工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法目錄/Contents1成本法2比較法3收益法一、成本法工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。一、成本法依據(jù)建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額，結(jié)合工程圖紙、材料價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等測(cè)算參照類似非標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價(jià)，結(jié)合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造費(fèi)用宜采用重置價(jià)格的思路，如可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的廠房建筑重置價(jià)格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房建造費(fèi)用的確定有兩個(gè)主要途徑:二、比較法工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實(shí)例，所以一般不具備采用比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實(shí)例(特別是出租實(shí)例)通常較多，可以考慮采用比較法估價(jià)。三、收益法如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。

影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素目錄/Contents1影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況2影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況/01一、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況1、交通條件工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，再運(yùn)出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件。例:鄰近公路交通干線或有符合運(yùn)輸條件的道路與公路干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運(yùn)交通條件若能同時(shí)滿足兩項(xiàng)以上則更好。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，通信條件等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。02一、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況2、基礎(chǔ)設(shè)施3、地理位置一、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況通常需要鄰近河道且應(yīng)避免污染對(duì)下游造成重大影響造紙廠1不應(yīng)設(shè)在山溝里化工企業(yè)2附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸距離水泥廠3工業(yè)生產(chǎn)要求對(duì)地理位置的選擇具有特殊性影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況/02二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況1、用地面積與形狀廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多出的部分并不能增加房地產(chǎn)的價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地;用地形狀、地勢(shì)應(yīng)符合生產(chǎn)要求，不同的生產(chǎn)常常要求不同的用地形狀及地勢(shì)。01二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況2、地質(zhì)和水文條件廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應(yīng)滿足廠房建設(shè)和材料堆放場(chǎng)地對(duì)土質(zhì)、承載力的要求;當(dāng)?shù)厮臈l件應(yīng)滿足廠區(qū)建設(shè)和生產(chǎn)的要求。河流的常年水位和流速、含砂量則影響生產(chǎn)取水及污水排放。洪水水位的高低則關(guān)系到廠區(qū)是否有被淹沒的可能性。02二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況3、房地產(chǎn)用途在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的估價(jià)時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。03

工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理一、工業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理前言工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法估價(jià)，在利用成本法估價(jià)時(shí)，往往是將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩部分價(jià)格合并處理。一、工業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理土地的估價(jià)通常采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，地上建筑物采用重置成本法。在地價(jià)估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣诠嫉?，?duì)于有土地使用年期限制的，應(yīng)考慮對(duì)地價(jià)進(jìn)行年期修正。01一、工業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理對(duì)建筑物的估價(jià)時(shí)，應(yīng)根