1碧桂園開展戰(zhàn)略最終報(bào)告

4.02本工程分兩個(gè)階段，目前工程組已完成全部工作階段一：房地產(chǎn)行業(yè)整體研究，區(qū)域市場、競爭對(duì)手及新業(yè)務(wù)研究階段二：碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定工程啟動(dòng)與調(diào)研主業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略細(xì)化戰(zhàn)略保障研究碧桂園內(nèi)局部析中國房地產(chǎn)行業(yè)研究廣東區(qū)域市場分析競爭對(duì)手分析公司戰(zhàn)略研究1房地產(chǎn)開發(fā)市場整體分析及細(xì)分市場分析，包括供需根本面分析、政策分析、趨勢分析進(jìn)行廣東區(qū)域市場特性研究提煉區(qū)域特點(diǎn)與開展趨勢利用羅蘭貝格競爭分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競爭與潛在競爭房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競爭圖確定碧桂園在房地產(chǎn)主業(yè)與新業(yè)務(wù)開展的選擇推薦最適合碧桂園的開展戰(zhàn)略對(duì)區(qū)域擴(kuò)張、主營業(yè)務(wù)產(chǎn)品和房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)行研究，研究主營業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略根據(jù)前述戰(zhàn)略，編制碧桂園的上市后的戰(zhàn)略舉措，如企業(yè)形象戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)研究及內(nèi)控體系研究等企業(yè)使命、開展目標(biāo)、以及核心競爭力分析企業(yè)戰(zhàn)略回憶公司目前資源儲(chǔ)藏、工程組合、品牌營銷、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力確定工程目標(biāo)及側(cè)重點(diǎn)確定工程負(fù)責(zé)人和工程組成員明確工程時(shí)間進(jìn)度安排確定工程分工以及行動(dòng)方案碧桂園工程調(diào)研內(nèi)部訪談2周6周4-8周2345789可能進(jìn)入的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域分析進(jìn)行新業(yè)務(wù)市場特性研究6戰(zhàn)略行動(dòng)方案及對(duì)組織能力的要求戰(zhàn)略規(guī)劃未來3－5年具體的行動(dòng)規(guī)劃103在第二階段，工程組承接前一階段房地產(chǎn)市場研究以及碧桂園能力分析成果，進(jìn)一步制定了碧桂園的開展戰(zhàn)略，并幫助碧桂園完成了校園招聘房地產(chǎn)開發(fā)市場整體分析及細(xì)分市場分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢分析房地產(chǎn)行業(yè)整體研究廣東房地產(chǎn)區(qū)域市場研究進(jìn)行廣東區(qū)域市場特性研究提煉區(qū)域特點(diǎn)與發(fā)展趨勢利用羅蘭貝格競爭分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競爭與潛在競爭房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競爭圖競爭對(duì)手研究企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競爭力分析公司目前資源儲(chǔ)備、項(xiàng)目組合、品牌營銷、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力碧桂園內(nèi)部分析碧桂園開展戰(zhàn)略碧桂園主營業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略研究產(chǎn)品戰(zhàn)略研究房地產(chǎn)價(jià)值鏈研究碧桂園公司戰(zhàn)略碧桂園校園招聘北京高校校園招聘4在本工程過程中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園中高層領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了屢次深入的訪談，并通過多種渠道查閱了近千份房地產(chǎn)相關(guān)咨訊、資料碧桂園內(nèi)部訪談外部業(yè)內(nèi)專家訪談資訊來源董事會(huì)主席：楊國強(qiáng)先生董事會(huì)主席：楊惠妍女士總裁助理：陳翀、宋軍等人力資源部經(jīng)理：楊沉著碧桂園營銷總經(jīng)理碧桂園營銷中心、財(cái)務(wù)部、工程部等經(jīng)理鳳凰城酒店、假日半島酒店、鶴山鳳凰城酒店等總經(jīng)理華南碧桂園、碧桂園花城等總經(jīng)理碧桂園物業(yè)管理總經(jīng)理及各屋村管理處經(jīng)理……中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長：顧云昌摩根斯坦利房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理美林證券地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理清華控股投行業(yè)務(wù)副總裁萬科公司……中國國家統(tǒng)計(jì)局〔網(wǎng)站〕國土資源部〔網(wǎng)站〕國家建設(shè)部〔網(wǎng)站〕國家發(fā)改委〔網(wǎng)站〕中國國家旅游局〔網(wǎng)站〕中國酒店網(wǎng)中國旅游網(wǎng)焦點(diǎn)網(wǎng)廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)廣東省發(fā)改委〔網(wǎng)站〕廣東省統(tǒng)計(jì)局……5報(bào)告共分為五大板塊，九個(gè)局部本文件僅供羅蘭貝格之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無羅蘭貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)羅蘭貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件ABCDE碧桂園戰(zhàn)略藍(lán)圖公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略頁碼6頁碼12頁碼171C.1.區(qū)域戰(zhàn)略C.2.產(chǎn)品戰(zhàn)略C.3.價(jià)值鏈定位頁碼30頁碼48頁碼86支撐戰(zhàn)略D.1.企業(yè)形象戰(zhàn)略D.2.公司治理結(jié)構(gòu)D.3.內(nèi)部管控體系頁碼101頁碼112頁碼131戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)綱要6A. 碧桂園未來5年戰(zhàn)略藍(lán)圖7羅蘭貝格為碧桂園未來3-10年的開展設(shè)定分階段具體戰(zhàn)略目標(biāo)年銷售收入到達(dá)260億元年在建面積超過600萬平方米戰(zhàn)略土地儲(chǔ)藏到達(dá)10000畝廣東省內(nèi)住宅業(yè)務(wù)份額第一廣東省內(nèi)品牌美譽(yù)度第一異地業(yè)務(wù)收入比例控制在30％以內(nèi)年銷售收入到達(dá)400億元年在建面積超過1000萬平方米土地儲(chǔ)藏到達(dá)20000畝穩(wěn)固廣東省內(nèi)二線城市業(yè)務(wù)，覆蓋廣東省主要區(qū)域異地業(yè)務(wù)收入比例上升至50％左右在全國范圍內(nèi)建立強(qiáng)有力品牌資產(chǎn)資料來源：羅蘭貝格分析2023年戰(zhàn)略開展目標(biāo)〔3年〕2023年戰(zhàn)略開展目標(biāo)〔5年〕2023年戰(zhàn)略開展目標(biāo)〔10年〕年銷售收入到達(dá)1000億元年在建面積超過2000萬平方米土地儲(chǔ)藏到達(dá)40000畝覆蓋全國市場主要區(qū)域凈利潤水平業(yè)內(nèi)第一全國品牌影響力第一數(shù)據(jù)說明：根據(jù)碧桂園未來開展“十年百盤千億〞的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們預(yù)測了碧桂園在未來10年內(nèi)的開展目標(biāo)。根據(jù)羅蘭貝格分析及碧桂園開展現(xiàn)狀，我們認(rèn)為碧桂園在前3年的平均增長率為30%，未來5年內(nèi)年均增長率為25%，未來10年內(nèi)年均增長率不高于20%?；诖耍_蘭貝格為碧桂園設(shè)定了分階段戰(zhàn)略目標(biāo)85年內(nèi)基于3年戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提升碧桂園的企業(yè)形象全力提升碧桂園的專業(yè)住宅和酒店連鎖兩大產(chǎn)品的品牌影響力，為進(jìn)軍全國市場奠定基礎(chǔ)通過人力資源管控與發(fā)展體系的建設(shè)，建立公司中高層管理人員的接班人計(jì)劃，為碧桂園最終戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供各級(jí)各類優(yōu)秀的人力資源積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，整體提升組織績效和組織發(fā)展力，最終實(shí)現(xiàn)股東與利益相關(guān)方的雙贏各階段戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要碧桂園在內(nèi)部管控上不斷做出改變以適應(yīng)集團(tuán)的快速開展數(shù)據(jù)來源：羅蘭貝格分析3年內(nèi)建立完善的方案與預(yù)算管控體系，最大限度降低本錢空間，提升產(chǎn)品增值能力建立和完善集團(tuán)的治理結(jié)構(gòu)，保證人力資本應(yīng)有的地位及利益，防止人力資本侵犯貨幣資本的利益，從而維護(hù)貨幣資本的地位及利益建立健全完善的人力資源管控與開展體系。而以KPI為核心的績效管理體系和基于能力模型的企業(yè)培訓(xùn)體系，為集團(tuán)的開展儲(chǔ)藏優(yōu)秀的人力資源優(yōu)化組織流程和業(yè)務(wù)流程，打造完美的客戶界面，提升企業(yè)整體形象9在公司戰(zhàn)略層面，羅蘭貝格建議碧桂園在未來的相當(dāng)時(shí)間內(nèi)，仍以房地產(chǎn)為主業(yè)，采用資本運(yùn)作方式選擇適當(dāng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投入，走“產(chǎn)融結(jié)合〞的開展道路房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資業(yè)務(wù)金融資本地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張10形成“雙輪驅(qū)動(dòng)〞的戰(zhàn)略模式，同時(shí)在房地產(chǎn)主業(yè)中慢慢形成開發(fā)、經(jīng)營兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營板塊支持開發(fā)板塊，協(xié)調(diào)開展碧桂園未來的發(fā)展方向投融資管理開發(fā)經(jīng)營地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式11在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略層面，碧桂園應(yīng)堅(jiān)持“全國房地產(chǎn)專業(yè)住宅開發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營開展商〞的戰(zhàn)略定位，最終完成“十百千〞的戰(zhàn)略目標(biāo)2345三個(gè)階段完成碧桂園戰(zhàn)略定位：全國房地產(chǎn)專業(yè)住宅開發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營開展商“十年百盤千億〞的戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域開展戰(zhàn)略，以“本地做市，異地做勢〞為原那么，勾勒全國擴(kuò)張藍(lán)圖，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性產(chǎn)品開展戰(zhàn)略：在重點(diǎn)開展住宅產(chǎn)品的根底上，大力推進(jìn)五星級(jí)酒店開發(fā)與連鎖經(jīng)營價(jià)值鏈戰(zhàn)略三個(gè)階段：第一階段，立足廣東，做足做強(qiáng)。第二階段，依托廣東，謹(jǐn)慎拓展二線城市專業(yè)住宅，和酒店業(yè)務(wù)的開發(fā)與連鎖經(jīng)營。.第三階段，依托品牌影響力，挺進(jìn)全國市場通過深耕泛珠三角市場，戰(zhàn)略性進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿市場，進(jìn)而進(jìn)行全國擴(kuò)張，最終實(shí)現(xiàn)“十百千〞的戰(zhàn)略目標(biāo)采取靈活的合資合作購并開展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力缺乏，實(shí)現(xiàn)市場進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速開展確立國內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位首先通過住宅產(chǎn)業(yè)化提升住宅產(chǎn)品持續(xù)溢價(jià)和住宅產(chǎn)品增長能力，并在此根底上積極拓展二級(jí)城市的五星級(jí)酒店開發(fā)業(yè)務(wù)，最終完成集團(tuán)戰(zhàn)略定位根據(jù)利潤池、外部條件、關(guān)鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對(duì)主要涉及環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略評(píng)估，最終確定取舍。整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過DBPm集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景112B. 公司戰(zhàn)略13合生創(chuàng)展、富力、綠地等成為在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司的先驅(qū)，受益于國家經(jīng)濟(jì)快速開展與城市化進(jìn)程提速，業(yè)績表現(xiàn)良好資料來源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析合生創(chuàng)展2006年股價(jià)走勢富力地產(chǎn)2006年股價(jià)走勢股價(jià)全年持續(xù)走高一年間市值均翻倍被投資者廣泛看好14這些公司的股市融資絕大局部仍投向物業(yè)開發(fā)與開展，謀求全國擴(kuò)張股市融資資料來源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析多元化多數(shù)為相關(guān)多元化地產(chǎn)本身利潤率較高，不易被其他行業(yè)所吸引戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)藏在本地土地儲(chǔ)藏的同時(shí)，全國擴(kuò)張戰(zhàn)略極具吸引力時(shí)機(jī)性的土地儲(chǔ)藏而合生創(chuàng)展、富力戰(zhàn)略性開掘異地土地儲(chǔ)藏為它們?nèi)珖鴶U(kuò)張奠定了扎實(shí)的根底更有野心的開發(fā)商會(huì)利用大量資本在更大區(qū)域范圍內(nèi)儲(chǔ)藏未來5年使用之土地，為全國市場霸主的爭奪未雨綢繆本地土地儲(chǔ)藏本地市場份額的提升往往是開發(fā)商融資后的第一目標(biāo)本地儲(chǔ)藏不僅僅用于住宅開展，例如富力在廣州進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開展，亦取得成功15無數(shù)商業(yè)實(shí)踐說明，融資成功會(huì)帶來資本沖動(dòng)，此時(shí)企業(yè)盲目的多元化擴(kuò)張外表上極具吸引力，事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)巨大核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)邊緣核心業(yè)務(wù)上下游一級(jí)鄰接業(yè)務(wù)二級(jí)鄰接業(yè)務(wù)三級(jí)鄰接業(yè)務(wù)…t核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)邊緣核心業(yè)務(wù)上下游一級(jí)鄰接業(yè)務(wù)二級(jí)鄰接業(yè)務(wù)三級(jí)鄰接業(yè)務(wù)…t資料來源：羅蘭貝格分析專注企業(yè)核心競爭能力的培養(yǎng)專注的企業(yè)更容易形成核心競爭力并沿核心競爭力周邊進(jìn)行有序的、低風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)張眼光分散的企業(yè)固然可以尋找到更多時(shí)機(jī)，但距離核心競爭力越遠(yuǎn)，擴(kuò)張成功的可能性越小，而且風(fēng)險(xiǎn)增加盲目多元化會(huì)令企業(yè)喪失戰(zhàn)略方向，最終甚至喪失在核心業(yè)務(wù)上的競爭優(yōu)勢專注是正確的做法盲目多元化風(fēng)險(xiǎn)巨大16其他行業(yè)的案例也說明，與其承受新事業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，不如選擇承受主業(yè)相對(duì)低速但穩(wěn)健的增長；在規(guī)模很大的時(shí)候，即便較低的增長率也意味著巨大的增長量資料來源：《戰(zhàn)略即命運(yùn)》；羅蘭貝格分析Intel公司成立于20世紀(jì)70年代，最初生產(chǎn)集成電路存儲(chǔ)器20世紀(jì)80年代業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向微處理器2000年，公司市值接近4000億美元20世紀(jì)90年代，成立“任務(wù)2〞，即超越核心事業(yè)部門，屢次嘗試進(jìn)入新的事業(yè)領(lǐng)域，但大局部努力并沒有收到預(yù)期的成效在大約15個(gè)核心業(yè)務(wù)之外的創(chuàng)新嘗試中，只有英特爾投資部〔IntelCapital〕獲得了成功1998年，公司的銷售收入增長率僅為5％麥當(dāng)勞公司成立于1955年，于1965年成功上市，利用上市資金，迅速拓展業(yè)務(wù)區(qū)域，業(yè)績遙遙領(lǐng)先現(xiàn)在是世界上最注明的連鎖快餐企業(yè)，到2000年市值超過600億美元通過麥當(dāng)勞投資公司〔McDonald‘sVentures〕與合作品牌部門〔PartnerBrands〕承擔(dān)創(chuàng)新性收購嘗試2003年1月，麥當(dāng)勞宣布50年歷史上第一次季度虧損在放棄一切不切實(shí)際的收購方案后，2004年麥當(dāng)勞宣布其美國公司的經(jīng)營收入恢復(fù)10％以上的增長即便是成熟的大型國際公司在進(jìn)行創(chuàng)新性多元化時(shí)，失敗的幾率也非常高與這種代價(jià)巨大的價(jià)值陷阱相比，主業(yè)的相對(duì)低速增長是可以接受的在集團(tuán)內(nèi)部成立專屬投資部門來探索新事業(yè)是眾多國際公司的普遍選擇17鑒于碧桂園在主業(yè)內(nèi)外競爭能力、人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)等的不均衡性，羅蘭貝格建議碧桂園走“產(chǎn)融結(jié)合〞的開展道路資料來源：羅蘭貝格分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)金融投資業(yè)務(wù)金融資本地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張18市場吸引力碧桂園資源和能力101002030405020304050熱利用產(chǎn)業(yè)太陽能房地產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)投資基金制水行業(yè)污水處理行業(yè)光伏產(chǎn)業(yè)碧桂園新業(yè)務(wù)評(píng)估的結(jié)果碧桂園需要重點(diǎn)考慮的新業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)：太陽能房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)行業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)：太陽能熱利用

產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè)制水行業(yè)污水處理

例如：在中期報(bào)告中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以考慮進(jìn)入的工程進(jìn)行了分類分析資料來源：羅蘭貝格分析19出于資源的有限性以及戰(zhàn)略定位的不同，建議碧桂園對(duì)投資工程進(jìn)行分類管理，不能“一刀切〞工程投資意向財(cái)務(wù)型戰(zhàn)略型操作型碧桂園在主業(yè)以外的管理局限投資工程三種類別經(jīng)驗(yàn)曲線缺失人力資源匱乏風(fēng)險(xiǎn)增加集團(tuán)現(xiàn)有管理能力缺乏資料來源：羅蘭貝格分析20上市后一段時(shí)期內(nèi)，碧桂園的戰(zhàn)略核心仍然是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈整合等維度利用大量融資進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張區(qū)域擴(kuò)張產(chǎn)品戰(zhàn)略價(jià)值鏈整合房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)雄厚融資資料來源：羅蘭貝格分析21根據(jù)主業(yè)的開展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以為資本運(yùn)作業(yè)務(wù)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支撐專門的投資部門為集團(tuán)尋找新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)時(shí)機(jī)資料來源：羅蘭貝格分析現(xiàn)金流管理資源人力資源當(dāng)前主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開展新業(yè)務(wù)：新能源、環(huán)保材料等未來戰(zhàn)略業(yè)務(wù)：須視新業(yè)務(wù)成長狀況而定新事業(yè)〔碧桂園投資部門〕利潤時(shí)間第一層面：拓展并確保核心事業(yè)之運(yùn)作第二層面：開展新業(yè)務(wù)第三層面：開創(chuàng)未來的事業(yè)時(shí)機(jī)企業(yè)必須不斷地開展業(yè)務(wù)增長的各種活動(dòng)；必須以對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的同等專注來關(guān)心企業(yè)未來的開展方向；需要當(dāng)前業(yè)務(wù)、新建業(yè)務(wù)和未來可選業(yè)務(wù)之間保持協(xié)調(diào)平衡的方法22碧桂園的主業(yè)和其他事業(yè)應(yīng)該采取“雙輪驅(qū)動(dòng)〞模式，以主輪開展帶動(dòng)輔輪，輔輪支持主輪，防止陷入多輪混亂運(yùn)作的陷阱地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)資料來源：羅蘭貝格分析正確的方法是主業(yè)、輔業(yè)區(qū)清楚顯，機(jī)制清晰，目的明確通過資本鏈連接主業(yè)輔業(yè)，雙輪驅(qū)動(dòng)擁有多個(gè)小“發(fā)動(dòng)機(jī)〞，但不能統(tǒng)一輸出巨大市場功率業(yè)務(wù)間關(guān)系復(fù)雜混亂、相互制約，管理難易有的放矢相互配合有縫隙多輪混亂運(yùn)作陷阱雙輪驅(qū)動(dòng)是正確的做法23在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，羅蘭貝格建議碧桂園應(yīng)向未來業(yè)務(wù)模式〔二〕的方向開展類投資管理階段特點(diǎn)：集團(tuán)資產(chǎn)管理主要也參股投資作為收益來源房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營能力薄弱管理被動(dòng)、關(guān)系松散、控制力弱開發(fā)經(jīng)營階段環(huán)境變化：開發(fā)市場需要巨大，競爭對(duì)手水平較弱，盈利水平很高客戶對(duì)效勞、產(chǎn)品相當(dāng)要求較低，比較容易滿足公司內(nèi)部管理調(diào)整迅速、有效，對(duì)市場的把握比較準(zhǔn)確未來模式選擇未來模式一

管理型公司ABC開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營型公司投融資管理開發(fā)經(jīng)營投融資管理開發(fā)經(jīng)營未來模式二資料來源：羅蘭貝格分析24形成開發(fā)、經(jīng)營兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營板塊支持開發(fā)板塊，協(xié)調(diào)開展市場開展趨勢資產(chǎn)收益要求公司資源狀況房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)市場成熟度提高，行業(yè)的競爭加劇，開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下降全國擴(kuò)張的競爭格局正在形成，各區(qū)域領(lǐng)先的開發(fā)商已經(jīng)快速在全國各重要城市搶攤房地產(chǎn)經(jīng)營市場尚處于起步階段，隨著客戶效勞要求的提高，物業(yè)、房產(chǎn)咨詢、代理等效勞行業(yè)的市場可能有較大開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)開發(fā)周期長，投資收益波動(dòng)大，單一通過多工程、跨地域經(jīng)營來平衡收益，除非規(guī)模很大，否那么十分困難經(jīng)營運(yùn)作業(yè)務(wù)收益比較穩(wěn)定公司目前的土地儲(chǔ)藏豐富、資金充裕，未來隨著成功上市、全國擴(kuò)張，開發(fā)工程越來越多，是當(dāng)然的主動(dòng)板塊公司開發(fā)業(yè)務(wù)的開展必將帶動(dòng)物業(yè)等效勞業(yè)務(wù)的向市場化、專業(yè)化方向提升經(jīng)營板塊可以為開發(fā)板塊提供更好的效勞支持，是有力的補(bǔ)充和聯(lián)動(dòng)所以羅蘭貝格建議碧桂園在未來開展中，形成開發(fā)、經(jīng)營兩大業(yè)務(wù)板塊，聯(lián)動(dòng)開展：平衡市場風(fēng)險(xiǎn)，平衡收益波動(dòng)，使公司盈利平穩(wěn)增長聯(lián)動(dòng)開展，通過經(jīng)營業(yè)務(wù)提供資源、加深對(duì)客戶需求的理解，增強(qiáng)開發(fā)業(yè)務(wù)競爭力；通過開發(fā)業(yè)務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)提供盈利的平臺(tái)資料來源：羅蘭貝格分析25公司應(yīng)該采用GE矩陣等業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略性分析工具，對(duì)不同類型業(yè)務(wù)根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略采取不同策略進(jìn)行組合管理碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競爭能力高中低低中高行業(yè)吸引力第一類業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力很大，而且碧桂園擁有相當(dāng)資產(chǎn)和技能等競爭優(yōu)勢第二類業(yè)務(wù)市場具有一定吸引力，碧桂園具有近期盈利能力，但面臨進(jìn)一步開展挑戰(zhàn)第三類業(yè)務(wù)剩下的吸引力不大的各類業(yè)務(wù)碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競爭能力高中低低中高行業(yè)吸引力謹(jǐn)慎進(jìn)入市場1〕2〕3〕選擇性成長全力奮斗有限擴(kuò)充或先撤出選擇性補(bǔ)充4〕保持優(yōu)勢減少損失全面收獲有限收獲注：中期新業(yè)務(wù)報(bào)告所測評(píng)的行業(yè)已標(biāo)注圖中。1〕水務(wù)2〕太陽能產(chǎn)業(yè)3〕建筑設(shè)計(jì)4〕產(chǎn)業(yè)投資基金資料來源：羅蘭貝格分析26C. 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略27羅蘭貝格從區(qū)域、產(chǎn)品、價(jià)值鏈三個(gè)維度對(duì)碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了深入的研究和分析區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值鏈碧桂園開展戰(zhàn)略研究的三個(gè)維度根本結(jié)論區(qū)域開展戰(zhàn)略：以“本地做市，異地做勢〞為原那么，勾勒全國擴(kuò)張藍(lán)圖，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性，采取靈活的合資合作購并開展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力缺乏，實(shí)現(xiàn)市場進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速開展確立國內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位產(chǎn)品開展戰(zhàn)略：在重點(diǎn)開展住宅產(chǎn)品的根底上，大力推進(jìn)五星級(jí)酒店開發(fā)與連鎖經(jīng)營價(jià)值鏈戰(zhàn)略：根據(jù)利潤池、外部條件、關(guān)鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對(duì)主要涉及環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略評(píng)估，最終確定取舍。進(jìn)而整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過DBPm集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景28從區(qū)域和產(chǎn)品兩個(gè)維度看，碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的四個(gè)可能戰(zhàn)略選擇具體描述如下專業(yè)住宅

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城市全國當(dāng)前碧桂園業(yè)務(wù)開展模式全國性專業(yè)住宅開發(fā)商區(qū)域性房地產(chǎn)綜合開發(fā)商全國性房地產(chǎn)綜合開發(fā)商1234專注于廣東省住宅社區(qū)類房地產(chǎn)和酒店開發(fā)業(yè)務(wù)除了目前的別墅、高檔公寓外，不排除進(jìn)入中低檔住宅開發(fā)業(yè)務(wù)及經(jīng)濟(jì)適用房的可能性大力開展廣東省住宅類房地產(chǎn)成片開發(fā)業(yè)務(wù)在此根底上，繼續(xù)以酒店作為住宅社區(qū)配套業(yè)務(wù)，努力挖掘產(chǎn)品價(jià)值潛力，探索產(chǎn)品新價(jià)值元素，逐步進(jìn)入二線及全國城市的專業(yè)住宅市場依托酒店配套優(yōu)勢，大力開展廣東省住宅房地產(chǎn)成片開發(fā)業(yè)務(wù)在此根底上，積極探索二線城市專業(yè)住宅和酒店開發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)程，改善公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在做深廣東房地產(chǎn)市場的同時(shí)，重點(diǎn)開展二線城市專業(yè)住宅和酒店開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)，并向全國拓展專業(yè)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)同時(shí)努力挖掘產(chǎn)品價(jià)值潛力，探索產(chǎn)品新價(jià)值元素，改善公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)資料來源：羅蘭貝格分析專業(yè)住宅

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城市全國29從價(jià)值鏈的維度看，碧桂園應(yīng)整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過DBPm集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景Design規(guī)劃設(shè)計(jì)是碧桂園產(chǎn)品研發(fā)的命脈所在Build建筑施工是本錢控制、品質(zhì)保障的根底Propertymgmt物業(yè)管理是產(chǎn)品溢價(jià)的源泉資料來源：羅蘭貝格分析營銷管理規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)管理售后服務(wù)建筑施工工程管理裝飾裝修投資評(píng)估一級(jí)土地開發(fā)二級(jí)土地開發(fā)投資開發(fā)經(jīng)營管理地產(chǎn)開發(fā)型：作為一級(jí)土地開發(fā)商的純粹地產(chǎn)開發(fā)型隨著“招牌掛”的全面實(shí)行，已經(jīng)成為政府職能的一部分，在面向市場的房地產(chǎn)開發(fā)商中已經(jīng)越來越少，逐漸從主流退出典型企業(yè)：陸家嘴有限價(jià)值鏈集成房產(chǎn)開發(fā)型：全面涉足，關(guān)鍵把控；對(duì)組織資源的依賴，需要投入相對(duì)多的人力資源

物業(yè)持有型：優(yōu)質(zhì)物業(yè)長期投資是其利潤來源；風(fēng)險(xiǎn)較低；對(duì)組織資源和管理能力要求不高；但需要極強(qiáng)的資本實(shí)力；投資評(píng)估和土地獲取是其關(guān)鍵控制點(diǎn)金融投資型：資本角度涉足開發(fā)，通過外包與監(jiān)管滲透各個(gè)環(huán)節(jié)；是國外房地產(chǎn)運(yùn)營主流模式，國內(nèi)剛剛起步完整價(jià)值鏈綜合運(yùn)作型：綜合了地產(chǎn)開發(fā)型和房產(chǎn)開發(fā)型兩種價(jià)值鏈增值模式，由于地產(chǎn)開發(fā)部分少了，所以該種模式也相應(yīng)減少典型企業(yè)：金融街單一價(jià)值鏈環(huán)節(jié)30C.1 區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略31歷史上看，1990年代初以來，國內(nèi)先后出現(xiàn)三次開發(fā)商區(qū)域擴(kuò)張浪潮；目前正處于第三次擴(kuò)張浪潮發(fā)軔期局部擴(kuò)張〔1990－2002年〕全國布局*〔2002－2005年〕區(qū)域中心深耕〔2005年至今〕背景：1980年代末、90年代初，地產(chǎn)行業(yè)時(shí)機(jī)勃發(fā)，各地紛紛成立各種性質(zhì)的開發(fā)商企業(yè)典型企業(yè)：萬科、合生、碧桂園擴(kuò)張路徑：自創(chuàng)立地城市起家，有一定積累后向省內(nèi)周邊城市輻射成就：完成一系列代表性工程，在發(fā)源城市成為市場領(lǐng)導(dǎo)者，成功樹立本地品牌，開發(fā)模式根本成型，資本、人力等原始積累完成背景：隨著經(jīng)濟(jì)開展，地價(jià)上揚(yáng)，地產(chǎn)開展進(jìn)入繁榮期，融資渠道逐步多元化典型企業(yè)：合生、綠地、富力擴(kuò)張路徑：利用自身積累與上市獲得資本，進(jìn)軍珠三角、長三角、環(huán)渤海京津地區(qū)三大經(jīng)濟(jì)板塊以及幾個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心開始全國布局成就：全國范圍、重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行土地儲(chǔ)藏，建設(shè)區(qū)域性地標(biāo)作品，整合、樹立全國品牌形象，積攢輻射勢能背景：業(yè)內(nèi)競爭逐漸劇烈，并出現(xiàn)全國競爭趨勢，融資渠道進(jìn)一步多元化，土地獲取手段趨于單一典型企業(yè)：萬科、合生、綠地?cái)U(kuò)張路徑：由三大經(jīng)濟(jì)板塊與各區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心輻射延伸，深耕中心城市同時(shí)，滲透周邊二三線城市成就：在全國品牌樹立與一定的開發(fā)規(guī)模根底上，不再聚焦于規(guī)模，制定三大板塊與各區(qū)域中心城市以及周邊二三線城市市場深耕戰(zhàn)略，制定企業(yè)的全面形象戰(zhàn)略注：局部房地產(chǎn)商并沒有選擇全國擴(kuò)張戰(zhàn)略，如河南建業(yè)資料來源：羅蘭貝格分析32在第二次區(qū)域擴(kuò)張浪潮中，主要粵系開發(fā)商*北伐、東進(jìn)、西突并行，其珠三角以外業(yè)務(wù)收入已普遍到達(dá)或超過全國總收入的50％，呈中心競爭之勢2005年粵系主要地產(chǎn)商主營業(yè)務(wù)收入?yún)^(qū)域分布圖單位：％珠三角長三角環(huán)渤海萬科合生創(chuàng)展金地注：由于發(fā)端較早且毗鄰港澳，成長速度快，粵系地產(chǎn)商實(shí)力普遍較強(qiáng)富力2005年天津、西安、重慶工程暫無銷售收入資料來源：萬科〔00002〕2005年報(bào)，合生創(chuàng)展〔0754，HK〕2005年報(bào)，富力〔2777，HK〕2005年報(bào)，金地〔600083〕2005年報(bào)，羅蘭貝格分析富力**萬科合生創(chuàng)展金地富力珠三角長三角環(huán)渤海深圳、廣州、東莞、中山上海、南京、南昌、無錫北京、天津、沈陽、大連、鞍山、長春廣東上海北京、天津廣州、深圳上海北京廣州北京尚無銷售回款33至2005年，合生創(chuàng)展與萬科全國布局均根本成型，重心向環(huán)渤海地區(qū)轉(zhuǎn)移注：2006年萬科進(jìn)入杭州，進(jìn)入城市到達(dá)22個(gè)資料來源：萬科〔00002〕2005年報(bào)，合生創(chuàng)展〔0754，HK〕2005年報(bào)，羅蘭貝格分析2000年，合生創(chuàng)展旗下樓盤銷售額占廣州市場5%戰(zhàn)略性精選六大中心，分別輻射珠三角、環(huán)渤海、長三角，實(shí)現(xiàn)三駕馬車齊頭并進(jìn)的理性開發(fā)模式2005年，選定京津環(huán)渤海為公司未來的戰(zhàn)略擴(kuò)張重心萬科于90年代初開始國內(nèi)最早的開發(fā)商區(qū)域擴(kuò)張，至今已遍布22城市*，完成三大中心板塊戰(zhàn)略布局從2005年業(yè)績可以看出，萬科在環(huán)渤海的凈利潤份額與收入份額嚴(yán)重偏離，加之京津有國家政策重點(diǎn)扶持，萬科亦將近期戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移至京津地帶珠三角長三角環(huán)渤海合生創(chuàng)展全國布局示意圖萬科2005年主營業(yè)務(wù)收入與凈利潤區(qū)域分布圖單位：％三大區(qū)域六大中心以上海為中心的長江三角洲拓展區(qū)域以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域34同期，得益于房價(jià)飛漲而迅猛成長的滬系開發(fā)商產(chǎn)生強(qiáng)烈擴(kuò)張?jiān)竿?，但囿于珠三角市場成熟度高、競爭劇烈，北方傳統(tǒng)國企資源優(yōu)勢明顯；在繼續(xù)深挖長三角外，其戰(zhàn)略擴(kuò)張目標(biāo)集中于中部板塊和西部板塊長三角〔92％〕仍然是復(fù)地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略的絕對(duì)重心，同時(shí)攜全國擴(kuò)張?jiān)竿谥胁俊参錆h、鄭州等〕尋找時(shí)機(jī)由于廣東市場成熟，競爭劇烈；北方傳統(tǒng)強(qiáng)大國企資源優(yōu)勢明顯，滬系開發(fā)商多將眼光投向本地開發(fā)商較為弱勢的中部板塊和西部板塊復(fù)地集團(tuán)2005年業(yè)績分布圖單位：％綠地地產(chǎn)全國城市布局示意圖上海南京武漢2006年7月在香港成功上市的綠地地產(chǎn)，自2001年跨出長三角以來，已經(jīng)滲透全國17個(gè)城市進(jìn)行開發(fā)綠地的快速擴(kuò)張得益于與本地開發(fā)商靈活多樣的合作方式，例如南昌、鄭州的合作目前有工程或有合作工程資料來源：復(fù)地集團(tuán)〔2337，HK〕2005年報(bào)，外部訪談，羅蘭貝格分析35同樣，北派開發(fā)商南下進(jìn)展不大，在固守環(huán)渤海的同時(shí)，戰(zhàn)略性布局華中南、華西南、長三角成為普遍選擇北京太原無錫成都全國天津截至2005年底首創(chuàng)置業(yè)土地儲(chǔ)藏分布圖單位：％首創(chuàng)置業(yè)目前的土地儲(chǔ)藏布局呈現(xiàn)出“一個(gè)中心，兩向勢頭〞，即以京津?yàn)橹行妮椛洵h(huán)渤海，同時(shí)出擊中南部及西南區(qū)域華南地區(qū)布局根本空白雖未披露具體銷售數(shù)據(jù)，從土地儲(chǔ)藏布局亦可見端倪已進(jìn)入19個(gè)城市的專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達(dá)的全國布局呈現(xiàn)三個(gè)特征：據(jù)守環(huán)渤海，突圍長三角，布局中西南跟其他北派開發(fā)商一樣回避華南板塊，將未來戰(zhàn)略重心定位于中西部大中城市與長江三角洲資料來源：首創(chuàng)置業(yè)〔2868，HK〕2005年報(bào)，外部訪談，羅蘭貝格分析萬達(dá)集團(tuán)全國城市布局示意圖36自99年走出順德以來，碧桂園已經(jīng)初步完成珠三角局部擴(kuò)張，但全國布局已落后一步，其競爭者占有一定先發(fā)優(yōu)勢碧桂園所得碧桂園所失抓住國家經(jīng)濟(jì)起飛機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)主業(yè)急速擴(kuò)張初步完善珠三角布局形成獨(dú)特的開發(fā)模式，積累大量住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，完成原始資本積累，人力資源和能力積累初步完成區(qū)域品牌形成，樹立良好的企業(yè)形象業(yè)務(wù)定義不夠明晰管理組織架構(gòu)不完善財(cái)務(wù)管控體系缺失競爭優(yōu)勢單一化產(chǎn)品單一、開發(fā)模式單一專注省內(nèi)開發(fā)，獲取大量土地儲(chǔ)備，持續(xù)開發(fā)可為未來擴(kuò)張?zhí)峁┳銐蛑慰梢越梃b戰(zhàn)略性競爭對(duì)手的擴(kuò)張路徑，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為我所用宏觀調(diào)控影響初顯，地產(chǎn)商向價(jià)值型蛻變，市場競爭傾向秩序化、價(jià)值化錯(cuò)失全國布局戰(zhàn)略時(shí)機(jī)沒有形成全國性品牌影響土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)失衡，缺乏異地戰(zhàn)略儲(chǔ)備融資手段在歷史上的相對(duì)單一錯(cuò)失戰(zhàn)略中心城市的進(jìn)入先發(fā)優(yōu)勢局部擴(kuò)張全國布局資料來源：內(nèi)部訪談，羅蘭貝格分析37羅蘭貝格行業(yè)研究結(jié)果說明，房地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)規(guī)模與能力積累到達(dá)一定程度時(shí)，會(huì)面臨兩種戰(zhàn)略選擇節(jié)點(diǎn)：資產(chǎn)10億元？向外看，看全國戰(zhàn)略目標(biāo)：全國市場，全國品牌典型代表：合生、富力運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)：異地市場巨大，高投入高回報(bào)同時(shí)高風(fēng)險(xiǎn)向內(nèi)看，看省內(nèi)戰(zhàn)略目標(biāo)：區(qū)域強(qiáng)勢品牌，區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者典型代表：河南建業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)：熟悉本地運(yùn)營環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)可控性高；但可能約束企業(yè)擴(kuò)張速度地產(chǎn)開發(fā)商做到10億以上，一般都會(huì)向沿海等經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)探索，力求擴(kuò)張但也有一些地產(chǎn)商出于種種考慮，將自己的戰(zhàn)略定位于區(qū)域開發(fā)商向外看向內(nèi)看碧桂園資料來源：內(nèi)外部訪談，羅蘭貝格分析碧桂園戰(zhàn)略選擇示意圖38隨著各大開發(fā)商全國布局紛紛落定，群雄逐鹿中，碧桂園已經(jīng)具備“向內(nèi)看〞的條件和實(shí)力；在擴(kuò)張中，也必須有“向外看〞的智慧和勇氣本地競爭異地競爭競爭激烈國家政策限制宏觀調(diào)控、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)土地供應(yīng)緊張，拿地困難競爭對(duì)手擁有更好的經(jīng)驗(yàn)曲線人力資源準(zhǔn)備不足業(yè)務(wù)梳理為清晰、管理內(nèi)控不足土地儲(chǔ)備資本優(yōu)勢成本優(yōu)勢產(chǎn)品、開發(fā)模式本土品牌優(yōu)勢人力資源組織準(zhǔn)備上市資金豐富一定的品牌基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品大規(guī)模生產(chǎn)時(shí)機(jī)威脅具有強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢具有一定優(yōu)勢面臨巨大誘惑存在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)但運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)小運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)大增亟需提高能力資料來源：內(nèi)部訪談，羅蘭貝格分析39此前，碧桂園進(jìn)行過異地?cái)U(kuò)張的嘗試，取得過成績也遭受過失利，究其原因，在于擴(kuò)張的時(shí)機(jī)性，缺乏有力的戰(zhàn)略指導(dǎo)思路時(shí)機(jī)性擴(kuò)張策略穩(wěn)守珠三角，根據(jù)地的穩(wěn)固和能力的逐漸積累是徐圖擴(kuò)張的根基所在目前碧桂園正在多方接觸，試圖拿出自己的全國擴(kuò)張戰(zhàn)略資料來源：內(nèi)部訪談，羅蘭貝格分析長沙上海全國擴(kuò)張戰(zhàn)略土地獲取時(shí)機(jī)導(dǎo)向使得碧桂園進(jìn)軍湖南長沙，取得過很大成功上海工程局部失利的原因在于：沒有明晰戰(zhàn)略指導(dǎo)一直依賴的產(chǎn)品模式受到不同受眾的挑戰(zhàn)40因此，羅蘭貝格建議碧桂園勾勒全國擴(kuò)張藍(lán)圖，目的在于降低其擴(kuò)張隨機(jī)性，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性；并根據(jù)企業(yè)能力與羅蘭貝格行業(yè)判斷為碧桂園制定“十年、百盤、千億〞的開展戰(zhàn)略未來10年將是地產(chǎn)行業(yè)的整合，將會(huì)誕生千億規(guī)模的大型企業(yè)集團(tuán)市場化競爭劇烈，最終勝出者一定是穩(wěn)健而不失夢想激情的開發(fā)商過去，土地增值在地產(chǎn)盈利中起到重要作用，未來，行業(yè)的競爭必將轉(zhuǎn)向產(chǎn)品、價(jià)值、品牌的競爭

53.41%p.a.

23.627%p.a.5.5120.01000.019992006E2023E相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資由3614億元增加到15759億元，平均年增長率到達(dá)22.7%，而同時(shí)GDP年均增長率為10%左右，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力量，兩倍于GDP的增速是正常的只要居于行業(yè)中等之上，是完全可能的根據(jù)碧桂園目前的開展情況〔開發(fā)模式、土地儲(chǔ)藏、銷售額〕，未來數(shù)年維持獲得30％左右的增速是可能的1996年2006年創(chuàng)業(yè)期發(fā)展期成熟期未來資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，羅蘭貝格分析碧桂園十年戰(zhàn)略目標(biāo)單位：億元房地產(chǎn)行業(yè)集中度開展趨勢示意圖41“十百千〞戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要實(shí)現(xiàn)三次跨越資料來源：羅蘭貝格分析珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)泛珠三角市場深耕戰(zhàn)略進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿全國擴(kuò)張規(guī)模戰(zhàn)略三級(jí)跳時(shí)間向內(nèi)看持續(xù)開發(fā)珠三角城市群；開拓東西兩翼與粵北二、三線城市向外看戰(zhàn)略性進(jìn)入核心區(qū)域大中城市，建設(shè)標(biāo)桿性經(jīng)典項(xiàng)目，力圖輻射周邊全國一盤棋由中心一線城市標(biāo)桿拓展至三大區(qū)域與中西部大中城市，輻射周邊二、三線城市，確立全國戰(zhàn)略布局20062008201220162010示意42碧桂園擴(kuò)張戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)追隨國家政策大勢，并以“本地做市，異地做勢〞為根本原那么原那么廣東業(yè)務(wù)穩(wěn)定開展原那么二線城市業(yè)務(wù)加速開展原那么具體含義碧桂園廣東省住宅開發(fā)業(yè)務(wù)在現(xiàn)有根底之下，今后維持穩(wěn)定開展必須保證廣東業(yè)務(wù)穩(wěn)定開展所需土地儲(chǔ)藏持續(xù)開發(fā)廣東省二線城市在其他區(qū)域標(biāo)桿樹立之后，可以復(fù)制廣東模式，持續(xù)開發(fā)其他區(qū)域中心城市輻射范圍內(nèi)的二、三線城市原因解釋廣東業(yè)務(wù)是碧桂園各地業(yè)務(wù)組合中的標(biāo)桿廣東市場成熟度高，做細(xì)廣東市場將為碧桂園在全國其他區(qū)域的擴(kuò)張?zhí)峁﹨⒖紭?biāo)本碧桂園目前大部份的人力資源集中在廣東二線城市市場相對(duì)理性，市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較小，且遠(yuǎn)期來講，盈利水平上升空間充裕二線城市土地供給相對(duì)充裕，獲取土地儲(chǔ)藏相對(duì)容易原那么一：原那么二：資料來源：羅蘭貝格分析市場進(jìn)入投入原那么目標(biāo)城市逐個(gè)重點(diǎn)突破原那么市場新進(jìn)入之時(shí)，必須進(jìn)行市場研究和公關(guān)能力等方面的投入，可承受較低的利潤水平在一個(gè)城市連續(xù)開展假設(shè)干工程，樹立區(qū)域標(biāo)桿加強(qiáng)重點(diǎn)城市標(biāo)桿工程的輻射功能各地市場情況的了解，公關(guān)能力培養(yǎng)及當(dāng)?shù)毓こ滩僮髑闆r熟悉都需要進(jìn)行投入，也即市場進(jìn)入需要交學(xué)費(fèi)由于財(cái)務(wù)資源和管理資源的限制，使得碧桂園業(yè)務(wù)不可能多點(diǎn)全面鋪開盲目全面擴(kuò)張會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張、管理紊亂等等一系列問題精細(xì)化突破可以推動(dòng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長，躲避擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)原那么三：原那么四：43幾個(gè)目標(biāo)城市住宅市場的特征分析濱海新區(qū)的建設(shè)，國家政策重點(diǎn)關(guān)注地區(qū)，將成為環(huán)渤海新星兩個(gè)中心的城市開展格局使得住宅開發(fā)時(shí)機(jī)較多2003-2004年拆遷量巨大，造成剛性需求上升，價(jià)格上漲，估計(jì)未來2年內(nèi)市場因拆遷量下降而進(jìn)入穩(wěn)定期現(xiàn)有規(guī)劃擬開發(fā)的地塊中可獲得的土地已經(jīng)不多，土地供給趨緊眾多地產(chǎn)巨頭已經(jīng)進(jìn)入，競爭必將劇烈天津〔環(huán)渤?！持貞c〔西部大中城市〕無錫〔長三角〕直轄市，中國西部開發(fā)起點(diǎn)，因而預(yù)計(jì)未來會(huì)有大規(guī)模城市建設(shè)將是拉動(dòng)住宅市場開展的主要?jiǎng)恿Χ嘀行牡某鞘懈窬质沟美硐氲淖≌_發(fā)時(shí)機(jī)存于各個(gè)區(qū)域年開發(fā)量逐年遞增，預(yù)計(jì)未來1年市場會(huì)因放量過大而短期下調(diào)拆遷非常困難土地供給相對(duì)寬裕市場操作不標(biāo)準(zhǔn)，缺乏政府關(guān)系者市場進(jìn)入困難過去幾年內(nèi)的拆遷量大，市場放量大，估計(jì)未來幾年會(huì)保持穩(wěn)定政府對(duì)城市開展的規(guī)劃明確而且執(zhí)行力度大土地招拍掛過程中，政府傾向于大規(guī)模土地開發(fā)，造成總體本錢較高，進(jìn)入門檻高實(shí)力雄厚的大型企業(yè)有時(shí)機(jī)進(jìn)行大規(guī)模分期開發(fā)，在市場上升時(shí)期有可能提升盈利能力國家政策扶持，市場需求穩(wěn)增，利潤水平較高，但短期內(nèi)土地供給吃緊，競爭者眾，勢必提高運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)市場自身開展以及政府政策導(dǎo)向意味著較大市場空間，然而短期內(nèi)市場投放量過大將影響市場走勢政府在整個(gè)開發(fā)過程中明顯的傾向性決定了短期內(nèi)進(jìn)入該市場可能性較低資料來源：羅蘭貝格分析舉例44同時(shí)充分考慮財(cái)務(wù)以及管理資源兩方面對(duì)擴(kuò)張速度的限制碧桂園的自有資金、可吸引的直接投資金額以及融資量根本框定了碧桂園開展空間的上限隨著業(yè)務(wù)量在各地?cái)U(kuò)展，管理復(fù)雜程度將急劇上升，這對(duì)碧桂園人力資源，組織合理性，管理系統(tǒng)有效性的要求日愈提高財(cái)務(wù)資源限制管理資源限制碧桂園必須在業(yè)務(wù)開展速度和健康程度之間進(jìn)行權(quán)衡，在努力提升各項(xiàng)能力以及組織管理系統(tǒng)的有效性的同時(shí)，驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)快速開展資料來源：羅蘭貝格分析45根據(jù)自身能力選取適當(dāng)模式多點(diǎn)散布集中突破擴(kuò)張速度受到限制品牌影響難以大規(guī)模拓展可能會(huì)喪失一些相對(duì)重要的開展時(shí)機(jī)客戶慢熱造勢，可以迅速擴(kuò)大品牌影響力迅速搶占戰(zhàn)略制高點(diǎn)在客戶爭奪中搶占有力地全國擴(kuò)張布局迅速成型大量占用企業(yè)資源需要極高的運(yùn)營能力和內(nèi)控能力會(huì)增加運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎可能導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)面臨巨大困難形成區(qū)域規(guī)模經(jīng)濟(jì)、有利于降低本錢有利于分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有利于協(xié)調(diào)人力、物力、財(cái)力以及運(yùn)營管控為進(jìn)一步擴(kuò)張積蓄經(jīng)驗(yàn)和能力資本實(shí)力品牌根底現(xiàn)有開發(fā)模式區(qū)域開發(fā)能力、土地儲(chǔ)藏、人力資源儲(chǔ)藏、產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)能力此模式對(duì)于碧桂園在組織和人力儲(chǔ)藏上的劣勢是一種補(bǔ)償和積累做好、做熟一些區(qū)域，相連成片，碧桂園全國擴(kuò)張戰(zhàn)略自然成型碧桂園園的能力集中突破，用碧桂園習(xí)慣的、最有力的方式樹立區(qū)域性競爭優(yōu)勢，在其他競爭區(qū)域選擇性復(fù)制優(yōu)劣比較資料來源：羅蘭貝格分析46采取靈活的合資合作購并開展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力缺乏，實(shí)現(xiàn)市場進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速開展幾種根本業(yè)務(wù)開展模式比較優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用情境獨(dú)立自主開展合資合作購并開展對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)開展和工程操作具有完全的控制力快速獲取土地、資金、人脈關(guān)系等可能缺乏的資源有效撬動(dòng)外部資源，拓展碧桂園業(yè)務(wù)開展空間自身資源和能力決定了未來開展空間土地獲取、資金資源以及產(chǎn)品能力積累必須完全依靠自身來完成對(duì)合資合作業(yè)務(wù)的控制力必須依據(jù)擁有的股權(quán)而定多為工程公司，工程結(jié)束后各方合作即結(jié)束，對(duì)產(chǎn)品研發(fā)等知識(shí)能力的積累奉獻(xiàn)小本地：缺乏土地或資金資源時(shí)異地：缺乏土地、資金或當(dāng)?shù)厝嗣}關(guān)系資源時(shí)土地資源、資金資源、產(chǎn)品能力均充足時(shí)資料來源：羅蘭貝格分析喪失與掌握工程控制權(quán)的比較喪失控制權(quán)掌握控制權(quán)工程操作靈活增加客戶需求理解、產(chǎn)品開發(fā)能力和品牌資產(chǎn)占大股因而可享受大局部收益基于碧桂園專業(yè)能力的資源互補(bǔ)型的合作將更為穩(wěn)固和長久雖能增加銷售收入，但因股份稀釋而絕對(duì)額不大無法利用工程時(shí)機(jī)對(duì)客戶需求理解、產(chǎn)品開發(fā)能力和品牌資產(chǎn)進(jìn)行積累此類工程在占用資源同時(shí)，對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奉獻(xiàn)很小碧桂園在合資合作中必須獲得對(duì)工程和品牌的絕對(duì)控制權(quán)碧桂園應(yīng)采取的方式47最終在十年左右，實(shí)現(xiàn)全國業(yè)務(wù)振興，在品牌、規(guī)模、能力等多個(gè)層面確立國內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位以顧客價(jià)值為導(dǎo)向，完成地產(chǎn)界的價(jià)值革命，建立企業(yè)與行業(yè)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是業(yè)務(wù)規(guī)模指標(biāo)，而是理念、制度、能力等綜合系統(tǒng)的領(lǐng)先，完善的風(fēng)險(xiǎn)躲避機(jī)制，防止順馳現(xiàn)象的出現(xiàn)參與行業(yè)藍(lán)圖的籌劃，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和游戲規(guī)那么慈善、公益事業(yè)投資，教育、醫(yī)療、環(huán)保、節(jié)能等社會(huì)責(zé)任感行業(yè)領(lǐng)袖顧客價(jià)值導(dǎo)向分階段實(shí)施企業(yè)形象戰(zhàn)略，樹立地產(chǎn)業(yè)乃至產(chǎn)業(yè)界最具聲望、最受尊敬的品牌理念品牌影響號(hào)召力、價(jià)值、責(zé)任、行業(yè)領(lǐng)袖資料來源：羅蘭貝格分析48C.2 產(chǎn)品戰(zhàn)略49C.2.1 產(chǎn)品定位50城市化進(jìn)程加快和人民生活水平提高是“需求拉動(dòng)〞的兩大引擎，是推動(dòng)未來住宅房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步開展的根本動(dòng)力城市化進(jìn)程的推進(jìn)人民生活水平的提高住宅商品房市場需求推動(dòng)住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展12資料來源：羅蘭貝格分析51廣東省城市化水平近年來顯著提升，2023年全省城市化水平將到達(dá)60.7%資料來源：廣東省城市化“十五方案〞，廣東建設(shè)藍(lán)皮書：城市人居環(huán)境開展報(bào)告〔2001〕，羅蘭貝格分析廣東省城市水平歷年比較依據(jù)非農(nóng)戶籍人口結(jié)果〔%〕+11.77p.e.+6.75p.e.根本結(jié)論2001年，廣東省城市化水平到達(dá)31.6%〔戶籍口徑〕，已超出國際城市化水平30%的臨界值，進(jìn)入加速開展階段，城市化加速開展的客觀條件已經(jīng)具備隨著廣東省經(jīng)濟(jì)的迅猛開展，廣東省2005年全省城市水平到達(dá)60.7%，全省城市化水平顯著提升以珠三角城市群、東西兩翼城鎮(zhèn)密集區(qū)、粵北城鎮(zhèn)點(diǎn)軸開展區(qū)為主要聚集區(qū)域，引導(dǎo)各類企業(yè)和人口向城市、縣城和中心鎮(zhèn)集聚開展廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃示意圖珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)52經(jīng)過改革開放20多年的開展，廣東省人民生活水平也保持了持續(xù)提高資料來源：廣東省“十一五〞方案；羅蘭貝格分析隨著經(jīng)濟(jì)增長和居民收入的提高，城市居民的消費(fèi)需求將從舒適型向開展型轉(zhuǎn)變，消費(fèi)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)階段工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，第三產(chǎn)業(yè)將獲得進(jìn)一步開展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)入優(yōu)化升級(jí)階段隨著區(qū)域合作開展新格局的形成，特別是粵港澳合作、泛珠三角區(qū)域合作的務(wù)實(shí)推進(jìn)，區(qū)域合作進(jìn)入快速開展階段廣東省2001-2005年主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)增長情況描述53廣東省房地產(chǎn)市場也日趨成熟，并且仍具有很大的開展空間資源來源：廣東省統(tǒng)計(jì)局個(gè)人有效需求強(qiáng)有力支撐商品房市場，各種物業(yè)的房屋銷售建筑面積和銷售額均有兩位數(shù)的增長市場自身的持續(xù)開展與供求關(guān)系的變化，引致2005年廣東商品房每平米均價(jià)同比增長7.7%近年來廣東城市化進(jìn)程加快，土地資源日益稀缺，國民經(jīng)濟(jì)的增長使改善性居住增長，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)，高端產(chǎn)品增長，導(dǎo)致房價(jià)呈結(jié)構(gòu)性上漲自住型需求為主的住宅需求呈剛性增長，土地和存量住宅供給有所減少，供求關(guān)系日益緊張，直接引致房價(jià)持續(xù)增長根本結(jié)論廣東省2004~2006年上半年商品房銷售情況圖1.廣東省2004~2006年上半年商品房銷售增長〔%〕+41.47+27.672006

一季度2006

二季度2006

一季度2006

二季度+30.7+21.22004200520042005圖2.廣東省2005年1~12月平均價(jià)格增長趨勢54就住宅開發(fā)而言，根據(jù)廣東省的人口基數(shù)及增長，在到達(dá)未來居住面積的目標(biāo)下還有很大的市場潛力預(yù)計(jì)2023年廣東城鎮(zhèn)居民人均居住到達(dá)30平米2005年年初廣東省人均居住面積25.12平米2006-2023年，在以2005年人口基數(shù)不變的情況下，廣東省住宅市場每年的住宅需求達(dá)44866.72萬平米人口基數(shù)不變條件下的住宅需求考慮人口增長，2005-2010年廣東省人口增長413萬以現(xiàn)在平均每戶家庭2.87人計(jì)算新增住戶143.9萬戶，需住房143.9萬套以每套房90平米計(jì)，則2005-2010年每年需增長4896萬平米人口增長條件下的住宅需求政府房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。取消福利分房，實(shí)行貨幣化分配金融部門的支持，按揭貸款的提供城市化進(jìn)程的推動(dòng)百姓消費(fèi)觀念的改變住宅需求四大促進(jìn)因素44866.72萬平方米12955.83萬平方米26020.15萬平方米12955.83萬平方米45%資料來源：羅蘭貝格分析55但隨著近期系列政策調(diào)控力度的加大，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)特別是高檔住宅開發(fā)受到很大影響1)2005年以前配套商品房針對(duì)動(dòng)遷戶，2005年后對(duì)非動(dòng)遷戶放開，將成為主要的消費(fèi)群資料來源：廣東房屋土地資源局；羅蘭貝格分析按市場機(jī)制運(yùn)作由供需雙方按照市場機(jī)制運(yùn)作房地產(chǎn)作為本地的支柱產(chǎn)業(yè)和重要稅收來源政府保障提供廉租房，保障最低收入人群根本住房需求政府保障按市場機(jī)制運(yùn)作政府調(diào)控下的市場機(jī)制運(yùn)作由供需雙方按照市場機(jī)制運(yùn)作嚴(yán)格空置低容積率土地供給增加配套商品房1)以及中低價(jià)普通商品房住宅建設(shè)用地供給，滿足低收入人群的住房需求最低收入人群高收入及中等收入人群最高收入人群低收入人群政府對(duì)市場的調(diào)控態(tài)度：以前政府對(duì)市場的調(diào)控態(tài)度：今后最低收入人群低收入人群提供廉租房，保障最低收入人群根本住房需求由供需雙方按照市場機(jī)制運(yùn)作房地產(chǎn)作為本地的支柱產(chǎn)業(yè)和重要稅收來源高收入及中等收入人群最高收入人群56商業(yè)地產(chǎn)和甲級(jí)寫字樓對(duì)地段的要求很高，同時(shí)土地供給相對(duì)緊張，因而對(duì)土地獲取能力需求較高資料來源：廣州房屋土地資源管理局；羅蘭貝格分析不同物業(yè)形態(tài)對(duì)地段的要求2003-2004年廣州市土地供給分類[萬平方米]價(jià)值近遠(yuǎn)與市中心距離獨(dú)立住宅公寓工業(yè)廠房、物流地產(chǎn)甲級(jí)寫字樓零售商業(yè)地產(chǎn)49%44.9%4.5%其它用地1)商品住宅商業(yè)服務(wù)辦公樓1.4%旅游用地0.2%6,84513,20047.9%49.2%2.3%0.5%0.1%1)其他用地包括園林用地、綠化用地等從土地獲取難易程度的角度來看：甲級(jí)寫字樓以及商業(yè)中心工程對(duì)地段要求較高，理想地塊的獲取較為困難；廣州住宅市場由于中心區(qū)域土地供給的減少，獲取好地段土地難度增加，而二線城市相對(duì)而言中心區(qū)域住宅用地可得性更高各細(xì)分市場對(duì)土地獲取能力的要求分析57甲級(jí)辦公樓，爛尾樓改造和區(qū)域商業(yè)中心工程對(duì)自有資金和融資能力的要求較高自有資金要求融資能力要求8,000-9,000萬*5,000萬*1,000-2,000萬5-7億4億7,000-8,000萬2億廣州住宅二線城市住宅經(jīng)濟(jì)型酒店甲級(jí)寫字樓爛尾樓改造社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心*10萬平方米的樓盤，位于廣州的內(nèi)外環(huán)之間億1億3,000萬5-7億4億1.3億4億廣州住宅二線城市住宅經(jīng)濟(jì)型酒店甲級(jí)寫字樓爛尾樓改造社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心各細(xì)分市場對(duì)資金能力的要求分析資料來源：羅蘭貝格分析58從經(jīng)營能力上來看，甲級(jí)寫字樓以及商業(yè)工程對(duì)企業(yè)經(jīng)營能力要求較高，而碧桂園此類工程上的經(jīng)驗(yàn)積累和能力準(zhǔn)備度尚有缺乏住宅甲級(jí)寫字樓爛尾樓社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心物流地產(chǎn)研發(fā)/產(chǎn)品籌劃和設(shè)計(jì)工程實(shí)施和管理銷售和營銷持續(xù)運(yùn)營綜合評(píng)分3.34.04.54.04.52.3代表能力要求很高代表能力要求較高代表能力要求一般代表能力要求較低代表能力要求很低各細(xì)分市場對(duì)經(jīng)營能力的要求分析資料來源：羅蘭貝格分析59就酒店投資開發(fā)而言，隨著國內(nèi)旅游業(yè)的開展，酒店市場在經(jīng)歷了前幾年的低迷后也開始逐漸復(fù)蘇國內(nèi)酒店業(yè)03年之后呈現(xiàn)快速增長之勢注：旅游總收入中不含出境旅游收入，其中2006年為羅蘭貝格根據(jù)年均增長率的預(yù)測值數(shù)據(jù)來源：國家旅游局我國旅游行業(yè)長期保持著持續(xù)快速增長單位：萬元我國2000-2006年旅游業(yè)收入情況國內(nèi)星級(jí)酒店2000-2006年增長情況2006＊年2004年2003年2002年2000年2001年2005年單位：個(gè)60目前我國酒店業(yè)集團(tuán)化程度較低，消費(fèi)結(jié)構(gòu)極合理，中高星級(jí)飯店多，低檔酒店少2005年我國酒店集團(tuán)化程度與國際酒店比較目前已有30多個(gè)世界著名的飯店管理集團(tuán)進(jìn)入中國飯店業(yè)市場。目前全國有一萬多座星級(jí)飯店，由外鄉(xiāng)集團(tuán)管理的飯店僅為10%不到。而在國際上，美國由集團(tuán)管理的飯店已達(dá)80%，歐洲為50%。在中國120多家飯店管理集團(tuán)中目前僅有8家被列入全球飯店管理集團(tuán)300強(qiáng)的行列，這與目前中國飯店業(yè)龐大的市場是不相稱的從酒店業(yè)的不同消費(fèi)等級(jí)上的客源量，應(yīng)當(dāng)呈“金字塔〞式分布，價(jià)格越低，客戶群越大，因此二星以下級(jí)酒店的客房總量應(yīng)當(dāng)大大高于三星以上級(jí)酒店。但目前我國五星、四星級(jí)酒店和三星級(jí)酒店的客房量三者之和為61.84%，超過一半以上，消費(fèi)結(jié)構(gòu)極為不合理。但這種畸形的消費(fèi)市場，也促成了經(jīng)濟(jì)型酒店在國內(nèi)迅速崛起數(shù)據(jù)來源：羅蘭貝格根據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析2005年我國各星級(jí)酒店客房比例構(gòu)成數(shù)據(jù)分析與根本結(jié)論61而行業(yè)贏利集中于五星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店根據(jù)《中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒〔2005〕》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明，全國星級(jí)飯店中只有五星級(jí)酒店總體贏利，其他星級(jí)酒店整體虧損另據(jù)《2004中國飯店業(yè)統(tǒng)計(jì)》顯示：所有5星級(jí)飯店的平均房價(jià)到達(dá)人民幣679元，4星級(jí)飯店為人民幣372元，3星級(jí)飯店為人民幣243元，5星級(jí)飯店整體平均住宿率為56.7%，4星級(jí)和3星級(jí)飯店分別為59.5%和61.8%。各等級(jí)飯店的每間客房平均收入依次為：5星級(jí)人民幣385元，4星級(jí)人民幣221元，3星級(jí)人民幣150元五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店與高星級(jí)酒店在國外的比例是7：3，但在我國那么正好相反。這種畸形的市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)使經(jīng)濟(jì)型酒店在國內(nèi)迅速崛起一般來講，客房收入是酒店收入的最大局部，一般要占到一半以上，在利潤中占到的比重更高經(jīng)濟(jì)型酒店的高利潤由高入住率帶來。而經(jīng)濟(jì)型酒店入住率60％以上即可保本。由于標(biāo)準(zhǔn)高價(jià)格低，經(jīng)濟(jì)型酒店迎合了大量商務(wù)人士和旅游者的需求。如家快捷、錦江之星等國內(nèi)著名連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店品牌分店入住率普遍到達(dá)95％以上，年回報(bào)率高達(dá)20%以上經(jīng)濟(jì)型酒店資料來源：《中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒〔2005〕》；羅蘭貝格分析62廣東省旅游業(yè)開展迅速，因此酒店業(yè)仍有很大的開展?jié)摿?shù)據(jù)來源：國家旅游局2006年1-2月各地方旅游接待情況基本描述及結(jié)論廣東省是一個(gè)旅游大省，2006年1-2月接待的旅客主要為香港同胞〔62%〕、外國人〔21%〕，臺(tái)灣和澳門同胞比例相對(duì)較少〔分別占12%、5%〕相比其他省份而言，受地理位置的影響，廣東省的游客群體相對(duì)穩(wěn)定，且入境旅游相比較高因此，廣東省的旅游地產(chǎn)將有很大的開展空間63碧桂園在長期的工程開發(fā)中積累了大量酒店開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，鳳凰城系列酒店的品牌效應(yīng)已在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生了較大的影響鶴山鳳凰城酒店花城酒店鳳凰城五星級(jí)酒店清遠(yuǎn)假日半島酒店-故土里碧桂園鳳凰城酒店系列64C.2.2 產(chǎn)品競爭策略65對(duì)于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，碧桂園應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮“內(nèi)配套〞的優(yōu)勢，專注于本地二三線城市的社區(qū)住宅開發(fā)資料來源：廣東省“十一五〞方案，羅蘭貝格分析在未來五年，廣東省將重點(diǎn)關(guān)注于東西兩翼和粵北城鎮(zhèn)的開展碧桂園住宅工程重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域建議根據(jù)廣東省開展戰(zhàn)略，二、三級(jí)市場的房地產(chǎn)有效需求將逐步加大高速公路及縣鄉(xiāng)公路網(wǎng)、軌道交通網(wǎng)、高等級(jí)航道網(wǎng)等“三大網(wǎng)絡(luò)〞建設(shè)，大大推動(dòng)了廣東省的城市化進(jìn)程以珠三角城市群、東西兩翼城鎮(zhèn)密集區(qū)、粵北城鎮(zhèn)點(diǎn)軸開展區(qū)為主要聚集區(qū)域的開展，給住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來了很大的開展空間碧桂園在過去的工程開發(fā)過程中，已經(jīng)積累了豐富的城鎮(zhèn)住宅綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并在“內(nèi)配套〞的優(yōu)勢下取得了長足開展因此，碧桂園應(yīng)在自己的核心根底上，抓住時(shí)機(jī)，深入做好各種社區(qū)效勞配套，緊跟廣東省城市開展步伐，大力開展二三線城市的住宅開發(fā)工程珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)66隨著國家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場形勢的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地增值的空間減少，資金本錢提高，產(chǎn)品增值將成為主要盈利來源資料來源：羅蘭貝格分析土地政策金融政策行政及財(cái)經(jīng)政策土地政策將越來越嚴(yán)格，依靠不標(biāo)準(zhǔn)操作獲取土地增值暴利的可能性將降低，資金在土地獲取中將變得越來越重要，要求未來開發(fā)商具有更高的產(chǎn)品增值能力和融資能力產(chǎn)品增值將成為主要盈利來源未來金融政策可能產(chǎn)生的影響主要集中在獲貸能力、自有資金的比例、以及預(yù)售制度的調(diào)整，對(duì)開發(fā)商融資能力和資金管理能力的要求將越來越高國八條的下發(fā)抑制了房地產(chǎn)業(yè)投資增長速度中央政府積極推動(dòng)“不動(dòng)產(chǎn)稅〞的實(shí)施，意欲減少地方開展短期行為，但在未來5年內(nèi)“不動(dòng)產(chǎn)稅〞很難對(duì)住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響67產(chǎn)品增值能力的提高將主要通過產(chǎn)品溢價(jià)和本錢控制來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)深刻的消費(fèi)者認(rèn)知及理解基于消費(fèi)者認(rèn)知的產(chǎn)品設(shè)計(jì)或引進(jìn)基于消費(fèi)者認(rèn)知的產(chǎn)品定價(jià)針對(duì)產(chǎn)品的高效宣傳和溝通本錢控制新型原材料的開發(fā)和應(yīng)用優(yōu)化采購戰(zhàn)略及管理高效工程本錢管理住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的高價(jià)值和品質(zhì)可感知性決定了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注暫時(shí)高于對(duì)品牌的關(guān)注目前絕大局部開發(fā)商在高效響應(yīng)市場及消費(fèi)者需求方面具有較大的改善空間，獲得此能力能提高競爭優(yōu)勢通過本錢控制獲得利潤提升的空間有限，但隨著開發(fā)商與競爭逐漸成熟，本錢控制將越來越受到關(guān)注資料來源：羅蘭貝格分析68遠(yuǎn)期來講，在成熟理性的市場中本錢優(yōu)勢是住宅開發(fā)企業(yè)提升盈利能力的必由之路不可控本錢可控本錢2004年P(guān)ulteHomes收入及本錢結(jié)構(gòu)材料本錢節(jié)省意味著凈利潤可以提高1%左右(44%X2%)，這與8.5%的當(dāng)前利潤水平相比已非常重要PulteHomes材料本錢節(jié)省情況標(biāo)準(zhǔn)樣板房單建筑面積成本節(jié)約木質(zhì)板材用量節(jié)約框架結(jié)構(gòu)用量節(jié)約以前5,06441,2468,005現(xiàn)在4,93332,6756,557節(jié)約2%20%17%材料和人工本錢其他產(chǎn)品銷售本錢其他費(fèi)用和稅金凈利潤銷售收入資料來源：羅蘭貝格分析69但受近年來政府調(diào)控政策的影響，在目前住宅工程本錢結(jié)構(gòu)中碧桂園的總本錢下降空間不大一個(gè)典型住宅樓盤的本錢結(jié)構(gòu)不可控本錢可控本錢隨著近年來國家宏觀調(diào)控政策的影響，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)商最大增值因素和本錢優(yōu)勢，也已隨著土地本錢的不斷上升，和房地產(chǎn)市場的日益成熟，而逐漸失去建安本錢作為房地產(chǎn)開發(fā)本錢結(jié)構(gòu)中最大一項(xiàng)可控本錢，碧桂園已經(jīng)以“內(nèi)配套〞的開發(fā)模式將該本錢項(xiàng)牢牢控制，實(shí)現(xiàn)了“平過你自己起屋〞的目標(biāo)。對(duì)于其它本錢項(xiàng)，即使每年下降5%，也只能幫助企業(yè)在價(jià)格或利潤方面獲得1%左右的優(yōu)勢因此對(duì)碧桂園而言，在未來的開發(fā)過程中，在當(dāng)前住宅工程本錢結(jié)構(gòu)下總本錢下降空間不大資料來源：羅蘭貝格分析1,0386142502,7001386,60810,808土地成本營業(yè)稅市政配套建安成本及其他直接成本營業(yè)費(fèi)用稅前利潤25%50%銷售收入25%根本結(jié)論70因此，碧桂園應(yīng)該在繼續(xù)加強(qiáng)總本錢領(lǐng)先優(yōu)勢的根底上，在目標(biāo)集聚和產(chǎn)品差異化方面做深做細(xì)內(nèi)配套體系導(dǎo)致質(zhì)量問題屢有發(fā)生，并且對(duì)工程管控有一定影響對(duì)固定住宅風(fēng)格的追求〔刻意的或者節(jié)約本錢為目的的〕導(dǎo)致碧桂園產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略的模糊目標(biāo)細(xì)分市場集聚度還有提升空間，但立即推行會(huì)影響到碧桂園的短期銷售碧桂園通過整體采購、自我內(nèi)配套等措施來實(shí)現(xiàn)總本錢領(lǐng)先通過住宅風(fēng)格定位差異化，碧桂園可以獲得較為豐厚的產(chǎn)品價(jià)格溢價(jià)通過對(duì)目標(biāo)市場的細(xì)分研究，碧桂園確立了自己的目標(biāo)集聚戰(zhàn)略總本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略的邏輯是要求企業(yè)成為本錢領(lǐng)先者，而不是競爭這一地位的幾個(gè)競爭者之一格外依賴于先發(fā)制人策略總本錢領(lǐng)先產(chǎn)品價(jià)格溢價(jià)超過為產(chǎn)品獨(dú)特性而額外附加的本錢如果存在多種為客戶廣泛重視的特質(zhì)，行業(yè)中將存在多種成功的差異化戰(zhàn)略尋求目標(biāo)細(xì)分市場的競爭優(yōu)勢，而不是擁有全面市場的競爭優(yōu)勢通常與其他兩種根本競爭戰(zhàn)略搭配使用目標(biāo)集聚碧桂園產(chǎn)品差異化資料來源：羅蘭貝格分析71目前碧桂園正在或?qū)⒁鎸?duì)的主要競爭對(duì)手是價(jià)值型開發(fā)商資料來源：羅蘭貝格分析*順馳尚未進(jìn)入廣東市場實(shí)地開發(fā)強(qiáng)弱弱強(qiáng)運(yùn)作能力資源〔資金/政府關(guān)系等〕價(jià)值型開發(fā)商尋租型開發(fā)商III技術(shù)型開發(fā)商投機(jī)型開發(fā)商IIIIV開發(fā)商能力羅盤鐘村地產(chǎn)恒大新世界光大碧桂園雅居樂萬禾祈福合生富力萬科順馳*碧桂園戰(zhàn)略競爭對(duì)手潛在競爭對(duì)手直接競爭對(duì)手其他競爭者72典型開發(fā)商開展過程價(jià)值增長潛力通過模糊的內(nèi)部行為整合來增加各個(gè)業(yè)務(wù)部門的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力難以形成持久的價(jià)值創(chuàng)造能力因此，未來的競爭趨勢必然集中于價(jià)值創(chuàng)造，碧桂園應(yīng)該在價(jià)值提升、倍增過程中向更高的產(chǎn)品價(jià)值增長，即產(chǎn)品增值模式跨越外部資源內(nèi)部資源價(jià)值提升模式價(jià)值倍增模式價(jià)值煉金模式價(jià)值簡單加總模式發(fā)揮總部具有的、各個(gè)業(yè)務(wù)部門不具備的高水平的管理能力改進(jìn)職能部門的管理水平和工程部門的運(yùn)營水平價(jià)值創(chuàng)造持續(xù)增長階段通過發(fā)揮各個(gè)業(yè)務(wù)單元的協(xié)同效應(yīng)(業(yè)務(wù)規(guī)模、核心能力等)來強(qiáng)化每個(gè)相關(guān)部門的競爭優(yōu)勢業(yè)務(wù)部門競爭優(yōu)勢通過總部整合可以到達(dá)幾何級(jí)數(shù)倍增的效果價(jià)值創(chuàng)造能力快速成長，凸現(xiàn)管控重要性在持續(xù)的土地獲取能力和多通道融資能力根底上，對(duì)內(nèi)部管控和運(yùn)營能力進(jìn)行最優(yōu)整合形成獨(dú)特的行業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或者企業(yè)價(jià)值認(rèn)可標(biāo)志可以適當(dāng)?shù)剡M(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域修煉核心競爭力、成為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)典范資料來源：羅蘭貝格分析73住宅產(chǎn)業(yè)化是碧桂園實(shí)現(xiàn)其產(chǎn)品增值的最有效途徑，碧桂園應(yīng)在現(xiàn)有的內(nèi)配套整合能力與經(jīng)驗(yàn)的根底上，努力推進(jìn)住宅及其配套物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，并最終形成行業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：、羅蘭貝格分析

住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)的必要條件是價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的確立價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品溢價(jià)的最佳平臺(tái)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)超越傳統(tǒng)品牌理解，除技術(shù)因素外，對(duì)行業(yè)的深刻理解和顧客需求的深入把握以及對(duì)運(yùn)營模式的創(chuàng)新都提出了很高的要求住宅產(chǎn)業(yè)化的標(biāo)志主要體現(xiàn)在住宅的標(biāo)準(zhǔn)化程度（例如北美的梁都是4、6模數(shù)，整個(gè)北美就可以實(shí)現(xiàn)梁的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)）和住宅科技含量兩個(gè)方面系統(tǒng)鎖定/價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際水平當(dāng)前，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平只有7%，而美國和日本的住宅產(chǎn)業(yè)化水平已達(dá)到并超過50%而住宅產(chǎn)業(yè)化就是要將住宅產(chǎn)業(yè)從以勞動(dòng)力密集、資本密集為特點(diǎn)的外延式增長轉(zhuǎn)變成技術(shù)密集的內(nèi)涵式增長住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)有兩種模式：一是利用產(chǎn)業(yè)化達(dá)到批量生產(chǎn)，讓價(jià)格下降；二是提升性能，提供更高品質(zhì)的住宅74準(zhǔn)確的產(chǎn)品價(jià)值定位是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的前提，碧桂園應(yīng)首先以消費(fèi)群購置能力和需求為導(dǎo)向，提供多樣化高附加價(jià)值的商業(yè)住宅產(chǎn)品可轉(zhuǎn)讓性可出租性生活便

利性交通可

達(dá)性增值居

住功能附屬

居住

功能基礎(chǔ)

居住

功能居住經(jīng)

濟(jì)性購房經(jīng)

濟(jì)性彰顯身份健康環(huán)

保性小區(qū)周邊安全未來升值潛力適租性營利性周邊文化體育

設(shè)施周邊商業(yè)設(shè)施周邊中小學(xué)、

幼兒園周邊大學(xué)周邊醫(yī)療設(shè)施私人交通公共交通軌道交通小區(qū)文化氛圍景觀設(shè)計(jì)小區(qū)立面風(fēng)格小區(qū)智能化小區(qū)綠化物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所小區(qū)內(nèi)配套

商業(yè)停車位小區(qū)建筑規(guī)劃建材標(biāo)準(zhǔn)工程質(zhì)量房型設(shè)計(jì)物業(yè)管理性

價(jià)比房屋能耗得房率單套價(jià)格單位價(jià)格城區(qū)形象小區(qū)內(nèi)其他

住戶空氣質(zhì)量噪音情況周邊工業(yè)情況周邊社區(qū)

治安狀況小區(qū)保安功能性便利性投資性安全性歸屬性經(jīng)濟(jì)性小區(qū)內(nèi)安全性針對(duì)不同的購置能力和需要提供多樣化的產(chǎn)品當(dāng)前，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平只有7%，而美國和日本的住宅產(chǎn)業(yè)化水平已到達(dá)并超過50%而住宅產(chǎn)業(yè)化就是要將住宅產(chǎn)業(yè)從以勞動(dòng)力密集、資本密集為特點(diǎn)的外延式增長轉(zhuǎn)變成技術(shù)密集的內(nèi)涵式增長住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)有兩兩種模式：一是利用產(chǎn)業(yè)化到達(dá)批量生產(chǎn)，讓價(jià)格下降；二是提升性能，提供更高品質(zhì)的住宅資料來源：羅蘭貝格分析75住宅產(chǎn)業(yè)化可從結(jié)構(gòu)體系的標(biāo)準(zhǔn)化入手，逐步推進(jìn)住宅配套體系標(biāo)準(zhǔn)化住宅配套體系標(biāo)準(zhǔn)化主要指，為提升房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值而為對(duì)社區(qū)的醫(yī)院、商場、公園、體育場、學(xué)校、會(huì)所/酒店等配套，基于對(duì)客戶真實(shí)需求的了解而制定各系列開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)〔根據(jù)不同的需求層次建立不同系列、不同層級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)〕住宅配套體系標(biāo)準(zhǔn)化的建立是住宅精益化生產(chǎn)的前提，并將從整體上提升產(chǎn)品價(jià)值，并最終形成行業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行持續(xù)改善，為企業(yè)打造可持續(xù)開展的核心競爭力住宅結(jié)構(gòu)化體系標(biāo)準(zhǔn)化住宅配套體系標(biāo)準(zhǔn)化住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系核心模塊通過對(duì)客戶的細(xì)分和客戶對(duì)生活需求非常詳細(xì)的研究，確定房屋不同區(qū)域的面積分配，還可以根據(jù)不同客戶喜好進(jìn)行自主選擇交通模塊指可裝電梯或者是不裝電梯的選擇，為將來工廠化的施工留下一個(gè)非常好的根底外掛模塊為了適應(yīng)不同地區(qū)、不同層次住宅的多樣性，包括櫥窗、陽臺(tái)等欄板這些支架可變換的、可選擇的外掛構(gòu)建資料來源：羅蘭貝格分析76特點(diǎn)描述對(duì)碧桂園的啟示商企聯(lián)盟的房地產(chǎn)開發(fā)模式也日益成為房地產(chǎn)企業(yè)提升產(chǎn)品溢價(jià)能力的有效途徑開發(fā)商＋商業(yè)開發(fā)商＋醫(yī)院碧桂園＋酒店＋教育＋？萬達(dá)集團(tuán)綁定了沃爾瑪，但凡有萬達(dá)集團(tuán)的地方都會(huì)有一個(gè)沃爾瑪。在萬達(dá)與沃爾瑪?shù)暮献髦?，萬達(dá)依托沃爾瑪實(shí)現(xiàn)持續(xù)的產(chǎn)品溢價(jià)祈福集團(tuán)的祈福新村同樣因?yàn)槠渲钠砀Ｉ鐓^(qū)醫(yī)院取得了成功……碧桂園同樣依靠其獨(dú)特的“配套〞贏得了產(chǎn)品的持續(xù)溢價(jià)能力，但碧桂園的產(chǎn)品溢價(jià)元素仍然有很大的提升空間提升產(chǎn)品溢價(jià)元素的價(jià)值，使其標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；瘜O大的推進(jìn)碧桂園產(chǎn)品的持續(xù)溢價(jià)能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)由土地增值型開展向產(chǎn)品增值型開展的轉(zhuǎn)變資料來源：羅蘭貝格分析77對(duì)于酒店開發(fā)，目前西方飯店管理集團(tuán)全面進(jìn)入，導(dǎo)致市場競爭白熱化資料來源：羅蘭貝格分析圣達(dá)特集團(tuán)〔2004全球第二〕洲際集團(tuán)〔2004全球第一〕：“每星期一家〞拓展中國市場，二線城市是重要目標(biāo)仕達(dá)屋集團(tuán)〔2001全球第八〕旗下的萬豪集團(tuán)，2004年將在中國接管7家酒店在廣州，萬豪把中國大酒店納入旗下，使廣州萬豪的頂級(jí)酒店增至3家。自2004年起，萬豪集團(tuán)已在中國新接管7家酒店。除了北京和上海外，萬豪還放眼于三亞、天津、武漢和蘇州在與廈門富春東方酒店簽署的協(xié)議中規(guī)定，仕達(dá)屋集團(tuán)對(duì)廈門喜來登大酒店進(jìn)行管理仕達(dá)屋集團(tuán)在華酒店數(shù)量已經(jīng)突破23家，成為各國際酒店集團(tuán)在華高檔酒店數(shù)量最多的集團(tuán)旗下頂級(jí)品牌和經(jīng)濟(jì)型酒店品牌同時(shí)進(jìn)入中國其中經(jīng)濟(jì)型飯店連鎖品牌速8于2004年4月22日正式進(jìn)入中國。速8是美國圣達(dá)特飯店集團(tuán)旗下專門經(jīng)營經(jīng)濟(jì)型飯店的特許經(jīng)營品牌，方案5年內(nèi)在中國開展55家速8飯店目前該集團(tuán)已在中國內(nèi)地管理47家酒店，主要范圍那么圈定了中國華東、華南等經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)的中等城市2004年5月25日，洲際酒店集團(tuán)一次性與中國大陸的9家酒店簽署了管理合同。在新參加的9家酒店中，有一家超豪華級(jí)度假酒店是洲際集團(tuán)在中國內(nèi)地開設(shè)的第一家洲際品牌的度假酒店。此外，還有兩家快捷假日酒店，三家假日酒店和三家皇冠酒店。這九家酒店有一大半分布在二線城市法國雅高國際酒店集團(tuán)〔主要品牌包括豪華型的索菲特酒店和商務(wù)型的諾富特酒店。經(jīng)濟(jì)型的宜必思酒店〕。1985年進(jìn)入中國，目前在華管理著23家酒店，分別位于北京、上海、杭州、濟(jì)南等地馬里奧特集團(tuán)

〔2001全球第三〕雅高集團(tuán)〔2001全球第四〕78國際飯店集團(tuán)在中國競爭主要有五大特征同一個(gè)國際飯店集團(tuán)下的多種品牌全面進(jìn)入中國國際排名前十集團(tuán)均已進(jìn)入中國市場擴(kuò)張步伐迅速、投資力度大從一線城市，向二線城市縱深拓展五大特征國際集團(tuán)相對(duì)于內(nèi)資，具有明顯贏利和管理優(yōu)勢資料來源：羅蘭貝格分析79面對(duì)劇烈的競爭，碧桂園應(yīng)避開行業(yè)領(lǐng)先者的優(yōu)勢，選擇其力量薄弱的地區(qū)，利用靈活的投資戰(zhàn)略和先進(jìn)的管理理念獲得成功碧桂園國內(nèi)外著名酒店集團(tuán)長期在行業(yè)中，形成行為慣性，應(yīng)變能力不足，出現(xiàn)戰(zhàn)略盲點(diǎn)。在市場拓展中，尚未真正深入二、三線城市擁有靈活投資策略，可以選擇最佳投資點(diǎn)有成熟的房地產(chǎn)酒店開發(fā)成本管控優(yōu)勢熟悉二、三線城市，并具備二三線城市房地產(chǎn)酒店開發(fā)與經(jīng)營管理的成功經(jīng)驗(yàn)資金量相對(duì)小，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，人才儲(chǔ)備不足尚未形成強(qiáng)有力的品牌優(yōu)勢擁有雄厚資金，具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，擁有大量的人才儲(chǔ)備，并因長期經(jīng)營擁有行業(yè)管理人際關(guān)系等特殊資源優(yōu)勢與劣勢比較新的進(jìn)入者和趕超者，將以靈活機(jī)制、快速行動(dòng)，超前戰(zhàn)略思維后來居上目前市場中仍然存在巨大潛在市場或市場空白來自于行業(yè)中現(xiàn)有集團(tuán)的反應(yīng)及新的同時(shí)進(jìn)入者的行為已開始迅速的發(fā)掘潛在市場，占領(lǐng)市場空白機(jī)會(huì)與危機(jī)比較資料來源：羅蘭貝格分析80從“地區(qū)＋等級(jí)＋業(yè)務(wù)“三維市場細(xì)分及分析看，高星級(jí)酒店主要分布在各省市區(qū)的一線城市、二線城市，而二線城市更適于碧桂園進(jìn)入高星級(jí)酒店開發(fā)數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會(huì)、羅蘭貝格分析2005年全國五星級(jí)酒店分布比例57%43%2005年全國四星級(jí)酒店分布比例38%62%根據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國五星級(jí)酒店中，北京、上海、廣東、江蘇占57%；而另外27個(gè)省市的地區(qū)只占48%。每個(gè)省市平均擁有量僅為興旺省市的1/7根據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國四星級(jí)酒店中，四興旺省市占37.８%；另外27個(gè)省市，共占62.7%，平均擁有量為僅為興旺省市的1/4弱結(jié)論一線城市屬于發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其京滬穗等中心大都市，酒店業(yè)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二線城市（一般省會(huì)性城市或?qū)幉ā⑶鄭u、大連這樣的次中心城市），競爭也在一個(gè)更高的水平上進(jìn)行。同時(shí)，這些一線城市，也是國際酒店集團(tuán)云集之處。要在一線城市的競爭中獲得成功，必須擁有超強(qiáng)實(shí)力81由于低星級(jí)酒店多集中于二三線城市，且整體贏利狀況較差，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店更適合于二線、三線城市的投資開發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店市場的競爭狀況的五大特點(diǎn)競爭力極強(qiáng)：2004年，“五一”黃金周期間，除北京之外，上海、西安、昆明等許多旅游城市在期間，都出現(xiàn)了高星級(jí)酒店預(yù)訂率低的現(xiàn)象，而錦江之星、如家、新亞之星、莫泰168等經(jīng)濟(jì)型酒店預(yù)訂量提前一周就逼近100%供不應(yīng)求：我國有一定規(guī)模、相對(duì)規(guī)范的的經(jīng)濟(jì)型酒店只有錦江之星和如家快捷兩家。這兩個(gè)集團(tuán)的酒店目前主要分布于一線城市，在二線城市已開始零星布點(diǎn)，但尚缺乏規(guī)模效益潛在市場巨大：國際上旅游業(yè)發(fā)達(dá)的城市的經(jīng)濟(jì)型酒店與豪華星級(jí)酒店的比例一般為7：3。只有三四百萬人口的巴黎，僅雅高酒店集團(tuán)下屬的經(jīng)濟(jì)型酒店宜必思就有71家。中國絕大多數(shù)二線城市，人口都在200萬以上，因此經(jīng)濟(jì)型酒店的擴(kuò)展空間極其巨大巨大利益驅(qū)動(dòng)：北京首旅集團(tuán)和攜程旅行網(wǎng)合作，在北京、上海、蘇州、珠海等地開出了19家“如家快捷”的經(jīng)濟(jì)型酒店。截止2004年如家快捷已在全國擁有41家分店經(jīng)濟(jì)型酒店的

五大特點(diǎn)需求強(qiáng)勁：以上海錦江為例，經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率平均為95%以上資料來源：羅蘭貝格分析82從競爭程度、經(jīng)驗(yàn)曲線及贏利狀況看，碧桂園更適于二線城市五星級(jí)酒店的投資開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)競爭程度經(jīng)驗(yàn)值低高高碧桂園二線城市五星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店比較盈利率經(jīng)驗(yàn)值低高高五星級(jí)

酒店經(jīng)濟(jì)型酒店資料來源：中國酒店網(wǎng)，羅蘭貝格分析五星級(jí)

酒店經(jīng)濟(jì)型酒店基于前述分析，五星級(jí)酒店比經(jīng)濟(jì)型酒店在二線城市的競爭程度相對(duì)較低，而盈利率卻相對(duì)較高就碧桂園而言，碧桂園在前期酒店開發(fā)中積累了大量五星級(jí)酒店成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而碧桂園面對(duì)于已經(jīng)相對(duì)成熟且競爭劇烈的經(jīng)濟(jì)型酒店市場，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)和退出避壘都相對(duì)較高因此，碧桂園更適于二線城市五星級(jí)酒店的投資開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)83基于以上分析，羅蘭貝格建議碧桂園適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在重點(diǎn)開展住宅產(chǎn)品的根底上，大力推進(jìn)五星級(jí)酒店開發(fā)與連鎖經(jīng)營碧桂園產(chǎn)品

業(yè)務(wù)定位住宅開發(fā)別墅開發(fā)高層/小高層/多層其它及相關(guān)配套酒店開發(fā)

與經(jīng)營五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店碧桂園開展建議城市化水平的整體提升和“十一五〞對(duì)城鄉(xiāng)開展、縣域經(jīng)濟(jì)和中心鎮(zhèn)開展的大力支持，以及廣東省對(duì)“三大網(wǎng)絡(luò)〞的適度超前開展，都使房地產(chǎn)的有效需求得以更好的提升隨著粵港澳合作、泛珠三角合作的推進(jìn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深入，廣東省的住宅房地產(chǎn)市場仍有很大的需求潛力，也為住宅工程的本錢開發(fā)提供了可能因此，碧桂園應(yīng)在自身優(yōu)勢的根底上，適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做足本地住宅工程的成片開發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店的開展?jié)摿褪袌鲂枨蠖挤浅＞薮螅覍?duì)開發(fā)企業(yè)的要求較低，但利潤率與相對(duì)較低五星級(jí)酒店的開發(fā)雖然對(duì)碧桂園的經(jīng)驗(yàn)和資本要求都比較高，但碧桂園已經(jīng)成功開發(fā)了鳳凰城系列酒店，并且在因此，羅蘭貝格建議碧桂園應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮自身優(yōu)勢，大力推進(jìn)五星級(jí)酒店的開發(fā)與連鎖經(jīng)營資料來源：羅蘭貝格分析84附錄：五星級(jí)酒店有六種投資管理模式可供參考優(yōu)勢／特點(diǎn)不足／威脅投資管理模式模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其他酒店產(chǎn)生關(guān)系

飯店投資者可以從所