第十章房產(chǎn)稅主講王碧秀教授LOGO房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅概述1房產(chǎn)稅納稅人與征稅對象2房產(chǎn)稅稅額計算3房產(chǎn)稅稅款繳納4什么房產(chǎn)稅？01作用取得財政收入，調(diào)節(jié)房價02發(fā)展歷史第一節(jié)房產(chǎn)稅概述房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)征收的一種稅原則：房產(chǎn)稅納稅人為應稅房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，為經(jīng)營管理單位產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，為集體和個人產(chǎn)權(quán)出典的，為承典人產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，為房產(chǎn)代管人或使用人無租使用其他單位房產(chǎn)的，為使用人一、納稅人認定第二節(jié)房產(chǎn)稅納稅人與征稅對象房產(chǎn)稅的征稅對象為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)二、征稅對象確定第二節(jié)房產(chǎn)稅納稅人與征稅對象房產(chǎn)是以房屋形態(tài)存在的財產(chǎn)，房屋是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。與房屋不可分割的各種附屬設施或不單獨計價的配套設施也屬于房屋，應一并征收房產(chǎn)稅獨立于房屋之外的建筑物不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。案例分析10-1試分析下列房產(chǎn)是否應當繳納房產(chǎn)稅：①室外游泳池；②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的尚未出售的商品房；③農(nóng)村房屋；④加油站罩棚。①室外游泳池是獨立于房屋之外的建筑物，不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的尚未出售的商品房，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。③農(nóng)村房屋，不屬于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。④加油站罩棚，不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。分析第二節(jié)房產(chǎn)稅納稅人與征稅對象第三節(jié)房產(chǎn)稅稅額計算房產(chǎn)稅實行比例稅率:從價計征的稅率為1.2%從租計征的稅率為12%對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%稅率征收房產(chǎn)稅對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織，按市場價格出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅一、稅率選擇基本稅率特別注意第三節(jié)房產(chǎn)稅稅額計算二、稅收優(yōu)惠（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房屋以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，自身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅第三節(jié)房產(chǎn)稅稅額計算二、稅收優(yōu)惠根據(jù)財稅〔2015〕130號規(guī)定，自2016年1月1日起，①國家機關、軍隊、人民團體、財政補助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，用于體育活動的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。②經(jīng)費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，符合條件的，其用于體育活動的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。③企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產(chǎn)、土地，減半征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅第三節(jié)房產(chǎn)稅稅額計算二、稅收優(yōu)惠（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（5）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)第三節(jié)房產(chǎn)稅稅額計算二、稅收優(yōu)惠（5）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。主要有以下幾種。①企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用房產(chǎn)。②為高校學生提供住宿服務按國家規(guī)定的收費標準收取住宿費的學生公寓。③非營利醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用房產(chǎn)。④政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性老年服務機構(gòu)自用的房產(chǎn)。⑤向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅。供熱企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)、單位自供熱及小區(qū)為居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。（5）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。主要有以下幾種。⑥在基建工地為基建工地服務的工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是，在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時房屋交還給或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應當從基建單位接受的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。⑦毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，免征房產(chǎn)稅。⑧納稅人因房屋大修理導致連續(xù)停用不足半年的，照章征收房產(chǎn)稅，連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修理期間免征房產(chǎn)稅。房屋大修理停用半年以上需要免征房產(chǎn)稅的，應在房屋大修理前向主管稅務機關報送相關證明材料。第三節(jié)房產(chǎn)稅稅額計算二、稅收優(yōu)惠1.從價計征：年應納稅額＝應稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×適用稅率房產(chǎn)原值是指納稅人按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定在“固定資產(chǎn)”賬戶中記載的房屋的原值.①

凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值②

納稅人對原有房屋進行改建、擴建的應增加房屋原值。對更換房屋附屬設備和配套設施的，在確定計入房產(chǎn)原值的價值時，可扣減原設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。③融資租賃房屋，以房屋余值為計稅依據(jù)第三節(jié)房產(chǎn)稅稅額計算三、稅額計算2.從租計征：應納稅額＝租金收入×適用稅率從租計征是指納稅人以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅的方式。房產(chǎn)的租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平確定計稅依據(jù)第三節(jié)房產(chǎn)稅稅額計算三、稅額計算投資聯(lián)營房產(chǎn)的稅務處理對以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的從價計征對以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險的，實質(zhì)上是以聯(lián)營的名義取得房屋租金，以出租方取得的固定收入為計稅依據(jù)從租計征案例分析10-2某公司“固定資產(chǎn)”明細賬中，房屋原始價值為600萬元。2017年2月公司將其中的80萬元房產(chǎn)出租給外單位使用，每年收取租金15萬元。當?shù)卣?guī)定，企業(yè)自用房屋，按房產(chǎn)原值扣除20%后的余值計征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按年計算、分季繳納。計算該公司2017年第一季度應繳納的房產(chǎn)稅稅額1月：房產(chǎn)全部自用，從價計征，應納稅額＝6

000

000×(1-20%)×1.2%÷12＝4

800（元）2月：房產(chǎn)既有自用又有出租，應分別計征。其中：自用房產(chǎn)從價計征：應納稅額＝（6

000000-800000）×（1-20%）×1.2%÷12＝4

160（元）出租房產(chǎn)從租計征：應納稅額＝150

000×12%÷12＝1

500（元）應納稅總額＝4160+1500＝5

660（元）3月：與2月份相同。第一季度應納房產(chǎn)稅＝4

800+5

660+5

660＝16

120（元）分析第三節(jié)房產(chǎn)稅稅額計算16納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，為生產(chǎn)經(jīng)營之月。納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，為建成之次月。納稅人委托施工企業(yè)建造的房屋，為辦理驗收手續(xù)之次月。納稅人購置新建商品房的，為房屋交付使用之次月。納稅人購置存量房的，為辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月。出租、出借房產(chǎn)的，為交付出租、出借房產(chǎn)之次月。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租和出借本企業(yè)建造商品房的，為房屋使用或交付