杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例解讀主講—沈君房地產(chǎn)經(jīng)營與管理資源庫杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例解讀杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例解讀（93條）杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例解讀（93條）一、明確物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理體系二、明確以黨建引領(lǐng)物業(yè)管理活動(dòng)三、明確建立物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)四、明確物業(yè)管理活動(dòng)中的信息公開要求五、明確業(yè)主委員會(huì)成員的任職資格六、明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)行要求七、明確創(chuàng)新設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)制度八、明確對(duì)物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管規(guī)范要求九、明確規(guī)范業(yè)主共有收入的管理使用十、明確物業(yè)使用中的禁止行為及處理十一、明確擴(kuò)大物業(yè)維修資金使用簡易程序范圍一、明確物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理體系

一方面，在總則中明確規(guī)定“本市物業(yè)管理活動(dòng)納入基層社會(huì)治理體系”。

另一方面，在監(jiān)督管理職責(zé)中明確規(guī)定：市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理工作中的重大問題；區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的相關(guān)問題；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理工作，根據(jù)需要建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議等制度，落實(shí)人員、經(jīng)費(fèi)，履行各項(xiàng)職責(zé)。此外，在多個(gè)具體條款中充分落實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)尤其是業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督職能，推動(dòng)物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會(huì)治理轉(zhuǎn)變，真正融入基層治理格局。二、明確以黨建引領(lǐng)物業(yè)管理活動(dòng)

一方面，在總則中明確規(guī)定“堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局”。

另一方面，明確鼓勵(lì)業(yè)主中符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員通過法定程序成為業(yè)主委員會(huì)成員。通過總結(jié)近年來我市大力推進(jìn)城市基層黨建工作經(jīng)驗(yàn)，將居民小區(qū)黨建工作、物業(yè)行業(yè)黨建工作的有效做法在條例中進(jìn)一步鞏固提升，把黨的政治優(yōu)勢(shì)、組織優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為城市治理優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提高黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理和基層治理水平。三、明確建立物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

首先，在總則中明確規(guī)定“鼓勵(lì)運(yùn)用新技術(shù)、新方法，發(fā)揮公共數(shù)據(jù)平臺(tái)作用，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平”。其次，在監(jiān)督管理職責(zé)中明確市房產(chǎn)行政主管部門建立、維護(hù)本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以及建立業(yè)主電子投票系統(tǒng)并免費(fèi)提供給業(yè)主投票使用。最后，在多個(gè)具體條款中明確了數(shù)字化、信息化措施的運(yùn)用。例如，規(guī)定業(yè)主投票一般應(yīng)當(dāng)采用電子方式，但是業(yè)主要求提供紙質(zhì)方式的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供；業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上填報(bào)公開規(guī)定信息；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)聽取業(yè)主意見建議并建立投訴受理制度等等。通過大力推動(dòng)新興網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用，提高物業(yè)管理活動(dòng)的透明度，提高業(yè)主決策效率，適應(yīng)數(shù)字化改革的發(fā)展方向，也與我市智慧城市的定位相適應(yīng)。四、明確物業(yè)管理活動(dòng)中的信息公開要求首先，在總則中明確了業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位以及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)向業(yè)主公開信息義務(wù)的基本履行要求。其次，在多個(gè)具體條款中專門規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位的信息公開內(nèi)容、信息公開形式等具體要求，并與物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的使用緊密結(jié)合，切實(shí)保障業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。五、明確業(yè)主委員會(huì)成員的任職資格一方面，明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力且具有完全民事行為能力的業(yè)主擔(dān)任。另一方面，明確規(guī)定業(yè)主可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員需要同時(shí)符合下列條件：（一）遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；（二）具有必要的工作時(shí)間；（三）按照有關(guān)規(guī)定或者約定，交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金、交納需要業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用，且未惡意拖欠物業(yè)費(fèi)；（四）本人及近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他條件。同時(shí)，明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過社區(qū)推薦、業(yè)主自薦或聯(lián)名推薦產(chǎn)生，并由物業(yè)管理委員會(huì)在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下審查其資格條件。通過上述規(guī)定切實(shí)把好業(yè)主委員會(huì)的“人選關(guān)”，提高人員素質(zhì)水平和履職能力，促進(jìn)業(yè)主的良好自我管理。六、明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)行要求一是明確了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情形，并規(guī)定業(yè)主委員會(huì)拒不召開時(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其召開以及代為指導(dǎo)業(yè)主召開；二是明確了業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的工作程序要求；三是明確了業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員、主任、副主任的產(chǎn)生要求以及印章保管要求；四是明確了業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開、出席、決定、公布、記錄以及告知社區(qū)等程序要求；五是明確了業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主公開信息內(nèi)容、時(shí)間以及公開渠道的要求；六、明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)行要求六是明確了業(yè)主委員會(huì)成員的違法或不當(dāng)行為，并規(guī)定罷免程序以及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的建議罷免權(quán)，同時(shí)明確了業(yè)主委員會(huì)的集體違法或不當(dāng)行為，并規(guī)定街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可以建議罷免業(yè)主委員會(huì)全體成員職務(wù)；七是明確了業(yè)主委員會(huì)屆滿或終止時(shí)，公共財(cái)物和資料的移交要求；八是明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的來源及財(cái)務(wù)管理制度；九是明確了業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)成員適當(dāng)?shù)墓ぷ鹘蛸N。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書、財(cái)務(wù)人員；十是明確了對(duì)共有收入收支情況和運(yùn)行經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)委托審計(jì)的情形以及委托主體、費(fèi)用來源，并明確業(yè)主委員會(huì)拒不審計(jì)的，社區(qū)可以代為委托審計(jì)。七、明確創(chuàng)新設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)制度明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在五種情形下應(yīng)當(dāng)及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì)，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，并臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。創(chuàng)新設(shè)立的物業(yè)管理委員會(huì)替代了原業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)委會(huì)換屆工作組的職責(zé)，形成了統(tǒng)一的組織形式。同時(shí)，填補(bǔ)了以下實(shí)際情形中的業(yè)主自我管理空白：一是新建成交付的物業(yè)項(xiàng)目，因交付率未達(dá)到規(guī)定尚不具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，組建物業(yè)管理委員會(huì)提前開展業(yè)主自我管理，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督；七、明確創(chuàng)新設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)制度二是新建成交付物業(yè)項(xiàng)目已具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，但是因各種原因或矛盾糾紛尚未成立業(yè)主大會(huì)的，組建物業(yè)管理委員會(huì)彌補(bǔ)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的空白；三是業(yè)主委員會(huì)任期屆滿需要正常換屆選舉的，組建物業(yè)管理委員會(huì)牽頭指導(dǎo)換屆工作；四是業(yè)主委員會(huì)因辭職缺額、被罷免等原因在任期內(nèi)終止需要重新選舉的，組建物業(yè)管理委員會(huì)牽頭組織重新選舉工作；五是已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域但是尚未實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)推動(dòng)實(shí)施物業(yè)管理。此外，對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)人員組成、工作職責(zé)、任期期限等作了明確規(guī)定。八、明確對(duì)物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管規(guī)范要求一是明確了新建物業(yè)的承接查驗(yàn)工作要求，強(qiáng)化了街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)監(jiān)督并規(guī)定了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)責(zé)任；二是明確了選聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體程序要求，確保業(yè)主的共同決定權(quán)；三是明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的具體義務(wù)，并進(jìn)一步規(guī)定禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)制獲取業(yè)主生物信息、泄露個(gè)人信息、強(qiáng)制購買其提供或者指定的商品或者服務(wù)；四是明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其調(diào)整程序，并完善了物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)和交納規(guī)定；五是明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)聽取業(yè)主意見建議，建立投訴受理制度并限期答復(fù)的要求。通過上述規(guī)定進(jìn)一步嚴(yán)格對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管規(guī)范，促進(jìn)依法誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。九、明確規(guī)范業(yè)主共有收入的管理使用一方面，明確了小區(qū)業(yè)主共有收入在委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或業(yè)主委員會(huì)自行管理兩種情形下，相應(yīng)的開設(shè)專門賬戶、公開收支情況以及委托專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)的相關(guān)要求。另一方面，明確了共有收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業(yè)管理的其他需要。通過上述規(guī)定確保歸屬全體業(yè)主所有的共有收入得到規(guī)范管理使用，促進(jìn)小區(qū)財(cái)務(wù)公開、透明。十、明確物業(yè)使用中的禁止行為及處理明確了物業(yè)使用中不得實(shí)施的十一項(xiàng)行為，其中在原條例基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加規(guī)定了實(shí)踐中容易引發(fā)小區(qū)矛盾糾紛的幾項(xiàng)行為，包括違法飼養(yǎng)動(dòng)物或者不履行飼養(yǎng)人義務(wù)，嚴(yán)重影響其他業(yè)主生活；違規(guī)進(jìn)行生活垃圾分類投放；從建筑物中拋擲物品；電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車違規(guī)充電等等。同時(shí)，明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)存在上述禁止行為的，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)主管部門報(bào)告，房管、城管、消防等相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，根據(jù)各自職責(zé)分工采取相應(yīng)的執(zhí)法措施，以維護(hù)小區(qū)的良好公共管理秩序。十一、明確擴(kuò)大物業(yè)維修資金使用簡易程序范圍原條例僅規(guī)定電梯、消防設(shè)施等涉及公共安全的維修項(xiàng)目可以按