招商工作年底計劃書

工作計劃是行政活動中使用范圍很廣關鍵公文。機關、團體、企機關各級機構，對一定時期工作預先作出安排和計劃時，全部要制訂工作計劃。

招商工作年底計劃書，供大家參考。

目錄

序言

部分商業(yè)定位

章項目總體定位

一、前期溝通總結

二、項目總體定位

三、項目標功效定位

第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位

一、定位理由

二、業(yè)態(tài)定位

第三章商業(yè)名稱定位

一、商業(yè)案名定位

二、博覽城解釋

第四章商業(yè)管理功效定位

一、現(xiàn)有管理格局

二、金潤物流管理功效定位

三、現(xiàn)代化管理體系

第五章商業(yè)經營業(yè)種定位

一、專題物流定位

二、經營業(yè)種定位

三、定位計劃

第二部分招商策略

章招商總策略

第二章招商階段設置

第三章招商工作計劃表

序言

商業(yè)物業(yè)是房地產業(yè)里經濟價值最高物業(yè)形態(tài)，在動態(tài)經濟大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊活躍著——高回報刺激著巨款開發(fā)；而經營艱苦加大了風險。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉化，就要在分析大物業(yè)環(huán)境下，結合項目本身，步步為營，攻克風險城堡。商鋪時代來臨，催化了商業(yè)市場競爭，加速了城市商業(yè)繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，伴隨城市改造步伐加緊和商鋪概念深化推廣，市中心商圈和洪城大市場商圈局面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本項目要在猛烈商戰(zhàn)中占據(jù)最高點，就要做好工作中每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關健一環(huán)，它贏是否關系著銷售戰(zhàn)再打策略。要做好招商工作就要有一個好招商策略來指導。我們招商策略在“贏了再打”總策略下，各工作步驟環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。項目要生存，必需做好招商工作，積累前期用戶；而招商成功要有一個好策略才能得以確保。但策略不是憑空而生，是在市場基礎上，對商業(yè)正確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經營上還要有思想。

部分項目定位

章項目總體定位

一、前期溝通總結

本項目不是一個簡單商業(yè)地產或商業(yè)經營項目，所以在對它進行評介和探索其商業(yè)價值所在時，是在宏觀區(qū)域市場范圍和大流通領域里尋求合適出路。前期匯報在充足市場調查基礎上，深入研究了南昌市商業(yè)發(fā)展格局，并發(fā)明性提出了“批發(fā)mall”市場形象定位概念和物流中心定位。不過在市場定位方面，匯報并未提出可供參考選擇。沒有能夠充足表現(xiàn)出本案相對市場優(yōu)勢，“批發(fā)mall”市場定位一樣無法全方面表現(xiàn)本案關鍵競爭力，缺乏足夠市場引爆力。鑒于此，我們針對前期市場調研匯報中部分內容進行了深度分析。因為南昌市批零業(yè)總體競爭環(huán)境在不停惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免正面火拼，尋求更高層面邊緣性競爭優(yōu)勢，本項目在前期匯報中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產業(yè)選擇方面獨辟蹊徑，針對市場特點和本項目本身優(yōu)勢，為加強市場引爆力，本企業(yè)在原方案基礎上深入對物流中心定位提升出專題物流概念。

二、項目標總體定位

本項目立足于服務周圍市場，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功效等為一體，含有強大輻射大型現(xiàn)代化專題物流中心。

三、項目標功效定位

1、功效組合

展示、交易功效區(qū)該功效區(qū)是本案主功效區(qū)。展示功效和交易功效區(qū)，形成了前“展”后“店”格局，依靠南昌對于江西極強輻射作用，經過動態(tài)展覽展示提升本項目標輻射半徑。同目前批發(fā)市場關鍵差異表現(xiàn)在：集中專題計劃，導購便利；增加了展示設計，為交易提供了一個動態(tài)展示平臺；經營產品以品牌商品為主導；銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結算，營造了良好購物環(huán)境對于小代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化

化，但需達成展示功效要求；可配計算機，進行用戶管理，倉儲管理-預留管線。會展會議、推介培訓服務功效區(qū)該區(qū)域是市場配套功效區(qū)，關鍵是提升本案檔次和水平；同學院、行業(yè)協(xié)會等共同成立含有一定權威教授顧問組委會，為會展會議、推出和培訓奠定基礎；有計劃、有專題地組織多種會展會議。對服裝，能夠安排多種專題時裝演出，動態(tài)地推出各個新產品，并成為一道獨特風景城，比如：季節(jié)專題：春、夏、秋、冬；類別專題：時裝系列運動系列紳士系列學生系列淑女系列……動態(tài)、系列活動，能夠增加市場“熱點”和“興奮點”，吸引人流；組織中國和區(qū)域多種專題交流會議和論壇；有目標、有計劃地對批發(fā)企業(yè)職員和經理人組織系列培訓，提升經營人素質，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才能；

零售功效區(qū)零售功效區(qū)關鍵是拉動市場人氣，不過引入零售業(yè)，不是根據(jù)商業(yè)中心區(qū)業(yè)態(tài)引入，而是引入對批發(fā)市場經營有益業(yè)態(tài)；引入企業(yè)應該是行業(yè)龍頭，能夠帶動其它中小企業(yè)和個體進入。比如，麥德龍用戶群有60-70%是團購用戶，它走是一個c&c批零兼售倉儲式超市功效?；蛞雽I(yè)商店品牌商家，如國美、蘇寧等電器經銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家居超市、法國低壓電器分銷商企業(yè)藍格賽等。將行業(yè)巨無霸和小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)錯位經營，形成某種批發(fā)產品種類集群。同時，引入一定百分比面積超市，專營店，能夠匯聚消費人流，增加本項目標出售或出租面積，降低投資商風險，增加項目標成功率。

休閑娛樂功效本案經營者既是一個龐大經營群體，也是一個龐大消費群體，一定對休閑娛樂功效存在著巨大需求。首先，為了業(yè)務需要，接待用戶需要一定休閑娛樂設施，其次，批發(fā)業(yè)務通常在下午3-4點鐘結束，需要一個消費空間。同時，南昌洪城區(qū)域也沒有較高級次休閑娛樂設施和場所，在本案內建立一定休閑娛樂設施，能夠填補洪城區(qū)域相對缺乏休閑娛樂產業(yè)需求。該區(qū)域為配套服務區(qū)，以滿足本項目經營主體和消費者需求為主導，兼顧洪城區(qū)域對于休閑娛樂需求，能夠計劃批發(fā)商會所，設置多種時尚休閑項目，比如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運動休閑項目；多種專題餐廳、茶室；設置商務娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功效等。

倉儲物流功效本案作為在洪城區(qū)域新型批發(fā)mall，倉儲物流功效是關鍵組成部分。不僅為本案經營商家服務，同時也將填補整個區(qū)域市場空間，獨享一片利潤天空。結合現(xiàn)在批發(fā)市場“多批次、小批量”特點，能夠為這種類型批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；倉儲能夠采取租賃自用和委托管理倉儲服務區(qū)兩種方法；對于加工處理必需設計標準化包裝模式；整個倉儲物流服務能夠委托第三方物流企業(yè)進行經營，引入倉單經營模式，實現(xiàn)物流現(xiàn)代化；關鍵功效有倉位租賃、托管、包裝、加工服務、配送服務、驗收貨物、車庫、租車。

信息服務功效信息服務功效區(qū)關鍵是搜集、加工和處理多種行情，立即為入駐企業(yè)公布信息，以指導企業(yè)生產經營活動，建立二十一世紀智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息公布中心是目標，關鍵功效為媒體公布行業(yè)信息、信息分析和搜集、廣告展新計劃、展示廣告設計、建立經濟模型供求線、辦媒體、internet網(wǎng)絡。委托高校或研究所，設計市場經濟結構模型，建立對應供求曲線圖，以估計和分析市場前景；有組織搜集相關信息，并實施無償和有償服務；創(chuàng)辦市場自己專業(yè)雜志和報紙，推介產品和郵購服務，公布推介活動和企業(yè)形象宣傳；攤位展示專題設計服務，企業(yè)和商品廣告創(chuàng)意和設計服務，提升市場整體形象水平；負責市場本身宣傳，每十二個月必需有完整廣告計劃，廣告專題、廣告創(chuàng)意、設計方案，確保經營人共同利益；借internet網(wǎng)絡公布多種信息。商務辦公服務功效區(qū)因為本案關鍵目標用戶是企業(yè)，而不是個體經營者，在經營過程中，肯定有需要一定辦公空間，同時也存在很多商務活動。因為增加人員相對會增加成本，商務功效服務區(qū)就是代理商務服務。這些企業(yè)因為規(guī)模較小，資金能力有限，在商務活動中，迫切需要一個能夠提供一個完善商務服務辦公環(huán)境。商務洽談室：供小企業(yè)按小時租用，這么能夠避免因為辦公面積較小或沒有辦公場地造成商務洽談不便利性。伴伴隨商務洽談室租賃，同時提供多種商務服務；會議室/中心：

供入駐中小企業(yè)召開多種會議使用；俱樂部：中小企業(yè)家樂園，首先有固定場所，其次能夠取得很多優(yōu)惠和服務；電子商務中心：文字處理系統(tǒng)，但必需定價服務，以降低經營人經營成本；多種咨詢服務，填補經營者一些不足；秘書服務：是一大特點，處理經營者攤位外公共事務，包含協(xié)議管理，電話、網(wǎng)絡訂購統(tǒng)計服務，談判統(tǒng)計等；理財服務：是代理財務管理，真正了解經營財務情況，并給出經營財務上指導和提醒；結算服務：是在銀行統(tǒng)一指導和管理下，確保資金安全性和經營過程可信性；會計、律師、廣告、印刷等相關服務業(yè)辦公室；商務辦公區(qū)將成為大用戶辦公場所和小型用戶交易場所，并提供多種相關商務配套服務，和鋪位交易形成互動。

管理功效管理是確保交易正?；A保障組織由政府相關部門、發(fā)展商和經營主體共同參與市場管理委員會；制訂和修改市場管理要求；處理市場糾紛和分歧；檢驗、監(jiān)督產品質量；決定非營業(yè)時間進出貨、防盜、防火；確定商品包裝標準；處理緊急情況問題；組織相關推介、展示、培訓等有利市場活動；爭取政府優(yōu)惠政策，發(fā)明良好市場平臺環(huán)境；成立含有行業(yè)特點中介服務組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。

公共設施、環(huán)境服務區(qū)完善公共設施，才能保障批發(fā)市場能夠正常運行。公共環(huán)境包含市場內部和外部。外部公共環(huán)境是市場外部形象直接表現(xiàn)，在建筑外觀設計上追求時代氣息，配套環(huán)境協(xié)調一致專題風格，當然還包含公共停車場、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便購物工具、快餐吧等；內部環(huán)境設計購物動線通暢、清楚，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整齊，給大家提供舒適工作和購物環(huán)境，還包含電話、公共網(wǎng)絡、供水、電暖設備、保安、報警、防火、餐飲配套等。2、產業(yè)結構組合匯報在市場調查基礎上，確定了五大門類、十一個標準門類四十二個商品類別產業(yè)組合模式門類配置標準門類權重百分比門類細分基礎門類食品類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等煙酒類煙、酒、飲料等服裝類各類服裝、鞋帽、紡織品等發(fā)展型門類家居類35%裝潢材料、五金、床上用具、美居用具、家俱、精美工藝品、花卉等電器類電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機、空調、吸塵器、微波電器、消毒柜等玩具、文具類兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用具、樂器、小型科學器材等潛質型門類休閑用具10%體育健身器材、戶外活動器材、釣魚器材、老年保健器材、休閑體育服裝及用具等影象圖書各類圖書、期刊、電子影象制品大綜型傳統(tǒng)門類日用小百貨17%特殊門類地方性土特產類3%古玩類二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項目標功效架構是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務組成，是以專題物流為依靠，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務功效于一體大型展示交易中心。

三、商業(yè)案名定位為降低項目風險，本項目標商業(yè)案名定位為：江西國際商品博覽城博覽城是指以江西省龐大資源為依靠，集產品會展、交易、信息、服務功效于一體，含有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經營。它不僅是產品展覽，也是一個城市形象、個性、素質和實力集中表現(xiàn)，同時還是城市整體價值集中表現(xiàn)。

四、管理功效定位商業(yè)策劃結果是策劃了一個案子，鋪出一條路子，帶出一個班子。商業(yè)策劃關鍵表現(xiàn)在策劃項目標長久繁榮，所以功效定位至關關鍵。中國物流業(yè)在經濟高速增加大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功效上還存在顯著不足。

首先，從發(fā)達國家來看，現(xiàn)代物流功效是設計、實施和管理用戶供給鏈中物流需求，其特點是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以最低成本提供用戶需要物流管理和服務。而現(xiàn)在，中國多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎上發(fā)展而來，企業(yè)服務內容多數(shù)仍停留在倉儲，運輸，搬運上，極少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性物流服務，現(xiàn)代物流服務功效尚不能得到很好發(fā)揮。中國物流企業(yè)，不管是物流服務硬件還是軟件和高效率低成本現(xiàn)代物流還有較大差距，信息搜集、加工、處理、利用能力、物流專門知識，物流統(tǒng)籌策劃和精細化組織和管理能力全部顯著不足。

其次，條塊分割物流管理和流通體制制約著物流業(yè)發(fā)展。物流專業(yè)化分工特點即使日益顯著，不過物流組織和管理卻不停向綜合性發(fā)展，多種物流方法和物流載體之間聯(lián)絡越來越緊密。不過，中國現(xiàn)在物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經

濟時期部門分割體制。和物流相關各部分分別由鐵道、交通、民航、內貿等不一樣政府部門進行管理。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著在全社會范圍內經濟合理對物流進行政體統(tǒng)籌和計劃，妨礙著物流社會化進程，制約著現(xiàn)代物流深入發(fā)展。1、現(xiàn)有管理格局洪城大市場洪城大市場由原來物流中心代表，現(xiàn)逐步隱退，最關鍵原因是其物流市場散、亂、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代管理手段。具體表現(xiàn)在：鴻順德2、金潤物流中心管理功效定位金潤物流中心打破原有市場格局，集倉儲、承運、搬運、營運、營銷、服務等多個功效為一體，在提升南昌物流業(yè)競爭水平同時開創(chuàng)了一個全新市場空間。金潤物流中心管理還突出維護中堅租戶群體利益，從原來