第四章國(guó)有土地有償使用制度

國(guó)有土地有償使用的方式：國(guó)有土地出讓國(guó)有土地租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。4.1建設(shè)用地使用權(quán)出讓制度4.1.1建設(shè)用地使用權(quán)出讓及其性質(zhì)建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念：指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征：

所有權(quán)與使用權(quán)分離

出讓是有年限的

支付出讓金我國(guó)建設(shè)用地出讓是民事法律行為出讓行為平等自愿有償。簽訂合同形式反映民事性質(zhì)。出讓方式為民事法律行為性質(zhì)。出讓金的實(shí)質(zhì)為土地使用權(quán)價(jià)格。4.1.2國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體與客體1、出讓主體出讓主體，國(guó)有土地使用權(quán)出讓人。根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國(guó)家所有權(quán)的縣市人民政府。出讓的受讓人沒有限制。2、出讓客體出讓客體為：一定年限的土地使用權(quán)。出讓方式獲得土地使用權(quán)，有嚴(yán)格限制：必須是國(guó)有土地必須符合規(guī)劃必須獲得批準(zhǔn)4.1.3出讓方式出讓方式：協(xié)議，招標(biāo)，拍賣，掛牌1、協(xié)議出讓協(xié)議出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，出讓土地使用權(quán)的方式。⊙協(xié)議出讓的范圍p95

⊙最低價(jià)規(guī)定p96

基準(zhǔn)地價(jià)：對(duì)不同地域或不同級(jí)別的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的最高年限期土地使用權(quán)的平均價(jià)格。2.招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓招標(biāo)出讓

是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表向多方土地使用者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位以書面形式投標(biāo)，競(jìng)投該宗土地的使用權(quán)，招標(biāo)小組通過對(duì)標(biāo)書的評(píng)判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。拍賣出讓

是指政府土地管理部門作為國(guó)有土地所有者的代表或其委托的拍賣人，在指定的時(shí)間和地點(diǎn)組織符合條件的國(guó)有土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就擬出讓地塊公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用者的出讓方式。掛牌出讓p97是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌的優(yōu)勢(shì)招拍掛范圍：

商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地?！段餀?quán)法》擴(kuò)大了招牌掛出讓范圍：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)方式出讓。”

2010年3月17日，保利地產(chǎn)（國(guó)企）經(jīng)過82輪激烈角逐，以50.4億元拿下北京朝陽(yáng)大望京村28.07萬平方米的居住用地，折合樓面地價(jià)17949元/平方米。樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率2011年1月，《深化國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革實(shí)施方案》

調(diào)整土地出讓方式結(jié)構(gòu)

在堅(jiān)持“招拍掛”的前提下，少“拍”多“招”。土地財(cái)政轉(zhuǎn)向方案有望改變地方對(duì)土地財(cái)政的依賴。4.1.4建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容：占有和使用土地的權(quán)利出租土地的權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)和設(shè)定擔(dān)保權(quán)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)相鄰權(quán)出讓建設(shè)用地使用權(quán)的限制：

期限的限制條件的限制違約責(zé)任4.15建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股，是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。4.1.6建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換與贈(zèng)與。4.1.7建設(shè)用地使用權(quán)的出租和抵押

1、出租

（1）出租的類型

①國(guó)有土地租賃

②建設(shè)用地使用權(quán)出租

（2）區(qū)別所處的土地市場(chǎng)不同法律關(guān)系主體不同土地使用者的權(quán)益不同（3）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別出租與出讓的區(qū)別出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別出租與抵押的卻別2、建設(shè)用地使用權(quán)的抵押法律規(guī)定不得抵押的范圍：p112權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地教育衛(wèi)生市政等公共福利建設(shè)用地使用權(quán)文物、具有主要紀(jì)念意義建筑物及建設(shè)用地使用權(quán)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)被依法查封、扣押等形式限制的房地產(chǎn)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)4.1.8出讓建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，自動(dòng)續(xù)期其他建設(shè)用地年限屆滿，需在前一年申請(qǐng)續(xù)期4.1.9提前收回建設(shè)用地使用權(quán)（1）收回建設(shè)用地使用權(quán)事由：為公共利益需要舊城區(qū)改建出讓使用期限屆滿單位撤銷、遷移等，停止使用劃撥用地公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢4.2國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃制度

概念：國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（1）租賃方式

國(guó)有土地租賃可以采取招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的必須采取招標(biāo)拍賣方式。（2）租賃內(nèi)容承租人取得承租土地使用權(quán)，根據(jù)合同約定或經(jīng)土地行政主管部門同意，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。（3）租賃權(quán)利限制限期的限制用途的限制4.3國(guó)有土地作價(jià)出資（入股）制度概念：指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照法律法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。國(guó)有土地作價(jià)出資（入股）的權(quán)利內(nèi)容：作價(jià)出資（入股）地上建筑物、其他附著物的歸屬和處分

作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽(yáng)光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Monday,March10,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。16:51:4416:51:4416:513/10/20254:51:44PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。3月-2516:51:4416:51Mar-2510-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。16:51:4416:51:4416:51Monday,March10,202513、志不立，天下無可成之事。3月-253月-2516:51:4416:51:44March10,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。10三月20254:51:44下午16:51:443月-2515、會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小。三月254:51下午3月-2516:51March10,202