景煜花園項目前期定位策劃報告第一部分市場分析說明：鑒于本項目所處的地域位置，我們重點對上海賓館沿深南路至高新科技園片區(qū)住宅樓盤進行分析，并根據(jù)深圳地產(chǎn)區(qū)域常規(guī)劃分，將研究區(qū)域劃分為中心區(qū)、景田片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)、高新區(qū)等片區(qū)。由于沙嘴片區(qū)部分住宅樓盤的可對比性，也將其納入本研究區(qū)域之內(nèi)，本報告中除對以上六片區(qū)樓盤進行總量分析外，另根據(jù)本項目特點，對中心區(qū)、香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)樓盤的基本特點進行了具體分析。一、總量分析1、近兩年（2001年5月—2003年4月）六片區(qū)商品房（住宅）新增供應量規(guī)模分析年度供應量在兩年總量中所占比例近兩年這六大片區(qū)市場新增總供應量為3501625.69㎡，其中2001年5月—2002年4月市場新增總供應量為1326196.53㎡，2002年5月—2003年4月六片區(qū)市場新增總供應量為2175429.16㎡，同比上一年度增長64%。反映市場新增供應量龐大。依據(jù)市場慣性的判斷2003年5月至2004年5月的新增量應在220萬平方米以上。2、各片區(qū)近兩年（2001年5月—2003年4月）商品房住宅新增供應量片區(qū)分布近兩年各片區(qū)市場商品房住宅新增供應量如圖為：各片區(qū)統(tǒng)計樓盤：中心區(qū)：黃埔雅苑（二、三、四期）、雅頌居、嘉麟豪庭、港麗豪園、城中雅苑、星河國際、天健世紀花園香蜜湖：水榭花都（一、二期）、國際公館、香荔綠洲、翠海花園二期、風臨左岸、香蜜湖豪庭、俊安苑、東海君豪閣、新天國際名苑、香榭里二期沙嘴：金域藍灣（一、二期）、泰然碧海紅樹園、藍灣半島、翠堤灣景田：擎天華庭、金色家園三期、安柏麗晶、國泰豪園、香逸名園、幸福家園華僑城：碧海云天（一、二期）、世紀村（二、三期）、翡翠郡、名商園、波托菲諾（一、二期）、假日灣、美廬錦園、僑城豪苑、深圳灣畔科技園：陽光帶一期、英倫名苑、新世界豪園很明顯，在所分析的近兩年幾大片區(qū)市場中，華僑城、中心區(qū)、香蜜湖占據(jù)了市場商品房住宅新增供應量的前三甲（共約72%），單華僑城就占據(jù)了總供應量的31%，中心區(qū)和香蜜湖各占據(jù)六大片區(qū)24%、17%的市場新增供應量，由此可見，在這六大片區(qū)中，市場供應量還是主要集中在這三大片區(qū)。3、各片區(qū)商品房住宅新增供應量年度對比分析2001.5-2002.4和2002.5-2003.4兩個年度各片區(qū)商品房住宅新增供應量圖為：從圖中我們不難發(fā)現(xiàn)：中心片區(qū)，2001.5-2002.4和2002.5-2003.4兩個年度增量上變化特別明顯，緣于第一年度就只有黃埔雅苑二、三期獨吟中心區(qū)。而第二年度星河、城建、天健、嘉里、東海等新增中等規(guī)模樓盤與和黃共舞中心區(qū)。中心區(qū)成為最熱的房市之一（詳見后文分析）。香蜜湖片區(qū)，第一年度新增住宅供應量除香榭里二期、新天國際名苑外，只有東海單體豪宅君豪閣、香蜜湖豪庭、俊安苑等小盤，總體供應量不大。而第二年度由于水榭花都一、二期、國際公館一期、香荔綠洲、風臨左岸、翠海二期等眾多項目齊上，導致該片區(qū)開發(fā)面積增幅也，達41%以上，如果加上即將取得預售資格的熙園，該年度總供應量近60萬㎡。沙嘴片區(qū)，由于第一年度只有翠堤灣推出，而第二年度又相繼推出金域藍灣、碧海紅樹園、藍灣半島等開發(fā)面積相對大的盤，增幅也很明顯。該片區(qū)樓盤的特征是對紅樹林的依賴性極強個性突出，特點單一。景田片區(qū)，由于第一年度里，相繼推出了國泰豪園、安柏麗晶、香逸名園、翠景園、幸福家園等多個中小盤，而第二年度只推出了擎天華庭、金色三期等盤，故新增供應量上有所下降。從樓盤規(guī)模和綜合素質(zhì)上看，景田片區(qū)樓盤在豪宅市場上缺乏競爭力。華僑城片區(qū)，兩個年度供應量增降幅度相對來說不是很明顯，原因一是與碧海云天、波托菲諾、世紀村等大盤年度漸近式開發(fā)主導片區(qū)供應量。再加上“地王”尚未進入市場，使得供應量增幅顯得更為平穩(wěn)。但由于優(yōu)質(zhì)樓盤的持續(xù)供應量，未來豪宅競爭力持續(xù)看好?？萍紙@片區(qū)，總體供應量都不大，第一年度英倫名苑和新世界豪園等項目對市場供應量新增的貢獻還很不明顯，而大盤陽光帶·海濱城一期的入市則使該片區(qū)在增量上明顯上升，但目前該片區(qū)在售樓盤并不多，其在總體新增供應量仍只能是占據(jù)較小份量。未來一年內(nèi)高新南兩千套住宅上市，在豪宅市場的影響力上，可能是個中間派。二、三大主力豪宅片區(qū)市場住宅戶型結(jié)構(gòu)及其主要特性分析由于本項目所處位置的特殊性，且這幾大片區(qū)供給盤源較多，故在本報告分析中只對中心區(qū)、香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)重點產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)及特性進行分析，以期為本項目定位把好脈。1、中心區(qū)（1）總體分析通過對中心區(qū)六大樓盤共4344套進行戶型綜合分析，狀如下圖：由以上圖表可看出其戶型分布結(jié)構(gòu)，中心區(qū)在售焦點樓盤，戶型主力還是集中在100-160㎡之間，占總套數(shù)的61%左右，100平方米以下的100小戶型也占相當部分比例（19%），而超過160㎡的戶型在總套數(shù)中只占20%。從總體平均水平來看，六大樓盤住宅總建筑面積為621039㎡，戶均面積143㎡，以三房為主。

城中雅苑、天健世紀花園、黃埔雅苑四期推出大量中小戶型，雅頌居、星河國際甚至港麗豪園也推出部分中小戶型中心片區(qū)中小戶型占據(jù)主流。

中心片區(qū)僅星河國際、雅頌居推出相當批量160㎡以上平層單位戶型（722套，占中心區(qū)該類戶總量的93%），大戶型相對而言所占比例最少。在銷售上，當前銷售形勢最好的也數(shù)星河國際200㎡以上戶型（該類戶型售出80%以上）和雅頌居160㎡以上戶型，而中心區(qū)整體而言，也數(shù)該兩項目在銷售上較為突出。星河國際能以每周20套的速度推進，其中大戶型的帶動作用較為突出。對中心區(qū)項目銷售而言，其主打賣點基本上是“區(qū)位，區(qū)位還是區(qū)位”。中心區(qū)戶型分布，及高容積率特征，印證了中心區(qū)主要是中產(chǎn)階級樂園的特點。（2）各樓盤詳解黃埔雅苑四期建筑面積：95899㎡戶型及其面積80-90㎡兩房90-100㎡三房100-110㎡三房110-130㎡三房130-140㎡三房150-170㎡四房160-350㎡復式套數(shù)128245312622812760總套數(shù)共746套星河國際建筑面積：149760㎡戶型及其面積80-90㎡兩房110-120㎡三房120-130㎡三房140-160㎡四房160-190㎡四房230-240㎡五房230-350㎡復式套數(shù)1085610816432417416總套數(shù)共950套雅頌居建筑面積：86864㎡戶型及其面積80-90㎡兩房120-130㎡三房130-140㎡四房180-190㎡四房220-230㎡四房170㎡復式套數(shù)761447611211216總套數(shù)共536套港麗豪園建筑面積：67700㎡戶型及其面積70-80㎡兩房90-100㎡三房100-110㎡三房130-140㎡四房240-250㎡五房250-300㎡復式套數(shù)431111081081214總套數(shù)共396套天健世紀花園建筑面積：98000㎡戶型及其面積50-80㎡兩房110-130㎡三房140-160㎡三房160-180㎡四房250-300㎡復式套數(shù)86455190929總套數(shù)共769套城中雅苑建筑面積：122816㎡戶型及其面積80-90㎡兩房110-130㎡三房130-140㎡三房140-160㎡四房170-180㎡四房250-300㎡復式套數(shù)256296232124309總套數(shù)共947套2、香蜜湖片區(qū)（1）總體分析通過對香蜜湖片區(qū)六大樓盤共3016套進行戶型綜合分析，得出如下圖表：戶型面積100㎡以下100-130㎡130-150㎡150-170㎡170-180㎡180㎡以上平層160-395㎡復式Townhouse（不含水榭花都）套數(shù)100468302722395668255106由以上圖表可看出，香蜜湖在售焦點樓盤，戶型主力還是集中在150㎡以上，占總套數(shù)的70%以上。從總體平均水平來看，六大樓盤住宅總建筑面積為535507.28㎡，戶均面積177㎡。

片區(qū)內(nèi)基本上均以160㎡戶型占據(jù)主力，如熙園無150㎡以下戶型，新天、香荔綠洲就連翠海二期也以160㎡以上戶型為主，故片區(qū)內(nèi)戶型基本走大；盡管該片區(qū)有一部分中小戶型，但熙園戶均面積近200㎡，國際公館、水榭花都二期戶均面積均近180㎡，故片區(qū)內(nèi)總戶均面積達到184㎡以上。

從銷售來看戶型，香蜜湖片區(qū)基本上以170㎡以上戶型銷售形勢走好當前熙園登記客戶70%均要求在170㎡以上戶型；水榭花都尚未正式開盤190㎡以上四房已訂購70%以上；香榭里二期所剩下戶型中，200㎡以上戶型只余十套左右，其中位置較好的兩棟200㎡以上戶型只剩下三套；剛開盤的國際公館，在50%的銷售率中，（多層單位、小高層）70%為170-185㎡四房，其中位置較好的20、12棟因為該類戶型較多幾乎被售罄；另據(jù)香荔綠洲及翠海二期銷售員介紹，銷售形勢較好的均是160㎡以上四房。當然也有位置因素。?該片區(qū)的區(qū)位因素和獨特的環(huán)境綜合優(yōu)勢，是樓市走俏的關(guān)鍵因素，隨著規(guī)劃的明朗，可開發(fā)土地越來越少，香蜜湖——農(nóng)科片區(qū)樓盤的增值空間依然可以期待。香蜜湖——農(nóng)林片區(qū)也是深圳特區(qū)內(nèi)兩個沒有城中村和工業(yè)區(qū)干擾的大型居住片區(qū)之一，另一個是中心區(qū)，成為豪宅區(qū)有其必然性。（2）各樓盤詳解國際公館（一期）建筑面積：94894.28㎡戶型及其面積90-100㎡兩房100-130㎡三房140-165㎡三房165-185㎡四房250-300㎡復式190-330Townhouse套數(shù)18672261493553總套數(shù)共548套香荔綠洲（一期）建筑面積：45883㎡戶型及其面積130㎡三房160-170㎡四房200㎡五房260-270㎡復式套數(shù)60152524總套數(shù)共268套翠?；▓@（二期）建筑面積：94839㎡戶型及其面積60-70㎡兩房90-100㎡三房100-120㎡三房四房140-150㎡四房180-200㎡五房230-250㎡六房160-200㎡復式套數(shù)4038118561963980總套數(shù)共567套新天國際名苑建筑面積：77359㎡戶型及其面積90-100㎡三房120-140㎡三房140-160㎡三房160-170㎡四房190-200㎡五房180-340㎡復式套數(shù)483103202923總套數(shù)共469套水榭花都二期建筑面積：82532㎡戶型及其面積120-130㎡三房170-180㎡四房190-200㎡四房270-300㎡復式套套數(shù)共473戶熙園建筑面積：140000㎡左右戶型及其面積150-170㎡四房170-180㎡四房180㎡以上四房250-300㎡復式245-395㎡townhouse套數(shù)2411851526053總套數(shù)共691戶3、華僑城片區(qū)（1）總體分析通過對華僑城片區(qū)當前在售四大焦點樓盤2175套進行戶型綜合分析：

由以上圖表可看出，華僑城在售焦點樓盤，戶型主力還是集中在160㎡以上平層單位，占總套數(shù)的60%左右另四大樓盤住宅總建筑面積為409597㎡，戶均面積188㎡。由于碧海云天中等戶型占其總戶型套數(shù)的一半，所以在片區(qū)內(nèi)中等戶型也占相當部分比例（21%）；世紀村王府、純水岸等均以超大戶型推出，使華僑城戶均面近190㎡，但由二盤總面積相對偏小，故在單位平均積上比香蜜湖片區(qū)偏小一點。

從銷售形勢來看，該片區(qū)內(nèi)純水岸townhouse及翡翠郡、碧海云天二期、純水岸二期170㎡以上戶型銷售形勢較好（翡翠郡該類戶型銷售約80%以上，碧海云天該類戶型銷售約70%，純水岸以上該類戶型銷售約85%以上）世紀村大戶型銷售形勢相對較差，主要原因在于：戶型設計不妥當、一期業(yè)主糾紛影響、該棟塔樓整體素質(zhì)優(yōu)勢互現(xiàn)，除沙河高爾夫景觀特色之外，臨馬路、西曬等劣勢同樣明顯。（2）各樓盤詳解翡翠郡建筑面積：94424㎡戶型及其面積140-160㎡三房170-180㎡四房190-200㎡四房250-350㎡復式套數(shù)12222216218總套數(shù)共524套世紀村王府建筑面積：59116㎡戶型及其面積220-230㎡四房260-270㎡四房350-420㎡復式套數(shù)1001008總套數(shù)共208套碧海云天二期建筑面積：162319㎡戶型及其面積100-110㎡三房120-130㎡三房150-160㎡四房170-180㎡四房210-220㎡四房250-300㎡復式套數(shù)29016814418019814總套數(shù)共994套純水岸建筑面積：93738㎡戶型及其面積170-180㎡三房180-200㎡四房200-210㎡四房300-330㎡復式260-310㎡townhouse套數(shù)40184964386總套數(shù)共449戶三大片區(qū)總體分析對中心區(qū)、香蜜湖、華僑城三大片區(qū)十六個樓盤共9535套戶型總體分析

該三大片區(qū)樓盤戶型側(cè)重于大面積單位，中小戶型較少；

三大片區(qū)十六大樓盤住宅總建筑面積為1566143.28㎡，平均戶型面積已達164.26㎡，是深圳市開發(fā)戶型面積最大的大片區(qū)之一；

主力戶型為100—160㎡的平面戶型（占47%），超過160㎡的平層單位也占相當份額（36%），兩者合計83%，占總量的絕大部分；

從現(xiàn)場調(diào)研情況來看，大戶型銷售良好，證明香蜜湖片區(qū)大戶型的市場定位是有客戶基礎的；

聚集效應將會催生該片區(qū)大戶型氛圍，使香蜜湖片區(qū)成為深圳大戶型開發(fā)量最大的片區(qū)；

調(diào)研表明，大戶型客戶來源，以35歲以上，深戶籍或內(nèi)地成功人士為主，外銷比重不大；

景觀、環(huán)境及樓盤特色已成為該片區(qū)大戶型樓盤最為關(guān)注的要素，體現(xiàn)尊貴身份與個性化需求的單位贏得了大量的有效客戶，對于價格要素的關(guān)注反而不那么多。附表：三大片區(qū)其他重點要素及特征分析中心區(qū)樓盤名黃埔雅苑四期星河國際雅頌居港麗豪園天健世紀花園城中雅苑容積率2.84.52.82.672.82.8每層戶數(shù)三梯六戶兩梯兩戶、四戶/三梯六戶兩梯兩戶/兩梯四戶三梯二戶-六戶一梯兩戶/二梯四戶兩梯三、四戶三梯六戶園林規(guī)劃法國風情園林，設置以法國特色建筑或設施為元素的小品形式泛亞易道設計，以休閑、娛樂為主線，以前衛(wèi)為特色日本ANETOS設計，以花木、亭臺為特色雅科本設計，園林小，但很精致，以水景為主線以水景為主線，很平談，特色性不強很平實，基本無特色可言會所四期共享豪華，多項休閑娛設施，另設孔祥東音樂中心設于裙樓，為一般健身娛樂樂設施，非星河賣點特色豪華會所，配備室內(nèi)泳池等多項休閑性功能設施配備一些休閑娛樂設施，另可享用東海的會所很平實，但基本可滿足會所功能性要求小型會所，具備一些基本娛樂設施車位0.8個/戶1.9個/戶1個/戶1個/戶1個/戶0.8個/戶物管和記，太平戴維斯，3.6元/㎡嘉里，4.5元/㎡戴得梁行，3.9元/㎡天健，3元/㎡城建，2.8-3元/㎡營銷渠道報紙、業(yè)主推介，會員（黃埔尊貴會）營銷，香港展示報紙、車體、網(wǎng)絡、路牌、活動策劃路牌、報紙、網(wǎng)絡香港展示路牌、報紙、香港展示名人效應、老業(yè)主推介報紙、路牌、車體、網(wǎng)絡、香港展示，概念營銷：體驗式購房報紙、網(wǎng)絡銷售均價9000元8600元9500元/㎡15000元/㎡9000元/㎡8000付款方式一次性95折、按揭98折一次性95折、按揭97折一次性95折按揭98折一次性90折、按揭95折開盤時間尚未開盤2002年10月26日2003年4月尚未開盤2002年9月15日2002年12月16日銷售率70%60%30%70%60%暢銷戶型130-140㎡三房150-170㎡四房240㎡左右五房160-180㎡四房180-220㎡四房80-90兩房較均衡140-160㎡三房140-160㎡四房170-180㎡四房主力客戶群體特征年齡：35-45歲職業(yè)：小企業(yè)主、生意人、公務員、企業(yè)白領(lǐng)區(qū)域：福田、羅湖、香港，其中潮汕人居多年齡：35-45歲職業(yè)：公務員、企業(yè)主、生意人、企業(yè)白領(lǐng)區(qū)域：福田、羅湖，其中湖汕人居多年齡：30-50歲職業(yè)：企業(yè)主及高管，公務員，企業(yè)白領(lǐng)（小戶型）區(qū)域：羅湖、福田年齡：40-55歲職業(yè)：生意人區(qū)域：香港、福田、羅湖、內(nèi)地暴發(fā)戶年齡：30-40歲職業(yè)：企業(yè)白領(lǐng)、小生意人區(qū)域：福田、羅湖年齡：30-40歲職業(yè)：企業(yè)白領(lǐng)、小生意人區(qū)域：福田、羅湖中心區(qū)總結(jié)分析：容積率：除星河國際外（4.5），大部分均在2.6-2.8之間每層戶數(shù)：高層大戶型（160㎡以上）一般均為兩梯兩戶-三戶，中等戶型（120-140㎡）一般為兩梯四戶，小高層為一梯兩戶園林規(guī)劃：除黃埔雅苑走國外風情園林外，其余基本上主題性不強，但園林內(nèi)部休閑、娛樂的功能性明顯會所：港資企業(yè)（黃埔、嘉里）均突出了其會所，并將會所的豪華作為賣點展示車位：中心區(qū)樓盤車位比基本上為0.8-1個/戶之間，星河國際因在1.9個/戶成為其一大賣點物管：中心區(qū)樓盤基本上均是名牌物管，物管費一般在3.0-4.0元/㎡之間營銷渠道：所有樓盤均使用了報紙、路牌這兩種主導形式作為宣傳媒體，另外部分樓盤輔以車體、網(wǎng)絡形式。星河國際相對在活動策劃營銷上較多，營銷活動連連，港麗使用名人效應營銷形式；另外大部分樓盤（黃埔、雅頌居、港麗、天?。┰谙愀圻M行了展示。銷售價格：中心區(qū)價格差較大，但大部分在9000元/㎡左右，城中雅苑的平淡及其特色不強價格最低（8000元），港麗則因其豪華配置則走高價路線（15000元）付款方式：大部分在一次性和按揭上均使用了不同優(yōu)惠措施暢銷戶型：基本上以140-160㎡三房，160㎡以上四房為主主力客戶特征：主流客戶年齡基本上在35-50歲之間，；職業(yè)上以企業(yè)主及高管、公務員、生意人及白領(lǐng)為主；區(qū)域上絕大部分以福田、羅湖為主，部分樓盤有少量香港客戶，籍貫上部分樓盤以潮汕人居多。香蜜湖片區(qū)樓盤名國際公館水榭花都二期翠海二期香荔綠洲新天國際香榭里二期容積率1.761.4（一二期）4.33.56.22.67每層戶數(shù)一梯兩戶兩梯兩戶、三戶三梯五戶兩梯兩戶兩梯三戶一梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶、三戶園林規(guī)劃景觀分隔聯(lián)系處理得當，面積較大，視野開闊且層次豐富，錯落有致，但不夠精細以湖、島為特征的園林，園林整體規(guī)劃及層次感強高層圍合的大塊綠地景觀,沒有分隔聯(lián)系,缺乏水景,環(huán)境設計不夠精細,視線層次也不夠豐富以凸起的東方式中心庭園與周圍空間分隔，規(guī)模不大，但景觀效果不錯，視線焦點集中，戶戶都能賞景以竹林為主景規(guī)模很小，流水、小橋頗為細致以林木，草坪為，小區(qū)綠化精細為特色會所特色性較強，雖不闊大，但有公館風格特色性較強，現(xiàn)代明快約為特征與一期共用，設施較齊全，但特色性不明顯無特色一般性普通會所，無特色性可言特色性及功能性較強，車位1個/戶1.3個/戶0.6個/戶1個/戶1個/戶1個/戶物管戴得梁行，3.6元/㎡中海，4元/㎡振業(yè)，3.8元/㎡農(nóng)科園，3.5元/㎡中海美地，4.3元/㎡營銷渠道路牌、報紙活動策劃路牌、報紙路牌、報紙路牌、報紙專家座談會路牌、報紙活動營銷：車展路牌、報紙、小區(qū)業(yè)主活動、名人推介、專家推介銷售均價15000元（T）/8200元10000元7000元8200元7800元10000元付款方式一次性94折按揭95折一次性97折按揭98折一次性93折、按揭96折一次性93折、按揭95折一次性93折，按揭95折一次性95折按揭98折開盤時間2003年6月7日2003年6月底開盤2002年9月15日2002年12月17日銷售率50%65%70%75%75%暢銷戶型300㎡以下townhouse160-190㎡四房170-200㎡四房140-150㎡四房180-200㎡五房160-170㎡四房200㎡五房小高層中的120-140三房200㎡以上四房主力客戶群體特征年齡：35-45歲職業(yè)：生意人區(qū)域：福田、羅湖、外地（北京）年齡：30-45歲職業(yè)：小企業(yè)主、企業(yè)高管、公務員區(qū)域：福田、羅湖年齡：30-45歲職業(yè)：公務員、企業(yè)白領(lǐng)、私企主區(qū)域：福田、羅湖年齡：35-50歲職業(yè)：企業(yè)高管企業(yè)主、生意人、公務員及農(nóng)科內(nèi)部員工區(qū)域：福田、羅湖年齡：35-50歲職業(yè)；企業(yè)高管，私企主區(qū)域：福田、羅湖年齡：35-50歲職業(yè)：企業(yè)主、企業(yè)高管、公務員、內(nèi)暴發(fā)戶區(qū)域：福田、羅湖、內(nèi)地香蜜湖片區(qū)總結(jié)分析：容積率：平均較中心區(qū)低，除新天國際（6.2）翠海二期（4.3），大部分均在3.5以下，尤其是水榭、熙園、國際公館三大主力盤均在1.8以下每層戶數(shù)：高層大戶型（160㎡以上）一般均為兩梯兩戶-三戶，小高層為一梯兩戶園林規(guī)劃：均講求層次感，以某些元素為主要特征，講求精細化會所：主力盤（國際公館、熙園、香榭里、水榭花都）均將會所的獨特性和豪華及多功能性作為賣點展示車位：除翠海二期外，大部分樓盤停車位在1個/戶物管：主力盤（國際公館、水榭花都、新天）基本上均是名牌物管，物管費一般在3.5-4.3元/㎡之間營銷渠道：所有樓盤均使用了報紙、路牌這兩種主導形式作為宣傳媒體，大部分樓盤積極運用活動進行策劃營銷，營銷活動連連；另外部分樓盤還運用名人或?qū)＜彝平榧白?。銷售價格：除翠海二期價格走低及townhouse戶型價格走高外，大部分在8000元/㎡左右付款方式：大部分在一次性和按揭上均使用了不同優(yōu)惠措施暢銷戶型：基本上以160㎡以上四房為主要暢銷戶型主力客戶特征：主流客戶年齡基本上在35-50歲之間；職業(yè)上以企業(yè)主及高管、公務員、生意人及少量白領(lǐng)為主；區(qū)域上絕大部分以福田、羅湖為主，部分樓盤有一定內(nèi)地客戶及少量香港客戶。華僑城樓盤名翡翠郡世紀村王府碧海云天二期純水岸容積率2.83.54.52.02每層戶數(shù)三梯四戶、六戶三梯兩戶兩梯兩戶-四戶多層、townhose園林規(guī)劃四條軸點、四個節(jié)點引入海濱感覺，滿足休閑生活專用私家小花園，以小橋、流水為特色以東方現(xiàn)代庭院為主題，分為水鄉(xiāng)、園林、街坊三大景區(qū)意大利式園林會所特色夏威夷風情會所，功能性強專門VIP俱樂部，另可享用一、二期會所與一期共享中央會所意大利風情會所車位1.1個/戶1.2個/戶0.7/戶1.3個/戶物管華僑城，2.8元/㎡第一太平戴維斯，3.8元/㎡金地，2.8元/㎡華僑城，營銷渠道路牌、報紙報紙、路牌報紙、路牌、名人營銷、教育助陣路牌、報紙、酒會、音樂會、名校推介銷售均價8500元9000元8500元15000元付款方式一次性付款93折按揭94折按揭96折一次性付款93折按揭94折開盤時間2002年9月15日2003年4月5日2003年5月1日2002年7月21日銷售率70%40%60%70%暢銷戶型170-200㎡四戶220-230㎡四房170-220㎡四房180-210㎡四房主力客戶群體特征年齡：30-45歲職業(yè)：小企業(yè)主，企業(yè)高管區(qū)域：福田、南山、羅湖年齡：35-50歲職業(yè)：生意人、企業(yè)主區(qū)域：南山、福田、羅湖年齡：30-45歲職業(yè)：生意人、小企業(yè)主、企業(yè)高管及白領(lǐng)、公務員年齡：35-50歲職業(yè)：企業(yè)主、生意人、部分名人區(qū)域：福田、南山、羅湖、寶安、內(nèi)地華僑城片區(qū)總結(jié)分析：容積率：除碧海云天外（4.5），大部分均在3.5以下每層戶數(shù)：高層大戶型（160㎡以上）一般均為兩梯兩戶、三梯兩戶或四戶，中等戶型（100-130㎡）一般為兩梯四戶園林規(guī)劃：翡翠郡和純水岸均走國外風情路線；碧海云天則走東方園林路線；三者在園林上均較為精細，王府在則小區(qū)園林上無甚特色，基本上以觀高爾夫風景為主會所：四樓盤均突出其會所，翡翠郡、純水岸、碧海云天均將會所做得大功能齊全且風味獨特，世紀村王府則推出單獨VIP會所且另共享一二期會所車位：除碧海云天外，華僑城樓盤車位比一般在1個/戶以上物管：華僑城樓盤基本上均是名牌物管，王府還單獨請名牌物管，以區(qū)別一、二期2.8-3.8元/㎡之間營銷渠道：所有樓盤均使用了報紙、路牌這兩種主導形式作為宣傳媒體；純水岸、碧海云天相對在活動策劃營銷上較多，營銷活動多；另外純水岸、碧海云天還以教育概念加強了攻勢。銷售價格：除純水岸（15000元）外，大部分在8500-9000元之間付款方式：大部分在一次性和按揭上均使用了不同優(yōu)惠措施暢銷戶型：基本上以170㎡以上四房為主主力客戶特征：主流客戶年齡基本上在35-50歲之間；職業(yè)上以企業(yè)主、生意人及企業(yè)高管為主；區(qū)域上絕大部分以福田、南山、羅湖為主，部分樓盤有少量內(nèi)地及香港客戶。第二部分產(chǎn)品定位及策劃一、市場定位：最具生態(tài)特色的簡約豪宅通過第一部分對香蜜湖片區(qū)市場的數(shù)據(jù)分析,并結(jié)合景煜花園緊鄰中旅國際公館的具體情況,我們認為,景煜花園的市場定位應該是走有特色的大戶型豪宅之路,塑造香蜜湖高尚社區(qū)的市場形象.二、客戶定位：位于社會較高階層的精英人士和成功人士·自有可支配資金在200萬以上、另有穩(wěn)定的較高收入來源·從事職業(yè)可能范圍：金融、保險、商貿(mào)、高科技人士，民營企業(yè)的高層人員.獨立創(chuàng)業(yè)的成功人士，境外人士·年齡范圍：35—55歲·家庭情況：人口較少，常居住人口較為3—5人·居住情況:現(xiàn)已有一套或多套住宅，但對居住現(xiàn)狀不滿，有換房欲望及能力·社會關(guān)系較廣，社會經(jīng)驗豐富，房地產(chǎn)信息來源渠道多，有自已獨特的住宅消費取向及審美觀點，強調(diào)個性發(fā)揮·對高檔住宅有一定的居住經(jīng)驗和判斷標準，不會沖動簽單或盲目跟風，但會理性地聽取他人意見和分析，最終理性購買三、主題定位的基本元素：卓越不凡的品位，鉆石般恒久的質(zhì)量，健康舒心的氛圍1、尊貴的：以香蜜湖豪宅片區(qū)的絕版地段，塑造的獨具魅力的高檔物業(yè)，平添尊貴氣息，使業(yè)主以景煜花園為榮耀——“貴族領(lǐng)地”2、健康生態(tài)的：強調(diào)景煜花園位于香蜜湖畔，永久保護的綠化荔枝村旁，生活在深圳市區(qū)稀缺的純天然環(huán)境，將極其有利于人體身心——“健康人生”3、精雕細刻的：環(huán)境、設計、管理等各方面都注重細節(jié)，精益求精，匠心獨道，力求塑造出深圳罕有的——“精品住宅”4、豪華氣派的：鄰山而居,鄰湖而息,湖光山色配以精心設計的大戶型豪宅,豪華氣派氛圍凸顯無遺——“獨領(lǐng)風騷”5、安全保障的：將由一套完善的安全保障系統(tǒng)實施24小時保安服務細致周到而又安全放心——“平安是?！彼?、策劃思路與建設因景煜花園所處香蜜湖周邊環(huán)境，現(xiàn)有樓盤競爭態(tài)勢及用地形狀均有特殊之處，在前期規(guī)劃與策劃中應有相應的思路。1、指導思想小區(qū)風格應與山景,湖景融為一體，利用小區(qū)內(nèi)外景觀和配套設施，延伸視覺及活動空間，設計要注重細節(jié)，精致高檔，充分注重環(huán)境，體現(xiàn)高尚健康，高品味的理念和定位.2、策劃思路·打健康牌：堅持以鄰山環(huán)境、永久荔枝林來樹立小區(qū)形象，以清靜、安怡的環(huán)境，健康清新的空氣作為主打賣點·打景觀牌：重點加強小區(qū)建筑規(guī)劃設計各周邊環(huán)境改造，尤其應注重內(nèi)部水景和景觀視線走廊(由區(qū)內(nèi)看鄰近山景及遠處湖景)的規(guī)劃設計,以促使形成區(qū)內(nèi)獨一無二的景觀賣點·打形象牌：建筑外觀上應給予更多的歐陸風格小品和符號，對鄰街商業(yè)鋪面的業(yè)態(tài),風格進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在形式上實現(xiàn)精品豪宅的定位·打品牌牌：回避單純的大戶型住宅的推廣形象，以品牌統(tǒng)領(lǐng)各種推廣方式，樹立牢固的市場形象和客戶忠誠度·打?qū)I(yè)牌：突出小區(qū)規(guī)劃設計，物業(yè)管理和策劃代理單位的專業(yè)形象，增強項目在片區(qū)內(nèi)的競爭優(yōu)勢五、項目規(guī)劃設計建設1、建筑風格：新“古典主義”加“現(xiàn)代主義”建議采用新“古典主義”與“現(xiàn)代主義”相結(jié)合的建筑形式，以符合喜愛唯美簡潔的現(xiàn)代都市人口味。可用大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛，并以攀援植物柔化立面。2、立面色彩：清淡明快的調(diào)和色為主色調(diào)鑒于項目所處山邊的地理位置,并與鄰近樓盤中旅國際公館的外觀色彩相區(qū)別,建議景煜項目采用較清淡明快的調(diào)和色為主要基調(diào),如白色,淺灰,漿黃,淡綠;為表現(xiàn)豪氣,貴氣,也有用淡紅為主色調(diào)的,但不宜大紅大綠,給人刺激而使人產(chǎn)生不安定的情緒,認為此處沒有居住氣氛.3、外墻材料：質(zhì)量高檔，放水性能好的裝飾材料高檔樓盤,除了新樓外觀是否好看以外,更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力,有的材料新的時候特別好看,但易污,易變色,很快沒有看樣,直接影響樓盤的后期銷售.如鼎太風華花園,就是如此。建議選用高檔裝飾材料并多用水泥防水砂漿,可考慮部分墻面垂直綠化。(廣東雨多,可通過這些措施減少墻面滲水).4、園林景觀優(yōu)美的園林景觀是本項目的主要賣點,并對消費者具有不可抵抗的吸引力,促銷作用十分明顯.·特色創(chuàng)新依山傍水(內(nèi)部湖)是樓盤一大特色,可考慮利用落差,從高地引水入湖,形成瀑布/疊水景觀;連通小區(qū)園林與植物公園，形成2公里的健康通道（集觀光休閑健身于一體），和500米長的生態(tài)走廊（展示各種觀賞植物和寵物）使之成為一道景觀。·層次宜豐富空間視線與植物品種上都應有豐富的層次.空間視線:從路邊綠化湖景綠化,小區(qū)內(nèi)庭綠化山丘綠化景觀遠處香蜜湖景.植物品種:從草坪花卉灌木高大喬木、棕科植物.·園林綠化重視觀賞性和參與性結(jié)合.綠化景觀應與交往設施,休憩設施,文體設施相結(jié)合,將亭臺,桌椅,兒童游戲設施,跑步小徑等恰當?shù)胤胖迷趫@林綠化系統(tǒng)中.首層建議架空,方便人們交往及綠化安排.5、會所設施布置：會所是該項目畫龍點睛之筆，一方面突出其簡潔高雅、不落俗套的建筑特色，與內(nèi)庭院的水景和園景高度融合；另一方面，該會所又是項目與植物公園的重要節(jié)點，健康通道和生態(tài)走廊的起點就在這里；因此，在設計形式和功能上要體現(xiàn)其呼應關(guān)系，同時考慮聯(lián)泰地產(chǎn)各項目之間的聯(lián)動關(guān)系?！げ枋摇⒖Х葟d：面積不宜大(100平方米左右)，環(huán)境優(yōu)雅舒適，氣氛安靜，風格時尚簡約，易于休閑與商務活動?！て迮剖?、壁球室·健身房:設施宜高檔,辦月卡消費,可增強對業(yè)主吸引力.家庭保健室：為業(yè)主提供方便快捷，實施簡單的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務，如健康咨詢，家庭護士等，可考慮設立深圳大醫(yī)院的分診部。（100平方米左右）·童趣苑:面積：200平方米左右.·MINI圖書館：圖書、雜志、報紙，100平方米左右.·恒溫游泳池.多功能廳，等6、總體布局：視野開闊，與環(huán)境融合；外形獨特總體規(guī)劃方案將住宅沿用地周邊布置,圍合出一個狹長的中心庭園,留出三個景觀開口,與東,南兩面的植物園互相滲透,形成呼應,將植物園的景色.清新空氣帶入園中.沿農(nóng)園路布置了商業(yè),幼兒園,小學,有利于保持小區(qū)的寧靜.建筑采用螺旋式層次跌落的設計,使7、8、9三棟成為項目的制高點,依次以逆時針逐棟跌落,使項目從農(nóng)園路角度看去,形成了非常優(yōu)美的曲線造型,為片區(qū)開辟了豐富的,與周邊不同的城市天際線.7、戶型設計從戶型分布上，只有三房，四房，并且以四房為絕對主力戶型，基本符合前期對客戶、產(chǎn)品的定位，與中旅公館項目形成產(chǎn)品差異，但是戶型過于集中，結(jié)構(gòu)相對單一，建議增加大面積五房戶型（200—250平方米）單位及躍式復式單位，使戶型豐富多樣。8．配套特色的強化：突出澤田路的休閑功能，適度改造，使之成為特別適合業(yè)主步行/自行車活動的城市道路；開盤前聯(lián)絡選擇高級中學/實驗學校/執(zhí)信學校/華師附小等名校進駐該項目聯(lián)建之幼兒園和小學，補齊高級中學初高中的大學前教育鏈條，這將大大增強項目的吸引力和競爭力；開盤前將精品商業(yè)街包裝到位，率先引入百佳/華潤/名典等示范店，足顯配套之齊全；架空層強化休閑和老少同樂的泛會所功能其他.第三篇：景煜花園營銷策略（住宅部分，商鋪另述）我們的對手是誰？從空間上，我們的對手橫跨中心區(qū)---香蜜湖---農(nóng)科---華僑城：當前包括雅頌居、星河國際、黃埔雅苑；水榭花都、熙園、國際公館、香謝里；翡翠郡、純水岸、碧海云天、硅谷別墅等。從品種上，我們的對手主要集中在高端市場，涵蓋各種住宅形式；從時間上，2004年4—6月入市，我們的對手在華僑城，主要是PORTOFINO三期、紅樹灣的幾個項目。屆時，中心區(qū)住宅開發(fā)進入尾聲；香蜜湖農(nóng)科除特發(fā)外，已無土地開發(fā)豪宅，現(xiàn)有的四個豪宅項目進入尾盤；華僑城紅樹灣和PORTOFINO三期將聯(lián)袂出場，扮演主角。項目時間進度競爭關(guān)系5-10/0311/03-3/044-9/04雅頌居主銷期尾盤期無星河國際主銷期尾盤期無黃埔雅苑主銷期尾盤期無水榭花都主銷期尾盤期無熙園主銷期尾盤期弱國際公館主銷期主銷期尾盤期弱香謝里尾盤期無紅樹灣主銷期主銷期主銷期強翡翠郡尾盤期無PORTOFINO主銷期主銷期主銷期強碧海云天主銷期尾盤期弱硅谷別墅主銷期尾盤期弱景煜花園主銷期也就是說，景煜花園避過了豪宅供應的高峰期。隨之而來的新課題是：我們的競爭策略是否需要調(diào)整？我們一貫強調(diào)的環(huán)境優(yōu)勢在華僑城的比較之下，是否還有優(yōu)勢？我們的核心競爭力是什么？主要對手的營銷動作分解（另述）我們的差異化優(yōu)勢在哪？賣點羅列/篩選/整合與客戶承諾（賣什么）賣點羅列：農(nóng)科中心植物公園：絕對生態(tài)香蜜湖片區(qū)/農(nóng)科中心的獨特區(qū)位：深圳環(huán)湖豪宅區(qū)里的新星，扛鼎之作500米半徑內(nèi)著名幼兒園/小學/高級中學形成的優(yōu)良教育環(huán)境低密度規(guī)劃的健康住宅一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)平均戶型180的豪宅社區(qū)廣東聯(lián)泰/華意/怡境師聯(lián)手打造五星級生態(tài)會所港式五星級物業(yè)管理780戶尊客的名門府邸，規(guī)模適度周遍配套齊全交通優(yōu)勢突出差異化賣點：區(qū)位與綜合環(huán)境我們的核心賣點：環(huán)湖豪宅典范，植物公園新鄰客戶定格（賣給誰）名稱與形象定格（吆喝什么）（待定）名稱之現(xiàn)狀：識別性不強與賣點無關(guān)聯(lián)，不利于樹立項目形象號召力弱建議征名：“一個好的名稱值10億美金”，足見名稱在傳播中的重要性。目前我們的對手中，用“花園”兩字的僅有一個，個性化特征越來越明顯。為此，建議與媒體合作，面向社會重金（30萬元）征集名稱和LOGO，一方面明確標識，更重要的是擴大影響，讓公眾和市場產(chǎn)生良好的期待。名稱之建議（待定）：南海綠島南海之夏形象定格之思路：區(qū)位與簡約生態(tài)形象定格之措施：所有推廣活動都定義在高規(guī)格上將樓盤與名店、名車、名人、高爾夫等有機結(jié)合，定格形象強調(diào)傳播的精確制導和威力，瞄準客戶組織傳播活動和公關(guān)。營銷總則差異化高水準原則高效率原則節(jié)約原則營銷目標及依據(jù)利潤目標（待定）品牌目標樹項目品牌支撐起企業(yè)品牌隊伍建設目標：打造專業(yè)過硬、市場導向、成熟穩(wěn)健的工作隊伍營銷總體策略（怎么賣）作為香蜜湖---農(nóng)科片區(qū)的壓軸之作，該項目在區(qū)位和鄰里關(guān)系資源上具有強烈的不可替代性，這正是我們的USP。因此，建議啟動名牌戰(zhàn)略，在營銷過程中著重塑造名盤形象。宣導USP，做足包裝/活動等市場預熱，向市場逐步明確承諾細節(jié)，讓客戶對號入座；按照高規(guī)格要求，配合活動，拓展獨特有效的傳播和促銷渠道，如高爾夫等，吸引高端客戶的視線；在價格策略上，采取高開高走的策略，并多批次推出，掌握銷售節(jié)奏，制造短缺效應，促進銷售進度；在IMC上，強調(diào)廣告的精確性和促銷的配合，力爭在開盤半年左右取得勝利。預熱策略與措施充分利用正式推向市場之前的10個月，向市場充分傳遞信息，預熱市場，爭取在開盤之前有良好的知名度和美譽度，積累大量的準客戶。形象預熱：能充分反映項目特征的紅線包裝、以月為單位的倒計時路牌形象廣告、商業(yè)廣場的包裝到位、展示中心的盡快到位等活動預熱：征名、與名車、名人、名店、高爾夫等的互動活動、方案研討、地產(chǎn)論壇等（詳見推進表）媒體預熱：新聞、公益廣告等內(nèi)部預熱：集團范圍員工動員與培訓、與業(yè)績掛鉤的制度激勵等公關(guān)預熱：贊助高級中學的專項活動，并與農(nóng)科中心互動合作，引導銀行、保險、政府等關(guān)聯(lián)單位參觀工地，關(guān)注項目。其他渠道策略與措施：通過延伸銷售渠道的長度，增加銷售渠道的密度，減少客戶積累的時間周期，同時將優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)的主動權(quán)掌握在自己手中。當然，銷售渠道的日常管理工作也要納入計劃之中，使各種渠道互補互動，有序推進，共同實現(xiàn)預期的工作目標。網(wǎng)絡營銷：設計制作專門網(wǎng)頁，掛在深圳之窗或搜房首頁上，作為項目信息發(fā)布的日常自主平臺，并收取客戶反饋；會展營銷：積極參加深圳高規(guī)格的車展、珠寶展、房展等，現(xiàn)場做秀；高爾夫營銷：聯(lián)絡深圳主要的高球場，放置資料，并設巡回咨詢?nèi)宅F(xiàn)場咨詢，并向會員直郵，會員可享受一定折扣；企業(yè)家協(xié)會滲透營銷：通過企協(xié)建立直郵通道，會員可享受一定折扣；名車互動：條件成熟時，吸引名車俱樂部現(xiàn)場聯(lián)合展銷名店互動：五星級酒店、西武/地王等店投放簡單資料備索；其他價格策略與措施價格目標（均價8500-10000/M2），推出前1個月內(nèi)制定。折扣推動，高開高走小批量推出測試價格反映多批次推出，穩(wěn)步加價我們的IMC促銷策略與措施：（1）在前期預熱基礎上，后續(xù)促銷活動跟上，可考慮有條件折讓/會所會籍卡等；同時，配合廣告和渠道成果，在擁有良好客源的基礎上，提高服務質(zhì)量，力促成交率，形成成交一批，成熟一批，積累一批的遞進式良性結(jié)構(gòu)。體驗式銷售：服務營銷很重要良好的媒體表現(xiàn)：體現(xiàn)項目一覽眾山小的從容氣質(zhì)，表現(xiàn)發(fā)展商的專業(yè)和嚴謹。我們的CRM：鑒于聯(lián)泰在深圳為新品牌，知名度不高，客戶積累匱乏，因此，在預熱周期內(nèi)形成的準客戶積累，是CRM的重點對象。應專人分類管理，并通過活動使之良性互動廣告策略與計劃/預算：目標、傳播內(nèi)容、媒體選擇、精確的廣告發(fā)布計劃、預算（另專項報告）入市時機選擇（什么時候賣）：結(jié)合工程進度，建議2004年春交會前20-30天入市，因為春交會形成的“亂花漸欲迷人眼”的效果，往往很難突出個盤，不利銷售。從營銷準備上，這樣做也是現(xiàn)實的。同時有利于資金回籠。銷售節(jié)奏控制（另述）隊伍管理與營銷體系的建立：隊伍素質(zhì)、制度規(guī)范、客戶滿意度、客戶反饋（專項報告）營銷工作階段劃分及工作推進表（詳見附表）編制依據(jù)本工程招標文件、招標補充文件及設計圖紙工程測量規(guī)范（GB50026-93）土方與爆破工程施工及驗收規(guī)范（GBJ201-83）地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范（GBJ202-83）混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范（GB50204-92）建筑安裝分項工程施工工藝規(guī)程（DBJ01-26-96）砌體工程施工及驗收規(guī)范（GB50203-98）建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范（JGJ73-91）《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50242-2002《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》GB50268-97建筑通用圖集98J建筑通用圖集98S、96S、98N建筑電氣通用圖集92DQ1-13采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范（GBJ242-82）給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范（GB50268-97）建筑設備施工安裝通用圖集91SB1-4建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準（GBJ300-88）建筑工程質(zhì)量檢驗評定標準（GBJ301-88）建筑機械使用安全技術(shù)規(guī)程（JGJ33-86）建設工程施工現(xiàn)場供用電安全規(guī)范（GB50194-93）施工現(xiàn)場臨時用電安全技術(shù)規(guī)范（JGJ46-88）公司質(zhì)量體系保證手冊（第三版）公司質(zhì)量體系程序文件（第三版）工程概況工程名稱：住宅室外管網(wǎng)工程工程地址：建設單位：建筑功能：室外管網(wǎng)（包括給水、污水、雨水、空調(diào)管網(wǎng)及室外路面）質(zhì)量目標：合格安全管理目標：確保安全生產(chǎn)、文明施工⒎建筑概況：本工程為住宅室外管網(wǎng)工程，本小區(qū)給水為單路進水，接口接自合作路接入管徑為DN150mm；室外排水雨污分流，污水均排至市政污水管網(wǎng)；雨水排至合作路市政雨水管網(wǎng)。具體施工內(nèi)容包括給水起點為辦公樓的第一個閥門井，終點為接入合作路市政給水網(wǎng)的給水接口；污水排水起點為辦公樓的第一個排水檢查井，終點為合作路市政雨水管網(wǎng)接口；雨水排水起點為辦公樓的第一個雨水井，終點為合作路市政雨水管網(wǎng)接口；空調(diào)管網(wǎng)起點為住宅樓的第一個閥門井，終點為住宅樓接入市政熱網(wǎng)的接口及室外路面的施工等內(nèi)容。雨水管道和污水管道均采用鋼筋混凝土管，雨水管的管徑有Ф200mm、Ф300mm、Ф400mm、Ф500mm，排水的坡度為i=0.003；污水管的管徑為Ф200mm，i=0.005、Ф300mmi=0.004、Ф400mmi=0.003。磚砌檢查井其中雨水檢查井計42個、污水檢查井85個、電氣檢查井14個、給水閥門井40個、水表井2個、灑水栓井6個、消防栓井6個、水封井3個；井身采用MU7.5粘土磚M10水泥砂漿砌筑，并用1：2.5水泥砂漿外摻5%防水粉抹面，井外壁采用原漿勾縫，井蓋均為重型鑄鐵井蓋?；S池4A型號一個，墊層為C15砼，C20鋼筋混凝土底版，池身為MU7.5粘土磚M10水泥砂漿砌筑，池頂根據(jù)設計分為現(xiàn)澆和預制兩種，均為C20混凝土；池內(nèi)用1：2.5水泥砂漿外摻5%防水粉抹面，池外用1：2.5水泥砂漿抹面。水池1個，容積為生活和消防用水400M3室外路面道牙石高出路面150mm，道牙石全部為混凝土預制，路基為素土夯實，上部為3：7灰土和20mm厚粗砂隔離層，表面為C25混凝土180mm厚，要求路面6米留設伸縮縫，并用瀝青砂灌實。給水及空調(diào)外管網(wǎng)工程，管道采用無溝直埋敷設。供暖熱網(wǎng)熱媒為60-50℃熱水，由綜合業(yè)務樓內(nèi)的換熱站供給，熱源為市政熱網(wǎng)提供110-70施工部署一、施工總體目標：工程質(zhì)量目標：合格工程安全管理目標：確保安全生產(chǎn)、文明施工二、工程工期進度計劃：⒈工程工期目標：工期計劃日歷天數(shù)60天。⒉施工階段控制：機械挖土2天；雨水、污水、給水空調(diào)管道安裝、接口，檢查井砌筑25天；化糞池、水池施工10天；回填土6天；道路施工15天；清理驗收2天；總?cè)諝v天數(shù)60天竣工。三、工程項目施工組織：項目部組建：我單位正在施工業(yè)務綜合樓，一旦中標，項目部的人員主要以原項目部為主，適當增加部分人員，滿足施工的要求。項目部設置項目經(jīng)理一名，項目技術(shù)負責人、質(zhì)量管理、材料管理、計劃管理、安全管理、設備管理、經(jīng)營管理人員各一名，另設土建工長、電氣工長、水暖工長、測量員、技術(shù)員各一名，所配置的人員能夠完成該工程的所有承攬的項目。其中項目經(jīng)理由具有國家一級項目經(jīng)理資質(zhì)的優(yōu)秀項目經(jīng)理擔任，組成項目經(jīng)理部的各級管理成員，該項目人員團結(jié)協(xié)作、思想穩(wěn)定、配合默契。項目經(jīng)理部組織機構(gòu)如下：項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目技術(shù)負責人經(jīng)營管理項目技術(shù)負責人經(jīng)營管理工程管理部物資設備部經(jīng)營管理部技術(shù)管理部監(jiān)控管理部工程管理部物資設備部經(jīng)營管理部技術(shù)管理部監(jiān)控管理部技術(shù)員試驗員計量員資料員測量員質(zhì)檢員安全員預算員計統(tǒng)員材料負責人設備負責人土建工長水暖工長電氣工長技術(shù)員試驗員計量員資料員測量員質(zhì)檢員安全員預算員計統(tǒng)員材料負責人設備負責人土建工長水暖工長電氣工長四、施工工藝流程接受任務階段簽訂承包合同接受任務階段簽訂承包合同工程全面施工階段交工驗收階段⒈施工單位自檢驗收合格⒉建設單位、設計、監(jiān)理、施工單位四方驗收⒊質(zhì)量監(jiān)督站備案工程開工準備階段⒈圖紙會審2.施工組織設計的編制、審批3.永久性坐標、水準點的設置⒍施工機械、原材料進場⒎臨建搭設⒏落實勞動力計劃五、施工程序：在本工程施工中，根據(jù)現(xiàn)場的場地情況，擬定全面的施工計劃，保證施工時不造成窩工、返工等現(xiàn)象，要求空調(diào)管網(wǎng)、給水、電氣等和土建密切配合，做到一次成活，滿足設計規(guī)范的要求。為保證現(xiàn)場整潔，施工運輸方便，盡量做到施工完畢一段，覆土一段。六、施工總體思路：⒈施工機械的選擇（一）挖土機械挖土主要采用一臺W1-100的反鏟挖土機，人工配合施工清土。(二)混凝土、砂漿機械配置現(xiàn)場砼部分采用商品砼，并配備一臺混凝土汽車泵，并設置一臺攪拌機以滿足零星混凝土和砂漿攪拌，混凝土澆筑振搗機械使用環(huán)保型低噪音振搗設備。（三）鋼筋機械選擇為保證施工現(xiàn)場整潔有序，合理利用施工場地，鋼筋機械選擇使用方便、快捷、占地少、效率高的機械。本工程選用1臺鋼筋冷拉調(diào)直切斷機，1臺鋼筋彎曲機，1臺鋼筋切斷機。2、結(jié)構(gòu)工程㈠混凝土工程為盡最大努力降低施工干擾保證水池施工的連續(xù)性，本工程部分部位施工時使用商品砼。㈡模板工程為了能使結(jié)構(gòu)外觀達到清水混凝土的效果，模板工程池壁為組合鋼模板，頂板采用竹膠模板。㈢鋼筋工程本工程鋼筋用量不大，要做到有計劃，保證不造成浪費。3.腳手架工程池內(nèi)腳手架選用結(jié)構(gòu)剛度比較大、施工快捷的碗扣式支承體系，此種體系在我公司得到全面的推廣，施工方面，拆除簡單；抹會時采用簡易腳手架。七、施工現(xiàn)場平面布置本工程施工現(xiàn)場的布置主要為施工機械的放置、預制構(gòu)件和管件的堆放，職工住宿和管理人員辦公室設置在原地點，詳見附圖1：施工平面布置圖及其說明。第四章資源配置按照本工程的施工進度計劃，以及工程任務量的計算，對本工程勞動力配備、施工機械機具使用做出了相應的施工計劃。一、勞動力安排計劃及工程施工機械使用計劃按照工程施工進度計劃，安排合理的施工勞動力資源使用計劃，并對勞動力使用計劃進行分析，可以保證工程施工的順利進行，保證勞動力的合理、均衡供應，避免在工程施工中出現(xiàn)“窩工”現(xiàn)象。勞動力安排計劃表序號進度工種30天30天10天10天10天10天10天10天1鋼筋工0333302木工0226623砼工0066664架工0133115瓦工881212226抹灰工4444887普工4040404040408機械工3333339水暖工24666210電工22222211焊工22222212放線員22222213管理人員88888814保衛(wèi)22222215后勤22222216高峰期人數(shù)75839610193922、工程施工機械使用計劃序號機械名稱型號功率數(shù)量1混凝土汽車泵32KW12鋼筋調(diào)直機Φ6-Φ1210KW13鋼筋切斷機Φ6-Φ402.2KW14鋼筋彎曲機402.2KVA15電焊機BX1-5500A56攪拌機JZ3507.5KW17插入式振搗棒Φ501.1KW38無齒鋸SM4000.5KW39木工用平刨5.5KW110蛙式打夯機HW602.8KVA511經(jīng)緯儀J2112水準儀DS3113反鏟挖土機WI-10042KW114裝載機ZC5090馬力115平板振搗器1.5KW2二、施工準備：技術(shù)準備：開工前組織施工技術(shù)人員仔細閱讀施工圖紙及相關(guān)文件，參加由建設單位組織的圖紙交底，并做好圖紙會審會議記錄。各專業(yè)技術(shù)人員認真領(lǐng)會設計意圖，對工程施工內(nèi)容做到心中有數(shù)。項目技術(shù)負責人編制施工組織設計，并組織土建和專業(yè)技術(shù)人員編寫各分項工程施工方案，經(jīng)分公司總工審批后，才能在施工中應用。根據(jù)本工程的特點，對本工程的特殊工種進行全面培訓考核；本工程的水池防滲混凝土為公司的特殊過程。2.生產(chǎn)準備制定本工程的勞動力進場計劃，勞動力按計劃進場；工程使用各種原材料、機械和各種周轉(zhuǎn)工具，按照工程施工進度計劃做好進場計劃，各種原材料、機械、機具進場做到有條不紊、井然有序。⒊組織管理準備施工前組織施工管理人員進行施工管理培訓，推行崗位職責培訓，加大組織管理力度，為保證施工順利進行做好組織管理準備。主要分部（分項）工程施工方法一、室外雨水、污水管道敷設1、施工測量放線1.1、定位測量根據(jù)圖紙的設計要求，用經(jīng)緯儀配合鋼尺測出管線的位置。1.2、標高控制由建設單位提供的書面永久水準點，引至施工現(xiàn)場，設立四個高程控制點，每次引測閉合差必須在允許范圍內(nèi)。2、土方開挖本工程土方主要采用反鏟挖土機進行機械開挖，開挖時應進行放線測量，控制挖土深度，不能超挖，最后30cm人工清理基槽底部，基底修理平整。根據(jù)開挖的深度和土質(zhì)情況，確定合理的放坡系數(shù)，以滿足施工要求，又不造成浪費人工。3、混凝土雨水、污水管道的敷設當管底清理干凈，達到設計標高后，就可以做135?；炷粱A。根據(jù)98系列建筑標準設計圖集排水工程中做法，先鋪100mm厚砂礫石，再鋪100mm厚C15混凝土，用水準儀做標高檢查，保證流水的坡度，安裝混凝土管道，澆筑管道周圍的部分混凝土，并人工搗實。4、管道接口當管道敷設完畢，標高檢查無誤后，用鋼絲網(wǎng)水泥砂漿抹帶接口。抹帶及填縫采用1：2.5水泥砂漿，鋼絲網(wǎng)采用規(guī)格20#10×10mm鍍鋅鋼絲網(wǎng)，要求埋入混凝土基礎內(nèi)100mm以上，鋼絲網(wǎng)的長度為180mm，水泥砂漿抹帶的長度為200mm，施工時要保證基礎和管外壁于抹帶相接處混凝土表面應鑿毛刷凈，使之粘接牢固。5、回填土當接口混凝土達到2Mpa，即可進行土方回填。在管道周圍要人工用木夯夯實，在離開管道500mm以上采用蛙式打夯機。要求分層鋪攤，每層鋪攤厚度不超過300mm，鋪攤后用土耙耙平。用蛙式打夯機至少夯打3遍，夯打時采用一夯壓半夯，夯夯相接，行行想連，縱橫交叉。分段填夯時，交接處填成階梯形，梯形高寬比為1：2。二、檢查井砌筑本工程的檢查井全部采用Mu7.5粘土磚和M10水泥砂漿砌筑。⑴當檢查井基礎施工完畢后即進行檢查井砌筑，砌筑前砌塊提前1天用水潤濕，含水率不小于15%。⑵根據(jù)各個部位情況，認真排磚撂底，確定合理的組砌方法，便于砌筑操作。⑶拌制砂漿：砌筑砂漿使用水泥砂漿，配合比應經(jīng)試驗室試配確定。水泥計量精度控制在±2%以內(nèi)，砂的計量精確度應控制在±5%以內(nèi)。砂漿攪拌使用混凝土攪拌機，施工時先倒砂子、水泥，最后加水，每盤攪拌時間不得少于2分鐘。⑷砂漿要求：砂漿應具有良好的和易性和保水性，稠度為70~90mm。砂漿應隨拌隨用，必須在3小時內(nèi)用完，嚴禁使用過夜砂漿。⑸根據(jù)規(guī)范要求留置試塊。⑹墻體砌筑：砌筑時，選擇正確的組砌方法，不得使用嚴重掉角的砌塊。水平灰縫、豎向灰縫8－12mm，灰縫應平直通順、灰漿飽滿，立縫用砂漿填實，檢查井的外壁要隨砌隨用原漿勾縫。⑺井體中根據(jù)圖集要求預埋各種鐵質(zhì)構(gòu)件，并按要求做好防腐處理。⑻當砌筑完畢后，井內(nèi)用1：2.5水泥砂漿外摻5%防水粉抹面，厚度為20mm，施工時做到不漏抹，保證不空鼓。三、化糞池和水池的施工1、鋼筋工程：㈠鋼筋進場存放鋼筋試驗本工程鋼筋用量不大，可以按照計劃一次進場。對鋼筋原材和半成品要做好標識，鋼筋存放場地和現(xiàn)場道路都要進行地面硬化，便于鋼筋的存放和運輸。每一批量鋼筋進場都必須有出廠合格證，進場后必須按照規(guī)范要求，對各種規(guī)格型號的鋼筋做原材試驗。每組試驗現(xiàn)場按照有關(guān)規(guī)定抽取3個試樣。復試合格的鋼筋才能投入施工中使用。不合格的必須做好“不合格”標記，執(zhí)行程序文件中《不合格品控制程序》。㈡鋼筋制作鋼筋制作前，要認真閱讀圖紙，核對下料單，經(jīng)檢查確認無誤后，再進行鋼筋制作。㈢鋼筋連接接頭鋼筋的連接采用搭接，必須滿足規(guī)范的要求，對于部分短的鋼筋可以采用閃光對焊連接。鋼筋接頭位置要錯開，同一斷面鋼筋接頭不多于50%。2.混凝土工程：㈠混凝土澆筑機械的選用本工程中的混凝土部分采用商品砼，配置兩臺混凝土攪拌機拌制零星混凝土和砂漿，混凝土澆筑采用汽車泵。施工中使用振動低噪音的振搗設備，Φ50插入式振搗棒使用低噪音的環(huán)保型產(chǎn)品，降低施工產(chǎn)生的音量，避免噪音污染，平板振搗器基本不產(chǎn)生噪音。㈡混凝土施工工藝⑴混凝土拌制施工前要進行水泥、砂、石、外加劑原材試驗和配合比試配，并及時對砂、石做好含水率試驗，開盤前按照配合比調(diào)整好上料機和時間繼電器，上水使用時間繼電器控制水泵進行自動上水，原材料必須過磅計量，保證上料和上水量的準確。混凝土攪拌要嚴格按照被認可的配合比進行，嚴格控制用水量和混凝土坍落度?；炷翑嚢枨?，先用清水將攪拌機沖洗干凈，并清除積水。第一盤攪拌混凝土時，要減少石子用量的一半。開始攪拌時要做開盤鑒定，適當調(diào)整時間繼電器的上水量，保證混凝土坦落度符合施工要求。每盤混凝土攪拌好后，試驗員都要及時做坦落度試驗，以便隨時調(diào)整混凝土坦落度，試驗員要按照施工具體要求留制混凝土試塊。當施工過程中更換配合比時，必須重新做開盤鑒定，并留制混凝土試塊?；炷翑嚢栌袑Ｈ素撠?，保證上料準確，每盤攪拌時間不少于2分鐘，拌合物不含雜質(zhì)，不產(chǎn)生離析現(xiàn)象。施工中要保證混凝土的及時、連續(xù)供應，確?；炷敛怀霈F(xiàn)冷縫。⑵混凝土澆筑商品砼進入現(xiàn)場后，要記錄其進、出場時間，檢查塌落度是否符合要求，對于坍落度不符合要求的混凝土，不得在工程中使用。本工程的水池施工作為一個特殊過程進行控制，所有混凝土保證連續(xù)施工，不留施工縫。在澆筑混凝土時，先在底部加入50mm厚的與混凝土同配比的減石子砂漿，澆筑必須分層進行，每層澆筑厚度不可超過600mm，兩層澆筑的間隔時間不超過1.5小時?；炷琳駬v使用低噪音的Φ50插入式振搗棒，振搗時快插慢拔，每次振搗時間20秒，振點間距300mm，不得露振。振搗上層的混凝土時，要插入下層內(nèi)至少50mm。澆筑頂板的混凝土虛鋪厚度要略大于實際板厚10mm，澆筑時使用鋼插尺檢查、控制混凝土虛鋪的厚度。澆筑頂板要掛通線，控制好頂板上標高，用平板式振搗器振搗密實，最后要用木抹子在混凝土表面搓兩遍。混凝土澆筑完后要進行灑水養(yǎng)護，養(yǎng)護期不少于7天。四、混凝土路面施工1、回填土工程本工程路面施工包括素土回填和3：7灰土回填。工藝流程清理清理分層鋪土、耙平檢查土質(zhì)檢查密實度修整找平夯打密實驗收⑵、土質(zhì)要求回填土采用存放在現(xiàn)場的新近挖出的不含有機雜質(zhì)的土，土的粒徑不大于50mm，使用前必須過篩，并將大土塊粉碎?；靥钣猛敛荒苓^分潮濕，含水率過大的土必須在現(xiàn)場進行晾曬，土質(zhì)以手捏成團，落地開花為宜。⑶、素土回填找坡素土回填的厚度每層不大于300mm，鋪攤后用土耙耙平。用蛙式打夯機至少夯打3遍，夯打時采用一夯壓半夯，夯夯相接，行行想連，縱橫交叉。分段填夯時，交接處填成階梯形，梯形高寬比為1：2，并按照1%的坡度向兩邊找坡。⑷、施工重點回填土采用3：7灰土，要將灰土拌和均勻，土色一致。土方回填必須分層鋪攤，每層鋪攤厚度不超過250mm，鋪攤后用土耙耙平。夯實方法同前所述。⑸、試驗要求回填土每進行完一層，必須進行環(huán)刀取樣試驗，測定土的干容重，每層灰土取樣6個。3：7灰土的最小干容重為1.55g/cm32、道牙石、粗砂隔離層道牙石采用預制混凝土塊，在鋪設時拉線找準標高，用1：2.5的水泥砂漿進行固定，要求道牙石頂面高出路面150mm。鋪設粗砂隔離層，并用平板振搗器振實，并按規(guī)定取樣做好試驗。3、混凝土路面的施工當以上墊層施工完畢檢查試驗符合要求后，鋪設180mmC25混凝土?；炷粮鶕?jù)有關(guān)規(guī)定采用商品混凝土，并按要求留置試塊。在施工前，要檢查路面兩側(cè)的模板的穩(wěn)固和平直，本工程采用槽鋼作為側(cè)模，從而保證混凝土平整順直。澆筑的混凝土虛鋪厚度要略大于實際厚度10mm，澆筑時使用鋼插尺檢查、控制混凝土虛鋪的厚度。澆筑時要掛通線，控制好頂板上標高，用平板式振搗器振搗密實，再用木抹子在混凝土表面搓兩遍，最后用鐵抹子壓光，在混凝土終凝前采用專用的設備在混凝土壓紋。在混凝土路面施工完畢后，用混凝土切割機每隔6米切出伸縮縫，并用瀝青砂填實。五、室外給水管道安裝1．施工工藝管材、管件、閥門等就位清掃管膛安裝準備管材、管件、閥門等就位清掃管膛安裝準備管道連接管道沖洗水壓試驗灰口養(yǎng)護管道連接管道沖洗水壓試驗灰口養(yǎng)護2、因本專業(yè)施工和土建專業(yè)關(guān)系密切，所以在施工前要詳細檢查管溝坐標、深度、平直程度、溝底管基密實度等是否符合設計要求。3、管道承口內(nèi)部及插口外部飛刺、鑄砂等應預先鏟掉，瀝青漆用噴燈或氣焊烤掉，再用鋼絲刷除去污物。4、把閥門、管件穩(wěn)放在規(guī)定位置，作為基準點，把鑄鐵管運到管溝沿線溝邊，承口朝向來水方向。5、根據(jù)鑄鐵管長度，確定管段工作坑位置，鋪管前把工作坑挖好，本工程中工作坑適宜為：寬度=管徑+0.6M；長度距承口前0.6M，承口后0.2M。6、用大繩把清掃后的鑄鐵管順到溝底,清理承插口,然后對插安裝管路,將承插接口順直定位。安裝管件\閥門等應位置準確,閥桿要垂直向上。7、鑄鐵管穩(wěn)好后，在靠近管道兩端處填土覆蓋，兩側(cè)夯實，并應隨即用稍粗于接口間隙的干凈麻繩將接口塞嚴，以防泥土及雜物進入。8、石棉水泥接口：①接口前應先在承插口內(nèi)打上油麻，打麻時將油麻擰成麻花狀，其粗度比管口間隙大1.5倍，麻股由接口下方逐漸向上方，邊塞邊用捻鑿依次打入間隙，捻鑿被彈回表明已打結(jié)實，打?qū)嵉穆樯疃葢浅锌谏疃鹊?/3；②石棉水泥捻口可用不小于425#硅酸鹽水泥，3-4級石棉，重量比為水：石棉：水泥=1：3：7，因本工程在夏季施工，可適當增加水的比例；③捻口操作時，將拌好的灰由下方至上方塞入已打好油麻的承口內(nèi)，塞滿后用捻鑿和手錘將填料搗實，按此方法逐層進行，打?qū)崬橹?，當灰口凹入承?-3mm，深淺一致，同時感到有彈性，灰表面呈光亮時可以認為已打好；④接口捻完后，對接口要進行不少于48h的養(yǎng)護。9、立式閥門井及閥門安裝、水表井水表安裝、灑水栓做法、室外消火栓安裝均參照98S2施工。10、對已安裝好的管道進行水壓試驗，本工程執(zhí)行GB50242-2002第9.2.5條，試驗壓力為1.5Mpa；管道安裝完畢，驗收前進行沖洗，使水質(zhì)達到規(guī)定潔凈要求。11、本分項工程尤其要注意的成品為：①給水鑄鐵管道、管件、閥門及消火栓運、放要避免碰撞損傷；②消火栓井及表井要及時砌好，以保證管件安裝后不受損壞；③埋地管要避免受外荷載破壞而產(chǎn)生變形，試水完畢后要及時泄水；④地下管道回填土時，為防止管道中心線位移或損壞管道，應用人工先在管子周圍填土夯實，并應在管道兩邊同時進行，直至管頂0.5m以上時，在不損壞管道的情況下，方可采用蛙式打夯機夯實；⑤在管道安裝過程中，管道未捻口前應對接口處做臨時封堵，以免污物進入管道。六、空調(diào)外管網(wǎng)工程 1、直埋空調(diào)管道工藝流程：砌井、鋪底砌井、鋪底 水壓試驗補償器安裝放線定位挖管溝 水壓試驗補償器安裝放線定位挖管溝 防腐保溫防腐保溫管道敷設管道敷設回填土夯實填蓋細砂防腐保溫修補 回填土夯實填蓋細砂防腐保溫修補 2、根據(jù)設計圖紙的位置，進行測量，打樁、放線、挖土、地溝墊層處理等，密切配合土建施工；為便于管道安裝，挖溝時應將挖出來的土堆放在溝邊一側(cè)，土堆底邊應與溝邊保持0.6-1m的距離，溝底要求找平夯實，以防止管道彎曲受力不均。3、管道下溝前，應檢查溝底標高溝寬尺寸是否符合設計要求，保溫管應檢查保溫層是否有損傷，如局部有損傷時，應將損傷部位放在上面，并做好標記，便于統(tǒng)一修理。4、管道應先在溝邊進行分段焊接，每段長度在25-35m范圍內(nèi)；放管時，應用繩子索將一端固定在地錨上，并套卷管段拉住另一端，用撬杠將管段移至溝邊，放好木滑杠，統(tǒng)一指揮慢速放繩使管段沿滑木杠下滾；為避免管道彎曲，拉繩不得少于兩條，溝邊不得站人。5、溝內(nèi)管道焊接，連接前必須清理管腔，找平找直，焊接處要挖出操作坑，其大小要便于焊接操作。6、閥門、配件、補償器支架等，應在施工前按施工要求預先放在溝邊沿線，并在試壓前安裝完畢。7、管道水壓試驗執(zhí)行GB50242-2002第11.3.1條；試驗合格后，進行沖洗，其標準為GB50242-2002第11.3.2條的規(guī)定；管道沖洗完畢應通水、加熱，進行試運行和調(diào)試。當不具備加熱條件時，可延期進行。8、管道防腐依設計應預先集中處理，管道兩端留出焊口的距離，焊口處的防腐在試壓完成后再處理。9、回填土時要在保溫管四周填100mm細砂，再填300mm素土，用人工分層夯實；管道穿越馬路處埋深少于800mm時，要做簡易管溝，加蓋混凝土蓋板，溝內(nèi)填砂處理。10、本分項工程尤其要注意的成品為：①安裝好的管道不得用做吊拉負荷及支撐、蹬踩，或在施工中當固定點；②各類閥門、附屬裝置應裝保護蓋板，不得污染，砸碰損壞。第六章質(zhì)量保證措施工程質(zhì)量標準本工程嚴格按照《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗標準評定統(tǒng)一標準》（GBJ300-88）的有關(guān)要求和現(xiàn)行質(zhì)量評定標準和施工技術(shù)規(guī)范進行質(zhì)量檢查評定。工程質(zhì)量目標：合格。質(zhì)量保證體系：我公司是通過ISO9002質(zhì)量體系認證的企業(yè)，我們的質(zhì)量方針是“質(zhì)量第一，科學管理，信守合同，用戶滿意”。在施工中精心組織，精心施工，創(chuàng)一流管理，一流的施工質(zhì)量，強化質(zhì)量意識。公司根據(jù)ISO9002-1994國際標準的等同國家標準GB/T19002-1994《質(zhì)量體系生產(chǎn)、安裝、服務的質(zhì)量保證模式》建立了質(zhì)量體系，二十個工作程序文件對從施工過程到竣工交付后的回訪保修期間各部門的職責及具體實施程序都做了明確規(guī)定。《管理評審工作程序》，每年進行一次管理評審，提出質(zhì)量體系運行中存在的問題，針對不足部分加以完善。《合同評審工作程序》規(guī)范了公司的投標工作，確保了合同的全面履行。《文件和資料控制工作程序》，對與質(zhì)量體系運行有關(guān)的文件和資料進行了控制，確保質(zhì)量體系有效運行起重要作用的各個場所使用文件的有效版本，防止施工中使用已作廢的標準和規(guī)范?！段镔Y采購管理工作程序》保證施工中采購的所有材料、構(gòu)配件和設備符合標準的規(guī)定要求?！稑I(yè)主提供物資的管理工作程序》規(guī)定了如何對建設單位提供的材料、設備進行管理，保證業(yè)主提供的物資處于受控狀態(tài)；《產(chǎn)品（狀態(tài)）標識管理工作程序》是為防止施工過程中材料的混用或誤用，實現(xiàn)重要材料的可追溯性；《產(chǎn)品可追溯控制程序》通過對原材料掛牌標識，對施工過程中進行質(zhì)量記錄標識，記錄了鋼材、水泥、防水材料、外加劑等重要材料的使用部位，實現(xiàn)了重要材料的可追溯性；《施工管理工作程序》規(guī)定了從施工準備、施工過程到竣工交付的所有階段，如何使影響工程質(zhì)量的所有因素均處于受控狀態(tài)，從而實現(xiàn)公司及項目預控質(zhì)量目標；《檢驗和試驗工作程序》規(guī)定了原材料進場后的檢驗和試驗及對施工過程的檢驗程序，以保證所有材料經(jīng)檢驗合格后再投入使用，及上道工序檢驗合格后方可進入下道工序的施工?！稒z驗、測量和試驗設備控制程序》，通過對檢驗、測量、試驗設備進行有效控制、校準和維護，確保其測量精度和準確度滿足要求；《不合格品控制程序》，通過對不合格物資進行有效控制，防止誤用不合格品，對施工過程中出現(xiàn)的不符合標準、規(guī)范規(guī)定的質(zhì)量缺陷，進行評審、處置，崐使其符合要求?！都m正和預防措施管理工作程序》對已出現(xiàn)的質(zhì)量問題，分析原因，采取糾正措施防止其再次出現(xiàn)，對一些不易控制的施工過程提前采取預防措施，防止質(zhì)量通病的發(fā)生，使質(zhì)量不斷提高。《物資搬運和貯存管理工作程序》是為保證材料、構(gòu)配件、設備在搬運和貯存過程中不受損壞和降低質(zhì)量特性?！冻善繁Ｗo與竣工交付管理工作程序》，規(guī)定了施工過程中竣工前對已完成的工程要采取成品保護措施，以防止對其損壞造成返工?！顿|(zhì)量記錄控制程序》，通過對施工過程中反映工程質(zhì)量情況的文字記錄，來證明產(chǎn)品質(zhì)量符合規(guī)定要求和質(zhì)量體系的有效運行，并為實現(xiàn)產(chǎn)品的可追溯性和糾正預防措施提供依據(jù)?！秲?nèi)部質(zhì)量體系審核工作程序》，是為了檢驗和評價公司質(zhì)量體系運行是否符合質(zhì)量體系文件、合同及有關(guān)法規(guī)的要求，以確保質(zhì)量體系持續(xù)有效地運行。《培訓工作程序》，通過培訓，提高管理人員的業(yè)務素質(zhì)和工作的操作技能，以保證工程質(zhì)量?！督y(tǒng)計技術(shù)應用工作程序》，對出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，采用統(tǒng)計技術(shù)分析原因，找出影響工程質(zhì)量的主要因素，并對其進行控制，從而提高工程質(zhì)量；《回訪保修工作程序》規(guī)定了如何按國家和合同規(guī)定做好回訪和保修工作，全面履行合同義務，真正做到讓用戶放心，讓用戶滿意。質(zhì)量保證體系框圖總經(jīng)理總經(jīng)理技術(shù)科質(zhì)量科總工程師分公司主任工程師技術(shù)處質(zhì)量處項目經(jīng)理部質(zhì)量檢查員項目經(jīng)理部項目總工質(zhì)量管理措施1、認真落實各級崗位責任制公司制定了各級崗位（包括操作工人）的質(zhì)量責任制，根據(jù)“質(zhì)量第一，科學管理，信守合同，用戶滿意”的質(zhì)量方針，對項目部管理人員按崗位責任制制定了考核辦法，每月由分公司對項目部進行一次考核，考核不合格的管理人員進行處罰，累計兩次考核不合格的要停職教育，通過考核可以使各級質(zhì)量責任制得到基本落實。2、實行目標管理，對項目責任目標層層分解，做到分工明確。公司對項目部制定工程質(zhì)量管理目標，針對此目標，由項目經(jīng)理再對責任目標分解到個人，做到分工明確。分公司每月對項目部進行一次責任目標考核，項目經(jīng)理每月按分公司當月質(zhì)量檢查評分考核情況對各位管理人員進行考核，并按考核成績進行獎罰，年底分公司根據(jù)每月考核成績發(fā)放年終獎。通過責任分解，使項目部的工程質(zhì)量工作層層有人抓、有人管，從組織上為質(zhì)量體系的有效運行奠定了基礎，通過責任目標考核，提高了管理人員的工作積極性和責任感。3、認真落實各級檢查制度分公司要求質(zhì)安科每周對項目部檢查次數(shù)不少于兩次，并對每次檢查情況進行打分，作為每月對項目部質(zhì)量情況的考核，對檢查出的問題定人、定時間、定措施進行整改，使項目部的質(zhì)量不斷提高。分公司設質(zhì)檢科，項目部設質(zhì)量組，質(zhì)量管理人員對施工過程中達不到質(zhì)量標準的工程有停工整頓權(quán)、經(jīng)濟處罰權(quán)，并有質(zhì)量上等級的獎勵權(quán)。項目經(jīng)理部由分公司派專職質(zhì)檢員，班組選設兼職質(zhì)檢員，嚴格按照規(guī)范標準施工，堅持施工人員的自檢、互檢、交接檢和質(zhì)檢人員的專檢制度。重點抓好工序驗收環(huán)節(jié)，開展“監(jiān)督檢查上工序，保證本工序，服務下工序”的三工序活動。4、做好質(zhì)量預控計劃及措施5、加強培訓學習經(jīng)常組織有關(guān)人員學習規(guī)范、規(guī)程、標準、圖紙等，建立周末學習制度，提高各級人員的技術(shù)素質(zhì)及操作能力。四、材料管理物資采購按建設單位在招標文件中規(guī)定的方法進行供應，由建設單位提供的物資執(zhí)行《業(yè)主提供物資管理工作程序》