--我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題探究摘要根據(jù)最新的全國人口普查數(shù)據(jù)，我國60歲及以上人口數(shù)量約為2.64億，占全國人口數(shù)量的18.70%，其中，65歲及以上人口高達(dá)1.91億人，在全國人口數(shù)量中占比13.50%。與上一次統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)相對(duì)比，全國60歲及以上人口數(shù)量比例顯著提高，上升了5個(gè)百分點(diǎn)之多。中國人口老齡化程度加劇。人口老齡化對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展既是機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)可彌補(bǔ)傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的在供求和功能上的缺口，既滿足老年人居住需求又滿足多元化的養(yǎng)老需求，對(duì)完善社會(huì)保障體系具有重要意義。本文集中闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)理論，進(jìn)而對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行了PEST分析，剖析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題，在借鑒海外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，就完善我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出了對(duì)策。本文系運(yùn)用規(guī)范研究方法進(jìn)行的專題研究。全文分六個(gè)部分：第一部分，是對(duì)國內(nèi)外相關(guān)研究進(jìn)行了綜述；第二部分，闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)理論；第三部分對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行了PEST分析；第四部分剖析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題；第五部分是對(duì)海外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的借鑒；論文最后，提出了包括加大政策扶持力度，鼓勵(lì)跨行業(yè)合作、延長產(chǎn)業(yè)鏈，建立老年人口住房保障體系等完善我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策。關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；PEST分析；問題；對(duì)策目錄TOC\o"1-2"\h\z\u\t"標(biāo)題4,4"引論 1一、國內(nèi)外研究綜述 1（一）國內(nèi)研究綜述 1（二）國外研究綜述 2二、養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)理論概述 3（一）養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵與類型 3（二）養(yǎng)老地產(chǎn)的一般特征 4（三）養(yǎng)老地產(chǎn)的模式 4三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的PEST分析 5（一）我國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)供求 5（二）我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的PEST分析 6四、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題 10（一）地產(chǎn)企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)缺乏動(dòng)力 10（二）相關(guān)政策及政策實(shí)施體系不夠完善 10（三）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏成熟的運(yùn)營模式 10（四）傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念使養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)產(chǎn)生局限性 10五、海外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 11（一）美國太陽城 11（二）日本港北新城 12（三）臺(tái)灣長庚養(yǎng)生文化村 13六、完善我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策 14（一）加大政策扶持力度，推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) 14（二）鼓勵(lì)跨行業(yè)合作、延長產(chǎn)業(yè)鏈 14（三）建立老年人口住房保障體系 14結(jié)論 15主要參考文獻(xiàn) 16引論根據(jù)最新的全國人口普查數(shù)據(jù)，我國60歲及以上人口數(shù)量約2.64億，占全國人口數(shù)量的18.70%，其中，65歲及以上人口高達(dá)1.91億人，在全國人口數(shù)量中占比13.50%。與上一次統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)相對(duì)比，全國60歲及以上人口數(shù)量比例顯著提高，上升了5個(gè)百分點(diǎn)之多。中國人口老齡化程度加劇?！般y發(fā)經(jīng)濟(jì)”崛起，“銀發(fā)”市場(chǎng)被催生并且快速擴(kuò)容，養(yǎng)老地產(chǎn)更是被稱為“夕陽下的朝陽市場(chǎng)”。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)由于盈利周期長，利潤微薄等緣由，讓房地產(chǎn)開發(fā)商陷入了發(fā)展困局，與此同時(shí)，一部分養(yǎng)老地產(chǎn)的購買者們也指出“養(yǎng)老”只是噱頭，處于起步階段的我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展存在著不少問題。本文集中闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)理論，對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行了PEST分析，剖析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題，在借鑒海外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，就完善我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出了對(duì)策，這將有利于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營者進(jìn)行合適的模式選擇，推進(jìn)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。一、國內(nèi)外研究綜述（一）國內(nèi)研究綜述周燕珉，張璟等（2010）在分析了我國養(yǎng)老市場(chǎng)的潛力以及存在的問題的基礎(chǔ)上，研究了他國養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)歷，著重學(xué)習(xí)了日本，最后探討了三種符合中國養(yǎng)老要求的建筑模式周燕珉，張璟，林文潔．我國城市居家及社區(qū)養(yǎng)老居住模式探討．住宅產(chǎn)業(yè)，2010(01)周燕珉，張璟，林文潔．我國城市居家及社區(qū)養(yǎng)老居住模式探討．住宅產(chǎn)業(yè)，2010(01)：22-26．孫秀娟（2011）從管理，運(yùn)營和開發(fā)融資角度，分析了美國、日本等國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展成就，提出了可以在我國實(shí)行的三種融資模式，即合作模式、自籌模式以及BOT模式；分別由開發(fā)商，專業(yè)公司以及戰(zhàn)略聯(lián)盟管理的管理模式；產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式等三種運(yùn)營模式孫秀娟．我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究．北京交通大學(xué)碩士學(xué)位論文．2011孫秀娟．我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究．北京交通大學(xué)碩士學(xué)位論文．2011：11-23．姜睿，蘇舟（2012）認(rèn)為養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)化、設(shè)施集約化以及高端化是使中國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)生的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，而養(yǎng)老地產(chǎn)金融化是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路和實(shí)現(xiàn)途徑姜睿，蘇舟．中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究．現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2012(10)姜睿，蘇舟．中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究．現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2012(10)：38-42．周燕珉（2013）歸納總結(jié)了在一般社區(qū)中設(shè)各類養(yǎng)老產(chǎn)品；專門打造綜合性養(yǎng)老社區(qū)；在剛建造不久的大型社區(qū)項(xiàng)目里開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)；與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施；在成熟社區(qū)中配建功能多樣的老年服務(wù)設(shè)施；將養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共建等15種可以適用在我國現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)模式周燕珉．我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的15周燕珉．我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的15個(gè)先鋒設(shè)想．居業(yè)，2013(12)：82-87．吳犁（2014）將上海親和源項(xiàng)目與北京太陽城項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，得出我國養(yǎng)老地產(chǎn)在盈利角度的模式有：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，A+B等吳犁．我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題研究．湖南師范大學(xué)碩士學(xué)位論文．2014吳犁．我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題研究．湖南師范大學(xué)碩士學(xué)位論文．2014：24-33．葉承檳（2017）根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)格局和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，將我國養(yǎng)老地產(chǎn)從開發(fā)角度分為居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老兩大類。并提出我國養(yǎng)老地產(chǎn)普遍存在：融資渠道較窄；在管理方面，模式單一；在運(yùn)營方面，側(cè)重產(chǎn)品銷售相對(duì)而言忽視了養(yǎng)老服務(wù)等問題。并以北京太陽城，北京萬科幸福匯項(xiàng)目作為國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功項(xiàng)目案例進(jìn)行研究，最后探討了可以在我國應(yīng)用的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式葉承檳．養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式對(duì)比研究．廣州中醫(yī)藥大學(xué)碩士學(xué)位論文．2017葉承檳．養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式對(duì)比研究．廣州中醫(yī)藥大學(xué)碩士學(xué)位論文．2017：18-51．左澍瓊（2018）將我國養(yǎng)老地產(chǎn)從開發(fā)角度大致分為：專門的養(yǎng)老社區(qū)，專項(xiàng)老年公寓以及小區(qū)中配建老年公寓等五種主流模式左澍瓊．我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究．云南大學(xué)碩士學(xué)位論文．2018左澍瓊．我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究．云南大學(xué)碩士學(xué)位論文．2018：23-42．李輝（2020）提出：作為居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方式的補(bǔ)充，社區(qū)養(yǎng)老能結(jié)合它們的優(yōu)點(diǎn)。社區(qū)內(nèi)配置醫(yī)療、餐飲以及護(hù)理服務(wù)站，行動(dòng)自如的老年居住者們可以在這些地方享受到養(yǎng)老服務(wù)，社區(qū)也可以為行動(dòng)不便的老人提供上門服務(wù)。此外還會(huì)跟隨時(shí)代進(jìn)步更新養(yǎng)老服務(wù)，如將人工定時(shí)看護(hù)更新為智能化無期限看護(hù)，來保障社區(qū)居住者們的養(yǎng)老需求李輝．社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)管理研究．梧州學(xué)院學(xué)報(bào)，2020李輝．社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)管理研究．梧州學(xué)院學(xué)報(bào)，2020，30(04)：14-19．易艷陽（2020）將“養(yǎng)老地產(chǎn)”與“養(yǎng)老社區(qū)”進(jìn)行了區(qū)分。前者是房地產(chǎn)項(xiàng)目下，以養(yǎng)老作為主題，專門針對(duì)“銀發(fā)”人群的地產(chǎn)項(xiàng)目細(xì)分，如獨(dú)立的老年公寓、普通商品住宅中的老年公寓組團(tuán)、結(jié)合旅游休閑屬性的地產(chǎn)以及對(duì)原有住宅進(jìn)行適老化改造等；而后者是把老年群體作為主要的居住和使用者，在社區(qū)里安排多元化的養(yǎng)老服務(wù)，以滿足社區(qū)老年人群的生理、情感需要的地區(qū)性生活共同體易艷陽．醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)：內(nèi)涵邏輯、實(shí)踐困囿與優(yōu)化方略．內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)，2020，易艷陽．醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)：內(nèi)涵邏輯、實(shí)踐困囿與優(yōu)化方略．內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)，2020，41(01)：139-145．欒玉樹（2021）指出養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)缺乏政策支持；養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目還沒有出現(xiàn)成熟的運(yùn)營模式；養(yǎng)老保險(xiǎn)政策難以與養(yǎng)老房產(chǎn)消費(fèi)相匹配等，都是目前階段我國養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)方面存在的不足欒玉樹．老齡化趨勢(shì)下養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)對(duì)策研究．房地產(chǎn)世界，2021(07)欒玉樹．老齡化趨勢(shì)下養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)對(duì)策研究．房地產(chǎn)世界，2021(07)：15-17+22．（二）國外研究綜述MaryBethfranklin（2009）指出老人通過將屬于自己的房子抵押給銀行的方式，每月可領(lǐng)取一定金額的養(yǎng)老金，這種養(yǎng)老金在本質(zhì)上屬于貸款，等老人離世后抵押的住宅產(chǎn)權(quán)將歸銀行所有，這是美國“倒按揭”模式中最常見的一種，專供年滿62周歲及以上，且擁有一套自住房的老人。“以房養(yǎng)老”本質(zhì)上屬于抵押貸款MaryBethFranklin.MaryBethFranklin.ReverseMortgagestotheRescue.Kipling’sPersonalFinance,2009,(8):31-32.SusanBGarland（2012）根據(jù)入住老人健康狀況將用戶分為自理型，介助型和介護(hù)型，分別介紹了針對(duì)這三種目標(biāo)客戶類型的CCRC模式特點(diǎn)和提供的護(hù)理服務(wù)SusanBGarland.SusanBGarland.RisksandRewardsofMovingtoaCCRC.Kiplinger’sRetirementReport,2012,(11):2-5.二、養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)理論概述（一）養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵與類型1.養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵作為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要構(gòu)成部分，養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老服務(wù)與地產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，是承載養(yǎng)老服務(wù)的重要場(chǎng)所。養(yǎng)老地產(chǎn)是指專門針對(duì)老年群體居住和使用需求來開發(fā)、設(shè)計(jì)和建造的新型房地產(chǎn)項(xiàng)目。它的目的是養(yǎng)老，以地產(chǎn)的形式，將適老化設(shè)計(jì)作為標(biāo)準(zhǔn)，其核心是養(yǎng)老服務(wù)。由定義可知，養(yǎng)老地產(chǎn)銷售客戶為“銀發(fā)”群體，其設(shè)計(jì)必須充分考慮“銀發(fā)”人群的身體特點(diǎn)與心理特征，不僅要滿足老年人的日?！耙?、食、住、行”需求，還要有考慮到老年人健康保障的基礎(chǔ)性設(shè)施。2.養(yǎng)老地產(chǎn)的類型其基本類型主要有：老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老院等。老年公寓屬于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老范疇，是指專門根據(jù)長者需求來設(shè)計(jì)，按照市場(chǎng)原則建造的公寓式老年住宅。一般由企業(yè)以及其他社會(huì)力量，根據(jù)老年群體的生理和心理特征來籌劃，建造。能為入住者提供相對(duì)周到的服務(wù)，建有醫(yī)療保健，娛樂休閑等體系，是綜合管理類的一種住宅。養(yǎng)老社區(qū)又稱CCRC（持續(xù)照顧退休社區(qū)），是一種混合式的居住社區(qū)，在同一個(gè)社區(qū)里，為不同身體狀況的老人提供獨(dú)立生活，協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)理等生活選擇，給予全方位的養(yǎng)老服務(wù)，即使老年人自理能力以及身體狀況變差，仍可以居住在熟悉的環(huán)境中，不僅滿足了老者居家養(yǎng)老的需求，而且可以讓居住者享有由社會(huì)提供的各類服務(wù)養(yǎng)老院屬于社區(qū)養(yǎng)老類型，主要給自理能力較差，收入水平不高的獨(dú)居老人，孤寡老人等提供的集體居住地，一般配備有相對(duì)完善的服務(wù)設(shè)施。多是公辦民營，即政府給予建設(shè)土地支持，專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，其收入大部分來自政府補(bǔ)助。（二）養(yǎng)老地產(chǎn)的一般特征1.兼具產(chǎn)品屬性與服務(wù)屬性由于養(yǎng)老地產(chǎn)主要客戶群體是“銀發(fā)”人群，設(shè)計(jì)對(duì)象比一般房地產(chǎn)項(xiàng)目更為精準(zhǔn)獨(dú)特。購買者在看重適老化硬件設(shè)施設(shè)計(jì)的同時(shí)，也很看重項(xiàng)目提供的養(yǎng)老服務(wù)。這使得養(yǎng)老地產(chǎn)既和一般地產(chǎn)項(xiàng)目一樣具備產(chǎn)品屬性，又區(qū)別于后者，具有服務(wù)屬性。且在很大程度上，服務(wù)屬性更為重要。2.開發(fā)成本高，回收周期長在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)沒有成為受人追捧的投資項(xiàng)目，是因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)不僅要求在硬件上根據(jù)老年群體的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，還要求能為住戶提供醫(yī)療服務(wù)等。和普通的住宅產(chǎn)品相比，養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)在項(xiàng)目內(nèi)新建大量的，能提供養(yǎng)老服務(wù)的配套建筑，開發(fā)成本會(huì)高出近三分之一，最終導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金較大。服務(wù)屬性也決定了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要長期經(jīng)營和管理，不能通過出售住宅短期內(nèi)收回全部投資，回收周期長。需要聘請(qǐng)專業(yè)人士如護(hù)理人員，來提供較高質(zhì)量的服務(wù)，項(xiàng)目后期的維護(hù)，折舊等成本也都不低，屬于薄利重資產(chǎn)行業(yè)。（三）養(yǎng)老地產(chǎn)的模式根據(jù)國內(nèi)市場(chǎng)上現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營模式來分類，可分為四大類別。1.與社區(qū)并設(shè)的模式（1）專門建設(shè)大型老年居住社區(qū)社區(qū)里只有老年群體居住，是一種涵蓋養(yǎng)老住宅，老年公寓以及養(yǎng)老設(shè)施等在內(nèi)的綜合性居住社區(qū)。社區(qū)前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)充分考慮入住人群在居住過程中身體狀況變化的因素，如居住者在入住前期身體健康，可以自理，但由于年齡的增長，身體狀況愈下，產(chǎn)生了護(hù)理需求。根據(jù)這些居住需求，開發(fā)出相應(yīng)的居住產(chǎn)品。例如，可以自理的老人可以選擇居住在普通的養(yǎng)老住宅中；需要護(hù)理的老人可入住具有護(hù)理功能的老年公寓里。這樣的設(shè)計(jì)可以為不同層次、不同年齡段的老人提供較細(xì)致的服務(wù)。代表作品有：萬科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的開山之作“隨園嘉樹”，設(shè)立康復(fù)中心以及其它公共配套設(shè)施，提供老年居戶全方位的一站式養(yǎng)老服務(wù)。（2）在普通社區(qū)中配備養(yǎng)老產(chǎn)品其屬于“全齡社區(qū)”的范疇，老少皆可入住，可分為兩類。第一類是將養(yǎng)老產(chǎn)品限制在社區(qū)中的一片單獨(dú)的區(qū)域里，形成養(yǎng)老組團(tuán)。第二類針對(duì)專門的樓棟而言，配備老少戶住宅，老人專用住宅以及老年公寓等，將一些樓棟或者普通住宅樓的一些樓層進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)。使得養(yǎng)老群體可與社區(qū)其它群體共享超市，銀行等配套服務(wù)設(shè)施，減少了配套設(shè)施的建設(shè)量。2.依托相關(guān)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的模式醫(yī)養(yǎng)結(jié)合在該模式中最為常見。將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，將其設(shè)在醫(yī)院附近，引入優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，給予居住者良好的醫(yī)療服務(wù)，滿足有護(hù)理需求的老年群體的居住需求。例如臺(tái)灣的長庚養(yǎng)生村項(xiàng)目，依托長庚醫(yī)院而建，其附屬的醫(yī)院定期對(duì)住戶進(jìn)行身體檢查，為“銀發(fā)”人群提供及時(shí)高效的救助服務(wù)。3.結(jié)合旅游或商業(yè)地產(chǎn)的模式（1）在風(fēng)景區(qū)開發(fā)老年住宅產(chǎn)品在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)中加入旅游，養(yǎng)生，休閑等元素，項(xiàng)目選址一般毗鄰具有風(fēng)景資源的地區(qū)。由于具有旅游屬性，客戶群體可分為常住與短期居住兩種，對(duì)于后者，由于居住群體僅在某個(gè)時(shí)間段來此進(jìn)行短期的居住，且可能與家人同行，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上靈活多變，既滿足老年群體的護(hù)理需求，又可供多人入住，滿足舉家前來度假的居住需求。該類養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與旅游度假公司進(jìn)行合作，通過租賃的方式獲得收益。代表性作品如綠城烏鎮(zhèn)雅園，借助其選址所在地——烏鎮(zhèn)，搭建悠閑自在，健康向上的生活平臺(tái)，打造具有特色的“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式。（2）結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年群體而言，他們更愿意并有能力享受城市中心區(qū)的商業(yè)，醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源，在市區(qū)繁華地帶建設(shè)高端的養(yǎng)老地產(chǎn)可以滿足這部分“銀發(fā)”群體的居住需求。但同時(shí)由于市區(qū)土地價(jià)格高，開發(fā)者多會(huì)選擇集約式的開發(fā)模式。例如北京的“雙井恭和苑”項(xiàng)目，位于北京的CBD核心區(qū)域，交通便利，周邊配套設(shè)施完善，商業(yè)氣息濃厚，讓“銀發(fā)”群體生活與現(xiàn)代社會(huì)完美接軌。4.其它模式例如保險(xiǎn)業(yè)跨界養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。保險(xiǎn)企業(yè)通過險(xiǎn)資的方式成為養(yǎng)老地產(chǎn)的投資主體之一。險(xiǎn)資具有投入資金規(guī)模大，回報(bào)要求低以及周期長等特征，這與養(yǎng)老地產(chǎn)的一般特征相契合，適合作為養(yǎng)老地產(chǎn)的投資方式。在我國，泰康人壽最早提出了由保險(xiǎn)業(yè)來建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)想，北京“燕園”是其首個(gè)投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，通過期權(quán)與現(xiàn)貨兩種方式進(jìn)行銷售。其中前者是指銷售“幸福有約”保險(xiǎn)計(jì)劃，該計(jì)劃是我國第一個(gè)將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)實(shí)體相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃，購買“幸福有約”，投保人或者被保險(xiǎn)者可獲得免費(fèi)入住“燕園”的資格，在入住該社區(qū)后，可通過保險(xiǎn)利益直接支付養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用。三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的PEST分析（一）我國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)供求首先，從供給側(cè)來看，國內(nèi)的養(yǎng)老格局在目前階段仍然是傳統(tǒng)的“9073”模式90%90%居家養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。其次，從需求側(cè)來看，家庭規(guī)模日益小型化，“獨(dú)生夫妻”家庭的出現(xiàn)、孤寡老人與空巢老人數(shù)量的增多、社會(huì)養(yǎng)老觀念的改變以及生活水平的改善等因素，增強(qiáng)了養(yǎng)老地產(chǎn)購買者的消費(fèi)意愿。同時(shí)，由于我國老一輩人一直以來的消費(fèi)觀念是先積攢再消費(fèi)，很多老年人都會(huì)在年輕時(shí)選擇節(jié)約儲(chǔ)蓄，從而會(huì)有一部分的經(jīng)濟(jì)積累。于是，在步入老年后，會(huì)具有一定的購買力，為了追求晚年生活的舒適，部分老人會(huì)做出購置養(yǎng)老地產(chǎn)的決定。此外，隨著我國醫(yī)療水平不斷提升和養(yǎng)老保障制度不斷完善，養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)相對(duì)周全，吸引了大批老年客戶。總體而言，在目前養(yǎng)老地產(chǎn)有一定的市場(chǎng)需求，且我們完全可以合理推測(cè)，這種需求將會(huì)在未來隨著70后邁入老齡化階段快速增長。（二）我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的PEST分析PEST分析是分別從政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境以及技術(shù)環(huán)境四個(gè)方面對(duì)行業(yè)或企業(yè)所處的一般環(huán)境進(jìn)行的分析。1.政治環(huán)境我國老年人口數(shù)量規(guī)模大，增長速度逐年增加，且增速高于世界同期水平，老齡化形勢(shì)不容樂觀。我國提出“養(yǎng)老社會(huì)化”后，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入大家的視野，針對(duì)這種情況，近幾年，國家和地方政府陸續(xù)制定并出臺(tái)了各類與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策，如圖1所示根據(jù)已發(fā)布的政策法規(guī)繪制。。從土地供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、稅收優(yōu)惠、金融支持等多個(gè)方面扶持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?？偟膩碚f，我國鼎力支持養(yǎng)老地產(chǎn)與其他行業(yè)進(jìn)行融合發(fā)展，并希望各方力量積極參與養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)。根據(jù)已發(fā)布的政策法規(guī)繪制。圖1我國養(yǎng)老主要政策一覽圖2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境自2010年起，中國的經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)超過了日本，晉升為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，按GDP總量來看，國內(nèi)生產(chǎn)總值每年都在增加，但增長速度較為平緩，中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)較好。而就人均GDP來說，雖然保持持續(xù)增長的趨勢(shì)，但是在2021年之前一直低于全球人均GDP，所以，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平仍屬于發(fā)展中國家行列，如圖2所示數(shù)據(jù)來源：/.。然而，在人口老齡化方面，我國老齡人口的總數(shù)量以及老齡化速度都堪比世界第一，老齡化程度直逼日本甚至可能在未來趕超日本數(shù)據(jù)來源：/.日本是世界上人口老齡化最嚴(yán)重的國家。老年群體的經(jīng)濟(jì)收入主要來自勞動(dòng)收入，離、退休金，子女或親屬的孝敬金以及國家補(bǔ)貼等。最近幾年，我國的離、退休人員平均養(yǎng)老金不斷提高，加上子女因?yàn)闆]有長期陪伴老人，節(jié)假日的孝敬金也不斷增加，“銀發(fā)”群體的消費(fèi)能力由此有了一定的提升。預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中期，我國“銀發(fā)”人群的消費(fèi)能力會(huì)從2014年的40000億元左右，翻了近26倍，最終達(dá)到1060000億元，占GDP總量的三分之一2019年全國老齡工作委員會(huì)發(fā)布的《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》。。2019年全國老齡工作委員會(huì)發(fā)布的《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》。圖2中國2010—2021年GDP變化趨勢(shì)圖3.社會(huì)環(huán)境由于大量60后進(jìn)入老年階段，“十四五”期間，我國的老年人口數(shù)量將會(huì)猛增?？梢院侠硗茰y(cè)，60歲以上老年人口數(shù)量平均每年將增長一千萬，大大超過了“十三五”時(shí)期平均每年七百萬的人口增長，具體如圖3所示數(shù)據(jù)來源：/.。到21世紀(jì)中期，我國將成為超級(jí)老齡社會(huì)數(shù)據(jù)來源：/.聯(lián)合國定義的超級(jí)老齡社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)：該地區(qū)65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘?0%。而以“銀發(fā)人群”為銷售對(duì)象的養(yǎng)老地產(chǎn)，其需求量會(huì)與人口老齡化程度呈正相關(guān)關(guān)系?；鶖?shù)大，增速快等是我國老齡化趨勢(shì)的特征，老齡化程度的加劇必然會(huì)推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)需求的增長。我國養(yǎng)老地產(chǎn)迎來的首批60后，屬于高收入群體的他們展現(xiàn)出全新的消費(fèi)觀念：趕上時(shí)代紅利，享受了改革開放新時(shí)代和恢復(fù)高考帶來的福利，和以往的接受較少教育、過著艱苦生活、習(xí)慣節(jié)儉的老人不同，他們文化水平較高，經(jīng)濟(jì)比較寬裕，愿意消費(fèi)、敢于消費(fèi)、為了追求生活品質(zhì)，愿意購買專門針對(duì)老年人需求設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)。此外，我國養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變也增加了養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。一直以來，我們都在說“養(yǎng)兒防老”，老人大多會(huì)選擇和子女住在一起，在家里面養(yǎng)老。以前，如果家里有老人，而老人卻不在子女身邊進(jìn)行贍養(yǎng)，會(huì)被認(rèn)為是不孝。但是由于我國早期實(shí)行的計(jì)劃生育政策，現(xiàn)代社會(huì)存在很多的“421”家庭四個(gè)老人，一對(duì)夫妻，一個(gè)孩子。四個(gè)老人，一對(duì)夫妻，一個(gè)孩子。圖3中國人口老齡化趨勢(shì)圖4.技術(shù)環(huán)境隨著我國信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和智能建筑的迅速發(fā)展，相關(guān)技術(shù)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域拓展速度正在加快。養(yǎng)老建筑結(jié)合智能科技，由傳感器收集建筑內(nèi)部環(huán)境信息，并借助數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，建立數(shù)字化與信息化相融合的支持體系，可隨時(shí)感知建筑內(nèi)部環(huán)境變化，建立網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)的看護(hù)救助機(jī)制，以及一體化運(yùn)營和監(jiān)控管理體系。由于現(xiàn)代人們更加注重身體健康以及科學(xué)養(yǎng)生，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”逐漸成為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的新路徑。結(jié)合醫(yī)療與養(yǎng)生資源，給入住者提供養(yǎng)老護(hù)理等醫(yī)療服務(wù)，從而給居住者帶來優(yōu)良的生活體驗(yàn)，在安居的基礎(chǔ)上，追求健康，養(yǎng)生。四、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題（一）地產(chǎn)企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)缺乏動(dòng)力養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于很多企業(yè)來說既是一個(gè)市場(chǎng)缺口又是一個(gè)市場(chǎng)盲點(diǎn)。現(xiàn)有的養(yǎng)老設(shè)施供應(yīng)不能滿足“銀發(fā)”人群的激增需求，因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)前景很看好。但由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商不僅面臨硬件住宅支出，還需斥巨資建設(shè)配套的醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施。開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算后，發(fā)現(xiàn)難以獲取足夠的經(jīng)營利潤。到目前為止，也還沒有出現(xiàn)較成熟的開發(fā)模式，再加上，我國在土地、稅收、金融等方面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的扶持政策力度不夠，諸多因素導(dǎo)致了地產(chǎn)企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)動(dòng)力不足，仍在猶豫觀望中。（二）相關(guān)政策及政策實(shí)施體系不夠完善雖然我國老齡化加劇，但是國家還沒有針對(duì)這個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題制定有效措施。近幾年，國家從土地供應(yīng)，相關(guān)資金補(bǔ)貼，稅費(fèi)減免等多個(gè)角度頒布了相應(yīng)的優(yōu)惠政策，加大力度扶持和鼓勵(lì)社會(huì)各界參與到養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)中來。但是在養(yǎng)老金，社保以及其它與養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)有關(guān)的方面出臺(tái)的政策很少，關(guān)于老年群體的購房，租房貸款以及住房保障等補(bǔ)貼仍沒有得到落實(shí)，老年群體購買養(yǎng)老地產(chǎn)的壓力沒有得到緩解。此外，由于現(xiàn)階段政策實(shí)施機(jī)制不夠健全，一些地區(qū)沒有跟上國家的步伐，不能做到有效落實(shí)相關(guān)政策，國家政策沒有發(fā)揮應(yīng)有的激勵(lì)扶持作用。（三）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏成熟的運(yùn)營模式開發(fā)商將“養(yǎng)老”作為項(xiàng)目的賣點(diǎn)，以追求更高的利潤。實(shí)際上，目前我國市場(chǎng)上，很多項(xiàng)目確實(shí)具有一定的養(yǎng)老功能，但提供的包括看護(hù)照料，康復(fù)保健等在內(nèi)的老年服務(wù)項(xiàng)目不足，此外，也缺乏可以提供針對(duì)老年群體的老年教育，醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)的相應(yīng)配套設(shè)施。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)醫(yī)生，護(hù)士，康復(fù)師等專業(yè)人員的供應(yīng)跟不上老人的需求。（四）傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念使養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)產(chǎn)生局限性現(xiàn)階段，步入老年生活的大多是50后，一直以來省吃儉用，收入水平較低的老人沒有消費(fèi)實(shí)力來購買養(yǎng)老地產(chǎn)，而國內(nèi)有購房能力的老年人大多也不會(huì)選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老。在人生的最后階段里，老人更愿意和兒女們居住在一起，他們認(rèn)為，美滿的晚年生活應(yīng)該是子孫滿堂，子女侍奉在老人身邊?！敖鸶C銀窩，不如自己的狗窩”以及“落葉歸根”的想法，也使得多數(shù)的老年人不愿意離開自己一直居住的地方，在一個(gè)完全陌生的環(huán)境里度過自己的余生。中國人一直重視孝道，以孝為先。一直以來，持有的觀念都是“養(yǎng)兒防老”，他們認(rèn)為只有那些被家庭拋棄，子女不孝的不幸老人才會(huì)去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。出于這些原因，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目還沒有被大眾普遍接受，這在客觀上，將養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售難度增大，會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目建成后入住率沒有預(yù)期高的情況，在一定層次上，不利于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。五、海外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒（一）美國太陽城美國早在上個(gè)世紀(jì)40年代就步入了老齡化社會(huì)行列，比我國早了50多年。在老齡化趨勢(shì)不斷加劇的過程中，美國在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方面的經(jīng)驗(yàn)也越來越豐富?，F(xiàn)代意義上的養(yǎng)老退休社區(qū)的歷史可以追溯到1889年，在長時(shí)間的發(fā)展后，已經(jīng)形成了較為成熟的模式?！疤柍恰毕盗芯褪鞘澜缏劽耐诵堇夏晟鐓^(qū)案例。1.項(xiàng)目概況“太陽城”作為可圈可點(diǎn)的成功養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目代表，規(guī)模和微型城市差不多，平均規(guī)模大概有2萬多戶，其入住率高達(dá)百分之九十。項(xiàng)目由“太陽城中心”——獨(dú)棟別墅，“國王之殿”——雙拼別墅，“庭院和阿斯頓花園”——出租的獨(dú)立公寓，“湖中之塔”——輔助照管式室廬與家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)，以及“自由廣場(chǎng)（同“湖中之塔”）六大區(qū)域組成。這些部分都有屬于自己的單獨(dú)的管理，運(yùn)營機(jī)構(gòu)，但共享郵局，銀行，超市等基礎(chǔ)公共設(shè)施，此外，社區(qū)舉辦大型娛樂和集體活動(dòng)面向全體社區(qū)成員。2.項(xiàng)目特點(diǎn)能夠入住“太陽城”的老年人口必須符合兩個(gè)基本要求，首先年紀(jì)應(yīng)在55歲到70歲之間，其次必須是身體健康的老人。該項(xiàng)目產(chǎn)品種類很多，有雙拼和獨(dú)棟別墅，此外還有多層公寓等，前兩個(gè)是主打產(chǎn)品。“太陽城”一般在郊區(qū)選址，都是精裝房，通常占地面積較大，容積率較低，周邊都會(huì)配有商業(yè)中心，專門為社區(qū)服務(wù)。由于老年人口消費(fèi)能力有限，開發(fā)商對(duì)“太陽城”一般定價(jià)相對(duì)便宜。比如在洛杉磯郊區(qū)的“蘋果谷太陽城”，雖然距離市內(nèi)百公里左右，但價(jià)格卻是市內(nèi)的三分之一左右，吸引了大量的老年購房群體。“太陽城”由地產(chǎn)開發(fā)商牽頭并主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)，所以在性質(zhì)上還是住宅開發(fā)，開發(fā)商通過出售這類住宅，可以收回項(xiàng)目投入的資金并獲得一定的盈利收入?！疤柍恰苯Y(jié)合旅游度假公司，提供相關(guān)服務(wù)，因此，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體不僅有常年居住的住戶，還有一部分來旅游度假的客戶。由于項(xiàng)目開放的對(duì)象限制在身體健康的老年群體，項(xiàng)目內(nèi)一般不配有專門提供保健、醫(yī)療等服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施，大多依靠項(xiàng)目所在地共用的政府配套設(shè)施。如果居住者要求醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，經(jīng)允許，第三方可給予相關(guān)服務(wù)。社區(qū)還貼心地為居住們?cè)O(shè)立了包括老年教育中心，球場(chǎng)以及娛樂休閑場(chǎng)所等在內(nèi)的其他設(shè)施。項(xiàng)目的盈利模式為物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、增值服務(wù)加上綜合月費(fèi)。3.經(jīng)驗(yàn)借鑒將身體健康的，充滿活力的老人定為項(xiàng)目的主要客群，相對(duì)于其他項(xiàng)目來說，目標(biāo)客戶定位較為精準(zhǔn)，因此，可以在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)不考慮建設(shè)配套的醫(yī)療，護(hù)理等服務(wù)設(shè)施，在一定程度上，縮減了項(xiàng)目初期的建設(shè)成本，則降低了開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。此外，充分利用產(chǎn)業(yè)融合，在市場(chǎng)逐漸成熟的前提下，項(xiàng)目前期可與旅游度假相關(guān)的公司達(dá)成合作關(guān)系，將旅游作為一個(gè)項(xiàng)目元素，來吸引客戶，以分擔(dān)部分的項(xiàng)目盈利風(fēng)險(xiǎn)。（二）日本港北新城日本國土面積僅有30多萬平方公里，受土地資源限制以及社會(huì)文化影響，大多選擇建造規(guī)模小但功能多樣的居家養(yǎng)老社區(qū)，所以日本養(yǎng)老地產(chǎn)最普遍的是居家型老年住宅。其中，日本港北新城是其中的成功案例，開創(chuàng)了很有特色的“兩代居”模式。1.項(xiàng)目概況港北新城項(xiàng)目下的住宅產(chǎn)品大致分為三類：第一類是能與直系親屬同住的“兩代居”；第二類是專門針對(duì)老人設(shè)計(jì)的高級(jí)老年公寓；最后一類是配有看護(hù)功能的老年專用住宅?！皟纱印敝竷纱说淖≌徑?，老人與子女各自擁有完整、獨(dú)立的生活空間，具有“分得開，住得近”的特點(diǎn)。這樣的設(shè)計(jì)，既方便子女就近照顧老人的生活，又能使年輕人保持相對(duì)獨(dú)立的生活空間。高級(jí)老年公寓服務(wù)對(duì)象主要是生活可以自理的老人，產(chǎn)品具有適老化設(shè)計(jì)特點(diǎn)并配有專業(yè)護(hù)理人員；介護(hù)型老年專用住宅針對(duì)生活需要介護(hù)服務(wù)的老人，輔助他們獨(dú)立生活。港北新城在短期內(nèi)可通過售賣和出租項(xiàng)目產(chǎn)品直接獲得盈利，此外，在老人入住后還會(huì)征收一些物業(yè)費(fèi)和護(hù)理費(fèi)等服務(wù)費(fèi)用來獲得間接盈利。2.項(xiàng)目特點(diǎn)該項(xiàng)目開發(fā)涉及住宅建設(shè)者，醫(yī)療保健方和看護(hù)功能提供者等。在項(xiàng)目后期運(yùn)營管理時(shí)，由單獨(dú)的管理公司來負(fù)責(zé)住宅產(chǎn)品的售賣和租賃以及物業(yè)服務(wù)，相關(guān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來提供看護(hù)和醫(yī)療服務(wù)等。管理成本低，由于多方參與分擔(dān)了單個(gè)主體的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。社區(qū)設(shè)有康復(fù)中心等生活服務(wù)設(shè)施，給更喜歡居家養(yǎng)老的老年群體給予全方位的社會(huì)服務(wù)，社區(qū)相關(guān)配套不僅可以滿足他們的基本生活要求，還能在心理層面給予居住者良好的體驗(yàn)。利用高科技智能化以及人性化進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，為老人獨(dú)居提供便利。社區(qū)還配備老年活動(dòng)中心，倡導(dǎo)老人們培養(yǎng)晚年興趣愛好。3.經(jīng)驗(yàn)借鑒“兩代居”模式，富有親情化，屬于居家養(yǎng)老的一種。在同一個(gè)社區(qū)內(nèi)，將老年公寓夾雜其他租售類的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)在一起，可以讓子女就近照顧老人，這與家庭親情理念吻合。在大部分的中國老人看來，幸福的晚年生活一定是在兒女身邊度過的，再加上，基于我國人口很多，盡管中國的國土面積是日本的二十多倍，但人均占有少，這種規(guī)模小但功能多樣的社區(qū)也符合中國國情，這種模式我們可以適當(dāng)借鑒。（三）臺(tái)灣長庚養(yǎng)生文化村我國臺(tái)灣地區(qū)在1993年65歲以上老年人口占比就超過了7%，標(biāo)志其正式邁入老齡化社會(huì)，其養(yǎng)老地產(chǎn)起步早，也積累了一些經(jīng)驗(yàn)。由于生活習(xí)慣和文化相近，臺(tái)灣的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國內(nèi)地也有一定的參考價(jià)值。目前，臺(tái)灣最引人注目的養(yǎng)老地產(chǎn)——長庚養(yǎng)生文化村，是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的經(jīng)典作品。1.項(xiàng)目概況長庚養(yǎng)生文化村建在臺(tái)灣的一條高速公路邊，依附長庚醫(yī)院建成，打造了一種“康養(yǎng)”式的新型養(yǎng)老模式。全村有三千多戶，房屋均為七層。申請(qǐng)入住者需滿足年齡達(dá)到60歲，其配偶年紀(jì)達(dá)到50歲。申請(qǐng)入住者必須先進(jìn)行附屬醫(yī)院開展的身體檢查，檢查通過且生活能夠自理的老人方可入住。養(yǎng)生村內(nèi)皆為無障礙設(shè)計(jì)，設(shè)有全天的安保，需要通過刷卡才可進(jìn)出村。村內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施包括郵局，餐廳，超市等，此外還建有體育中心等休閑場(chǎng)所，以及可以開展宗教活動(dòng)，民俗活動(dòng)的場(chǎng)所。村內(nèi)的醫(yī)療服務(wù)內(nèi)容涵蓋建有社區(qū)醫(yī)院；為了保障高效及時(shí)的救護(hù)，村內(nèi)設(shè)立24小時(shí)的監(jiān)控中心，此外，每戶還安裝了緊急呼叫設(shè)備；定期進(jìn)行身體檢查，每個(gè)住戶擁有屬于自己的健康資料庫。住房出售是項(xiàng)目主要盈利收入來源，政府福利劃撥土地，房價(jià)為平價(jià)。還有一部分收入來自住房出租，養(yǎng)生體驗(yàn)營與場(chǎng)地出租。2.項(xiàng)目特點(diǎn)養(yǎng)生村設(shè)有村民管理委員會(huì)，成員來自村民代表，包括村長一名，自主經(jīng)營和管理。倡導(dǎo)“活到老，做到老”，村內(nèi)居民活躍參加義工活動(dòng)，并規(guī)定義工總時(shí)長達(dá)到一定數(shù)目，可以減免一部分的管理費(fèi)用。養(yǎng)生村提倡用主動(dòng)“養(yǎng)生”取代被動(dòng)“養(yǎng)老”。該村接受慈善機(jī)構(gòu)捐贈(zèng)，不需要政府補(bǔ)貼。購買村內(nèi)“銀發(fā)住宅”者需知：等到房子無用時(shí)必須將其作為捐助交還給村里，不能以遺產(chǎn)的形式進(jìn)行處理。長庚模式定位于療養(yǎng)型銀發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，既具備養(yǎng)老功能又和傳統(tǒng)的養(yǎng)老院式服務(wù)模式不同，很好地銜接了養(yǎng)老概念與房地產(chǎn)開發(fā)。3.經(jīng)驗(yàn)借鑒臺(tái)灣的養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)的原因與內(nèi)地有著本質(zhì)上的區(qū)別，大多并非是開發(fā)商為了追求房地產(chǎn)開發(fā)利潤的結(jié)果，而是由于醫(yī)療機(jī)構(gòu)競(jìng)爭激烈產(chǎn)生的。不同于內(nèi)地養(yǎng)老地產(chǎn)的重資產(chǎn)，臺(tái)灣養(yǎng)老地產(chǎn)幾乎都是輕資產(chǎn)，它們利用租賃土地的方式來降低項(xiàng)目的運(yùn)營成本。老人購買養(yǎng)老地產(chǎn)多是為了體驗(yàn)一種新的生活方式而不是簡單地為了購置房產(chǎn)，吸引到老人的，是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)保障以及從未有過的生活體驗(yàn)感。相比之下，內(nèi)地的一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目太注重硬件設(shè)施，而忽視了軟件設(shè)施的建設(shè)。六、完善我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策（一）加大政策扶持力度，推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)國家應(yīng)該站在發(fā)展戰(zhàn)略角度，直面老齡化帶來的社會(huì)問題，將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入發(fā)展規(guī)劃，加大養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策扶持力度。在土地供應(yīng)方面，應(yīng)科學(xué)規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)及其配套設(shè)施的建設(shè)，確保開發(fā)項(xiàng)目具備完善的老年服務(wù)設(shè)施，以便住宅使用者有良好的生活體驗(yàn)；在融資方面，應(yīng)加大申請(qǐng)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商貸款優(yōu)惠力度等：在養(yǎng)老服務(wù)方面，可建立健全老年護(hù)理以及康復(fù)等相關(guān)專業(yè)的人才培養(yǎng)機(jī)制，提升營養(yǎng)師，康復(fù)師等工資，吸引大批人才流入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。從政策層面，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展。（二）鼓勵(lì)跨行業(yè)合作、延長產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力沒有傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目高。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一般配有醫(yī)療保健中心，老年大學(xué)等相關(guān)建筑，屬于大型系統(tǒng)性建筑工程。考慮到開發(fā)能力有限，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)與其他企業(yè)合作來共同完成項(xiàng)目的建設(shè)。針對(duì)這些特點(diǎn)，政府應(yīng)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)融合。為了達(dá)到老年群體的需求，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)應(yīng)該遵從標(biāo)準(zhǔn)化，集約化和金融化的原則，政府可整合房地產(chǎn)，醫(yī)療，金融，科技和旅游度假等資源，建立合作共享機(jī)制，支持各類社會(huì)機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，延長養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。（三）建立老年人口住房保障體系各級(jí)政府應(yīng)該盡快出臺(tái)醫(yī)保和社保等與養(yǎng)老相關(guān)的政策。搭建起“銀發(fā)”群體的住房保障體系，考慮到不同層次老人的實(shí)際情況設(shè)立相應(yīng)的保障措施。具體措施如：提供租金相對(duì)低廉的老年保障性住房和公租房給一部分低收入老年群體；為中等偏低收入的老年群體提供購房資金補(bǔ)助；給予只有一個(gè)子女的老人一定的老年住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)老年群體購置或租賃養(yǎng)老地產(chǎn)。結(jié)論隨著我國老齡化社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老問題成為社會(huì)焦點(diǎn)。伴隨著“銀發(fā)”人群對(duì)晚年居住條件和服務(wù)的要求的提高，具備較周全服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)成為剛需。從老年群體對(duì)養(yǎng)老需求的種類來看，大致可界定為生理需求、情感需求和價(jià)值需求三方面，生理需求即對(duì)居