shù)量不應增加，而應減少，一些名牌批發(fā)市場將存在更長的時刻，專門是農副產(chǎn)品批發(fā)市場存在的時刻會更長。如何實現(xiàn)中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性調整、創(chuàng)新與進展呢?實現(xiàn)批發(fā)市場的治理創(chuàng)新，向法制化轉變市場經(jīng)濟確實是法制經(jīng)濟，批發(fā)市場作為市場經(jīng)濟的一種形式，必須通過法律手段進行規(guī)范化進展。[結論]如何解決一個企業(yè)經(jīng)營的形狀的市場與政府經(jīng)營的治理形狀的職能轉變，對恒逸公司是一個考查。實現(xiàn)批發(fā)市場的組織創(chuàng)新，向質的提升轉變市場建設的重點要放在市場功能的完善上，要大力進展專業(yè)化市場，綜合性市場要按經(jīng)營品種的商品特性進行分類，建立專業(yè)交易區(qū)，專業(yè)性市場要重點培養(yǎng)代表市場特色的品種，形成市場自己的特色，建立起各具特色的市場群體。要大力培養(yǎng)有阻礙力的交易商，專門是一級批發(fā)商，大力培養(yǎng)市場中介組織與經(jīng)紀人隊伍。[結論]百榮世貿的功能必須借鑒許多其他商業(yè)的功能，增加配送、倉儲、推介、展現(xiàn)等輔助功能，按照商品品種規(guī)劃多個主題的專業(yè)市場，并通過培訓、專題會議、俱樂部、推介會，提升內部批發(fā)企業(yè)的水平，增加百榮世貿市場交易中心的整體競爭能力。實現(xiàn)批發(fā)市場交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉變批發(fā)市場不是簡單的商品中轉站，從世界批發(fā)市場進展趨勢來看，批發(fā)市場必須具備“商品集散、財務結算、信息傳播和價格形成”四大功能。[結論]百榮世貿一定不能走目前批發(fā)市場千篇一律的攤位制的對手交易模式，主動把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，關于部分商品大膽探究網(wǎng)絡交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結算中心。實現(xiàn)批發(fā)市場形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質產(chǎn)品的集散地轉變批發(fā)市場總是與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起。[結論]百榮世貿必須加大治理，主動推廣與宣傳，提升批發(fā)市場中經(jīng)營商品的質量，杜絕假冒偽劣商品，樹立在批發(fā)市場的品牌形象。實現(xiàn)批發(fā)市場制度創(chuàng)新，向投資多元化轉變主動引導批發(fā)市場運行和治理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向進展，通過對現(xiàn)有批發(fā)市場的改組、改制，努力實現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實現(xiàn)批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營治理批發(fā)市場。[結論]關于百榮世貿項目，從企業(yè)運作形狀上，恒逸公司能夠將項目分拆，通國內的聞名批發(fā)市場加大聯(lián)合（例如浙江義烏小商品、永康五金，廣州白馬服裝），如此，一方面能夠降低恒逸的投資風險，另一方面，通過兼并、聯(lián)合，擴大市場規(guī)模，增強市場的競爭能力和輻射力。中國批發(fā)市場的前景據(jù)有權威專家推測：9年后的中國批發(fā)業(yè)將變得朝氣蓬勃，實力專門。（二）國外批發(fā)企業(yè)的競爭分析1、國際批發(fā)市場的進展趨勢按照業(yè)內人士對批發(fā)市場的研究分析，發(fā)達國家的批發(fā)業(yè)已發(fā)生了明顯的變化。國外的流通產(chǎn)業(yè)進展的趨勢是從以生產(chǎn)者為主導進展到以批發(fā)商為主導，最終進展到以零售商為主導。零售主導生產(chǎn)主導批發(fā)主導零售主導生產(chǎn)主導批發(fā)主導能夠看出萬客隆、麥德龍、山姆店、普爾斯馬特等應該講差不多上從批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉型過程中的商業(yè)業(yè)態(tài)。大力進展物流，做配送服務，通過與物流、網(wǎng)絡的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、連鎖化進展。[結論]百榮世貿的批發(fā)形狀絕對不同于周邊攤位式的批發(fā)市場，而是一種批零兼營的、批發(fā)采納零售運作模式的、集批發(fā)與多種形狀商業(yè)混合的市場形狀。2、國外批發(fā)企業(yè)進入中國的模式中國盡管仍未對外開放批發(fā)市場，但國際上一些大型跨國批發(fā)企業(yè)利用中國批發(fā)商的困難，通過不同的手段涉入中國的批發(fā)業(yè)。這些外國批發(fā)商要緊采取以下四種方法在中國建立批發(fā)網(wǎng)絡：（1）與較小的零售商建立倉庫批發(fā)市場德國麥德龍公司在中國以經(jīng)銷商的名義登記，開展批發(fā)業(yè)務，并在上海、無錫和寧波建立四個連鎖倉庫市場。其每個市場面積達16,000平方米，自稱擁有10-12萬顧客。麥德龍公司初步的市場目標是讓中小零售商成為顧客，并打算在長江三角洲每片100-150平方公里的范疇內建立一個類似的市場。目前麥德龍公司60-70％的客戶是集體采購者。（2）在出售國內生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網(wǎng)可口可樂在中國已投入8億美元建立20多家地點工廠，每家都擁有寬敞的銷售網(wǎng)。（3）在中國建立銷售代理網(wǎng)代理商促銷的國外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機械、設備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務是由不同層次的代理進行的。（4）投資在產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和經(jīng)銷以及建立加工和配給中心，以此做批發(fā)業(yè)務據(jù)有關專家介紹，外國批發(fā)商進入中國批發(fā)市場的典型做法是：一開頭做零售，然后進展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進行批發(fā)業(yè)務。國外批發(fā)商靜靜地逐步進入中國市場已引起有關部門的注意，同時也引起國內批發(fā)經(jīng)營企業(yè)的重視。上海國內批發(fā)商已決定加大批發(fā)業(yè)務，并培訓自己的代理，建立配給中心，進展大型專業(yè)化市場和建立大型的流通中心，使自己適應市場的變化，與外國批發(fā)商展開競爭。[結論]了解國外的批發(fā)商進入中國的模式，同時了解以后批發(fā)市場的運作手段，采納適度超前的手段，是建設一個符合市場需求的項目。如何利用國外批發(fā)企業(yè)試圖進入中國的機會，通過合資、合作等模式，共同建立具有國際水平的批發(fā)市場（類似國內零售業(yè)進展的初期）；通過培訓，提升中國批發(fā)企業(yè)的水平是十分重要的。3、臺灣批發(fā)商的運作模式（1）C＆C的商品批發(fā)交易模式目前，臺灣的一些批發(fā)商以C＆C(cashandCarry)——即付現(xiàn)與自取的方式，開創(chuàng)了臺灣批發(fā)市場運作的新模式。C＆C模式能夠稱之為顧客(零售店)自行在批發(fā)市場采購、自行配送產(chǎn)品、并直截了當支付現(xiàn)金的交易模式，類似于麥德龍購物中心的批發(fā)模式。（2）C＆C的批發(fā)商品的特點通常，臺灣飲料或食品行業(yè)，都采取經(jīng)銷商模式，劃分區(qū)域經(jīng)營轄區(qū)內的零售客戶，采納路線推銷(一邊訂貨、一邊下貨)或引貨推銷(以預售方式，今天委訂，改日送貨)的方式，以把握市場業(yè)績（目前國內的寶潔公司采納這種模式）。而C＆C模式則是，以高周轉特性商品為要緊的商品結構，成立一個大型批發(fā)中心(倉庫)，由顧客自行前來采購，原則上以自助式和現(xiàn)金購買來完成交易，同時自行配送商品。（2）C＆C模式的市場對象市場對象，一種為零售形狀的超市、雜貨店、百貨店等團體客戶，一種為大批量業(yè)務使用者，如工廠、學校、餐廳、酒吧、飯店等，差不多上潛在的客戶群；（4）C＆C模式的經(jīng)營形狀商品結構：以一樣消費品為主，要緊集中于高周轉特性的商品；銷售方法：以自助方式參考陳設架上樣品為選擇對象；結算：現(xiàn)金；配送：顧客自行負責；經(jīng)營形狀：批發(fā)商建立的批發(fā)中心；顧客：為持有會員卡的零售業(yè)及業(yè)務使用的團體客戶。在C＆C的銷售市場范疇內，除了零售客戶外，采納C＆C模式的批發(fā)中心，能夠成立連鎖店。C＆C模式相對路線銷售的批發(fā)模式，在于降低負擔給業(yè)務員的推銷與商品配送等成本。一樣而言，C＆C模式的批發(fā)價，大約比一樣批發(fā)業(yè)低5％至10％，而季節(jié)性商品更能夠再低1％至3％，提供給零售客戶作為季節(jié)性促銷用。[結論]百榮世貿在條件許可的條件下，能夠同臺灣批發(fā)企業(yè)合資或合作，關于部分產(chǎn)品采納這種模式的批發(fā)經(jīng)營，來帶動整個市場交易中心的水平，也符合國際批發(fā)市場的進展趨勢。。因此，也能夠引入國外類似的批發(fā)企業(yè)，例如法國的低壓電氣設備分銷商藍格賽、德國的麥德龍……；在條件成熟的情形下，還能夠在國內采納連鎖的模式進展。4、WTO對中國批發(fā)市場的沖擊（1）中國批發(fā)行業(yè)進展的“生死時差”入世后1-2年（最長可不能超過5年）的時刻內，中國市場將全面對國外開放。關于中國批發(fā)業(yè)來講，從現(xiàn)在起的3年是最后的愛護期，這是一個“生死時差”！利用這一段的時刻差，迅速使企業(yè)進展壯大。因為國外批發(fā)企業(yè)借助資金勢力，先進的物流技術和治理技術，一旦介入中國批發(fā)業(yè)，對傳統(tǒng)批發(fā)市場必定帶來極大的沖擊。（注意不是講沒有中國批發(fā)企業(yè)的生存空間，但關于一部分沒有抗沖擊能力的企業(yè)，重創(chuàng)是難免的，就像1992年國外零售業(yè)的進入，使得一大批零售企業(yè)消亡。）[結論]不研究國際上批發(fā)市場的進展趨勢，不研究國外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目的投資建設傳統(tǒng)的批發(fā)市場，風險是專門大的。（2）對工業(yè)品的沖擊小于日用消費品批發(fā)市場從性質上講，它承載眾多批發(fā)戶，如廠家、一級批發(fā)、二級批發(fā)、零售商等，入世后，國外大量資金、技術對批發(fā)業(yè)的介入和對其關聯(lián)行業(yè)的沖擊必定阻礙國內的批發(fā)業(yè)。而批發(fā)市場中按批發(fā)行業(yè)不同，阻礙也各有不同。一樣來講，對以工業(yè)消費品為主的批發(fā)市場的沖擊要小于以農產(chǎn)品及日用百貨為主的批發(fā)市場。例如，對農副產(chǎn)品、糖酒、食品、家電、日用百貨等商品的挑戰(zhàn)較大；而在建材、書刊、醫(yī)藥等某些行業(yè)的機遇則更多一些。[結論]若從開發(fā)形式看，百榮世貿屬于房地產(chǎn)開發(fā)，我們研究認為，入世后對以批發(fā)市場為依靠的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也會帶來一定的阻礙。（3）對零售業(yè)的沖擊小于批發(fā)業(yè)對中國零售業(yè)從1992年商業(yè)改革開發(fā)以來，通過各種渠道進入中國的外資零售企業(yè)已達200多家，競爭盡管猛烈，但國內的商業(yè)企業(yè)從效仿到超越，已積存相當豐富的體會，因此，其零售業(yè)的應對能力應大于外資零售對其的沖擊能力。[結論]在今后的競爭中，如果中國的批發(fā)商業(yè)企業(yè)，依舊沿用老的治理手段、經(jīng)營手段，將專門難在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。因此，百榮世貿若不尋求制勝計策，最終競爭的結果將使自己市場對象被剔除出局。“皮之不存，毛之焉附”。（三）、北京市批發(fā)市場的進展1、北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的進展現(xiàn)狀隨著各類批發(fā)市場在商業(yè)批發(fā)企業(yè)中所占份額的持續(xù)增加，北京市的商業(yè)批發(fā)業(yè)的運行模式發(fā)生了專門大變化。（1）傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉型為“房東”北京原有商業(yè)批發(fā)企業(yè)要緊包括兩大系統(tǒng)：一商系統(tǒng)分管百貨、文化、鐘表、紡織、服裝、鞋帽、化工、五金、交電等日用工業(yè)品的供應；二商系統(tǒng)是以居民副食品批發(fā)為主的企業(yè)，供應全市各副食品網(wǎng)點所需的肉、蛋、菜、水產(chǎn)、煙、酒、糖、茶等?，F(xiàn)在差不多消亡，其大部分冷庫和設施條件較好的一般倉庫仍做倉庫使用，一部分改成了批發(fā)市場，如馬連道、玉泉營、大鐘寺、大紅門等，也確實是講北京傳統(tǒng)的批發(fā)企業(yè)差不多轉型為房地產(chǎn)租賃企業(yè)。（2）目前批發(fā)市場的狀況80年代后期以來蓬勃進展的各類商品批發(fā)市場，成為北京商業(yè)批發(fā)的主力軍。目前市區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場280個（其中只做批發(fā)的55個，批零兼營的225個），總占地面積345公頃，建筑面積156萬平方米，2001年商品成交額約365億元，占社會消費品零售總額的24%。各類批發(fā)市場分布見下表：服裝批發(fā)市場序單位名稱地址乘車路線站名電話1北太平莊服裝市場北太平莊16,22,38,302331,北太平莊2北京皮革城豐臺區(qū)宋家莊順八條17,39宋家莊672121943北京龍湫服裝批發(fā)市場豐臺區(qū)木樨園2,17,40,324木樨園4新僑時裝世界崇文門西大街地鐵,3,8,9,39崇文門5三里屯服裝市場工人體育場北路113三里屯6江南皮件服裝城豐臺區(qū)南苑路北端2海戶屯7京溫服裝批發(fā)市場豐臺區(qū)南苑路北端2海戶屯8甘家口服裝市場西城區(qū)三里河路102,103,114甘家口商場9工體北路服裝市朝陽區(qū)新中街113,115,118中街10多益服裝市場東長安街3,8,10,20,54、116王府井11阜成門百綱服裝市場西城區(qū)三里河路102,103,114甘家口12動物園服裝市場動物園南側7,15,19,27動物園6831338713西單勸業(yè)場西單商場22,102,105,109西單商場14秀水街服裝市場建國門外大街1,4,9,48,57、403日壇路6500855315美人街芳古園玉蜓橋東南角721，122，43，39支蒲黃榆16麗人街中關村五道口331，375五道口17大紅門服裝商貿城木樨園長途汽車站26722665818北京新世紀服裝商貿城木樨園長途汽車站219連發(fā)輕工市場南苑路220女的街亮馬河萊太花卉街302，730，830，402亮馬橋61628558小商品批發(fā)市場序號名稱地址電話1天意市場西城區(qū)阜外大街259號683293322天外天小商品批發(fā)市場西城區(qū)南禮士路月壇公園東門南側685224063天地批發(fā)市場海淀區(qū)復興路甲24號682773064天成商品批發(fā)市場海淀區(qū)白石橋路50號621761865天民市場崇文法華寺大街91號671210546天樂市場西外南路寅12號683658997天橋丹陛華小商品批發(fā)市場崇文區(qū)永內大街22號670130398天宇小商品批發(fā)市場朝陽區(qū)團結湖路東里10號650292929天龍商品交易市場東四南大街36-38號6525748710天興小商品市場東直門北大街16號6467943311金五星百貨批發(fā)城學院南路6222682912寶龍小商品市場雍和宮大街94號6404117213義烏小商品批發(fā)市場西便門6318831114萬通新世界商品交易市場阜外大街2號6858814515平樂園綜合批發(fā)市場大望路南磨房鄉(xiāng)6779874116天緣綜合市場白廣路北口6357851517大鐘寺佳佳商品批發(fā)市場西三環(huán)北路31號6252188018隆福大廈商品交易市場隆福寺街95號8401668819官園商品批發(fā)市場車公莊大街甲4號6834363420富龍小商品市場和平里西街一區(qū)3號6421119121眾和百姓商品批發(fā)市場廣外大街馬連道南口6342581022前門鹿城商品交易市場前門東大街20號6511357123橋外橋小商品市場永內大街5號63034069其他專業(yè)批發(fā)市場1天橋市場宣武區(qū)先農壇東街79號630309172北京發(fā)電設備市場豐臺區(qū)南三環(huán)路洋橋機電大廈672271383北京華龍燈具批發(fā)市場豐臺區(qū)豐臺路口101號638528694北京巨享公司鋁材建材防盜門批發(fā)市場朝陽區(qū)安外安貞橋北路東642085075中關村科苑電子市場海淀區(qū)中關村路口北側626461986海淀區(qū)中發(fā)電子市場海淀區(qū)知春路125號625347297鼓樓商品交易市場西城區(qū)鼓樓西大街61號640782868北京市西城區(qū)中電平安里電子配套市場西城區(qū)新街口南大街235號661787749西四電子電器配套市場西城區(qū)西四北大街155號6617018110北京眼鏡專業(yè)市場朝陽區(qū)農光南里5號6733385511北京萬鑫輕紡市場豐臺區(qū)?；鬯录?號6721487812北京皮革城豐臺區(qū)永外宋家莊順八條4號6762324913桃源商貿大樓鞋帽批發(fā)市場豐臺區(qū)永定門外海戶屯199號67212227-19214北京廢鋼鐵市場豐臺區(qū)馬家堡89號6721154415北京五寰珠寶市場西城區(qū)新街口南大街乙61號6616694416西直門觀賞魚市場西城區(qū)北順城街甲25號6616253117崇文區(qū)龍?zhí)逗B魚市崇文區(qū)龍?zhí)逗珗@北門6712382918中關本文化用品批發(fā)市場海淀黃莊環(huán)島正西左側口內20米6264056919菜市口通訊器材市場宣武區(qū)廣內大街2號6352944920中關村宏華電子市場海淀區(qū)中關村南路11號6257960621北京電子出版物軟件批發(fā)市場海淀區(qū)海淀大街8號6255068222北京天然珠寶市場西城區(qū)羊肉胡同17號6616838723現(xiàn)代電子科技市場海淀區(qū)中關村8號6257010624福尼特月壇郵幣卡市場北三環(huán)中路馬甸立交橋東側100米62040809（3）批發(fā)市場的空間分布由于各類商品批發(fā)市場的規(guī)模和經(jīng)營商品的不同，在分布上也各有其特點。區(qū)位類型與狀況2環(huán)內各類批發(fā)市場26個，以日用工業(yè)品、農副產(chǎn)品市場為主，批零兼營，市場用地規(guī)模較小，平均每個市場占地1960平方米2-3環(huán)間各類批發(fā)市場70個，以日用工業(yè)品、農副產(chǎn)品市場、服裝紡織品市場為主，平均每個市場占地1萬平方米，3-4環(huán)間各類批發(fā)市場94個，以大型農副產(chǎn)品、家具、建材、汽車、生產(chǎn)資料市場為主，專門是家具市場差不多分布于此，平均每個市場占地1.128萬平方米4環(huán)外各類市場90個，除農副產(chǎn)品和日用工業(yè)品市場外，大量建材、汽車和生產(chǎn)資料市場也分布在這一地區(qū)，平均每個市場占地1.77萬平方米[結論]百榮世貿恰恰就在三環(huán)旁邊，要緊的批發(fā)市場類型也應該以日用工業(yè)品、服裝紡織品、家居、建材為主。（4）批發(fā)市場的規(guī)模據(jù)有關統(tǒng)計，市區(qū)共有大于1萬平方米的大型批發(fā)市場100多個，占地330公頃。生產(chǎn)資料交易市場8個占此類市場成交總額的90%農副產(chǎn)品批發(fā)市場43個占此類市場成交總額70%家具、建材市場27個占此類市場成交總額80%日用工業(yè)品市場11個占此類市場成交總額60%[結論]從上述的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的成效越好。也確實是講，市場的集聚效應或扎堆效應十分明顯，這正是百榮世貿的優(yōu)勢。2、北京商業(yè)批發(fā)設施中存在的咨詢題原有商業(yè)批發(fā)設施的利用原有商業(yè)批發(fā)設施多分布于三環(huán)路至四環(huán)路鄰近，其區(qū)位、交通運輸、用地及設施基礎條件都較好。如何合理利用其土地資源和區(qū)位優(yōu)勢，更好地發(fā)揮其在商業(yè)流通、銷售環(huán)節(jié)中的作用，是當前亟待研究和解決的咨詢題。[結論]百榮世貿現(xiàn)在的位置正是原先的永定路糧庫，重新定位于市場交易中心，恰恰是充分利用原先商業(yè)文脈的區(qū)位優(yōu)勢和緊鄰三環(huán)的交通優(yōu)勢。各類批發(fā)市場進展無序近年來，沿三環(huán)路至四環(huán)路及一些交通樞紐地區(qū)，建設了專門多規(guī)模較大的市場，部分市場因陋就簡，侵占綠地，擠占都市公共空間，其中專門大一部分屬臨時建筑或違章建設。這些市場的經(jīng)營治理和設施水平不高，商業(yè)經(jīng)營引來了大量人流、物流、車流，加重了都市交通負荷，破壞了都市環(huán)境質量。[結論]百榮世貿位于三環(huán)的交通要道，木樨園目前的交通壓力就差不多專門大，百榮世貿如果不能進行專門好的交通規(guī)劃，必將會進一步加重都市道路的負荷。如何樣通過政府對項目規(guī)劃的確認，增加木樨園區(qū)域的交通流量的改造，為項目的成功制造更好的客觀條件。3、北京批發(fā)市場的進展批發(fā)業(yè)是商業(yè)進展中不可缺少的，企業(yè)化經(jīng)營是商業(yè)批發(fā)業(yè)的進展趨勢從都市經(jīng)濟的總體進展水平和國內外諸多都市的進展軌跡看，批發(fā)業(yè)制造出的增加值在國內生產(chǎn)總值所占的比重要大大超過零售商業(yè)。有關研究認為，按照國外體會，按照北京的經(jīng)濟進展水平、速度、結構，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會有專門大進展。到2010年，批發(fā)企業(yè)數(shù)量將增加5倍，從業(yè)人員將增加3倍，銷售總額將增加近20倍。批發(fā)商業(yè)的經(jīng)營將從條塊分割的壟斷經(jīng)營向社會化經(jīng)營方向進展。[結論]從產(chǎn)業(yè)的角度上講，百榮世貿所處的產(chǎn)業(yè)市場空間專門大。但需要講明的是那個地點的批發(fā)產(chǎn)業(yè)不僅僅是目前的攤位式的批發(fā)市場，它將包括倉儲、配送、物流等有關產(chǎn)業(yè)的總和。批發(fā)商業(yè)主體的多樣化，促使其經(jīng)營方式的多元化從發(fā)達國家批發(fā)商業(yè)的進展歷程看，批發(fā)市場作為批發(fā)商業(yè)的重要組成部分，其經(jīng)營機制更符合市場經(jīng)濟的要求，更有利于促進市場的完善和商業(yè)經(jīng)濟的進展。然而，隨著批發(fā)商業(yè)社會化程度和市場流通速度的提升，批發(fā)市場將向專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化方向進展。[結論]百榮世貿的經(jīng)營必須符合市場經(jīng)濟的要求，應該加大專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的運作思路。批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)進展的必定北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲中心和雜而活的批發(fā)市場等這5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結構、經(jīng)營方式及消費群體。以物美價廉為購買宗旨的消費群體仍占消費市場的主體，各類商品批發(fā)市場由于相對設施簡單，購物方便，價格低廉而受到消費者的喜愛。[結論]百榮世貿由于投資規(guī)模專門大，設施成本高，在如此的條件下，能否實現(xiàn)那個地點的商品物美價廉是成功的關鍵。商品批發(fā)業(yè)的進展趨勢從發(fā)達國家商業(yè)批發(fā)業(yè)的進展趨勢和體會看，批發(fā)市場的進展具有以下一些規(guī)律：其一，其進展都經(jīng)歷了從初級到成熟、從粗放到集約、從紛亂到有序的過程；其二，其進展呈規(guī)?；?、集約化進展趨勢，市場數(shù)量減少，規(guī)模擴大，分布集中；其三，批發(fā)市場一樣分布在交通便利、用地寬敞的都市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，能夠承擔起商品的企劃開發(fā)和零售店支援的功能，同時具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發(fā)市場的現(xiàn)代化進展趨勢，如現(xiàn)代化的治理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫、鐵路貨場等差不多上必要的；其六，逐步形成與國際市場銜接的現(xiàn)代化市場交易體系和市場運行機制。[結論]百榮世貿的規(guī)劃應該符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律。目前40多萬平方米，符合規(guī)?；?、集約化的要求；位于三環(huán)交通便利，但用地區(qū)域不夠寬敞；周邊沒有零售店的支援功能，應該在百榮世貿內規(guī)劃一定的零售功能，按照國外的有關資料，約為10％左右，并應該增加金融、集貨、備貨、信息、配送等方面的功能；應該增加現(xiàn)代化的功能，如電子商務、信息治理系統(tǒng)。（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析1、北京市南城批發(fā)業(yè)概述北京南部區(qū)域交通便利，是北京市重要的交通門戶北京南部有專門多從北京發(fā)往全國各地的列車和連接全國各地的省級公路及高速公路都經(jīng)由南部區(qū)域。北京南部區(qū)域是重要的倉儲設施集合地之一目前北京南部有幾百萬平方米倉儲面積。新規(guī)劃的鐵路-公路貨運樞紐型物流園區(qū)房山閆村—豐臺王大型物流基地，是北京市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。北京南部區(qū)域將成為輻射三北地區(qū)的商品交易中心區(qū)域南城區(qū)域形成了具有集合效應批發(fā)市場和類型專營店。例如，十里河家居建材商業(yè)街、木樨園大紅門服裝批發(fā)市場集合區(qū)域、玉泉營家居建材批發(fā)市場集合區(qū)域、麗澤橋家居建材批發(fā)市場集合區(qū)域、新發(fā)地蔬菜水果批發(fā)市場等，這些市場將會得到進一步的提升，成行成市，以后有能力進展成為以北京市為中心，輻射三北地區(qū)的商品交易中心區(qū)域。2、北京南城各批發(fā)業(yè)類型（1）北京南城批發(fā)市場經(jīng)營情形表北京市南城批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品概況表產(chǎn)品類型產(chǎn)地輻射區(qū)域經(jīng)營方式經(jīng)營者經(jīng)營者居住燈飾中低端產(chǎn)品以廣州中山市為主，高端產(chǎn)品以國外進口為主北京市為主多品牌代理浙江人為主，廣東人為輔以租周邊住房為主家具全國各地知名家具企業(yè)，低端產(chǎn)品集中于北京市郊縣與北京市周邊區(qū)域北京市為主品牌專營店、類型專營店外地家具企業(yè)駐京人員，北京市企業(yè)以本地人為主外地企業(yè)外派人員居住以公司宿舍為主板材中低端以東北地區(qū)和北京市周邊為主，高端產(chǎn)品以進口為主北京市為主多品牌代理東北人為主以租周邊住房為主，想買房陶瓷國家?guī)讉€重要陶瓷產(chǎn)區(qū)北京市為主品牌專營店為主浙江、福建人、北京市本地從業(yè)人員外地人以租房為主服裝低端以“浙江村”為主，中高端品牌服裝以廣東為主北京市為重點，輻射三北地區(qū)多品牌代理為主，品牌專營店為輔以租房為主，聚居于“浙江村”（2）北京市南城家居建材類批發(fā)市場2001年，全國商品房銷售收入為4600億元，家庭裝修消費為3600億元，北京市家庭裝修消費在30億元左右。北京市家居建材市場目前的經(jīng)營面積已達120多萬平方米，大小家居建材城近200家，每年新增接近30萬平方米的家居建材市場，2002年將達到40萬平方米。目前家居建材市場仍舊多處于粗放型經(jīng)營，以拼規(guī)模為主。相伴著競爭的日趨猛烈，同時受外地、外資家居建材連鎖企業(yè)介入的帶動，北京市家居建材流通領域經(jīng)營方式必將由粗放型經(jīng)營為主導向集約型經(jīng)營為主導轉化，形成攤位制、連鎖超市、專賣店、配送中心等多業(yè)態(tài)共存的家居建材流通體系，北京市家居建材市場格局將由目前以北京市為核心輻射周邊區(qū)域的內向型經(jīng)濟向以輻射三北地區(qū)為主的外向型經(jīng)濟轉化。[結論]百榮世貿能夠引入家居建材方面的經(jīng)營品種，但在經(jīng)營的具體品項上應該向中高端產(chǎn)品進展，要緊是國外的家居產(chǎn)品；經(jīng)營的形狀以引入國外的大型專營店，例如歐佩德、宜家，而不是同十里河家居商業(yè)街上的許多攤位式的賣場不同。（3）北京市南城服裝類批發(fā)業(yè)北京市南部服裝類批發(fā)市場集中集合在豐臺區(qū)大紅門地區(qū)。大紅門服裝批發(fā)市場和動物園服裝批發(fā)市場是北京市兩大服裝批發(fā)市場集合地，京城大部分服裝交易市場中80％貨源都來自動物園和大紅門兩大服裝批發(fā)市場。北京南城的大紅門區(qū)域，共有20多個大型市場，一起組成了大型服裝批發(fā)交易中心。大紅門服裝商貿城、京溫服裝市場、北京新世紀服裝商貿城、連發(fā)輕工市場等20多個大型服裝批發(fā)交易市場在那個地點鱗次櫛比，墻體上各式各樣的服裝廣告牌林立。曾以出售低廉服裝的大紅門市場，現(xiàn)在已成為中外名牌服裝的集散地。許多種中外名牌均可在大紅門市場中找到，“紅豆”、“申花”等國內品牌的廠家代理商也選擇了大紅門。大紅門地區(qū)從業(yè)人員75％的工商戶來自浙江溫州地區(qū)的樂清市（縣），20％來自同一地區(qū)的永嘉縣，其余5％來自其它地區(qū)，剩下的多是來自湖北、安徽、河北各省的雇工。大紅門地區(qū)已成為我國東北、華北地區(qū)中低檔服裝業(yè)的流通基地，遠銷俄羅斯。3、北京南部批發(fā)市場升級進展的趨勢相伴著南城商業(yè)的快速進展，相伴著商業(yè)快速集聚，商務活動將日趨頻繁，形成了專門強的物質流、資金流、信息流和人流，必將對周邊商務辦公、酒店、居住的產(chǎn)生旺盛的需求，當南部商業(yè)積聚成為三北地區(qū)的最大的商品集散中心時，為進展生產(chǎn)中心形成了專門好的產(chǎn)業(yè)配套，一定會對周邊區(qū)域產(chǎn)生同類、有關商品生產(chǎn)制造需求，如果能夠專門好的拉動，必將在周邊區(qū)域圍繞南部商業(yè)形成生產(chǎn)中心。[結論]百榮世貿作為一個具有使整個南部批發(fā)市場升級的項目，其自覺或不自覺的扮演著領頭羊的角色，充分利用那個歷史給予的角色，挖掘其更深的內涵和潛力，借助這一千載難逢的超級機遇，樹立恒逸房地產(chǎn)公司在中國商業(yè)房地產(chǎn)市場的地位。

三、世貿的區(qū)位分析（一）百榮世貿項目簡介1、項目位置恒逸商業(yè)項目地處北京崇文區(qū)木樨園地區(qū)，位于木樨園橋的西北角，南臨南三環(huán)、東靠拓寬中的永南路、西接西羅園東四號路、北側有安樂林路和西羅園北街銜接。項目地塊上原為北京永定門國家糧食儲備庫。2、規(guī)劃設計項目由國內知名的同濟大學建筑設計研究院擔綱設計。規(guī)劃用地面積約18.8公頃，建設用地面積約13.54公頃，擬建總建筑面積約46萬平米，由一、二期的商城和三期的配套服務設施組成。其中一期建筑面積近30萬平米，地上8層，地下二層，主體尺度約118米×264米，主樓女兒墻高度39米，除地下一層層高為5.5米以外，其余層高均為5米。一期機動車停車位約為1300輛，非機動車停車位為4000輛。3、商業(yè)規(guī)劃項目建筑采納垂直功能分區(qū)，地下二層為地下停車場及設備用房。地下一層及地上四層為大廳間隔式市場，并在首層安排一定面積的銀行，郵局等公共服務設施。五層為精品展廊，六層為倉儲，七層為大型會展中心，八層為餐飲娛樂城。按不同檔次錯位經(jīng)營，并于首層南北兩側各置娛樂餐飲專用入口各一，為夜間商場停止營業(yè)后服務。4、項目交通分析項目周邊的交通組織以南三環(huán)、中軸路為主，通達全北京；進而以北京南站、木樨園汽車站、趙公口汽車站等樞紐輻射外埠，有一定的交通基礎。但區(qū)域內都市次干道交通建設落后，專門大程度上制約著進展的需要。5、項目開發(fā)的目標項目開發(fā)的目標包括兩個方面。其一是要建成北京市內最大的綜合性商業(yè)批發(fā)市場，成為北京市批發(fā)行業(yè)龍頭，輻射北京周邊地區(qū)及華北地區(qū)，進而成為國內具有一定阻礙的批發(fā)商業(yè)中心；其二，企業(yè)開發(fā)的目標是：除了目前的項目要成功運作以外，還要在北京再干幾個項目，追求連續(xù)進展。6、項目區(qū)域環(huán)境分析（1）商業(yè)形狀北京南部歷來是小商小販、藝人、工匠集合的區(qū)域。商業(yè)形狀也以零散商販為主，隨著商業(yè)歷史的變遷，現(xiàn)在差不多逐步形成較有規(guī)模的以服裝服飾、小五金機電、建材裝飾等產(chǎn)品為主的專業(yè)批發(fā)市場，以及大中小型的綜合商場、超市、百貨等。（2）人口特性北京南部區(qū)域外地流淌人口多，人員素養(yǎng)偏低。隨著區(qū)域經(jīng)濟的進展變化，使其人文環(huán)境、人群素養(yǎng)也在原先的基礎上演變和提升著。由區(qū)域住宅檔次的逐級提升和新近開發(fā)物業(yè)的狀況，能夠明晰其經(jīng)濟的進展和由此帶來的人居、人文環(huán)境的升遷需求。反之，由于居住人群的提升，也帶動周邊綜合性商業(yè)的進展。（3）都市進展的空間南城在北京的整體進展中一直處于劣勢，隨北京都市化進程，北部和東部空地越來越少，距離中心越來越遠，相對而言，南城的開發(fā)盡管啟動較晚，但空間和潛力龐大，從目前情形看差不多開始提速和有加速度的進展增長勢頭。（二）百榮世貿的區(qū)位分析1、從北京都市的區(qū)位分析（1）北京都市規(guī)劃區(qū)北京市行政轄區(qū)的范疇，包括規(guī)劃市區(qū)和遠郊地區(qū)，總面積為16800平方公里；北京市區(qū)的規(guī)劃范疇，東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里；北京的市區(qū)中心地區(qū)的范疇大體在四環(huán)路內外，面積近300平方公里；北京南部區(qū)域規(guī)劃范疇，包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)。（2）都市布局的差不多方針北京都市總布局的差不多方針是：改變人口和產(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起都市建設重點要逐步從市區(qū)向遠郊區(qū)作戰(zhàn)略轉移。市區(qū)建設要從外延擴展向調整改造轉移；大力進展遠郊城鎮(zhèn)，實現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進一步加大與首都周圍的都市和地區(qū)的和諧進展。3）人口狀況北京市目前常住人口1200萬，流淌人口近400萬，加上每年近8000萬人次的國內過境旅客和200多萬人次的國外觀光游客，形成了一個龐大的消費市場。（4）北京的商業(yè)規(guī)劃由于北京是一個復雜的、多樣化的、多層次的，充滿歷史魅力而又前景無限的大都市，其都市進展軌道中商業(yè)的進展，緊密地圍繞著《十五規(guī)劃》中充分發(fā)揮北京“首都、古都、國際大都市”三方面的優(yōu)勢，進展與之相適應的多功能、多層次、多樣化商業(yè)?？傮w規(guī)劃為以都市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡新格局（兩網(wǎng)：即連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務網(wǎng)；三區(qū)：都市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個商業(yè)中心）、商務中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心）、中關村科技園區(qū)；三圈：即三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；十城，即十個遠郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培養(yǎng)十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心），以四類（服務會展商業(yè)、旅行休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)）發(fā)揮北京優(yōu)勢的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)流通體系。[結論]百榮世貿項目的規(guī)劃應該盡量同北京市的都市商業(yè)規(guī)劃相吻合，一個項目的定位必須符合大的市場趨勢，因為政府在規(guī)劃商業(yè)的背后，有著與其相配套的各種基礎設施投資和規(guī)劃。因此百榮世貿項目應該考慮引入電子商務的規(guī)劃，形成大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售商場（麥德龍式），利用會展服務拉動市場的活力，規(guī)劃國際貿易中心使那個地點成為北京休閑旅行購物的勝地。（5）商業(yè)經(jīng)濟增長指標北京市2000年社會消費品零售額達到1443億元，2002年上半年實現(xiàn)社會消費品零售額823.5億元，實際增長7.1%。社會消費品零售額逐步穩(wěn)固地占GDP的12%左右；商業(yè)增加值在全市GDP中所占份額差不多穩(wěn)固在9%以上，商業(yè)增長方式開始由規(guī)模擴張為主向質量效益為主轉變。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出4954元，實際增長18.1%。住房、汽車和服務支出大幅度增長，進展型、享受型消費需求連續(xù)升溫。（6）北京北的交通狀況為了緩解都市交通擁堵嚴峻局面，政府一方面進行道路改造，如正在進行的二、三環(huán)快速路及其聯(lián)絡線修整改造工程，紫竹立交橋工程等；另一方面?zhèn)€加快了都市軌道交通建設，完成了地鐵復八線工程，開工建設了北京都市快速軌道交通工程、地鐵八通線等工程，地鐵五號線立即投入運行。到2000年，北京公路總長度達到13311公里，市區(qū)道路長度達到3300公里，新增都市道路長度658.6公里，道路面積達到3950萬平方米，地鐵運營線路達到53.3公里，公共電汽車運營線路達到7984公里。北京市國道“五縱七橫”，高速公路“四通八達”，五環(huán)六環(huán)“環(huán)環(huán)相扣”，形成了高度發(fā)達的公路交通網(wǎng)絡；9大鐵路干線、11條鐵路支線、13條聯(lián)絡線組成了全國最大的環(huán)形鐵路樞紐，是溝通我國東北、西北和中南地區(qū)的鐵路中樞；首都國際機場通達世界各地，海運毗鄰天津港。（7）物流行業(yè)狀況商業(yè)倉儲廣泛分布于市區(qū)各地，東、南方向相對集中。多數(shù)倉庫建設于五、六十年代，自有鐵路專用線、庫房等基礎設施比較齊全。2000年貨運總量約為3億噸，公路約占91.2％，鐵路約占8.5％，其它運輸方式所占比例約為0.3%。在公路貨運方向上，東南方向、京廣方向、東北方向平分秋色，占據(jù)了總貨運量的70%以上。物流企業(yè)數(shù)量迅速增加，2000年注冊的物流企業(yè)約為150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的許多企業(yè)組建了物流公司，對外開展物流服務。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進入北京。通過整合改造現(xiàn)有物流設施，主動進展第三方物流，吸引國際知名物流企業(yè)進駐園區(qū)開展第三方物流業(yè)務。同時，協(xié)助大型連鎖企業(yè)建設規(guī)范化的物流配送中心，形成２至３個示范性項目。[結論]北京的交通體系和物流水平，為北京南部建立大型的批發(fā)市場奠定了堅實的基礎，然而，如何充分的利用好這些基礎設施，減少公司的投入，增加百榮世貿的服務能力和服務水平，是后期恒逸公司經(jīng)營運作時應該關注的。2、北京南部區(qū)域的區(qū)位分析(1)北京南部區(qū)域的區(qū)位環(huán)境在北京都市建設進程中南城始終沒有象東部朝陽區(qū)的CBD、西部海淀區(qū)的中關村、北部的亞運和奧運核心圈那樣多的啟動熱點，推動其都市建設的進展。由于歷史形成的以小商小販為主的傳統(tǒng)小商業(yè)和以社會階層較低的貧困、外來人口積聚而成的社會體系構成使南城的都市地位相對滯后，居民生活落后。在政策相對傾斜之后，依靠南部交通優(yōu)勢和物流倉儲優(yōu)勢，在政府對南部道路進行大規(guī)模的改造，菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，四環(huán)路貫穿，京開高速路已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也都通車，地鐵五號線年底完工，地鐵八號線……城南的交通正在變得更加通暢。

宣武區(qū)將菜市口定位為中心商業(yè)區(qū)、總建筑面積在100萬平方米以上。琉璃廠是文化產(chǎn)業(yè)園，靠文化帶動商業(yè)；大柵欄則通過商業(yè)帶動文化旅行；先農壇地區(qū)規(guī)劃為醫(yī)學科學城崇文區(qū)建成崇外大街區(qū)域性商業(yè)中心，廣安大街崇文段建成本市乃至全國一流的現(xiàn)代化多功能商業(yè)步行街豐臺區(qū)南中軸路連接木樨園市級商業(yè)中心和大紅門地區(qū)級商業(yè)中心，南中軸線重點建設文化設施的公建，新發(fā)地，建成了一個農副產(chǎn)品中央級批發(fā)交易市場，東郊、南郊倉庫區(qū)改造進展若干了物流中心和倉庫超級市場，并建設若干中型批發(fā)交易市場，形成暢通的網(wǎng)絡渠道。大興區(qū)京開路沿線將連續(xù)修建高爾夫球場、室內滑雪場、網(wǎng)球中心等休閑設施亦莊Shoppingmall（2）南部商業(yè)業(yè)態(tài)分布南城的要緊批發(fā)市場北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場（包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商業(yè)大樓）、大偉鞋城等、溫州燈具城、天都寶童裝批發(fā)市場、廣獅童裝、龍湫商貿市場、龍健都窗簾布藝及龍健都小商城、北京新世紀服裝市場、京溫服裝市場、大紅門服裝商城、服裝輔料批發(fā)市場、大紅門亞大皮服中心、大紅門紡織品批發(fā)總站、北京市萬鑫輕紡市場、源鑫達輕紡市場、眾人眾輕紡市場、京都輕紡城、紅門時代服飾批發(fā)市場、連發(fā)輕工市場、天海服裝批發(fā)市場、木樨園五金機電市場、東方家園建材城、環(huán)三環(huán)家具城、環(huán)三環(huán)燈具城、十里河家居建材商業(yè)街等。其他還有專門多布料、窗簾布藝批發(fā)市場。木樨園周邊的市場業(yè)態(tài)以木樨園環(huán)島為圓心，服裝類批發(fā)要緊分布于南苑路西側和大紅門路，面料類服飾類批發(fā)要緊分布在大紅門路兩側，項目周邊服裝、機電、文化日用品都有，較零散。南三環(huán)東西兩頭要緊是家居建材，沿線有汽車、汽配。專賣店貝利馬多服裝品牌店在木樨園環(huán)島西北角，美國蘋果、羅蒙西服、富紳襯衫、香港思黛爾、上海申花、紅豆、波斯登、杉杉、花花公子、意大利皮爾·卡丹、法國夢特嬌、米奇異童帽、冠雄男裝、奇異寶寶毛衫、上海波野毛衫、杭州濟民毛衫、三利毛衫、恒源祥羊毛衫、雅得斯羽絨服、老爺車毛衫、巴布豆童鞋品牌在批發(fā)商場內設店。南三環(huán)沿線有幾家汽車、汽配的專賣店倉儲式商場東南三環(huán)外勁松有普爾斯馬特。連鎖店離項目較近的有佳聯(lián)便利小超市、洋橋大中電器商城、右安門外大街有麥當勞和肯德雞。百貨商場方莊購物中心、永外劉家窯路萬事吉商城、蒲黃榆百貨商場、慧豐綜合商場。項目周邊幾乎找不到大而全的百貨商場。菜百、莊勝崇光差不多在二環(huán)以里，南三環(huán)沿線有一些傳統(tǒng)的百貨商店還在發(fā)揮著余熱。超級市場家樂福（馬連道）、華聯(lián)在兩廣路沿線，家樂福（方莊）、萬客?。ㄑ髽颍⒕┛吐≡谀隙h(huán)沿線；華聯(lián)、小白羊在南三環(huán)沿線特色商業(yè)街大紅門服裝批發(fā)一條街（包含項目南側的多個服裝批發(fā)市場）、馬連道茶葉一條街、琉璃廠文化街、前門—大柵欄文化旅行商品街、天橋節(jié)日傳統(tǒng)工藝品文化街、兩廣路商業(yè)步行街。（3）批發(fā)商品類型與分布西部及西南部集中分布家居建材類、生活資料類、花卉類；中部集中分布服裝服飾類；東部和東南部集中分布家居建材類；汽配類較平均分布于南三環(huán)沿線。（4）南部區(qū)域的進展前景以小商品、服裝、家居建材、生產(chǎn)資料批發(fā)專業(yè)專營店為主的商業(yè)經(jīng)濟進展帶動著南部區(qū)域的各項經(jīng)濟進展，也帶動著人民生活的日益提升。從目前的商業(yè)格局和進展狀況來看，南部的進展還有專門大的空間。在政府的有關政策引導和支持下，利用目前南部區(qū)域商業(yè)的基礎和優(yōu)勢，進展更符合時代特性的商業(yè)新格局。應該講南城區(qū)域是以批發(fā)為主的物流商業(yè)體系，如此的特點優(yōu)勢使得其他的商業(yè)以此為核心逐步進展壯大。[結論]百榮世貿應該是一個符合時代特性的商業(yè)模式，利用以批發(fā)市場為主體，進展其他商業(yè)業(yè)態(tài)。3、百榮世貿項目地塊區(qū)位分析（1）項目地塊的經(jīng)營品種分布木樨園—大紅門地區(qū)商業(yè)以專業(yè)專營店為主，零散小商業(yè)、小型百貨混雜其中。商品結構以服裝、服飾及與之有關的商品的專業(yè)批發(fā)為主，文化日用品、五金機電、家居裝飾等專業(yè)專營批零店為輔。圍繞批發(fā)類商業(yè)服務的物流倉儲運輸服務、通訊、金融、餐飲、住宿等行業(yè)，都“寄生”或“伴生”在商業(yè)物業(yè)內和周邊。目前路邊還有專門多小雜貨店，規(guī)劃道路改變后確信面臨拆遷，將會形成新的商業(yè)物業(yè)和新的業(yè)態(tài)。（2)項目地塊的空間分布百榮世貿項目地塊原是北京永定門國家糧食儲備庫，如果以木樨園環(huán)島為中心，南三環(huán)和中軸路為十字劃分周邊區(qū)域的話，分四塊商業(yè)概述如下：項目的西北片：商業(yè)：項目東側的天都寶童裝批發(fā)市場、東北側的廣獅童裝服裝市場、北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場（包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商業(yè)大樓、一棟庫房）、大偉鞋城、溫州燈具城，零散百貨小店、餐飲等。居?。浩瑓^(qū)居住區(qū)為主，西羅園差不多專門成熟，新開發(fā)住宅也逐步出現(xiàn)，部分小街小巷還未改造，居住人口密度大。除項目空地外，商業(yè)相對集中在周邊和北側。北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場是北京最大的文化日用品批發(fā)市場。項目的西南片商業(yè)：是大紅門服裝批發(fā)一條街最集中的區(qū)域：龍湫商貿市場、龍健都窗簾布藝及龍健都小商城、北京新世紀服裝市場、京溫服裝市場、大紅門服裝商城（規(guī)模較大）。居?。焊魶鏊油鲜抢系淖≌瑓^(qū)，以及生活配套：燕南菜市場（二層是小超市）。此片的珠江駿景提升了居住人居人文檔次，同時滿足了部分在批發(fā)市場做生意的溫州人一輩子活居住要求，老居住區(qū)有苗圃西里小區(qū)。那個地點差不多是北京服裝批發(fā)的重要商業(yè)基地，商業(yè)密度高，人居密度相對一樣。項目的東北片商業(yè)：中軸沿線東有木樨園五金機電市場、京明大廈（結構已封頂?shù)纳虡I(yè)樓宇）、北京市高級服務治理技工學校、加油站、崇文區(qū)第一人民醫(yī)院老人院。居?。盒伦≌刑焯旒覉@、景泰家園等。汽修汽配小鋪面，雜貨店等，沿永定門外大街分布產(chǎn)品品項雜亂的臨建鋪面，有一個佳聯(lián)便利小超市，屬于較安靜的居民區(qū)，項目的東南部商業(yè)：沿永定門外大街連續(xù)東北部的各種雜亂鋪面。以服裝機械和服裝有關服務性產(chǎn)品品項為主。大紅門路沿線集中了大紅門亞大皮服中心、大紅門紡織品批發(fā)總站、北京市萬鑫輕紡市場、源鑫達輕紡市場、眾人眾輕紡市場、京都輕紡城、紅門時代服飾批發(fā)市場、連發(fā)輕工市場等以服裝面料為主的專業(yè)批發(fā)市場，兼顧窗簾布藝、服裝機械等有關專業(yè)市場。木樨園才華長途客運站提供方便的運輸。居?。盒陆ㄔ诮ㄗ≌锌禎蓤@、裕園居等。周邊為原先的村居，大量市場中的雇工居住在此，小型的倉庫、加工作坊散布其中。（3）項目周邊交通現(xiàn)狀道路組織以南三環(huán)、中軸路為主線，中間以木樨園環(huán)島串接。周邊有火車北京南站、趙公口長途汽車站和木樨園長途汽車站，有近20多公交線路，366公交總站在項目南側，向南至大紅門段道路為新修的六車道都市主干道，中間綠化隔離，順暢且調頭的開口恰當，有一定疏導基礎。中軸路是北京交通改造的重點工程，除已部分拓寬外，永定門外大街（即永定門—木樨園橋段）由于北側鐵路斜穿，橋洞限高3米，拓寬改造的難度較大，已成為南中軸的“瓶頸”。南三環(huán)中路以北的次級公路陳舊、狹窄，難以疏通。周邊居住密度不小，批發(fā)市場又多，貨運、車流量較大。東西向依靠南三環(huán)有逆向行駛矛盾，光靠開口是否能夠解決咨詢題？南北越過瓶頸之后前門的交通也有一定限制，還好動線明確。以后規(guī)劃的地鐵5號和8號線都不路過此，如何通過道路連通？只能期待規(guī)劃中的4號線。交通現(xiàn)狀是較為突出的咨詢題。如何在項目地塊上組織交通，將樓宇和周邊市政交通結合，疏導原本不利的動線，并以最佳效率盤整貨流、人流、車流。[結論]百榮世貿項目的交通組織的解決，是一個難度極大的咨詢題。百榮世貿項目的規(guī)劃必須關注周邊的批發(fā)市場的經(jīng)營品種，同周邊的市場商業(yè)文脈傳承下來。

發(fā)市場面臨的要緊咨詢題與計策（一）批發(fā)市場的要緊咨詢題1、批發(fā)市場的定義批發(fā)市場是指為買賣雙方提供經(jīng)常性地、公布地、規(guī)范地進行商品批發(fā)交易，并具有信息、結算、運輸?shù)扰涮追展δ艿膱鏊?、批發(fā)市場的特點有固定的場所和商品分裝、加工、儲運配套設施；陳設大量商品以供看樣訂貨；為吸引客戶進場交易提供便利；“市場”經(jīng)營治理機構不參與商品經(jīng)營；進場客戶有相當經(jīng)營實力，長期駐場。3、批發(fā)市場的要緊功能集散（商流）功能；結算功能；信息中心功能；價格形成功能；加工、配送功能；服務功能；交易功能；治理；展銷功能；代理功能。4、批發(fā)市場的作用銜接產(chǎn)需，指導生產(chǎn)，引導消費；發(fā)揮價值規(guī)律的作用，發(fā)覺商品價格；愛護交易秩序，規(guī)范交易行為；有利制造品牌，促進新產(chǎn)品開發(fā)，保證成交質量；提供規(guī)范交易場所；有利加速資金流轉（保證金制度，為購銷雙方合同擔保，幸免經(jīng)濟詐騙行為）。5、國內批發(fā)市場的要緊咨詢題攤位制為主，檔次較低，設施簡單；交易方式簡單、原始，交易行為不規(guī)范；交易功能單一，配套功能差；以治理為主，治理人員素養(yǎng)低，市場的創(chuàng)新能力極差；個體戶為主、企業(yè)和有品牌的產(chǎn)品參與的極?。毁Y金能力有限；不注重經(jīng)營，是房地產(chǎn)開發(fā)商，只是租賃攤位，經(jīng)營能力較差甚至沒有經(jīng)營；投資能力不足，注重硬件投入，不注重軟件的投入，更不注重配套服務的功能；缺少批發(fā)市場必備的物流、配送、包裝等服務；治理技術落后。（二）批發(fā)市場的要緊計策1、計策之一：整合資源與“物流”及電子商務整合，速度制勝現(xiàn)代物流，被稱為是企業(yè)的第三利潤源泉，是21世紀最大的蛋糕之一。據(jù)有關資料介紹，日本聞名批發(fā)商業(yè)企業(yè)丸紅差不多和上海一百正式成立我國第一家合資批發(fā)企業(yè)，該企業(yè)向社會各類零售企業(yè)提供物流配送服務。而除大型百貨商店、街頭各小型非連鎖便民店需要物流配送外，即便是沃爾瑪如此的國際連鎖店也需要社會物流配送服務。因此，我國的批發(fā)業(yè)與物流業(yè)整合勢在必行。在我國，物流運作的真正主體制造商、批發(fā)商和零售商物流意識的覺醒才是近兩年的情況。絕大多數(shù)傳統(tǒng)物流企業(yè)仍舊停留在低水平的服務層面上。今后批發(fā)市場要做到一切以滿足客戶需求、開發(fā)客戶需求和制造客戶價值為差不多動身點和終結目標。[結論]批發(fā)市場不僅僅是為批發(fā)商業(yè)企業(yè)提供一個簡單的“賣場”，因此，百榮世貿一定要增加“賣場”之外的功能規(guī)劃，這也是同周邊批發(fā)市場競爭的關鍵所在。能夠講，這恰與“物流”理念不謀而合。物流配送服務旨在解決企業(yè)治理創(chuàng)新和商品的流通速度咨詢題。信息的全球化，世界范疇內物流業(yè)的介入，將使交易的直截了當化傾向更大，批發(fā)業(yè)作為交易的中間環(huán)節(jié)，其生存基礎面臨更加危險的威逼，從某種意義上講，傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)的存在實質是對商品流通的“阻礙”，在當今如此殘酷的環(huán)境中批發(fā)業(yè)要生存，并進一步做大做強，一定要與“物流”業(yè)進行整合（目前北京的國美、大中電器等家電專營店差不多上整合了專業(yè)的物流企業(yè)），通過降低物流成本，減少中間環(huán)節(jié)費用來提升產(chǎn)品競爭力，以速度制勝，使國內的批發(fā)業(yè)達到一個質的飛躍。[結論]以后的批發(fā)業(yè)的進展，批發(fā)業(yè)同物流業(yè)的進展是一對孿生兄弟，因此在投資建設大型批發(fā)市場時，必須要考慮同物流業(yè)的協(xié)作，包括網(wǎng)絡系統(tǒng)的建設。（2）批發(fā)市場自身整合，做強做大那個地點的整合既指與國內批發(fā)市場的整合，也指與外商介入后合資或獨資批發(fā)市場的整合，這兩種整合類型我們都叫作批發(fā)市場自身整合。批發(fā)市場放開后，外商帶來了先進的技術、治理體會和理念、雄厚的資金，他們能夠講是重拳出擊。國內批發(fā)市場要正視現(xiàn)實，聯(lián)合起來，壯大自身。也確實是一方面國內批發(fā)市場自身整合，增強實力，另一方面預備與外商介入的批發(fā)市場以股份制或其它形式進行整合。[結論]恒逸房地產(chǎn)公司一定要有這種擔憂意識，在企業(yè)形狀上，要持續(xù)的尋求企業(yè)間、項目間的整合，包括把項目分拆成若干個項目。如何整合？絕不是“1+1=2”的機械疊加，整合后的綜合實力應該是“>2”的。我們認為，或采取與外商強強聯(lián)合，走中外聯(lián)合開發(fā)市場之路；或通過資本運營、收購、兼并、重組國內批發(fā)市場，擴大企業(yè)規(guī)模，理順產(chǎn)權關系，構建大型批發(fā)集團。如此的整合應該充分體現(xiàn)各個批發(fā)企業(yè)資源的優(yōu)化組合和重新分配的特點，旨在壯大自身實力，從而增強市場競爭能力。大型批發(fā)集團的聯(lián)合旨在實現(xiàn)規(guī)?；M展，為進一步做強做大查找更多的支撐點。2、計策之二：打造品牌國內大型批發(fā)市場要想方設法打造自己的“金”字招牌，確實是打造“金品”，走品牌化經(jīng)營之路。注重提升物業(yè)治理品質和服務創(chuàng)新，持續(xù)營造良好的交易環(huán)境，集合旺盛的人氣，從而塑造杰出的品牌形象。確實是以服務樹形象，以形象造品牌，再通過品牌延伸和滲透使其品牌深入人心，最終打造出批發(fā)市場的“金”字招牌。（1）招租和培養(yǎng)專業(yè)型的批發(fā)企業(yè)，打造批發(fā)市場“航母”在批發(fā)市場上的優(yōu)秀專業(yè)公司，因為經(jīng)營水平都專門高，必定會獲得大批客戶的認同，為打造批發(fā)市場的品牌作用極大。但同時對商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)提供較高的要求，不能局限于銷售商業(yè)物業(yè)，而要把更多的精力投入到如何進行項目調研、策劃、開發(fā)、經(jīng)營服務中去，如何細分市場，如何精確地找到客戶群，選擇何種媒體進行廣告投放，如何滿足消費者需要，甚至進行市場創(chuàng)新，引導一種消費潮流等等。[結論]百榮世貿一定要吸引更多的大型的專業(yè)批發(fā)商業(yè)企業(yè)入駐，關于項目的成功是至關重要的，其極類似零售商業(yè)物業(yè)要引入主力店一樣，十分關鍵。（2）杰出的物業(yè)治理，良好的經(jīng)營水平，是打造品牌的關鍵打造品牌的方法因此專門多，擁有杰出的物業(yè)治理和較高的經(jīng)營水平是打造優(yōu)良品牌的關鍵。批發(fā)市場開發(fā)之后，要重視市場需求服務，圍繞著如何興市旺市開展各種經(jīng)營服務。關于服裝市場，能夠通過舉辦服裝博覽會，主題推介會，流行趨勢公布會、廉價清倉促銷活動等興市旺市，經(jīng)營的內涵確實是服務的創(chuàng)新。只有在持續(xù)創(chuàng)新前提下，才會給入駐商戶帶來意想不到的方便和好處，而如此的批發(fā)市場才有好的口碑，才會戰(zhàn)勝客戶。應該講，以批發(fā)市場建設為依靠的是房地產(chǎn)業(yè)，但要想獲得成功，迫切需要杰出的物業(yè)治理和經(jīng)營水平，更需要通過一切手段來打造一種過硬的品牌。如何提升經(jīng)營的水平，有兩種選擇：一是開發(fā)的市場交給專業(yè)的批發(fā)市場經(jīng)營治理公司，利用該公司“?！钡膬?yōu)勢極力打造品牌；二是培養(yǎng)自己的經(jīng)營治理公司。不管前者依舊后者，都要求經(jīng)營治理公司要充分有新的理念和治理方法。這種經(jīng)營治理不僅僅局限于提升專業(yè)批發(fā)市場質量，加大打假防假力度，理順內部治理機制，批發(fā)市場內規(guī)行劃市，培養(yǎng)有阻礙力的大商戶等等較一樣的經(jīng)營治理水平，而是考慮如何治理能夠促使批發(fā)市場進一步做大做強，如何使批發(fā)市場中的產(chǎn)品差不多上過硬的拳頭，如何使“市場商品專而精，市場功能多而優(yōu)”，如何提早介入市場開發(fā)，如何培養(yǎng)把眾多產(chǎn)權分散的同類經(jīng)營商戶通過一種網(wǎng)絡紐帶集中起來，采納物流技術及網(wǎng)絡信息，統(tǒng)一采購、配送，集中治理等具有深刻服務內涵的舉措。另外，欲打造品牌，還要重視學習世界上最先進的批發(fā)治理技術，專門是信息技術的應用，諸如把國外最先進的物流配送技術、供應鏈模式導入國內，跳躍式地快速構造我國現(xiàn)代批發(fā)網(wǎng)絡。通過學習他人，提升自己的治理品質，在與外商的學習和協(xié)作中前進，在前進中尋求擊敗對手的策略。[結論]百榮世貿的經(jīng)營治理是，包括完善的服務功能（信息、配送、結算、加工等）；高效、統(tǒng)一的治理體系；具有展現(xiàn)、推介、培訓、電子商務等多種交易方式（郵購、電話訂購、運算機訂購等）的現(xiàn)代交易集散中心；經(jīng)營有品牌名稱的商品為主的批發(fā)市場等。（3）“集群化”進展，品牌打造的重拳批發(fā)市場“集群化”包括兩個概念，一個是全國性的連鎖，通過同類專業(yè)批發(fā)市場的連鎖，形成輻射式的批發(fā)市場的“集群化”進展的概念；另一個是在一個批發(fā)市場里，有多個專業(yè)批發(fā)市場的集聚，形成集聚式的批發(fā)市場“集群化”進展的概念。那個地點強調的是實現(xiàn)批發(fā)市場的“集群化”，其目的確實是通過規(guī)模效應向周邊地區(qū)輻射、滲透。輻射式的批發(fā)市場，極類似零售業(yè)的連鎖經(jīng)營模式，但需要考慮到不同區(qū)域的環(huán)境、文化、歷史背景不同，要因地制宜；集聚式的批發(fā)市場，極類似一站式購物模式的購物中心或SHOPPINGMALL。創(chuàng)新性地適時建立“集群市場”，并通過批發(fā)市場中構建的網(wǎng)絡、倉儲配送體系，使之相互連接，相互關聯(lián)、相互促進，形成規(guī)模經(jīng)營。[結論]百榮世貿是集聚式的批發(fā)市場集群。隨著百榮世貿的成功，能夠以北京為基礎，同一批國內外專業(yè)批發(fā)商業(yè)企業(yè)建立聯(lián)盟，形成批發(fā)市場的輻射式產(chǎn)業(yè)集群（即以某一類產(chǎn)品為核心，如日用品、服裝等），建立國內批發(fā)市場的品牌。如果講杰出的經(jīng)營治理是“打造”品牌，那么批發(fā)市場的“集群化”進展確實是對品牌的“再打造”。前者使品牌形象塑造出來，而后一種所謂的“集群化”進展策略即是品牌的滲透或延伸。打個比方，第一個批發(fā)市場的形成，其品牌吸引更多的是“眼球”，那后來復制的幾個批發(fā)市場吸引的已不僅僅是“眼球”，更多的是“眼球”后面理性的認知。品牌的阻礙力明顯在“集群化”運作下深入并成倍放大了。3、計策之三：功能創(chuàng)新從全國范疇看，批發(fā)市場處于轉折時期，需要調整、規(guī)范、創(chuàng)新。批發(fā)市場能夠長期存在與進展的前提是“功能創(chuàng)新”，傳統(tǒng)的小商品批發(fā)市場大有被新的交易形式所替代的趨勢。因此，國內的批發(fā)市場在做好與運算機、網(wǎng)絡、物流融合，與各大批發(fā)市場進行整合，打造“金”字招牌的同時，還需加大在觀念上、治理上、組織上、功能上、機制上、經(jīng)營方式上等進行方方面面的創(chuàng)新。多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場將獲得更多的利潤入世后，批發(fā)業(yè)中不適應市場化運作的那部分功能將專門快自生自滅，而自身在持續(xù)創(chuàng)新的前提下，批發(fā)市場的生存空間會拓得更寬，在相當長時期內將保持良好的進展態(tài)勢。從本質上講，批發(fā)市場功能創(chuàng)新或“市場再造”是一個利潤再分配的過程，多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場將搶占更多的利潤，而原始方式、低水平模式的批發(fā)市場的利潤將逐步減少；不能持續(xù)創(chuàng)新的批發(fā)市場將被擠出主導地位，甚至擠出市場。批發(fā)市場將向縱向一體化延伸批發(fā)市場的功能上進行創(chuàng)新，例如，從原先的流通領域伸向生產(chǎn)領域，走“銷-產(chǎn)一體化”、“以銷帶產(chǎn)”的經(jīng)營之路；從“一買一賣”模式向現(xiàn)代物流模式過度創(chuàng)新；從交易中心向倉儲、加工、包裝、配送中心和信息中心轉變創(chuàng)新；把批發(fā)市場建設為廠家倉儲區(qū)、產(chǎn)品展現(xiàn)區(qū)和營銷中心。[結論]百榮世貿項目的功能建設，也必須按照企業(yè)進展的戰(zhàn)略目標進行創(chuàng)新，包括市場的功能的創(chuàng)新和企業(yè)產(chǎn)業(yè)形狀的創(chuàng)新。4、計策之四：向零售市場滲透（1）向零售市場滲透的概念凡是涉及到產(chǎn)品銷售的企業(yè)，都爭先恐后地將搶灘零售市場提到一種戰(zhàn)略的高度。向零售業(yè)滲透包含兩個方面的概念。一個概念是在批發(fā)市場內，增加零售的功能和區(qū)域，目前批發(fā)市場都具有批零兼營的功能，但沒有專業(yè)的零售區(qū)域，在規(guī)劃上實際是能夠考慮加入這種經(jīng)營功能，因為這種形狀能夠增加批發(fā)市場的知名度，增加企業(yè)產(chǎn)品同客戶接觸的空間；另一個概念是增加批發(fā)市場的功能，輔助批發(fā)型的企業(yè)向零售業(yè)滲透的能力，例如建立百榮世貿網(wǎng)站，增加信息功能；建立零售商俱樂部，定期向他們公布有關信息；建立物流配送體系，直截了當為批發(fā)企業(yè)服務，減少零售商的采購成本，