I前言總體來看，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間還比較短，在1998年發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，由此開啟了國內(nèi)的房地產(chǎn)商品化時(shí)代，雖然總體發(fā)展速度非常快，然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還缺乏成熟性。在城市化、工業(yè)化的大力推動(dòng)下，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，同時(shí)也成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支柱性行業(yè)，存在著許多的關(guān)聯(lián)性行業(yè)。然而，從發(fā)展時(shí)間層面看，房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)發(fā)展缺乏完善性，同時(shí)當(dāng)前我國正處于精簡社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，所以暴露出了許多突出性問題，如，行業(yè)投資增長過大，使得經(jīng)濟(jì)增長過熱；房價(jià)快速上漲，引發(fā)了一系列的社會(huì)問題；房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)銀行貸款高度依賴。對(duì)此，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，在2013-2019年期間，政府制定實(shí)施了許多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，同時(shí)綜合多樣化手段，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。分析來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，其總體方向是正確的，這一點(diǎn)毫無疑問。從2013年開始的調(diào)控政策，真實(shí)市場(chǎng)供應(yīng)小于市場(chǎng)需求，這讓調(diào)控政策帶來了雙重特性，一些方面取得了成功，一些方面也走向了失敗，并未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。在此種環(huán)境下，政府、學(xué)者、房地產(chǎn)企業(yè)、居民都在討論宏觀調(diào)控政策，大家開展了激烈的討論。在此種復(fù)雜環(huán)境下，本文當(dāng)中，希望綜合一些房地產(chǎn)研究的成熟理論，考慮到國內(nèi)的實(shí)際，對(duì)調(diào)控實(shí)踐中的問題開展了問題，以此來促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展?？傮w來看，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間還比較短，在1998年發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，我國的房地產(chǎn)才真正跨進(jìn)了市場(chǎng)化時(shí)代。從1998年到現(xiàn)在僅僅經(jīng)歷11年的時(shí)間。經(jīng)過20多年的改革開放，我國的工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)，同時(shí)催生了中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，迅速崛起的城市房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、加快城市建設(shè)、改善人民生活、增加就業(yè)等方面發(fā)揮著重要作用。但是房地產(chǎn)業(yè)在中國屬于新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟、不完善，加之中國處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和高速發(fā)展的特殊時(shí)期，因而出現(xiàn)了眾多問題，比如房地產(chǎn)投資增幅過大，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)過熱；住房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，房價(jià)上漲過快，超出了廣大居民的承受能力：市場(chǎng)秩序混亂：房地產(chǎn)融資過度依賴銀行等。針對(duì)這些問題，2013-2019年間國家密集出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，綜合運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段、計(jì)劃手段，期望能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大的方向是正確的。從2013年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況來看，在整個(gè)市場(chǎng)供給小于需求的前提下，宏觀調(diào)控政策的效果具有雙重性，既有成功的一面，又有失效的一面，距離目標(biāo)還有一定差距。這種情況，引起了政府、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)、學(xué)者和居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更進(jìn)一步激烈爭議。面對(duì)復(fù)雜的局面，本文試圖從房地產(chǎn)相關(guān)的較為成熟的理論出發(fā)，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和國情，根據(jù)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)踐效果和存在的問題，提出能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中作用及意義房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)已是一個(gè)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也帶動(dòng)了許多其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展當(dāng)中扮演著重要的角色。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)是重要的載體，同時(shí)也是滿足民眾住房需求、社會(huì)生產(chǎn)需求的重要行業(yè)。在工業(yè)化、城市化的大力推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，并逐步形成了獨(dú)立性的產(chǎn)業(yè)，通過此行業(yè)的發(fā)展，又反過來冊(cè)了工業(yè)化、城市化的發(fā)展，并融入了社會(huì)系統(tǒng)當(dāng)中。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)分析來看，獨(dú)有房地產(chǎn)行業(yè)，其也是經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。對(duì)于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其內(nèi)涵為：有一定關(guān)聯(lián)度，其發(fā)展可以促進(jìn)一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此形成了導(dǎo)向作用。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資，其會(huì)形成相應(yīng)的投資效應(yīng)，并促進(jìn)其他行業(yè)的發(fā)展。聯(lián)合國曾經(jīng)就發(fā)展中國家所經(jīng)歷的發(fā)展歷程開展分析后得出，上述效應(yīng)更加明顯。從發(fā)達(dá)國家的情況來看，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)值增加1，此時(shí)會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加1.5-2?？梢姡康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，會(huì)促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成帶動(dòng)效應(yīng)。從我國情況來看，當(dāng)房地產(chǎn)投資增加1億元，此時(shí)會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加1.479億元。總額和可知，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)已是一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的穩(wěn)定性會(huì)直接影響到總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。對(duì)于支柱產(chǎn)業(yè)，在西方國家往往也被稱作是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其含義為：字啊經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的占比比較大，同時(shí)行業(yè)發(fā)展速度比較快，存在著許多的關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)，可以促進(jìn)新技術(shù)的應(yīng)用。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這是一種相對(duì)性的存在，其只是在特定時(shí)空條件下形成。一個(gè)行業(yè)要想成為支柱性產(chǎn)業(yè)，需具備四大條件：其一，增加值在國內(nèi)GDP中的比例超過5%；其二，發(fā)展?jié)摿艽?；其三，與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展方向保持一致，可促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)發(fā)展；其四，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度非常高。從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，在2019年時(shí)，我國房地產(chǎn)行業(yè)增加值在GDP中的比例超過5%的水平。因?yàn)橹袊侨丝诖髧瑫r(shí)城市化在快速的發(fā)展推進(jìn)當(dāng)下，此時(shí)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的需求保持著快速增長，這為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的潛力。此外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展可促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。還有行業(yè)的關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)，這一點(diǎn)在上面已進(jìn)行了闡述。我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)基于購房動(dòng)機(jī)方面，文章當(dāng)中將住房需求劃分成了三種，一個(gè)是居住需求，一個(gè)是投資性需求，還有一個(gè)是投機(jī)性需求。對(duì)于居住需求，其含義為：購買房子是用于自己的居住，并不是將其看作是財(cái)產(chǎn)輸入，只是關(guān)注于滿足自身的居住需求，此時(shí)突出的房屋的居住屬性。對(duì)于投資性需求，其也就將房子看作是一種投資活動(dòng)，此時(shí)并不關(guān)注其居住方面，只是為了為了投資利益?；谫彿空叱钟蟹粗玫綍r(shí)間、動(dòng)機(jī)方面的不同，可將非居住購房需求劃分成兩種，一個(gè)是投資性需求，一個(gè)是投機(jī)性需求。需要指出的是，對(duì)于當(dāng)下所說的“剛性需求”，此概念被夸大。分析來看，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)層面上的剛性需求并不存在。他們由于缺乏購買力，當(dāng)下只可以說是一種潛在需求。倘若非常引入剛性需求，此時(shí)從本質(zhì)層面分析，其是潛在需求+居住需求。圖3-1各種房地產(chǎn)需求概念明晰將房地產(chǎn)需求劃分成兩類，一個(gè)是居住需求，另一個(gè)是非居住需求。在傳統(tǒng)觀念的影響下，許多人購買房子是為了居住，這部分群體最大，所以，這些需求可劃分到主體需求當(dāng)中。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)，其投資回報(bào)率非常高，房子承載著個(gè)體的財(cái)產(chǎn)，由此也引發(fā)了財(cái)富的分化。對(duì)于那些居住需求的購房者，對(duì)比之下，那些非居住需求的購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)，他們可以購買多套住房，由此也發(fā)展成了主流需求。圖3-2三種需求間的層次關(guān)系我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)在生活當(dāng)中，住房是每個(gè)人的必需品，是生存下去的物質(zhì)基礎(chǔ)。在市場(chǎng)化環(huán)境下，各國當(dāng)中，肯定有一些人沒有辦法從市場(chǎng)上購買到房產(chǎn)。此時(shí)市場(chǎng)+保障住房機(jī)制被制定出來，由此形成了雙軌制模式。在此種模式下，政府發(fā)揮的是一種對(duì)于市場(chǎng)的補(bǔ)充，由此也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，避免市場(chǎng)失靈所造成的負(fù)面影響。總體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，詳細(xì)信息可從下圖看出。圖3-3我國當(dāng)前城市房地產(chǎn)的供給體系房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題消費(fèi)需求存在缺乏型周期由于我國住房制度長期以來是福利分房制，取消福利分配制度也只有幾年時(shí)間，這會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不成熟。所以，在發(fā)展初期，國內(nèi)的房地產(chǎn)上次需求一直比較缺乏，此時(shí)市場(chǎng)供求基本上差不多。投資房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槭找媲熬氨容^好，這使得許多資金進(jìn)入到了行業(yè)發(fā)展當(dāng)中。此外，在中國特殊國情環(huán)境下，此時(shí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資需求，其帶有顯著得到投機(jī)性，所以，這造成了行業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定。在缺乏消費(fèi)需求長期支持下，此時(shí)當(dāng)處于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期中的高潮時(shí)，此時(shí)投資需求會(huì)快速增長，并持續(xù)托大；而在那些低谷年費(fèi)當(dāng)中，此時(shí)因?yàn)槿狈κ袌?chǎng)需求，由此加劇了行業(yè)發(fā)展的不確定性。在此種背景下，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的波動(dòng)性很強(qiáng)。在1998年，我國正式取消了福利分房制度，由此使得市場(chǎng)需求被釋放，這為房地產(chǎn)行業(yè)的長期繁榮發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。存在數(shù)量型的簡單擴(kuò)張或收縮現(xiàn)象對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性，其往往體現(xiàn)在產(chǎn)量、產(chǎn)值、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層面的擴(kuò)張，或是收縮，其缺乏技術(shù)升級(jí)、結(jié)構(gòu)升級(jí)的變化。因?yàn)橹芷谛缘挠绊?，帶來了資本數(shù)量的擴(kuò)張，或是收縮，并引發(fā)了行業(yè)發(fā)展的巨大波動(dòng)，此時(shí)資本存量也并非實(shí)現(xiàn)的大規(guī)模的更新發(fā)展。在資本主義經(jīng)濟(jì)周期性環(huán)境下，此時(shí)許多企業(yè)走向了倒閉，大家紛紛去更新技術(shù)設(shè)備，優(yōu)化自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，由此促進(jìn)了生產(chǎn)要素水平的提高，并獲得了更高的擴(kuò)張發(fā)展環(huán)境。但是，在此過程當(dāng)中，導(dǎo)致了大量社會(huì)資源的浪費(fèi)，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，更新的社會(huì)生產(chǎn)要素，提升了整體的社會(huì)生產(chǎn)力。熊彼特對(duì)于這一過程，將其形象的稱作是創(chuàng)造性破壞過程。明顯的政策周期型波動(dòng)在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張、緊縮政策的變化發(fā)展下，這讓國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也具有了很強(qiáng)的政策周期特征，可見，政策因素，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)周期的波動(dòng)發(fā)展。在1986-1990年期間，政府為了配合改革開放的需要，實(shí)施了許多積極政策，這會(huì)促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，并快速形成了很大規(guī)模。在1991-1996年期間，鄧小平發(fā)表了南方談話，這加快了改革開放的步伐，由此也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。市場(chǎng)機(jī)制不健全當(dāng)市場(chǎng)機(jī)制缺乏完善性時(shí)，此時(shí)會(huì)造成經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)在波動(dòng)當(dāng)中去優(yōu)化完善自身。在1986-1990年、1991-1996年，這兩大周期當(dāng)中，此時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)主體多是單位，而個(gè)人購買房產(chǎn)的占比比較低，此時(shí)住房并非利用市場(chǎng)發(fā)展來獲得。在供給主體方面，此時(shí)多是國企建筑企業(yè)，還有政府。在此種環(huán)境下，造成了供求機(jī)制無法發(fā)揮出應(yīng)有的作用。此外，價(jià)格機(jī)制，其在計(jì)劃擠公交體制的影響下，無法起到促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化配置資源的作用。由此可見，國內(nèi)的市場(chǎng)機(jī)制缺乏健全性，在此種環(huán)境下，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)受到了外部沖擊時(shí)，此時(shí)無法利用自身系統(tǒng)來開展有效調(diào)節(jié)，由此使得波動(dòng)更大。從1997年后，市場(chǎng)機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響日益增大，然而，整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展速度非常緩慢，這與市場(chǎng)機(jī)制不完善有著一定的關(guān)系。區(qū)域發(fā)展極不平衡在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展當(dāng)中，東南沿海地區(qū)發(fā)展最快，同時(shí)大部分投資都是在這些地區(qū)開展，而那些經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也比較緩慢?；谌珖秶鷮用婵?，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異很大。例如，在1991-1996年的房地產(chǎn)周期當(dāng)中，此時(shí)在東南沿海地區(qū)，這一地區(qū)的房地產(chǎn)投資在國內(nèi)的占比達(dá)到了七成的水平，密集度最大的是北上廣。可見，區(qū)域發(fā)展失衡的情況長期存在，此時(shí)許多資源都是涌入到了那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，而短時(shí)間內(nèi)的大量資源進(jìn)入，會(huì)帶來很大沖擊，并易引發(fā)發(fā)展的波動(dòng)。此外，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)落后地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，這不利于全國房地產(chǎn)行業(yè)的整體健康發(fā)展，并造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)缺乏穩(wěn)定性，難以實(shí)現(xiàn)持續(xù)、高質(zhì)量的發(fā)展。房地產(chǎn)金融制度不健全缺乏主體性融資機(jī)制當(dāng)下，住房信貸資金，主要是利用各地商業(yè)銀行倆進(jìn)行投放，如，信用社、儲(chǔ)蓄銀行等。分析來看，這些機(jī)構(gòu)因?yàn)橐?guī)模、網(wǎng)點(diǎn)等方面的限制，此時(shí)很難發(fā)展成為住房融資主體。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，其缺乏一個(gè)完善的主體性融資機(jī)制。住房信貸資金供給渠道單一，住房融資工具簡單當(dāng)下，國內(nèi)的住房消費(fèi)信貸資金，主要源自幾個(gè)渠道，如，住房公積金、住房基金、個(gè)人儲(chǔ)蓄等。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容樂觀的情況下，住房基金、住房公積金的繳存面臨著很大困難，所發(fā)揮出的作用比較有限，加之利率水平低，此時(shí)個(gè)人住房儲(chǔ)蓄也很難獲得大的發(fā)展。從商業(yè)銀行方面看，對(duì)于住房貸款，往往實(shí)行的抵押貸款，字啊此種單一性的形式下，需積極的培育發(fā)展一些新的住房金融產(chǎn)品，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，同時(shí)也進(jìn)一步拓展銀行的業(yè)務(wù)范圍。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策效應(yīng)中國近年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策分析在2016年，在全球金融危機(jī)的沖擊下，我國政府積極行動(dòng)，為實(shí)現(xiàn)“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”目標(biāo)，專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制定實(shí)施了許多刺激發(fā)展政策。在這里面，有12月發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，當(dāng)中指出，要加快城市保障性住房的建設(shè)工作，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民眾去消費(fèi)，由此來加快行業(yè)的發(fā)展。在此政策的推動(dòng)下，2017年，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速走向了發(fā)展，投資、銷售都實(shí)現(xiàn)了增長，然而，此時(shí)的房價(jià)水平也增長很快。在此種環(huán)境下，政府也陸續(xù)制定實(shí)施了多個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以此來抑制房價(jià)的過快增長，保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。在2018年，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策開始走向微調(diào)階段。這又帶來了一波國內(nèi)房價(jià)的快速上漲，同時(shí)土地出讓金額一次次的突破歷史記錄，這使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱發(fā)展，面對(duì)這一情況，政府又加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，制定了許多調(diào)控政策，在許多政策的影響下，此時(shí)房價(jià)過快上漲得到了一定的緩解，整個(gè)市場(chǎng)開始走向穩(wěn)定發(fā)展，國內(nèi)的保障性住房也加快建設(shè)，這使得一些地方的房價(jià)出現(xiàn)了小幅下降。政策影響分析信貸政策基于信貸政策方面分析，其對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響有三方面：其一，存款準(zhǔn)備金率的變化；其二，基準(zhǔn)利率的變化；其三，二套房收付比例、貸款利率的變化。下面將逐一分析介紹。存款準(zhǔn)備金率。在2016-2019年期間，國內(nèi)的存款準(zhǔn)備金率總體上保持著上升態(tài)勢(shì)，只是在2016年下半年出現(xiàn)了小幅下降。在2019年底，國內(nèi)得到一些大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率水平是21%，在一系列的調(diào)整下，已連續(xù)六次將此指標(biāo)進(jìn)行上調(diào)，在2016年時(shí)，此指標(biāo)的水平還只有14.5%。總體來看，這一指標(biāo)的調(diào)整，顯示出了政府的調(diào)控決心，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了很大影響?；鶞?zhǔn)利率。此指標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響，主要展示在兩方面：其一，影響到預(yù)期；其二，影響市場(chǎng)上的購房需求。在2016年，面對(duì)復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)，央行加大了政策支持，其力度非常大，一次直接將金融機(jī)構(gòu)貸款利率下降了1.08%，此次調(diào)整差不多是平時(shí)的5次調(diào)整才能達(dá)到的幅度，可見，我國面對(duì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境嚴(yán)峻，在此此調(diào)整的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)發(fā)展。在利率的變動(dòng)下，這實(shí)際上都給市場(chǎng)傳遞了相應(yīng)的信號(hào)，展示出了未來一段時(shí)間內(nèi)的政策走向，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)主體影響很大。此外，利率調(diào)整同時(shí)會(huì)影響到購房者貸款成本，當(dāng)利益下調(diào)時(shí)，此時(shí)成本會(huì)降低，由此刺激了購房需求。當(dāng)利率提高時(shí)，此時(shí)加大了購房成本，會(huì)使得市場(chǎng)購房需求出現(xiàn)一定下降。二套房貸政策基于二套房政策方面看，其首付比例、貸款利率總體上都在增長當(dāng)中，在2016年時(shí)，首付比例還只有30%，2019年時(shí)就達(dá)到了60%的水平，可見調(diào)整幅度之大。在貸款利率方面，也上調(diào)了10%的水平?？傮w來看，政府在面對(duì)二套房購買時(shí)，有意增加購房成本，從而對(duì)這部分需求進(jìn)行一定抑制。對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和措施的建議把增加有效供給作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向現(xiàn)階段，國內(nèi)的城市化還處于高度發(fā)展階段，許多資源都涌入到了城市，這使得大量人口進(jìn)入到城市發(fā)展，并加快了城市化的發(fā)展。在住房滿足方面，往往是考慮到絕大多數(shù)人的需求，并且逐步的由低水平滿足發(fā)展到高水平滿足，多建設(shè)住房，快速的建設(shè)住房，建設(shè)出優(yōu)質(zhì)的住房，這是政府調(diào)控的方向所在。所以，需要清晰的認(rèn)知到，房地產(chǎn)調(diào)控政策是為了提高市場(chǎng)供給。對(duì)于任一可增加市場(chǎng)供給的方法，都可以進(jìn)行嘗試，而那些妨礙市場(chǎng)供給增加的政策都需慎重對(duì)待，要全面進(jìn)行考慮，最大限度的滿足民眾的住房需求，同時(shí)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。注重相關(guān)政策的配套性、連續(xù)性要想取得積極的宏觀調(diào)控效果，此時(shí)對(duì)于調(diào)控政策法規(guī)，要保持其配套性，還有連續(xù)性。基于實(shí)踐情況分析，國內(nèi)實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果并不理想，這與政策法規(guī)的配套性、連續(xù)性很差有著很大的關(guān)系。例如，從2013年開始，政府密集制定發(fā)布一些房地產(chǎn)的調(diào)控政策措施，往往是對(duì)當(dāng)時(shí)事件來設(shè)計(jì)規(guī)則，當(dāng)房地產(chǎn)投資過熱時(shí)，此時(shí)就持續(xù)的出臺(tái)許多的調(diào)控政策，由此來抑制房價(jià)的過快上漲，此時(shí)并未分析投資、房價(jià)間的關(guān)聯(lián)性。當(dāng)出臺(tái)了調(diào)控政策后，通常是國務(wù)院先發(fā)布相應(yīng)的指導(dǎo)意見，然后由各部門來出臺(tái)出具體的細(xì)則，對(duì)不完善之處進(jìn)行補(bǔ)充，分析來看，此時(shí)一項(xiàng)政策從提出到落實(shí)期間，其最少需花費(fèi)幾個(gè)月的時(shí)間，有時(shí)甚至為幾年，在此種環(huán)境下，造成了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，往往在等待新政策的實(shí)行。所以，當(dāng)一項(xiàng)政策出臺(tái)后，因?yàn)槎唐趦?nèi)無法看到效果，所以，基于制定下一政策措施，在此種環(huán)境下，就形成了政策累加效應(yīng)，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了很大的壓制，使得行業(yè)發(fā)展陷入到了困難期。例如，1999年實(shí)施了《中華人民共和國土地增值稅暫行管理?xiàng)l例》，在實(shí)施后，并未進(jìn)行具體化的落實(shí)，直到2019年1月國稅總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，才開始嚴(yán)格征收土地增值稅。因?yàn)槭虑橐堰^去多年，這使得稅務(wù)部門難以對(duì)過去應(yīng)收的土地增值稅進(jìn)行核算，這增加了稅收工作的難度。此外，也給企業(yè)帶來了發(fā)展沖擊，因?yàn)槠髽I(yè)并非預(yù)留這些資金，如果強(qiáng)制性的收取這些土地增值稅，很可能讓企業(yè)發(fā)展陷入困境當(dāng)中，甚至是資金鏈出現(xiàn)斷裂。因此，現(xiàn)階段各地區(qū)往往是基于最低比例數(shù)值來開展這方面的征收。在2019年，發(fā)布實(shí)施了《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，其中規(guī)定，對(duì)于每宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間，需低于3年。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，此要求比較容易實(shí)現(xiàn)。然而，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的蕭條期時(shí)，此時(shí)房企的建設(shè)步伐肯定會(huì)放緩，這時(shí)很可能使得項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間超出3年規(guī)定。分析來看，市場(chǎng)當(dāng)中存在著許多很難預(yù)料的因素，然而，當(dāng)“開發(fā)建設(shè)時(shí)間不超過3年”的要求寫入到了土地出讓合同當(dāng)中時(shí)，此時(shí)需完全基于合理?xiàng)l款執(zhí)行。綜合來看，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)加強(qiáng)其連續(xù)性，還有配套性水平。搞活農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，增加建設(shè)用地供給在我國，實(shí)行的二元土地權(quán)利制度，這使得城市建設(shè)用地總體比較稀缺。在當(dāng)下的土地制度下，對(duì)于城市土地資源，其屬于國家，對(duì)于農(nóng)村土地資源，其屬于集體，同時(shí)城鄉(xiāng)間無法進(jìn)行自由流動(dòng)。對(duì)于農(nóng)村集體土地，要想進(jìn)行使用，第一步需開展征收工作，由此使得土地變成了國有土地，由此來出讓給企業(yè)用于城市建設(shè)。更加憲法規(guī)定，我國是社會(huì)主義公有制，對(duì)于城市土地，其是國家所有，對(duì)于農(nóng)村土地資源，其是集體所有。從實(shí)施的《土地法》中可知，對(duì)于城市土地，其是國家所有，對(duì)于農(nóng)村土地資源，其是集體所有。而宅基地、自留地、自留山，這些資源是農(nóng)民集體所有，對(duì)于集體所有的土地資源，不可以勇于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。然而，那些從土地規(guī)劃中獲得建設(shè)用地的企業(yè)，由于破產(chǎn)、成組造成的土地使用權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移的除外。對(duì)于單位、個(gè)人開展的建設(shè)，如果需要土地資源，此時(shí)需按照相關(guān)程序進(jìn)行申請(qǐng)。然而，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)便用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。基于法律方面分析，要想使用農(nóng)村集體土地，此時(shí)需讓其轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀铦M足兩大條件：其一，處于公共利益需求，對(duì)集體土地按照法規(guī)開展征用；其二，符合土地規(guī)劃。在這里面所說的公共利益，從法律中看，并未進(jìn)行具體化規(guī)定。對(duì)于集體土地，政府往往都是基于公共利益開展的征收。由此可見，將集體土地，征收后再出讓給房企來開展房地產(chǎn)開發(fā)，這顯然不能視作為公共利益。在1987-2000年，我國制定出了第一輪土地利用總體規(guī)劃；在1997-2018年期間，我國實(shí)行了第二輪土地利用規(guī)劃；在2013-2020年，我國實(shí)行了第三輪土地利用總體規(guī)劃。通過多次修訂完善，這使得土地利用規(guī)劃更加匹配于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要。同時(shí)，此種計(jì)劃式的土地利用規(guī)劃，也限制了土地資源的深入利用。當(dāng)下，國內(nèi)的城市化發(fā)展很快，而當(dāng)下城市的存量土地很難充分滿足工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要。對(duì)于城市土地，其屬于國家所有，對(duì)于農(nóng)村土地，其屬于集體所有，而城鄉(xiāng)間的土地資源無法實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng)。在此種環(huán)境下，城市建設(shè)用地非常短缺。所以，需加大土地資源的供給，改革農(nóng)村土地制度，促進(jìn)農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村建設(shè)用地要與國有建設(shè)用地遵循相同的流轉(zhuǎn)原則對(duì)于農(nóng)村集體土地，基于用途方面可劃分成兩種，一個(gè)是建設(shè)用地，另一個(gè)是農(nóng)用地，對(duì)于建設(shè)用地，可將其納入到城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃管理當(dāng)中。通過此種綜合的管理，來更好的分配土地資源，提升土地的利用效率。同時(shí)，需對(duì)相關(guān)法規(guī)進(jìn)行修訂，使得其更好的匹配土地管理制度改革工作，真實(shí)的實(shí)現(xiàn)國有土地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”。對(duì)于農(nóng)村建設(shè)用地、國有建設(shè)用地，促進(jìn)二者走向相同流轉(zhuǎn)原則，可從下面這幾點(diǎn)入手：第一，對(duì)于農(nóng)村建設(shè)用地，其并沒有涉及到耕地保護(hù)方面的問題，此時(shí)具有很強(qiáng)的可行性。第二，可以增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供給。當(dāng)下，城鎮(zhèn)建設(shè)當(dāng)中，土地資源比較稀缺，加之城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)的影響，這造成了城鎮(zhèn)建設(shè)用地非常稀缺，并限制了城鎮(zhèn)的發(fā)展。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地，可將其納入到城鎮(zhèn)建設(shè)用地當(dāng)中，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃利用，此時(shí)無需再假借公共利益需求，要保障農(nóng)民利益，促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)土地的流轉(zhuǎn)和利用。通過將農(nóng)村建設(shè)用地納入到城市建設(shè)用地，此時(shí)可增加土地供給量，并使得房企的購地成本下降，由此來更好的保障行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。第三，提升土地利用率，加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)下，我國許多村民進(jìn)入到了城市發(fā)展，并成為了市民，而受限于土地供應(yīng)，此時(shí)他們的住房需求問題突出，往往只能是租房。然而，同時(shí)農(nóng)村宅基地、建設(shè)用地大量閑置，這是對(duì)土地資源的一種浪費(fèi)，同時(shí)也降低了進(jìn)城農(nóng)民的消費(fèi)能力。所以，對(duì)于農(nóng)村建設(shè)用地、城市國有土地，應(yīng)實(shí)行同價(jià)同權(quán)，由此來促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村發(fā)展籌集更多資金，同時(shí)也讓進(jìn)城農(nóng)民從中受益，加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展。保障房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭機(jī)制，抑制壟斷對(duì)于土地資源，進(jìn)行優(yōu)化配置，提升利用率，由此形成競爭機(jī)制。將大塊宗地分割為幾塊面積較小的地塊同時(shí)出讓，提高區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭程度出讓大塊宗地，可幫助獲得更多的財(cái)政收入，并吸引大量投資，由此提升開發(fā)得到價(jià)值。然而，對(duì)于大塊宗地的出讓，其會(huì)使得開放商形成了一定的區(qū)域性壟斷，并且因?yàn)殚_發(fā)周期更長，此時(shí)土地供應(yīng)難以快速的轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)上的供給，會(huì)導(dǎo)致供需失衡進(jìn)一步加劇。所以，對(duì)于大塊宗地，應(yīng)將其進(jìn)行分割，由此來形成一定的市場(chǎng)競爭格局，并快速的轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)上的住房供給。在土地招拍掛的過程中，放松市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，讓更多的開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于土地拍賣，此時(shí)往往是價(jià)格高的房企得到，這時(shí)可讓政府從出讓土地資源獲得更多的收入，并展示出土地得到價(jià)值。然而，政府為管控地價(jià)，往往用招標(biāo)方法來出讓土地資源，此時(shí)許多企業(yè)會(huì)加入到招標(biāo)工作當(dāng)中，此時(shí)它們的資質(zhì)、業(yè)績等會(huì)影響到他們的中標(biāo)可能性，由此形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)壁壘。從國內(nèi)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)大體上有五個(gè)等級(jí)，對(duì)于新設(shè)立的房企，不管是資金有多少，人才有多少，開始都是最低資質(zhì)等級(jí)，在此種環(huán)境下，新設(shè)立房企很難在市場(chǎng)中發(fā)展。所以，在政府招標(biāo)當(dāng)中，需適當(dāng)取消一些條件的限制，從而吸引更多房企加入到招標(biāo)競爭當(dāng)中，避免整個(gè)市場(chǎng)只是由幾家房企進(jìn)行壟斷發(fā)展。社會(huì)保障性住房由政府“主導(dǎo)”保證保障性住房的資金來源根據(jù)《廉租住房保障辦法》規(guī)定，其建設(shè)資金多是財(cái)政預(yù)算，還有一些土地出讓金等，這使得保障房建設(shè)資金的來源比較單一。所以，今后政府對(duì)于保障房的建設(shè)資金，應(yīng)規(guī)定其資金來源，從各方面進(jìn)行籌集，同時(shí)匹配當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，通過多渠道的資金來源，由此來促進(jìn)保障房建設(shè)的穩(wěn)定推進(jìn)。控制單獨(dú)建設(shè)的保障性住房小區(qū)規(guī)模對(duì)于單獨(dú)建設(shè)的保障房小區(qū)，此時(shí)要管控其規(guī)模大小，由此來避免社會(huì)上的低收入人群集中度過高，由此帶來許多的社會(huì)問題。可見，對(duì)于單獨(dú)建設(shè)的保障房小區(qū)，政府要控制其規(guī)模大小。在普通商品住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)保障性住房對(duì)于那些新增的出讓土地資源，一些用于商品房的建設(shè)，另一方面也需抽出部分用于保障房的建設(shè)。此種做法可充分利用市場(chǎng)力量，提升保障房建設(shè)布局的合理性，使得低收入人群的分散性居住。對(duì)于商品房小區(qū)的建設(shè)，應(yīng)配套建設(shè)保障房，要讓住房價(jià)格保持高度透明。對(duì)于保障房，其價(jià)格應(yīng)及時(shí)對(duì)外進(jìn)行公布，并且要將其與商品房進(jìn)行區(qū)別對(duì)待：其一，保障房的土地是政府劃撥的，此時(shí)的花費(fèi)更??；其二，保障房管理費(fèi)最多不超過2%；其三，保障房的建設(shè)是免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的，還有一些其他收費(fèi)，這些費(fèi)用全部由政府財(cái)政進(jìn)行負(fù)擔(dān)。其四，保障房無需銷售費(fèi)用；其五，保障房項(xiàng)目的利潤在限定在3%的水平之內(nèi)。對(duì)于市、縣政府組織建設(shè)的保障房，其往往是基于成本價(jià)來進(jìn)行銷售，不可以從中進(jìn)行獲利。此時(shí)方便了保障房的價(jià)格計(jì)算，可這樣進(jìn)行計(jì)算：經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格十土地的樓面地價(jià)(土地出讓金總價(jià)/總占地面積x容積率，這是完全公開的信息)+行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金各地有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn))+稅費(fèi)，大體上與同小區(qū)內(nèi)的商品房成本相同，以此使得商品房價(jià)格更加透明，并且消除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格信息不對(duì)稱的問題。對(duì)于保障房、商品房，二者通常不產(chǎn)生沖突，對(duì)于保障房，其收益人群是社會(huì)上的那些低收入者，基本上各地都設(shè)置了具體性的收入標(biāo)準(zhǔn)，只有當(dāng)滿足條件時(shí)才擁有購買保障房的資格。在面積方面，保障房的面積相對(duì)比較小，根據(jù)國家規(guī)定，其面積要控制在60平米以內(nèi)，具體面積大小，可基于各地住房情況來設(shè)置。由此可見，保障房起到的只是保障性作用，與商品房存在著很大的差距。結(jié)論對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，其有著顯著的周期性波動(dòng)，如果波動(dòng)幅度過大，那么這不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。開展房地產(chǎn)周期波動(dòng)的成因分析，此時(shí)可為宏觀政策制定提供科學(xué)的依據(jù)，并把握好行業(yè)發(fā)展規(guī)律，由此更好的控制異常波動(dòng)，促