房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案11114?一、引言房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著舉足輕重的地位。然而，隨著市場競爭的日益激烈以及稅收政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越大的稅收負(fù)擔(dān)。合理的稅收籌劃不僅能夠幫助企業(yè)降低稅負(fù)，提高經(jīng)濟(jì)效益，還能增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本稅收籌劃方案旨在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和稅收政策，為企業(yè)提供一系列有效的稅收籌劃策略，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀分析（一）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種1.增值稅：房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)等行為均需繳納增值稅。根據(jù)不同的業(yè)務(wù)類型，適用不同的稅率，如銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般納稅人適用9%的稅率，小規(guī)模納稅人適用5%的征收率。2.土地增值稅：對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收。按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。3.企業(yè)所得稅：以房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)，基本稅率為25%。4.其他稅種：還涉及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅等。

（二）稅收負(fù)擔(dān)分析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、資金投入大、涉及稅種多，稅收負(fù)擔(dān)較重。例如，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比較大，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地成本雖然可以扣除，但增值額的計(jì)算較為復(fù)雜，導(dǎo)致土地增值稅稅負(fù)較高。同時(shí)，增值稅的預(yù)繳和清算制度也增加了企業(yè)的資金壓力和稅務(wù)管理難度。

三、稅收籌劃目標(biāo)1.合法降低企業(yè)整體稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)盈利能力。2.優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)管理流程，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)合規(guī)經(jīng)營。3.通過合理的稅收籌劃，促進(jìn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，提高企業(yè)運(yùn)營效率。

四、稅收籌劃具體策略

（一）增值稅籌劃1.合理選擇納稅人身份對于規(guī)模較小、會(huì)計(jì)核算不健全的房地產(chǎn)企業(yè)，可以選擇作為小規(guī)模納稅人，按照5%的征收率繳納增值稅。這樣可以避免因采用一般計(jì)稅方法而產(chǎn)生的較高增值稅稅負(fù)，同時(shí)簡化稅務(wù)核算。對于規(guī)模較大、財(cái)務(wù)制度健全、能夠準(zhǔn)確核算進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額的企業(yè)，選擇一般納稅人身份更為有利。通過合理取得增值稅專用發(fā)票，充分抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，降低增值稅實(shí)際稅負(fù)。2.利用稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃和定價(jià)時(shí)，可以合理控制增值率，享受這一稅收優(yōu)惠政策。例如，通過合理確定開發(fā)成本、銷售價(jià)格等因素，使增值率控制在20%以內(nèi)。對房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確界定老項(xiàng)目，合理選擇計(jì)稅方法，降低增值稅稅負(fù)。3.合理安排銷售方式房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理安排銷售方式來進(jìn)行增值稅籌劃。例如，采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入并計(jì)算繳納增值稅。這樣可以延緩納稅時(shí)間，獲取資金的時(shí)間價(jià)值。對于購買方需要開具發(fā)票的情況，可以先開具不征稅發(fā)票，待達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)再開具正式發(fā)票并申報(bào)納稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)開具不征稅發(fā)票，避免提前繳納增值稅。

（二）土地增值稅籌劃1.合理確定扣除項(xiàng)目金額土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確核算各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，確保能夠充分扣除。例如，對于房地產(chǎn)開發(fā)成本中的各項(xiàng)費(fèi)用，如建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，要取得合法有效的憑證，以便在計(jì)算土地增值稅時(shí)能夠全額扣除。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目金額來降低增值額，從而減輕土地增值稅稅負(fù)。例如，適當(dāng)加大對開發(fā)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)投入，如幼兒園、社區(qū)醫(yī)院等，這些公共配套設(shè)施的建設(shè)成本可以計(jì)入扣除項(xiàng)目金額，同時(shí)還能提升項(xiàng)目的品質(zhì)和競爭力。2.利用稅收優(yōu)惠政策除了前面提到的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率未超過20%免征土地增值稅外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用其他稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。例如，對因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。企業(yè)可以關(guān)注國家相關(guān)政策動(dòng)態(tài)，合理規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)，爭取享受這些稅收優(yōu)惠。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)營情況，合理安排房地產(chǎn)的用途，降低土地增值稅稅負(fù)。3.合理定價(jià)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值率越高，稅率越高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮土地增值稅的因素，合理確定銷售價(jià)格。通過對不同銷售價(jià)格下增值率和土地增值稅稅負(fù)的測算，選擇最優(yōu)的定價(jià)方案，使企業(yè)利潤最大化。例如，當(dāng)企業(yè)預(yù)計(jì)銷售價(jià)格提高會(huì)導(dǎo)致增值率超過某一臨界點(diǎn)時(shí)，可以通過適當(dāng)降低銷售價(jià)格，增加扣除項(xiàng)目金額等方式，將增值率控制在較低水平，從而降低土地增值稅稅負(fù)，同時(shí)確保企業(yè)的總收益不減少。

（三）企業(yè)所得稅籌劃1.合理利用稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)企業(yè)可以享受一系列企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。例如，從事國家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營的所得，自項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅。企業(yè)可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況，合理投資符合條件的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，享受稅收優(yōu)惠。對符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理控制企業(yè)規(guī)模和利潤水平，爭取符合小型微利企業(yè)條件，降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。2.合理分?jǐn)偝杀举M(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目通常涉及多個(gè)成本核算對象，如不同類型的房屋、配套設(shè)施等。企業(yè)應(yīng)合理分?jǐn)偝杀举M(fèi)用，確保成本費(fèi)用的歸集準(zhǔn)確、合理。例如，對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按照受益原則和配比原則，采用合理的分配方法進(jìn)行分?jǐn)?，如占地面積法、建筑面積法等。企業(yè)還可以通過合理安排成本費(fèi)用的發(fā)生時(shí)間，如將一些費(fèi)用提前或推遲至不同納稅年度，以達(dá)到均衡各年度應(yīng)納稅所得額的目的，避免出現(xiàn)某一年度應(yīng)納稅所得額過高而導(dǎo)致稅負(fù)過重的情況。3.稅收遞延籌劃房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收遞延政策進(jìn)行籌劃。例如，企業(yè)采用加速折舊方法對固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，在固定資產(chǎn)使用前期多計(jì)提折舊，后期少計(jì)提折舊。這樣可以在前期增加成本費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，從而遞延繳納企業(yè)所得稅，獲取資金的時(shí)間價(jià)值。對于企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。企業(yè)可以合理控制廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的支出規(guī)模，充分利用這一稅收遞延政策。

（四）其他稅種籌劃1.印花稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中會(huì)涉及印花稅。企業(yè)可以通過合理簽訂合同，降低印花稅稅負(fù)。例如，對于一些金額較大的合同，可以采用分拆合同的方式，將合同金額分拆為多個(gè)較小金額的合同，分別計(jì)算繳納印花稅，從而降低印花稅總額。對于一些不屬于印花稅應(yīng)稅范圍的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，企業(yè)應(yīng)避免簽訂相關(guān)合同，以免多繳納印花稅。2.契稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)需要繳納契稅。企業(yè)可以通過合理規(guī)劃土地和房屋的交易方式來降低契稅稅負(fù)。例如，對于一些可以通過股權(quán)收購等方式間接取得土地和房屋所有權(quán)的情況，如果符合相關(guān)稅收政策規(guī)定，可以避免直接繳納契稅，降低企業(yè)的稅收成本。企業(yè)還可以關(guān)注契稅的稅收優(yōu)惠政策，如對非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助的，免征契稅。企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)，可以充分利用這些優(yōu)惠政策。

五、稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)及防范措施（一）政策風(fēng)險(xiǎn)稅收政策不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案可能因政策調(diào)整而失效。企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注稅收政策動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整籌劃方案，確保籌劃方案符合最新政策要求。例如，定期組織財(cái)務(wù)人員參加稅收政策培訓(xùn)，及時(shí)了解政策變化情況；與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好溝通，獲取政策解讀和指導(dǎo)。

（二）操作風(fēng)險(xiǎn)稅收籌劃需要嚴(yán)格按照法律法規(guī)進(jìn)行操作，如果操作不當(dāng)可能引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部稅務(wù)管理，規(guī)范稅務(wù)核算流程，確保稅收籌劃方案的實(shí)施合法合規(guī)。例如，建立健全稅務(wù)管理制度，明確各部門在稅收籌劃中的職責(zé)；加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)和考核，提高其稅務(wù)專業(yè)水平和操作能力。

（三）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)稅收籌劃方案應(yīng)與企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)相結(jié)合，如果籌劃方案影響企業(yè)正常經(jīng)營，可能會(huì)帶來負(fù)面影響。企業(yè)在制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)充分考慮經(jīng)營實(shí)際情況，確保籌劃方案切實(shí)可行。例如，在進(jìn)行銷售方式籌劃時(shí)，要充分考慮客戶需求和市場競爭情況，避免因籌劃方案導(dǎo)致銷售不暢等問題。

六、結(jié)論通過實(shí)施上述稅收籌劃方案，房地產(chǎn)企業(yè)可以在合法合規(guī)的前提下