格局重塑，破局煥新2025年4月主要驅(qū)動因素租賃市場表現(xiàn)挑戰(zhàn)與機遇投資與展望目目錄2主要驅(qū)動因素主要驅(qū)動因素3《自然部關(guān)于加強自然資源要素保障促進現(xiàn)代物流高質(zhì)量?采取靈活用地供應(yīng)，以長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等?支持物流數(shù)智化及綠色化轉(zhuǎn)型，鼓勵運用平臺經(jīng)濟、低空經(jīng)主要驅(qū)動因素4主要驅(qū)動因素主要驅(qū)動因素第三方物流電商及零售制造業(yè)第三方物流電商及零售制造業(yè)其他80%80%60%?2024年，非保稅高標倉租賃結(jié)構(gòu)保持整體穩(wěn)定，第三方物流、電商零售和制造業(yè)繼續(xù)占據(jù)租賃60%40%?電商及物流類企業(yè)的整體需求預(yù)計仍將顯著高于其40%20%20%0%0%預(yù)計2025年需求漲幅華北華東華南預(yù)計2025年需求漲幅550人均消費占可支配收入比重-社會零售總額及線上零售主要驅(qū)動因素66-快遞業(yè)務(wù)量主要驅(qū)動因素77采購經(jīng)理指數(shù)采購經(jīng)理指數(shù):綜合產(chǎn)出采購經(jīng)理指數(shù):非制造業(yè):商務(wù)活動——采購經(jīng)理指數(shù):建筑業(yè):商務(wù)活動2024年工業(yè)產(chǎn)能利用率主要驅(qū)動因素主要驅(qū)動因素88中國對外出口額：按地區(qū)0跨境電商進出口總額主要驅(qū)動因素得眾多分撥倉中的的自動化設(shè)備成為標配。9950主要驅(qū)動因素物流倉儲用地-成交規(guī)劃建面華北主要驅(qū)動因素物流倉儲用地-成交規(guī)劃建面華北華東--華中華西華南2023-2024年物流成交用地容積率過去五年中，中國物流市場經(jīng)歷了非保稅高標倉的大量集中供應(yīng)。據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2020至2023年間，全國31個主要物流城市的年平均供應(yīng)超過1,000萬平方米，而且供應(yīng)更多集中在一線城市及其周邊調(diào)；華北區(qū)域的北京、廊坊維持供應(yīng)慣性，短期內(nèi)仍有一定規(guī)模增量釋放；華南地區(qū)在強勁的產(chǎn)業(yè)需求驅(qū)動下，新增供應(yīng)規(guī)模逆勢性區(qū)間，未來項目供應(yīng)節(jié)奏也將隨之調(diào)整。在新成交土地中，容積率在兩層及以上的面積占比達70%。華南地區(qū)物流用地容積率遠超其他地區(qū)，容積率在3.0及以上的土地占華東：上海、南京、無錫、蘇州（包含蘇州、昆山、太倉、常熟以及張家港）、杭州、寧華南：廣州、深圳、佛山、惠州、東莞；華西：重慶、成都、德陽、眉山、貴陽、昆明、西安、華中：鄭州、武漢、鄂州、孝感、長沙租賃市場表現(xiàn)租賃市場表現(xiàn)租賃市場表現(xiàn)租賃市場表現(xiàn)供應(yīng)量（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）華北華東注：蘇州板塊包含蘇州市區(qū)、昆山、太倉、一線城市——衛(wèi)星城市——其他城市指數(shù)基期：2015上半年衛(wèi)星城市：天津、廊坊、蘇州（包含昆山、太倉、常熟、張家港及蘇州市區(qū)）、嘉興、佛山其他城市：沈陽、青島、濟南、無錫、南京、寧波、杭州、西安、成都、重慶、武漢、鄭租賃市場表現(xiàn)租賃市場表現(xiàn)租賃市場表現(xiàn)租賃市場表現(xiàn)2,327定建租賃增多：更多開發(fā)商選擇在簽訂長期租賃合同后啟動建設(shè)，確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定并降低風(fēng)險，同時提升信用評級以降低融資成本。這些定制項目通常配備現(xiàn)代化設(shè)施和節(jié)能系統(tǒng)，2,3273,854商與第三方物流企業(yè)在土地獲取上不具優(yōu)勢，預(yù)計這些企業(yè)自建倉將有所減少。全球政治經(jīng)濟的不確定性加劇及企業(yè)盈利能力的下降，促使企業(yè)對重資產(chǎn)投資持更加審慎的態(tài)度。這一轉(zhuǎn)變預(yù)計將推動倉儲租賃市場和定建模式的需求增長，進而有助于現(xiàn)有倉儲庫存的消化。3,854冷庫以改建為主：受生鮮食品需求上升和進口食品量下降影響，冷庫開發(fā)速度放緩。許多開發(fā)商在項目初期采取靈活規(guī)劃策略，如減少制冷設(shè)備投資、出租部分空間作干倉使用。待需求明確后，再進行冷庫改造和制冷設(shè)備投資，以有效控1.89百萬方市場市場租金空置率北京￥51.823.3%青島￥25.28.9%天津￥21.221.2%廊坊￥18.238.6%濟南￥18.121.0%沈陽￥15.717.4%4.38百萬方5.00百萬方8.47百萬方1.97百萬方8.47百萬方1.97百萬方1.56百萬方2024年華北區(qū)大量新增供應(yīng)下，租戶議價能力進一步提升，使得業(yè)主降低租金以維持出租率。?北京：全年租賃成交中，以合同物流及消費品企業(yè)主導(dǎo)，其中社區(qū)團購及電商型客戶較為活躍，且更偏向于靈活性高的短租合約。未來幾年平谷子市場供應(yīng)龐大，2025年預(yù)計新增超150萬平方米，屆時將對區(qū)域及周邊市場吸納產(chǎn)生較大沖擊。?廊坊：廊坊在2024年持續(xù)吸納北京外溢的租賃需求。除傳統(tǒng)第三方物流的需求外，制造業(yè)中的醫(yī)藥、汽配行業(yè)占比也成長為主力租戶類型。?天津：2024年天津市場在租金下調(diào)及新增大幅減少的同步效應(yīng)下穩(wěn)步回調(diào)，加之來自第三方物流、零售批發(fā)和食品行業(yè)的穩(wěn)定需求，年末空置率同比下調(diào)2個百分點。租賃市場表現(xiàn)租賃市場表現(xiàn)13.33百萬方13.33百萬方市場租金空置率上海￥47.829.3%蘇州￥36.127.3%杭州￥33.117.5%嘉興￥31.832.1%無錫￥31.410.4%南京￥26.412.0%寧波￥24.47.2%2.44百萬方2.42百萬方華東市場自2020年以來保持著較高的市場供應(yīng)，其華東市場自2020年以來保持著較高的市場供應(yīng)，其中2024年新增主要集中在上海、蘇州和嘉興板塊，年末區(qū)域空置率同比上升2.2個百分點。9.31百萬方5.01百萬方海新增供應(yīng)面積攀升至近五年最高水平，空置率也隨之顯著上升。2025年，隨著新增供應(yīng)節(jié)奏趨緩，汽車零部件等制造業(yè)布局逐步落地，多數(shù)項9.31百萬方5.01百萬方3.31百萬方?蘇州：2024年，蘇州物流倉儲市場整體新增供應(yīng)節(jié)奏放緩，但市場需求保持穩(wěn)健。以太倉為例，憑借其優(yōu)越的區(qū)位條件和較低的租金成本，城市配送需求持續(xù)穩(wěn)定。盡管年內(nèi)租金有所調(diào)整，但3.31百萬方2.71百萬方?嘉興：2024年，嘉興物流倉儲市場的租賃需求以食品、生活消費品及電商企業(yè)為主，整體需求保持穩(wěn)定。2024年底空置率同比浮動較小，市場供需趨于平衡。但由于部分租賃需求來源于上海市的外溢，一些客戶對價格較為敏感，因此在擴租2.71百萬方租賃市場表現(xiàn)租賃市場表現(xiàn)市場市場租金空置率深圳￥56.19.2%東莞￥45.09.5%廣州￥40.85.7%惠州￥35.91.9%佛山￥35.85.3%3.76百萬方4.39百萬方1.52百萬方4.39百萬方1.52百萬方4.00百萬方0.61百萬方憑借珠三角的供應(yīng)鏈和交通基礎(chǔ)設(shè)施，華南五城承接了眾多來自國際貿(mào)易企業(yè)的配送需求。2024年，跨境電商擴張繼續(xù)推動華南高標倉租賃需求，出租率維持高位。?廣州：借助白云機場的物流樞紐優(yōu)勢，廣州承接了大量跨境電商企業(yè)的布倉需求。2024年，在國補政策推動下，家電類第三方物流企業(yè)活躍度也有提升。?佛山：2024年，佛山物流倉儲市場新增供應(yīng)量較大，新項目單體面積普遍較大，部分被跨境電商整租。全年凈吸納量超80萬平方米，市場租賃表現(xiàn)穩(wěn)健，空置率在年末略有上升。隨著佛山高明機場的批復(fù)，其周邊物流倉儲需求有望進一步鞏固。?深圳：深圳物流倉儲市場規(guī)模較小，受土地成本和面積限制，租金維持高位。2024年，其穩(wěn)定承接高精尖制造業(yè)及醫(yī)療企業(yè)的戰(zhàn)略布點需求。接電商需求外，制造業(yè)的持續(xù)升級也推動了高端制造企業(yè)的租賃需求。隨著“工改工”政策的推進，未來還將迎來一批工業(yè)廠房改造類的物流項目。租賃市場表現(xiàn)租賃市場表現(xiàn)3.57百萬方3.57百萬方7.12百萬方市場租金空置率成都￥21.410.5%西安￥20.49.9%重慶￥17.114.6%5.44百萬方5.44百萬方華西非保稅高標倉市場存量已突破1,800萬平方米大關(guān)。2024年初以來，區(qū)域內(nèi)租金承壓下行，但租金刺激下空置率降至新低。?成都：成都市非保稅高標倉存量占區(qū)域總存量的近四成。2024年消費類需求仍主導(dǎo)物流倉儲市場租賃，傳統(tǒng)消費與平價、量販式消費并行；租金普降下部分需求來源于成本控制下企業(yè)搬遷，全年空置水平浮動較小。?重慶：重慶物流倉儲市場以汽車行業(yè)為主，頭部車企帶動供應(yīng)鏈上下游需求穩(wěn)定，食品及家電類客戶活躍。近年來，重慶租金持續(xù)下調(diào)，吸引非高標租戶轉(zhuǎn)向高標倉租賃，空置率明顯下降。租賃市場表現(xiàn)租賃市場表現(xiàn)2.75百萬方租賃市場表現(xiàn)2.75百萬方租賃市場表現(xiàn)市場市場租金空置率長沙￥26.014.7%鄭州￥20.719.2%武漢￥19.117.7%7.68百萬方自2023年起，華中市場的新增供給開始放緩，自2023年起，華中市場的新增供給開始放緩，而到2024年，新增供給量依然保持在較低水平。但基于較大的市場存量，區(qū)域內(nèi)仍面臨一定去化壓力，整體空置率相較于其他市場處于高位。?武漢：武漢物流租賃市場以零售電商和第三方物流需求為主。2024年，在“以舊換新”政策補貼下，部分新能源汽車相關(guān)需求被激活。全年新增供應(yīng)較少，同時租金下調(diào)，全市空置率穩(wěn)步下降。?鄭州：2024年，鄭州倉儲需求集中在電商、第三方物流和制造業(yè)。受2023年集中供應(yīng)影響，2024年市場吸納緩慢，新建項目招租周期延長。1.86百萬方挑戰(zhàn)與機遇挑戰(zhàn)與機遇物流重點事件及短期影響洞察物流重點事件及短期影響洞察--能源危機-土地成本攀升-物流行業(yè)競爭加劇-極端天氣事件-居民消費回暖-關(guān)稅不確定性升高-基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行提速-勞動力成本上升-循環(huán)物流推廣-海外倉布局-供應(yīng)鏈重塑-低空經(jīng)濟興起-倉儲智能系統(tǒng)應(yīng)用-匯率波動上行-數(shù)據(jù)及網(wǎng)絡(luò)安全風(fēng)險上升-冷鏈需求放緩-綠色倉儲普及挑戰(zhàn)與機遇挑戰(zhàn)與機遇挑戰(zhàn)與機遇挑戰(zhàn)與機遇土地成本倉儲租賃成本燃油價格通行費點。與此同時，頭部物流企業(yè)也開始全面普及對全體員工土地成本倉儲租賃成本燃油價格通行費點。與此同時，頭部物流企業(yè)也開始全面普及對全體員工v物流業(yè)工資福利保障數(shù)字化程度經(jīng)濟環(huán)境波動來源：CEIC，中指數(shù)據(jù)，第一太平戴維挑戰(zhàn)與機遇挑戰(zhàn)與機遇2.低空物流網(wǎng)絡(luò)降低交通成本：順豐、京3.新能源普及降低倉儲長期運營成本：采自動導(dǎo)引車揀貨實時個人效率管理實時配送中心管理動態(tài)人力調(diào)度實時配送中心管理倉庫管理系統(tǒng)普及度自動化存取系統(tǒng)普及度數(shù)字孿生倉庫手勢追蹤智能眼鏡智能貨架數(shù)字孿生網(wǎng)絡(luò)自動化輸送全自動箱揀全自動揀貨發(fā)展階段挑戰(zhàn)與機遇挑戰(zhàn)與機遇2024上半年中國跨境電商出口目的地2024上半年中國跨境電商出口目的地0美國321條款進口貨物0挑戰(zhàn)與機遇挑戰(zhàn)與機遇注：中國海關(guān)，美國海關(guān)與邊境保護局，財新，第一太平戴維投資與展望投資與展望0中國物流倉儲投資量物流收益率其中，險資處于對投資配比及穩(wěn)定收益率的投資與展望投資與展望募募近年來，中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs推行常態(tài)道。與其他退出方式不同，REITs更注重資?資金來源：通過股權(quán)融資、債券發(fā)行、銀行貸款或私募基金等方式籌集資金。?融資結(jié)構(gòu)設(shè)計：優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低資金成本用。?資金管理：確保資金使用的透明性和效率，支持項目的開發(fā)與運營。投投?項目篩選：根據(jù)市場需求、地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施等因素選擇優(yōu)質(zhì)項目。?風(fēng)險評估：分析項目的潛在風(fēng)險，如市場波動、政策變化等。?投資決策：確定投資規(guī)模、投資方式（如股權(quán)或債權(quán)）以及投資時機。管管?開發(fā)管理：監(jiān)督項目的建設(shè)進度和質(zhì)量，確保按計劃完成。?運營管理：包括租賃管理、客戶服務(wù)、設(shè)施維護等，確保項目的高效運營。?風(fēng)險管理：通過定期評估和調(diào)整策略，控制市場、財務(wù)和運營風(fēng)險。退退?REITs退出：通過將物流資產(chǎn)打包成REITs在資本市場退出，實現(xiàn)資金回籠。?股權(quán)轉(zhuǎn)讓：將項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者或機構(gòu)。?資產(chǎn)出售：直接出售物流資產(chǎn)，獲取投資收益。投資與展望投資與展望80%60%40%80%60%40%20%0%投資與展望注：圖表僅統(tǒng)計各業(yè)主在中國境內(nèi)在管用于出租目的的非保稅高標倉面積