農(nóng)村集體建設用地使用權流轉管理辦法?一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范農(nóng)村集體建設用地使用權流轉行為，提高土地利用效率，促進農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國物權法》等相關法律法規(guī)，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。

（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體建設用地使用權的流轉管理。農(nóng)村集體建設用地包括農(nóng)民集體所有的用于非農(nóng)業(yè)建設的土地，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)用地、農(nóng)村村民住宅用地等。

（三）基本原則1.依法、自愿、有償原則農(nóng)村集體建設用地使用權流轉必須遵守法律法規(guī)，尊重農(nóng)民意愿，按照市場機制進行有償流轉，保障土地所有者和使用者的合法權益。2.規(guī)劃控制原則流轉的農(nóng)村集體建設用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，不得擅自改變土地用途。3.用途管制原則嚴格控制農(nóng)村集體建設用地流轉后的用途，確保土地用于符合規(guī)定的非農(nóng)業(yè)建設項目，嚴禁用于房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性項目。4.公開、公平、公正原則建立公開透明的流轉交易平臺，規(guī)范流轉程序，保障流轉過程中各參與方的公平競爭，防止暗箱操作。

二、流轉主體與條件（一）流轉主體1.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為農(nóng)村集體建設用地的所有者，有權依法決定土地使用權的流轉事宜，并代表集體行使相關權利。2.土地使用者已經(jīng)依法取得農(nóng)村集體建設用地使用權的單位或個人，在符合本辦法規(guī)定的條件下，可以將土地使用權進行流轉。

（二）流轉條件1.權屬清晰土地所有權和使用權證書齊全，不存在權屬爭議。2.符合規(guī)劃流轉的土地必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的用途，且已依法辦理相關審批手續(xù)。3.地上建筑物等產(chǎn)權明晰地上建筑物、構筑物及其附屬設施的產(chǎn)權歸屬明確，不存在產(chǎn)權糾紛。4.具備開發(fā)建設條件土地已具備必要的通水、通電、通路等基礎設施條件，能夠滿足項目開發(fā)建設需求。

三、流轉形式（一）出讓農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將農(nóng)村集體建設用地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付土地出讓金的行為。出讓年限根據(jù)土地用途和實際情況確定，但不得超過同類國有土地出讓的最高年限。

（二）出租農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或土地使用者將農(nóng)村集體建設用地使用權出租給他人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租期限由雙方協(xié)商確定，但不得超過土地出讓剩余年限。

（三）轉讓土地使用者將依法取得的農(nóng)村集體建設用地使用權再轉移的行為。轉讓應當簽訂轉讓合同，并辦理相關變更登記手續(xù)。轉讓后，土地使用年限為原出讓或出租合同約定的剩余年限。

（四）轉租承租人將承租的農(nóng)村集體建設用地使用權再出租給他人使用的行為。轉租應當經(jīng)原出租人書面同意，并簽訂轉租合同，同時辦理相關備案手續(xù)。

（五）作價出資（入股）農(nóng)村集體建設用地使用權作價出資（入股）是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權作價，作為出資（入股）投入企業(yè)，參與企業(yè)經(jīng)營收益分配的行為。作價出資（入股）的土地必須經(jīng)過評估作價，并依法辦理相關審批和登記手續(xù)。

四、流轉程序（一）申請土地流轉雙方應當向所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出書面申請，并提交以下材料：1.土地流轉申請書，包括流轉土地的位置、面積、用途、流轉方式、流轉期限等內(nèi)容；2.土地所有權證書和土地使用權證書；3.地上建筑物、構筑物及其附屬設施的產(chǎn)權證明；4.涉及土地轉讓、轉租的，需提供原土地出讓或租賃合同；5.土地流轉雙方的身份證明文件；6.其他需要提供的材料。

（二）受理與審核鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）收到申請材料后，應當對申請材料進行審查，并在[X]個工作日內(nèi)作出是否受理的決定。對受理的申請，應當組織相關部門進行實地核查，重點審查土地權屬、規(guī)劃用途、地上附著物等情況。經(jīng)審核符合條件的，報縣級人民政府國土資源部門審批。

（三）審批縣級人民政府國土資源部門應當在收到鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）報送的審核意見和申請材料后，在[X]個工作日內(nèi)完成審批。對符合流轉條件的，予以批準；對不符合條件的，書面通知申請人并說明理由。

（四）簽訂合同經(jīng)批準流轉的農(nóng)村集體建設用地，流轉雙方應當簽訂書面流轉合同。合同應當包括以下主要內(nèi)容：1.雙方當事人的姓名或名稱、地址；2.流轉土地的位置、面積、用途、流轉方式、流轉期限；3.土地出讓金或租金的數(shù)額、支付方式和時間；4.地上建筑物、構筑物及其附屬設施的處置方式；5.雙方的權利和義務；6.合同的變更、解除和終止條件；7.違約責任；8.爭議解決方式；9.其他事項。

（五）登記備案流轉雙方應當自合同簽訂之日起[X]個工作日內(nèi)，持流轉合同及相關材料到縣級人民政府國土資源部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)。涉及地上建筑物、構筑物及其附屬設施產(chǎn)權變更的，還應當?shù)较嚓P部門辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)?？h級人民政府國土資源部門應當對土地流轉情況進行登記備案，建立農(nóng)村集體建設用地使用權流轉檔案。

五、土地收益管理（一）收益分配原則農(nóng)村集體建設用地使用權流轉收益歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，主要用于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟、改善農(nóng)村基礎設施和公共服務設施、增加農(nóng)民收入等。收益分配應當按照農(nóng)村集體經(jīng)濟組織章程或成員大會決議進行，確保公平、合理、公開。

（二）收益用途1.農(nóng)村基礎設施建設包括道路、橋梁、水利設施、電力設施等的建設和維護，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件。2.農(nóng)村公共服務設施建設如學校、醫(yī)院、文化活動中心等的建設和完善，提高農(nóng)村公共服務水平。3.農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展用于興辦農(nóng)村集體企業(yè)、發(fā)展農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)等，增強農(nóng)村集體經(jīng)濟實力。4.農(nóng)民社會保障部分收益可用于繳納農(nóng)民的社會保險費用，提高農(nóng)民的社會保障水平。5.農(nóng)民福利分配根據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織章程或成員大會決議，將部分收益分配給農(nóng)民，增加農(nóng)民收入。

（三）收益監(jiān)管縣級人民政府財政、審計等部門應當加強對農(nóng)村集體建設用地使用權流轉收益的監(jiān)管，定期對收益的收取、使用情況進行檢查和審計，確保收益合理使用，防止截留、挪用等違法行為。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當建立健全收益管理制度，定期向本集體經(jīng)濟組織成員公布收益收支情況，接受成員監(jiān)督。

六、土地使用與監(jiān)管（一）土地使用要求1.按照合同約定的用途使用土地土地使用者必須嚴格按照流轉合同約定的用途使用土地，不得擅自改變土地用途。確需改變土地用途的，應當經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意，并依法辦理相關審批手續(xù)。2.遵守土地利用規(guī)劃和相關規(guī)定土地使用者應當遵守土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從政府的統(tǒng)一規(guī)劃和管理。在土地使用過程中，應當符合環(huán)保、安全等相關要求，不得從事違法違規(guī)活動。

（二）土地開發(fā)建設監(jiān)管1.項目審批監(jiān)管對涉及農(nóng)村集體建設用地流轉的開發(fā)建設項目，有關部門應當按照規(guī)定進行審批，加強對項目可行性、環(huán)境影響、安全設施等方面的審查，確保項目符合要求。2.建設過程監(jiān)管項目建設過程中，相關部門應當加強對施工質(zhì)量、施工安全、環(huán)境保護等方面的監(jiān)督檢查，確保項目建設規(guī)范有序進行。土地使用者應當按照批準的建設方案進行建設，不得擅自改變建設內(nèi)容和規(guī)模。

（三）土地閑置處置1.閑置認定土地使用者取得農(nóng)村集體建設用地使用權后，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設的，視為土地閑置。規(guī)定期限按照合同約定執(zhí)行，合同未約定的，按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。2.處置措施對閑置土地，縣級人民政府國土資源部門應當責令土地使用者限期動工開發(fā)建設；逾期仍未動工開發(fā)建設的，可以按照合同約定收取閑置費；連續(xù)兩年未動工開發(fā)建設的，無償收回土地使用權。因不可抗力或政府、政府有關部門的行為等造成土地閑置的除外。

七、法律責任（一）違法流轉責任1.未經(jīng)批準擅自流轉農(nóng)村集體建設用地使用權的，由縣級人民政府國土資源部門責令限期改正，沒收違法所得，并可處以罰款。2.以欺騙手段取得農(nóng)村集體建設用地使用權流轉批準文件的，由縣級人民政府國土資源部門撤銷批準文件，沒收違法所得，并可處以罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（二）擅自改變用途責任土地使用者擅自改變土地用途的，由縣級人民政府國土資源部門責令限期改正，并處以罰款；拒不改正的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法解除土地流轉合同，無償收回土地使用權。

（三）閑置土地責任土地使用者閑置土地的，按照本辦法關于土地閑置處置的規(guī)定執(zhí)行。對拒不執(zhí)行閑置土地處置決定的，縣級人民政府國土資源部門可以申請人民法院強制執(zhí)行。

（四）其他違法行為責任對