國土地籍日常管理工作業(yè)務(wù)培訓(xùn)材料

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第一章土地權(quán)利理論與方法第一節(jié)土地權(quán)利概述

一、土地權(quán)利概念

土地權(quán)利是土地法律制度的核心內(nèi)容，一般屬不動產(chǎn)

物權(quán)范疇，是指權(quán)利人按照法律的規(guī)定直接支配土地的權(quán)

利。體現(xiàn)為土地權(quán)利的四項基本權(quán)利：占有、使用、收益

和處分。

二、土地權(quán)利的特征

(1)土地權(quán)利是對土地的支配權(quán)

只憑借權(quán)利人自已的意思，而不需要義務(wù)人的積極行

為相配合

(2)土地權(quán)利是排他性財產(chǎn)權(quán)

包括兩方面的意思:一是某一特定的土地上不能有兩個

或兩個以上互不相容的土地權(quán)利.二是土地權(quán)利的排他性還

指土地權(quán)利具有直接排除不法妨礙的性能，

(3)土地權(quán)利是對世權(quán)

對世權(quán)也稱絕對權(quán),權(quán)利人之外的一切人都是義務(wù)人,

都不得干擾權(quán)利人依法行土地權(quán)利，

(4)土地權(quán)利心須由法規(guī)定

(%)土地權(quán)利的變動一般采取登記的公示方式

即土地權(quán)利的變動心須經(jīng)國家主管機關(guān)辦理登記才能

生效,如國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓

合同后，還心須到國家登記機關(guān)辦理變更登記，只有經(jīng)辦理

登記后，土地權(quán)利才由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)給受讓方，原受讓方才能成

為合法的國有土地使用權(quán)人，

三、我國的土地權(quán)利體系

所有權(quán)體系:國家土地所有權(quán)'農(nóng)村集體土地所有權(quán)

土地利用權(quán)體系:土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)、土地租賃

權(quán)、地役權(quán)、空間權(quán)、耕作權(quán)等土地他項權(quán)利

土地使用權(quán)是我國整個土地利用權(quán)體系的核心，由兩個

方面構(gòu)成：即國有土地使用權(quán)體系和集體土地使用權(quán)體系，

國有土地使用權(quán)因取得方式不同分成：出讓國有土地使用權(quán)、

劃撥國有土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、外商投資企業(yè)場

地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)

集體土地使用權(quán)分為：農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)

四、土地權(quán)利登記制度概況

土地權(quán)利登記簡稱為土地登記，是為了確定土地權(quán)利的

歸屬、變更以及土地權(quán)利狀態(tài)有無負擔(dān)等,對土地上權(quán)利的

確立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權(quán)

利變動的基本公式方式，是判斷土地權(quán)利變動生效的主要

根據(jù)。

土地登記的內(nèi)容：

根據(jù)《土地登記規(guī)則＞》，土地登記的權(quán)屬種類包括：

國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使

用權(quán)、土地他項權(quán)利.登記的內(nèi)容包括：初始土地登記、變

更土地登記、土地權(quán)利終止的注銷登記.

第二節(jié)土地所有權(quán)

一、土地所有權(quán)的定義

土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對其所有的土地所

享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利.在這兒,我們主要說說

集體土地所有權(quán)

二、集體土地所有權(quán)的主體及代表：

農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由

村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管

理。“在一個村范圍內(nèi)存在兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，且

農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個以上組織的農(nóng)民

集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組

作為所有者代表經(jīng)營、管理”這里應(yīng)該注意，并不是所有

村內(nèi)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織都享有土地所有權(quán)，而是有嚴格的

條件限制，即村民小組一級要有集體經(jīng)濟組織。

三、集體土地所有權(quán)的客體：

(-)農(nóng)村和城市效區(qū)的土地，有下列情形之一且不

屬于《土地管理法實施條例》第2條規(guī)定范圍的，確定為農(nóng)

民集體所有

(1)土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地的所有權(quán)證，

現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或其成員使用的。

(2)根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》

(簡稱《六十條》)的規(guī)定，已確定為集體所有的耕地、自

留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等。

(3)不具有上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民

集體所有的土地已滿二十年的，或者雖未連續(xù)使用滿二十

年但經(jīng)縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確認其所有權(quán)的。

(4)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織及成員

持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的。

(-)土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬

于農(nóng)民集體所有的，屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土

地，只有在既不能依法直接確定為國有，也不能因歸屬不

明而被推定為國有的情況下，才能確定為集體所有。

第三節(jié)集體土地使用權(quán)

一、定義

集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符

合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體

所有的土地享有的用益物權(quán)。包括以下幾個要點：

1）權(quán)利主體的特定性，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織本身或者

集體的成員。符合法律規(guī)定的其他組織和個人（如，集體

經(jīng)濟組織或者其成員舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事

業(yè)，依法承包“四荒”土地的單位和個人）；

2）權(quán)利的限制性，即集體土地使用權(quán)在權(quán)利轉(zhuǎn)讓、土

地用途、客體范圍、使用權(quán)主體范圍等方面受到法律的某

些限制，故其權(quán)利只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)存續(xù)和行使；

3）權(quán)利客體，即集體所有的土地。需要指出的是，集

體土地使用權(quán)的客體不包括地下的礦藏、埋藏物等法定的

國家所有物；

4）權(quán)利性質(zhì)，即用益物權(quán)。這種用益物權(quán)是由集體土

地所有權(quán)派生的、所有權(quán)人以外的民事主體享有的對集體

土地進行占有、使用、收益的權(quán)利。在法律規(guī)定的范圍內(nèi),

集體土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和用于投資。公民

擁有的集體土地使用權(quán)可以依法繼承。

集體土地使用權(quán)的主體

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資

設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)

定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權(quán)。

集體土地使用權(quán)主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)

濟組織及其成員，集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織,

只有法律'行政法規(guī)規(guī)定允許的個別情況下，才可包括集

體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。

三、集體土地使用權(quán)的分類與取得

(-)關(guān)于集體土地使用權(quán)的分類

集體土地按用途劃分為農(nóng)用地和建設(shè)用地。集體土地

使用權(quán)分為農(nóng)地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。目前，土地管

理部門只對其中的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)頒發(fā)證書；農(nóng)

地使用權(quán)的登記發(fā)證制度尚未建立。

按照法律的規(guī)定和土地登記實踐，集體土地建設(shè)用地

使用權(quán)的范圍包括宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)和

鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。

(-)不同用途的集體土地使用權(quán)按不同方式取得

集體土地使用權(quán)按照不同的用途，采用不同的方式向

集體土地所有者原始取得?？偟恼f來，包括以下幾種情況:

1.宅基地使用權(quán)

農(nóng)村居民的戶口所在村(村民組)內(nèi)提出申請，按

省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，經(jīng)縣級人民政府審批

后，由本集體經(jīng)濟組織分配取得宅基地使用權(quán)。

2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

依《土地管理法》第60條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

利用本集體經(jīng)濟組織所有的土地舉辦企業(yè)的，經(jīng)縣級以上

人民政府審批后，通過投資興辦企業(yè)，取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地

使用權(quán)。集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與

其他單位、個人共同舉辦企業(yè)的，亦照此辦理。

3.鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)依《土地管理法》第61條的

規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土

地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上人民政府土

地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準后，經(jīng)集體經(jīng)

濟組織撥付，取得鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)。

四、集體土地使用權(quán)的內(nèi)容及限制

集體土地使用權(quán)人對集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。

依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同，享有不同的收

益權(quán)、處分權(quán)。總的說來，集體土地使用權(quán)人對土地都享

有占有權(quán)'使用權(quán)。但是，不同的集體土地使用權(quán)人在對

土地行使收益權(quán)、處分權(quán)方面存在較大差異?；诓煌N

類的集體土地使用權(quán)在設(shè)置目的上的差異，法律對它們的

使用權(quán)能和處分權(quán)能有不同的限制。例如，按照現(xiàn)行規(guī)定,

農(nóng)民對承包使用的耕地，必須按規(guī)定用途使用，不得擅自

建房、建窯、采礦、采石、挖砂、取土、造磚、建墳。又

如，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，不得買賣或以其他形式非

法轉(zhuǎn)讓；農(nóng)民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批

準。相比較而言，土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容較充分，

其不但對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，還擁有一定

的處分權(quán)；而鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容較為單純,

其對土地只享有占有權(quán)和使用權(quán)，基本上不擁有收益權(quán)、

處分權(quán)。

集體土地使用權(quán)的取得及行使，不得違反法律、行政

法規(guī)規(guī)定的義務(wù)和權(quán)力設(shè)定時約定的義務(wù)。集體土地使用

權(quán)人行使權(quán)力，在權(quán)利客體范圍方面也有所限制。對依法

或依約定不屬于集體土地使用權(quán)客體的土地'空間范圍及

物，不得行使上述權(quán)利。因為任何權(quán)利都與一定的義務(wù)相

伴，沒有絕對的權(quán)利，按權(quán)利行使的一般法理，行使權(quán)利

時不得違反應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。五、集體土地使用權(quán)的終止

五、宅基地使用權(quán)

1.定義

宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配

給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使

用權(quán)。

宅基地的定義包括以下幾個要點：1）權(quán)利屬性，即集

體土地使用權(quán)；2）權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員；

3）權(quán)利取得的條件，即經(jīng)過依法審批；4）權(quán)利取得方式,

即集體經(jīng)濟組織分配；5）用途限定，即建造住宅；6）權(quán)

利存續(xù)狀態(tài)，既沒有使用期限限制。

關(guān)于“住宅”的含義，原國家土地管理局政策法規(guī)司

1992年5月28日《關(guān)于對農(nóng)村居民“建住宅”含義理解

問題的答復(fù)》指出：“《中華人民共和國土地管理法》第45

條所指的‘建住宅'，應(yīng)當(dāng)理解為農(nóng)村居民所建住房以及與

住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施?！?/p>

2、宅基地使用權(quán)的主體

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員符合建房申請宅基地條件

的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成

員，不得申請取得或繼受取得宅基地使用權(quán)。

根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)主

體為特殊主體一符合建房申請宅基地條件的集體經(jīng)濟組織

成員。不是宅基地所在集體經(jīng)濟組織的成員的，不得申請

取得或者繼受取得該集體經(jīng)濟組織的宅基地使用權(quán)。1988

年修訂的《土地管理法》第41條曾規(guī)定允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶

口居民建住宅使用集體土地，后因一些農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

和房地產(chǎn)開發(fā)商利用此項規(guī)定炒賣宅基地，非法進行房地

產(chǎn)開發(fā)，新《土地管理法》已刪除此規(guī)定。因此，城市居

民已不具備取得該項權(quán)利的主體資格，但依法將戶口遷入

本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員的不在此限。

3、宅基地使用權(quán)的取得

農(nóng)村村民申請住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，

縣級人民政府批準后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請

者無償提供宅基地使用權(quán)。其中涉及占用農(nóng)用地的，依法

辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

取得宅基地使用權(quán)，除了必須具備法律規(guī)定的主體資

格，還必須遵守法律規(guī)定的審批程序。按照《土地管理

法》的規(guī)定，宅基地的審批實行“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，縣

級政府批準”的制度。

4、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及限制

(-)關(guān)于宅基地的處分

宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益

權(quán)和有限制的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將

房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。一般說來，村民

將富余的住房轉(zhuǎn)讓、出租，有利于調(diào)劑余缺，緩解住房供

需矛盾，減少占用耕地，法律予以允許。但是，有以下幾

點限制。

(1)按照《土地管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租住宅的,

不得再申請宅基地。這樣規(guī)定的目的在于制止濫建住宅或

變相商品房開發(fā)，以保護耕地和維護宅基地分配公平。但

是，村(或村民組)內(nèi)由于兩戶的宅基地都未達到標準而

進行宅基地調(diào)劑，由此其中一戶因此失去或減少住房，經(jīng)

村民會議討論同意申請宅基地的，不在此限。

(2)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將房

屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合建房申請

宅基地條件的成員。轉(zhuǎn)讓給村外人員的，該受讓人必須在

本村落戶并且符合申請宅基的條件。因為，我國農(nóng)村宅基

地分配使用是無償?shù)?，具有福利性質(zhì)。這種福利分配的目

的就是為本村村民提供必要的居住條件。所以，這種基于

福利分配產(chǎn)生的土地使用權(quán)必然對權(quán)利主體的身份有特別

限制。

(3)轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體

發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當(dāng)依法辦

理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。實踐中，由于我國房屋管理部門與土地

管理部門對房、地實行分別管理，有的地方發(fā)了房屋及宅

基地使用權(quán)證，當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓時，當(dāng)事人只到房管部門辦理

產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，便認為其轉(zhuǎn)讓已成為合法有效。實際

上，房產(chǎn)過戶并不能代替土地使用權(quán)變更登記。不履行土

地使用權(quán)變更登記，不但使受讓人的權(quán)利不能得到法律保

護，而且，也不利于土地權(quán)屬管理和地產(chǎn)市場的秩序。

(-)關(guān)于宅基地的面積限制及用途

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過

省、自治區(qū)、直轄區(qū)規(guī)定的標準。已取得的宅基地面積超

標的，如該房屋及宅基地使用權(quán)可分割，超過的部分可由

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回，按房屋重置價格結(jié)合成新對原使

用權(quán)人給予適當(dāng)補償；如該房屋及宅基地使用權(quán)不可分

割，應(yīng)在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)

量，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建'翻建或政府

依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標準重

新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。

《土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只

能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市

規(guī)定的標準?！睂嵺`中，對單戶擁有的宅基地超標的，應(yīng)

當(dāng)按照《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第45~49

條、51條的規(guī)定，在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明其超過

標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、

翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的

面積標準重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。

實踐中，還存在超標宅基地分割的情況，即按農(nóng)民宅基地

使用分配制度的一般原則，超標部分由本集體經(jīng)濟組織收

回，并對收回的宅基地上的房屋給予適當(dāng)補償。

需要說明的是，宅基地使用權(quán)人對宅基地的占有、使

用、并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，

不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營活動。

1991年頒布的《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，“農(nóng)

村承包經(jīng)營戶、個體工商戶從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，應(yīng)

當(dāng)利用原有宅基地?！彪m然新《土地管理法實施條例》已無

此條款，但事實上，農(nóng)民利用現(xiàn)住房及宅基地從事家庭生

產(chǎn)活動，是一種普遍現(xiàn)象。它既符合長期以來的習(xí)慣，也

有利于今后的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。當(dāng)然，家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動應(yīng)

以保護環(huán)境和尊重相鄰人居住安寧為條件。權(quán)利人利用宅

基地及地上房屋從事小規(guī)模的、無污染、不擾民的家庭生

產(chǎn)經(jīng)營活動，法律上應(yīng)予承認和保護。

5、宅基地閑置的處置

申請取得宅基地使用權(quán)后，滿兩年未建設(shè)房屋的或房

屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的，其宅基地使用權(quán)由

集體經(jīng)濟組織無償收回。

宅基地使用權(quán)的取得具有無償性、福利性。權(quán)利人取

得宅基地使用權(quán)后，應(yīng)積極予以利用。對于權(quán)利人取得宅

基地使用權(quán)后長期閑置不用的，應(yīng)視為其對權(quán)利的放棄。

為有效利用土地，應(yīng)由集體經(jīng)濟組織無償收回。對于收回

的宅基地，如已經(jīng)辦理過確權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)由集體經(jīng)濟組織

報縣級人民政府批準，注銷其土地登記。

六、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

1、定義

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通

過投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的

集體土地使用權(quán)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的定義包括以下要點：1）權(quán)利取

得的基本程序，即經(jīng)過依法審批；2）權(quán)利取得的方式，即

集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)作為投資；3）權(quán)利主體，即鄉(xiāng)

鎮(zhèn)企業(yè)，包括集體經(jīng)濟組織獨家設(shè)立的企業(yè)和集體經(jīng)濟組

織與其他組織、個人以各種形式合資設(shè)立的企業(yè)；4）土地

用途，即從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動。

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的主體

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可設(shè)立獨資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)

（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的建設(shè)用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)

經(jīng)營活動，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟組織或企業(yè)享有。農(nóng)

村集體經(jīng)濟組織可通過以符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃

的非農(nóng)經(jīng)營性土地使用權(quán)作價入股或出資及聯(lián)營的形式與

其他單位、個人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該

企業(yè)享有。

非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的獨資企業(yè)、合伙企

業(yè)、公司企業(yè)或外商投資企業(yè)，不得申請取得或繼受取得

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請取得或繼受取得國有

土地使用權(quán)。

3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的取得

申請取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準文件,

向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按

照縣、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方

人民政府批準；涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

審批手續(xù)。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織辦企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級以上人民政府批

準。《土地管理法》規(guī)定，使用農(nóng)民集體使用土地興辦企業(yè)

的，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用本集體所有的土地和利用

本集體所有的土地與其他單位和個人和聯(lián)營形式入股共同

舉辦企業(yè)的，可以使用農(nóng)民集體所有的土地。村農(nóng)民集體

使用村農(nóng)民集體所有的土地，村民組使用本村民組的土地,

或村內(nèi)聯(lián)戶或農(nóng)戶使用本村（或村民組）的土地，應(yīng)當(dāng)在

土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，由農(nóng)民集體經(jīng)濟

組織或村民委員會向縣級以上人民政府土地行政主管部門

提出用地申請，報人民政府批準。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)民集體

所有土地的批準權(quán)限，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，即只

能由地方人民政府批準。

申請取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，涉及占用農(nóng)用地的，

應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第44條的規(guī)定，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

審批手續(xù)。其具體權(quán)限為，所申請的用地項目在依據(jù)土地

利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍

內(nèi)的，由市、縣人民政府批準；超出此范圍的，由省、自

治區(qū)、直轄市人民政府批準。

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對其經(jīng)營用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。

其中，收益權(quán)的具體范圍和行使方式，根據(jù)企業(yè)的具體形

態(tài)的適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業(yè)法或者

其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定確定。農(nóng)民集體經(jīng)濟組織獨資

設(shè)立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

5、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的可流轉(zhuǎn)性是比較有限的。之所

以限制其流轉(zhuǎn)，主要是基于保護耕地的需要。因此，如果

不對這種流轉(zhuǎn)加以限制，人們就可以以辦企業(yè)的名義將農(nóng)

用地變成建設(shè)用地，然后加以轉(zhuǎn)讓、出租等。但是，作為

這一限制的例外，因企業(yè)破產(chǎn)'兼并等人格變動情況而發(fā)

生的流轉(zhuǎn)，法律予以承認。

依《擔(dān)保法》和原《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的

若干規(guī)定》，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營用地使用權(quán)可以依法抵押。但

法律對此有兩點限制：1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨

抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押；2）在抵押權(quán)實現(xiàn)后,

未經(jīng)土地征用程序，該土地原有的集體所有性質(zhì)不變，未

經(jīng)辦理變更土地用途的審批手續(xù)，必須按原有的用途使用

該土地。

在企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立的情況下，上述兩點限制實

際上也是存在的：企業(yè)破產(chǎn)、兼并或分立時，企業(yè)使用的

土地應(yīng)當(dāng)隨廠房等建筑物一并變價處分；未經(jīng)法定的土地

征用、用途變更等程序，不得改變土地原有的所有權(quán)性質(zhì)

和用途。

七、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)

1.定義

鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組

織或者其依法設(shè)立的公益性組織對用于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)

部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。

鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)有三個方面的特征：1）從權(quán)利取

得的基本程序上來說應(yīng)經(jīng)依法審批；2）權(quán)利主體為農(nóng)村集

體經(jīng)濟組織或其依法設(shè)立的公益性組織；3）權(quán)利客體的功

能用途為非農(nóng)業(yè)用于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部公益事業(yè)。

2、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)的主體

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法對用于本集體經(jīng)濟組織公益

性活動的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依

法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織也可對用于其從事公益性活動

的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。

鄉(xiāng)村公益用地的主體有兩類：一為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

在此需指出農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不為土地所有權(quán)主體，僅為

土地所有權(quán)主體代表，其對土地僅享有經(jīng)營、管理權(quán)，因

此可擔(dān)當(dāng)集體土地使用權(quán)主體；二為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依

法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織。這兩類主體的設(shè)計是符合我

國農(nóng)村公益性土地占有、使用的實際情況的。

3、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)的取得

依據(jù)《土地管理法》第61條的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共

設(shè)施，公益事業(yè)建設(shè)需要用地，必須依法提出申請，并按

規(guī)定的批準權(quán)限取得批準。鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)主要

指鄉(xiāng)村行政辦公、文化科學(xué)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育設(shè)施、生產(chǎn)

服務(wù)和公用事業(yè)等，如鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、村民委員辦公室、

公安、稅務(wù)、郵電所、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、農(nóng)

技推廣站、敬老院以及鄉(xiāng)村級道路、供水、排水、電力、

電訊、公共廁所等用地。按本法規(guī)定，鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公

益事業(yè)符合土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)過批準可以使用農(nóng)村集

體的土地。

依法審批后，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥付，用地申請人

取得鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。用地申請人為農(nóng)村集體經(jīng)濟組

織的，不經(jīng)撥付徑自取得鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。

4、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容及閑置

鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對土地僅享有占有權(quán)、使

用權(quán)，一般沒有收益權(quán)與處分權(quán)。這是該項權(quán)利的用途性

質(zhì)所決定的。

所以，1）該項權(quán)利的權(quán)利人不得擅自改變土地用途，

甚至不得擅自改變土地的具體用途，如用于辦學(xué)校的，就

不能隨意轉(zhuǎn)為辦醫(yī)院；2）該項權(quán)利的權(quán)利人不得將土地用

于經(jīng)營性活動，這是由該項權(quán)利的公益性質(zhì)所決定的；3）

該項權(quán)利的權(quán)利人不得將權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其

他形式的交易。

第四節(jié)土地他項權(quán)利

一、概述

土地他項權(quán)利是在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外依法

律、合同或者其他合法行為設(shè)定的土地權(quán)利。包括抵押權(quán)、

承租權(quán)、地役權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)。

二、土地抵押權(quán)

（一）定義

土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移

轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履

行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)用其上建筑物、其他

附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)

保性土地他項權(quán)利。

（-）可抵押的范圍

1.國有土地使用權(quán)的可抵押的范圍

采取出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以抵押。出讓

國有土地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在

無地上建筑物的情況下單獨抵押；國有土地上的房屋抵押

時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。

2.集體土地使用權(quán)的可抵押范圍

依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地

使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村

企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)

同時抵押，該土地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。

第五節(jié)確定土地權(quán)利概述

一、確定土地權(quán)利的概念

確定土地權(quán)利是指依法確定土地權(quán)利的主體、客體和

內(nèi)容，簡稱為土地確權(quán)。

二、確定土地權(quán)利歸屬的法律依據(jù)

散見于基本法、土地法律和各種土地法規(guī)及相關(guān)法律

中。部門規(guī)章及政策性文件：

《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》

《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》

《土地登記規(guī)則》

《農(nóng)村人民公社工作條例正草案》

三、土地確權(quán)與土地登記的關(guān)系

土地確權(quán)與土地登記是一個事物的兩個方面。廣義地

看，土地登記就是確定土地權(quán)利歸屬的過程；狹義地看，

土地確權(quán)又是土地登記過程中的一個階段，即審查權(quán)屬資

料真實性并確定土地權(quán)利歸屬和界線的過程。

四'確定土地權(quán)利歸屬的一般原則

(1)城市土地國有化原則

它包含以下兩個方面的含義：

城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國家所有；城市郊區(qū)中

已經(jīng)國家依法沒收、征收、征購、征用為國有的土地屬于

國家所有。

值得注意的是：目前在城市建成區(qū)中仍存在未經(jīng)征用

而屬于集體所有的土地，對這部分土地所有權(quán)的確定有兩

種意見。一種意見認為，凡未經(jīng)辦理征用手續(xù)的集體土地,

其集體所有的性質(zhì)不能改變。另一種意見認為，法律規(guī)定

城市市區(qū)土地歸國家所，因而由原農(nóng)民集體繼續(xù)使用的農(nóng)

業(yè)用地，可仍屬原農(nóng)民集體所有，但建設(shè)用地則應(yīng)歸國家

所有。

(2)國家土地所在權(quán)性質(zhì)不可變更的原則

即土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移只能是集體所有的土地經(jīng)依法征

用轉(zhuǎn)歸國家所有，而國家所有的土地不能轉(zhuǎn)為集體所有。

(3)尊重歷史和現(xiàn)實，分階段處理土地權(quán)屬問題的原

則

建國以來，我國土地所有權(quán)制度進行過四次大的調(diào)整,

即1950年土地改革、1956—1958合作化、1962年“四固

定”、1982年頒發(fā)《憲法》。因此，在處理土地權(quán)屬問題時

必須堅持尊重歷史和現(xiàn)實、分階段處理的原則。

五、確定土地所有權(quán)應(yīng)注意的幾個問題

(-)正確劃分國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的

界限

1.土改中是否頒發(fā)土地所有證是劃分國家所有土地與

集體所有土地的重要依據(jù)。

2.農(nóng)業(yè)合作化時期土地入社和實施《六十條》時土地

已確定為集體所有是確定集體所有權(quán)的主要依據(jù)。土改時

劃定的國有土地，沒有證明已確定給農(nóng)民集體的以及實施

《六十條》時未劃入農(nóng)民集體范圍內(nèi)的土地，仍屬于國家

所有，農(nóng)民集體可取得使用權(quán)。

3.20世紀50年代村在的公有土地歸國家所有，但頒

發(fā)了土地所有權(quán)證的，歸農(nóng)民集體所有，如果土地改革時

期明確把某一范圍的土地或給某一村或鄉(xiāng)公有（共有），有

據(jù)可查，如按1950年內(nèi)務(wù)部《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證》

指示所附《華東軍政委員會發(fā)布土地房產(chǎn)所有證暫行辦法》

第十一條規(guī)定，“凡屬公有或數(shù)戶共有之土地房產(chǎn)，只共同

議定土地證一份，但須載明公有或共有業(yè)主之姓名，并共

同議定土地證保管人，于備考欄內(nèi)注明之”。因此，公有土

地發(fā)了土地所有證的，可以認為屬于該村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體所

有；否則，應(yīng)屬于國家所有。

4.以是否征收作為劃分國家土地所有權(quán)與集體土地所

有權(quán)的標志。

5.國家土地所有權(quán)推定原則，根據(jù)民法理論中著名的

“無主地屬于國有”的規(guī)則，在無法確定國家土地所有權(quán)

與集體土地所有權(quán)界限時，則推定該宗地屬于國家所有。

（二）正確劃分集體之間土地所有權(quán)的界限

即集體土地的主體有三種表現(xiàn)形式：村農(nóng)民集體、村

內(nèi)兩個以上集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體（簡稱“村民小組”）

和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，因此，在確定集體土地所有權(quán)歸屬

時，不僅需要正確劃分集體與國家之間的土地所有權(quán)界限，

而且要正確劃分不同主體的集體之間的土地所有權(quán)界限。

盡量維護現(xiàn)有的土地權(quán)屬狀況。

（三）分階段處理國家建設(shè)征用集體土地和集體之間

使用土地的土地權(quán)屬問題

1.貫徹《農(nóng)村人民公社工作條例草案》（簡稱《六十

條》）之前國家建設(shè)使用的集體土地，集體之間使用的土地,

1962年已不在生產(chǎn)隊的范圍，應(yīng)按現(xiàn)在使用情況確定土地

權(quán)屬?！吧a(chǎn)隊內(nèi)的土地，都歸生產(chǎn)隊所有”。

2.貫徹《六十條》后，集體土地范圍按《六十條》確

定。

第一種類型，簽訂過轉(zhuǎn)讓、使用土地協(xié)議的。

第二種類型，經(jīng)有關(guān)部門批準或同意的。

第三種類型，占地單位給被占地單位一定補償或安置

了勞動力的，或者是所有者饋贈的，是建立在雙方同意的

基礎(chǔ)上的，或者有口頭協(xié)議，或者默認。

第四種類型，用地單位所有制變更的。

1982年《國家建設(shè)征用土地條例》和《村鎮(zhèn)建房用地

管理條例》實施后，確定土地權(quán)屬依照法律規(guī)定進行，非

法占地必須經(jīng)依法處理，使之達到權(quán)屬來源合法，才能最

后確定土地的所有權(quán)和使用權(quán)。

（四）重復(fù)征收問題。

先前土地使用者是被撤銷或遷移，后又恢復(fù)或遷回,

原土地已被劃給其他單位使用的，則應(yīng)按政策要求和土地

利用現(xiàn)狀確定是否返回土地使用權(quán)的。

（五）界線與面積不吻合的問題

一宗地的權(quán)屬界線清楚、合法，面積不準，即與原批

準的面積不符的，應(yīng)按界線確定土地權(quán)屬面積。這是由于

面積的準確性取決于測量方法、精度要求以及測繪人的素

質(zhì)等因素，而界線則是較為穩(wěn)定的。

五、國家土地所有權(quán)的客體范圍主要包括：

1.城市市區(qū)范圍內(nèi)的土地屬于國家所有。

2.一九五0年《中華人民共和國土地改革法》及有關(guān)

規(guī)定，凡當(dāng)時沒有將土地所有權(quán)分配給農(nóng)民的土地屬于國

家所有；實施一九六二年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草

案》（以下簡稱《六十條》）未劃入農(nóng)民集體范圍內(nèi)的土地

屬于國家所有。

3.國家建設(shè)征用的土地，屬于國家所有。

4.開發(fā)利用國有土地，開發(fā)利用者依法享有土地使用

權(quán)，土地所有權(quán)仍屬國家。

5.國有鐵路線路、車站、貨場用地以及依法留用的其

他鐵路用地屬于國家所有。土改時已分配給農(nóng)民所有的原

鐵路用地和新建鐵路兩側(cè)未經(jīng)征用的農(nóng)民集體所有土地屬

于農(nóng)民集體所有。

6.縣級以上（含縣級）公路線路用地屬于國家所有。

公路兩側(cè)保護用地和公路其他用地凡未經(jīng)征用的農(nóng)民集體

所有的土地仍屬于農(nóng)民集體所有。

7.國有電力、通訊，設(shè)施用地屬于國家所有。但國有

電力通訊桿塔占用農(nóng)民集體所有的土地，未辦理征用手續(xù)

的，土地仍屬于農(nóng)民集體所有，對電力通訊經(jīng)營單位可確

定為他項權(quán)利。8.軍隊接收的敵偽地產(chǎn)及解放后經(jīng)人民政

府批準征用、劃撥的軍事用地屬于國家所有。

9.河道堤防內(nèi)的土地和堤防外的護堤地，無堤防河道

歷史最高洪水位或者設(shè)計洪水位以下的土地，除土改時已

將所有權(quán)分配給農(nóng)民，國家未征用，且迄今仍歸農(nóng)民集體

使用的外，屬于國家所有。

10.縣級以上（含縣級）水利部門直接管理的水庫、

渠道等水利工程用地屬于國家所有。水利工程管理和保護

范圍內(nèi)未經(jīng)征用的農(nóng)民集體土地仍屬于農(nóng)民集體所有。

11.國家建設(shè)對農(nóng)民集體全部進行移民安置并調(diào)劑土

地后，遷移農(nóng)民集體原有土地轉(zhuǎn)為國家所有。但移民后原

集體仍繼續(xù)使用的集體所有土地，國家未進行證用的，其

所有權(quán)不變。因國家建設(shè)征用土地，農(nóng)民集體建制被撤銷

或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征用的土地，歸國

家所有。繼續(xù)使用原有土地的原農(nóng)民集體及其成員享有國

有土地使用權(quán)。全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼

并農(nóng)民集體企業(yè)的，辦理有關(guān)手續(xù)后，被兼并的原農(nóng)民集

體企業(yè)使用的集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)

依照國家建設(shè)征用土地的審批程序和補償標準使用的非本

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村農(nóng)民集體所有的土地，轉(zhuǎn)為國家所有。

12.一九六二年九月《六十條》公布以前，全民所有

制單位，城市集體所有制單位和集體所有制的華僑農(nóng)場使

用的原農(nóng)民集體所有的土地（含合作化之前的個人土地），

迄今沒有退給農(nóng)民集體的，屬于國家所有?！读畻l》公布

時起至一九八二年五月《國家建設(shè)征用土地條例》公布時

止，全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的農(nóng)民集

體所有的土地，有下列情形之一的，屬于國家所有：簽訂

過土地轉(zhuǎn)移等有關(guān)協(xié)議的；經(jīng)縣經(jīng)以上人民政府批準使用

的；進行過一定補償或安置勞動力的；接受農(nóng)民集體饋贈

的；已購買原集體所有的建筑物的；農(nóng)民集體所有制企事

業(yè)單位轉(zhuǎn)為全民所有制或者城市集體所有制單位的。一九

八二年五月《國家建設(shè)征用土地條例》公布時起至一九八

七年《土地管理法》開始施行時止，全民所有制單位、城

市集體所有制單位違反規(guī)定使用折農(nóng)民集體土地，依照有

關(guān)規(guī)定進行了清查處理后仍由全民所有制單位、城市集體

所有制單位使用的，確定為國家所有。凡屬上述情況以外

未辦理征地手續(xù)使用的農(nóng)民集體土地，由縣經(jīng)以上地方人

民政府根據(jù)具體情況，按當(dāng)時規(guī)定補辦征地手續(xù)，或退還

農(nóng)民集體。一九八七年《土地管理法》施行后違法占用的

農(nóng)民集體土地，必須依法處理后，再確定土地所有權(quán)。

13.一九八六年三月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強土

地管理、制止亂占耕地的通知》發(fā)布之前，全民所有制單

位、城市集體所有制單位租用農(nóng)民集體所有的土地，按照

有關(guān)規(guī)定處理后，能夠恢復(fù)耕種的，退還農(nóng)民集體耕種，

所有權(quán)仍屬于農(nóng)民集體；已建成永久性建筑物的，由用地

單位按租用時的規(guī)定，補辦手續(xù)，土地歸國家所有。凡已

經(jīng)按照有關(guān)規(guī)定處理了的，可按處理決定確定所有權(quán)和使

用權(quán)。14.土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬

于農(nóng)民集體所有的，屬于國家所有。

六、集體土地所有權(quán)的確定

1.土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，

屬于農(nóng)民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的

土地，屬農(nóng)民集體所有。2.村農(nóng)民集體所有的土地，按目

前該村農(nóng)民集體實際使用的本集體土地所有權(quán)界線確定所

有權(quán)。根據(jù)《六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，由于

下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有

權(quán)。由于村、隊、社、場合并或分割等管理體制的變化引

起土地所有權(quán)變更的；由于土地開發(fā)、國家征地、集體興

辦企事業(yè)或者自然災(zāi)害等原因進行過土地調(diào)整的；由于農(nóng)

田基本建設(shè)和行政區(qū)劃變動等原因重新劃定土地所有權(quán)界

線的。行政區(qū)劃變動未涉及土地權(quán)屬變更的，原土地權(quán)屬

不變。

3.農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿二

十年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有；連續(xù)使用不滿二十年，或

者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現(xiàn)使用者或

有關(guān)部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據(jù)具體情況

確定土地所有權(quán)。

4.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村在集體所有的土地上修建并管理的道

路、水利設(shè)施用地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有。

5.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地，《六

十條》公布以前使用的，分別屬于該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集

體所有；《六十條》公布起至一九八二年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房

用地管理條例》發(fā)布時止使用的，有下列情況之一的，分

別屬于該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有：簽訂過用地協(xié)議的

（不含租借）；經(jīng)縣、鄉(xiāng)（公社）、村（大隊）批準或同意,

并進行了適當(dāng)?shù)耐恋卣{(diào)整或者經(jīng)過一定補償?shù)模煌ㄟ^購買

房屋取得的；原集體企事業(yè)單位體制經(jīng)批準變更的。一九

八二年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至一九

八七年《土地管理法》開始施行時止，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企事

業(yè)單位違反規(guī)定使用的集體土地按照有關(guān)規(guī)定清查處理后,

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體單位繼續(xù)使用的，可確定為該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

或村集體所有。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企事業(yè)單位用上述以外的

方式占用的集體土地，或雖采用上述方式，但目前土地利

用不合理的，如荒廢、閑置等，應(yīng)將其全部或部分土地退

還原村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體，或按有關(guān)規(guī)定進行處理。一九八七

年《土地管理法》施行后違法占用的土地，須依法處理后

再確定所有權(quán)。

6.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)使用本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體所有的土地,

依照有關(guān)規(guī)定進行補償和安置的，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

農(nóng)民集體所有。經(jīng)依法批準的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施、公益

事業(yè)使用的農(nóng)民集體土地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)民集體

所有。

7.農(nóng)民集體經(jīng)依法批準以土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件與

其他單位或個人舉辦聯(lián)營企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批

準以集體所有的土地的使用權(quán)作價入股，舉辦外商投資企

業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，集體土地所有權(quán)不變。

七、確定農(nóng)村居民宅基地建設(shè)用地使用權(quán)

1.一九八二年二月國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條

例》之前農(nóng)村居民建房占用宅基地，超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的

面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行后未經(jīng)拆遷、改

建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實際使用面積確定集體土地建

設(shè)用地使用權(quán)。

2.一九八年二月《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起

至一九八七年一月《土地管理法》開始施行時止，農(nóng)村居

民建房占用的宅基地，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標準的，

超過部分按一九八六年三月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強

土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關(guān)

規(guī)定處理后，按處理后實際使用面積確定集體土地建設(shè)用

地使用權(quán)。

3.符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民,

其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，

可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

4.非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房

屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用

權(quán)。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權(quán)由集體收回。

5.接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地

合計面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標準，按照有關(guān)規(guī)定處理后允

許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。繼

承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

6.農(nóng)村專業(yè)戶宅基地以外的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地與宅基地

分別確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

7.按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)

村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時，其面積超過當(dāng)

地政府規(guī)定標準的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超

過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、

翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的

面積標準重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。

8.空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基

地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)

縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。

八、確定鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)

1.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)民集

體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建

設(shè)用地使用權(quán)。對多占少用、占而不用的，其閑置部分不

予確定使用權(quán)，并退還農(nóng)民集體，另行安排使用。

2.農(nóng)民集體經(jīng)依法批準的土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件與

其他份單位或個人舉辦聯(lián)營企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批

準以集體所有土地的使用權(quán)作價入股,舉辦外商投資企業(yè)和

內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，對聯(lián)營或股份制企業(yè)確定集體土地建設(shè)用

地使用權(quán)。

第六節(jié)土地權(quán)利爭議處理程序

一、土地權(quán)利爭議的概念

土地權(quán)利爭議包括土地權(quán)屬爭議和土地侵權(quán)糾紛。土

地權(quán)屬爭議，是指土地所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬爭議，它是

特定范圍內(nèi)有關(guān)土地權(quán)利歸屬的民事糾紛。土地侵權(quán)糾紛

是指土地權(quán)屬明確的情況下，有關(guān)土地權(quán)利受到侵犯而引

起的民事糾紛。

二、土地權(quán)屬爭議的內(nèi)容

1.土地所有權(quán)爭議。土地所有權(quán)爭議分為國家土地所

有權(quán)和集體土地所有權(quán)之間的爭議、農(nóng)民集體之間的土地

所有權(quán)爭議，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體之間、村農(nóng)民集體之

間、村民小組與農(nóng)民集體之間的土地所有權(quán)爭議。

2.土地使用權(quán)爭議。土地使用權(quán)爭議分為國有土地使

用權(quán)爭議和集體土地使用權(quán)爭議，國有土地使用權(quán)爭議大

多為單位與單位之間土地權(quán)屬爭議，集體土地使用權(quán)爭議

包括集體土地建設(shè)用地使用權(quán)爭議和宅基地使用權(quán)爭議等。

3.土地他項權(quán)利爭議。

三、土地權(quán)屬爭議處理的方式：

1、協(xié)商。這是當(dāng)事人自行解決爭議的最基本的方式。

2、政府處理。當(dāng)事人發(fā)生土地權(quán)屬爭議，經(jīng)協(xié)商不能

解決的，可以依法向縣級以上人民政府或者鄉(xiāng)級人民政府

提出處理申請，也可以依照《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》

規(guī)定的管轄權(quán)限，向有關(guān)的國土資源行政主管部門提出調(diào)

查處理申請。

3、訴訟。對有關(guān)權(quán)屬爭議的行政處理決定不服的，當(dāng)

事人可以向人民法院起訴。訴訟時效為收到行政處理決定

之日起30日，但需要注意的是，土地權(quán)屬爭議的解決，應(yīng)

先采用行政處理的方式；當(dāng)事人未經(jīng)行政處理而直接向人

民法院起訴的，人民法院不予受理。

四、土地侵權(quán)糾紛的類型

土地侵權(quán)糾紛包括集體土地所有權(quán)、國有或集體土地

使用權(quán)及土地他項權(quán)利受到侵犯而引起的糾紛。

五、土地侵權(quán)糾紛的處理方式

土地侵權(quán)糾紛可采取協(xié)商、行政調(diào)處解決或民事訴訟

的方式處理。

土地侵權(quán)糾紛可以由妥事人協(xié)商解決，也可以直接申

請國土資源行政主管部門進行行政調(diào)處，或者以侵權(quán)人為

被告提起民事訴訟。

侵犯國有土地所有權(quán)、無人使用的國有空地、荒地使

用權(quán)不按土地侵權(quán)糾紛處理。因為無具體利益主體行使救

濟權(quán)，可以由政府有關(guān)部門用行政手段查處，而不用民事

方法。

六、土地侵權(quán)糾紛與土地權(quán)屬爭議的區(qū)別：

1.土地侵權(quán)糾紛與權(quán)屬爭議的解決方式有所不同

(1)侵權(quán)糾紛的解決，當(dāng)事人可以采取行政調(diào)外解決,

也可以直接向人民法院提起民事訴訟。

(2)侵權(quán)糾紛不受行政處理后30日的訴訟時效的限

制。

(3)在侵權(quán)糾紛中，被侵權(quán)人對行政調(diào)處不服的，應(yīng)

以侵權(quán)人為被告提起民事訴訟。而對土地權(quán)屬爭議的政府

處理不服的，應(yīng)以處理爭議的政府為被告，提起行政訴訟。

2.土地權(quán)屬爭議與土地侵權(quán)糾紛的處理結(jié)果不同

土地權(quán)屬爭議以確定土地的權(quán)利歸屬為處理結(jié)果；而

土地侵權(quán)行為適用民法中一般侵權(quán)行為的規(guī)定，侵權(quán)人應(yīng)

退還土地。

七、處理土地權(quán)屬爭議的權(quán)限

土地權(quán)屬爭議由當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成的，由縣級以

上國土資源行政主管部門負責(zé)調(diào)查和處理，需要作出處理

決定的，擬定處理意見，報同級人民政府處理。

縣級以上國土資源行政主管部門可以指定專門機構(gòu)或

者人員負責(zé)辦理爭議案件有關(guān)事宜。

1、個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生

的爭議案件，由爭議所在地的縣級國土資源行政主管部門

調(diào)查處理。

對于個人之間、個人與單位之間發(fā)生的爭議案件，可

以根據(jù)當(dāng)事人的申請，由鄉(xiāng)級人民政府受理和處理。

八、下列案件不作為爭議案件受理：

(1)、土地侵權(quán)案件

(2)、行政區(qū)域邊界爭議案件

(3)、土地違法案件

(4)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)爭議案件

(5)、其他不作為土地權(quán)屬爭議的案件

九、土地權(quán)屬爭議處理程序

1、申請當(dāng)事人直接向爭議土地所在區(qū)分局提出書面申

請的，提交下列材料。

(1)、申請書

申請書應(yīng)載明以下事項：

a申請人和被申請人的姓名或名稱、地址、郵政編碼、

法定代表人姓名和職務(wù)。

b請求的事項和理由

(2)、有關(guān)證據(jù)材料及證人的姓名、工作單位、住址、

郵政編碼。

(3)、委托代理人的，應(yīng)提交授權(quán)委托書，授權(quán)委托

書應(yīng)寫明委托的事項和權(quán)限。

2、審查分局審查，認為不應(yīng)當(dāng)受理的，7日內(nèi)擬定不

予受理建議書，報市局，報市人民政府作出不予受理決定

(或政府授權(quán)，由分局作出)。當(dāng)事人對不予受理決定不服

的，可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

3、受理在決定受理之日起5個工作日內(nèi)將申請書副本

發(fā)送被申請人，被申請人應(yīng)當(dāng)在接到申請書副本之日起30

日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)，逾期不提交的，不影響案件

的處理。

4、確定案件承辦人當(dāng)事人認為承辦人與爭議案件有利

害關(guān)系的，有權(quán)申請回避。是否回避，由分局局長決定。

5、調(diào)查取證雙方當(dāng)事人對各自提出的事實和理由負有

舉證責(zé)任。

6、調(diào)解調(diào)解達成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解書，應(yīng)雙方當(dāng)

事人簽名或者蓋章，由承辦人署名并加蓋分局印章后生效。

分局在調(diào)解書生效之日起15日內(nèi)，將調(diào)解書送達當(dāng)事人，

并抄報市局地籍處備案。

7、提出處理意見，草擬處理決定書，報批調(diào)解未達成

協(xié)議的，分局提出處理意見，起草處理決定書，將案卷上

報市局，市局審核同意后，5個工作日內(nèi)報市政府，由市政

府下達處理決定。

8、送達處理決定書

下級人民政府土地管理部門負責(zé)辦理的土地權(quán)屬爭議

案件，應(yīng)當(dāng)在作出處理決定三十日內(nèi)將處理決定書報上一

級人民政府土地管理部門備案。

第二章地籍調(diào)查

地籍調(diào)查是指依照國家的規(guī)定，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測

量，查清宗地的權(quán)屬、界址線、面積、用途和位置等情況，

形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料，為土地注冊登記、核

發(fā)證書提供依據(jù)的一項技術(shù)性工作。地籍調(diào)查的主要內(nèi)容

可概括為土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。在此我們主要介紹一

下土地權(quán)屬調(diào)查：

一、土地權(quán)屬調(diào)查

（一）、宗地權(quán)屬狀況調(diào)查

權(quán)屬調(diào)查的單元是一宗地。凡被權(quán)屬界線封閉的地塊

稱為宗地。通過對土地權(quán)屬及其權(quán)利的調(diào)查，在現(xiàn)場標定

土地權(quán)屬界線，繪制宗地草圖，調(diào)查用途，填寫地籍調(diào)查

表，為地籍測量提供工作草圖和依據(jù)。

權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：

(1)宗地位置。指宗地所在的區(qū)、街道、門牌號及四

至。

(2)界線。指宗地的權(quán)屬界線。

(3)權(quán)屬狀況。指土地權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)屬來源。

(4)使用狀況。指土地用途、土地登記、共用情況

等。

(二)、界址調(diào)查

界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的核心，在土地糾紛中，大多數(shù)

是界址糾紛。

1、界址調(diào)查的程序步驟

(1)、本宗地、相鄰宗地使用者及調(diào)查人員共同到現(xiàn)

場，由本宗地及相鄰宗地使用者指界、認定界址點及界址

線。本宗地及相鄰宗地的使用者同時到現(xiàn)場指界、認定有

困難的，在地籍調(diào)查時，可分別到現(xiàn)場指界、認定。

(2)界址認定后，調(diào)查人員會同雙方指界人，對認定

的界址點現(xiàn)場設(shè)界標。調(diào)查人員應(yīng)現(xiàn)場繪制宗地草圖，勘

測界址邊長及關(guān)系邊長。并將界標種類、現(xiàn)場界址調(diào)查勘

測成果填寫到地籍調(diào)查表上。

2、界址認定的要求

(1)一般以土地使用現(xiàn)狀即實際占地定界，超紅線部

分不確權(quán)。

(2)權(quán)屬界線的轉(zhuǎn)折點(即界線方向變換點)都應(yīng)標

設(shè)界址點標志。但小于10厘米的過小轉(zhuǎn)折點可忽略不定點。

(3)沿路、街、巷的宗地界址位置一般應(yīng)在建筑物邊

線上。

(4)在通行道路上的外伸踏步，一般不確權(quán)。在墻基

連線以內(nèi)的空地，踏步可確權(quán)給土地使用者。

(5)圍墻、墻壁有垛子的，應(yīng)以垛外側(cè)為界。

(6)臨路、街、巷的晾臺、雨篷沒有落地建筑物一般

以墻基腳確定界址線，有落地建筑物的以建筑物基腳確定

界址線。地下基礎(chǔ)不露出地面的一般不定界給使用者。

(7)一宗地有兩個以上土地使用者使用的，可按共用

宗地確權(quán)，但要注明總面積，獨自使用面積和分攤面積。

共同使用一幢建筑物的可按使用的建筑面積比例分攤。

(8)路、街、巷不確權(quán)，土地使用者征地時代征的土

地不確權(quán)。原征地范圍內(nèi)已作為公共道路的部分，不確權(quán)

給原征地單位。

(9)相鄰宗地界址線間距小于0.5米時，宗地界址必

須由本宗地及相鄰宗地的使用者親自到現(xiàn)場指界、認定。

(10)單位使用的土地必須由法人代表出席指界，并

出具法人代表身份證明書及本人身份證明。個人使用的土

地，須由戶主出席指界，并出具戶口簿及本人身份證明。

委托代理的，指界時應(yīng)出具指界委托書、法人代表身份證

明書及指界人身份證明。

3、對指界人缺席或不簽字的處理

權(quán)屬調(diào)查時，對指界人缺席或不在地籍調(diào)查表上簽字

的，可以按下面規(guī)定處理：

(1)如一方缺席，其宗地界線以另一方所指界線確

定。

(2)如雙方缺席，其宗地界線由調(diào)查人員根據(jù)現(xiàn)狀及

地方習(xí)慣確定。

(3)將現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果及違約缺席指界通知書送達違約

缺席者。違約缺席者對調(diào)查結(jié)果如有異議，須在收到調(diào)查

結(jié)果之日起，15日內(nèi)重新提出劃界申請，并負責(zé)重新劃界

的全部費用，逾期不申請者，則(1)(2)兩條確定的界線

自動生效。

(4)指界人認界后，無任何正當(dāng)理由，不在地籍調(diào)查

表上簽字蓋章的，可參照缺席指界的有關(guān)規(guī)定處理。

4、地籍編號

地籍編號分為四級，即：縣-街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))-街坊

(村)-宗地。街道編號、街坊編號均以兩位阿拉伯?dāng)?shù)字表

示，宗地編號以三位阿拉伯?dāng)?shù)字表示。

界址發(fā)生變化的宗地，無論宗地分割或合并，原宗地

號一律不得再用。分割后的各宗地，以原編號加支號順序

排列；數(shù)宗地合并后的宗地號，以原宗地號中的最小宗地

號加支號表示。如：18號宗地分割成三塊宗地，分割后的

編號分別為18-1,18-2,18-3；如18-4號宗地與10號宗

地合并，則編號為107;如18-5號宗地與25號宗地合并,

則編號為18-6。如有多塊宗地的一部分合并成一宗地，如6、

7、8、9號宗地的一部分合成一宗地，則合并后的宗地編號

為6-1,6、7、8、9號剩余部分宗地相應(yīng)變?yōu)?-2v77、

8-1、9-1o

5、宗地草圖

宗地草圖的內(nèi)容有：本宗地號和門牌號、相鄰宗地的

宗地號和門牌號；本宗地使用者名稱、相鄰宗地使用者名

稱；本宗地界址點、界址點編號及界址線；宗地內(nèi)及宗地

外緊靠界址點(線)的主要建筑物和構(gòu)筑物；界址邊邊長、

界址點與相鄰地物的關(guān)系距離及建筑物邊長；界址點的幾

何條件；指北線、測量者、測量日期等。

宗地草圖繪制的要求：

(1)宗地草圖以概略比例尺，用2H-4H的鉛筆繪制，

線條、字跡要清楚，數(shù)字、注記、字頭要向北、向西書寫,

斜線字頭垂直斜線書寫。

(2)宗地使用者名稱注紀在宗地內(nèi)，字頭一律向北書

寫，本宗地相鄰界址點之間的距離及界址點與相鄰地物的

關(guān)系距離等所有勘測數(shù)據(jù)、幾可條件都要進行注記。

(3)界址邊長注紀在界址線外，建筑物邊長注記在界

址線內(nèi)，界址點與相鄰地物的關(guān)系距離注記在相應(yīng)的位置。

(4)注記過密的部位可移位放大繪出。

(5)宗地草圖必須實地繪制，一切注記應(yīng)實地丈量記

錄，不得涂改，不得復(fù)制。

6、地籍調(diào)查表及填寫說明編號：

地籍調(diào)查表

旌德縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))

年月日

初始'變更

土地使用者

名稱

性質(zhì)

上級主管部門

土地座落

法人代表或戶主代理人姓名身份證號碼電話號碼姓名

身份證號碼電話號碼

土地權(quán)屬性質(zhì)

預(yù)編地籍號地籍號

所在圖幅號

宗地四至

批準用途實際用途使用期限住宅

共有使用權(quán)情況

說明

界址標示界址點甘

界標種類

界址間距（m）

界址線類別

界址線位置

備

注鋼釘

水泥樁

石灰樁

噴涂

圍墻

墻壁

內(nèi)

中

外

界址線

鄰宗地

本宗地

日期

起點號

終點號

地籍號

指界人姓名

簽章

指界人姓名

簽章

界址調(diào)查員姓名

權(quán)屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見:

調(diào)查員簽名日期地籍勘丈記事:

勘丈員簽名日期地籍調(diào)查結(jié)果審核意見:

審核人簽章審核日期

宗地草圖

丈量者

丈量日期

概略比例尺1：200封面：

(1).編號：這是宗地的正式地籍號，但區(qū)(縣)編

號可省去括號。

(2).區(qū)(縣)街道號：該宗地使用者通訊地址。

(3).年月日：現(xiàn)場權(quán)屬調(diào)查時間。

地籍調(diào)查表

(1).初始、變更：若初始地籍調(diào)查時，在“變更”

二字上劃一從左上至右下的斜杠，反之則在“初始”二字

上劃斜杠。

(2).土地使用者

(A)名稱：單位全稱(即該單位公章全稱)、個人用

地則填戶主姓名。

(B)性質(zhì)：全民單位、集體單位、股份制企業(yè)、外資

企業(yè)、個體企業(yè)或個人等。

(3).上級主管部門：與單位有行政、資產(chǎn)等關(guān)系的

上級主管部門；個人用地時此欄可以不填。

(4).土地坐落：此宗地的坐落。

(5).法人代表或戶主：單位主要負責(zé)人(與“地籍

調(diào)查法人代表身份證明書”一致)或戶口簿上的戶主。

(6).土地權(quán)屬性質(zhì)：國有土地使用權(quán)或集體土地建

設(shè)用地使用權(quán)或集體土地所有權(quán)。國有土地使用權(quán)又分：

劃撥國有土地使用權(quán)、出讓國有土地使用權(quán)'國家作價出

資(入股)國有土地使用權(quán)、國家租賃國有土地使用權(quán)、

國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)。

(7)、預(yù)編地籍號、地籍號：預(yù)編地籍號是指在工作

用圖上預(yù)編此宗地的地籍號。地籍號是指通過調(diào)查正式確

定的地籍號。

(8).所在圖幅號：

(A)未破宗時，即為此宗地所在的圖幅號。

(B)破宗時，應(yīng)該包括此宗地各部門地塊所在的圖幅

號。

(9).宗地四至：具體填寫鄰宗地的地籍號及四至情

況或注“詳見宗地草圖”字樣。

(10).批準用途、實際用途、使用期限：批準用途是

指權(quán)屬證明材料中批準的此宗地用途。實際用途是指現(xiàn)場

調(diào)查核實的此宗地主要用途。使用期限是指權(quán)屬證明材料

中批準此地塊使用的期限，如“20年”或“50年”等，沒

有規(guī)定期限的可以空此欄。

(11).共有使用權(quán)情況：指共用宗地時，使用者共同

使用此宗地的情況。

(12).說明：說明初始地籍調(diào)查時，注記此宗地局部

改變用途等；變更地籍調(diào)查時，注明原使用者、土地坐落、

地籍號及變更的主要原因；宗地的權(quán)屬來源證明材料的情

況說明。

(13)、界址種類、界址線類別及位置：根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查

結(jié)果，在相應(yīng)位置處畫符號，也可在空欄處填寫表

中不具備的種類、類別等。

(14)、界址調(diào)查員姓名：指所有參加界址調(diào)查的人員

姓名。

(15)、指界人簽章：指界人姓名、簽章，原則上不得

空格，且指界人必須簽字、蓋章或按手印。

(16).權(quán)屬調(diào)查員記事及調(diào)查員意見：

(A)現(xiàn)場核實申請書中有關(guān)欄目填寫是否正確，不正

確的作更正說明。

(B)界址有糾紛時，要記錄糾紛原因(含雙方各自認

定的界址)，并盡可能提出處理意見。

(O指界手續(xù)履行等情況。

(D)界標設(shè)置、邊長丈量等技術(shù)方法、手段。

(E)評定能否進入地籍測量階段。

(17).地籍勘丈記事：

(A)勘丈前界標檢查情況。

(B)根據(jù)需要，適當(dāng)記錄勘丈界址點及其他要素的技

術(shù)方法、儀器。

(O遇到的問題及處理的方法。

(D)盡可能提出遺留問題的處理意見。

(18).地籍調(diào)查結(jié)果審核意見：審核人對地籍調(diào)查結(jié)

果進行全面審核，如無問題，即填寫合格；如果發(fā)現(xiàn)調(diào)查

結(jié)果有問題，應(yīng)填寫不合格，并指明錯誤所在及處理意見。

審核人簽章：審核

二、地籍測量

地籍測量指在土地權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，借助儀器，以

科學(xué)的方法，在一定區(qū)域內(nèi)，測量宗地的權(quán)屬界線、界址

位置、形狀等，計算面積，測繪地籍圖和宗地圖，為土地

登記提供依據(jù)。

(-)宗地面積量算的項目及關(guān)系

1、只有一個權(quán)利人的宗地，應(yīng)計算土地面積的項目有:

(1)、用地面積：即宗地面積。

(2)、建筑占地面積，即基地面積。

(3)、其他面積，指宗地內(nèi)基底面積以外的面積。

以上各項面積的關(guān)系是：用地面積二基底面積+其他面

積

2、共有使用權(quán)宗地應(yīng)計算土地面積的項目有：

(1)、共有使用權(quán)面積，即宗地的總面積

(2)、權(quán)利人用地面積：即各權(quán)利人應(yīng)擁有的土地面

積

(3)、分攤基底面積：即各權(quán)利人應(yīng)分攤到的基底面

積

（4）、分攤公用面積，即各權(quán)利人應(yīng)分攤到的除基底

面積以外的土地面積。

（5）、其他面積：如自購花園面積等

以上的各項關(guān)系是：權(quán)利人用地面積二分攤基底面積+

分攤公用面積+權(quán)利人的其他面積。

（二）、面積量算的要求

對于未采用計算機解析法量算面積的，均應(yīng)獨立進行

兩次量算，以防止粗差的產(chǎn)生，兩次量算的較差在限差內(nèi)

的取中數(shù)，較差應(yīng)滿足下式：

△PWO.0003MP

式中：P——量算面積

M——地籍圖比例尺分母

面積量算單位為平方米，計算取值到小數(shù)點后一位。

（三）面積量算的精度指標

宗地面積（平方米）較差限差（平方米）07002100-

5003500-100051000-20007大于2000小于1/300（相對誤

差）（四）界址點點位中誤差及允許誤差

類別點位中誤差點位允許誤差適用范圍一±5±10城鎮(zhèn)

街坊外圍界址點及街坊內(nèi)明顯的界址點二±7.5±15城鎮(zhèn)

街坊內(nèi)部隱蔽的界址點及村莊內(nèi)部界址點第三章土地登記

及實務(wù)

土地登記發(fā)證制度是土地管理法確定的一項重要法律

制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源所根據(jù)縣級國土資源行政主管部

門的委托，主要負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)土地登記申請的受理、權(quán)屬

調(diào)查、證書發(fā)放等基礎(chǔ)性、事務(wù)性工作。本節(jié)簡要介紹了

土地登記基礎(chǔ)知識，對土地登記的基本程序、初始土地登

記、變更土地登記工作中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源所承擔(dān)的工作

任務(wù)，土地登記日常管理，土地登記資料填寫作了重點介

紹。

第一節(jié)土地登記基礎(chǔ)知識

一、土地登記

土地登記是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所

有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記。土地登記

是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、土地坐落、用途、

面積、等級、價值等記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬,

加強政府對于土地的有效管理，保護土地權(quán)利人合法權(quán)益

的一項重要的法律制度。土地登記屬于不動產(chǎn)物權(quán)登記，

不動產(chǎn)物權(quán)的管轄為屬地管轄，土地登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)堅持統(tǒng)

一性，土地登記資料應(yīng)當(dāng)保持完整性。土地登記包括初始

土地登記和變更土地登記。

初始土地登記是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)全部土地或特

定區(qū)域的土地進行普遍登記。

變更土地登記是對初始登記完成后，按照實際情況,

對發(fā)生變化或新產(chǎn)生的土地權(quán)利內(nèi)容進行的更正登記或新

設(shè)登記。

二、土地登記機關(guān)

土地登記機關(guān)是指土地權(quán)利或權(quán)利變動事項在土地登

記薄上進行注冊登記的機關(guān)。我國法律明確規(guī)定，縣級以

上人民政府是所轄行政區(qū)域內(nèi)法定的土地登記機關(guān)，土地

行政主管部門作為政府主管土地的工作部門，負責(zé)土地登

記的具體工作。

三、土地證書

土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用

者、所有者和土地他項權(quán)利者持有的法律憑證。土地證書

由國土資源管理部門填寫，縣級以上人民政府頒發(fā)。

我國的土地證書有四種：《國有土地使用證》、《集體土

地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)利證明書》。

土地證書以宗地為單位根據(jù)土地登記卡填寫。兩個以上土

地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別填寫土地使用證。

《土地他項權(quán)利證明書》以土地他項權(quán)利人為單位填寫。

同一土地他項權(quán)利人擁有不同宗地上的土地他項權(quán)利，或

者在同一宗地上擁有兩個以上類型土地他項權(quán)利的，應(yīng)分

別填寫《土地他項權(quán)利證明書》。

四、宗地

宗地是指被土地權(quán)屬界址線所封閉的地塊。通俗地講,

一宗地就是一個或多個權(quán)利人所擁有和使用的、周邊界線

清楚的一個地塊。土地登記以宗地為基本單元。

五、土地登記內(nèi)容

土地登記內(nèi)容是指反映在土地登記簿冊內(nèi)的各個土地

登記事項。土地登記內(nèi)容主要包括：

(-)土地權(quán)屬性質(zhì)與來源

土地權(quán)屬性質(zhì)分為：國有土地所有權(quán)、集體土地所有

權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)以及土地他項權(quán)利

等。土地權(quán)屬來源是土地所有者或使用者最初取得土地的

方式。土地權(quán)屬來源對確定土地權(quán)屬性質(zhì)、判斷某宗地是

國家所有或集體所有，土地使用權(quán)人對該宗土地擁有國有

土地使用權(quán)還是集體土地使用權(quán)至關(guān)重要。

(-)土地權(quán)利主體

土地權(quán)利主體指土地權(quán)利人，包括集體土地所有權(quán)人、

國有土地使用權(quán)人、集體土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人。

(三)土地權(quán)利客體

土地權(quán)利客體是指土地權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象。

包括：1土地坐落；2權(quán)屬界址；3土地面積；4土地用途;

5土地使用條件(建筑占地、建筑限高、建筑容積率、建筑

密度等)；6土地等級和價格。

六、土地登記相關(guān)制度

(-)土地登記資料公開查詢制度

土地登記公開查詢制度是指對土地登記過程中形成的

一系列文字和圖件資料以及土地登記卡和宗地圖等土地登

記結(jié)果，或全部公開，或有條件公開，供社會查詢的一項

制度。

（-）土地登記人員持證上崗制度

為了有效地提高土地登記人員的業(yè)務(wù)技術(shù)水平，保障

土地登記文件的法律權(quán)威性，提高行政效能，根據(jù)《土地

登記規(guī)則》第75條的規(guī)定，實行土地登記持證上崗制度。

土地登記人員必須取得《土地登記上崗資格證》后，方可

從事土地登記審核工作。

（三）土地證書查驗制度

它是指由國土資源行政主管部門定期或不定期地對土

地權(quán)利人持有的土地權(quán)利證書進行驗證、檢查的制度。

（四）土地登記過錯追究制度

國土資源行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、

徇私舞弊，造成土地登記錯登或漏登的，要依法依紀追究

其相應(yīng)的責(zé)任。國土資源行政主管部門因工作失誤導(dǎo)致登

記不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以更正，造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

七、土地登記的基本程序

不同類型的土地登記在具體程序上不盡相同，但總體

上的基本程序可分為土地登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬