1總則

1.0.1為在既有建筑維護(hù)與改造中保障人身健康和生命財產(chǎn)安全、

國家安全、生態(tài)環(huán)境安全，滿足經(jīng)濟社會管理基本需要，依據(jù)有

關(guān)法律、法規(guī)，制定本規(guī)范。

1.0.2既有建筑的檢查、評定、維護(hù)與改造工程活動，必須遵守

本規(guī)范。

1.0.3本規(guī)范是既有建筑的維護(hù)與改造過程中技術(shù)和管理的基本

要求。

1.0.4既有建筑的維護(hù)與改造，除應(yīng)遵守本規(guī)范外，尚應(yīng)遵守國

家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范的規(guī)定。

1

2基本規(guī)定

2.0.1既有建筑的維護(hù)應(yīng)滿足以下目標(biāo)：

1保障建筑的使用功能；

2維持建筑的使用年限；

3不得降低建筑的安全性。

2.0.2既有建筑物的改造應(yīng)滿足以下目標(biāo)：

1滿足改造后的建筑功能需求；

2不得降低建筑的耐久性；

3滿足改造后的建筑安全性需求。

2.0.3既有建筑應(yīng)確定維護(hù)周期，當(dāng)既有建筑結(jié)構(gòu)達(dá)到其設(shè)計使

用年限時，應(yīng)進(jìn)行評定，確定建筑后續(xù)維護(hù)要求。

2.0.4既有建筑維護(hù)改造工程在前期應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，針對既有

建筑項目特點，制定實施方案或進(jìn)行施工組織設(shè)計。

2.0.5既有建筑維護(hù)與改造工程不得擅自改動建筑物承重結(jié)構(gòu)或

主要使用功能。

2.0.6既有建筑維護(hù)與改造施工安全應(yīng)符合下列要求：

1施工期間，應(yīng)采取安全防護(hù)措施和編制應(yīng)急預(yù)案；

2施工現(xiàn)場作業(yè)區(qū)和危險區(qū)，應(yīng)設(shè)置安全警示標(biāo)志；

3當(dāng)修繕外立面緊鄰人行道或車行道時，應(yīng)在道路上方搭建

安全天棚，并設(shè)置警示和引導(dǎo)標(biāo)志；

4當(dāng)實施拆除作業(yè)或建材、設(shè)備、工具的轉(zhuǎn)運和堆放作業(yè)時，

2

不得高空拋擲和重摔重放，并應(yīng)采取防止剔鑿物及粉塵散

落的措施。

2.0.7既有建筑維護(hù)與改造工程施工中，應(yīng)采取有效措施控制施

工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢棄物、噪聲、振動等對周圍環(huán)境造

成的污染和危害。

2.0.8既有建筑維護(hù)與改造工程應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量控制與驗收，工程全

部完成后，應(yīng)進(jìn)行檢查復(fù)驗或與竣工驗收。

2.0.9既有建筑維護(hù)與改造工程，應(yīng)按照國家有關(guān)檔案管理的規(guī)

定，及時收集、整理建設(shè)項目各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全項

目檔案。相關(guān)檔案資料應(yīng)妥善保管；既有建筑物管理權(quán)移交時，

同時應(yīng)移交有關(guān)建筑物的相關(guān)技術(shù)資料。

3

3既有建筑檢查及評定

3.1一般規(guī)定

3.1.1對既有建筑的檢查及評定應(yīng)從建筑、結(jié)構(gòu)以及設(shè)施設(shè)備三

個方面分別進(jìn)行。根據(jù)不同的目的，每一方面的檢查及評定均應(yīng)

分為日常檢查、特定檢查和評定三類。

3.1.2在日常使用維護(hù)過程中，應(yīng)對既有建筑的使用環(huán)境以及損

傷和運行情況等進(jìn)行定期的日常檢查，檢查周期每6個月不應(yīng)少

于1次。

3.1.3在臨近雨季、供暖季以及遭受臺風(fēng)、暴雨和大雪等前后應(yīng)

對既有建筑進(jìn)行特定檢查。

3.1.4既有建筑存在下列情況時，應(yīng)進(jìn)行評定：

1日常檢查中發(fā)現(xiàn)危及使用安全的缺陷、變形和損傷時；

2超過了設(shè)計使用年限擬繼續(xù)使用或達(dá)到了相關(guān)法規(guī)的評

定要求和周期時；

3進(jìn)行綜合修繕、糾傾和改造前；

4改變用途或使用環(huán)境前；

5受到自然災(zāi)害、人為災(zāi)害及其他作業(yè)和事故的較大影響時；

6存在明顯的振動影響時；

7需要進(jìn)行長期監(jiān)測時；

8設(shè)備系統(tǒng)的安全性、使用性和系統(tǒng)效能等達(dá)到了相關(guān)法規(guī)

4

的評定要求和周期時。

3.1.5對不同類型的檢查及評定，應(yīng)選取相適應(yīng)的方法，明確內(nèi)

容，制定合理的方案。

3.1.6既有建筑檢查和評定前，應(yīng)收集建筑、結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備方

面的勘察設(shè)計、施工驗收、歷次檢查及評定、維護(hù)和改造情況等

相關(guān)資料。

3.1.7既有建筑評定應(yīng)基于真實、可靠的檢測數(shù)據(jù)和資料做出評

定結(jié)果，評估報告應(yīng)具有真實性和準(zhǔn)確性。

3.1.8在既有建筑檢查及評定工作的實施過程中，應(yīng)保證所有參

與人的健康和安全。

3.1.9對既有建筑檢查及評定中發(fā)現(xiàn)的損傷，應(yīng)根據(jù)損傷的程度

分別采取修繕、改造、更新置換或廢棄拆除等處理措施；短期內(nèi)

不能采取上述措施時，應(yīng)及時采取臨時解除危險的措施。

3.2建筑檢查及評定

3.2.1建筑方面日常檢查時應(yīng)主要包括下列內(nèi)容：

1屋面的滲漏和損壞狀況；

2女兒墻、出屋面煙囪等的變形和損壞情況；

3外墻面的開裂、滲漏、空鼓和脫落等損傷狀況；

4外墻門窗、幕墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件的密封性、破損狀況以及

與主體結(jié)構(gòu)的連接的缺陷、變形、損傷情況；

5遮陽篷、雨篷、晾衣架、窗臺花架、避雷裝置等建筑外立

5

面附加設(shè)施的損壞以及與主體結(jié)構(gòu)連接的缺陷、變形、損

傷情況；

6室內(nèi)裝飾裝修的損壞狀況以及與主體結(jié)構(gòu)連接的缺陷、變

形、損傷情況。

3.2.2建筑方面特定檢查時應(yīng)主要包括下列內(nèi)容：

1臨近雨季時的防水和排水措施的狀況；

2臨近供暖季時的外墻門窗、幕墻的密封性；

3在遭受臺風(fēng)、暴雨和大雪等前后的外墻裝飾裝修部分、伸

縮縫裝飾板、外墻門窗、幕墻等的損壞及其連接的缺陷、

變形、損傷狀況；

4臨近雨季時的地下建筑出入口、窗井、風(fēng)井等防雨水倒灌

措施的狀況。

3.2.3對建筑方面進(jìn)行評定時，應(yīng)主要評定外圍護(hù)系統(tǒng)、室內(nèi)裝

飾裝修的安全性和使用性以及建筑消防安全等項目。在日常檢查

和特定檢查內(nèi)容的基礎(chǔ)上，各項目評定應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1評定外圍護(hù)系統(tǒng)的安全性和使用性時，檢查屋面防水層和

保溫層的構(gòu)造和損壞程度、外墻外保溫系統(tǒng)的構(gòu)造、損壞

程度和防火性能、外墻門窗、幕墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工、隔

聲、通風(fēng)、采光、日照等物理性能指標(biāo)；

2評定室內(nèi)裝飾裝修的安全性和使用性時，檢查梁、柱、板、

墻等構(gòu)件飾面以及內(nèi)部裝修的防火措施等；

3評定建筑消防安全時，應(yīng)檢查疏散通道、安全出口，消防

6

通道、防火防煙分區(qū)、防火間距等重要消防要求。

4評定地下建筑防汛安全時，檢查地下建筑出入口、窗井、

風(fēng)井等防雨水倒灌措施的可靠性、有效性和安全性。

3.3結(jié)構(gòu)檢查及評定

3.3.1結(jié)構(gòu)方面日常檢查時應(yīng)主要包括下列內(nèi)容：

1結(jié)構(gòu)的使用荷載變化情況；

2建筑周圍環(huán)境變化和結(jié)構(gòu)沉降變化及整體傾斜變形；

3結(jié)構(gòu)構(gòu)件及其連接的缺陷、變形、損傷等。

3.3.2結(jié)構(gòu)方面特定檢查時應(yīng)主要包括下列內(nèi)容：

1在遭受臺風(fēng)、大雪前后，屋蓋、支撐系統(tǒng)及其連接節(jié)點的

缺陷、變形、損傷等；

2在遭受暴雨前后，既有建筑周圍地面變形、周圍山體滑坡、

地基下沉、結(jié)構(gòu)傾斜變形等。

3.3.3對結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行評定時，應(yīng)主要評定既有建筑結(jié)構(gòu)的安全

性、適用性、耐久性等項目。在日常檢查和特定檢查內(nèi)容的基礎(chǔ)

上，根據(jù)需要，項目評定應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1地基的承載能力和變形；

2基礎(chǔ)形式的合理性和地基的整體穩(wěn)定性；

3結(jié)構(gòu)體系及其整體性；

4結(jié)構(gòu)構(gòu)件及其連接節(jié)點的承載性能以及與安全性相關(guān)的

構(gòu)造措施；

7

5結(jié)構(gòu)變形；

6結(jié)構(gòu)構(gòu)件的拆改和加固情況以及現(xiàn)階段所處的工作狀態(tài)；

7處于高溫、高濕、腐蝕等有害環(huán)境下的部位以及實際使用

荷載大于允許荷載的部位的損傷情況。

3.3.4對擬進(jìn)行綜合修繕和改造的既有建筑，應(yīng)主要評定修繕和

改造等對既有建筑結(jié)構(gòu)安全性的影響程度以及后續(xù)使用的安全

性。

3.3.5對受到自然災(zāi)害、人為災(zāi)害較大影響的既有建筑，應(yīng)主要

評定上述災(zāi)害和事故對既有建筑結(jié)構(gòu)正常使用狀態(tài)的安全性、使

用功能的影響程度。

3.3.6對存在明顯振動影響的既有建筑，應(yīng)查明振源的類型和特

性、場地情況，檢測及評定振源所引起的結(jié)構(gòu)位移、速度和加速

度等；對需要進(jìn)行長期監(jiān)測的既有建筑，應(yīng)主要查明既有建筑的

周圍場地情況，檢測和評定結(jié)構(gòu)沉降、傾斜等。

3.4設(shè)施設(shè)備檢查及評定

3.4.1設(shè)施設(shè)備方面日常檢查時應(yīng)主要包括下列內(nèi)容：

1設(shè)施設(shè)備所處的工作環(huán)境；

2設(shè)施設(shè)備、附屬管線、管道、閥門及其連接的材料老化、

滲漏、防護(hù)層損壞等情況；

3系統(tǒng)運行的異常振動和噪聲等情況。

3.4.2設(shè)施設(shè)備方面特定檢查時應(yīng)主要包括下列內(nèi)容：

8

1臨近雨季時，屋面與室外排水設(shè)備、防雷裝置等的完好性；

2臨近供暖季時，對供暖設(shè)備和系統(tǒng)的完好性和安全性以及

供水、排水、采暖、消防管道與系統(tǒng)防凍措施的有效性進(jìn)

行檢查；

3在遭受臺風(fēng)、暴雨和大雪等前后，設(shè)施設(shè)備、附屬管線、

管道、閥門及其連接狀況；

4臨近雨季時的地下建筑擋水和排水設(shè)施設(shè)備的完好性。

3.4.3對設(shè)施設(shè)備方面進(jìn)行評定時，應(yīng)主要評定下列項目：

1設(shè)施設(shè)備負(fù)荷的計算校核；

2各系統(tǒng)設(shè)備、附屬管線、管道及其連接的材料耐久性；

3各系統(tǒng)設(shè)備、附屬管線、管道及其連接的保溫、防凍、防

電擊、防高溫、防輻射、防火、防雷、防電擊、防污染、

消毒等防護(hù)措施的有效性；

4各系統(tǒng)正常運行的有效性和安全性。

3.4.4對給水排水設(shè)備，還應(yīng)進(jìn)行供水排水能力、管道和閥門的

滲漏和損壞狀況等的評定。

3.4.5對采暖設(shè)施設(shè)備，還應(yīng)進(jìn)行管道的保溫措施、系統(tǒng)的供給

能力、設(shè)備和管道的承壓能力等的評定。

3.4.6對通風(fēng)和空調(diào)設(shè)備，還應(yīng)進(jìn)行風(fēng)管和系統(tǒng)的風(fēng)量、空調(diào)機

組水流量和供熱（冷）量等的評定。

3.4.7對電氣設(shè)施設(shè)備，還應(yīng)進(jìn)行（變）配電裝置的完整性、電

氣故障發(fā)生時自動切斷電源功能、防雷與接地裝置等設(shè)施的評定。

9

3.4.8對建筑智能化系統(tǒng)，還應(yīng)定期進(jìn)行信息設(shè)施系統(tǒng)、信息化

應(yīng)用系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、智能化集成系統(tǒng)等各系統(tǒng)檢測，保證

系統(tǒng)的正常運行。

3.4.9對消防設(shè)施設(shè)備，還應(yīng)進(jìn)行火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防栓系

統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應(yīng)急照明

疏散指示等每年至少一次全面檢查與評定，確保完好有效。

3.4.10對受到自然災(zāi)害、人為災(zāi)害較大影響的既有建筑，應(yīng)重點

評定設(shè)施設(shè)備運行的安全性和有效性。

3.4.11對存在被雨水倒灌風(fēng)險的既有地下建筑，應(yīng)重點評定防汛

設(shè)施設(shè)備運行的安全性和有效性。

10

4既有建筑維護(hù)

4.1一般規(guī)定

4.1.1建筑和相關(guān)場地應(yīng)注重日常養(yǎng)護(hù)、修繕和管理，對各種共

用設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)、按計劃修繕，并及時更新，保

證正常運行。

4.1.2既有建筑修繕應(yīng)根據(jù)房屋檢查及評定結(jié)果或房屋修繕計

劃和周期進(jìn)行，當(dāng)發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況

時，應(yīng)立即進(jìn)行修繕。

4.1.3既有建筑經(jīng)檢查和評定確認(rèn)存在下列對使用安全或公共

安全造成影響的問題時，應(yīng)進(jìn)行修繕：

1建筑物發(fā)生異常變形、傾斜、沉降；

2結(jié)構(gòu)構(gòu)件損壞，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)承載能力不足；

3建筑外飾面及保溫存在脫落危險；

4屋面、外墻等外圍護(hù)系統(tǒng)滲漏；

5消防設(shè)施故障；

6供水水泵運行中斷；

7排水設(shè)施堵塞、爆裂；

8供配電系統(tǒng)的元器件、線路老化導(dǎo)致產(chǎn)生安全風(fēng)險；

9特定功能空間地面面層抗滑性能存在問題；

10地下建筑被雨水倒灌；

11外部環(huán)境因素影響，造成建筑不能正常使用；

11

4.1.4在實施應(yīng)急搶險修繕時應(yīng)先行通過排險、加固等措施及時

解除房屋的險情。

4.1.5既有建筑修繕前應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員對其現(xiàn)狀進(jìn)行現(xiàn)場查

勘和評定，并收集原設(shè)計及改、擴建圖紙、使用情況及使用單位

報修記錄、歷次修繕記錄、房屋安全使用檢查及評定等相關(guān)資料，

根據(jù)檢查、查勘和評定結(jié)果進(jìn)行修繕設(shè)計，再實施修繕。

4.1.6修繕設(shè)計文件應(yīng)根據(jù)修繕內(nèi)容的復(fù)雜程度，用文字、符號、

圖紙等進(jìn)行書面表達(dá)和記錄，包括設(shè)計依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、要求及方法

的說明、修繕分項（部）內(nèi)容、修繕用料及用量說明等內(nèi)容。

4.1.7修繕施工中，當(dāng)出現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與查勘設(shè)計不符或出現(xiàn)異常

情況時，應(yīng)及時通報修繕委托方與修繕查勘與設(shè)計單位。

4.1.8既有建筑修繕涉及木結(jié)構(gòu)時，應(yīng)由專業(yè)單位對房屋特別是

木構(gòu)件進(jìn)行白蟻蟻害評估及防治。

4.1.9修繕工程應(yīng)符合國家和地方建筑工程施工現(xiàn)場消防安全

管理規(guī)定，嚴(yán)格履行動火審批制度。

4.2建筑維護(hù)

4.2.1既有建筑滲漏修繕，應(yīng)根據(jù)房屋防水等級、使用要求、滲

漏現(xiàn)象、部位等查明原因并制定修繕方案；修漏應(yīng)同時檢查其結(jié)

構(gòu)、基層和保溫層的牢固、平整等情況，凡有缺陷，應(yīng)先補強后

修漏。

4.2.2既有建筑屋面修繕，應(yīng)符合下列要求：

12

1先對屋面結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行查勘，如有損壞，應(yīng)先對結(jié)構(gòu)構(gòu)件

進(jìn)行修繕；

2對突出屋面的建（構(gòu)）筑物與屋面交接處的節(jié)點，采用防

水材料或密封材料進(jìn)行防水處理；

3斜屋面瓦片應(yīng)與結(jié)構(gòu)構(gòu)件有效連接且堅實牢固；屋脊、泛

水、天溝、老虎窗、水落管等應(yīng)修繕或拆換，確保無滲漏；

4平屋面防水層裂縫、起殼，平臺、雨篷開裂、起殼等應(yīng)進(jìn)

行修繕，損壞的保溫隔熱層應(yīng)進(jìn)行修繕或更換；

5金屬屋面板材搭接縫處、采光板接縫處及固定螺栓處滲漏

應(yīng)進(jìn)行修繕，修補折彎屋面板，緊固螺栓，重新鋪貼防水

卷材或涂刷防水涂料，確保無滲漏；

6既有建筑倒置式屋面改造工程設(shè)計，應(yīng)由原設(shè)計單位或具

備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位承擔(dān)，當(dāng)增加屋面荷載或改變使用

功能時，應(yīng)先做設(shè)計方案或評估報告。

4.2.3既有建筑外墻清洗維護(hù),應(yīng)符合下列要求：

1清洗維護(hù)不得采用強酸或強堿的清洗劑以及有毒有害化

學(xué)品。

2清洗維護(hù)作業(yè)時，應(yīng)采用專業(yè)清洗設(shè)備、工具和安防措施，

不得在同一垂直方向的上下面同時作業(yè)。

4.2.4既有建筑外墻飾面修繕，應(yīng)符合下列要求：

1抹灰、涂裝類外墻面修繕，應(yīng)按基層、面層、涂層的表里

關(guān)系，由里及表進(jìn)行修繕；新舊抹灰之間、面層與基層之

13

間應(yīng)粘結(jié)牢固；

2清水墻面風(fēng)化、灰縫松動、斷裂和漏嵌、接頭不和順，應(yīng)

修補完整；風(fēng)化面積過大時應(yīng)進(jìn)行全補全嵌；

3飾面類外墻面飾面層及砂漿層出現(xiàn)松動、起殼、開裂，應(yīng)

局部鑿除后重鋪，如有墜落危險應(yīng)及時搶修。

4.2.5既有建筑外墻外保溫修繕，應(yīng)符合下列要求：

1對外墻外保溫防護(hù)層破損開裂、脫落，未將保溫材料完全

包覆的，應(yīng)及時修繕；

2應(yīng)制定施工防火專項方案；

3修繕前應(yīng)對修繕區(qū)域內(nèi)的外墻懸掛物進(jìn)行安全檢查，當(dāng)外

墻懸掛物強度不足或與墻體連接不牢固時，應(yīng)采取加固措

施或拆除、更換。

4.2.6既有建筑玻璃、金屬與石材等各類幕墻修繕，應(yīng)符合下列

要求：

1應(yīng)先對預(yù)埋和連接件進(jìn)行防銹和緊固，確保幕墻與主體結(jié)

構(gòu)可靠連接；

2密封膠或密封膠條脫落或損壞時，應(yīng)進(jìn)行修補或更換，修

繕用密封膠必須在有效期內(nèi)使用，并通過檢測試驗，嚴(yán)禁

建筑密封膠作為硅酮結(jié)構(gòu)密封膠使用；

3幕墻門、窗啟閉不靈或附件損壞時，應(yīng)及時進(jìn)行修繕或更

換；玻璃面板破損時，應(yīng)及時采取防護(hù)措施并更換。

4.2.7既有建筑室內(nèi)外門窗或附件出現(xiàn)關(guān)啟不便、變形、松動、

14

蟲（銹）蝕等影響正常使用時，應(yīng)進(jìn)行修繕、拆換或調(diào)換，門窗

玻璃應(yīng)符合厚度和安全要求。

4.2.8既有建筑附墻管道、各類架設(shè)、招牌、雨篷等外墻懸掛物

修繕應(yīng)統(tǒng)籌設(shè)計，并應(yīng)符合下列要求：

1外墻懸掛物有松動、鐵漲、嚴(yán)重銹蝕、缺損等而導(dǎo)致自身

強度不足，或與墻體連接不牢固影響安全時，應(yīng)進(jìn)行修繕

或更換；

2雨水管、冷凝水管坡度不適、有逆水接頭，接頭處漏水、

積水，吊托卡與管道連接松動等現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)行修繕；

3輕質(zhì)雨篷、披水與墻接觸處漏水，應(yīng)進(jìn)行修繕；

4外挑構(gòu)件上的安全玻璃有破損，應(yīng)使用安全玻璃進(jìn)行修繕。

4.2.9既有建筑室內(nèi)裝飾裝修基層牢固程度不能滿足安全要求

時，應(yīng)予加固；飾面磚、飾面板、吊頂出現(xiàn)開裂、脫落時，應(yīng)進(jìn)

行修繕或拆換。

4.2.10建筑室內(nèi)防水工程不得使用溶劑型防水涂料。

4.2.11既有建筑室內(nèi)樓梯修繕，應(yīng)符合下列要求：

1樓梯、欄桿、扶手出現(xiàn)開裂、變形、殘缺、松動、脫焊、

銹蝕、腐朽時，應(yīng)對受損部位進(jìn)行局部修繕或整體拆換；

2修繕后各種欄桿的設(shè)置高度、立桿間距和整體抗側(cè)向水平

推力，應(yīng)符合設(shè)計安全要求；

3各種樓梯修繕應(yīng)采取必要的防潮、防蛀或防銹措施。

4.2.12既有建筑室外環(huán)境維護(hù)宜與既有建筑主體修繕同步實施，

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主要包括道路設(shè)施修復(fù)和路面硬化，照明設(shè)施、排水設(shè)施、安全

防范設(shè)施、垃圾收儲設(shè)施、無障礙設(shè)施修繕及更新，綠化景觀功

能提升等內(nèi)容；圍護(hù)設(shè)施和附屬用房如出現(xiàn)結(jié)構(gòu)安全或影響正常

使用的情況，應(yīng)進(jìn)行修繕。

4.2.13對于濕陷性黃土地區(qū)建、（構(gòu)）筑物和管道應(yīng)對防水措施

進(jìn)行維護(hù)，確保其功能有效，周邊排水通道通暢，防止浸泡沉陷。

4.3結(jié)構(gòu)維護(hù)

4.3.1既有建筑糾傾或地基基礎(chǔ)處理前，應(yīng)對其地基基礎(chǔ)及上部

結(jié)構(gòu)進(jìn)行評定。

4.3.2下列既有建筑應(yīng)在使用期間進(jìn)行沉降變形跟蹤監(jiān)測：

1地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為甲級的建筑；

2軟弱地基上的地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級的建筑；

3加層、擴建建筑或處理地基上的建筑；

4受鄰近工程施工影響或受場地地下水等環(huán)境因素變化影

響的建筑；

5采用新型基礎(chǔ)或新型結(jié)構(gòu)的建筑；

6體型狹長且地基土變化明顯的建筑。

4.3.3既有建筑變形監(jiān)測過程中發(fā)生下列情況之一時，應(yīng)立即實

施安全預(yù)案，同時應(yīng)提高監(jiān)測頻率或增加監(jiān)測內(nèi)容：

1變形量或變形速率出現(xiàn)異常變化；

2變形量或變形速率達(dá)到或超過變形預(yù)警值；

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3相鄰影響范圍內(nèi)工程出現(xiàn)工程地質(zhì)事故；

4建筑本身或其周邊環(huán)境出現(xiàn)異常；

5由于地震、暴雨、凍融等自然災(zāi)害引起的其他變形異常情

況。

4.3.4當(dāng)發(fā)現(xiàn)既有建筑整體傾斜率達(dá)到危險狀態(tài)時，應(yīng)進(jìn)行糾傾

處理或控制沉降。

4.3.5地基糾傾施工應(yīng)協(xié)調(diào)平穩(wěn)、安全可控，位于邊坡地段既有

建筑，嚴(yán)禁采用浸水法和輻射井射水法進(jìn)行糾傾。

4.3.6既有建筑糾傾、地基基礎(chǔ)處理的施工應(yīng)設(shè)置現(xiàn)場監(jiān)測系統(tǒng)，

施工過程進(jìn)行信息化管理。

4.3.7既有建筑糾傾結(jié)束后，尚應(yīng)進(jìn)行變形跟蹤監(jiān)測，直至達(dá)到

停測標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.8既有建筑結(jié)構(gòu)修繕工程施工前，應(yīng)查明和保護(hù)好預(yù)埋的管

線，應(yīng)評估剔鑿作業(yè)對原結(jié)構(gòu)承載能力的影響，不應(yīng)損傷需保留

的結(jié)構(gòu)構(gòu)件。

4.3.9結(jié)構(gòu)修繕材料或施工器械重量嚴(yán)禁超過相應(yīng)樓屋面設(shè)計

荷載，從原結(jié)構(gòu)上拆除下的舊料和部件應(yīng)及時清運離場，嚴(yán)禁任

意堆積于樓屋面上。

4.3.10混凝土構(gòu)件修繕中，嚴(yán)禁采用預(yù)浸法生產(chǎn)的纖維織物，嚴(yán)

禁使用不飽和聚酯樹脂和醇酸樹脂作為膠粘劑。

4.3.11混凝土構(gòu)件修繕中，對影響其耐久性的缺陷、鋼筋銹蝕及

超過寬度限值的裂縫，應(yīng)進(jìn)行處理。對因承載力不足而引起的裂

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縫，尚應(yīng)對構(gòu)件進(jìn)行及時加固。

4.3.12砌體構(gòu)件修繕中，應(yīng)對承載力不滿足要求的空斗墻或酥堿

嚴(yán)重的墻體進(jìn)行拆砌或加固，新砌墻體不得采用空斗墻。

4.3.13木構(gòu)件修繕中，置換或新增的木材應(yīng)嚴(yán)格控制含水率。支

承于墻體中的木構(gòu)件端部，以及與基礎(chǔ)直接接觸的木柱柱根，必

須進(jìn)行防腐防潮處理措施。

4.3.14鋼構(gòu)件修繕中，應(yīng)對銹蝕部位進(jìn)行除銹及重做防銹措施，

對防火措施失效的部位補做防火措施。

4.4設(shè)施設(shè)備維護(hù)

4.4.1既有建筑的給排水設(shè)施應(yīng)當(dāng)由養(yǎng)護(hù)修繕責(zé)任單位按照各

自職責(zé)進(jìn)行日常和定期維護(hù)，確保其正常、安全運行。

4.4.2生活給水系統(tǒng)所涉及的材料必須達(dá)到飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

4.4.3設(shè)置在民用建筑中的變壓器修換，應(yīng)選擇干式、氣體絕緣

或非可燃性液體絕緣的變壓器。

4.4.4幼兒園、老年人和特殊功能要求的建筑的散熱器必須加防

護(hù)罩。

4.4.5當(dāng)制冷機組采用的制冷劑對人體有害時，應(yīng)對制冷機組定

期檢查、檢測和維護(hù)，制冷劑泄露報警裝置應(yīng)保證工作正常。

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5既有建筑改造

5.1一般規(guī)定

5.1.1既有建筑改造前，應(yīng)根據(jù)改造要求和目標(biāo)，按需對場地環(huán)

境、建筑歷史、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、人身安全，圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工、

隔聲、通風(fēng)、采光、日照等物理性能，室內(nèi)環(huán)境舒適度、污染狀

況、機電設(shè)備安全及效能等內(nèi)容進(jìn)行評定。

5.1.2既有建筑改造過程中應(yīng)避免對結(jié)構(gòu)構(gòu)件產(chǎn)生損傷，當(dāng)發(fā)現(xiàn)

結(jié)構(gòu)構(gòu)件存在損傷時，應(yīng)對其進(jìn)行有效處理。

5.1.3既有建筑的改造，應(yīng)根據(jù)檢查和評定結(jié)果，由專業(yè)技術(shù)人

員在現(xiàn)場踏勘的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造設(shè)計。

5.2建筑改造

5.2.1既有建筑改造應(yīng)編制改造項目設(shè)計方案，方案應(yīng)明確改造

項目的范圍、建筑改造和環(huán)境改造內(nèi)容及相關(guān)技術(shù)指標(biāo)。

5.2.2既有建筑改造如使改造范圍內(nèi)建筑與改造范圍外建筑之

間的建筑間距發(fā)生變化，其間距不應(yīng)低于消防間距標(biāo)準(zhǔn)。

5.2.3既有建筑應(yīng)結(jié)合改造，對原有消防設(shè)施進(jìn)行增設(shè)、整改、

修復(fù)，使其防火條件有所改善。

5.2.4既有建筑改造后，新建或改造的無障礙設(shè)施應(yīng)與周邊無障

礙設(shè)施相銜接。

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5.2.5既有建筑平改坡改造，應(yīng)符合下列要求：

1根據(jù)原屋頂情況及周圍環(huán)境選擇坡屋面形式及坡度，并確

保結(jié)構(gòu)安全；

2保留原有平屋面排水系統(tǒng)，如原屋面排水系統(tǒng)不暢、屋面

有積水時，應(yīng)疏通排水口、增加落水管；

3坡屋面屋脊四周均應(yīng)設(shè)置避雷帶，新增避雷帶應(yīng)與原避雷

系統(tǒng)可靠焊接；

4平改坡改造應(yīng)確保其保溫隔熱效果和結(jié)構(gòu)安全性，新產(chǎn)生

的坡頂下空間嚴(yán)禁堆物和另作它用。

5.2.6既有住宅成套改造，應(yīng)符合下列要求：

1如改變原有結(jié)構(gòu)，應(yīng)先進(jìn)行評定，消除原有安全隱患，確

保結(jié)構(gòu)安全；

2集約利用原有空間，合理調(diào)整平面和空間布局，增添廚衛(wèi)

設(shè)施設(shè)備，完善房屋成套使用功能。

5.2.7既有多層住宅加裝電梯改造時，加裝電梯不應(yīng)與臥室、起

居室緊鄰布置，起居室受條件限制需要緊鄰布置時，應(yīng)采取有效

的隔聲和減振措施。

5.2.8既有建筑屋頂綠化改造應(yīng)確保屋頂承重安全和防護(hù)安全，

不應(yīng)改動原有防雷設(shè)施。

5.2.9既有建筑改造對室內(nèi)環(huán)境污染應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，不得使用

國家禁止使用、限制使用的建筑材料。

5.2.10既有建筑環(huán)境改造應(yīng)統(tǒng)籌各項配套設(shè)施建設(shè)并與建筑主

20

體改造同步實施。

5.2.11既有建筑環(huán)境改造應(yīng)對違法建筑及構(gòu)筑物等進(jìn)行治理。

5.3結(jié)構(gòu)改造

5.3.1既有建筑結(jié)構(gòu)改造應(yīng)綜合考慮結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和建筑改造的總

體要求，以滿足安全性、適用性和經(jīng)濟性為目標(biāo)。

5.3.2既有建筑結(jié)構(gòu)改造設(shè)計資料中，應(yīng)明確結(jié)構(gòu)改造后的使用

功能和后續(xù)設(shè)計使用年限。

5.3.3既有建筑結(jié)構(gòu)改造時，應(yīng)按照下列要求進(jìn)行抗震鑒定和設(shè)

計：

1根據(jù)既有建筑的使用功能和重要性按照相關(guān)規(guī)定確定抗

震設(shè)防分類；

2根據(jù)實際需要和改造預(yù)期，按照相關(guān)規(guī)定確定抗震鑒定的

后續(xù)使用年限和相應(yīng)的抗震鑒定方法。

5.3.4抗震鑒定確定原結(jié)構(gòu)需進(jìn)行抗震加固時，應(yīng)結(jié)合抗震加固

進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造的設(shè)計和施工。

5.3.5在后續(xù)使用年限內(nèi)，未經(jīng)技術(shù)鑒定或具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計

單位許可，不得改變改造后建筑的用途和使用環(huán)境。

5.3.6既有建筑結(jié)構(gòu)改造時，新設(shè)基礎(chǔ)應(yīng)考慮其對原基礎(chǔ)的影響。

除滿足地基承載力要求外，還應(yīng)按變形協(xié)調(diào)原則進(jìn)行地基變形驗

算，同時應(yīng)評估新設(shè)基礎(chǔ)施工工藝和方法對原有建筑地基附加變

形的影響。

21

5.3.7既有建筑屋面平改坡改造時，應(yīng)根據(jù)房屋的具體情況，合

理選擇坡屋面結(jié)構(gòu)型式，采用輕質(zhì)高強材料，新舊構(gòu)件間應(yīng)有可

靠連接，新增結(jié)構(gòu)應(yīng)滿足抗風(fēng)、抗雪承載力要求。

5.3.8當(dāng)既有非成套住宅采用外擴改造時，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1應(yīng)通過成套改造改善原結(jié)構(gòu)的抗震性能，并確保房屋安全

使用；

2外擴部分應(yīng)采用合理結(jié)構(gòu)，應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計，并采取可靠

連接措施保證與原結(jié)構(gòu)協(xié)同受力或變形協(xié)調(diào)；

3外擴部分與原建筑之間不應(yīng)設(shè)沉降縫，并應(yīng)控制外擴部分

與原建筑之間的沉降差。

5.3.9既有多層住宅加裝電梯改造時，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1擬加裝電梯的既有多層住宅應(yīng)在正常使用條件處于安全

狀態(tài)，加裝電梯不應(yīng)降低原房屋的結(jié)構(gòu)安全性能，并確保

加裝部分的結(jié)構(gòu)安全和正常使用；

2加裝電梯需對原結(jié)構(gòu)墻體作局部開洞處理時，開洞位置應(yīng)

設(shè)置在原結(jié)構(gòu)外墻門窗洞口處，并應(yīng)對原房屋結(jié)構(gòu)的相關(guān)

部位進(jìn)行承載能力驗算，必要時尚應(yīng)進(jìn)行整體驗算，根據(jù)

計算分析結(jié)果采取相應(yīng)的補強加固措施；

3加裝部分應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計；

4當(dāng)加裝部分結(jié)構(gòu)與既有結(jié)構(gòu)采用脫開的形式時，除進(jìn)行地

基承載力、地基變形驗算外，還應(yīng)驗算加裝部分結(jié)構(gòu)的抗

傾覆穩(wěn)定性，以確保加裝部分的結(jié)構(gòu)安全和正常使用；

22

5當(dāng)加裝部分結(jié)構(gòu)與既有結(jié)構(gòu)采用連接的形式時，應(yīng)遵循變

形協(xié)調(diào)共同受力原則，從基礎(chǔ)到上部結(jié)構(gòu)均應(yīng)采取可靠措

施以加強既有結(jié)構(gòu)與新增結(jié)構(gòu)的整體性連接，避免沉降差

對既有結(jié)構(gòu)和加裝電梯的不利影響，以確保既有結(jié)構(gòu)和加

裝電梯的安全。

5.4設(shè)施設(shè)備改造

5.4.1既有建筑的給排水設(shè)施改造、電氣與智能化工程改造、暖

通空調(diào)工程改造和燃?xì)夤こ谈脑斓?，必須滿足相關(guān)抗震設(shè)計要求。

5.4.2給水設(shè)施的改造應(yīng)符合下列要求：

1用水單位自行建設(shè)的與城市公共供水管道連接的戶外管

道及其附屬設(shè)施，必須經(jīng)城市來水供水企業(yè)驗收合格并交

其統(tǒng)一管理后，方可使用；

2生活給水系統(tǒng)應(yīng)充分利用市政供水管網(wǎng)的壓力直接供水。

5.4.3排水設(shè)施的改造應(yīng)符合下列要求：

1在實行雨污分流的地區(qū)，雨水和污水管道不應(yīng)混接；

2如果改造后的排水總量、排放口數(shù)量和排放的主要污染物

及其濃度發(fā)生變化，應(yīng)向當(dāng)?shù)嘏潘姓鞴懿块T提出申請；

3雨水系統(tǒng)的改造，應(yīng)按照當(dāng)?shù)赜晁潘到y(tǒng)專業(yè)規(guī)劃的要

求，結(jié)合地區(qū)改建、道路建設(shè)等更新原有雨水排水系統(tǒng)。

5.4.4既有建筑電氣改造工程的設(shè)計，應(yīng)在對既有建筑供配電系

統(tǒng)、照明系統(tǒng)和防雷接地系統(tǒng)現(xiàn)場勘查的基礎(chǔ)上，根據(jù)改造后建

23

筑物的用電負(fù)荷情況和使用要求進(jìn)行供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)和防

雷接地系統(tǒng)設(shè)計。

5.4.5當(dāng)供暖、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)不能滿足使用功能的要求或有較

大節(jié)能潛力時，應(yīng)對相關(guān)設(shè)備或全系統(tǒng)進(jìn)行改造。

5.4.6供暖、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)改造的內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)建筑物的用途、

規(guī)模、使用特點、室外氣象條件、負(fù)荷變化情況等因素，考慮現(xiàn)

有系統(tǒng)和設(shè)備的折舊殘值，通過對用戶的影響程度比較進(jìn)行確定。

5.4.7對由于設(shè)計不合理，或者使用功能改變而造成的原有系統(tǒng)

分區(qū)不合理的情況，在進(jìn)行空調(diào)系統(tǒng)改造設(shè)計時，應(yīng)根據(jù)目前的

實際使用情況，對空調(diào)系統(tǒng)重新進(jìn)行分區(qū)設(shè)置。

24

附：起草說明

一、起草過程

根據(jù)國務(wù)院《深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案》（國發(fā)[2015]13號）要求，2016年住房城鄉(xiāng)建

設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于深化工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化工作改革的意見》（建標(biāo)[2016]166號），并在此基

礎(chǔ)上，全面啟動了構(gòu)建強制性標(biāo)準(zhǔn)體系、研編工程規(guī)范工作。2019年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正式下

達(dá)了《既有建筑維護(hù)與改造通用規(guī)范》的制定任務(wù)。

二、起草單位、起草人員和審查人員

（略）

三、條文說明

1總則

1.0.1本條是為了保證規(guī)范自身完整性而起草的。本條為本規(guī)范的編制目的。

根據(jù)建標(biāo)標(biāo)函［2016］156號文件《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部分技術(shù)規(guī)范研編工作要

求》“工程建設(shè)技術(shù)規(guī)范（全文強制標(biāo)準(zhǔn)）是保障人民生命財產(chǎn)安全、人身健康、

工程安全、生態(tài)環(huán)境安全、公眾權(quán)益和公共利益，以及促進(jìn)能源資源節(jié)約利用、

滿足社會經(jīng)濟管理等方面的控制性底線要求，是政府依法治理、依法履職的技術(shù)

依據(jù)。”

1.0.2本條是為了保證規(guī)范自身完整性而起草的。本條為規(guī)范適用范圍。

本規(guī)范為體系框架內(nèi)的通用技術(shù)類技術(shù)規(guī)范。根據(jù)建標(biāo)標(biāo)函［2016］156號

文件《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部分技術(shù)規(guī)范研編工作要求：“通用技術(shù)類技術(shù)規(guī)范是同技

術(shù)專業(yè)為對象，以規(guī)劃、勘察、測量、設(shè)計、施工等通用技術(shù)要求為主要內(nèi)容的

強制性標(biāo)準(zhǔn)，其內(nèi)容由工程項目類多項找術(shù)規(guī)范中出現(xiàn)的重復(fù)的強制性技術(shù)要求

構(gòu)成?！?/p>

本規(guī)范主要規(guī)定既有建筑維護(hù)與改造中的通用功能、性能，以及滿足既有建

筑維護(hù)與改造功能性能要求的通用技術(shù)措施，內(nèi)容覆蓋既有建筑維護(hù)與改造的檢

查、查勘與設(shè)計、施工、驗收等過程技術(shù)和管理的要求。

1.0.3本條是為了保證規(guī)范自身完整性而起草的。

近年來，既有建筑維護(hù)和改造方面的工程技術(shù)迅速發(fā)展，包括施工方法和工

藝、設(shè)計方法、檢測方法、新材料的應(yīng)用等，為鼓勵創(chuàng)新同時也要保證工程的安

全，對于相關(guān)規(guī)范中沒有規(guī)定的技術(shù)，必須由建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等

責(zé)任單位及有關(guān)專家依據(jù)研究成果、驗證數(shù)據(jù)和國內(nèi)外實踐經(jīng)驗等，對所采用的

技術(shù)措施進(jìn)行充分論證評估，證明能夠達(dá)到安全可靠、節(jié)約環(huán)保，并對論證評估

結(jié)果負(fù)責(zé)。論證評估結(jié)果實施前，建設(shè)單位應(yīng)報工程項目所在地行業(yè)行政主管部

門備案。可經(jīng)論證評估后滿足要求后，應(yīng)允許使用。

25

1.0.4本條是為了保證規(guī)范自身完整性而起草的。本條規(guī)定本規(guī)范與其他技術(shù)規(guī)

范之間的關(guān)系。

本規(guī)范正文內(nèi)容規(guī)定不指引現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)（包括強制性和推薦性），對于必須遵

循的國家有關(guān)具體規(guī)定（如法律法規(guī)、環(huán)保強制性標(biāo)準(zhǔn)等），采用在正文中進(jìn)行

原則要求，并在編制說明中對應(yīng)部分列出相關(guān)現(xiàn)行規(guī)定來處理。

本規(guī)范為通用技術(shù)類工程規(guī)范，與項目類工程規(guī)范相互銜接，通過指引實

現(xiàn)內(nèi)容完整、相互協(xié)調(diào)；與其他有關(guān)聯(lián)的通用技術(shù)類工程規(guī)范之間要通過明確的

劃分界限，相互銜接的方式處理。

26

2基本規(guī)定

2.0.1本條是為了保證規(guī)范自身完整性而起草的。本條規(guī)定了既有建筑維護(hù)的基

本目標(biāo)，是既有建筑物維護(hù)的基本控制要求，也是本技術(shù)規(guī)范研編目標(biāo)的體現(xiàn)。

維護(hù)從本質(zhì)上來說是維持既有建筑的既有基本功能，維持其使用年限的活動。

2.0.2本條是為了保證規(guī)范自身完整性而起草的。本條規(guī)定了既有建筑改造的基

本目標(biāo)，由于對建筑物的改造涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施各個方面，每

一方面都技術(shù)規(guī)范做支撐，因此本條文指出改造時的最低控制要求。

改造與維護(hù)的區(qū)別在于，改造是要改變、增加建筑功能，維持或者增加建筑

的使用年限。

2.0.3本條是為了保證規(guī)范自身完整性而起草的。既有建筑應(yīng)預(yù)先根據(jù)部位、年

限等規(guī)定其維護(hù)周期，依據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》的相關(guān)規(guī)定制定。

2.0.4本條是適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。本條強調(diào)修繕前必須進(jìn)行現(xiàn)場查勘

和設(shè)計。

2.0.5本條是為了保證規(guī)范自身完整性而起草的。本條明確要求施工單位應(yīng)遵守

修繕與改造設(shè)計文件，不允許擅自改動建筑物承重結(jié)構(gòu)或主要使用功能。

2.0.6本條是為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求起草，是現(xiàn)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文的

規(guī)定。

參考《建筑外墻外保溫系統(tǒng)修繕標(biāo)準(zhǔn)》JGJ376-2015強制性條文：第7.1.6

條，外墻外保溫系統(tǒng)修復(fù)的施工安全應(yīng)符合下列規(guī)定：1施工期間，應(yīng)采取安全

防護(hù)措施和編制應(yīng)急預(yù)案；2施工現(xiàn)場作業(yè)區(qū)和危險區(qū)，應(yīng)設(shè)置安全警示標(biāo)志；

3當(dāng)修復(fù)外立面緊鄰人行道或車行道時，應(yīng)在道路上方搭建安全天棚，并設(shè)置警

示和引導(dǎo)標(biāo)志；4當(dāng)實施拆除作業(yè)或建材、設(shè)備、工具的傳運和堆放作業(yè)時，不

得高空拋擲和重摔重放，并應(yīng)采取防止剔鑿物及粉塵散落的措施。

2.0.7本條是適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。既有建筑修繕與改造施工應(yīng)注意環(huán)

境保護(hù)，應(yīng)采取有效的措施，避免對周圍環(huán)境造成的污染和危害。

依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》、《中華人民共和國水法》、《中華人

民共和國環(huán)境保護(hù)法》和《中華人民共和國建筑法》，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有

關(guān)環(huán)境保護(hù)和安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取控制和處理施工現(xiàn)場的各種粉

塵、廢氣、廢水、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害的措施。

能源、水資源問題已經(jīng)成為制約經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要因素，要從戰(zhàn)略和全

局的高度，充分認(rèn)識做好能源和水資源工作的重要性，高度重視能源和水資源安

全，實現(xiàn)能源的可持續(xù)發(fā)展。節(jié)能節(jié)水利國利己，同時也體現(xiàn)建設(shè)資源節(jié)約型和

環(huán)境友好型社會，防止氣候變暖的政策要求。

27

《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》第五條：改建、擴建項目和技術(shù)改造項目必

須采取措施，治理與該項目有關(guān)的原有環(huán)境污染和生態(tài)破壞。

2.0.8本條是為了保證規(guī)范自身完整性而起草的。本條規(guī)定了維護(hù)和改造工程

完成后應(yīng)驗收。

2.0.9本條是適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。條規(guī)定有利于將來的修繕與改造，

保障項目檔案的連續(xù)性和完整性，保障既有建筑物維護(hù)與改造技術(shù)資料的安全性，

為將來的再次修繕與改造提供依據(jù)。

依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十七條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)

檔案管理的規(guī)定，及時收集、整理建設(shè)項目各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全建設(shè)

項目檔案，并在建設(shè)工程竣工驗收后，及時向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部

門移交建設(shè)項目檔案。

28

3既有建筑檢查及評定

3.1一般規(guī)定

3.1.1本條是為了保證規(guī)范自身完整性以及適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

一棟建筑物往往是一個系統(tǒng)，各部分混雜在一起，檢查評定時，若將整體系

統(tǒng)劃分為幾個獨立清晰的部分，可使整體系統(tǒng)的檢查評定工作條理有序且能提高

工作的效率。英國BS8210：1986指南附錄A中針對不同結(jié)構(gòu)類型建筑給出了詳

細(xì)的檢查表，主要從建筑主體和外部結(jié)構(gòu)兩個大方面進(jìn)行，建筑部分包括地下部

分、結(jié)構(gòu)主體構(gòu)件、表面裝修、附屬設(shè)施等；外部結(jié)構(gòu)部分包括輔助建筑和設(shè)施

等。

國內(nèi)如《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292第4.3.1條規(guī)定對建筑物現(xiàn)

狀的調(diào)查和檢測，應(yīng)包括地基基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)和維護(hù)結(jié)構(gòu)三部分。

既有建筑的檢查評定的范圍除了地基基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，還應(yīng)包含

建筑裝飾裝修和建筑附屬設(shè)備部分。本規(guī)范將對既有建筑的檢查及評定從結(jié)構(gòu)、

建筑以及設(shè)備三個方面分別進(jìn)行。其中結(jié)構(gòu)方面主要為承重結(jié)構(gòu)部分，建筑方面

包括室內(nèi)外飾面、門窗、外掛設(shè)備、防水構(gòu)造以及建筑隔墻和其他非結(jié)構(gòu)構(gòu)件等；

設(shè)備方面包括給排水、采暖供熱、通風(fēng)空調(diào)、電氣、電梯、燃?xì)狻⑾赖取?/p>

在對既有建筑進(jìn)行檢查時，不同的建筑類型、使用情況和檢查目的，檢查的

類型、周期、內(nèi)容和技術(shù)方案都需要不同的規(guī)定。國外如英國BS8210系列規(guī)范

將既有建筑的檢查分為例行檢查、一般檢查和詳細(xì)鑒定三類。

國內(nèi)如《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292根據(jù)不同的情況，規(guī)定既有

建筑可選擇進(jìn)行使用性檢查或鑒定、安全性檢查或鑒定、專項檢查鑒定和可靠性

鑒定；《民用建筑修繕工程查勘與設(shè)計規(guī)程》JGJ117中規(guī)定對民用房屋的損壞

情況應(yīng)進(jìn)行定期的和季節(jié)性的查勘；《城市危險房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部令第

129號）規(guī)定房屋所有人應(yīng)定期對其房屋進(jìn)行安全檢查。

可以看出，我國在國家層面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范上對檢查分類和檢查周期的規(guī)定還不

明確，本條根據(jù)國內(nèi)外規(guī)范的對比和實踐調(diào)研，將既有建筑的檢查劃分為日常檢

查、特定檢查和評定三類。

3.1.2本條是為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求以及保證規(guī)范自身完整性而起草的。

為了保證正常使用期間各類檢查工作的有效、按時執(zhí)行，應(yīng)該明確規(guī)定日常

使用檢查的實施方和主要內(nèi)容。關(guān)于日常檢查的主要大方向，除了檢查建筑各方

面的外觀損傷和日常運行情況，還應(yīng)對既有建筑的使用條件和環(huán)境做日常性檢查。

既有建筑在服役期間均會遭受到各種各樣的環(huán)境，比如空氣、風(fēng)、降水、溫

度等，另外使用功能以及使用目的也都可能發(fā)生變化，而這些問題會對建筑及其

29

附屬結(jié)構(gòu)的性能評定和維護(hù)需求要較大的影響。

《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292第4.2.1條：使用條件和環(huán)境的調(diào)

查和檢測應(yīng)包括結(jié)構(gòu)上的作用、建筑所處的環(huán)境以及使用歷史情況等。

《工業(yè)建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50144第4.1.1條：使用條件的調(diào)查和檢

測應(yīng)包括結(jié)構(gòu)上的作用、使用環(huán)境和使用歷史三個部分，調(diào)查中還是應(yīng)考慮使用

條件在目標(biāo)使用年限內(nèi)可能發(fā)生的變化。

英國規(guī)范BS8210：1986第3.2節(jié)：建筑及其部件的維護(hù)需求與建筑的所處

的環(huán)境、使用類型和強度相關(guān)。

因此，基于上述規(guī)范的規(guī)定，本條對既有建筑使用條件和環(huán)境的日常檢查做

了規(guī)定。

3.1.3本條是為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

除了在正常使用情況下的日常檢查，在一些特定的情況如臨近雨季和供暖季、

遭遇較大自然災(zāi)害和人為災(zāi)害（臺風(fēng)、暴雨、大雪等）后既有建筑的性能現(xiàn)狀和

使用環(huán)境與其日常服役穩(wěn)定狀態(tài)相比可能發(fā)生了較大的變化，因此有必要進(jìn)行在

上述特定環(huán)境下的檢查。

《城市危險房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部令第129號）規(guī)定在暴風(fēng)、雨雪季節(jié)，

應(yīng)做好排險解危的各項準(zhǔn)備并對建筑進(jìn)行檢查。

《民用建筑修繕工程查勘與設(shè)計規(guī)程》JGJ117中規(guī)定對民用房屋的損壞情

況應(yīng)進(jìn)行定期的和季節(jié)性的查勘。

《既有建筑幕墻安全維護(hù)管理辦法》中規(guī)定既有建筑幕墻應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行的安

全性鑒定與大修以及突發(fā)事件損失鑒定。

至于特定情況下檢查的實施人，應(yīng)根據(jù)具體情況的不同由產(chǎn)權(quán)所有人或受托

管理人實施或委托具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)實施。

3.1.4本條是為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求以及對本領(lǐng)域、本專業(yè)非常重要而起草

的。

對于一些對建筑物性能有較大影響的情況，評定問題會涉及到較復(fù)雜的專業(yè)

知識，大可能會超出建筑產(chǎn)權(quán)所有人或受托管理人的能力范圍，必須對既有建筑

的現(xiàn)狀和性能委托專業(yè)機構(gòu)評定。比如有以下國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的情況：

《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292第3.1.1條規(guī)定在下列情況下，應(yīng)

進(jìn)行可靠性鑒定或?qū)ｍ楄b定：

1建筑物大修前；

2建筑物改造、改建或擴建前；

3建筑物改變用途或使用環(huán)境時；

4建筑物達(dá)到設(shè)計使用年限擬繼續(xù)使用時；

30

5遭受災(zāi)害或事故時；

6結(jié)構(gòu)存在明顯振動影響時；

7結(jié)構(gòu)需要進(jìn)行長期監(jiān)測時。

而規(guī)范1.0.3條規(guī)定建筑的可靠性鑒定應(yīng)由有相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)承擔(dān)。

《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50023第1.0.6條規(guī)定下列情況下，現(xiàn)有建筑應(yīng)進(jìn)

行抗震鑒定：

8接近或超過設(shè)計使用年限需要繼續(xù)使用的建筑；

9原設(shè)計未考慮抗震設(shè)防或抗震設(shè)防要求提高的建筑；

10需要改變結(jié)構(gòu)的用途和使用環(huán)境的建筑；

11其他有必要進(jìn)行抗震鑒定的建筑。

《建筑抗震加固技術(shù)規(guī)程》JGJ116第1.0.3條規(guī)定現(xiàn)有建筑抗震加固前，

應(yīng)依據(jù)其設(shè)防烈度、抗震設(shè)防類別、后續(xù)使用年限和結(jié)構(gòu)類型，按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)

《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50023的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行抗震鑒定。

因此，本條引入了上述規(guī)范中的一些情況，如超過了設(shè)計使用年限仍需繼續(xù)

使用、擬進(jìn)行綜合修繕、加固、改造或改變建筑用途，但也通過討論分析，在上

述規(guī)范規(guī)定的基礎(chǔ)上增加了日常檢查中發(fā)現(xiàn)危險源時、達(dá)到了相關(guān)法律和規(guī)范規(guī)

定的評定要求和周期時、受到自然災(zāi)害、人為災(zāi)害及其他作業(yè)和事故的較大影響

時、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的使用功能、安全性、環(huán)保要求、系統(tǒng)效能等已不符合有關(guān)規(guī)

定要求時等情況。

3.1.5本條是為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

對不同類型的檢查及評定，均應(yīng)選取正確的方法，明確頻次和內(nèi)容，制定合

理的方案。

檢查評定機構(gòu)應(yīng)用的檢查檢測技術(shù)，均應(yīng)遵守現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)檢測

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50344的相關(guān)規(guī)定。地基的檢查還應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《巖土

工程勘察規(guī)范》GB50021、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007等；混凝土結(jié)

構(gòu)的檢測還應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)場檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50784

的相關(guān)規(guī)定，鋼結(jié)構(gòu)的檢測還應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《鋼結(jié)構(gòu)現(xiàn)場檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

GB/T50621的相關(guān)規(guī)定，砌體強度、砌筑砂漿強度等的檢測還應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行國家

標(biāo)準(zhǔn)《砌體工程現(xiàn)場檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50315的相關(guān)規(guī)定。外門窗的檢查應(yīng)

執(zhí)行現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑門窗工程檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ/T205的規(guī)定；室內(nèi)外環(huán)

境檢查應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《城市區(qū)域環(huán)境振動測量方法》GB10071和《住在

建筑室內(nèi)振動限值及其測量方法標(biāo)準(zhǔn)》GB50355等的規(guī)定；設(shè)備設(shè)施檢應(yīng)按相

關(guān)專業(yè)規(guī)范進(jìn)行檢查。

3.1.6本條是借鑒國外法規(guī)規(guī)范的要求以及對本領(lǐng)域、本專業(yè)非常重要而起草

31

的。

完整的建筑、結(jié)構(gòu)及設(shè)備施工圖紙、竣工驗收、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、以往的

檢查評定、變動及受災(zāi)情況等資料是評定工作順利開展以及保證評定結(jié)果準(zhǔn)確、

客觀的前提條件。

英國BS8210系列指南非常重視建筑物的檔案和資料：

第3.3節(jié)在檔案的內(nèi)容、檔案的制備、檔案的利用、檔案的存儲等方面做了

詳細(xì)規(guī)定；

第4.4節(jié)規(guī)定的檔案資料包括建筑圖紙、建筑的技術(shù)參數(shù)、與防火和安全相

關(guān)的信息和安全措施的信息等。

本條基于上述規(guī)范，規(guī)定受委托的評定機構(gòu)開展評定工作應(yīng)備齊的資料。這

些資料可能分存于不同的部門，應(yīng)由既有建筑的產(chǎn)權(quán)所有人或委托管理人負(fù)責(zé)收

集和提供。

另外，《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292第4.1.3條規(guī)定當(dāng)建筑物的

工程圖紙資料不全時，應(yīng)對建筑物的結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)件材料強度、混凝

土構(gòu)件的配筋、結(jié)構(gòu)與構(gòu)件幾何尺寸等進(jìn)行檢測，若工程復(fù)雜，應(yīng)繪制工程現(xiàn)狀

圖。

3.1.7本條是現(xiàn)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文的規(guī)定。

本條根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量檢測技術(shù)管理規(guī)范》GB50618

第3.0.4條的規(guī)定：檢測機構(gòu)應(yīng)對出具的檢測報告的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

需要指出的是，委托方應(yīng)向受委托的評定機構(gòu)提供真實、有效的檢測數(shù)據(jù)和

資料，但也存在因為檢查方能力水平和設(shè)備水平不足或者檢查不規(guī)范等情況，導(dǎo)

致委托方提供的檢查數(shù)據(jù)和資料不充分、不全面或者存在異議，這時，評定機構(gòu)

可有針對性地再進(jìn)行更為細(xì)致、具體的專項檢查，最后做出綜合評定。

3.1.8本條是借鑒國外法規(guī)規(guī)范以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

本條根據(jù)英國BS8210：1986指南第3.7節(jié)及BS8210：2012指南第7.1節(jié)

的規(guī)定，應(yīng)該在塵埃、易燃和有毒物、臨時電力裝置、火災(zāi)隱患和高溫情況的操

作、噪聲、維護(hù)工作對房屋其他部分的影響、開口的防護(hù)等方面采取適當(dāng)措施，

以保證工作所有參與人在健康和安全等方面的需求。

3.1.9本條是為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

在檢查和評定過程中，如發(fā)現(xiàn)既有建筑存在安全隱患，為了保證建筑物的使

用安全和維持建筑物及其附屬結(jié)構(gòu)的功能，產(chǎn)權(quán)所有人或受托管理人應(yīng)采取必要

的措施。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)根據(jù)鑒定結(jié)果采取加固、維修

等措施。

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《城市危險房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部令第129號）規(guī)定房屋所有人對經(jīng)鑒定

的危險房屋，必須按照鑒定機構(gòu)的處理建議，及時加固或修繕治理。

《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》規(guī)定公共建筑用能設(shè)備和系統(tǒng)的性能進(jìn)行綜合檢

測評價，定期進(jìn)行維護(hù)、維修、保養(yǎng)及更新置換，保證設(shè)備和系統(tǒng)的正常運行。

《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50023第3.0.7條規(guī)定對不符合鑒定要求的建筑，

可根據(jù)其不符合要求的程度、部位對結(jié)構(gòu)整體抗震性能影響的大小，以及有關(guān)的

非抗震缺陷等實際情況，結(jié)合使用要求、城市規(guī)劃和加固難易等因素的分析，提

出相應(yīng)的維修、加固、改變用途或更新等抗震減災(zāi)對策。

3.2建筑檢查及評定

3.2.1本條是為了保證規(guī)范自身完整性以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

對于既有建筑建筑方面檢查的主要內(nèi)容，國內(nèi)外規(guī)范有如下相關(guān)內(nèi)容：

英國BS8210：1986指南附錄A中給出了門窗、吊頂、內(nèi)外墻裝飾、樓板裝

飾、樓梯和坡道裝飾、頂棚裝飾、屋頂裝飾、保護(hù)性和裝飾性涂裝、維護(hù)墻體、

陽臺、樓梯和坡道的欄桿和扶手、標(biāo)記牌和指示牌等附件、房屋配件等方面的檢

查內(nèi)容。

《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量檢測技術(shù)管理規(guī)范》GB50618附錄A

中給出了建筑幕墻、門窗及外墻飾面磚的檢查內(nèi)容。

綜合各相關(guān)規(guī)范的規(guī)定，本條規(guī)定對既有建筑屋面、女兒墻、煙囪、外立面、

非承重墻體、外墻門窗、幕墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件、梁、柱、板、墻等構(gòu)件外飾面、

室內(nèi)裝飾裝修、地坪及室內(nèi)樓梯、附屬結(jié)構(gòu)和設(shè)施、室內(nèi)外環(huán)境以及遮陽篷、雨

篷、晾衣架、窗臺花架、避雷裝置等建筑外立面附加設(shè)施等的損壞以及與主體結(jié)

構(gòu)連接錨固進(jìn)行檢查。還需要指出的是，這里規(guī)定的檢查內(nèi)容是最低要求，應(yīng)完

整執(zhí)行。

3.2.2本條是為了保證規(guī)范自身完整性以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

在一些特定的情況如臨近雨季和供暖季、遭遇較大自然災(zāi)害和人為災(zāi)害（臺

風(fēng)、暴雨、大雪等）后，建筑及裝修方面的性能現(xiàn)狀和使用環(huán)境與其日常服役穩(wěn)

定狀態(tài)相比可能發(fā)生了較大的變化，因此有必要對上述特定環(huán)境下建筑方面進(jìn)行

檢查，比如臨近雨季時，應(yīng)重點檢查建筑屋面防水措施的狀況；臨近供暖季時，

應(yīng)重點檢查建筑的外窗、幕墻的密封性能等；在遭受臺風(fēng)、暴雨和大雪等自然災(zāi)

害前后，應(yīng)重點檢查外墻裝飾裝修部分、伸縮縫裝飾板、外窗、幕墻等的損壞及

其連接錨固狀況等。

3.2.3本條是為了保證規(guī)范自身完整性以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

根據(jù)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292等規(guī)范的規(guī)定，本條規(guī)定對建

33

筑方面，應(yīng)主要評定外圍護(hù)系統(tǒng)的安全性和使用性、建筑附屬結(jié)構(gòu)和構(gòu)件的安全

性和使用性和室內(nèi)裝飾裝修的安全性和使用性。

需要對既有建筑進(jìn)行評定時，只依靠日常檢查和特定檢查內(nèi)容往往是不夠的，

《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量檢測技術(shù)管理規(guī)范》GB50618等規(guī)范也都

給出了較為詳細(xì)的檢查內(nèi)容。因此在日常檢查和特定檢查的基礎(chǔ)上，還應(yīng)增加更

多檢查內(nèi)容，比如屋面防水層和保溫層的構(gòu)造和損壞程度、外墻外保溫系統(tǒng)的構(gòu)

造、損壞程度和防火性能、外墻門窗、幕墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工、隔聲、通風(fēng)、采

光、日照等物理性能指標(biāo)、梁、柱、板、墻等構(gòu)件外飾面以及內(nèi)部裝修的防火措

施、疏散通道等建筑消防的要求等。

3.3結(jié)構(gòu)檢查及評定

3.3.1本條是為了保證規(guī)范自身完整性以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

對于既有建筑結(jié)構(gòu)方面檢查的主要內(nèi)容，國內(nèi)外規(guī)范有如下相關(guān)內(nèi)容：

英國BS8210：1986指南附錄A針對不同結(jié)構(gòu)類型建筑給出了詳細(xì)的檢查表，

建筑主體部分的檢查包括了地下部分、結(jié)構(gòu)主要構(gòu)件、次要構(gòu)件、建筑表面、服

務(wù)型設(shè)施、管道、電氣服務(wù)、附屬配件等方面的檢查。

《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292對地基基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)的檢查包括

查閱地基勘察資料、沉降量和沉降穩(wěn)定情況、沉降差、上部結(jié)構(gòu)傾斜、扭曲、裂

縫、地下室和管線情況、基礎(chǔ)類型和材料性能、結(jié)構(gòu)體系及其整體牢固性、結(jié)構(gòu)

構(gòu)件和連接、結(jié)構(gòu)缺陷、損傷和腐蝕、結(jié)構(gòu)位移和變形等。

《工業(yè)建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50144對地基基礎(chǔ)和上部承重結(jié)構(gòu)的檢查

包括查閱地基勘察資料、沉降量和沉降穩(wěn)定情況、沉降差、上部結(jié)構(gòu)傾斜、扭曲、

裂縫、地下室和管線情況、基礎(chǔ)類型和材料性能、結(jié)構(gòu)整體性、結(jié)構(gòu)和材料性能、

結(jié)構(gòu)缺陷、損傷和腐蝕、結(jié)構(gòu)變形和振動、構(gòu)建構(gòu)造等。

綜合各相關(guān)規(guī)范的規(guī)定，本條規(guī)定必須對既有建筑結(jié)構(gòu)表面上的荷載作用和

建筑物內(nèi)外環(huán)境、建筑周圍地面變形和結(jié)構(gòu)整體傾斜變形、梁、柱、板等結(jié)構(gòu)構(gòu)

件及其連接節(jié)點的缺陷、變形、損傷和腐蝕、蟲蛀情況等、承重墻體的外閃、傾

斜、風(fēng)化、脫落、裂縫以及連接處的損傷情況、懸挑結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形和損壞情況

等進(jìn)行檢查。還需要指出的是，這里規(guī)定的檢查內(nèi)容是最低要求，應(yīng)完整執(zhí)行。

3.3.2本條是為了保證規(guī)范自身完整性以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

在一些特定的情況如臨近雨季和供暖季、遭遇較大自然災(zāi)害和人為災(zāi)害（臺

風(fēng)、暴雨、大雪等）后，既有建筑的結(jié)構(gòu)性能現(xiàn)狀和使用環(huán)境與其日常服役穩(wěn)定

狀態(tài)相比可能發(fā)生了較大的變化，因此有必要對上述特定環(huán)境下結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行檢

查，比如在遭受臺風(fēng)、大雪前后，應(yīng)重點檢查建筑屋蓋、支撐系統(tǒng)及其連接節(jié)點

34

的損傷和變形；在遭受暴雨前后，應(yīng)重點檢查建筑周圍地面變形、周圍山體滑坡、

地基下沉、結(jié)構(gòu)傾斜變形等。

3.3.3本條是為了保證規(guī)范自身完整性以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

根據(jù)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292和《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50023

等規(guī)范的規(guī)定，本條規(guī)定對結(jié)構(gòu)方面的評定，應(yīng)主要評定建筑結(jié)構(gòu)的安全性、適

用性、耐久性和抗震性能。

需要對既有建筑結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行評定時，只依靠日常檢查和特定檢查內(nèi)容同樣

是不夠的，《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292、《工業(yè)建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》

GB50144等也都給出了更為詳細(xì)的檢查內(nèi)容。因此在日常檢查和特定檢查的基

礎(chǔ)上，還應(yīng)增加更多檢查內(nèi)容，比如地基的承載能力和變形、基礎(chǔ)的種類和材料

性能、結(jié)構(gòu)體系及其整體牢固性、結(jié)構(gòu)構(gòu)件及其連接節(jié)點的材料性能、承載性能

以及與安全性相關(guān)的構(gòu)造措施、結(jié)構(gòu)位移和變形量等，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的拆改和加固情

況以及現(xiàn)階段所處的工作狀態(tài)；另外對處于高溫、高濕、腐蝕等有害環(huán)境下的以

及實際使用荷載大于設(shè)計荷載的部位的損傷情況也應(yīng)重點檢查。

3.3.4本條是對本領(lǐng)域、本專業(yè)非常重要以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草

的。

對既有建筑擬進(jìn)行綜合修繕、加固、改造或改變使用功能等處理前后，建筑

的荷載及性能等方面出現(xiàn)較大的改變，也破壞了建筑既定的穩(wěn)定狀態(tài)，因此評定

過程中應(yīng)重視該方面的評定和要求，所以本條特別將其拿出重點規(guī)定。

《既有住宅建筑功能改造技術(shù)規(guī)范》JGJ/T390第3.0.2條及條文說明規(guī)定

對既有住宅建筑功能改造應(yīng)確保結(jié)構(gòu)、消防及使用安全性，應(yīng)按國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)

行安全性評估鑒定，并結(jié)合功能改造對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理。安全性評估鑒定可

參照的規(guī)范有《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292

等。

《既有建筑地基基礎(chǔ)加固技術(shù)規(guī)范》JGJ123第3.0.2條規(guī)定既有建筑地基

基礎(chǔ)加固時前，應(yīng)對既有建筑地基基礎(chǔ)及上部結(jié)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

本條特別規(guī)定了對擬進(jìn)行綜合修繕、加固、改造或改變使用功能等改造處理

的既有建筑，應(yīng)著重進(jìn)行的評定內(nèi)容，包括地基的承載力和穩(wěn)定性、主體結(jié)構(gòu)構(gòu)

件及節(jié)點的承載力、結(jié)構(gòu)的整體穩(wěn)定性等。

3.3.5本條是對本領(lǐng)域、本專業(yè)非常重要以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草

的。

既有建筑受到自然災(zāi)害、人為災(zāi)害及其他作業(yè)和事故較大影響后，建筑的承

載能力和性能等方面出現(xiàn)較大的改變，也破壞了建筑既定的穩(wěn)定狀態(tài)，因此評定

過程中應(yīng)重視該方面的評定和要求，所以本條特別將其拿出重點規(guī)定。

35

《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292第3.1.1條規(guī)定在結(jié)構(gòu)遭受災(zāi)害或

事故時應(yīng)進(jìn)行可靠性鑒定，而可靠性就包含了安全性、功能適用性和耐久性的評

定內(nèi)容。

本條特別規(guī)定了對受到自然災(zāi)害、人為災(zāi)害及其他作業(yè)和事故影響的既有建

筑，應(yīng)著重進(jìn)行的評定內(nèi)容，包括主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件及節(jié)點的后續(xù)承載能力和穩(wěn)定性、

受損結(jié)構(gòu)的整體穩(wěn)定性等。

3.3.6本條是對本領(lǐng)域、本專業(yè)非常重要以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草

的。

《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292第3.1.1條規(guī)定了結(jié)構(gòu)在有明顯振

動影響和需要進(jìn)行長期監(jiān)測時都應(yīng)進(jìn)行專項鑒定。

本條根據(jù)規(guī)范的規(guī)定，特別指出了對存在明顯的振動影響的既有建筑，應(yīng)主

要查明振源的類型和特性、場地情況，檢測和評定振源所引起的結(jié)構(gòu)位移、速度

和加速度等參數(shù)；對需要進(jìn)行長期監(jiān)測的既有建筑，應(yīng)主要查明建筑的周圍場地

情況，檢測和評定結(jié)構(gòu)沉降、傾斜等參數(shù)。

3.4設(shè)施設(shè)備檢查及評定

3.4.1本條是為了保證規(guī)范自身完整性以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

對于既有建筑設(shè)備方面檢查的主要內(nèi)容，國內(nèi)外規(guī)范有如下相關(guān)內(nèi)容：

英國BS8210：1986指南附錄A針對不同結(jié)構(gòu)類型建筑給出了詳細(xì)的檢查表，

里面包括了服務(wù)型設(shè)施、管道、電氣服務(wù)及附屬配件等方面的檢查。

綜合各相關(guān)規(guī)范的規(guī)定，本條規(guī)定必須對既有建筑設(shè)備所處的內(nèi)外環(huán)境、設(shè)

備、附屬管線、管道、閥門及其連接的材料老化、滲漏、防護(hù)層損壞等情況、室

內(nèi)外懸挑外掛設(shè)備的損壞和連接狀況、系統(tǒng)運行的振動和噪聲等情況進(jìn)行檢查。

還需要指出的是，這里規(guī)定的檢查內(nèi)容是最低要求，應(yīng)完整執(zhí)行。

3.4.2本條是為了保證規(guī)范自身完整性以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

在一些特定的情況如臨近雨季和供暖季、遭遇較大自然災(zāi)害和人為災(zāi)害（臺

風(fēng)、暴雨、大雪等）后，既有建筑的設(shè)備性能現(xiàn)狀和使用環(huán)境與其日常服役穩(wěn)定

狀態(tài)相比可能發(fā)生了較大的變化，因此有必要對上述特定環(huán)境下設(shè)備方面進(jìn)行檢

查，比如臨近雨季時，應(yīng)重點檢查建筑屋面與室外排水設(shè)備、防雷設(shè)備等的完好

性；臨近供暖季時，應(yīng)重點檢查供暖設(shè)備和系統(tǒng)的完好性和安全性，另外還要對

供水、排水、采暖、消防管道以及系統(tǒng)的防凍措施有效性進(jìn)行檢查；在遭受臺風(fēng)、

暴雨和大雪等自然災(zāi)害前后，應(yīng)重點檢查建筑設(shè)備及其附屬物等的連接狀況。

3.4.3本條是為了保證規(guī)范自身完整性以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求而起草的。

根據(jù)相關(guān)規(guī)范的規(guī)定，本條規(guī)定應(yīng)主要評定各系統(tǒng)設(shè)備、附屬管線、管道及

36

其連接的材料耐久性、各系統(tǒng)設(shè)備、附屬管線、管道及其連接的保溫、防凍、防

漏電、防高溫、防輻射、防火、防雷、防污染、消毒等防護(hù)措施的有效性、各系

統(tǒng)正常運行的有效性和安全性。

需要對既有建筑設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評定時，只依靠日常檢查和特定檢查內(nèi)容同樣

是不夠的，在日常檢查和特定檢查的基礎(chǔ)上，還應(yīng)增加更多檢查內(nèi)容，比如設(shè)備

負(fù)荷的校核、各系統(tǒng)設(shè)備、附屬管線、管道及其連接節(jié)點的防火、防漏電、防高

溫、防輻射、防污染等措施的設(shè)置狀況、各系統(tǒng)運行控制、監(jiān)控報警裝置的狀況。

在對設(shè)施設(shè)備評定時，應(yīng)對電氣負(fù)荷或空調(diào)專業(yè)的負(fù)荷進(jìn)行計算校核，避免

更換設(shè)備時增加用電的容量，避免不通過設(shè)計隨意增加用電設(shè)備，造成過負(fù)荷現(xiàn)

象。

3.4.4~3.4.9這幾條是為了保證規(guī)范自身完整性以及為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求

而起草的。

條文在3.4.3條一般評定項目基礎(chǔ)上，根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程

質(zhì)量檢測技術(shù)管理規(guī)范》GB50618等相關(guān)規(guī)范的規(guī)定，特別對給水排水設(shè)備、

采暖設(shè)備、通風(fēng)和空調(diào)設(shè)備、電氣設(shè)備消防設(shè)備分別給出了必須重點評定的內(nèi)容。

3.4.10本條是對本領(lǐng)域、本專業(yè)非常重要而起草的。

既有建筑受到自然災(zāi)害、人為災(zāi)害及其他作業(yè)和事故較大影響后，建筑設(shè)備

的使用性能等方面出現(xiàn)較大的改變，也破壞了設(shè)備既定的穩(wěn)定狀態(tài)，因此評定過

程中應(yīng)重視該方面的評定和要求，所以本條特別將其拿出重點規(guī)定。

對受到自然災(zāi)害、人為災(zāi)害及其他作業(yè)和事故影響的既有建筑，應(yīng)重點評定

建筑設(shè)備運行的安全性和有效性。

3.4.11本條是對本領(lǐng)域、本專業(yè)非常重要而起草的。

臨近雨季時，地下建筑等特殊設(shè)施的出入口、窗井、風(fēng)井等部位存在雨水倒灌的

危險，因此對存在被雨水倒灌風(fēng)險的既有地下建筑，應(yīng)檢查防雨水倒灌措施的狀

況，重點評定防汛設(shè)施設(shè)備運行的安全性和有效性。

37

4既有建筑維護(hù)

4.1一般規(guī)定

4.1.1本條是為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求起草。參考《住宅建筑規(guī)范》

GB50368-2005強制性條文第11.0.7條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對住宅和相關(guān)場地進(jìn)行

日常保養(yǎng)、維修和管理；對各種共用設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)進(jìn)行日常維護(hù)、按計劃檢修，

并及時更新，保證正常運行。

4.1.2本條是為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求起草。

電梯屬于特種設(shè)備，其日常檢查和維護(hù)、修繕專業(yè)性較強，不在本規(guī)范規(guī)定

范圍內(nèi)。本條是為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求起草。參考：

1）《關(guān)于明確本市居住類房屋應(yīng)急搶險修繕工程相關(guān)工作要求的通知》（滬

房管修〔2014〕158號）。

一、應(yīng)急搶險修繕工程的范圍：對下列居住類房屋實施排險解圍修繕的工程

項目屬于應(yīng)急搶險修繕工程：（一）經(jīng)房屋檢測單位鑒定為危險房屋、局部危險

房屋以及房屋存在危險點、危險構(gòu)件等嚴(yán)重安全隱患的；（二）各區(qū)縣房屋應(yīng)急

維修中心或管房單位在查險過程中發(fā)現(xiàn)房屋屋面構(gòu)件失效、懸挑構(gòu)件存在明顯開

裂、外墻飾面存在脫落危險等情形的；（三）因周邊施工、暴風(fēng)雨雪等災(zāi)害天氣，

以及爆炸、火災(zāi)等其它因素造成房屋存在安全隱患的，經(jīng)相關(guān)行政管理部門確認(rèn)

需實施應(yīng)急搶險修繕的。

2）《廣州市應(yīng)急搶險救災(zāi)工程管理辦法》（穗府辦規(guī)〔2017〕9號）

4.1.3本條是為了適應(yīng)市場監(jiān)管的要求起草。參考：

1）2007年，建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財

政部令第165號）第二十四條：發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項

維修資金。

2）2015年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、