六盤水2013年房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析與展望

2013年1～12月，全市房地產(chǎn)市場總體上保持良性運(yùn)行，各項(xiàng)指標(biāo)基本正常。[1]一房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況截至目前，全市登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有240家。其中，二級資質(zhì)7家，三級資質(zhì)19家，四級資質(zhì)52家，暫定級資質(zhì)162家。另外，外地注冊企業(yè)有9家。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2013年1～12月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資81.72億元，同比增長44.89%。其中，住宅建設(shè)完成投資39.70億元，占完成總投資的48.58%，較上年同期上升28.90%；辦公用房建設(shè)完成投資4.49億元，占完成總投資的5.49%，較上年同期上升327.62%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資22.98億元，占完成總投資的28.12%，較上年同期上升92.46%；其他用房建設(shè)完成投資14.55億元，占完成總投資的17.80%，較上年同期上升15.57%。房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)大幅度增長，主要原因?yàn)椋阂皇橇P水市商品住宅價(jià)格較上年同期有較大增幅，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性；二是六盤水市開發(fā)新區(qū)建設(shè)逐步走入正軌，受園區(qū)幾個(gè)大的商品市場建設(shè)帶動(dòng)，商業(yè)營業(yè)用房完成投資較上年同期增幅較大。（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況1～12月全市房地產(chǎn)開發(fā)資金實(shí)際到位資金共計(jì)100.23億元，其中，上年結(jié)余資金17.73億元，占實(shí)際到位資金的17.69%。國內(nèi)貸款10.20億元，占到位資金的10.18%（國內(nèi)貸款中，銀行貸款為9.41億元，占國內(nèi)貸款的92.25%；非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款0.78億元，占國內(nèi)貸款的7.65%）。利用外資為0。自籌資金為43.39億元，占到實(shí)際位資金的43.29%，其中自有資金13.02億元，占自籌資金的30.01%；股東投入資金17.75億元，占自籌資金的40.91%；借入資金6.46億元，占自籌資金的14.89%。其他資金來源28.91億元，占實(shí)際到位資金的28.84%，其中，定金及預(yù)收款14.20億元，占其他資金來源的49.12%?？傮w來看，六盤水市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受國家政策的影響，國內(nèi)貸款占項(xiàng)目比例相對較低，資金來源主要還是依靠企業(yè)上年結(jié)余、自籌資金、定金及預(yù)收款。（三）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況2013年1～12月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積10.78萬平方米。本年購置土地面積91.47萬平方米，成交金額7.05億元。（四）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況2013年1～12月全市房屋施工面積1400.80萬平方米，較上年同期上升35.17%，其中新開工面積293.23萬平方米，較上年同期上升56.46%。商品住宅新開工面積為167.38萬平方米，較上年同期上升38.86%。商品房銷售金額50.55億元，較上年同期上升43%；商品房銷售面積131.33萬平方米，較上年同期上升7.17%。其中，商品住宅銷售金額37.46億元，較上年同期上升14.04%；商品住宅銷售面積110.33萬平方米，較上年同期下降7.19%。商業(yè)用房銷售金額12.61億元，較上年同期上升336.33%；商業(yè)用房銷售面積17.55萬平方米，較上年同期上升477.30%。其他房屋銷售金額4782萬元，其他房屋銷售面積3.45萬平方米。從統(tǒng)計(jì)看，隨著銷售旺季的到來，六盤水市商品房銷售較上年同期有所增長，其中商業(yè)用房銷售較上年同期出現(xiàn)大幅增長。（五）商品房銷售價(jià)格分析從2013年1～12月商品房銷售情況看，全市商品房銷售均價(jià)為3900元/平方米，較上年同期上升13.94%，其中商品住宅銷售均價(jià)為3527元/平方米，較上年同期上升21.24%。圖12013年六盤水市商品住宅銷售均價(jià)從數(shù)據(jù)看，六盤水市商品住宅均價(jià)走勢為“V”形，上半年基本呈逐步下降的趨勢，7月開始房價(jià)逐步回升。1～12月房價(jià)與上年同期相比，也有較大的漲幅。價(jià)格上漲的主要原因?yàn)椋阂皇墙ú募叭斯こ杀驹黾?；二是六盤水市的樓盤開發(fā)正趨向于大盤化、精品化和人性化發(fā)展，樓盤附加值不斷提升；三是由于近幾年六盤水市部分國有大型企業(yè)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對本企業(yè)內(nèi)部職工銷售的商品房價(jià)格較低，六盤水市商品住宅均價(jià)一直在低價(jià)位運(yùn)行，而隨著這部分商品住宅逐步銷售備案完畢，六盤水市的商品房價(jià)格將趨于正常。（六）商品房待售情況1～12月，全市商品房待售面積為45.02萬平方米，同比上升86.34%。其中，商品住宅待售面積為17.76萬平方米，同比上升204.63%。這主要是因?yàn)椋阂皇桥鷾?zhǔn)預(yù)售面積較上年同期有所增長；二是住宅商業(yè)部門因面積大而不便出售，造成商業(yè)地產(chǎn)積存待售較多。（七）購房對象以本地為主1～12月，全市商品住宅購買對象中，本市群體占73.13%，本省其他地區(qū)占24.41%，外省占2.46%。這主要是因?yàn)椋罕臼袆傂孕枨蠛透纳菩宰》啃枨笕允琴彿恐黧w，周邊縣區(qū)及外地在六盤水創(chuàng)業(yè)的人群只是作為補(bǔ)充，外地群眾到六盤水市購房置業(yè)用于休閑養(yǎng)老的不多，六盤水以內(nèi)部市場為主，外部市場不足。（八）二手房市場情況2013年1～12月，二手房成交73.55萬平方米，比上年同期下降32.32%；二手房成交金額19.50億元，比上年同期下降12.60%；二手住宅均價(jià)1933元/平方米，比上年同期上升12.19%。二存在問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金困難由于國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，銀行貸款收緊，房開企業(yè)資金趨緊，對2013年下半年的房地產(chǎn)投資和銷售產(chǎn)生了不同程度的影響。（二）部分項(xiàng)目因規(guī)劃未通過而遲遲不能動(dòng)工部分企業(yè)項(xiàng)目因容積率等問題規(guī)劃手續(xù)一直未通過市城規(guī)劃委會(huì)議，設(shè)計(jì)方案一改再改，2012年就打算動(dòng)工的項(xiàng)目至今仍無法動(dòng)工，嚴(yán)重影響了六盤水市房地產(chǎn)投資任務(wù)的完成。三下步打算（一）引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與城市建設(shè)加大宣傳力度，吸引有實(shí)力、有信譽(yù)的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到六盤水市開發(fā)建設(shè)。積極為外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在六盤水市的資質(zhì)核準(zhǔn)工作做好服務(wù)，幫助企業(yè)在最短的時(shí)間內(nèi)完善手續(xù)，積極推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，提升全市房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量和水平。（二）積極履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)和市場監(jiān)管職能一是進(jìn)一步建立健全監(jiān)管措施，監(jiān)管方式由重視行政許可管理向市場服務(wù)轉(zhuǎn)變；二是從有利于市場管理和企業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，創(chuàng)新監(jiān)管方式，提高市場監(jiān)管水平；三是采取項(xiàng)目跟蹤模式，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)目開發(fā)工作。（三）加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管受國家宏觀調(diào)控政策，特別是信貸政策的影響，六盤水市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均出現(xiàn)了不同程度的融資困難，加之市場銷量下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金安全問題日益凸顯。在此情況下，應(yīng)加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管的力度，避免企業(yè)因資金鏈斷裂而形成爛尾樓，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。（四）引導(dǎo)企業(yè)參與保障性安居工程建設(shè)采取政府和企業(yè)共建、政府委托代建、商品房開發(fā)項(xiàng)目配建等方式，積極落實(shí)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)用地、規(guī)劃建設(shè)、稅費(fèi)減免和金融支持等方面的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在全市范圍內(nèi)廣泛參與廉租住房、公共租賃住房和各類棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)。（五）加大宣傳力度，提升“中國涼都”形