房地產(chǎn)中介營(yíng)銷策略的相關(guān)理論基礎(chǔ)綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u25454房地產(chǎn)中介營(yíng)銷策略的相關(guān)理論基礎(chǔ)綜述 11396（一）房地產(chǎn)中介的概念、內(nèi)容和特點(diǎn) 130496（二）相關(guān)理論 2261981．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論 2106742．服務(wù)營(yíng)銷理論 3（一）房地產(chǎn)中介的概念、內(nèi)容和特點(diǎn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)中介地位突出。房地產(chǎn)中介指的是在房地產(chǎn)銷售和買賣交易過(guò)程中、起到中間作用的組織機(jī)構(gòu)，能夠?yàn)橘I賣雙方提供房產(chǎn)服務(wù)，比如為雙方提供估值服務(wù)、售后服務(wù)等等。房地產(chǎn)中介根據(jù)所涉及的業(yè)務(wù)有狹義和廣義之分。義的房地產(chǎn)中介：在房地交易行業(yè)中，為商品流通和購(gòu)買交易雙方提供基礎(chǔ)服務(wù)的相關(guān)組織或者機(jī)構(gòu)。主要使為雙發(fā)解決疑難問(wèn)題，提供估值和經(jīng)紀(jì)代理等服務(wù)。而廣義的房地產(chǎn)中介：涵蓋了非常廣泛的內(nèi)容，在房地產(chǎn)商品交易行業(yè)中指的是除了簡(jiǎn)單的提供房產(chǎn)服務(wù)外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程也包含在其中。從中介企業(yè)開(kāi)始生產(chǎn)至開(kāi)發(fā)再到產(chǎn)品生產(chǎn)銷售的消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)，均已經(jīng)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的正常運(yùn)行展帶來(lái)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的中介組織與經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介行業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展有著不可忽視的重要地位，無(wú)疑是其快速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)需求多元化、健康快速、穩(wěn)定發(fā)展的重要有利條件。房地產(chǎn)中介的特征主要包括以下三個(gè)方面：（1）專門的人員。若是想要在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)做好管理工作,需要大量的專業(yè)人員，并不斷提高專業(yè)人員的綜合素質(zhì)，才能更好的提供買賣雙方服務(wù)，從而贏得客戶的認(rèn)同，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。提高從業(yè)經(jīng)紀(jì)人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)性，首先要有從業(yè)者必須擁有的從業(yè)資格證，并且具有一定的專業(yè)技能，擁有一定的理論基礎(chǔ)，同時(shí)，必須有一年的工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)的專業(yè)學(xué)歷，在實(shí)習(xí)期間，掌握實(shí)習(xí)期間所需的各種專業(yè)技能，通過(guò)職業(yè)資格考試。想要真正擁有熟練的業(yè)務(wù)操作技巧，積累出屬于自己的敏銳的市場(chǎng)意識(shí)，可以通過(guò)多年的房地產(chǎn)中介工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)獲得。根據(jù)長(zhǎng)時(shí)間在實(shí)踐工作中積累出來(lái)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)非常了解，對(duì)每個(gè)企業(yè)都有一定的獨(dú)到見(jiàn)解，能夠用最低的成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷售，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。如果想要通過(guò)自己的研究對(duì)房地產(chǎn)有專業(yè)分析和評(píng)估，您必須獲得房地產(chǎn)估價(jià)師資格。房地產(chǎn)評(píng)估師可以在網(wǎng)站上注冊(cè)，并通過(guò)注冊(cè)的網(wǎng)站上獲得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書》，這兩種培訓(xùn)方法對(duì)于參與房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐是必不可少的。（2）委托服務(wù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指憑借他們豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和掌握的與房地產(chǎn)交易有關(guān)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息，客戶將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人直接委托，在授權(quán)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，向客戶提供客戶感興趣的信息。通過(guò)房產(chǎn)代理能夠?yàn)榭蛻籼峁└鼉?yōu)質(zhì)的服務(wù)，因?yàn)榉慨a(chǎn)代理具有一定的專業(yè)性，房產(chǎn)交易需要根據(jù)法律法規(guī)、按照一定的流程進(jìn)行，對(duì)于用戶來(lái)說(shuō)，通常對(duì)此理解不足，有房產(chǎn)代理幫助用戶完成整個(gè)交易的過(guò)程，能夠降低用戶的時(shí)間和成本。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化比較快，用戶如果不了解流程很容易走彎路，如果借助于正式的房產(chǎn)中介，有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為用戶提供服務(wù)，能夠讓用戶很快的完成房產(chǎn)交易，并且節(jié)約大量的時(shí)間和精力，房產(chǎn)機(jī)構(gòu)也能夠盈利,也可以使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的行為方式在一定的程度上更加科學(xué)規(guī)范。也可以使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的行為方式在一定的程度上更加科學(xué)規(guī)范,此乃是互惠共贏，一舉多得。（3）支付服務(wù)。房產(chǎn)中介不僅為購(gòu)房者提供服務(wù)，而且還為房屋銷售者提供服務(wù)，其報(bào)酬來(lái)源一般是來(lái)自日常經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)或交易傭金代理的利潤(rùn)，這與傳統(tǒng)意義上的服務(wù)大致相同，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)根據(jù)合同規(guī)定的要求，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、滿意的服務(wù)后，客戶再根據(jù)合同約定的價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)如期支付報(bào)酬或代理費(fèi)。（二）相關(guān)理論1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論中介參與的經(jīng)濟(jì)行為就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，在市場(chǎng)化快速發(fā)展的今天，房產(chǎn)中介推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展過(guò)程中必不可少。在中介機(jī)構(gòu)的作用之下，能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置，能夠取得更好的發(fā)展效果。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就起到了一個(gè)中介作用，很多學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了研究，但是他們的理念并沒(méi)有完全達(dá)到一致，從而形成了相對(duì)比較完善的理論體系，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。國(guó)家工商行政管理局第二條明確規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指以向他人收取傭金為主要目的，從事經(jīng)濟(jì)服務(wù)活動(dòng)的各類自然人、法人，從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的中介、代理、經(jīng)紀(jì)等經(jīng)濟(jì)社會(huì)組織，為他人的經(jīng)營(yíng)提供便利。就這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人本身包括個(gè)人與單位，又不僅僅是自然人，還涵蓋了其他的領(lǐng)域，是一個(gè)深刻而寬泛的概念。就像房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、演藝經(jīng)紀(jì)人等。在《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定》中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是商業(yè)活動(dòng)的一種，這種商業(yè)活動(dòng)向涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓，抵押和抵消租賃的各方提供推薦，代理和經(jīng)紀(jì)咨詢服務(wù)。但是,國(guó)有土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)并不可能包含在任何中介經(jīng)營(yíng)行為的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移中。房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)按《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定,是一種行業(yè)，泛指在房地產(chǎn)上可以進(jìn)行各種買賣,租賃,轉(zhuǎn)讓，抵押和其他房地產(chǎn)活動(dòng)的交易中，為雙方提供相關(guān)信息，經(jīng)紀(jì)和其他服務(wù)。綜上所述，我們可以看出，房地產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)是專業(yè)的房地產(chǎn)交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，用于在房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行買賣，抵押，租賃和轉(zhuǎn)讓等社會(huì)經(jīng)濟(jì)交易，以便有效地促進(jìn)雙方之間或雙方之間達(dá)成協(xié)議，提供有償?shù)膶I(yè)中介服務(wù)，包括住宅租賃，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人，業(yè)務(wù)咨詢和咨詢，信息服務(wù)提供，抵押和抵押擔(dān)保等。2．服務(wù)營(yíng)銷理論企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目的是為了盈利，需要通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的銷售，才能達(dá)到盈利這一目標(biāo)。了解消費(fèi)者的需求，為消費(fèi)者提供針對(duì)性比較強(qiáng)的服務(wù)，在贏得消費(fèi)者認(rèn)同的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)商品的有效銷售，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利，這就是服務(wù)營(yíng)銷理論的內(nèi)涵。該理論認(rèn)為，市場(chǎng)在不斷變化中，消費(fèi)者的偏好變動(dòng)性也是非常強(qiáng)的，企業(yè)只有對(duì)消費(fèi)者的偏好進(jìn)行深入分析，才能夠生產(chǎn)出針對(duì)性比較強(qiáng)的產(chǎn)品，才能為消費(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，從而滿足消費(fèi)者的需求，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利。所以企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中要提高自身的專業(yè)化程度，提高服務(wù)的個(gè)性化與人性化。服務(wù)營(yíng)銷主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是產(chǎn)品服務(wù)營(yíng)銷，另一個(gè)是客戶服務(wù)營(yíng)銷。前一個(gè)因素仍然是為