1總論1.1項(xiàng)目概況綜述金地?國(guó)際花園位于武漢市內(nèi)環(huán)中心積玉橋，座落在地處長(zhǎng)江、沙湖交匯處，三面環(huán)水，一面通陸，形似半島，宛若一顆璀璨的明珠，光彩奪目地閃耀在藍(lán)天之下。片區(qū)同時(shí)擁有長(zhǎng)江、沙湖兩大水系景觀，自然資源豐富，是城市內(nèi)環(huán)罕見的宜居型片區(qū)。其坐落地積玉橋系武漢市中心城區(qū)，是全市的政治、文化中心和水陸客運(yùn)交通樞紐。隨著2023年過江隧道、2023年地鐵二號(hào)線兩條快捷道相繼完善，片區(qū)將東連武昌，西接漢口，一線切換漢口武昌核心區(qū)域，可以預(yù)見，積玉橋在不久的將來(lái)即將成為商業(yè)繁榮、交通便利的城市真正核心。金地?國(guó)際花園門前即是地鐵二號(hào)線積玉橋站，緊鄰過江隧道，武昌江灘公園及內(nèi)沙湖生態(tài)公園近在咫尺，是片區(qū)內(nèi)難的的一塊寶地。金地?國(guó)際花園總建面約20萬(wàn)平方米，產(chǎn)品涵蓋了城市別墅、景觀高層、精裝SOHO多種物業(yè)形態(tài)。建筑規(guī)劃由國(guó)際知名設(shè)計(jì)大師余嘯峰主筆，建筑間錯(cuò)落布置，有機(jī)融合疊拼別墅與高層建筑，最終形成社區(qū)通風(fēng)采光具佳的東南面全開敞布局。通過科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃，故意識(shí)地引導(dǎo)人們分散與聚集，形成思沃克商業(yè)街、城市廣場(chǎng)、中心水景園林等多種公共活動(dòng)空間。城中央，地鐵口，金地二十年鼎力打造的金地?國(guó)際花園期將為您呈現(xiàn)城市中心最美麗最時(shí)尚的生活畫卷。?項(xiàng)目名稱：金地?國(guó)際花園?項(xiàng)目性質(zhì)：新建?項(xiàng)目地址：武漢市武昌區(qū)積玉橋、和平大道與前進(jìn)路交匯處?項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積202300m2?項(xiàng)目單位：金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.2編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《武漢市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)立規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》1.3討論范圍該項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》討論范圍涉及：項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境分析、項(xiàng)目投資背景分析、項(xiàng)目建設(shè)投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義、武漢市及周邊城市市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及市場(chǎng)需求分析、投資項(xiàng)目定位及項(xiàng)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力分析、建筑類型與結(jié)構(gòu)及功能以及分布體系、設(shè)施功能配置與動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)合理性、組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置、建設(shè)工期及實(shí)行進(jìn)度安排、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析。1.4項(xiàng)目單位金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2023年9月正式成立，注冊(cè)資本6000萬(wàn)元，是金地集團(tuán)所屬六個(gè)區(qū)域性專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)公司在武漢(華中)片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。金地武漢公司的成立，標(biāo)志著金地集團(tuán)由此全面進(jìn)入武漢市場(chǎng)。該公司在武漢的開發(fā)項(xiàng)目有金地格林小城和金地國(guó)際花園。1.5項(xiàng)目背景2023年終，金地集團(tuán)武漢公司以5.46億元人民幣成功競(jìng)得可建總面積約為20萬(wàn)平方米的武昌積玉橋地塊，邁出了金地在武漢由郊區(qū)向中心城區(qū)推動(dòng)的步伐，表白了其欲在武漢樹立良好形象，打造強(qiáng)勢(shì)品牌的決心。那么，作為金地在武漢的第二個(gè)項(xiàng)目，在這塊地上打造起來(lái)的金地國(guó)際花園項(xiàng)目將會(huì)給居住者帶來(lái)如何的居住品質(zhì)呢?讓我們拭目以待。1.5.1結(jié)識(shí)積玉橋武昌積玉橋，是一個(gè)地名，和漢口六渡橋同樣，是一個(gè)“民間”稱謂，是一個(gè)指向十分寬泛的地區(qū)，古往今來(lái)，約定俗成，老武漢人和新武漢人，嘴里一說(shuō)，手里一指，聽的人就明白這說(shuō)的指的在哪兒。積玉橋在武昌城區(qū)的西北，長(zhǎng)江一橋和長(zhǎng)江二橋之間的一大塊三角形地區(qū)——西南部有花園山和鳳凰山，與蛇山隔空相望；中部橫貫螃蟹甲，一片平原與丘陵錯(cuò)落的之地；西北部則是長(zhǎng)江南岸一條狹長(zhǎng)的江濱平地；東南部躺臥著波濤浩渺的沙湖。古時(shí)的武昌城，并不是如今天這樣，坦蕩蕩、浩湯湯，立于長(zhǎng)江南岸，而是沿市區(qū)的周邊，筑一圈高而厚的城墻，圍得如鐵桶一般，東南西北，四方八面，九個(gè)城門，固若金湯，城內(nèi)是街市是民居是官衙，城外是田地是郊野是山嶺是湖泊。古城北門名武勝門，原名草埠門，由于城門外沙湖邊的春夏秋三季密集叢生的蘆葦而得名，后來(lái)，不知是否覺得太平民化，改名為“武勝門”，取“都武而昌，得地之勝”的意思，始終不如本來(lái)名字來(lái)得親切——出武勝門外，左邊長(zhǎng)江，右邊沙湖，其間，一大片直鋪到天邊的郊野，就是今天的“積玉橋”。有山有水有平地有湖泊，地理位置和地形結(jié)構(gòu)，可說(shuō)是“得天地而獨(dú)厚”——平地依山勢(shì)緩坡而下，一邊緊靠長(zhǎng)江，另一邊南向連接沙湖……陽(yáng)光充沛，視野開闊，空氣濕潤(rùn)，風(fēng)光如畫，一塊好土！見圖1-1。圖1-1武昌積玉橋1.5.2隧道改變生活2023年11月28日，萬(wàn)里長(zhǎng)江的第一條全程過江公路隧道正式在武漢動(dòng)工興建，該隧道北起漢口大智路口，南街武昌沙湖路。預(yù)計(jì)武漢過江隧道將于2023年建成通車。中心城區(qū)由此過江，距離將縮短3.5公里，從過江隧道過江只需局限性10分鐘。且不談隧道對(duì)城市發(fā)展的巨大奉獻(xiàn)，小而論之，于武漢人而言，幾分鐘車程即可橫跨長(zhǎng)江，將漢口與武昌真正合二為一，便利性毋庸置疑。這種便利性，從整個(gè)武漢歷史來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)新奇跡。而金地國(guó)際花園與新奇跡有著如此密切的距離，未來(lái)生活之甘美，可想而知。見圖1-2。圖1-2過江隧道1.5.3地鐵改變生活一期工程北起漢口常青花園，下穿張公堤進(jìn)入堤內(nèi)，過紅旗渠路后，穿鐵路漢丹路線，途經(jīng)漢口火車站-青年路-航空路-解放大道，過循禮門后，線路以地下方式穿越長(zhǎng)江至武昌地區(qū)，經(jīng)和平大道（積玉橋）-武青三干道-洪山廣場(chǎng)-中南路-武珞路至光谷廣場(chǎng)，線路全長(zhǎng)26.8公里，共設(shè)21個(gè)車站。地鐵改變了人們的時(shí)間感、空間感，擴(kuò)大了人們的活動(dòng)范圍，使時(shí)間距離大大縮短。準(zhǔn)時(shí)、高效的特點(diǎn)使人們不必再考慮足夠的時(shí)間預(yù)備堵車，而只需要考慮幾點(diǎn)幾分準(zhǔn)時(shí)到達(dá)地鐵站，空間概念中的近在咫尺。對(duì)城市規(guī)劃者而言，2023地鐵二號(hào)線是未來(lái)城市最重要的客運(yùn)交通走廊，也是城市國(guó)際化與否的指標(biāo)之一。對(duì)于金地國(guó)際花園來(lái)說(shuō)，地鐵就是花園主人的私家專列，解放大道商圈、中南商圈、街道口商圈、魯巷商圈均在軌道沿線，大都會(huì)國(guó)際生活，輕松到達(dá)。見圖1-3。圖1-3地鐵2號(hào)線1.5.4長(zhǎng)江掠影長(zhǎng)江兩岸，特別是長(zhǎng)江一橋到二橋之間，江景資源之豐富遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的想象。臨江市政道路的完善、江灘公園的落成，在水系資源供應(yīng)有限的情況下，最大限度的滿足了市民縱覽臨江風(fēng)光的需要。一江一湖的資源為積玉橋?yàn)I水風(fēng)景區(qū)的發(fā)展提供了自然基礎(chǔ)，而交通的暢行、景點(diǎn)的建成，則為濱水綜合功能區(qū)的定位目的提供了現(xiàn)實(shí)性的保障。見圖1-4。圖1-4長(zhǎng)江掠影1.5.5沙湖風(fēng)光天光云影、草長(zhǎng)鶯飛的沙湖之濱，幾乎涵括了積玉橋中部一整片地區(qū)，這一帶，和長(zhǎng)江江邊同樣，風(fēng)雨滄桑，五十年一個(gè)輪回。這一帶曾經(jīng)是重工業(yè)區(qū)，如今，工廠區(qū)逐漸縮小，衛(wèi)華去和住宅區(qū)逐漸擴(kuò)大。綠地開發(fā)出來(lái)了，綠樹栽起來(lái)了，草泥地填平了，馬路延伸的更長(zhǎng)更開闊了。商店林立，學(xué)校林立，機(jī)關(guān)林立，五彩繽紛的住宅林立。見圖1-5。圖1-5沙湖風(fēng)光1.6項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)有助于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開拓發(fā)展公司自成立以來(lái)，秉承“追求卓越、盡善盡美”之公司理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)積玉橋區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立公司在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)武昌市區(qū)建設(shè)的精神國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)期的賺錢將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)公司禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅，五年共建3000萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分派階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。根據(jù)2023年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特性就是“積玉橋地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主，和平大道沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“積玉橋區(qū)域”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著和平大道區(qū)域的發(fā)展壯大，社區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在未來(lái)的5年內(nèi)，積玉橋方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長(zhǎng)江樂園的帶動(dòng)效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起，本地區(qū)將成為武漢市人文環(huán)境最佳、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自90年代中期以來(lái)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類似本項(xiàng)目開發(fā)可202300平方米以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化，為了合理的運(yùn)用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。本項(xiàng)目由金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益發(fā)明了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有助于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷策略，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提高了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。2.項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位（標(biāo)題后沒有標(biāo)點(diǎn)，各章應(yīng)分頁(yè)）2.1項(xiàng)目市場(chǎng)研究2.1.1國(guó)內(nèi)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及投資環(huán)境分析今年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價(jià)格回升、成交量大幅增長(zhǎng)、資金來(lái)源富余等新情況、新變化。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整比較大，但宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增長(zhǎng)、流動(dòng)性富余和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素將使2023年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)明顯下跌的也許性不大。下一階段，應(yīng)按照有保有壓、區(qū)別對(duì)待的原則，把鼓勵(lì)初次置業(yè)需求，保護(hù)二次改善需求和克制投資投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展作為下一階段制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方針。（1）2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策特別是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增長(zhǎng)、價(jià)格快速上漲和資金來(lái)源富余等新情況。1）投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于預(yù)期在市場(chǎng)回暖、銷售增長(zhǎng)等因素的帶動(dòng)下，今年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅分別比上半年、一季度提高了7.8、13.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資17582億元，同比增長(zhǎng)13.4%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個(gè)百分點(diǎn)。測(cè)算表白，9月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)37%，高出8月份2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第二個(gè)月高于同期城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資增速。此前業(yè)界預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)在10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，目前來(lái)看今年前三季度增速已經(jīng)達(dá)成17.7%，全年增速預(yù)計(jì)在20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。2）銷售增長(zhǎng)：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷售猛增進(jìn)入2023年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增長(zhǎng)，出現(xiàn)了近年來(lái)所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，全國(guó)商房銷售面積5.84億平方米，同比增幅達(dá)44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來(lái)歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)46.4%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)23.5%；商業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)30.6%。商品房銷售總額達(dá)27532億元，同比增長(zhǎng)73.4%，而去年同期是下降了15%。分地區(qū)來(lái)看，2023年市場(chǎng)調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長(zhǎng)也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點(diǎn)地區(qū)成交量連續(xù)回升。1-9月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等重要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。3）價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7月上行在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也連續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來(lái)，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。分地區(qū)看，9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲的城市有57個(gè)，比6月份增長(zhǎng)了26個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：深圳11.1%、溫州8.2%、金華7.7%、銀川6.1%、寧波4.9%；價(jià)格下降的城市有13個(gè)，比上半年減少31個(gè)，其中降幅最大的5個(gè)城市是：石家莊下降3.7%、吉林下降3.3%、岳陽(yáng)下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。盡管近期北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房?jī)r(jià)卻在加速上漲，表白我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮正在由一線城市向省會(huì)城市、中小城市等二、三線城市蔓延。4）資金來(lái)源富余：國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快受貨幣政策寬松、銷售量增長(zhǎng)和直接融資增長(zhǎng)三大因素的影響，今年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源富余，增長(zhǎng)較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)公司本年資金來(lái)源38991億元，同比增長(zhǎng)38.8%，增速比上半年提高了15.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高了28.2個(gè)百分點(diǎn)。特別值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快，占資金來(lái)源的比重明顯提高。前三季度國(guó)內(nèi)貸款增速達(dá)47.2%，同比加快了近40個(gè)百分點(diǎn)，占資金來(lái)源的比重達(dá)21%，同比提高了2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款增速達(dá)107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來(lái)源比重為13.7%，同比提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)。5）供應(yīng)回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強(qiáng)力反彈前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋施工面積27.75億平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，增幅比上半年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來(lái)施工面積增速連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個(gè)百分點(diǎn)。施工面積增速連續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表白隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊升”和去庫(kù)存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場(chǎng)信心正在逐漸恢復(fù)，公司擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。6）國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)走高9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為101.08，比8月份提高1.00點(diǎn)，比6月份提高4.5點(diǎn)，是今年以來(lái)連續(xù)第2個(gè)月保持在100以上。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為100.01，比8月份提高2.26點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類指數(shù)為107.75，比8月份提高1.93點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.93，比8月份提高0.68點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為90.32，比8月份提高1.01點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為99.06，比8月份提高4.11點(diǎn)。（2）多種因素促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)。1）寬松的貨幣政策是直接因素房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金松緊對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有決定性影響。今年以來(lái)，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)住房消費(fèi)，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增長(zhǎng)，同時(shí)出臺(tái)了減少了首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策，有效刺激了住房消費(fèi)。供應(yīng)方面，適度寬松的貨幣政策為開發(fā)商提供了富余的資金，緩解了開發(fā)商資金緊張的局面；需求方面，數(shù)次下調(diào)存貸款利率，減少購(gòu)房首付款比例，導(dǎo)致涉及自住和投資投機(jī)在內(nèi)的市場(chǎng)需求被同時(shí)放大。在供應(yīng)彈性較小甚至有所減少的情況下，前期積壓的市場(chǎng)需求得到集中釋放，從而引起了房?jī)r(jià)的大幅上漲。2）通脹預(yù)期是間接誘因基于對(duì)世界各國(guó)向市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢(shì)頭好于預(yù)期，投資者對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，特別是高收入階層對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在經(jīng)濟(jì)不景氣、金融市場(chǎng)發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為我國(guó)高收入者資產(chǎn)保值增值的首選。假如說(shuō)今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還是以自住型和改善型需求為主的話，那么進(jìn)入二季度以來(lái)，投資和投機(jī)型需求則成為市場(chǎng)需求主體和房?jī)r(jià)上漲的主力軍。進(jìn)入三季度，隨著貨幣政策的動(dòng)態(tài)微調(diào)（如收緊二套房貸），投資投機(jī)需求有所克制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎縮，出現(xiàn)“價(jià)升量滯”的局面。3）消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是重要基礎(chǔ)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表白，隨著居民收入水平的提高，大部分國(guó)家消費(fèi)結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)性生存性消費(fèi)如食品、衣著類在消費(fèi)支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費(fèi)如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費(fèi)支出中比重上升（即恩格爾系數(shù)不斷下降）。2023年我國(guó)人均GDP達(dá)成3266.8美元，今年我國(guó)人均GDP將超過3500美元，根據(jù)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)規(guī)律，目前和未來(lái)若干年，住房和汽車等將始終是我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主力軍。今年以來(lái)房市升溫，除了投資投機(jī)需求集中釋放而外，也是與我國(guó)居民結(jié)構(gòu)連續(xù)升級(jí)，對(duì)住房的消費(fèi)需求不斷增長(zhǎng)分不開的。三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次調(diào)整的也許性無(wú)論是從行業(yè)發(fā)展周期來(lái)看，還是從價(jià)格水平來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)調(diào)整的空間和也許性仍然存在，甚至還比較大。（3）從行業(yè)發(fā)展周期來(lái)看，我國(guó)上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是不充足的在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的四個(gè)階段（蕭條、復(fù)蘇、繁榮和衰退），經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)之間依次有“低增長(zhǎng)、低物價(jià)”、“高增長(zhǎng)、低物價(jià)”、“高增長(zhǎng)、高物價(jià)”、“低增長(zhǎng)、高物價(jià)”四種組合。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)也有著類似的循環(huán)規(guī)律。1）一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整總是以成交量的下降為先兆，但此時(shí)房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，出現(xiàn)所謂“量跌價(jià)升”階段。2）接著價(jià)格和成交量會(huì)雙雙下降，即“量?jī)r(jià)齊跌”階段。3）隨著價(jià)格的下跌，有效需求不斷增長(zhǎng)，成交量開始回升，進(jìn)入“量升價(jià)低”階段。4）最后隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和成交量的連續(xù)增長(zhǎng)，投機(jī)需求不斷活躍，進(jìn)而演化為“量?jī)r(jià)齊升”階段。從一個(gè)階段發(fā)展到另一階段所需時(shí)間重要取決于房地產(chǎn)自身發(fā)展所處的階段和外部環(huán)境的變化。（4）根據(jù)行業(yè)發(fā)展周期，可以把2023年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程分為三個(gè)階段。1）第一階段（2023-2023年）：“量升價(jià)低”階段。表2數(shù)據(jù)顯示，這一階段全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅較小，三年間房屋銷售價(jià)格指數(shù)年均漲幅為2.0%。由于住房制度改革之前累積的大量真實(shí)需求得到集中釋放，再加上價(jià)格漲幅較小，導(dǎo)致該階段市場(chǎng)成交量大幅增長(zhǎng)（年均增幅20%以上）。2）第二階段（2023-2023年）：“量?jī)r(jià)齊升”階段。從2023年開始，受經(jīng)濟(jì)景氣周期上升、籌備北京奧運(yùn)等多種因素影響，全國(guó)房屋銷售連續(xù)增長(zhǎng)（年均增幅24%左右）；與此同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)也步入快速上升通道，5年期間全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)年均漲幅超過了7%。3）第三階段（2023年）：“量跌價(jià)升”階段。隨著市場(chǎng)不斷活躍和投機(jī)活動(dòng)的增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，但不斷攀升的高房?jī)r(jià)將大部分自住改善性購(gòu)房者擠出市場(chǎng)，加上2023年上半年國(guó)家宏觀調(diào)控的克制和下半年全球金融危機(jī)的沖擊，導(dǎo)致該階段市場(chǎng)成交量急劇萎縮。2023年全國(guó)房屋成交量下降近兩成，為1998年房改以來(lái)的首年下降。根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期一般在3年以上，而我國(guó)從2023年開始的房市調(diào)整連續(xù)還不到1年，假如以房?jī)r(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)為調(diào)整標(biāo)志，上輪調(diào)整僅連續(xù)了7個(gè)月時(shí)間（2023年8月到2023年2月）。進(jìn)入2023年，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策特別是貨幣政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)提前結(jié)束調(diào)整?？梢?，上一輪我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是不完全和不充足的。2．房?jī)r(jià)偏高，調(diào)整空間較大衡量房?jī)r(jià)高低的方法很多，這里我們通過絕對(duì)價(jià)格法、房?jī)r(jià)收入比和價(jià)格租金比三種方法來(lái)衡量我國(guó)房?jī)r(jià)總水平的高低。房?jī)r(jià)收入比總體偏高當(dāng)住房用來(lái)滿足自住性需求時(shí)，支撐房?jī)r(jià)高低的重要是居民的實(shí)際購(gòu)買能力，通常用“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)表達(dá)。聯(lián)合國(guó)人居中心在對(duì)50多個(gè)國(guó)家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，當(dāng)超過6倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無(wú)力購(gòu)買，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問題。根據(jù)測(cè)算，2023年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比已高達(dá)7.8：1，北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)收入均突破了10：1，北京核心區(qū)更是達(dá)成22：1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國(guó)際性大城市。價(jià)格租金比逐年提高，市場(chǎng)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚當(dāng)房產(chǎn)作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的重要因素就是房屋租金，國(guó)際上通常用“價(jià)格租金比”來(lái)表達(dá)房?jī)r(jià)水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性的限制，這里我們采用國(guó)家記錄局公布的商品房銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)之比來(lái)表達(dá)房?jī)r(jià)與租金價(jià)格的相對(duì)變化。假如比值大于1，說(shuō)明價(jià)格租金比較高，投機(jī)成分和市場(chǎng)泡沫增大；反之，假如比值小于1，則說(shuō)明價(jià)格租金比較低，市場(chǎng)的投機(jī)成分和泡沫在減少。表3數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)格租金比”連續(xù)大于1，2023年全國(guó)為1.03，2023-2023年一直在1.04以上，2023年前三季度也達(dá)成1.04。價(jià)格租金比連續(xù)高于1，說(shuō)明近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的不斷上升，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和泡沫成分在不斷增大。從絕對(duì)水平來(lái)看，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)接近甚至超過了發(fā)達(dá)國(guó)家2023年，在美國(guó)芝加哥，一套面積200平方米的獨(dú)棟別墅，新房銷售中間價(jià)為每套26.4萬(wàn)美元，按此計(jì)算單價(jià)約9240元/平方米；日本東京市區(qū)一套面積80平方米的公寓樓再加停車位售價(jià)約為3000萬(wàn)日元，折合人民幣192萬(wàn)元，每平方米約為2.4萬(wàn)元。反觀國(guó)內(nèi)，北京2023年四環(huán)以內(nèi)70%以上樓盤售價(jià)達(dá)成2萬(wàn)元/平方米。考慮到購(gòu)買力平價(jià)、我國(guó)住房只有70年的土地使用權(quán)，再考慮到美國(guó)、日本的人均收入超過我國(guó)數(shù)十倍甚至幾十倍，像我國(guó)北京、上海和深圳這樣的一線城市房?jī)r(jià)事實(shí)上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了發(fā)達(dá)國(guó)家。因此，不管從行業(yè)發(fā)展周期還是從衡量房?jī)r(jià)的三大指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)總水平明顯偏高，調(diào)整的空間和也許都是存在的，甚至可以說(shuō)還比較大。（本段內(nèi)容太多，可提成兩段或三段）（5）2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅調(diào)整的也許性不大盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次調(diào)整的也許性較大，但調(diào)整的具體時(shí)間和幅度重要取決于政策特別是貨幣政策和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)兩大因素。從政策因素來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整；但從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)來(lái)看，國(guó)際金融危機(jī)沖擊最壞的時(shí)期已通過去，明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于今年，這又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到促進(jìn)作用?？傮w判斷，盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在調(diào)整的也許性，但2023年全國(guó)房市調(diào)整即房?jī)r(jià)和成交量大幅下降的也許不大。假如不出臺(tái)新的調(diào)控政策，不排除明年房?jī)r(jià)又會(huì)延續(xù)價(jià)格非理性上漲。1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將在15%左右2023年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將較快增長(zhǎng)，房屋新開工面積負(fù)增長(zhǎng)的情況將明顯改善。一方面，今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲和銷售回升將推動(dòng)開發(fā)投資增長(zhǎng)。另一方面，國(guó)家減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金(專題論壇)比例將減少行業(yè)融資門檻，增強(qiáng)開發(fā)商的投資能力。第三，房屋銷售的增長(zhǎng)使房屋庫(kù)存大大減少，有限的庫(kù)存將鼓勵(lì)開發(fā)商加快投資。第四，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的出臺(tái)將對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資起到刺激作用，必將帶動(dòng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資較快增長(zhǎng)。再加上政府對(duì)保障性住房的建設(shè)力度不斷擴(kuò)大，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全年增長(zhǎng)15%左右。（6）全國(guó)房?jī)r(jià)大幅下跌的也許性不大隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機(jī)性需求將受到一定限度的克制，不排除明年部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交量出現(xiàn)下降的也許。但總體上看，受宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增長(zhǎng)、流動(dòng)性總體寬松和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素的支撐，明年房?jī)r(jià)大幅下跌的也許性不大。（7）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)重要集中在一線城市這里仍采用“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)衡量實(shí)際房?jī)r(jià)的高低及其泡沫限度，我們測(cè)算了全國(guó)34個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的房?jī)r(jià)收入比。1）絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)收入比偏高。在我國(guó)大陸35個(gè)直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市中，房?jī)r(jià)收入比低于6.0：1的只有2個(gè)，高于6.0：1小于8：1的地區(qū)有12個(gè)，介于8：1和10：1的地區(qū)也有12個(gè)，高于10：1的有9個(gè)。2）房?jī)r(jià)收入比偏高的城市重要集中在一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發(fā)達(dá)城市，房?jī)r(jià)收入比均超過了10：1，大多數(shù)中西部地區(qū)城市房?jī)r(jià)收入比普遍較低。3）中西部地區(qū)的一些城市房?jī)r(jià)收入比也偏高，需引起關(guān)注。如西北地區(qū)的蘭州和西安，西南地區(qū)的成都、南寧和昆明，中部地區(qū)的南昌和太原等。五、增長(zhǎng)供應(yīng)克制需求促進(jìn)房市健康發(fā)展盡管今年以來(lái)房市升溫對(duì)擴(kuò)內(nèi)需和保增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用，但房?jī)r(jià)過高、上漲過快也不利于行業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。因此，未來(lái)一段時(shí)間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將以“穩(wěn)”字優(yōu)先，堅(jiān)持增長(zhǎng)供應(yīng)和克制不合理需求并舉，把鼓勵(lì)初次置業(yè)需求，保護(hù)二次改善需求和克制投資投機(jī)需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。4）堅(jiān)持有保有壓、區(qū)別對(duì)待，對(duì)不同需求采用不同政策當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)局限性和消費(fèi)過度并存，消費(fèi)局限性是指廣大中低收入者的住房需求沒有得到主線性的解決，消費(fèi)過度是指相稱比例的高收入階層擁有多套住房，存在多占、濫占住房資源。因此，針對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)總體偏高和價(jià)格漲幅過快的情況，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)局限性和消費(fèi)過度并存的現(xiàn)象，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)把增長(zhǎng)供應(yīng)和克制不合理需求作為政策調(diào)控的重中之重，滿足自住性和改善性需求，克制投資性和投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。5）財(cái)政貨幣政策多管齊下，克制不合理需求嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款首付比例政策，中止年初出臺(tái)的涉及利率七折優(yōu)惠、減少首付款比例和減免交易環(huán)節(jié)稅等在內(nèi)的房地產(chǎn)刺激政策。嚴(yán)格限制信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)回升和物價(jià)進(jìn)一步升高（如達(dá)成3%），適時(shí)上調(diào)利率。進(jìn)一步加大對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和限制。對(duì)非本地居民購(gòu)房出臺(tái)一定的政策限制。加快推出征收物業(yè)稅(專題論壇)政策，克制投資投機(jī)性需求。6）完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增長(zhǎng)保障性住房建設(shè)盡管近年來(lái)國(guó)家加大了保障性住房建設(shè)步伐，但從保障性住房占住房總供應(yīng)的比重以及中低收入家庭的住房需求來(lái)看，我國(guó)保障性住房供應(yīng)仍然局限性，建設(shè)步伐仍然緩慢。未來(lái)幾年，國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，增長(zhǎng)市場(chǎng)有效供應(yīng)，達(dá)成平抑房?jī)r(jià)、滿足需求和促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的。對(duì)國(guó)有大型公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，爭(zhēng)當(dāng)“地王”，助推地價(jià)和房?jī)r(jià)進(jìn)行政策限制。7）引導(dǎo)銀行業(yè)因地制宜、有保有壓地實(shí)行差別化信貸政策堅(jiān)持因地制宜、有保有壓，引導(dǎo)商業(yè)銀行根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、房?jī)r(jià)水平、建導(dǎo)致本、居民收入和地理環(huán)境等多種因素，實(shí)行差別化的信貸政策。擴(kuò)大對(duì)房?jī)r(jià)比較合理、泡沫和風(fēng)險(xiǎn)比較小的地區(qū)的信貸投放。2.1.2武漢市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（1）政策展望政策面已由寬松轉(zhuǎn)向“中性”，未來(lái)有“趨緊”也許2023年終以來(lái)，克制性政策開始頻繁出臺(tái)。2023年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的告知》，明確表態(tài)要遏制房?jī)r(jià)過快上漲，行業(yè)政策面已從“寬松”轉(zhuǎn)向了“中性”?！案嬷钡暮诵乃枷胧强酥啤吧唐贩窟^度消費(fèi)”，打擊投資和投機(jī)性需求，重要從四個(gè)方面克制需求。1）二套房貸首付不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。2）防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。3）加強(qiáng)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防止境外“熱錢”沖擊市場(chǎng)。4）“告知”還特別提出“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”。這將增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)“物業(yè)稅”出臺(tái)的預(yù)期。隨著“告知”的出臺(tái)，預(yù)計(jì)中央相關(guān)部委及地方政府隨后將響應(yīng)規(guī)定陸續(xù)出臺(tái)一系列配套細(xì)則，“樓市利空”有“接踵而至”的也許；此外，隨著未來(lái)加息周期的來(lái)臨，如現(xiàn)有的“中性政策”不放松的話，受加息影響政策面將由“中性”轉(zhuǎn)為“趨緊”。雖然政策有“趨緊”也許，但是，歷史表白中央政府決策特別是貨幣往往滯后于市場(chǎng)表現(xiàn)特別是物價(jià)走勢(shì)。在CPI較低時(shí)，寬松性貨幣政策仍將保持，加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在二季度出臺(tái)。即使貨幣政策收緊，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響也許要半年以上，也就是2023年終或2023年初，從緊的貨幣政策才會(huì)發(fā)揮作用，并且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。（2）2023年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有助于房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)發(fā)展近年來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大情況下，武漢經(jīng)濟(jì)基本面依舊比較健康，始終保持較高增速，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)；武漢的對(duì)內(nèi)及對(duì)外交通格局將會(huì)在未來(lái)幾年內(nèi)出現(xiàn)較大的奔騰，對(duì)于房地產(chǎn)投資有明顯的促進(jìn)作用。雖然目前政策面已經(jīng)“趨緊”也許，但和一線城市相比，武漢樓市價(jià)格漲幅較為平穩(wěn)；此外，根據(jù)政府部門的表態(tài)，未來(lái)武漢房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)特性不會(huì)改變，因此，對(duì)于調(diào)控政策實(shí)行細(xì)則的制定，地方政府也許會(huì)有一定的彈性；故從宏觀層面看，2023年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將連續(xù)發(fā)展。2）土地市場(chǎng)后續(xù)升值潛力值得關(guān)注受房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)旺銷影響，武漢土地市場(chǎng)復(fù)蘇，供應(yīng)量、成交量在全國(guó)十大城市都居前列；與此同時(shí)，武漢土地溢價(jià)水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它城市；2023年，TOP10公司看好武漢發(fā)展前景，紛紛加大在漢土地儲(chǔ)備，武漢土地市場(chǎng)在2023年的后續(xù)升值潛力備受關(guān)注。3）供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)2023年以來(lái)，武漢樓市新增供應(yīng)量一直偏低，住宅新開工面積同比始終保持負(fù)增長(zhǎng)，但隨著市場(chǎng)的連續(xù)旺銷，土地市場(chǎng)再度火爆，許多新項(xiàng)目紛紛上馬，住宅新開工面積同比增長(zhǎng)率在11月轉(zhuǎn)負(fù)為正，因此，預(yù)計(jì)在2023年樓市供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，新增供應(yīng)量和需求量嚴(yán)重不均衡的格局會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。4）上半年房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)中有升，下半年走向受制于政策調(diào)控力度2023年以來(lái)，武漢樓市的銷量一直保持平穩(wěn)的旺銷態(tài)勢(shì)，供應(yīng)趨緊，需求旺盛，價(jià)格漲幅相對(duì)較小，市場(chǎng)整體走勢(shì)較為健康。預(yù)計(jì)2023年上半年，武漢樓市新推項(xiàng)目較多，需求仍然較旺，房?jī)r(jià)也將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。但是，隨著“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”的陸續(xù)出臺(tái)，政策有“趨緊”也許，假如政策再度從緊，勢(shì)必一方面在市場(chǎng)成交量上體現(xiàn)，進(jìn)而克制房?jī)r(jià)的上行趨勢(shì)。5）樓市供應(yīng)類型豐富，投資型物業(yè)再度受寵2023年土地市場(chǎng)的供應(yīng)已呈現(xiàn)多元化特性，綜合體項(xiàng)目將成為此后幾年的主流開發(fā)方向；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、福星惠譽(yù)國(guó)際城、泛海城市廣場(chǎng)、葛洲壩廣場(chǎng)等大型綜合體項(xiàng)目也相繼上市。2023年，武漢樓市各種類型物業(yè)供應(yīng)層次豐富，投資和自住買家的可選余地增長(zhǎng)，投資型物業(yè)將再度受到市場(chǎng)追捧。2.1.3武昌區(qū)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀近年來(lái)，隨著國(guó)家加大力度對(duì)中西部城市的開發(fā)，武漢市作為我國(guó)中西部地區(qū)第一大城市，借此契機(jī)，可謂突飛猛進(jìn)，而武漢三鎮(zhèn)也稱得上全面開花。作為武漢市政治、文化中心，武昌區(qū)特別發(fā)展迅速。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，武昌區(qū)緊跟武漢市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)高速發(fā)展的趨勢(shì)，今年更是一躍成為武漢市周邊區(qū)域的領(lǐng)頭羊。2023年武漢市各區(qū)地塊成交情況見表2-1。表2-12023年武漢市各區(qū)地塊成交情況區(qū)域土地成交數(shù)量（宗）土地成交面積（萬(wàn)平方米）規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)平方米）成交價(jià)（億元）畝單價(jià)（萬(wàn)/m2）樓面地價(jià)（元/m2）武昌區(qū)8119.61286.8185.564772983江夏區(qū)5104.71128.6224.951591940洪山區(qū)995.36262.0259.204142259江岸區(qū)875.01175.8914.67130834沌口557.8695.8118.052081884東湖高新556.03129.1019.112281481漢陽(yáng)區(qū)451.31117.8723.803092023硚口區(qū)415.1355.4513.906132507江漢區(qū)19.4540.2712.038493004青山區(qū)44.0813.273.435612584黃陂區(qū)31.552.880.1460484如表2-1所示，通過對(duì)2023年各區(qū)域居住類地塊（含兼容商業(yè)、公共設(shè)施等的居住用地及華僑城地塊中的住宅部分）成交情況的分析可以看到：武昌區(qū)和江夏區(qū)的土地成交量最大，都在100萬(wàn)方以上，洪山區(qū)也達(dá)成了95萬(wàn)方，沌口、東湖高新和漢陽(yáng)的成交量也在50萬(wàn)方以上，其它幾個(gè)區(qū)域的成交量相對(duì)較小。從各區(qū)域的居住類用地平均樓面地價(jià)來(lái)看，因江漢區(qū)僅有一宗地塊成交，并且是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)獲取的新華西地塊，該地塊的用途除居住外還涵蓋商業(yè)金融，因此樓面地價(jià)較高，超過了3000元/平方米；武昌區(qū)成交的地塊中，也有萬(wàn)達(dá)取得的一宗含商業(yè)金融在內(nèi)的居住地塊，因此武昌區(qū)的樓面地價(jià)也接近3000元/平方米；青山區(qū)和硚口區(qū)的樓面地價(jià)都在2500元/平方米左右；洪山區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)的樓面地價(jià)也在2023元/平方米以上；江岸區(qū)因城投以較低價(jià)格取得多宗后湖地塊，因此樓面地價(jià)被拉低至千元以下；黃陂區(qū)為遠(yuǎn)郊區(qū)縣，樓面地價(jià)更低，成交量也不大。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們可以大膽的預(yù)測(cè)，在此后幾年內(nèi)，武昌區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將連續(xù)高速健康的發(fā)展，這對(duì)于我們而言，是一個(gè)挑戰(zhàn)，更是一個(gè)不可多得的機(jī)遇！2.2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2.2.1周邊同類樓盤（1）歐林灣歐林灣位于積玉橋和平大道與新生路的交匯處，項(xiàng)目東南面為友誼大道（可觀望煙波浩渺的沙湖景觀），南面緊鄰武昌工人文化宮，西北面是和平大道，東北為新生路（步行約3分鐘可到達(dá)武昌江灘），項(xiàng)目占地面積約1.2萬(wàn)平方米，總建7萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)成35%，項(xiàng)目設(shè)有3個(gè)進(jìn)出口，人車分流，設(shè)計(jì)充足考慮到住戶進(jìn)出的便捷，項(xiàng)目的外型為ARTDECO建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約、歷久彌新，不易過時(shí)。歐林灣在園林打造上通過層疊的園林設(shè)計(jì)和多重景觀視角來(lái)體現(xiàn)城市的層次空間感，有內(nèi)外三重景觀，外三層可觀長(zhǎng)江、沙湖、海螺廣場(chǎng)，內(nèi)三重觀入口疊園、中心園林景觀和各戶的空中院館，讓您隨時(shí)享受到尊貴舒適的生活。我們項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)有3棟精品住宅組成，分別是1、2、3號(hào)樓，1樓均為商業(yè)裙樓，以上為住宅，1、2號(hào)樓29層，3號(hào)樓30層，面積區(qū)間從89平米（2室2廳1衛(wèi)）至195平米的（4室2廳2衛(wèi)），全通透性設(shè)計(jì)，戶戶觀景。其效果圖見圖2-1。圖2-1歐林灣（2）華潤(rùn)置地鳳凰城華潤(rùn)置地武漢鳳凰城項(xiàng)目地處武漢城市一環(huán)線內(nèi),屬于城市核心居住區(qū)。自然資源有長(zhǎng)江、沙湖、蛇山、鳳凰山以及黃鶴樓等。交通緊靠中山路與和平大道兩條城市主干道，有20多路公交車通達(dá)武漢三鎮(zhèn)，交通十分便捷，過江隧道預(yù)計(jì)2023年竣工，將途經(jīng)積玉橋的地鐵二號(hào)線預(yù)計(jì)2023年建成。南面緊鄰傳統(tǒng)的司門口商圈。周邊約2公里范圍內(nèi)有湖北音樂學(xué)院、美術(shù)學(xué)院、中醫(yī)學(xué)院、湖北大學(xué)、武漢中學(xué)、文華中學(xué)、14中學(xué)等教育資源。該區(qū)域未來(lái)定位為濱江、崇高、核心居住區(qū)，也是武漢市近年舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域之一。項(xiàng)目總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，總占地面積為50464.45平方米，容積率為2.8，建筑密度為20%，綠化率高達(dá)53%。整個(gè)社區(qū)采用了“一環(huán)，二軸，三區(qū)域”的總體布局；整體空間布局整齊大氣，由10棟33層高層樓板圍合而成，并盡也許地將住宅單體與規(guī)劃道路平齊，擴(kuò)大社區(qū)中心的綠地面積，以社區(qū)中心水體為核心景觀，逐漸過渡到組圍乃至居住空間，與景觀空間互相滲透，形成獨(dú)特的、具有東南亞園林風(fēng)情的、高層低密度的舒適生活空間。社區(qū)交通遵循舒適、便捷、人性化的設(shè)計(jì)原則，進(jìn)行了合理分區(qū)，實(shí)現(xiàn)了人車分流，設(shè)立了陽(yáng)光車庫(kù)。社區(qū)單體為兩梯三戶和兩梯四戶，超短進(jìn)深，戶型自然通風(fēng)采光，所有明廁明衛(wèi)，動(dòng)靜分區(qū)合理；底層設(shè)立了架空層，豐富了建筑功能，保證了景觀空間的整體性和連續(xù)性；同時(shí)，該產(chǎn)品還邀請(qǐng)了國(guó)際著名室內(nèi)設(shè)計(jì)大師進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，充足體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)。其效果圖見圖2-2。圖2-2華潤(rùn)置地鳳凰城（3）胭脂山桂苑胭脂山?桂苑項(xiàng)目位于司門口商圈范圍內(nèi),武昌胭脂山手工布衣坊與糧道街交匯處,與民主大道,友誼大道相連,步行數(shù)分鐘可到首義廣場(chǎng)交通轉(zhuǎn)換中心,各路公交直達(dá)三鎮(zhèn)。胭脂山?桂苑項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積為10585.75平方米，總建面(不含地下層)40229平米，由4棟高層/小高層組成,分別為11、17層的框架結(jié)構(gòu)，總戶數(shù)399戶。并且規(guī)劃戶型為中小戶型，一房40-60㎡左右，兩房70-90㎡左右，三房100-130㎡左右的主流戶型，戶型結(jié)構(gòu)合理，各功能間實(shí)用率高，空間通透，日照充足。建筑體立面線條現(xiàn)代感強(qiáng)，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約時(shí)尚融入自然理念，充足將陽(yáng)光、自然元素納入住宅建筑中。本項(xiàng)目的高層擁有優(yōu)越的自然景觀，蛇山、胭脂山、黃鶴樓等盡收眼底。更有百年桂花樹帶來(lái)四季幽香。在城市中心既能享受都市繁華，又能擁有自然美景的置業(yè)機(jī)會(huì)實(shí)在是難能可貴。胭脂山?桂苑項(xiàng)目是住宅、時(shí)尚商業(yè)街為一體的大型現(xiàn)代建筑綜合體。其核心商業(yè)位于1－3層，商業(yè)建筑面積10000㎡，將打?qū)е聻樗鹃T口時(shí)尚潮流新商業(yè)的典范。項(xiàng)目是集購(gòu)物、餐飲、休閑和文化教育等多功能為一體的休閑商業(yè)街。強(qiáng)調(diào)假日休閑概念，強(qiáng)調(diào)假日特色吸引力。通過“時(shí)尚潮流空間”、“食尚休閑空間”和“寓教于樂空間”等多元消費(fèi)空間打造，以主題化和多樣化的復(fù)合型商業(yè)，開拓武漢市司門口新時(shí)代的“體驗(yàn)式主題休閑商業(yè)街”項(xiàng)目之先河，建立武昌休閑特色商業(yè)項(xiàng)目的新標(biāo)桿。其效果圖見圖2-3。圖2-3胭脂山桂苑（4）奧山星座奧山星座整體規(guī)劃延中南二路和規(guī)劃路采用“L”形板式布局，并在每戶內(nèi)設(shè)立大面積的私家花園立體綠化。奧山星座項(xiàng)目建筑面積在30—60平方米左右，平層十小復(fù)式戶型結(jié)合，以挑高5.6米的小復(fù)式為主。這種超常規(guī)的建筑手法，豐富了使用空間，建筑被有機(jī)分割成18種不同的戶型結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)或風(fēng)格各異的1×1，2×1的功能居室。奧山星座項(xiàng)目立面富于動(dòng)感變化，并且可以隨意DIY花園空間，得出超大運(yùn)用空間，使業(yè)主得到最大的實(shí)惠。不同于絕大多數(shù)小戶型住宅的是，本項(xiàng)目戶戶帶有超大陽(yáng)臺(tái)，前室實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)，并通有天然氣管道，公攤率低至15%。其效果圖見圖2-4。圖2-4奧山星座2.2.2相關(guān)條件對(duì)比金地國(guó)際花園與各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相關(guān)條件對(duì)比見表2-2至表2-4。表2-2金地國(guó)際花園對(duì)比歐林灣（此表在下一頁(yè)右上方應(yīng)標(biāo)明續(xù)表2-2）樓盤條件金地國(guó)際花園歐林灣物業(yè)類型普通住宅、別墅普通住宅、公寓建筑類別高層、別墅、毛坯高層、毛坯容積率34.8占地面積64900m212393m2周邊配套超市：北京華聯(lián)超市中華路店（中華路）、武商議販天麗店（中華路）、武商議販沙湖店、武商議販三角路店、中商平價(jià)小東門店（螃蟹匣）、國(guó)美電器中華路店、蘇寧電器天麗店（中華路）；其他：天麗廣場(chǎng)、宜家裝飾廣場(chǎng)、新華書店、假日樂園（中華路）中小學(xué):新河街小學(xué)、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中華路小學(xué)、曇華林小學(xué)、三角路小學(xué)、市十四中學(xué)、中華路中學(xué)、糧道街中學(xué)、湖大附中、武漢中學(xué)、武昌實(shí)驗(yàn)中學(xué)幼兒園:武昌區(qū)機(jī)關(guān)幼兒園綜合商場(chǎng):北京華聯(lián)超市、銷品茂、徐東新世界百貨、亞貿(mào)廣場(chǎng)、中南新世界、麥得龍、沃爾瑪環(huán)線位置內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)以內(nèi)總戶數(shù)1878494停車位狀況900206綠化率25%34%表2-3金地國(guó)際花園對(duì)比華潤(rùn)置地鳳凰城樓盤條件金地國(guó)際花園華潤(rùn)置地鳳凰城物業(yè)類型普通住宅、別墅普通住宅建筑類別高層、別墅、毛坯高層板式建筑、毛坯容積率32.8占地面積64900m250464m2周邊配套超市：北京華聯(lián)超市中華路店（中華路）、武商議販天麗店（中華路）、武商議販沙湖店、武商議販三角路店、中商平價(jià)小東門店（螃蟹匣）、國(guó)美電器中華路店、蘇寧電器天麗店（中華路）；其他：天麗廣場(chǎng)、宜家裝飾廣場(chǎng)、新華書店、假日樂園（中華路）中小學(xué)：中華路小學(xué)，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，14中，15中，武漢中學(xué)，華師一附中，糧道街中學(xué)，湖北美院，理工大，湖北大學(xué)綜合商場(chǎng)：司門口商圈，徐東商圈，中商商圈醫(yī)院：武昌區(qū)婦幼保健院湖北中醫(yī)院，市第三醫(yī)院，湖北大學(xué)人民醫(yī)院，省武警醫(yī)院環(huán)線位置內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)以內(nèi)總戶數(shù)18781051停車位狀況900488綠化率25%53%表2-4金地國(guó)際花園對(duì)比胭脂山桂苑樓盤條件金地國(guó)際花園胭脂山桂苑物業(yè)類型普通住宅、別墅普通住宅建筑類別高層、別墅、毛坯板塔結(jié)合、毛坯容積率33.8占地面積64900m210585m2周邊配套超市：北京華聯(lián)超市中華路店（中華路）、武商議販天麗店（中華路）、武商議販沙湖店、武商議販三角路店、中商平價(jià)小東門店（螃蟹匣）、國(guó)美電器中華路店、蘇寧電器天麗店（中華路）；其他：天麗廣場(chǎng)、宜家裝飾廣場(chǎng)、新華書店、假日樂園（中華路）就醫(yī)條件:三醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院、七醫(yī)院等一大批顯見醫(yī)療設(shè)施查找周邊醫(yī)院就學(xué)條件:中小學(xué):武漢中學(xué)、糧道街中學(xué)、湖北美術(shù)學(xué)院、中醫(yī)學(xué)院等幼兒園:武漢市育苗幼兒園查找周邊學(xué)校商業(yè)環(huán)境:綜合商場(chǎng):武商議販、司門口時(shí)尚廣場(chǎng)、中商廣場(chǎng)等銀行:工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、招行、光大和中信銀行查找周邊商場(chǎng)環(huán)線位置內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)以內(nèi)總戶數(shù)1878399停車位狀況900150綠化率25%26%（4）對(duì)比結(jié)論通過以上一共10項(xiàng)內(nèi)容的對(duì)比，我們可以發(fā)鈔票地國(guó)際花園在與周邊樓盤的對(duì)比中可以說(shuō)處在優(yōu)勢(shì)地位。從地理位置來(lái)說(shuō)，我們對(duì)比的對(duì)象都是金地國(guó)際花園項(xiàng)目周邊的樓盤，這方面大家處在一個(gè)平等的地位。與之相似的像周邊配置、環(huán)線位置等指標(biāo)上同樣沒有差別。重點(diǎn)則是建筑面積，容積率，總戶數(shù)、停車位狀況等指標(biāo)。金地國(guó)際花園物業(yè)類型為普通住宅、別墅，建筑類型重要是高層、別墅和毛坯。在這樣一個(gè)左臨長(zhǎng)江、右望沙湖的宜居地帶，本項(xiàng)目獨(dú)到的以別墅為品牌，絕對(duì)是點(diǎn)睛之筆。在目前這個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，人們對(duì)生活質(zhì)量的追求愈發(fā)強(qiáng)烈，金地集團(tuán)預(yù)見性的在一個(gè)風(fēng)景宜人的地方建立別墅，正滿足了廣大市民的需求。總的來(lái)說(shuō)，在與周邊同類樓盤的對(duì)比中，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。2.3項(xiàng)目SWOT分析2.3.1不同類型適合的地產(chǎn)因子（見表2-5）表2-5不同類型的地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅高檔洋房別墅對(duì)公共效能的依賴很強(qiáng)強(qiáng)一般弱對(duì)噪音、環(huán)境干擾的依賴強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱對(duì)社區(qū)自身配套規(guī)定高很高高高社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定低不高高很高建筑質(zhì)量、裝修的規(guī)定低一般高很高容積率、綠地率規(guī)定無(wú)一般低極低對(duì)休閑空間、娛樂規(guī)定無(wú)一般高很高景觀、人文的稀缺規(guī)定無(wú)一般高很高2.3.2優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)（1）地理位置優(yōu)勢(shì)金地·國(guó)際花園位于城市內(nèi)環(huán)中心積玉橋，隨著過江隧道的開通，和2023年地鐵二號(hào)線兩條快捷道相繼完善，該片區(qū)將東連武昌，西接漢口，交通將會(huì)越來(lái)越便利，成為城市真正核心。其地理位置見圖2-5。圖2-5優(yōu)越的地理位置就目前而言，金地國(guó)際花園項(xiàng)目周邊公交交通也十分便。金地?國(guó)際花園位于和平大道300號(hào)，也就是武昌區(qū)積玉橋和平大道與前進(jìn)路交匯處，距離該樓盤最近的公交站點(diǎn)是武昌文化宮站。眾所周知，當(dāng)前生活節(jié)奏十分緊張。特別對(duì)于武漢這樣的大城市，交通問題一直是人們心里的一個(gè)結(jié)。那么，當(dāng)金地國(guó)際花園我們提供了一個(gè)如此便利的交通環(huán)境后，我們還躊躇什么呢。（2）周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)該樓盤此外一個(gè)特點(diǎn)是臨武昌江灘和沙湖，從項(xiàng)目地址步行前往這兩處地點(diǎn)均只需五分鐘，同時(shí)該樓盤位處武昌積玉橋老城區(qū)，周邊商業(yè)配套設(shè)施有武商議販店三角路店、前進(jìn)路集貿(mào)市場(chǎng)等;公共娛樂設(shè)施有武昌工人文化宮等;金融機(jī)構(gòu)重要有建設(shè)銀行等;醫(yī)療配套有武車醫(yī)院、湖北中醫(yī)院附院等;教育配套有沙湖嘴小學(xué)、湖濱街小學(xué)、新河街學(xué)校等;周邊已建成的樓盤有江南明珠園、藍(lán)灣俊園、錦江國(guó)際城等。見圖2-6。圖2-6武昌江灘(3)武漢市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(4)東側(cè)鳳凰城的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。(5)周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。(6)拆遷的本地居民選擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為武漢市市第一個(gè)高層、別墅住宅社區(qū)，我公司在沈陽(yáng)市市開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)可認(rèn)為之借鑒。(8)我公司與武漢市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有助于我公司此后在本地的發(fā)展。(9)物業(yè)管理公司在武漢市的先行介入，為此后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功發(fā)明了一定的機(jī)會(huì)。2.3.3劣勢(shì)與威脅(1)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。(2)武漢市拆遷實(shí)行細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。(3)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不擬定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不擬定性。(4)外來(lái)資金的介入，有也許使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。(5)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，此后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可擬定性。(6)高層、別墅的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)等，將給此后的銷售帶來(lái)一定的抗性。2.4項(xiàng)目市場(chǎng)地位2.4.1項(xiàng)目功能定位融商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑、為一體。該項(xiàng)目位處武昌區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)，口岸優(yōu)越，交通便利，社區(qū)配套成熟，商業(yè)與商務(wù)氛圍濃厚，加之擁有絕版江景和濃郁都市風(fēng)情兩大休閑景觀資源，假如單純開發(fā)居住型物業(yè)，即不符合城市規(guī)劃規(guī)定，也不符合地塊價(jià)值取向，同時(shí)也是對(duì)該地塊商業(yè)資源和景觀資源的極大浪費(fèi)；假如單純開發(fā)商務(wù)物業(yè)和休閑物業(yè)，雖能充足體現(xiàn)該地塊的商業(yè)價(jià)值和景觀價(jià)值，但又不能適應(yīng)市場(chǎng)需求且不現(xiàn)實(shí)；因此，充足運(yùn)用有效資源和有利條件，將商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑四大功能融為一體是該項(xiàng)目的唯一選擇，且四大功能互相作用、相得益彰。2.4.2項(xiàng)目形象概念定位打造武昌區(qū)內(nèi)環(huán)區(qū)域極具現(xiàn)代商業(yè)內(nèi)涵和人文精神的標(biāo)志性景觀化高層、別墅住宅區(qū)。沿江江灘的輝宏及絕版江景，沙湖區(qū)域的秀麗及都市風(fēng)情，項(xiàng)目自身單體高層的偉岸身姿，應(yīng)當(dāng)都是塑造該項(xiàng)目形象的極好資源。它不僅應(yīng)有美麗的外型，并且更應(yīng)有豐富的人文內(nèi)涵。置身其間，不僅盡享舒適豪華和星級(jí)服務(wù)，還能登高望遠(yuǎn)，觀盡天下美景，更可弄潮股市商海，獲得極好發(fā)展空間。而發(fā)展是人類社會(huì)永恒的主題，也是現(xiàn)代生活最本質(zhì)的需求。因此，標(biāo)志性、景觀化、高層與別墅結(jié)合、發(fā)展型現(xiàn)代綜合空間就成為本項(xiàng)目形象最大特色。2.4.3目的市場(chǎng)定位立足武昌區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行合理、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是十分必要的，同時(shí)，也是十分困難的。在對(duì)武漢金地國(guó)際花園進(jìn)行目的市場(chǎng)定位之前，我一方面展示一下金地集團(tuán)總的建筑理念和一直秉承的精神。地處中心地段，金地國(guó)際花園更關(guān)注的卻是建筑自身，以科學(xué)筑家的公司理念打造中心地標(biāo)建筑，以金地獨(dú)有的理科思維來(lái)思考中央建筑的科學(xué)精髓，樹立自身抱負(fù)。（1）學(xué)習(xí)世界級(jí)中心，成為城市地標(biāo)。（2）全然演繹創(chuàng)新，故意識(shí)引導(dǎo)市場(chǎng)潮流，為其前或其后中心建筑示范方向。（3）位居城市原點(diǎn)，把握樞紐地位，城市前沿時(shí)尚均在咫尺。（4）為城市小眾階層而建，物質(zhì)與精神并重。（5）品牌物管注重生活質(zhì)感表達(dá)，營(yíng)造強(qiáng)烈社區(qū)歸屬感。（6）建筑格局兼顧功能性與情感需求，高貴與舒適兼得。（7）整合高端設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，讓建筑成為城市的歷史傳記。作為金地集團(tuán)的一份子，我們從最初便打定了建設(shè)出一個(gè)地標(biāo)的目的，我們一直在追求卓越、發(fā)明輝煌。值此中部地區(qū)高速發(fā)展的時(shí)代，為武漢建設(shè)一個(gè)地標(biāo)，是我們集團(tuán)前進(jìn)道路上一個(gè)全新的高峰，也必將會(huì)為這個(gè)時(shí)代留下光輝的一筆。那么，作為武漢市的地標(biāo)，其凝聚力和項(xiàng)目自身的功能定位及形象特色，將促使該項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力超越區(qū)域限制，以武昌區(qū)為中心，輻射整個(gè)武漢三鎮(zhèn)。2.4.4目的消費(fèi)群定位為了對(duì)整個(gè)武漢市市民的需求情況和購(gòu)買能力有一個(gè)具體的了解，我們以武昌區(qū)為中心，在整個(gè)武漢市進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查。同時(shí)通過電視和網(wǎng)絡(luò)作了一次電話訪問，讓那些對(duì)我們項(xiàng)目有愛好的客戶做電話回訪。在綜合了市場(chǎng)調(diào)查和電話回訪的結(jié)果后，我們的目的消費(fèi)群可以定為以下幾類，見表2-6。表2-6目的客戶群客戶具體屬性年齡年收入水平政府行政機(jī)關(guān)官員36—50歲20萬(wàn)以上政府及行政機(jī)關(guān)公務(wù)員(中級(jí))30—45歲15-20萬(wàn)元企事業(yè)單位高層管理人員36—50歲25萬(wàn)元以上中層管理人員30—42歲18-25萬(wàn)元私營(yíng)公司業(yè)主32—50歲25萬(wàn)元以上外資公司中高管理人士30—50歲15-20萬(wàn)元個(gè)體工商戶30—50歲25萬(wàn)元以上城市新興白領(lǐng)中產(chǎn)階層28—45歲15-20萬(wàn)元職業(yè)經(jīng)理人36—50歲18-25萬(wàn)元專業(yè)人士36—5015-25萬(wàn)元3擬建規(guī)模與產(chǎn)品方案人們來(lái)到城市是為了生活，他們定居在那里是為了生活的更好。--亞里士多德金地國(guó)際花園作為金地在武漢的城市中心項(xiàng)目，凝聚了金地人太多的夢(mèng)想和期待。金地人珍視這片城市中心的稀缺土地資源，我們深知坐擁此處便能享有的巨大價(jià)值，但我們更知道作為中心建筑我們更應(yīng)對(duì)土地有所回饋，在整個(gè)設(shè)計(jì)建筑過程中秉持科學(xué)建筑家的公司理念，不僅規(guī)定人與自然關(guān)系的協(xié)調(diào)，也力圖到達(dá)人與人之間，人與社會(huì)之間關(guān)系的協(xié)調(diào)，從建筑之于生活自身的意義出發(fā)，成就真正意義上的片區(qū)坐標(biāo)。3.1整體理念3.1.1標(biāo)志天際線現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑群，給人以強(qiáng)烈的國(guó)際感，通過建筑高低錯(cuò)落的合理規(guī)劃，形成跌宕起伏的天際線，在片區(qū)內(nèi)形成一道標(biāo)志性的新景觀。3.1.2空間布局尊重武漢城市氣候特性，項(xiàng)目采用東南面全開敞，為向南的陽(yáng)光與清風(fēng)自由出入社區(qū)提供條件?！皣缓稀辈季址绞?，結(jié)合高層底部通透性極強(qiáng)的架空層，形成戶戶有景的無(wú)遮攔視野。3.1.3園林理念景觀環(huán)境設(shè)計(jì)原則是人工與生態(tài)并重，硬景與綠化互為依托；通過人性化的尺度設(shè)計(jì)來(lái)滿足人對(duì)戶外體驗(yàn)生活的規(guī)定；設(shè)計(jì)中，注重設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)表現(xiàn)，營(yíng)造精致與高雅、豐富與大氣并存的現(xiàn)代山水園林。社區(qū)以中心綠地、組團(tuán)綠地、庭院綠化、道路綠化、社區(qū)廣場(chǎng)、雕塑、小品、水體、噴泉、樹木花草等形成多層次的環(huán)境設(shè)計(jì)，讓生活為自然所包圍。3.2建筑外形3.2.1疊拼別墅當(dāng)別墅開發(fā)呈現(xiàn)出遠(yuǎn)離城市的趨勢(shì)時(shí)，位于內(nèi)環(huán)的金地國(guó)際花園疊拼別墅，自然顯露出其稀缺與尊貴。如何體現(xiàn)別墅的尊貴感和質(zhì)感享受，是設(shè)計(jì)中最重要的命題。布局上，疊拼TOWNHOUSE獨(dú)立成區(qū)，與周邊高層建筑，可以保持1米多的高差，形成視覺上的高度差別；形式上，采用武漢少見的三疊院格局，以引領(lǐng)者的姿態(tài)面對(duì)潮流建筑；空間上，以地下車庫(kù)、下沉式庭院、前后庭院等多種設(shè)計(jì)元素，提供質(zhì)感生活享受；一切細(xì)節(jié)專心，唯生活的大師可以深解其意。其效果圖見圖3-1。圖3-1疊拼別墅3.2.2高層住宅分析城市居住習(xí)慣及城市空間特性，充足考慮文化、氣候等諸多因素，整合、提煉出最適宜的居住形式再加以深化設(shè)計(jì)，這就是金地國(guó)際花園高層建筑風(fēng)格的理論基礎(chǔ)。前后排高層之間，摒棄平行式排兵布陣，運(yùn)用角度旋轉(zhuǎn)，為后排高層提供開闊視野，同時(shí)也形成極具空間感的組合庭院；高層住宅及高層精裝小戶公寓盡也許沿地塊周邊布置，爭(zhēng)取最大的采光距離，形成良好的自然通風(fēng)；高層低樓層，以中心庭園，組團(tuán)庭院等組織內(nèi)景，高樓層向西獲取長(zhǎng)江遠(yuǎn)景，向東獲取沙湖遠(yuǎn)景，戶戶有景的抱負(fù)只是尋常生活；高層住宅及高層精裝公寓有架空花園入戶層，舒適具品質(zhì)感；即使如車庫(kù)層，亦設(shè)立入戶大堂，方便住戶。其效果圖見圖3-2。圖3-2高層住宅3.2.3商業(yè)街區(qū)臨近城市干道的商業(yè)街，吸納城市更多繁榮、便利，將物質(zhì)的享受推動(dòng)至社區(qū)門前。然而，商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)的終極目的，并不在于此。通過沿街商業(yè)的設(shè)立，營(yíng)造可以散步的街區(qū)環(huán)境，才是設(shè)計(jì)的本意。人性化的理念，在此得以最大的展現(xiàn)。其效果圖見圖3-3。圖3-3商業(yè)街區(qū)3.2.4中心園林水系是社區(qū)的特色之一。通過水流引導(dǎo)人群的走向，最終形成聚集人群的中心園林。同時(shí)，圍繞中心園林，設(shè)計(jì)有活動(dòng)廣場(chǎng)、下沉廣場(chǎng)、跌水等功能空間或小品，通過這種故意識(shí)的布局，營(yíng)造出一種輕松，易于親近的幽靜氛圍，讓人們更樂意蕩漾此處。靈動(dòng)的水、豐盈的綠色，成為人與人、人與自然之間互動(dòng)交流的最佳空間。其效果圖見圖3-4。圖3-4中心園林3.2.5城市廣場(chǎng)重新調(diào)節(jié)人際氣候，促進(jìn)人與人的交流，是金地國(guó)際花園設(shè)計(jì)的原則之一。城市廣場(chǎng)正是這一原則的最佳體現(xiàn)。位于社區(qū)入口的城市廣場(chǎng)，擁有豐富商業(yè)形態(tài)以及舒適的休閑環(huán)境，娛樂、集會(huì)、貿(mào)易、運(yùn)動(dòng)等居住需求，均在此得到有力保障。以開放心態(tài)建成的廣場(chǎng)，未來(lái)無(wú)疑會(huì)成為片區(qū)的公共活動(dòng)中心。其效果圖見圖3-5。圖3-5城市廣場(chǎng)3.3細(xì)節(jié)空間社區(qū)公共部分面向內(nèi)部充足開放，提供互相溝通、休閑的場(chǎng)合；而社區(qū)另一部分派套設(shè)施則服務(wù)于周邊區(qū)域的居民，使社區(qū)成為區(qū)域的中心之一。心理學(xué)和行為學(xué)研究的調(diào)查表白空間中受人歡迎及人們樂于聚集的區(qū)域一般是沿建筑立面的地區(qū)和兩個(gè)空間之間的過度區(qū)域。而一味強(qiáng)調(diào)空間的引導(dǎo)性和開放性，只能促使人們快速的通過，而無(wú)法吸引人們滯留與活動(dòng)。沿街的柱廊、雨棚和遮陽(yáng)，以及建筑物的凹處、后退的入口、門廊、回廊和半私密的前院均成為設(shè)計(jì)考慮的重點(diǎn)，回避一般規(guī)劃中單調(diào)乏味的邊界，以抑揚(yáng)頓挫的建筑輪廓，極大豐富了線性空間，導(dǎo)致視覺上的突變和中斷，引起人們心理感覺上的豐富變幻，爭(zhēng)強(qiáng)了街道上的生活情趣，從而吸引人們聚集和逗留，有效的支持戶外的交往活動(dòng)和鄰里生活。其效果圖見圖3-6。圖3-6細(xì)節(jié)空間3.4戶型空間3.4.1疊拼戶型低層城市別墅與高層建筑之間，存在水平高差立體景觀帶，凸顯別墅崇高地位。常新三疊院設(shè)計(jì)，唯見識(shí)不凡者可見。以地下車庫(kù)、下沉式庭院、前后庭院等多種設(shè)計(jì)元素，行塑尊貴空間，提供質(zhì)感享受。為3、4層主人，配置專屬電梯，從地下車庫(kù)直抵自家大廳，奢華異常。同時(shí)，3、4層別墅面寬更大，進(jìn)深更短，生活環(huán)境更顯優(yōu)越。其戶型圖見圖3-7。圖3-7疊拼戶型3.4.2高層戶型從空中院館居高而觀，近擁自然，遠(yuǎn)望江山，氣質(zhì)不彰自顯。匠心獨(dú)運(yùn)的步入式飄窗設(shè)計(jì)，融飄窗與室內(nèi)于一體，空間運(yùn)用率更高。設(shè)立入戶花園，形成一道綠色玄關(guān)，呼吸內(nèi)環(huán)難得的生態(tài)空氣。其戶型圖見圖3-8。圖3-8高層戶型3.4.3精裝SOHO城中央，地鐵上難得一見的精品小戶。運(yùn)用創(chuàng)新思維，將地暖系統(tǒng)引入都市新貴生活。分戶供暖爐可自由提供24小時(shí)熱水和地面輻射式供暖，享受舒適生活，從入住那刻起。72_76m2復(fù)式產(chǎn)品，百變空間個(gè)性領(lǐng)地；戶戶附帶四層挑高露臺(tái)，延伸自由尺度；步入式飄窗、L型魔幻廚房，讓您在細(xì)節(jié)之處品味金質(zhì)生活。48m2的自由一居，布局緊湊，功能完善，杜絕每一寸空間的浪費(fèi)；戶戶都有陽(yáng)臺(tái)，生活明媚而清新。其戶型圖見圖3-9。圖3-9精裝戶型3.5主力戶型圖本項(xiàng)目主力戶型圖見圖3-10至圖3-21所示。圖3-103室2廳2衛(wèi)132m2戶型圖3-113室2廳2衛(wèi)143m2戶型圖3-123室2廳2衛(wèi)136m2戶型圖3-132室2廳1衛(wèi)107m2戶型圖3-144B戶型圖3-153A戶型圖3-163C-1戶型圖3-172AS-a戶型圖3-182AS-b戶型圖3-192AS-c戶型圖3-202AS-d戶型圖3-211AS戶型4勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防（應(yīng)分頁(yè)）勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防是法律所規(guī)定或確認(rèn)的國(guó)家和用人單位為保護(hù)勞動(dòng)者在勞動(dòng)過程中的安全和健康而采用的各項(xiàng)管理措施的統(tǒng)稱。在我國(guó)，勞動(dòng)保護(hù)管理制度重要由一般勞動(dòng)安全衛(wèi)生管理制度、安全生產(chǎn)管理制度和職業(yè)病防治管理制度組成。一般勞動(dòng)安全衛(wèi)生管理制度重要涉及安全衛(wèi)生技術(shù)措施計(jì)劃制度、安全衛(wèi)生教育制度、安全衛(wèi)生設(shè)施“三同時(shí)”制度、安全衛(wèi)生認(rèn)證制度和個(gè)人防護(hù)用品管理制度。其中，安全衛(wèi)生技術(shù)措施計(jì)劃制度是指用人單位在編制年度生產(chǎn)、技術(shù)、財(cái)務(wù)計(jì)劃的同時(shí)必須編制安全衛(wèi)生技術(shù)措施計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃管理的制度；安全衛(wèi)生教育制度是對(duì)職工進(jìn)行教育、培訓(xùn)和考核的制度；安全衛(wèi)生設(shè)施“三同時(shí)”制度是指新建、改建、擴(kuò)建工程的勞動(dòng)安全衛(wèi)生設(shè)施必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)和使用的一種勞動(dòng)保護(hù)制度。這些制度從不同的方面對(duì)一般的勞動(dòng)安全衛(wèi)生條件作了規(guī)定，有助于維護(hù)勞動(dòng)者的身體健康和安全。5組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置（應(yīng)分頁(yè)）5.1金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖見圖5-1圖5-1組織機(jī)構(gòu)圖5.2人才理念金地堅(jiān)持“員工和公司共同發(fā)展”的人力資源理念，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。（1）公司不僅關(guān)注員工的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，并且關(guān)注員工在工作過程中的個(gè)人能力提高。業(yè)績(jī)和能力是一枚硬幣的兩面，我們希望這兩面相得益彰，都能熠熠生輝，并且與時(shí)俱進(jìn)。（2）除了對(duì)員工的工作過程提供積極有效的指導(dǎo)，公司還通過對(duì)員工滿意度的連續(xù)監(jiān)測(cè)，來(lái)發(fā)掘員工的個(gè)性化需求，并以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行有針對(duì)性的、循序漸進(jìn)的培訓(xùn)和輔導(dǎo)。同時(shí)，在此基礎(chǔ)上，公司的人才梯隊(duì)模型，也會(huì)充足考慮到每個(gè)員工的能力、潛質(zhì)和愛好。（3）公司提倡員工發(fā)展的“雙軌制”，即“專業(yè)系列”和“管理系列”。1）“專業(yè)系列”：?jiǎn)T工在自己所熱愛和擅長(zhǎng)的專業(yè)領(lǐng)域向深度發(fā)展，成為該專業(yè)領(lǐng)域的“專家”或“權(quán)威”。2）“管理系列”：熱愛管理工作并具有管理才干的員工，將集合自己的專業(yè)方向和專長(zhǎng)，向“公司管理者”方向發(fā)展。為保證個(gè)人職業(yè)發(fā)展的渠道通暢和節(jié)奏穩(wěn)健，員工在中基層的職位上重要以專業(yè)方向的發(fā)展為主，并適當(dāng)承擔(dān)管理職責(zé)。對(duì)于有愛好和有能力成為管理者的員工，公司將為其提供量身訂造的培訓(xùn)和輪崗計(jì)劃，以幫助員工順利完畢由專業(yè)系列向管理系列的過度。6項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度（應(yīng)分頁(yè)）按照上述建設(shè)資金籌措和建設(shè)二期以及分期銷售的進(jìn)行計(jì)劃，項(xiàng)目的分期建設(shè)工作進(jìn)程表述如下，見圖6-1—圖6-3（下面是表格而不是圖，應(yīng)采用三線表，最佳做成一個(gè)表放在附錄中）序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目2023年1234567891011121拆遷2籌備資金、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、作（招標(biāo)、準(zhǔn)備、隊(duì)伍安裝）3辦理開工前手續(xù)、交規(guī)費(fèi)4勘察設(shè)計(jì)、電貼增容、簽訂監(jiān)理協(xié)議5招投標(biāo)、擬定施工隊(duì)伍簽訂協(xié)議、平基、護(hù)坡錨桿、施工6基礎(chǔ)施工、安裝預(yù)埋7地下室主體8裙樓9主樓10設(shè)備定貨11裝飾材料定貨12設(shè)備安裝13內(nèi)外裝修14綠化、環(huán)境、設(shè)備調(diào)試、收尾、竣工驗(yàn)收15結(jié)算圖6-1建設(shè)期工作進(jìn)度示意圖序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目2023年1234567891011121籌備資金、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、作（招標(biāo)、準(zhǔn)備、隊(duì)伍安裝）2拆遷3辦理開工前手續(xù)、交規(guī)費(fèi)4勘察設(shè)計(jì)、電貼增容、簽訂監(jiān)理協(xié)議5招投標(biāo)、擬定施工隊(duì)伍簽訂協(xié)議、平基、護(hù)坡錨桿、施工6基礎(chǔ)施工、安裝預(yù)埋7地下室主體8裙樓9主樓10設(shè)備定貨11裝飾材料定貨12設(shè)備安裝13內(nèi)外裝修14綠化、環(huán)境、設(shè)備調(diào)試、收尾、竣工驗(yàn)收15結(jié)算圖6-2建設(shè)期工作進(jìn)度示意圖序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目20232年20233年1234567891011121231籌備資金、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、作（招標(biāo)、準(zhǔn)備、隊(duì)伍安裝）2拆遷3辦理開工前手續(xù)、交規(guī)費(fèi)4勘察設(shè)計(jì)、電貼增容、簽訂監(jiān)理協(xié)議5招投標(biāo)、擬定施工隊(duì)伍簽訂協(xié)議、平基、護(hù)坡錨桿、施工6基礎(chǔ)施工、安裝預(yù)埋7地下室主體8裙樓9主樓10設(shè)備定貨11裝飾材料定貨12設(shè)備安裝13內(nèi)外裝修14綠化、環(huán)境、設(shè)備調(diào)試、收尾、竣工驗(yàn)收15結(jié)算圖6-3建設(shè)期工作進(jìn)度示意圖7經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)（應(yīng)分頁(yè)）7.1投資估算7.1.1項(xiàng)目投資估算范圍與依據(jù)（1）項(xiàng)目投資估算內(nèi)容根據(jù)國(guó)家規(guī)定，從滿足建設(shè)項(xiàng)目投資設(shè)計(jì)和投資規(guī)模的角度，本項(xiàng)目投資的估算涉及固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算兩部分。固定資產(chǎn)投資估算的內(nèi)容按費(fèi)用的性質(zhì)劃分，涉及建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。而目前，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅現(xiàn)已暫停征收。流動(dòng)資金是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投產(chǎn)后，用于購(gòu)買原材料、燃料、支付工資及其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等所需的周轉(zhuǎn)資金，是隨著著固定資產(chǎn)投資而發(fā)生的長(zhǎng)期占用的流動(dòng)資產(chǎn)投資。流動(dòng)資金=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債。其中，流動(dòng)資產(chǎn)重要考慮鈔票、應(yīng)收賬款和存貨;流動(dòng)負(fù)債重要考慮應(yīng)付賬款。因此，流動(dòng)資金的概念，事實(shí)上是財(cái)務(wù)中的營(yíng)運(yùn)資金。（2）項(xiàng)目投資估算編制依據(jù)1）本工程項(xiàng)目建議書及設(shè)計(jì)圖紙2）《湖北省建筑、安裝工程費(fèi)用定額》（2023年）3）《湖北省市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（2023年）4）《湖北省安裝工程消耗量定額及單位估價(jià)表》（2023年）5）《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（2023年）6）《湖北省市政工程補(bǔ)充定額、湖北省市政公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工程預(yù)算定額》鄂建【2023】111號(hào)文頒；7）《湖北省筑工程、裝飾裝修、安裝工程補(bǔ)充定額》鄂建【2023】111號(hào)文頒；8）《湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額》鄂建【2023】44號(hào)文頒；9）《湖北省建設(shè)項(xiàng)目總投資組成及其它費(fèi)用定額》鄂建【2023】26號(hào)文頒布；10）建標(biāo)[2023]164號(hào)《市政工程投資估算編制辦法》；11）建標(biāo)[2023]163號(hào)《市政工程投資估算指標(biāo)》；12）本院類似工程做算指標(biāo)、工程的概算、預(yù)算技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；13）其它有關(guān)文獻(xiàn)及資料；14）其它建設(shè)費(fèi)用根據(jù)圖紙實(shí)際及相關(guān)資料估列。7.1.2項(xiàng)目總投資估算（1）項(xiàng)目重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見表7-1）表7-1重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)武漢市內(nèi)環(huán)中心積玉橋占地面積64900m2建筑面積202300m2綠化率25%容積率3普通住宅面積90000m2別墅面積100000m2公建設(shè)施面積10000m2總戶數(shù)1878(2)項(xiàng)目開發(fā)直接費(fèi)估算本項(xiàng)目開發(fā)直接費(fèi)重要由征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安費(fèi)用、車庫(kù)成本及不可預(yù)見費(fèi)構(gòu)成，具體數(shù)據(jù)如下。1)土地出讓金和征地拆遷費(fèi)根據(jù)“武漢市金地國(guó)際花園項(xiàng)目暨國(guó)有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)”的招標(biāo)文獻(xiàn)及中標(biāo)告知書，我方將以總價(jià)款人民幣6.60億元的價(jià)格得到武昌積玉橋地塊，因此，本項(xiàng)目的征地拆遷費(fèi)用總計(jì)為人民幣6.60億元，見表7-2。表7-2土地、征地費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱成本總額（萬(wàn)元）單位建筑面積成本（元/m2）一征地拆遷費(fèi)66000.003300.001征地、拆遷、大市政等39600.001980.002土地出讓金26400.001320.00將表中紅色標(biāo)記行放在表格最后一行，將“一征地拆遷費(fèi)”刪除改為“合計(jì)”，表7-3，7-4照此修改2)前期工程費(fèi)涉及土地出讓契稅、報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘探費(fèi)、“三通一平”等費(fèi)用，重要依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定、公司前期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及業(yè)內(nèi)平均水平等進(jìn)行估算。共計(jì)約3707.17萬(wàn)元。見表7-3。表7-3前期工程費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量基數(shù)成本總額（萬(wàn)元）單位建筑面積成本（元/m2）一項(xiàng)目費(fèi)用3707.17185.361契稅土地成本出讓金的4%26400.00萬(wàn)元1056.0052.802可行性研究費(fèi)預(yù)估150.007.503工程勘測(cè)費(fèi)建安工程費(fèi)的3‰28080.00萬(wàn)元84.244.214建筑工程保險(xiǎn)建安工程費(fèi)的2‰28080.00萬(wàn)元56.162.815地籍測(cè)繪費(fèi)預(yù)估0.600.036房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)按建筑面積0.30元/m220萬(wàn)m20.600.037設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑面積38.00元/m220萬(wàn)m2760.0038.008工程標(biāo)底編制費(fèi)建安工程費(fèi)的1‰28080.00萬(wàn)元28.081.409工程招投標(biāo)管理費(fèi)建安工程費(fèi)的0.6‰28080.00萬(wàn)元16.850.8410城市建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)建安工程費(fèi)的1‰28080.00萬(wàn)元28.081.4011工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)的0.4%28080.00萬(wàn)元112.325.6212建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)的3‰28080.00萬(wàn)元84.244.2113四源費(fèi)按建筑面積51.00元/m220萬(wàn)m21020.0051.0014實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)按建筑面積15.00元/m220萬(wàn)m2300.0015.0015模型制作費(fèi)按建筑面積0.50元/m220萬(wàn)m210.000.503)公共基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)指在開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，按照城市建設(shè)配置規(guī)定與項(xiàng)目主體配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施和非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如人防工程、學(xué)校、垃圾中轉(zhuǎn)站等的建設(shè)費(fèi)用。如社區(qū)道路、綠化、消防等的建設(shè)費(fèi)用。具體涉及供暖、供電、供氣、供水、排污、照明、道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，其建設(shè)費(fèi)用估計(jì)為7419.79萬(wàn)元。見表7-4。表7-4相關(guān)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量基數(shù)成本總額（萬(wàn)元）單位建筑面積成本（元/m2）一基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)7419.79370.991供暖按建筑面積70.00元/m220萬(wàn)m21400.0070.002智能化系統(tǒng)按建筑面積20.00元/m220萬(wàn)m2400.0020.003供電工程按建筑面積50.00元/m220萬(wàn)m21000.0050.004供水工程按建筑面積8.00元/m220萬(wàn)m2160.008.005排污工程按建筑面積8.00元/m220萬(wàn)m2160.008.006照明工程預(yù)估50.002.507道路工程按建筑面積155.00元/m220萬(wàn)m23100.00155.008環(huán)衛(wèi)設(shè)施預(yù)估77.003.859中心廣場(chǎng)預(yù)估77.003.8510圍欄、門樓預(yù)估105.005.2511信報(bào)箱預(yù)估25.001.2512有線電視、寬帶按建筑面積15.25元/m220萬(wàn)m2305.0015.2513煤氣管網(wǎng)預(yù)估370.0018.5014單車棚、指示牌預(yù)估29.001.4515值班室預(yù)估20.001.0016運(yùn)動(dòng)設(shè)施預(yù)估85.004.2517綠化費(fèi)按綠地面積35元/m216225m256.792.844)建安費(fèi)用指直接用于項(xiàng)目主體房屋建筑安裝的各項(xiàng)費(fèi)用，涉及建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、室內(nèi)裝修工程費(fèi)、特殊裝修工程費(fèi)以及其他費(fèi)用等。見表7-5。表7-5建安費(fèi)用表項(xiàng)目面積（萬(wàn)m2）單價(jià)（元/m2）總額（萬(wàn)元）普通住宅9.001300.0011680.00別墅10.001500.0015000.00公建設(shè)施1.001400.001400.00合計(jì)