深圳觀瀾高爾夫球場(chǎng)A球道抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：深圳××高爾夫球會(huì)有限公司委托評(píng)估深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場(chǎng)A球道（宗地號(hào)：A933-0001）價(jià)格評(píng)估委托方：

深圳××高爾夫球會(huì)有限公司估價(jià)方：

深圳市國(guó)咨房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：

盧小波

龔偉平

方菁

梁曉智估價(jià)作業(yè)日期：

二ΟΟ三年七月一日至二ΟΟ三年七月三日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：

深國(guó)咨評(píng)字[]I11B--1247號(hào)報(bào)告目錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)假設(shè)和限制條件四、估價(jià)成果報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件致委托方函深圳××高爾夫球會(huì)有限公司：

承蒙委托,我公司對(duì)貴公司委托房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為二ΟΟ三年七月一日,目是為貴公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參照根據(jù)。通過(guò)實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查,依照貴公司提供關(guān)于材料,參照國(guó)內(nèi)關(guān)于法規(guī)和制度，并遵循必要評(píng)估程序與原則，對(duì)該某些房地產(chǎn)價(jià)值作出評(píng)估估算?，F(xiàn)將評(píng)估成果報(bào)告如下：深圳××高爾夫球會(huì)有限公司委托評(píng)估深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場(chǎng)A球道（宗地號(hào)：A933-0001），土地面積為793270.10M2，該標(biāo)物在評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估市值為￥227,411,903元（評(píng)估單價(jià)：286.68元/平方米），大寫人民幣貳億貳仟柒佰肆拾壹萬(wàn)壹仟玖佰零叁圓整。

法人代表：

深圳市國(guó)咨房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

評(píng)

估中心

二〇〇三年七月三日估價(jià)師聲明對(duì)于深圳××高爾夫球會(huì)有限公司委托評(píng)估深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場(chǎng)A球道（宗地號(hào)：A933-0001）價(jià)格評(píng)估報(bào)告，咱們做如下鄭重聲明：1、咱們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述事實(shí)是真實(shí)和精確。2、本估價(jià)報(bào)告中分析、意見(jiàn)和結(jié)論是咱們自己公正專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已闡明假設(shè)和限制條件限制。3、咱們與本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與關(guān)于當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系和偏見(jiàn)。4、咱們依照中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、咱們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)協(xié)助。中華人民共和國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、本報(bào)告中估價(jià)對(duì)象評(píng)估市值，它是基于如下假設(shè)條件：1.買賣雙方處在公平交易狀態(tài)，對(duì)估價(jià)對(duì)象成交有充分討價(jià)還價(jià)權(quán)利。2.買賣雙方均有一段充分理解估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀及所處市場(chǎng)行情時(shí)間,并且有一段合理洽談交易時(shí)間。3.估價(jià)對(duì)象可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。4.估價(jià)對(duì)象價(jià)值不受任何附帶債權(quán)關(guān)系帶來(lái)影響。5.不考慮特殊買家額外出價(jià)。6.買賣雙方之間無(wú)任何利害關(guān)系。二、本估價(jià)報(bào)告限制條件1.本報(bào)告只為深圳××高爾夫球會(huì)有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參照根據(jù)，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。2.本報(bào)告在宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況無(wú)較大波動(dòng)時(shí)有效期為一年[自7月3日----7月2日止]，若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過(guò)一年需重新進(jìn)行評(píng)估。3.未經(jīng)我公司批準(zhǔn)，本報(bào)告所有或某些內(nèi)容不得刊登在任何公開(kāi)刊物和新聞媒體，否則將追究相應(yīng)法律責(zé)任。三、其她需要闡明問(wèn)題1.球道A宗地面積及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以深圳市人民政府頒發(fā)《房地產(chǎn)證》深房地字第7226235號(hào)、《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》深地合字（1994）4-014號(hào)為準(zhǔn)；2．委托方提供資料數(shù)據(jù)缺少合法性、真實(shí)性和完整性或委托方和當(dāng)事人對(duì)擬估估價(jià)對(duì)象有隱瞞重大問(wèn)題和事實(shí)，我公司不承擔(dān)由此帶來(lái)任何評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。3.本次評(píng)估沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行內(nèi)部構(gòu)造測(cè)試和設(shè)施檢查，無(wú)法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象構(gòu)造和設(shè)施與否有缺損。4.本評(píng)估成果含完全商品地價(jià)及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納稅、費(fèi)等款項(xiàng)。估價(jià)成果報(bào)告一、委托方深圳××高爾夫球會(huì)有限公司二、估價(jià)方深圳市國(guó)咨房地產(chǎn)評(píng)估有限公司三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為觀瀾高爾夫球場(chǎng)A球道，地處深圳市龍崗區(qū)二級(jí)用地，宗地號(hào)A933-0001，土地登記證書(shū)號(hào)：《房地產(chǎn)證》深房地字第7226235號(hào)；土地面積為：793270.10平方米，土地使用權(quán)現(xiàn)為深圳××高爾夫球會(huì)有限公司使用；土地所有權(quán)性質(zhì)為國(guó)有土地。地塊形狀為不規(guī)則，地勢(shì)屬于丘陵，球場(chǎng)使用年限：40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限為8.9年，剩余使用年限為31.1年。該高爾夫球場(chǎng)A球道共18洞，場(chǎng)地內(nèi)綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程等配套設(shè)施工程已經(jīng)完畢。觀瀾高爾夫球場(chǎng)始建于1992年，至今已經(jīng)建成A、B、C、D、E五道18洞球場(chǎng)，是當(dāng)前華南地區(qū)規(guī)模最大、場(chǎng)地最佳高爾夫球場(chǎng)，曾經(jīng)舉辦過(guò)多次國(guó)際比賽，如：1995年4月VOLVO中華人民共和國(guó)巡回賽/可口可樂(lè)公開(kāi)賽；1995年11月第四十一屆高爾夫球世界杯決賽；1996年5月VOLVO中華人民共和國(guó)巡回賽/可口可樂(lè)公開(kāi)賽；1998年11月尊尼獲加超級(jí)巡回賽；1998年12月VOLVO亞洲比洞賽及HugoBoss四人二球賽；1999年12月第五屆歐米枷職業(yè)高爾夫錦標(biāo)賽等；系列國(guó)際賽事使得高爾夫球會(huì)獲得了較高知名度。觀瀾高爾夫球場(chǎng)位于深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，東臨新興路，南接高爾夫大道，西臨梅觀高速公路，北至大外環(huán)路。觀瀾高爾夫球場(chǎng)處在梅觀高速、機(jī)荷高速及深觀莞高速交匯處，南面經(jīng)梅觀高速直通皇港口岸達(dá)香港，西面經(jīng)機(jī)荷高速可通深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)，并通過(guò)廣深、深汕、惠鹽等廣東省高速公路網(wǎng)連接，可以覆蓋珠江三角洲重要區(qū)域，交通十分以便。觀瀾高爾夫球場(chǎng)配套設(shè)施完善，有建筑面積達(dá)3萬(wàn)平方米配套會(huì)所、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、酒店等設(shè)施，會(huì)所配套有餐廳、泳池、健身等多項(xiàng)設(shè)施。四、估價(jià)目為委托方向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參照根據(jù)五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二ΟΟ三年七月一日六、估價(jià)根據(jù)1、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999。2、國(guó)家和地方關(guān)于法律、法規(guī)。（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（2）《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》。3、委托方提供關(guān)于資料。（1）《房地產(chǎn)證》深房地字第7226235號(hào)；（2）《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》深地合字（1994）4-014號(hào)；4、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、照相和記錄。5、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。七、價(jià)值定義本次評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值是指該估價(jià)對(duì)象在二ΟΟ三年七月一日，在正常市場(chǎng)條件下，進(jìn)行合理銷售價(jià)格。八、估價(jià)原則1、合法原則。2、最高最佳使用原則。3、代替原則。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。九、估價(jià)辦法估價(jià)人員進(jìn)一步細(xì)致地分析了項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供及所掌握資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研基本上以為：（1）高爾夫球場(chǎng)是具備收益性物業(yè)，其球場(chǎng)價(jià)值，在於通過(guò)球會(huì)成立及運(yùn)作，來(lái)體現(xiàn)其收益能力，球會(huì)管理水平和運(yùn)作風(fēng)格，可影響球場(chǎng)收益潛能，咱們可通過(guò)其收益可預(yù)測(cè)其市場(chǎng)價(jià)值，因而本次評(píng)估咱們采用“收益法”作為本次評(píng)估辦法之一。（2）深圳市具備二十幾年土地開(kāi)發(fā)歷史，其開(kāi)發(fā)成本諸多構(gòu)成可以預(yù)測(cè)估算，同步委托方具備較完整高爾夫球道開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用資料，為本次評(píng)估提供了許多有參照價(jià)值第一手資料，考慮本次評(píng)估抵押貸款目需要遵循保守性原則，因而“成本法”也作為本次評(píng)估高爾夫球道辦法之一。十、估價(jià)成果深圳××高爾夫球會(huì)有限公司委托評(píng)估深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場(chǎng)A球道（宗地號(hào)：A933-0001），土地面積為793270.10㎡，該標(biāo)物在評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估市值為￥227,411,903元（評(píng)估單價(jià)：286.68元/平方米），大寫人民幣貳億貳仟柒佰肆拾壹萬(wàn)壹仟玖佰零叁圓整。十一、估價(jià)人員勘察人：

評(píng)估員：初

審：

復(fù)

審：十二、估價(jià)作業(yè)日期

二ΟΟ三年七月一日至二ΟΟ三年七月三日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期

本報(bào)告在市場(chǎng)狀況無(wú)較大波動(dòng)時(shí)有效期為一年[自7月3日----7月2日止]，若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過(guò)一年需重新進(jìn)行評(píng)估。附

件附件一：估價(jià)對(duì)象地理位置圖附件二：估價(jià)對(duì)象照片（原件）復(fù)印件附件三：《房地產(chǎn)證》復(fù)印件附件四：《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》附件五：委托方提供其她資料附件六：《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)》復(fù)印件附件七：《中華人民共和國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)》復(fù)印件估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析

估價(jià)對(duì)象為觀瀾高爾夫球場(chǎng)A球道，地處深圳市龍崗區(qū)二級(jí)用地，宗地號(hào)A933-0001，土地登記證書(shū)號(hào)：《房地產(chǎn)證》深房地字第7226235號(hào)；土地面積為：793270.10平方米，土地使用權(quán)現(xiàn)為深圳××高爾夫球會(huì)有限公司使用；土地所有權(quán)性質(zhì)為國(guó)有土地。地塊形狀為不規(guī)則，地勢(shì)屬于丘陵，球場(chǎng)使用年限：40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限為8.9年，剩余使用年限為31.1年。該高爾夫球場(chǎng)A球道共18洞，場(chǎng)地內(nèi)綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程等配套設(shè)施工程已經(jīng)完畢。觀瀾高爾夫球場(chǎng)始建于1992年，至今已經(jīng)建成A、B、C、D、E五道18洞球場(chǎng)，是當(dāng)前華南地區(qū)規(guī)模最大、場(chǎng)地最佳高爾夫球場(chǎng)，曾經(jīng)舉辦過(guò)多次國(guó)際比賽，如：1995年4月VOLVO中華人民共和國(guó)巡回賽/可口可樂(lè)公開(kāi)賽；1995年11月第四十一屆高爾夫球世界杯決賽；1996年5月VOLVO中華人民共和國(guó)巡回賽/可口可樂(lè)公開(kāi)賽；1998年11月尊尼獲加超級(jí)巡回賽；1998年12月VOLVO亞洲比洞賽及HugoBoss四人二球賽；1999年12月第五屆歐米枷職業(yè)高爾夫錦標(biāo)賽等；系列國(guó)際賽事使得高爾夫球會(huì)獲得了較高知名度。二、區(qū)域因素分析觀瀾高爾夫球場(chǎng)位于深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，東臨新興路，南接高爾夫大道，西臨梅觀高速公路，北至大外環(huán)路。觀瀾高爾夫球場(chǎng)處在梅觀高速、機(jī)荷高速及深觀莞高速交匯處，南面經(jīng)梅觀高速直通皇港口岸達(dá)香港，西面經(jīng)機(jī)荷高速可通深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)，并通過(guò)廣深、深汕、惠鹽等廣東省高速公路網(wǎng)連接，可以覆蓋珠江三角洲重要區(qū)域，交通十分以便。觀瀾高爾夫球場(chǎng)配套設(shè)施完善，有建筑面積達(dá)3萬(wàn)平方米配套會(huì)所、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、酒店等設(shè)施，會(huì)所配套有餐廳、泳池、健身等多項(xiàng)設(shè)施。三、背景因素分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)看好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同步增長(zhǎng)，居民消費(fèi)需求旺盛，消費(fèi)構(gòu)造呈現(xiàn)多元化

今年1季度，我市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持迅速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，合計(jì)完畢國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值523.82億元，比上年同期增長(zhǎng)16.5％。據(jù)記錄，1季度我市完畢固定資產(chǎn)投資137.97億元，同比增長(zhǎng)15.5％，增幅高出上年同期2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資83.28億元，增長(zhǎng)16.4％，增幅比上年同期回落了3.6個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)市場(chǎng)繁華，居民消費(fèi)需求旺盛。1季度，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額194.34億元，同比增長(zhǎng)15.7％。消費(fèi)構(gòu)造加速升級(jí)，居民購(gòu)房、購(gòu)車、旅游和信息消費(fèi)持續(xù)升溫。

（二）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)、房租和地價(jià)總水平保持平穩(wěn)

近年來(lái)，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，在南山區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上變化了過(guò)去郊區(qū)特色，開(kāi)始向中檔偏上層次演進(jìn)；在鹽田區(qū)，隨著東部開(kāi)發(fā)熱潮來(lái)臨，鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)地位在提高。今年1季度，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持良好發(fā)展勢(shì)頭，據(jù)初步步記錄,一季度批準(zhǔn)預(yù)售面積155.6萬(wàn)平方米,其中住宅132.6萬(wàn)平方米，辦公6.6萬(wàn)平方米,商業(yè)14.1萬(wàn)平方米。二級(jí)市場(chǎng)共銷售房屋面積172.3萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)6.2%，其中住宅156.45萬(wàn)平方米，辦公4.71萬(wàn)平方米,商業(yè)及其他面積11.19萬(wàn)平方米。本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上交投仍較活躍，但質(zhì)素高、社區(qū)大樓盤推出受“五一”房地產(chǎn)春交會(huì)吸引，新推出量有所減少，再者，由于受春節(jié)房地產(chǎn)銷售淡季影響，房?jī)r(jià)總水平平穩(wěn)中略有下降。深圳房?jī)r(jià)指數(shù)成果顯示：房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，商業(yè)用房房?jī)r(jià)略有下降。羅湖區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有上升，住宅三級(jí)市場(chǎng)、辦公樓房?jī)r(jià)略有下降，商業(yè)用房房?jī)r(jià)降幅明顯。福田區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有下降，住宅三級(jí)市場(chǎng)、商業(yè)用房房?jī)r(jià)略有上升，辦公樓房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。南山區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有下降，商業(yè)用房房?jī)r(jià)降幅明顯，辦公樓房?jī)r(jià)略有上升，住宅三級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。鹽田區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)、辦公樓房?jī)r(jià)升幅明顯，住宅三級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有上升，商業(yè)用房房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。

由于受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，以及各類物業(yè)供過(guò)于求、地鐵修建、口岸24小時(shí)通關(guān)和傳染性非典型性肺炎等因素，使得1季度深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房租總體上穩(wěn)中略降。深圳房租指數(shù)成果顯示：與上期相比，特區(qū)綜合房租以及住宅、辦公樓和工業(yè)廠房房租略有下降，商業(yè)用房房租保持平穩(wěn)。羅湖區(qū)住宅、辦公樓房租降幅明顯，工業(yè)廠房房租略有下降，商業(yè)用房房租略有上升。福田區(qū)住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房房租降幅明顯，辦公樓房租保持平穩(wěn)。南山區(qū)辦公樓房租降幅明顯，住宅、工業(yè)廠房房租略有下降，商業(yè)用房房租升幅明顯。鹽田區(qū)各物業(yè)類別房租均保持平穩(wěn)。

我市今年對(duì)建設(shè)用地總量將進(jìn)行嚴(yán)格控制：1、土地供應(yīng)量比去年有所下降；2、今年政府新出讓房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地將不超過(guò)去年總量；3、特區(qū)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地。深圳地價(jià)指數(shù)成果顯示：地價(jià)總體持續(xù)平穩(wěn)，工業(yè)用地地價(jià)略有上升。羅湖區(qū)辦公用地、商業(yè)用地地價(jià)略有下降，住宅用地地價(jià)保持平穩(wěn)，工業(yè)用地地價(jià)與上期持平。福田區(qū)住宅用地、辦公用地地價(jià)略有下降，商業(yè)用地、工業(yè)用地地價(jià)保持平穩(wěn)。南山區(qū)住宅用地、商業(yè)用地地價(jià)略有下降，辦公用地地價(jià)與上期持平，工業(yè)用地地價(jià)保持平穩(wěn)。鹽田區(qū)商業(yè)用地、工業(yè)用地地價(jià)略有下降，住宅用地地價(jià)保持平穩(wěn)，辦公用地地價(jià)與上期持平。四、最高最佳使用分析依照該項(xiàng)目規(guī)劃，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途是高爾夫球道用地，依照合法性原則及最高最佳使用原則，擬定委估估價(jià)對(duì)象最高最佳用途為其規(guī)劃用途。五、估價(jià)辦法選用分析估價(jià)人員進(jìn)一步細(xì)致地分析了項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供及所掌握資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研基本上以為：（1）高爾夫球場(chǎng)是具備收益性物業(yè)，其球場(chǎng)價(jià)值，在於通過(guò)球會(huì)成立及運(yùn)作，來(lái)體現(xiàn)其收益能力，球會(huì)管理水平和運(yùn)作風(fēng)格，可影響球場(chǎng)收益潛能，咱們可通過(guò)其收益可預(yù)測(cè)其市場(chǎng)價(jià)值，因而本次評(píng)估咱們采用“收益法”作為本次評(píng)估辦法之一。（2）深圳市具備二十幾年土地開(kāi)發(fā)歷史，其開(kāi)發(fā)成本諸多構(gòu)成可以預(yù)測(cè)估算，同步委托方具備較完整高爾夫球道開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用資料，為本次評(píng)估提供了許多有參照價(jià)值第一手資料，考慮本次評(píng)估抵押貸款目需要遵循保守性原則，因而“成本法”也作為本次評(píng)估高爾夫球道辦法之一。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）采用“收益法”進(jìn)行評(píng)估：高爾夫球場(chǎng)作為一種整體時(shí)方能發(fā)揮其價(jià)值，很難擬定哪某些收益來(lái)自哪一某些，咱們?cè)谠u(píng)估時(shí)，把該高爾夫球場(chǎng)A、B、C、D、E五個(gè)球道當(dāng)作一種整體進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)計(jì)算整體收益、成本、費(fèi)用等來(lái)核算整個(gè)球場(chǎng)價(jià)值，然后按照一定辦法，把評(píng)估總價(jià)值按球道打球人流及球道用地面積綜合分?jǐn)?，得出球道A價(jià)值。1、收入計(jì)算球場(chǎng)收益重要來(lái)自會(huì)員卡銷售收入、會(huì)費(fèi)收入、會(huì)員打球銷售收入。（1）會(huì)員卡銷售收入依照委托方提供球道設(shè)計(jì)原則，預(yù)測(cè)平均每條球道可吸取會(huì)員1500人，當(dāng)前建成五條球道，共可以吸取7500名會(huì)員，當(dāng)前已有會(huì)員數(shù)量3307個(gè)，在當(dāng)前條件下，還可以吸取會(huì)員人數(shù)為：7500-3307=4193（人），會(huì)員卡現(xiàn)銷售價(jià)格550000元/個(gè)計(jì)算，考慮將來(lái)會(huì)員卡數(shù)量增長(zhǎng)和使用年限減少，銷售價(jià)格會(huì)逐年下降。會(huì)員卡銷售收入計(jì)算如下表：收益年限年銷售數(shù)量（個(gè)）銷售單價(jià)(元/個(gè))年銷售總金額（元）7月1日至年終193550000106,150,000第300530000159,000,000第300530000159,000,000第300530000159,000,000第300530000159,000,000第300530000159,000,000第300480000144,000,000第300480000144,000,000第300480000144,000,000第300480000144,000,000第300480000144,000,000第-2004084,000,000（2）會(huì)費(fèi)收入按照當(dāng)前會(huì)員月費(fèi)原則，每個(gè)會(huì)員月費(fèi)160美元，折合人民幣160美元×8.2772元/美元=1324元，會(huì)員數(shù)量按照會(huì)員卡銷售進(jìn)度逐年增長(zhǎng)，則會(huì)費(fèi)收入現(xiàn)值計(jì)算如下：收益年期會(huì)員卡銷售數(shù)量(個(gè))會(huì)員卡會(huì)費(fèi)（元/月）年會(huì)費(fèi)收入（元）7月1日至年終3500132455,608,000第3800132460,374,400第4100132465,140,800第4400132469,907,200第4700132474,673,600第5000132479,440,000第5300132484,206,400第5600132488,972,800第5900132493,739,200第6200132498,505,600第65001324103,272,000第67001324106,449,600第69001324109,627,200第71001324112,804,800第73001324115,982,400第75001324119,160,000第-2034年75001324（3）果嶺費(fèi)及球童、球車銷售收入依照委托方提供資料，近年會(huì)員及非會(huì)員人流平均記錄如下：球道名稱節(jié)假日（人/月）平

日（人/月）會(huì)員非會(huì)員會(huì)員非會(huì)員A1221742479B20871072200362C232239427441043D17441001688790E18773141669858共計(jì)100451037100433532依照委托方提供資料，打球果嶺費(fèi)、球童、球車價(jià)目表如下：項(xiàng)目?jī)r(jià)格（人民幣元）會(huì)員嘉賓訪客平日果嶺費(fèi)05501100周末及假日果嶺費(fèi)09901650球童費(fèi)110110110球車費(fèi)220220220依照委托方簡(jiǎn)介：A.訪客基本上占比例很少，因而在計(jì)算打球果嶺費(fèi)、球童、球車費(fèi)用時(shí)僅僅考慮會(huì)員和非會(huì)員打球費(fèi)用水平。B.平均兩人一種球車和一種球童計(jì)算；則打球果嶺費(fèi)、球童、球車年收入計(jì)算如下表：球道名稱節(jié)假日（人/月）平

日（人/月）會(huì)員非會(huì)員會(huì)員非會(huì)員A-E共計(jì)100451037100433532果嶺費(fèi)、球童、球車費(fèi)1651155165715月均收入1,657,4251,197,7351,657,0952,525,380年均收入19,889,10014,372,82019,885,14030,304,560共計(jì)84,451,620考慮將來(lái)高爾夫球場(chǎng)消費(fèi)逐漸普及中產(chǎn)階級(jí)人士以及眾多類似高爾夫球場(chǎng)建設(shè)，打球果嶺費(fèi)、球童、球車費(fèi)用將來(lái)會(huì)逐年下降，同步隨著會(huì)員卡逐年銷售，打球人數(shù)也會(huì)逐年增長(zhǎng)，綜合考慮，假設(shè)將來(lái)年份果嶺費(fèi)及球童、球車銷售收入不變。2、成本計(jì)算委托方提供觀瀾高爾夫球場(chǎng)A-E五個(gè)球道通過(guò)深圳大信會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)成本明細(xì)表如下：（1）營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用：6815萬(wàn)元；（2）管理費(fèi)用：6597萬(wàn)元；（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：1420萬(wàn)元；（4）稅金：1340萬(wàn)元；共計(jì)：16172萬(wàn)元?？紤]高爾夫球場(chǎng)后續(xù)維護(hù)成本費(fèi)用會(huì)逐漸增長(zhǎng)，因而假設(shè)-，每年遞增1%，后各年就保持穩(wěn)定。

3、收益還原利率擬定考慮觀瀾高爾夫球場(chǎng)是一項(xiàng)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、投資時(shí)間長(zhǎng)投資項(xiàng)目，以及參照同類觀瀾高爾夫球場(chǎng)收益平均水平，取收益還原利率9.5%。4、收益價(jià)格擬定依照前面計(jì)算收入及成本，將各年凈收益按照9.5%還原利率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，得出各年凈收益現(xiàn)值之和，即為觀瀾高爾夫球場(chǎng)A-E五個(gè)球道價(jià)值，計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：收益年期會(huì)員卡銷售收入年會(huì)費(fèi)收入打球年銷售收入球場(chǎng)年成本費(fèi)用年經(jīng)營(yíng)凈收益貼現(xiàn)年期貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值7月1日至年終106,150,00055,608,00084,451,620161,720,00084,489,6200.250.977682,594,252第159,000,00060,374,40084,451,620163,337,200140,488,8200.750.9342131,244,519第159,000,00065,140,80084,451,620164,970,572143,621,8481.750.8531122,530,950第159,000,00069,907,20084,451,620166,620,278146,738,5422.750.7791114,328,728第159,000,00074,673,60084,451,620168,286,480149,838,7403.750.7115106,615,700第159,000,00079,440,00084,451,620169,969,345152,922,2754.750.649899,369,632第144,000,00084,206,40084,451,620171,669,039140,988,9815.750.593483,666,960第144,000,00088,972,80084,451,620173,385,729144,038,6916.750.541978,060,955第144,000,00093,739,20084,451,620175,119,586147,071,2347.750.494972,789,429第144,000,00098,505,60084,451,620176,870,782150,086,4388.750.452067,837,199第144,000,000103,272,00084,451,620178,639,490153,084,1309.750.412863,189,149第84,000,000106,449,60084,451,620180,425,88594,475,33510.750.377035,613,664第84,000,000109,627,20084,451,620182,230,14495,848,67611.750.344332,996,678第84,000,000112,804,80084,451,620184,052,44597,203,97512.750.314430,560,046第84,000,000115,982,40084,451,620185,892,97098,541,05013.750.287128,292,612第84,000,000119,160,00084,451,620187,751,89999,859,72114.750.245224,482,076第-2034年0119,160,00084,451,620187,751,89915,859,7211.919230,437,848共計(jì)1,204,610,399在計(jì)算觀瀾高爾夫球場(chǎng)A球道分?jǐn)們r(jià)值時(shí)，考慮到觀瀾高爾夫球場(chǎng)A-E五個(gè)球道用地面積和平均打球人流量對(duì)各個(gè)球道分?jǐn)們r(jià)值影響較大，因而，咱們考慮這兩個(gè)因素分?jǐn)傆?jì)算觀瀾高爾夫球場(chǎng)A球道價(jià)值，再分別各取50%權(quán)重，得出觀瀾高爾夫球場(chǎng)A球道分?jǐn)們r(jià)值，計(jì)算過(guò)程如下：球道A用地面積占總用地面積比例=A球道面積/ABCDE五球道面積之和=793270.10/4,027,016.88=19.6987%球道A打球人流量占總打球人流量比例=A球道打球人流量/ABCDE五球道打球人流量之和=4358/24657=17.6745%取權(quán)重后該高爾夫球場(chǎng)A球道總價(jià)值：=1,204,610,399×19.6987%×50%+1,204,610,399×17.6745%×50%=225,100,727（元）（二）采用成本法進(jìn)行評(píng)估：計(jì)算過(guò)程如下：1、土地獲得費(fèi)用土地使用權(quán)者已經(jīng)繳納用地價(jià)款47596206.00港幣，折合人民幣50,518,613.05元（港幣兌人民幣匯率=1.0614），還需補(bǔ)交地價(jià)為40元/平方米，即40×793270.10=31,730,804(元)則共計(jì)：82,249,417元2、前期費(fèi)用重要涉及：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、球場(chǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)用，依照委托方提