資產(chǎn)評估學課程目的了解國內(nèi)外資產(chǎn)評估開展狀況掌握資產(chǎn)評估的根本理論與方法熟悉各類具體資產(chǎn)的評估方法和程序能夠獨立撰寫資產(chǎn)評估報告課程主要內(nèi)容資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估方法資產(chǎn)評估實務(wù)資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估概念資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估要素資產(chǎn)評估假設(shè)資產(chǎn)評估原則資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估類型

資產(chǎn)評估方法市場法成本法收益法資產(chǎn)評估實務(wù)資產(chǎn)評估程序各類資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估報告機器設(shè)備評估房地產(chǎn)評估資源資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估長期投資評估流動資產(chǎn)評估企業(yè)價值評估第一章總論

資產(chǎn)評估及其特點價值類型和評估目的資產(chǎn)評估的假設(shè)資產(chǎn)評估的原那么第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點

一、資產(chǎn)評估的定義〔一〕資產(chǎn)評估的概念專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準那么，根據(jù)特定目的，遵循評估原那么，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

〔二〕資產(chǎn)評估要素1.評估假設(shè)資產(chǎn)評估與其他學科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的2.評估原那么

資產(chǎn)評估的行為標準，調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系3.評估的依據(jù)指資產(chǎn)評估所應(yīng)遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟行為、文件、重大合同協(xié)議等4.評估的程序

整個資產(chǎn)評估工作是按一定程序系統(tǒng)進行的，該程序是保證資產(chǎn)評估質(zhì)量的重要手段。5.評估的主體

指資產(chǎn)評估由誰來承擔，它是資產(chǎn)評估工作得以進行的重要保證6.評估的客體

指資產(chǎn)評估的對象，是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定7.評估基準日

確定資產(chǎn)價值的基準時間8.評估的〔特定〕目的

指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件、價值類型和方法的選擇9.評估的價值類型

對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性；10.資產(chǎn)評估方法

確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。資產(chǎn)評估各要素之間相互依托，相輔相成，缺一不可，是保證資產(chǎn)評估價值的合理性和科學性的重要條件。二、資產(chǎn)評估的客體〔一〕資產(chǎn)的含義特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而外延那么包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權(quán)利資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)〔二〕資產(chǎn)的根本特征必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源資產(chǎn)必須能以貨幣計量。〔三〕資產(chǎn)的分類1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)2.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系分類經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)3.按資產(chǎn)能否獨立存在分類可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)〔商譽〕4.按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)〔四〕資產(chǎn)的價格和價值價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或效勞實際支付或收到的貨幣數(shù)額資產(chǎn)評估中的價值是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定的時間內(nèi)對商品、效勞價值的估計資產(chǎn)評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。

三、資產(chǎn)評估的種類和特點〔一〕資產(chǎn)評估的種類

1.從評估效勞的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔的責任等方式來分類評估、評估復(fù)核、評估咨詢2.從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準那么的程度及其對評估報告披露的要求來分類完全資產(chǎn)評估、限制性資產(chǎn)評估3.從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度：單項資產(chǎn)評估、整體資產(chǎn)評估〔二〕資產(chǎn)評估的特點1.市場性評估以市場價值為基準，接受市場價格檢驗2.公正性一是遵循正確適當?shù)脑u估原那么，依照法定的評估程序，運用科學的評估方法，這是公正性的技術(shù)根底；二是評估主體與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及當事人其沒有厲害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織根底3.專業(yè)性評估人員具有建筑、土地、機電設(shè)備、經(jīng)濟、財務(wù)、稅法等專業(yè)知識，從事專業(yè)活動，對資產(chǎn)評估結(jié)論的專業(yè)水準負責4.咨詢性資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，本身無強制執(zhí)行的效力；評估者只對結(jié)論本身符合職業(yè)標準要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責。四、資產(chǎn)評估的功能和作用〔一〕資產(chǎn)評估功能

評價和評值

〔二〕資產(chǎn)評估的根本作用

咨詢作用

管理作用

鑒證作用

第二節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型

一、資產(chǎn)評估的目的是指資產(chǎn)評估行為所效勞的經(jīng)濟活動，即評估結(jié)果的期望用途?！惨弧骋话隳康拇_定資產(chǎn)在評估基準日的公允價值〔二〕特定目的為特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要而進行的資產(chǎn)評估活動。主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資、合作、企業(yè)清算、抵押擔保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組等二、資產(chǎn)評估的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式〔一〕以估價標準形式表述的價值類型

重置本錢、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價和清算價格〔二〕從資產(chǎn)評估假設(shè)表述的價值類型

公開市場價值、繼續(xù)使用價值和清算價值〔三〕根據(jù)市場條件、使用狀態(tài)劃分的價值類型

市場價值和市場價值以外的價值。

第三節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)一、交易假設(shè)〔一〕含義假定待評估資產(chǎn)已經(jīng)在交易過程中，評估人員根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行評估?！捕呈褂脳l件被評估資產(chǎn)置于交易當中；模擬市場交易的條件。〔三〕本卷須知與公開市場假設(shè)類似二、公開市場假設(shè)

〔一〕含義待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值?！捕呈褂脳l件凡能夠在公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強的資產(chǎn)，都可以考慮使用公開市場假設(shè)進行評估〔三〕本卷須知根據(jù)資產(chǎn)的位置、特點、市場供求條件等因素確定最正確利用方式，其他假設(shè)都是以公開市場假設(shè)為根本參照。三、持續(xù)使用假設(shè)〔一〕含義設(shè)定被評估資產(chǎn)按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。〔二〕繼續(xù)使用方式在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用?！踩潮揪眄氈a(chǎn)權(quán)是否明晰；是否具有剩余經(jīng)濟壽命；是否允許轉(zhuǎn)變利用方式。四、清算假設(shè)

〔一〕含義是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下〔破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等〕，將被迫以協(xié)商或拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。〔二〕使用條件對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。〔三〕本卷須知清算評估值通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。第四節(jié)資產(chǎn)評估的原那么

是指標準評估行為和業(yè)務(wù)的準那么，包括資產(chǎn)評估工作原那么和經(jīng)濟原那么。一、資產(chǎn)評估的工作原那么〔一〕獨立性原那么獨立、公正評估機構(gòu)評估人員與評估結(jié)論相獨立〔二〕客觀性原那么資料客觀真實，操作程序合理，結(jié)論經(jīng)得起檢驗〔三〕科學性原那么標準科學，方法科學，方案合理二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原那么〔一〕預(yù)期收益原那么資產(chǎn)價值上下取決于資產(chǎn)預(yù)期收益的大小〔二〕奉獻原那么又稱重要性原那么，資產(chǎn)價值取決于對其他資產(chǎn)或整體資產(chǎn)的奉獻?！踩程娲敲丛谕皇袌錾?，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。相同效能的資產(chǎn)以較低價格作為資產(chǎn)的評估價格?！菜摹彻┣笤敲醇俣ㄔ谄渌麠l件不變的提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。是對替代原那么的補充〔五〕評估時點原那么確定評估時點——評估基準日第二章資產(chǎn)評估的根本方法市場法收益法本錢法評估方法的選擇資產(chǎn)評估根本途徑和方法本錢法市場法收益法本錢途徑市場途徑收益途徑過去評估基準日未來

第一節(jié)市場法一、市場法的根本原理〔一〕概念利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱?！捕忱碚撘罁?jù)替代原那么，采用比較和類比方法判斷資產(chǎn)價值二、市場法的根本條件和適用范圍〔一〕市場法的前提條件1.活潑的公開市場2.有可比的資產(chǎn)及其交易活動

資產(chǎn)及交易可比性〔二〕市場法的適用范圍主要適用于單項資產(chǎn)的評估：機器設(shè)備、運輸設(shè)備、原材料、房地產(chǎn)。不適合以下兩種情況：第一、沒有可比參照物的資產(chǎn)，如自制設(shè)備、某些專門訂制的設(shè)備和絕大局部無形資產(chǎn)；第二、沒有市價的資產(chǎn)。三、市場法的根本程序及有關(guān)指標選擇參照物在評估對象與參照物之間選擇比較因素指標對比、量化差異在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整對比指標差異綜合分析確定評估結(jié)果

〔一〕市場法的根本程序有關(guān)指標功能質(zhì)量實體特征市場條件交易條件〔二〕市場法的有關(guān)指標四、市場法中的具體評估方法〔一〕直接比較法利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者假設(shè)干根本特征與參照物的同一及假設(shè)干根本特征進行比較，得到兩者的根本特征修正系數(shù)或根本特征差額，在參照物交易價格的根底上進行修正從而得到評估對象價值的方法。直觀簡捷、便于操作，要求參照物與評估對象的可比性較高，參照物與評估對象之間到達相同或者根本相同的程度，或者二者的差異主要表達在某一或多個明顯的因素上。

。根據(jù)參照物與評估對象的差異特征，直接比較法分為：現(xiàn)行市價法、市價折扣法、功能價值類比法、價格指數(shù)法和成新率價風格整法等。根本計算公式：公式一：評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n

公式二：評估對象價值＝參照物成交價格±根本特征差額1±根本特征差額2±……±根本特征差額n1.現(xiàn)行市價法評估價值=評估基準日的現(xiàn)行市價適用性：評估對象本身有現(xiàn)行市場價格或參照物有現(xiàn)行市場價格2.市價折扣法評估價值=參照物成交價×〔1－價格折扣率)適用性：僅交易條件有差異〔快速變現(xiàn)〕[例2－1]評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元

資產(chǎn)評估價值＝10×〔1－40%〕＝6〔萬元〕

3.功能價值類比法以參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。適用性：資產(chǎn)價值與資產(chǎn)功能存在可量化的關(guān)系

〔1〕線性法評估值=參照物成交價×〔評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力〕[例2－2]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于7.5萬元。資產(chǎn)評估價值＝10×90÷120＝7.5〔萬元〕〔2〕規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法評估值=參照物成交價×〔評估對象生產(chǎn)能力÷參照物的生產(chǎn)能力〕x[例2－3]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于8.18萬元.資產(chǎn)評估價值＝10×〔90÷120〕0.7＝8.18〔萬元〕4.價格指數(shù)法評估值=參照物成交價格×〔1+價格變動指數(shù)〕或=參照物成交價格×價格指數(shù)適用性：評估對象和參照物僅有時間因素差異，且時間差異不能過長〔1)定基價格變動指數(shù)：與基期比資產(chǎn)評估價值=參照物資產(chǎn)交易價格×〔1+評估基準日的定基價格變動指數(shù)〕/〔1+參照物交易期日同類資產(chǎn)定基價格變動指數(shù)〕〔2〕環(huán)比價格變動指數(shù)：與前期比資產(chǎn)評估價值=參照物資產(chǎn)交易價格×參照物交易期日至評估基準日各期〔1+環(huán)比價格變動指數(shù)〕乘積[例2－4]與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%，那么評估對象的評估價值接近于：資產(chǎn)評估價值＝10×〔1＋5%〕＝10.5〔萬元〕[例2－5]被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，那么評估對象于2006年6月30日的價值。評估價值=[例2－6]某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1－5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評估對象于2006年5月的評估價值評估價值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1〔萬元〕5.成新率價風格整法參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。計算公式：適用性:評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況6.市場售價類比法參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等多因素差異，調(diào)整估算對象價值。資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值

資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù)

7.本錢市價法利用參照物的本錢市價比率資產(chǎn)評估值=評估對象現(xiàn)行合理本錢×〔參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理本錢〕注意：公式中是被評估對象的現(xiàn)行合理本錢如果現(xiàn)行本錢中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。另外，參照物的本錢往往較難獲得[例題2-8]評估基準日某市商品住宅的本錢市價率為150%，被評估全新住宅的現(xiàn)行合理本錢為20萬元，計算全新住宅的價值。資產(chǎn)評估價值=20×150%=30〔萬元〕8.市盈率倍數(shù)法資產(chǎn)評估值=評估企業(yè)收益額×參照企業(yè)市盈率適應(yīng)性：企業(yè)價值評估和長期股權(quán)投資[例題2-9]某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準日資本市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，計算該企業(yè)價值。該企業(yè)評估價值=1000×20=20000〔萬元〕〔二〕間接比較法利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或者市場標準作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其比照打分從而得到評估對象和參照物各自的分值；再利用參照物的市場交易價格以及評估對象的分值與參照物的分值的比值〔系數(shù)〕求得評估對象價值的評估方法。適用性：只要求參照物與評估對象在大的方面根本相同或者相似

第二節(jié)收益法一、收益法的根本原理〔一〕概念指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

〔二〕根本前提第一、被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量第二、資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔的風險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量第三、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測二、收益法的根本程序和根本參數(shù)〔一〕收益法的根本程序收集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料分析測算被評估對象的未來預(yù)期收益分析測算折現(xiàn)率或資本化率分析測算被評估資產(chǎn)預(yù)期收益持續(xù)時間綜合分析確定評估結(jié)果

將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值綜合分析確定評估結(jié)果

分析確定評估結(jié)果〔二〕收益法的根本參數(shù)1.收益額

正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額2.折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。3.收益期限根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預(yù)期收益。通常以年表示，可以是有限期，也可以是無限期。三、收益法中的主要技術(shù)方法收益法是貨幣時間價值的運用，將其中的預(yù)期收益額〔Rt〕和收益期限〔n〕予以特殊化計算現(xiàn)值額。計算公式第一、純收益不變第二、純收益在假設(shè)干年后保持不變第三、純收益按等差級數(shù)變化[例2-11]某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。第三節(jié)本錢法

一、本錢法的根本原理〔一)概念指在評估資產(chǎn)時首先估測被評估資產(chǎn)的重置本錢，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置本錢中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的評估方法的總稱?！捕掣厩疤岬谝?、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

第二、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價值。

三、本錢法的根本要素〔一〕資產(chǎn)的重置本錢指按現(xiàn)行市場條件下重新構(gòu)建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，可分為復(fù)原重置本錢和更新重置本錢兩種?！捕硨嶓w性貶值資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。

實體性貶值率＝資產(chǎn)實體性貶值/資產(chǎn)重置本錢〔三〕功能性貶值

指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失?！菜摹辰?jīng)濟性貶值是指由于客觀環(huán)境變化的影響而引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。

四、本錢法運中各個參數(shù)的評估方法按評估資產(chǎn)的重置本錢、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值四個方面來分類。〔一〕重置本錢的估算方法1.重置核算法利用本錢核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用工程，逐項計算，然后累加得到資產(chǎn)的重置本錢，分購置型和自建型。第一、購置型。資產(chǎn)重置本錢由資產(chǎn)現(xiàn)行購置價格、運雜費、安裝調(diào)試費以及其他必要費用構(gòu)成。第二、自建型。根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費以及必要的資金本錢和合理開發(fā)收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置本錢。[例2-12]重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝本錢800元，其中原材料300元，人工本錢500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝本錢中的間接本錢為每人工本錢0.8元。該機器設(shè)備重置本錢為：

直接本錢＝50000＋1000＋800＝51800〔元〕

間接本錢〔安裝本錢〕=500×0.8=400〔元〕

重置本錢=直接本錢+間接本錢=52200〔元〕2.價格指數(shù)法是指利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被評估資產(chǎn)的歷史本錢調(diào)整為重置本錢的方法。價格指數(shù)法估算的重置本錢只考慮價格變動因素；價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平。價格指數(shù)法適用于數(shù)量多、價值低的大宗資產(chǎn)的評估。重置本錢=資產(chǎn)的歷史本錢×價格指數(shù)重置本錢=資產(chǎn)的歷史本錢×〔1+價格變動指數(shù)〕[例2-13]某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當時該類資產(chǎn)的〔定基〕價格指數(shù)為95%，評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160%，那么：被估資產(chǎn)重置本錢＝50000×〔160%/95%〕×100%＝84210〔元〕又如，被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進行評估，經(jīng)調(diào)查同類資產(chǎn)環(huán)比價格〔變動〕指數(shù)分別為1993年為11.7%，1994年為17%，1995年為30.5%，1996年為6.9%，1997年為4.8%，那么有：被估資產(chǎn)重置本錢＝200000×〔1＋11.7%〕×〔1＋17%〕×〔1＋30.5%〕〔1＋6.9%〕×〔1＋4.8%〕×100%＝200000×191%＝382000〔元〕3、功能價值類比法是指利用某些資產(chǎn)的功能〔生產(chǎn)能力〕的變化與其價值或重置本錢的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價格或重置本錢，以及功能價值關(guān)系估測對象價格或重置本錢的技術(shù)方法。〔1〕生產(chǎn)能力比例法資產(chǎn)功能變化與其價格或重置本錢的變化呈線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，本錢越高。被評估資產(chǎn)重置本錢＝參照物重置本錢×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量÷參照物年產(chǎn)量〔2〕規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其重置本錢之間呈非線性同方向變化關(guān)系。被評估資產(chǎn)重置本錢=參照物重置本錢×〔評估對象生產(chǎn)能力÷參照物的生產(chǎn)能力〕x公式中的x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，一般在0.4～1.2之間，加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中謹慎采用這種方法。〔3〕統(tǒng)計分析法一般采用以下步驟：第一、在核實資產(chǎn)數(shù)量的根底上，把全部資產(chǎn)按照適當標準劃分為假設(shè)干類型。第二、在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、價格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等估算重置本錢。第三、依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置本錢額與賬面歷史本錢，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。對被評估資產(chǎn)分類適當，使用分類資產(chǎn)內(nèi)部重置本錢與歷史本錢的差異程度較小；確定樣本數(shù)量，樣本數(shù)量根據(jù)歷史本錢離散狀況來。確定；要將抽樣誤差控制在一定范圍之內(nèi)。〔二〕實體性貶值的估算1.觀察法是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員，對被評估資產(chǎn)實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維修、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較來判斷資產(chǎn)的新舊程度，估算實體性貶值。資產(chǎn)實體性貶值=重置本錢×〔1－實體性成新率〕=重置本錢×實體性貶值率2.使用年限法是指利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體性貶值率，來估測資

產(chǎn)的實體性貶值。計算公式公式一：實體性貶值＝〔重置本錢－預(yù)計殘值〕×〔實際已使用年限÷總使用年限公式二：總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限公式三：實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率公式四：資產(chǎn)利用率＝截至評估日資產(chǎn)的累計實際利用時間÷截至評估日資產(chǎn)的累計法定利用時間×100%某機器設(shè)備購建于1994年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應(yīng)求，企業(yè)在此期間一直超負荷使用該設(shè)備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評估基準日，那么該設(shè)備的名義已使用年限為6年。3.修復(fù)費用法是指利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的方法。修復(fù)費用包括主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費用支出。〔三〕功能性貶值的估算方法功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力等技術(shù)經(jīng)濟效益的相對下降程度以及在人、財、物的耗用等方面的本錢增加程度來確定，同時，還要重視技術(shù)進步因素，考慮替代設(shè)備、替代產(chǎn)品的影響以及行業(yè)技術(shù)裝備水平的現(xiàn)狀和更新?lián)Q代的速度。1.超額運營本錢現(xiàn)值法功能性貶值額=∑〔被評估資產(chǎn)年凈超額運營本錢×折現(xiàn)系數(shù)〕2.超額投資本錢估算法功能性貶值=復(fù)原重置本錢－更新重置本錢某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營本錢在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下?！菜摹辰?jīng)濟性貶值的估算根據(jù)產(chǎn)品銷售困難而導致開工缺乏和資產(chǎn)閑置而造成資產(chǎn)價值不能夠?qū)崿F(xiàn)的程度來確定其貶值額，主要外部經(jīng)濟、社會環(huán)境變化造成的。經(jīng)濟性貶值有兩種形式：第一、運營中的資產(chǎn)利用率下降；第二、資產(chǎn)的年運營收益減少。1.間接計算法被估資產(chǎn)利用率下降導致經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值=〔重置本錢－實體性貶值－功能性貶值〕×經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率=[1－〔資產(chǎn)預(yù)計可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力〕x]×100%2.直接計算法經(jīng)濟性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×〔1－所得稅率〕×〔P/A,r,n〕例題2-18P65第四節(jié)評估方法的比較與選擇

一、方法比較1、范圍有限2、折現(xiàn)率難確定1、結(jié)果較準確2、易為雙方接受1、能繼續(xù)使用的生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)2、可量化因素3、對整體資產(chǎn)具有代表性收益法1、工作量大2、計算復(fù)雜1、實用性強，應(yīng)用廣泛2、考慮因素較全面1、通脹率較大2、無形損耗較大3、技術(shù)改造大大提高使用效果4、帳實不符成本法1、資料和數(shù)據(jù)不易搜尋2、參照物難找1、結(jié)果較準確2、計算較簡單1、產(chǎn)權(quán)交易2、投資參股3、稅基評估中，重置成本法、收益法應(yīng)用困難市場法缺點優(yōu)點使用范圍評估方法二、方法選擇〔一〕評估方法選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)?！捕吃u估方法必須與評估對象相適應(yīng)。〔三〕評估方法的選擇還受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約〔四〕選擇評估方法還要納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮。第三章資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估程序概述資產(chǎn)評估具體程序和根本要求資產(chǎn)評估中的信息收集與分析方法第一節(jié)資產(chǎn)評估程序概述一、資產(chǎn)評估程序的定義和分類

〔一〕定義

指注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

〔二〕分類

1.狹義的資產(chǎn)評估程序

從資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人或相關(guān)當事人提交資產(chǎn)評估報告書為止。2.廣義的資產(chǎn)評估程序

開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估根本領(lǐng)項環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理?！踩迟Y產(chǎn)評估根本程序

二、資產(chǎn)評估程序的重要性

評估質(zhì)量和公信力的保證

效勞質(zhì)量評價依據(jù)

評估機構(gòu)和人員維權(quán)手段

第二節(jié)資產(chǎn)評估具體程序和根本要求

一、資產(chǎn)評估具體程序〔一〕明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)根本領(lǐng)項

1.需要明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)根本領(lǐng)項的具體內(nèi)容

〔1〕委托方和相關(guān)當事方根本狀況

〔2〕資產(chǎn)評估目的

〔3〕評估對象根本狀況

〔4〕資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)

〔5〕價值類型及定義

〔6〕資產(chǎn)評估基準日

〔7〕其他需要明確的重要事項2.對資產(chǎn)評估的根本領(lǐng)項做以下幾個因素的分析，以確定是否承接資產(chǎn)評估的工程

〔1〕評估工程風險

〔2〕專業(yè)勝任能力

〔3〕獨立性分析

〔二〕簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書1.資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托方名稱；

2.資產(chǎn)評估目的；

3.資產(chǎn)評估對象；

4.資產(chǎn)評估基準日；

5.出具資產(chǎn)評估報告的時間要求；

6.資產(chǎn)評估報告使用范圍；

7.資產(chǎn)評估收費；

8.雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責任；

9.簽約時間；

10.雙方認為就應(yīng)當約定的其他重要事項

〔三〕編制資產(chǎn)評估方案

〔四〕現(xiàn)場調(diào)查

〔五〕收集資產(chǎn)評估資料

〔六〕評定估算

〔七〕編制和提交資產(chǎn)評估報告

〔八〕資產(chǎn)評估工作底稿歸檔

二、執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的根本要求評估機構(gòu)和人員健全建立自己的評估程序評估機構(gòu)和人員認真履行適當評估程序評估機構(gòu)應(yīng)指導和監(jiān)督評估程序的實施評估程序局部無法履行，應(yīng)考慮對評估結(jié)論的影響并在報告中披露，必要時拒絕接受委托評估機構(gòu)和人員將評估程序記錄于底稿并在報告中披露

第三節(jié)資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法

一、執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中需要收集的信息二、執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中信息的來源〔一〕收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料

〔二〕收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料

三、資產(chǎn)評估過程中信息的初步處理〔一〕資產(chǎn)信息資料的分析判斷資產(chǎn)信息資料合理性和可靠性

〔二〕資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整資產(chǎn)信息資料進行篩選、整理和分類

四、評估過程中常用的邏輯分析方法

比較分析與綜合推理第四章機器設(shè)備評估機器設(shè)備評估概述本錢法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用市場法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用收益法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用第一節(jié)機器設(shè)備評估概述一、機器設(shè)備定義人類利用機械原理以及其他科學原理制造的〔自然屬性〕、特定主題擁有或控制的有形資產(chǎn)〔資產(chǎn)屬性〕，包括機器、儀器、器械、裝置以及附屬的特殊建筑物等資產(chǎn)。

不僅包括利用機械原理制造的裝置、而且包括利用電子、電工、光學等各種科學原理制造的裝置。

二、機器設(shè)備的分類

〔一〕固定資產(chǎn)管理中使用的國家分類標準《固定資產(chǎn)分類與代碼》編碼：該標準采用等長度6位數(shù)字層次代碼結(jié)構(gòu)，共分為4層〔大、中、小、細類〕，其中大類和細類為兩位阿拉伯數(shù)字〔二〕按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類生產(chǎn)用機器設(shè)備非生產(chǎn)用機器設(shè)備租出機器設(shè)備未使用機器設(shè)備不需用機器設(shè)備融資租入機器設(shè)備〔三〕按機器設(shè)備的組合程度分類單臺設(shè)備機組成套設(shè)備三、機器設(shè)備評估的范圍及原那么〔一〕機器設(shè)備評估的范圍凡屬企業(yè)列為機器設(shè)備進行管理和使用的均應(yīng)納入機器設(shè)備評估的范圍。具有機器設(shè)備的重要性，但未列作機器設(shè)備進行管理的評估對象，可以作為機器設(shè)備進行評估，但應(yīng)予以專項說明。房屋建筑物和在建工程中的附屬設(shè)備等資產(chǎn)，在不重復(fù)、不遺漏、評估方法相同、評估結(jié)果一致的原那么下，可視需要納入機器設(shè)備或房屋建筑物的評估范圍。融資租入的機器設(shè)備一般作為機器設(shè)備進行評估，但應(yīng)專項說明?！捕硻C器設(shè)備評估特點以單臺、單件為對象以技術(shù)檢測為根底必須把握機器設(shè)備的價值特點要考慮被評估機器設(shè)備的使用狀態(tài)及使用方式合理確定被評估機器設(shè)備貶值因素第二節(jié)本錢法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

一、本錢法計算公式：P＝RC－DP－Df－De

P—評估值;

RC—重置本錢；

DP—實體性貶值；

Df—功能性貶值；

De—經(jīng)濟性貶值。

二、重置本錢計算〔一〕設(shè)備本體的重置本錢設(shè)備本體的重置本錢不包括運輸、安裝等費用。對于通用設(shè)備一般按照現(xiàn)行市場銷售價格確定，或者通過其他方法計算設(shè)備本體的重置本錢。1.直接法根據(jù)市場交易數(shù)據(jù)直接確定設(shè)備本體重置本錢的方法。(1)市場詢價

根據(jù)替代原那么，在同等條件下，評估人員應(yīng)該選擇可能獲得的最低售價。(2)使用價格資料的有效性、可靠性

2.物價指數(shù)法物價指數(shù)法是以設(shè)備的歷史本錢為根底，根據(jù)同類設(shè)備的價格上漲指數(shù)，來確定機器設(shè)備本體的重置本錢的方法。(1)定基物價指數(shù)(2)環(huán)比物價指數(shù)注意：第一、采用某一類產(chǎn)品的分類物價指數(shù)，不可采用綜合物價指數(shù)。第二、審查歷史本錢的真實性。第三、不同費用的物價指數(shù)往往是不同的，應(yīng)該分別計算。

第四、只能測算復(fù)原重置本錢。第五、進口設(shè)備采用生產(chǎn)國的分類物價指數(shù)。3.重置核算法

通過分別測算機器設(shè)備的各項本錢費用來確定設(shè)備本體的重置本錢的方法。

常用于確定非標準、自制設(shè)備設(shè)備本體的重置本錢的計算。4.綜合估價法綜合估價法是根據(jù)設(shè)備的主材費和主要外購件費與設(shè)備本錢費用有一定的比例關(guān)系，在不考慮稅金的情況下，通過確定設(shè)備的主材費用和主要外購件費用，計算出設(shè)備的完全制造本錢，并考慮企業(yè)利潤和設(shè)計費用，確定設(shè)備的重置本錢。

RC＝〔Mrm÷Km＋MPm〕×〔1＋KP〕×〔1＋Kd/n〕

RC—設(shè)備本體重置本錢；

Mrm—主材費；

Km—本錢主材費率；

MPm—主要外購件費；

KP—本錢利潤率；

Kd—非標準設(shè)備設(shè)計費率；

n—非標準設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。

〔1〕主材費Mrm例題4-3P1015.重量估價法。設(shè)備的重量乘以綜合費率，同時考慮利潤來確定設(shè)備本體的重置本錢，并根據(jù)設(shè)備的復(fù)雜系數(shù)進行適當調(diào)整。RC＝W×RW×K＋P或RC＝W×RW×K〔1＋rP〕6.類比估價法——指數(shù)估價法對于某些特定的設(shè)備，如化工設(shè)備、石油設(shè)備等，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的重置本錢變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系。例題4-4,4-5P106-107

RC＝〔A1/A2〕X×S2

〔二〕運雜費1.國產(chǎn)設(shè)備運雜費

指從生產(chǎn)廠家到安裝使用地點所發(fā)生的有關(guān)費用。

國產(chǎn)設(shè)備運費＝國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)運雜費率

2.進口設(shè)備的國內(nèi)運雜費

指從出口國運抵我國后，從所到達的港口、車站、機場等地，將設(shè)備運至使用的目的地所發(fā)生的有關(guān)費用，但是不包括運輸超限設(shè)備時發(fā)生的特殊費用。進口設(shè)備國內(nèi)運雜費＝進口設(shè)備到岸價×進口設(shè)備國內(nèi)運雜費率〔三〕設(shè)備安裝費1.國產(chǎn)設(shè)備安裝費

國產(chǎn)設(shè)備安裝費＝設(shè)備原價×設(shè)備安裝費率

2.設(shè)備安裝費計算。

進口設(shè)備安裝費＝相似國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備安裝費率

進口設(shè)備安裝費＝進口設(shè)備到岸價×進口設(shè)備安裝費率〔四〕根底費

為安裝設(shè)備而建造的特殊構(gòu)筑物。1.國產(chǎn)設(shè)備根底費國產(chǎn)設(shè)備根底費＝國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備根底費率2.進口設(shè)備根底費

進口設(shè)備根底費＝相似國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備根底費率

進口設(shè)備的根底費＝進口設(shè)備到岸價×進口設(shè)備根底費率〔五〕進口設(shè)備附屬費用

進口設(shè)備的附屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關(guān)稅、消費稅、增值稅、銀行手續(xù)費、公司代理手續(xù)費，對車輛還包括車輛購置附加費等。二、實體性貶值由于使用和自然力作用形成的有形磨損。實體性貶值率是實體性貶值與重置本錢的比例。αP＝DP/RC×100%〔一〕觀察法

通過觀察。憑借視覺、聽覺、觸覺，或借助少量的檢測工具檢查，根據(jù)經(jīng)驗對鑒定對象的狀態(tài)、損耗程度做出判斷。對大型設(shè)備，可采用德爾菲法和模糊綜合判斷法〔二〕使用年限法αP＝L1/L×100%

L1—已使用壽命；

L—總使用壽命1.假設(shè)設(shè)備的殘值率為r，那么計算公式為：

αP＝L1/L×〔1－r〕×100%2.使用壽命不一定都得使用年限表示，可以使用里程、工作小時等表示。

3.復(fù)雜設(shè)備，各個組成部件的使用壽命是不同的，如果每個部件可以獨立更換，整個機器的貶值率可以用以下公式表示：

αP＝ΣKi