房地產(chǎn)開發(fā)全過程本錢管理2006-11-241編輯課件內(nèi)容大綱樹立統(tǒng)一的本錢管理理念本錢控制根本方法－目標管理詳解建立多層次的本錢管理體系房地產(chǎn)工程開發(fā)全過程本錢控制要點2006-11-242編輯課件房地產(chǎn)本錢管理理念房地產(chǎn)本錢管理行業(yè)特征房地產(chǎn)本錢管理理念―5W1H分析房地產(chǎn)本錢管理的開展過程2006-11-243編輯課件房地產(chǎn)本錢管理行業(yè)特征本錢管理的根本內(nèi)容----合理確定本錢與有效控制本錢房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的本錢管理特征：施工企業(yè)確實定與控制—現(xiàn)場與花費，管理上的問題設計單位確實定與控制—設計周期與深度，技術上的問題造價咨詢公司確實定與控制—圖紙與定額，技術上的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實定與控制—產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題；就是要知道哪些該花哪些不該花〔有效〕，每局部花多少適宜〔匹配〕，合理配置本錢〔均衡〕。強調(diào)本錢的產(chǎn)品導向，本錢管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)，做出更好的產(chǎn)品。不同利益原那么下導致目的不同，導致關注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異2006-11-244編輯課件房地產(chǎn)本錢管理理念―5W1H分析1，本錢管理的目的〔WHY)—提升價值2，房地產(chǎn)工程的本錢構成〔WHAT)—全本錢3，房地產(chǎn)工程本錢管理的出發(fā)點〔WHERE)—確定與控制4，本錢管理的階段〔WHEN)—全過程5，本錢管理的責任人〔WHO)—全員6，本錢管理的方法(HOW〕—目標管理2006-11-245編輯課件本錢管理的目的〔WHY)房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標本錢管理的目標是保證本錢的支出獲得最有效的收益—消除無效本錢，提升投資價值

本錢控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵；防止價值不平衡造成的浪費〔怎么花錢〕本錢管理的目的與企業(yè)的目標是一致的—機構/團隊的目標2006-11-246編輯課件房地產(chǎn)工程本錢的構成〔WHAT)—全本錢的概念1，本錢的概念：一些根本概念的區(qū)別與聯(lián)系：本錢、造價、投資、費用2，本錢構成建造本錢=前期費用+建安工程費+室外及配套費開發(fā)本錢=土地費用+建造本錢+開發(fā)間接費全本錢=開發(fā)本錢+期間費〔營銷和管理等〕3，時間與空間上的分布時間：建設全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用2006-11-247編輯課件工程本錢與完全本錢?經(jīng)濟評價?合計

不可預見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設施建設費5建筑安裝工程費4基礎設施建設費3前期工程費2土地費用1項目序號工程成本項目發(fā)展全成本開發(fā)成本2006-11-248編輯課件工程本錢與完全本錢例1土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設施費開發(fā)間接費開發(fā)成本三通一平費臨時設施費營銷設施建造費工程成本2006-11-249編輯課件工程本錢與完全本錢例2土地成本前期費用建安工程成本開發(fā)間接費營業(yè)費公司管理費財務費項目發(fā)展成本臨時工程費銷售需要的建安費工程成本基礎設施費環(huán)境工程費公建配套費建筑單體費全成本＝開發(fā)成本＋期間費2006-11-2410編輯課件1，合理確定—確定是控制的前提和根底，根據(jù)市場定價原那么，沒有準確只有合理〔計算準確，有條件的，施工單位算的與甲方不同〕。本錢的決定因素：外部--市場；內(nèi)部--產(chǎn)品定位。本錢的影響因素:諸多經(jīng)營、技術、管理方面;〔如，資金、進度、協(xié)調(diào)〕〔例定位樁基，泳池，付款，裝修趕工返工，中海的人才，客戶質(zhì)量要求，經(jīng)營門鎖〕本錢確定的方法:決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場；本錢管理的立足點〔WHERE)

兩大根本內(nèi)容---確定與控制2006-11-2411編輯課件2，有效控制—動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為到達某些既定目標；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標?？刂频囊兀褐贫繕?、偏差測定、修正。有效控制的前提：目標要合理實在，實際結(jié)果要及時反響。能動的控制：不等同于限制，時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果，進而做出相應的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中本錢管理的立足點〔WHERE)

兩大根本內(nèi)容---確定與控制2006-11-2412編輯課件本錢管理的階段〔WHEN)—全過程1，階段立項\籌劃\設計發(fā)包\施工\竣工\維護2，對應本錢實現(xiàn)過程---由虛到實虛擬：估、概、預算現(xiàn)實：合同價、付款、結(jié)算價----從虛到實的轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包2006-11-2413編輯課件本錢管理的階段〔WHEN)—全過程各階段本錢管理重點內(nèi)容立項階段—本錢測算，工程經(jīng)濟性評價，盈利目標籌劃階段—選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標與開展方案設計階段—產(chǎn)品目標與本錢目標的制定---方案：最經(jīng)濟合理方案，符合工程定位，表達產(chǎn)品特征---初步：材料設備的合理選型---施工圖：限額設計，圖紙的質(zhì)量和時間保證發(fā)包階段—通過市場競爭找到適宜的價格和單位，完備的合同〔與合作伙伴雙贏的關系，資源與技術的把握〕施工階段—變更和簽證的管理，付款審核，動態(tài)監(jiān)控銷售階段－營銷費用預算管理，售樓工程本錢控制，銷售承諾與資料的把關竣工階段—結(jié)算、索賠辦理，工程后評估維護運營階段—保修金、維護費用的管理2006-11-2414編輯課件本錢管理的責任主體〔WHO)—全員要點：所有與產(chǎn)品制造相關的部門，都有本錢管理的責任，都要具有本錢意識。本錢意識：只要考慮了性價比問題，就是有本錢意識控制主體：從“誰花錢控制誰〞到“誰花錢誰控制〞2006-11-2415編輯課件本錢管理的根本方法〔HOW)—目標管理目標確定的依據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握。目標管理的過程—PDCA循環(huán)實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段—信息化2006-11-2416編輯課件本錢管理的根本方法〔HOW)—目標管理2006-11-2417編輯課件房地產(chǎn)本錢管理的開展過程房地產(chǎn)本錢管理的三個階段造價計算〔概、預、結(jié)〕--定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；【審算型】本錢控制—強調(diào)不能突破目標值【控制型】提升價值—強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標：面向公司利益，講求性價比，開掘價值，創(chuàng)造價值【能動型】2006-11-2418編輯課件房地產(chǎn)本錢管理的開展過程管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高成本管理水平產(chǎn)品價值提升審算型控制型能動型強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標面向公司利益，講求性價比發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值強調(diào)不能突破目標值定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗追求算得快、算量準定額熟、套價正確2006-11-2419編輯課件當前指導思想結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和本錢分析為根底，以目標管理為方法，以技術管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標開展本錢管理工作。房地產(chǎn)本錢管理的開展過程2006-11-2420編輯課件內(nèi)容大綱樹立統(tǒng)一的本錢管理理念本錢控制根本方法－目標管理詳解建立多層次的本錢管理體系房地產(chǎn)工程開發(fā)全過程本錢控制要點2006-11-2421編輯課件房地產(chǎn)本錢目標管理房地產(chǎn)本錢目標管理原那么房地產(chǎn)本錢目標制定的過程房地產(chǎn)本錢目標分解的方法房地產(chǎn)本錢目標實現(xiàn)的方式2006-11-2422編輯課件本錢目標管理原那么1，目標的內(nèi)涵：不僅限于本錢目標值本身、更要關注本錢背后的產(chǎn)品目標。2，目標的作用：目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù)。3，目標的范圍：本錢目標是整個工程團隊的目標，目標范圍覆蓋全本錢。2006-11-2423編輯課件本錢目標的制定過程目標制定的時間：幾個階段目標制定的方法：正向與反向目標制定的要求：本錢＋產(chǎn)品目標制定案例2006-11-2424編輯課件制定的時間目標的雛形從立項時開始形成，本錢水平是考慮是否立項的要素之一；籌劃、設計階段進行各階段的本錢測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原那么上前期目標控制后期目標；實施方案確定后，形成正式工程開展本錢目標。施工圖完成后，可根據(jù)預算對目標做調(diào)整〔通常是在偏差較大的情況下〕，形成內(nèi)控目標；2006-11-2425編輯課件新項目發(fā)展策劃定位方案或初步施工圖設計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算（初始）成本測算（預控）目標成本（發(fā)展）目標成本調(diào)整（內(nèi)控）動態(tài)成本結(jié)算成本分析目標形成的幾個階段2006-11-2426編輯課件正向測算：測算依據(jù)－－本錢首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此本錢目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有：工程開展報告、籌劃報告、各階段的設計文件和交樓標準；測算方式－－根據(jù)所掌握的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和工程的特征，不一定是固定方式；〔如爛尾樓改造、中學等〕團隊工作－－前期工作盡可能做細，促進籌劃、設計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預先設定?！补ぷ髦匦那耙啤持贫ǖ姆椒?006-11-2427編輯課件反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算本錢水平。－－目標需經(jīng)過各方的討論、審批和正式發(fā)布〔也可能經(jīng)集團審批〕。制定的方法2006-11-2428編輯課件水平恰當：支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當考慮風險；依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容具體明確：本錢內(nèi)容明確〔比方同樣是高檔，各人心目中可能不同〕；考慮全面，不要漏項；量化計算：盡可能有量化的計算，量價別離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的比照分析；推行標準化：最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標準和表格，各工程的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解；強調(diào)考核作用：盡可能作為績效考核指標；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用本錢目標對控制結(jié)果進行考核。制定的要求2006-11-2429編輯課件1，某中學本錢控制綱要：注意前期制定的過程、方案和人員，如何調(diào)整2，某中學本錢測算：注意全本錢的范圍，對產(chǎn)品的明確3，某改建工程本錢測算4，本錢目標評審要點本錢目標制定—案例2006-11-2430編輯課件方式之二，按工程實體分解方式之一，按合同方案分解方式之三，按考核責任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關聯(lián)本錢目標的分解2006-11-2431編輯課件分解依據(jù)：甲方的分判與采購方案分解內(nèi)容：總目標分解為每個合同項的目標分解時間：開展方案完成后確定分解項及初步總目標，設計階段完成各目標值確實定，招標簽約過程中調(diào)整〔范圍調(diào)整〕方式之一：按合同方案分解各合同分解目標也是招標的評判依據(jù)之一目的：及時掌握實際發(fā)生本錢，實施動態(tài)監(jiān)控2006-11-2432編輯課件多層次、全方位方案管理一級方案：工程開展方案總綱領二級方案：運作實施方案控制設計方案管理：出圖方案、定樣方案合約方案管理：考察方案、招標、簽約方案工程方案管理：隊伍、材料進場方案本錢方案管理：目標、標底、結(jié)算編制方案三級方案：施工進度方案實施2006-11-2433編輯課件分解依據(jù)：工程建設內(nèi)容〔設計圖紙及說明〕。分解內(nèi)容：總目標分解為分局部項工程目標；包括功能組件的劃分〔專業(yè)與分項工程的劃分〕，可細到分棟分層分構件。分解時間：概算或預算完成后分解，招標簽約后及結(jié)算后比照分析。方式之二：按工程實體分解目的：本錢數(shù)據(jù)合理性判定2006-11-2434編輯課件分解依據(jù)：部門或崗位本錢管理職責及考核方法。分解內(nèi)容：總目標分解為每個部門或崗位的本錢管理指標,以及輔助管理的工作要求。分解時間：開展方案完成后即可確定責任，具體數(shù)據(jù)在預算調(diào)整后固定。方式之三：按考核責任分解目的：落實本錢責任考核2006-11-2435編輯課件方式之三：按考核責任分解2006-11-2436編輯課件籌劃階段工程開展報告設計階段圖紙、選材用料、設備選型立項階段可研報告投資估算總本錢測算本錢預控目標分判方案工程組建方案－初步－施工圖分項本錢測算、概算、預算發(fā)包階段合同合同金額本錢目標本錢目標調(diào)整本錢動態(tài)按責任分解按合同分解按實體分解本錢目標分解過程2006-11-2437編輯課件本錢目標的分解—案例1，按招標和合同項分解：2，按科目細分：3，責任劃分：2006-11-2438編輯課件本錢目標實現(xiàn)的方法控制產(chǎn)品標準，落實到設計、選型與合約中：在設計和合約中表達甲方的意圖，保證設計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實，使預測本錢分塊、分步變?yōu)閷嶋H本錢；技術與經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證目標實現(xiàn)：充分掌握技術與市場，保證經(jīng)濟適用性；加強過程控制：既要有完整的流程，更要強調(diào)工程操作團隊的本錢意識與溝通，對產(chǎn)品和技術的控制與對本錢的控制同步實現(xiàn)；這里所謂本錢意識就是要考慮性價比；實行動態(tài)監(jiān)控，預測可能變化：重視動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)〔招標、變更、結(jié)算〕與利用相應的工具〔軟件與報表〕；偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實，關鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括本錢目標、實施方案和利潤預期；調(diào)整提出原那么：誰主張，誰舉證；過程與結(jié)果的全面考核：明確考核的對象、要求、指標。2006-11-2439編輯課件本錢目標的實現(xiàn)—案例1，月報表：2，每月變更匯總：3，調(diào)整所需文件：4，后評估報告2006-11-2440編輯課件小結(jié)1，本錢目標管理的關鍵環(huán)節(jié)事前有目標：工程總本錢目標及分解事中有監(jiān)控：月報表事后有分析：后評估報告目標管理兩階段：招標前產(chǎn)品控制為主，招標后以動態(tài)監(jiān)控為主；本錢控制始終圍繞產(chǎn)品與市場2，如何著手開展目標管理建立科目，結(jié)合合同籌劃；制定目標：方案、擴初、施工圖階段每月專人負責統(tǒng)計本錢變更〔針對每個合同〕出本錢月報，數(shù)據(jù)及分析、建議對數(shù)據(jù)的及時性進行考核要求2006-11-2441編輯課件內(nèi)容大綱樹立統(tǒng)一的本錢管理理念本錢控制根本方法－目標管理詳解建立多層次的本錢管理體系房地產(chǎn)工程開發(fā)全過程本錢控制要點2006-11-2442編輯課件房地產(chǎn)本錢管理體系的建立房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與本錢管理企業(yè)本錢管理體系的根本內(nèi)容本錢管理的組織管理系統(tǒng)本錢管理的業(yè)務管理標準本錢管理運營流程系統(tǒng)本錢管理的評價系統(tǒng)2006-11-2443編輯課件房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與本錢管理單一公司的管控模式職能式管控：業(yè)務職能部門為主導矩陣式管控：業(yè)務職能部門與工程開發(fā)流程相互平衡工程制管控：以工程開發(fā)流程為主導集團公司的管控模式運營管控：組織與工程運營的環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、工程財務管控：投資與財務2006-11-2444編輯課件項目公司開發(fā)設計工程銷售類型職能管理型矩陣式管理型開發(fā)設計工程銷售職責分工開發(fā)設計工程銷售工程部工程部只負責施工現(xiàn)場管理部門工程部成為工程執(zhí)行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點對工程環(huán)境的反響較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積員工介入雙重職權之中，需要公司良好的人際關系和全面的培訓實施條件工程數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營客戶定位專一，工程實施環(huán)境不確定性低公司高層介入工程協(xié)調(diào)工作工程數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的工程環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求工程管理型工程公司或工程部開發(fā)設計工程銷售工程公司成為開發(fā)工作的全權負責主體工程執(zhí)行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化開展跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多工程管理前期的客戶定位非常準確更強調(diào)工程產(chǎn)品對客戶需求滿足程度工程部缺點職能部門內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟對工程環(huán)境反響迅速，便于實現(xiàn)工程產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術專業(yè)化的提升對工程環(huán)境反響靈敏，清晰的產(chǎn)品責任，容易到達客戶的滿意單一公司的管控模式2006-11-2445編輯課件集團公司的管控模式2006-11-2446編輯課件形成過程：工程—公司—區(qū)域—集團確立依據(jù)：集團與分公司的管控模式授權程度：先集權、后放權集團公司的本錢管理模式—確立2006-11-2447編輯課件集團公司的本錢管理模式—案例1管理職能：經(jīng)營層面：立項與資金審批，經(jīng)營目標確定〔集團確定收益要求及時間〕管理層面：人力資源與考核〔針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務、本錢部經(jīng)理；學生招聘與培養(yǎng)〕；統(tǒng)一架構、管理制度與流程、作業(yè)指導；業(yè)務層面：管理、監(jiān)控與效勞〔案例1—業(yè)務管理定位〕2006-11-2448編輯課件具體操作：目標評審〔立項及方案階段—審批〕動態(tài)監(jiān)控〔集團本錢月報〕參與重大招標戰(zhàn)略采購〔與技術部協(xié)作〕地區(qū)本錢基準〔考察分析，與地方一起〕標準合同、招標文件本錢控制研究〔設計階段、含鋼量〕信息化平臺建設與推廣分公司年度月度檢查評分集團公司的本錢管理模式—案例1〔案例1—業(yè)務管理定位〕2006-11-2449編輯課件〔案例2—綜合管理定位〕管理職能：經(jīng)營層面：立項與資金審批管理層面：人力資源〔強勢管理〕與考核〔一年一次全集團公開排名，具體分公司自己考核〕；統(tǒng)一架構、管理制度與流程、作業(yè)指導；業(yè)務層面：效勞與指導集團公司的本錢管理模式—案例22006-11-2450編輯課件具體操作：綜合本錢管理〔工程本錢監(jiān)控，16個公司*3-4項/公司，按區(qū)域分工，月報表〕戰(zhàn)略采購〔配合專業(yè)采購部門的評標分析〕造價管理〔清單招標，戰(zhàn)略咨詢公司，造價研究，案例分析〕到分公司隨機抽查目標不審批〔集團只管何時定目標，修訂是否按程序〕，只審核〔專業(yè)參謀保證利潤〕總之，分公司做事，集團看方向；業(yè)務對接，沒有管理對接關系集團公司的本錢管理模式—案例2〔案例2—綜合管理定位〕2006-11-2451編輯課件本錢管理的根本內(nèi)容機構組織〔架構、崗位與職責〕目標制定招標合約結(jié)算分析運營流程管理：工程本錢全過程動態(tài)控制評價體系〔數(shù)據(jù)、工具與標準〕業(yè)務管理：四個重點業(yè)務環(huán)節(jié)業(yè)務標準〔制度、規(guī)定與細那么〕變更簽證三個根本面四個重點一條主線企業(yè)本錢管理體系的根本內(nèi)容2006-11-2452編輯課件企業(yè)本錢管理體系的根本內(nèi)容本錢管理體系的四個子系統(tǒng)成本管理體系成本管理評價系統(tǒng)成本管理數(shù)據(jù)庫、考核評價指標、和信息處理工具。成本管理業(yè)務規(guī)范成本管理具體業(yè)務工作開展的要求與標準，包括業(yè)務管理制度、管理規(guī)定及實施細則。成本管理組織系統(tǒng)成本管理組織架構、管理職能、崗位設置、崗位職責及權限劃分。成本管理運營流程系統(tǒng)針對開發(fā)項目的全過程成本控制，核心是目標成本管理的實施和具體操作流程。2006-11-2453編輯課件本錢管理的組織管理系統(tǒng)組織管理系統(tǒng)的三項內(nèi)容組織架構：部門設置及管轄關系，崗位設定及人員編制職責劃分：部門職能與崗位職責權限分配：業(yè)務審批權限，行政審批權限

2006-11-2454編輯課件本錢管理組織架構與人員配置〔非集團公司〕本錢管理組織架構采購及招標管理人員：分專業(yè),分工程負責采購部本錢目標管理公司分管領導現(xiàn)場本錢控制供方管理合同管理招標領導小組成本部成本目標管理現(xiàn)場成本控制工程預結(jié)算供方管理合同管理招標領導小組本錢管理中心2006-11-2455編輯課件本錢管理部門職職能成本管理職能采購管理職能成本目標管理:成本的前期測算、目標制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估；工程預結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價文件，對咨詢公司服務進行跟蹤管理；現(xiàn)場成本控制：變更的造價計算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證；供方管理：考察、評估、建庫并選用項目所需的合作單位及材料設備；采購及招標管理：工程、材料設備、設計、營銷方面的招標，定標的、定單位、定價格；合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理；各企業(yè)部門的名稱和職責劃分往往不同〔預算部，本錢部，材料部，采購部，合約部，工程部，商務部，但根本管理與業(yè)務工作內(nèi)容必須齊全，才能到達精細化管理要求。2006-11-2456編輯課件本錢管理崗位職責本錢部經(jīng)理崗位職責預算工程師崗位職責采購部經(jīng)理崗位職責合約工程主管崗位職責合約物資主管崗位職責合約營銷主管崗位職責本錢管理事務員崗位職責2006-11-2457編輯課件本錢管理權限劃分本錢管理權限劃分招標采購事務權限劃分規(guī)劃設計招標與合約權限劃分營銷事務招標與合約權限劃分工程合約與招標權限劃分2006-11-2458編輯課件一、管理制度

管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明對所管理內(nèi)容的基本管理要求。二、管理規(guī)定

管理規(guī)定用于規(guī)范公司成本管理有關部門或項目成本管理中各項具體業(yè)務內(nèi)容，如招標、預結(jié)算，是對管理制度的要求的落實。三、實施細則

實施細則是對比較復雜的某項業(yè)務的操作過程、方式方法等的詳細說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務工作的深度要求與成果標準，是對管理規(guī)定的補充和細化。本錢管理的業(yè)務管理標準本錢管理的業(yè)務管理標準分類2006-11-2459編輯課件關于管理標準分類的說明制度也可稱為：條例、規(guī)章規(guī)定也可稱為：規(guī)那么、準那么、原那么、標準、規(guī)程細那么也可稱為：方法、方法、指引〔指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文〕本錢管理的業(yè)務管理標準2006-11-2460編輯課件?本錢管理制度??目標本錢管理規(guī)定??招標管理規(guī)定??合同管理規(guī)定??供方管理規(guī)定??采購管理規(guī)定??工程預結(jié)算管理規(guī)定??設計變更、現(xiàn)場簽證實施細那么??付款管理規(guī)定??本錢資料管理規(guī)定?本錢管理的業(yè)務管理標準2006-11-2461編輯課件房地產(chǎn)運營流程管理是以工程開發(fā)價值鏈〔valuechain)為主導展開的，跨部門、橫向交叉的運營流程管理促進作業(yè)標準化，提高工作效率，本錢管理的運營流程管理是其中的重要組成局部。本錢管理的運營流程系統(tǒng)階段1開發(fā)設計工程營銷以流程驅(qū)動的運營部門職能驅(qū)動的運營認同流程、但部門職能占據(jù)主導的運營階段2開發(fā)設計工程營銷階段3開發(fā)設計工程營銷項目論證設計管理成本管理2006-11-2462編輯課件案例—流程全景基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng)2006-11-2463編輯課件基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng)

業(yè)務流程

業(yè)務流程是指產(chǎn)品實現(xiàn)流程,例如:市場調(diào)研流程產(chǎn)品開發(fā)流程施工管理流程銷售流程包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生收益的核心作業(yè)管理支持流程支持流程為其它流程提供根本的框架和底層根底沒有這些管理支持流程,核心流程不可能有效運作客戶設計階段流程籌劃階段流程發(fā)包階段流程施工階段流程立項階段流程本錢管理流程人力資源管理流程財務預算流程……竣工階段流程流程清單2006-11-2464編輯課件本錢管理運營流程系統(tǒng)—案例案例1—流程圖案例2—流程關鍵點的詳細描述案例3—作業(yè)表單2006-11-2465編輯課件目的與作用內(nèi)容與形式建立及維護注意的問題【思考與研討：本公司房地產(chǎn)管理的根本標準是什么？有何量化的衡量與評價指標？】本錢管理的評價系統(tǒng)2006-11-2466編輯課件目的掌握市場信息積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)匯總公司資源沉淀業(yè)務知識衡量工作成效作用保證公司的本錢管理水平穩(wěn)定、提升目的與作用2006-11-2467編輯課件主要內(nèi)容本錢管理數(shù)據(jù)庫本錢管理考核指標內(nèi)容與形式2006-11-2468編輯課件本錢管理數(shù)據(jù)庫包括本錢管理標準〔供方、法規(guī)合同、技術標準〕與本錢指標本錢指標不僅包括經(jīng)濟指標〔價的指標，即本錢數(shù)據(jù)〕，還應包括技術指標〔量的指標〕；定額也是一種本錢數(shù)據(jù)庫；甲方定額就是技術經(jīng)濟指標本錢數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個層次的本錢數(shù)據(jù)：工程及單體、分局部項及專項工程、人材機及設備本錢數(shù)據(jù)的相關信息也要同時記載：時間、技術特征、來源，充分反映市場和產(chǎn)品的特征本錢管理數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容2006-11-2469編輯課件主要形式用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理軟件：通用、定制〔如萬科、金地、招商〕形式的選擇根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要區(qū)分管理類軟件和信息類軟件結(jié)合具體業(yè)務流程和管理特征盡可能集成，防止重復勞動數(shù)據(jù)庫內(nèi)容與形式2006-11-2470編輯課件工作內(nèi)容--建立制度與標準，制定本錢管理數(shù)據(jù)的標準與分類；分析整理〔BCIS的方法〕；錄入與維護工作時間--在幾個節(jié)點上進行：調(diào)研、詢價、招標、合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)合而不是做為額外的工作工作人員--專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合數(shù)據(jù)庫的建立與維護2006-11-2471編輯課件本錢管理考核指標2006-11-2472編輯課件1，相關制度：

2，分析表格3，本錢管理信息庫：檢索、供方、法規(guī)4，本錢數(shù)據(jù)庫：單價庫ACCESS，電梯EXCEL本錢管理的評價系統(tǒng)—案例2006-11-2473編輯課件內(nèi)容大綱樹立統(tǒng)一的本錢管理理念本錢控制根本方法－目標管理詳解建立多層次的本錢管理體系房地產(chǎn)工程開發(fā)全過程本錢控制要點2006-11-2474編輯課件房地產(chǎn)工程開發(fā)全過程本錢控制要點立項階段本錢控制規(guī)劃設計階段本錢控制招標階段本錢控制施工階段本錢控制結(jié)算階段本錢控制營銷階段本錢控制2006-11-2475編輯課件通過對房地產(chǎn)各個開發(fā)階段作業(yè)過程進行本錢控制，實現(xiàn)降低本錢的目的。開發(fā)各階段的本錢控制要點2006-11-2476編輯課件本錢全過程動態(tài)控制－一條線開發(fā)各階段的本錢控制要點立項階段策劃階段設計階段發(fā)包階段施工階段竣工階段成本估算；項目經(jīng)濟性評價。選擇性價比最好的產(chǎn)品；制定產(chǎn)品目標與發(fā)展計劃。最經(jīng)濟合理的方案；材料設備的合理選型；限額設計；圖紙質(zhì)量和時間保證。通過市場競爭確定合適的價格和單位；完備的合同促成雙贏局面。變更和簽證的管理；付款審核。結(jié)算、索賠辦理；項目后評估。數(shù)據(jù)分析與儲存營銷階段營銷成本目標確定與控制。2006-11-2477編輯課件立項階段本錢控制工程立項階段需對工程開展本錢客觀、全面、準確地估算：

充分考慮工程的不確定性；合理確定估算根底；合理預計工程量和工程綜合單價；謹慎預測新工程本錢。2006-11-2478編輯課件立項環(huán)節(jié)本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑責任主體1、新征土地征地費用少交或晚交，力爭減免開發(fā)部拆遷安置費用房屋產(chǎn)權確定后辦理拆遷安置費用。開發(fā)部大市政費用交政府部分按有關規(guī)定辦理；自建部分納入內(nèi)部工程管理。設計部、工程部與設計部規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。開發(fā)部與設計部2、買斷項目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細開發(fā)部付款總額為公司爭取最大利益開發(fā)部付款時間周期長、次數(shù)多開發(fā)部三通或七通一平的標準明確驗收標準明細工程部與開發(fā)部手續(xù)風險盡量先辦手續(xù)后付款。開發(fā)部3、合作開發(fā)合作方式有利于公司。開發(fā)部分成比例雙贏原則。開發(fā)部交房時間盡可能地延后交房。工程部交房標準不低于合同中交房標準。開發(fā)部付款總額與付款時間選擇有利于公司利益的方式。開發(fā)部2006-11-2479編輯課件立項階段本錢控制

實例?本錢調(diào)研報告模板??開發(fā)本錢測算表?2006-11-2480編輯課件規(guī)劃設計階段本錢控制規(guī)劃設計階段的本錢控制所占權重最大在規(guī)劃設計階段進行本錢控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的本錢。規(guī)劃設計階段的本錢控制過程以經(jīng)濟合理性最大為原那么，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。2006-11-2481編輯課件規(guī)劃設計環(huán)節(jié)本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑責任主體規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設計市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點確立、可行性研究設計任務書和可行性設計變更。設計部、營銷部、項目部、成本部和工程部（2）方案評審組成可行性規(guī)劃設計評審委員會，對方案進行評審、確定，未通過的方案進入可行性設計變更環(huán)節(jié)，變更后再重新評審。設計部、營銷部、項目部、成本部、工程部和管理層（3）設計成果對可行性規(guī)劃設計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整，提前確定設備選型方案。設計部與工程部根據(jù)提交的設計成果進行投資估算成本部與設計部2、報批設計（1）設計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書設計部、營銷部和工程部方案設計招投標設計部與采購部方案設計評審設計部、采購部、工程部與管理層（2）報批注意市政設計、注意相關法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整。開發(fā)部與設計部2006-11-2482編輯課件規(guī)劃設計環(huán)節(jié)本錢控制要點〔續(xù)〕3、擴初設計（1）擴初設計要求對報批設計進一步調(diào)整，提出設計要求，進行內(nèi)部審核。設計部與相關部門（2）成本概算根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本做出概算。成本部、設計部與工程部制訂成本控制綱要成本部（3）擴初設計圖根據(jù)擴初設計要求招標，組織專家評審和進行內(nèi)部評審。設計部、采購部、工程部與管理層設計調(diào)整設計部4、樁基設計（1）地質(zhì)勘察搜集權威地質(zhì)資料，組織專業(yè)人員勘察。設計部與工程部（2）設計方案評審樁基設計2種以上形式，并由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構評審。（3）樁基施工圖設計調(diào)整5、施工圖設計施工圖設計要求根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求；建安施工圖中結(jié)構造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核；實行限額設計。設計部、工程部與成本部報建政府部門報批費，按政府有關政策交納。開發(fā)部審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，相互溝通。設計部、工程部、營銷部與成本部面積測算設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合設計部與工程部2006-11-2483編輯課件規(guī)劃設計環(huán)節(jié)本錢控制要點〔續(xù)〕6、裝修方案設計方案設計要求根據(jù)擴初設計圖、經(jīng)營指導書和實體研究的結(jié)果確定方案設計要求設計部負責，銷售部協(xié)助材料設備選型成本方案市場信息調(diào)研，根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備。設計部負責制訂裝修設計目標成本分解計劃。招投標制訂設計任務書設計部與營銷部招標評審設計部與采購部7、功能設計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估市場調(diào)研銷售部有針對性擴充建筑物功能設計部、營銷部和工程部（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研，爭取政府有利條件。開發(fā)部（3）環(huán)境方案設計根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本。設計部與成本部招標評審設計部與采購部（4）智能化設計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析及智能化內(nèi)容控制。銷售部與工程部招標評審；尋找戰(zhàn)略合作單位。采購部與工程部（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性營銷部、設計部與工程部8、材料設備選型（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝設計部與工程部2006-11-2484編輯課件實例

?限額設計控制表??價值分析模板??結(jié)構設計優(yōu)化流程?規(guī)劃設計階段本錢控制2006-11-2485編輯課件根本定義：通過在設計過程中對設計的中間結(jié)果進行功能及本錢的評估，對整體設計思路或局部做法、材料選用進行檢查、比較、改進，獲得更滿意性價比的設計成果。范圍：所有設計方案—土方、根底、結(jié)構、外立面、門窗、精裝修、智能化、室外管網(wǎng)、道路、景觀，等等。實施：組織保證：成立工程設計小組，包括設計、工程、工程等專業(yè)工程師及本錢人員，綜合控制設計成果。準備階段：分工程，按出圖方案，編制工程總體方案優(yōu)化的時間方案。收集類似工程經(jīng)驗做法及數(shù)據(jù)，作為方案比較的參照物。事前控制：設計合約的簽訂，包括限額設計的指標、過程配合條款、獎罰條款。設計小組與設計院設計組的聯(lián)系互換。事中控制：貼身跟進、典型測算，修改建議。事后反響：預算指標、檢查調(diào)整，落實獎罰。設計方案優(yōu)化〔例〕2006-11-2486編輯課件特別注意：方案優(yōu)化≠省錢方案優(yōu)化≠降低品質(zhì)方案優(yōu)化要兼顧效果、質(zhì)量、本錢、實施設計方案優(yōu)化〔例〕2006-11-2487編輯課件前提：建筑體型看似復雜設計院習慣性的保守設計目的：確保工程結(jié)構鋼含量、砼含量合理經(jīng)濟；確保工程根底設計合理、經(jīng)濟；減少圖紙錯誤。設計方案優(yōu)化〔例〕結(jié)構設計方案優(yōu)化2006-11-2488編輯課件結(jié)構設計方案優(yōu)化廣州萬科城市花園設計指標控制表控制指標小高層鋼筋含量(Kg/m2)混凝土含量(m3/m2)正負零以上結(jié)構550.37其中梁14-150.065-0.075其中板12.5-13.50.12-0.13其中柱(墻)12.5-13.50.065-0.075控制要點：工程部配置結(jié)構工程師，專業(yè)進行結(jié)構優(yōu)化工作。必須設立含量指標及獎罰條款。設計方案優(yōu)化〔例〕2006-11-2489編輯課件控制要點：方案管理定期例會協(xié)調(diào)對設計院過程管理測算根底本錢應綜合考慮地基處理及承臺到設計院與設計師直接溝通，準確、迅速提供梁、板、柱數(shù)據(jù)橫向比較分析設計方案優(yōu)化〔例〕結(jié)構設計方案優(yōu)化2006-11-2490編輯課件控制要點：快速反響預算指標如果分段出圖，那么分段提供預算數(shù)據(jù)獎罰措施兌現(xiàn)圖紙會審盡快完成設計方案優(yōu)化〔例〕結(jié)構設計方案優(yōu)化2006-11-2491編輯課件招標階段本錢控制招標階段要把握兩點：標書制訂—逐步實施工程量清單招標。評標—合理低價中標原那么。材料及設備采購本錢控制的核心要素是：市場信息和采購招標在市場上篩選最正確性價比的材料和設備，通過標準的招標過程，獲取競爭性低價本錢。逐步實現(xiàn)采購-集中采購-戰(zhàn)略采購的提升。

2006-11-2492編輯課件招標過程本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑責任主體1、投標單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷建立承包商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商名錄及資料庫；從認可名冊中的承包商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位；由經(jīng)辦部門推薦。采購部組織考察、評估、篩選三家以上投標單位進行審核。采購部與經(jīng)辦部門2、招投標文件各類合同的招投標書內(nèi)容應包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。經(jīng)辦部門起草、制定招投標標準文本并經(jīng)過審核。經(jīng)辦部門與采購部3、評標和定標(1)技術性評標、定標(2)經(jīng)濟性評標、定標按照優(yōu)先順序進行評標定標：1、技術評標2、經(jīng)濟評標3、合作經(jīng)歷綜合審核投標單位；評定中標單位經(jīng)辦部門與采購部2006-11-2493編輯課件材料及設備采購本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑責任主體1、材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。工程部技術參數(shù)材料設備的技術參數(shù)由設計部確定或封樣。設計部招投標必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用三家以上廠家報價擇。采購部2、材料進場計劃采購招標及訂立合同時間根據(jù)項目發(fā)展計劃分解材料設備采購計劃。采購部生產(chǎn)周期與工程進度相配合。運輸周期與采購點遠近相對應、與工程進度配合安裝、驗收周期與工程進度相配合工程部交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系，強調(diào)溝通與協(xié)作。3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進度保修款預付款限額控制首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。工程部4、材料驗收數(shù)量驗收幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量工程部質(zhì)量驗收外觀質(zhì)量的驗收安裝后質(zhì)量的驗收工程部5、材料保管與保修材料保管明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者采購部與工程部材料保修明確保修責任和保修期2006-11-2494編輯課件招標階段本錢控制實例?工程量清單標底編制細那么??評標細那么?招標系列表單2006-11-2495編輯課件施工階段本錢控制由于市場變化與市場把握等原因，施工階段不可防止由于各種情況而要對施工方案和內(nèi)容進行改動，這些變更產(chǎn)生的費用及材料、工程款的支付須嚴格控制。工程質(zhì)量控制和工期控制對本錢控制有直接影響。特別注意：各部門的及時溝通和良好合作。2006-11-2496編輯課件施工環(huán)節(jié)本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑責任主體1、設計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調(diào)整。加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。設計部、項目部與成本部（2）變更的審核、審批與知會按照審批權限審批后方可進行變更；發(fā)出設計變更通知單；變更必須有設計單位、設計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門與設計部2、施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的確認現(xiàn)場簽證的確認嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。項目部（2）簽證的時限遵守當時發(fā)生當時簽證的原則。（3）簽證的工程量認真核對簽證的工程量準確性；簽證的內(nèi)容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。項目部與成本部（4）簽證的審批遵循先審批后實施的原則；在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。經(jīng)辦部門（5）簽證的匯總對工程變更應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。項目部與成本部2006-11-2497編輯課件施工環(huán)節(jié)本錢控制要點3、審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術圖紙會審圖紙多層次會審會簽，各專業(yè)互審互簽；在開工前盡量把圖紙中的問題修改完。工程部、項目部與設計部4、總分包配合費（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責任界定通過投標確定配合費，避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。工程部與項目部5、材料供應（1）選型（2）材料供應方式（3）材料計劃（4）預留時間在材料招標前確定施工所用的各項材料的選型。設計部確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。采購部與成本部編制材料計劃，考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應的時間。工程部與項目部6、工程款的支付（1）付款進度（2）工程進度多層次多角度審核工程進度，按合同約定和進度情況付款。項目部與成本部（3）付款的審批根據(jù)授權權限進行審批。項目部、成本部與財務部2006-11-2498編輯課件設計變更的管理設計變更的提出方式原因分析－－消除原因、盡量防止影響分析－－優(yōu)化方案變更業(yè)務辦理審批與發(fā)放、溝通與合同和現(xiàn)場的接軌辦理有關手續(xù)：本錢動態(tài)、錄入軟件實施結(jié)果確實認結(jié)果的處理：支付、結(jié)算與索賠后評估設計變更的管理表達以下幾個內(nèi)容2006-11-2499編輯課件實例?設計變更簽證管理規(guī)定??甲方認質(zhì)認價操作細那么??補充預算審核實施細那么?付款系列表單施工階段本錢控制2006-11-24100編輯課件結(jié)算階段—甲供材料的結(jié)算、甲供設備的結(jié)算和工程結(jié)算。本錢控制：初審竣工資料、結(jié)算資料；審查結(jié)算資料，會簽結(jié)算資料，初審結(jié)算；復核結(jié)算，化解結(jié)算分歧，進行結(jié)算定案。特別注意：相關監(jiān)控信息的及時和準確性；嚴格審核結(jié)算工程量，合理確定結(jié)算單價。結(jié)算階段本錢控制2006-11-24101編輯課件結(jié)算環(huán)節(jié)本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑責任主體1