上海辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

OfficeBuildingPropertyManagementServiceCriterion

目次

前言........................................................in

1范圍.....................................................i

2規(guī)范性引用文獻(xiàn)...........................................1

3術(shù)語(yǔ)和定義................................................1

3.1辦公樓officebuilding..............................1

3.2物業(yè)管理propertymanagement.......................1

3.3顧客customer.........................................1

3.4突發(fā)公共事precipitatingevent.......................1

4基本規(guī)定.................................................2

4.1資質(zhì)規(guī)定..............................................2

4.2管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置規(guī)定.............................2

4.3管理服務(wù)規(guī)定..........................................2

4.4基礎(chǔ)管理服務(wù)............................................2

5顧客服務(wù)..................................................3

5.1接待服務(wù)................................................3

5.2信報(bào)服務(wù)...............................................3

5.3通訊設(shè)施安裝服務(wù).......................................3

5.4維修資金管理服務(wù)........................................3

5.5裝修管理服務(wù)...........................................3

5.6投訴解決...............................................3

5.7延伸管理服務(wù)...........................................3

6房屋、設(shè)施設(shè)備運(yùn)苣與維護(hù)服務(wù).............................4

6.1房屋維護(hù)管理...........................................4

6.2設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)與維護(hù)服務(wù).................................4

6.3設(shè)施設(shè)備平常維修服務(wù)...................................9

6.4標(biāo)記管理...............................................9

7秩序維護(hù)與安全服務(wù).......................................10

7.1公共秩序維護(hù)...........................................10

7.2安全管理................................................10

8環(huán)境?！犊诜?wù)??????????????????????????

8.1材質(zhì)清潔規(guī)定...........................................11

8.2部位清潔規(guī)定...........................................11

9綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù).......................................12

9.1綠化擺放...............................................13

9.2綠化養(yǎng)護(hù)................................................13

10倉(cāng)儲(chǔ)與搬運(yùn)...............................................13

10.1貯存..................................................13

10.2搬運(yùn)堆放...............................................14

10.3庫(kù)區(qū)安全與環(huán)境.........................................14

11檢查方法..................................................14

11.1.1服務(wù)人員自查

11.1.2辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)自查

11.1.3物業(yè)管理公司監(jiān)督檢查

辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)服務(wù)、辦公樓

秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)和搬運(yùn)等內(nèi)容及規(guī)定。

本標(biāo)準(zhǔn)合用于本市行政區(qū)域內(nèi)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

2規(guī)范性引用文獻(xiàn)

下列文獻(xiàn)中的條款通過(guò)本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文獻(xiàn)，其隨后

所有的修改單（不涉及勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不合用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)

成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文獻(xiàn)的最新版本.凡是不注日期的引用文獻(xiàn)，其最新版本

合用于本標(biāo)準(zhǔn)。

GB2894《安全標(biāo)志》

GB3096《區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》

GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》

GB/T10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)第1部分：通用符號(hào)》

GB13495《消防安全標(biāo)志》

GB15603《常用危險(xiǎn)化學(xué)品貯存通則》

DB31/30《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

DB31/199《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》

《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第373號(hào)令，自2023年6月1日起施行）

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)，自2023年5月1日起

施行）

《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理試行辦法》（建住房[1999]261號(hào)，建設(shè)部1999年11月22日頒布）

《上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》（上海市人民政府2023年1月26日頒布）

《上海市建筑節(jié)能管理辦法》（上海市人民政府第50號(hào)令，2023年7月15口頒布）

《上海市危險(xiǎn)化學(xué)品安全管理辦法》（上海市人民政府1982年4月1日頒布）

《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》（上海市人民政府第12號(hào)令，1995年8月24

日發(fā)布）

3術(shù)語(yǔ)和定義

下列術(shù)語(yǔ)和定義合用于本標(biāo)準(zhǔn)：

3.1辦公樓officebuilding

已建成并交付辦公使用的房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

3.2物業(yè)管理propertymanagement

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過(guò)選聘物業(yè)管理公司，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對(duì)房

屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序

的活動(dòng)。

3.3顧客customer

接受服務(wù)的組織或個(gè)人。

示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。

3.4突發(fā)公共事件precipitatingevent

在辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（涉及氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害

等）、事故劫難（涉及各類(lèi)安全事故，交通運(yùn)送事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)

境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（涉及傳染病疫情，群體性不明因素疾病，食品安

全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情：以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件

（涉及恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

4基本規(guī)定

4.1資質(zhì)規(guī)定

物業(yè)管理公司應(yīng)具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，應(yīng)符合建設(shè)部《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理試行

辦法》的規(guī)定。

4.2管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置規(guī)定

4.2.1物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)辦公樓的具體情況和協(xié)議約定，設(shè)立相適應(yīng)的辦公樓物業(yè)管理

服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備管理人員和服務(wù)設(shè)施。

4.2.2管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相

應(yīng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)證書(shū)或職業(yè)技能資格證書(shū)。

4.2.3管理服務(wù)人員在服務(wù)過(guò)程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)：表情自然、親切：舉止大方、

有禮；用語(yǔ)文明、規(guī)范；對(duì)待顧客積極、熱情、耐心、周到并及時(shí)為顧客提供服務(wù)。

4.2.4管理服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；在指定位置

佩戴標(biāo)志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務(wù)積極.

4.2.5管理服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真做好工作口記、交接班記錄、賬冊(cè)等記錄工作，做到筆

跡清楚、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

4.2.6管理服務(wù)人員應(yīng)接受過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，熟悉辦

公樓的基本情況，能對(duì)的使用相關(guān)專(zhuān)用設(shè)備。

4.3管理服務(wù)規(guī)定

4.3.1辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的維護(hù)保養(yǎng)工作，應(yīng)保持房屋建筑的完好和設(shè)施設(shè)備的正

常運(yùn)營(yíng)。

4.3.2辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)宜從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)《上海市建筑節(jié)能管理辦法》，充足

考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實(shí)行。

4.3.3辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)為辦公樓提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)和安全服務(wù)，

維護(hù)辦公樓的人員、財(cái)產(chǎn)和建筑物的安全。

4.3.4辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)準(zhǔn)時(shí)完畢規(guī)定的環(huán)境保潔服務(wù)，為顧客提供整潔、衛(wèi)生、

安全、美觀的環(huán)境。

4.3.5辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)的綠地和室內(nèi)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)服

務(wù)，保持辦公樓整體的景觀效果。

4.3.6辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)和采購(gòu)進(jìn)行控制，使倉(cāng)儲(chǔ)和采購(gòu)的物資及服務(wù)符

合本標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在質(zhì)量、環(huán)境、安全等方面的規(guī)定。

4.3.7辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件

等突發(fā)公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)行培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改善，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及

時(shí)報(bào)告顧客、物業(yè)管理公司和有關(guān)部門(mén)，井采用相應(yīng)措施。

4.4基礎(chǔ)管理服務(wù)

4.4.1財(cái)務(wù)管理服務(wù)

4.4.1.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)

范，賬目清楚。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、延伸服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算。

4.4.1.2物業(yè)管理費(fèi)、能花費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車(chē)庫(kù)管理費(fèi)以及其它費(fèi)用

的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開(kāi)收費(fèi)制度進(jìn)行（協(xié)議另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)

范。

4.4.2物業(yè)檔案管理

有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)涉及：

0.1物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；

0.2辦公樓及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)；

0.3設(shè)備管理檔案；

0.4顧客資料檔案：

0.5平常管理檔案。

5顧客服務(wù)使用年限一般使用環(huán)境特殊使用環(huán)境

5.1接待服務(wù)

5.1.1接待原則

顧客接待應(yīng)遵循

“公開(kāi)辦事制度、

公開(kāi)辦事紀(jì)律、公

開(kāi)服務(wù)項(xiàng)目、公開(kāi)

收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)”

的原則。顧客接待

人員應(yīng)熱情回答

顧客征詢(xún)，保證

100%答復(fù)率。

5.1.2大堂服務(wù)

大堂服務(wù)人員應(yīng)

注意維護(hù)大堂的

整潔、有序和安

全，向顧客提供

關(guān)于周邊交通、景

點(diǎn)和辦公樓內(nèi)部

各服務(wù)功能的征

詢(xún)。

5.1.3入駐、退

租服務(wù)

顧客需入駐和退

租時(shí),服務(wù)人員

應(yīng)按規(guī)定的程序

及時(shí)受理，手續(xù)

完備，及時(shí)建檔、

歸檔。

5.1.4報(bào)修接待

服務(wù)

當(dāng)顧客報(bào)修時(shí)，

應(yīng)及時(shí)受理，并

在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)

到場(chǎng)，小修項(xiàng)目

宜當(dāng)天完畢（預(yù)約

除外）。

5.2信報(bào)服務(wù)

對(duì)的分理信件，

認(rèn)真登記報(bào)刊雜

志和掛號(hào)信，對(duì)

的解決特殊郵件

（如退信等）。

5.3通訊設(shè)施安

裝服務(wù)

5.3.1保證收到

顧客需求信息后

一個(gè)工作日內(nèi)，

聯(lián)系好專(zhuān)業(yè)服務(wù)

單位為顧客申請(qǐng)

通訊設(shè)施的安裝。

5.3.2保證內(nèi)線

電話在收到顧客

需求信息之后一

個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)通。

5.3.3收到專(zhuān)業(yè)

服務(wù)單位挑線告

知后，及時(shí)安排

工程部門(mén)進(jìn)行施

工，并保證一個(gè)

工作日內(nèi)開(kāi)通。

5.4維修資金管

理服務(wù)

需要時(shí)，建立辦

公樓維修資金管

理制度，對(duì)辦公

樓維修資金進(jìn)行

賬務(wù)管理，運(yùn)作

規(guī)范，賬目清楚。

5.5裝修管理服

務(wù)

5.5.1制訂辦公

樓裝修申請(qǐng)、審

批、巡視、驗(yàn)收等

裝修管理制度并

在顧客申請(qǐng)裝修

時(shí)告知。

5.5.2建立顧客

裝修檔案，內(nèi)容

應(yīng)涉及裝修申請(qǐng)、

審批、驗(yàn)收資料

5.5.3辦公區(qū)的

晝間噪聲控制應(yīng)

執(zhí)行GB3096中的

四類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)限值。

5.5.4發(fā)現(xiàn)違反

裝修管理制度的

行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)

勸阻、制止。如制

止無(wú)效，報(bào)告業(yè)

主和有關(guān)部門(mén)解

決。

5.6投訴解決

5.6.1顧客投訴

應(yīng)分下列情況解

決：

——辦公樓物業(yè)

管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直

接受理的投訴，

應(yīng)核算情況，及

時(shí)解決并回復(fù)投

訴者。屬于物業(yè)管

理責(zé)任的，應(yīng)向

顧客道歉并及時(shí)

糾正；屬于無(wú)理投

訴的應(yīng)做好解釋

工作。辦公樓物業(yè)

管理服務(wù)機(jī)構(gòu)與

投訴者無(wú)法協(xié)商

解決的，應(yīng)上報(bào)

物業(yè)管理公司或

I.級(jí)主管部門(mén)解

決；辦公樓物業(yè)管

理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接

受理的投訴，應(yīng)

在一個(gè)工作日內(nèi)

回復(fù)解決結(jié)果,

最長(zhǎng)不得超過(guò)三

個(gè)工作日；

顧客且接向

上級(jí)主管部門(mén)的

投訴或者上級(jí)部

門(mén)轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，

應(yīng)查明事實(shí)，確

認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)

任后如實(shí)反映情

況或上報(bào)書(shū)面材

料，協(xié)助上級(jí)部

門(mén)做好相應(yīng)工作：

一一向公安機(jī)關(guān)

報(bào)案的投訴，協(xié)

助公安部門(mén)解決；

——涉及依法裁

決的投訴，應(yīng)按

法律程序解決。

5.6.2受理、處

置顧客投訴應(yīng)保

持記錄。

5.7延伸管理服

務(wù)

辦公樓物業(yè)管理

服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)

顧客的需求，開(kāi)

展力所能及的延

伸服務(wù)，如租賃

服務(wù)、室內(nèi)綠化布

置、票務(wù)服務(wù)等。

6房屋、設(shè)施設(shè)

備運(yùn)營(yíng)與維護(hù)服

務(wù)

6.1房屋維護(hù)管

理

6.1.1房屋的維

修養(yǎng)護(hù)應(yīng)：

——建立健全

房屋檔案，檢查、

督促辦公樓顧客

對(duì)的使用房屋，

指導(dǎo)顧客遵守房

屋安全使用的規(guī)

范、政策、法規(guī)；

——對(duì)房屋共

用部位進(jìn)行平常

管理和維修養(yǎng)護(hù)，

檢修記錄和保養(yǎng)

記錄應(yīng)齊全；

——根據(jù)房屋

實(shí)際使用年限，

定期檢查房屋共

用部位的使用狀

況；

一一需要維修，

屬于小修范圍的，

及時(shí)組織修復(fù)；屬

于大、中修范圍

的，及時(shí)編制維

修計(jì)劃和房屋專(zhuān)

項(xiàng)維修資金使用

計(jì)劃，向房屋產(chǎn)

權(quán)人提出報(bào)告與

建議，根據(jù)房屋

產(chǎn)權(quán)人的決定，

組織維修。

6.1.2裝修管理

按照本標(biāo)準(zhǔn)5.5

的規(guī)定和《住宅室

內(nèi)裝飾裝修管理

辦法》、DB31/30

《住宅裝飾裝修

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)

規(guī)定執(zhí)行。

6.1.3房屋結(jié)構(gòu)

檢查

應(yīng)根據(jù)房屋

的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、用途

和使用年限、使用

環(huán)境等情況，對(duì)

房屋進(jìn)行定期結(jié)

構(gòu)檢查與沉降測(cè)

試，檢查中發(fā)現(xiàn)

問(wèn)題應(yīng)及時(shí)修繕；

——不同房屋結(jié)

構(gòu)的檢查周期（見(jiàn)

表1）。

表1房屋結(jié)構(gòu)

（預(yù)計(jì)）檢查周期

表

單位為年

結(jié)構(gòu)類(lèi)型

60年以下2015

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年?12023105

12023以上52

60年以下2515

鋼、鋼筋混凝土結(jié)

60年?12023125

構(gòu)

12023以上72

12023以下3015

鋼結(jié)構(gòu)

12023?150年105

注：行業(yè)主管部門(mén)如市房屋結(jié)構(gòu)檢查周期做出此外規(guī)定，從其規(guī)定。

巡檢

每年應(yīng)定期對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行依次全面檢查。建立巡檢記錄,

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的委托，安排專(zhuān)項(xiàng)修理。遇緊

急情況時(shí)，宜采用必要的緊急解決措施。

6.2設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)與維護(hù)服務(wù)

6.2.1變配電系統(tǒng)

——制定臨時(shí)用電管理措施；

一一限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定規(guī)定告知顧客。遇緊急情況時(shí)：應(yīng)

采用必要的緊急解決措施；

按照規(guī)定的周期進(jìn)行高壓電氣設(shè)備實(shí)驗(yàn)，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告;

-按照規(guī)定的周期XT變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄；

——高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)營(yíng)正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確；

——高（低）壓變壓器運(yùn)營(yíng)正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常；

一一變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作

規(guī)定；

——低壓配電柜運(yùn)營(yíng)正常，各類(lèi)表計(jì)顯示正常；

一—功率因素自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)營(yíng)正常，自動(dòng)切換對(duì)的可靠；

一一變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。

6.2.2應(yīng)急供電系統(tǒng)

——按規(guī)定的周期對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維十，保持設(shè)備完好；

一—定期啟動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組），保證隨時(shí)應(yīng)急啟用；

一一發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類(lèi)表計(jì)顯示正常；

——自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常；

——定期相應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處在有效待命狀態(tài);

——定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電實(shí)驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。

6.2.3樓宇智能化設(shè)備系統(tǒng)

6.2.3.1樓宇設(shè)備自動(dòng)化（BA）系統(tǒng)

——服務(wù)器工作正常、通訊正常、整潔；

一一工作站工作止常、通訊止常、整潔；

一一數(shù)字式直接控制器（DDC）工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊：

——末端設(shè)備工作正常、接線對(duì)的、線路無(wú)損、安裝牢固。

6.2.3.2網(wǎng)絡(luò)與通訊女備系統(tǒng)

6.2.3.2.1程控互換機(jī)

-程控互換機(jī)(PABX)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊;

——維護(hù)終端工作正常、整潔；

——計(jì)費(fèi)系統(tǒng)工作正常、整潔；

----話務(wù)臺(tái)工作正常、話音清楚、整潔；

——電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整沽、顯示儀表無(wú)損；

——語(yǔ)音信箱工作正常、整潔、接線對(duì)的。

6.2.3.2.2網(wǎng)絡(luò)通訊沒(méi)備

一一配線架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；

——光纖配架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；

——插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。

6.2.3.2.3廣播與背景音響系統(tǒng)

一一音源設(shè)備工作正常，整潔完好；

——功放設(shè)備工作正常，整潔完好；

——揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清楚；

——背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。

6.2.4安全防范系統(tǒng)

6.2.4.1中央監(jiān)控系統(tǒng)

——攝像機(jī)安裝牢固、位置對(duì)的、工作正常、整潔；

一一畫(huà)面分割器工作止常、整潔；

一一錄入設(shè)備工作正常、整潔；

——監(jiān)視器工作正常、圖像清楚、色彩良好、整潔；

——矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)記清楚；

監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊規(guī)定的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

執(zhí)行。

6.2.4.2巡更系統(tǒng)

工作站工作正常、整潔;

-巡更器具工作正常;

巡更點(diǎn)位置對(duì)的、安裝牢固、工作正常。

6.2.4.3周界報(bào)警系統(tǒng)

工作站工作正常、整潔;

紅外探頭安裝牢固、線路無(wú)損、工作正常、整潔。

6.2.4.4對(duì)講系統(tǒng)

基站線路無(wú)損、工作正常、整潔;

天線安裝牢固、工作正常。

6.2.5車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)

工作站工作正常、整潔;

服務(wù)器工作正常、整潔;

取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常;

柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常;

收費(fèi)站工作正常、整潔。

6.2.6門(mén)禁系統(tǒng)

工作站工作止常、整潔;

服務(wù)器工作正常、整潔;

讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常;

電子門(mén)鎖工作正常。

6.2.7衛(wèi)星電視系統(tǒng)

——衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；

——放大器、解碼器等設(shè)備工作正常；

一—傳輸線路正常，圖像清楚。

6.2.8消防報(bào)警與滅火系統(tǒng)

應(yīng)對(duì)各項(xiàng)消防設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)營(yíng)正常：

一一火災(zāi)探測(cè)器定期進(jìn)行實(shí)效模擬實(shí)驗(yàn)，探測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗，及時(shí)更換失效

的器件：

——每年應(yīng)進(jìn)行一次消防我動(dòng)，檢測(cè)各類(lèi)消防系統(tǒng)各類(lèi)運(yùn)營(yíng)參數(shù)和狀況并作記錄；

——當(dāng)被檢測(cè)探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)成預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的

確認(rèn)燈；

一一操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動(dòng)作顯

示；

——火災(zāi)時(shí)應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)

急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)；

一一報(bào)警功能：能正常接受來(lái)自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲、

光信號(hào)；

——故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故隙時(shí),

應(yīng)當(dāng)對(duì)的指示出故障部位；

一一火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)瞥信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)

報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)；

——電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)營(yíng)；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備

用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；

-火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯所行停于首層，井接受其反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)

動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作：其功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常；

——火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反饋信號(hào)并顯示

其狀態(tài)；

一一火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層的防煙風(fēng)閥、排煙閥打開(kāi)，接受其反饋信號(hào)并顯

示其狀態(tài)；

——消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)當(dāng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門(mén)按規(guī)定的程序下降，接

受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

一一火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放建筑內(nèi)的所有門(mén)禁裝置，保證疏散門(mén)的暢通：

——數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線對(duì)的、工作正常、整潔；

——末端設(shè)備安裝牢固、位置對(duì)的、線路整齊、工作正常；

一一中央聯(lián)動(dòng)裝置工作正常、顯示對(duì)的；

一一消防滅火設(shè)施應(yīng)處在良好的待命狀態(tài)，二氧化碳滅火裝置應(yīng)每季進(jìn)行信號(hào)測(cè)試與壓力

狀態(tài)檢查，清水泡沫滅火裝置應(yīng)每年檢測(cè)一次；

——消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證工作站工作正常、整潔；

一一消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好；

——消防帶每半年檢杳一次，閥桿處每半年加注潤(rùn)滑油并做放水檢杳一次。

6.2.9升降設(shè)備系統(tǒng)

6.2.9.1電梯及自動(dòng)扶楞

一一保證辦公樓至少一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)營(yíng)，電梯和自動(dòng)扶梯運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)

確啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔；

——電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢查合格，應(yīng)由專(zhuān)業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定

期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢則并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)營(yíng)；

一應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)營(yíng)進(jìn)行管理，并應(yīng)做好平常電梯運(yùn)營(yíng)

的巡檢與記錄;

——電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)到場(chǎng)修理。發(fā)生電梯困人或其它重大事件

時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)解決，專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。

6.2.9.2高空作業(yè)設(shè)備

——設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢刎機(jī)構(gòu)檢查合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)營(yíng)；

——設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；

一一設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的確認(rèn)；

一一吊籃運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，無(wú)傾斜；

——設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確：各類(lèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)冬正常；

——在運(yùn)營(yíng)中，不得隨意卸開(kāi)裝置的護(hù)罩、封門(mén)及其他任何裝置；

一一設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置.，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)

有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)營(yíng)進(jìn)行管理、記錄：

——應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提高系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰塵、滴漏的液體

以及也許打滑的其他物質(zhì)因素。

6.2.9.3液壓升降設(shè)備

——升降平臺(tái)應(yīng)運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，安全裝置完好；

——升降設(shè)備本體運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，各類(lèi)儀表指示準(zhǔn)確，安全裝置完好。

6.2.10給排水系統(tǒng)

一一應(yīng)定期對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤(rùn)消；

——天天檢查一次污水泵、提高泵、排水泵、閥門(mén)等，曝氣風(fēng)機(jī)、排水系統(tǒng)通暢，各種管道

閥門(mén)完好，儀表顯示對(duì)的：無(wú)跑、冒、滴、漏；定期對(duì)污水解決系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)，作業(yè)人

員應(yīng)有相應(yīng)的職業(yè)資格；系統(tǒng)無(wú)明顯異味和噪聲；污水排放達(dá)成DB31/199《污水綜合排放

標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定;

一一用戶末端的水壓及流量滿足使用規(guī)定；

——每季對(duì)樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹油漆；

——保證水質(zhì)無(wú)污染并符合規(guī)定的規(guī)定：生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合GB5749《生活飲用水衛(wèi)生

標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，涉及生活飲用水設(shè)施的平常使用管理、滑洗消毒人員的健康檢杳、水質(zhì)檢測(cè)

的規(guī)定參照《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》執(zhí)行；

——定期對(duì)水泵、水質(zhì)解決和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)；

一一如遇供水單位限水、停水，應(yīng)按規(guī)定期間告知辦公樓內(nèi)各用戶。

6.2.11空調(diào)系統(tǒng)

——對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的頻次進(jìn)行；

——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)機(jī)前進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)營(yíng)控制和安全控制功能，記錄運(yùn)營(yíng)參數(shù)，分

析運(yùn)營(yíng)記錄；

一一定期檢杳冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬

設(shè)施的正常運(yùn)營(yíng)和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定的冷卻水：

——定期對(duì)空氣解決單元、新風(fēng)解決單元、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤(pán)、風(fēng)機(jī)

表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過(guò)濾器、冷凝水積水盤(pán)和冷凝水管

道；

——定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好記錄：

——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)；

一一各種管道完好，閥件及儀表齊備，尢跑、冒、滴、漏；

——保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)營(yíng)和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定的冷凍水；

——保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)營(yíng)和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定的采暖熱水；

——對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定；

-能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處在完好狀態(tài);

一一定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)營(yíng)參數(shù)；

——定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定：

——應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定；

一一定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。

6.2.12鍋爐系統(tǒng)

6.2.12.1蒸汽鍋爐

每年一次應(yīng)接受行政主管部門(mén)指定的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)冬進(jìn)行安全檢測(cè)，并對(duì)鍋爐電機(jī)部

分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測(cè)。除定期送檢外，還應(yīng)做好以下平常維護(hù)：

——每年?次對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑

電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查互換器并添加樹(shù)脂、設(shè)備管道拷鏟補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)

行修清洗；對(duì)鍋簡(jiǎn)內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；

一一每半年一次對(duì)蒸汽壓力表進(jìn)行校驗(yàn)：對(duì)爐膛清灰；

——每季一次對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一級(jí)保養(yǎng);對(duì)防爆門(mén)及泄爆裝置進(jìn)行安檢:清理燃燒器、

鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油；超壓、超溫保護(hù)實(shí)驗(yàn)，安全閥臼動(dòng)

排氣一次；

——每月一次對(duì)油氣管路過(guò)濾器進(jìn)行清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次;應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人

員對(duì)鍋爐運(yùn)營(yíng)進(jìn)行管理，做好鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)監(jiān)督、管理、工作記錄；

——檢測(cè)水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3亳克/升；

一一鍋爐安全附件及儀表齊備，動(dòng)作可靠；

----各種證書(shū)齊備，操作人員持證上崗；

——在額定的流量范圍內(nèi)：輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；

——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；

----蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20%之內(nèi)。

6.2.12.2熱水鍋爐

——定期對(duì)溫控儀進(jìn)行檢測(cè)；

——附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照6.2.12.1的相應(yīng)條款實(shí)行。

6.2.13公共照明系統(tǒng)

公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查堆爐：

——天天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持98%以上的亮燈率，如有

缺損，應(yīng)及時(shí)更換；

一一每月一次對(duì)泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢杳，保持清潔完好，并保持

98%以上的亮燈率;

——天天一次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時(shí)處置，保證運(yùn)營(yíng)安全、正常。

6.2.14避雷系統(tǒng)

避雷系統(tǒng)應(yīng)按規(guī)定由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。同時(shí)：

——每年檢查一次辦公樓重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對(duì)辦公樓的各樓

層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查；

一一每半年對(duì)辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設(shè)備的接地裝置進(jìn)

行全面檢查；每半年一次對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢杳，遇有問(wèn)題及時(shí)解決；保

持辦公樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地完好；

——每月一次對(duì)辦公樓變配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季對(duì)辦公樓各重要機(jī)房?jī)?nèi)的配

電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好；

——主樓側(cè)翼平臺(tái)的所有避雷設(shè)施完好：

?接地電阻：W4Q。

弱電設(shè)備接地電阻：

6.3設(shè)施設(shè)備平常維修服務(wù)

共用部位平常服務(wù)的服務(wù)規(guī)定（見(jiàn)表2）。

表2共用部位分部位平常保養(yǎng)、維修服務(wù)規(guī)定

序號(hào)部位平常保養(yǎng)、維修服務(wù)規(guī)定

序部位平常保養(yǎng)、維修服務(wù)規(guī)定

號(hào)

玻璃無(wú)破碎，五金配件完好；門(mén)、窗開(kāi)閉靈活，密封性好、無(wú)異

旋轉(zhuǎn)門(mén)、自動(dòng)

1常聲響。

門(mén)、推拉窗

墻表面粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、

無(wú)遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一

2樓內(nèi)墻面

致。

屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通：發(fā)現(xiàn)有防水層

屋頂、管道、氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定期間內(nèi)安排專(zhuān)項(xiàng)

3

排水溝修理。

保持路面平整、無(wú)開(kāi)裂和松動(dòng)、無(wú)積水，窖井、積水井不漫溢，積

道路、廣場(chǎng)、

4水井、窖井蓋無(wú)缺損。發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定期間內(nèi)修復(fù)。

地下車(chē)庫(kù)

大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標(biāo)牌及司牌；樓層電梯廳、地下車(chē)

庫(kù)、消防通道應(yīng)設(shè)有路標(biāo)及安全指示牌；危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)立安

安全、引導(dǎo)標(biāo)

5全防范警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清楚完整，

志

維護(hù)設(shè)施得當(dāng)。

保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢

衛(wèi)生間、茶水

6通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。

間

保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無(wú)缺損、標(biāo)不清楚完整，發(fā)現(xiàn)損壞

7電梯廳立即修復(fù)。

保證避難設(shè)施無(wú)損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無(wú)堵塞，

8避難層、平臺(tái)發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。

龍頭出水正常、無(wú)滴漏現(xiàn)象；水管無(wú)堵塞，無(wú)漏水現(xiàn)象，花壇完

9綠地、花臺(tái)整。

6.4

1旋轉(zhuǎn)門(mén)、自動(dòng)門(mén)、推拉窗玻璃無(wú)破碎，五金配件完好；門(mén)、窗開(kāi)閉靈

活，密封性好、無(wú)異常聲響。

2樓內(nèi)墻面墻表面粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起

殼、無(wú)遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。

3屋頂、管道、排水溝屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通:

發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定期間內(nèi)安排專(zhuān)

項(xiàng)修理。

4道路、廣場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)保持路面平整、無(wú)開(kāi)裂和松動(dòng)、無(wú)積水，害并、

積水并不漫溢，積水井、窖井蓋無(wú)缺損。發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定期間內(nèi)修復(fù)。

5安全、引導(dǎo)標(biāo)志大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標(biāo)牌及司牌；樓層電梯

廳、地下車(chē)庫(kù)、消防通道應(yīng)設(shè)有路標(biāo)及安全指示牌；危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)立安

全防范警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清楚完整，維護(hù)設(shè)施得

當(dāng)。

6衛(wèi)生間、茶水間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏

水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。

7電梯廳保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無(wú)缺損、標(biāo)示清楚完整，發(fā)現(xiàn)損

壞立即修復(fù)。

8避難層、平臺(tái)保證避難設(shè)施無(wú)損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢

通無(wú)堵塞，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。

9綠地、花臺(tái)龍頭出水正常、無(wú)滴漏現(xiàn)象；水管無(wú)堵塞，無(wú)漏水現(xiàn)象：花

壇完整。

標(biāo)記管理材質(zhì)質(zhì)量規(guī)定

6.4.1

辦公區(qū)

域、公共

區(qū)域及倉(cāng)

儲(chǔ)庫(kù)區(qū)內(nèi)

應(yīng)設(shè)指示

性標(biāo)記

（涉及引

導(dǎo)標(biāo)志和

功能標(biāo)

記，如:

電梯、樓

梯、出入

口通道、

殘疾人通

道、門(mén)牌

號(hào)、商務(wù)

中心、問(wèn)

詢(xún)處、男

女廁所、

消防用

品、勞防

用品、辦

公用品、

工具類(lèi)物

資、有毒

有害廢棄

物存放點(diǎn)

標(biāo)記等）。

6.4.2

辦公區(qū)

公共

大理石表面光亮、潔凈、接縫四周邊角無(wú)污垢。

彳-44-匕LU岡U石Lj表面光亮、無(wú)污跡、接縫四周邊角無(wú)污垢。

水磨石表面光亮、無(wú)污跡。

硬地面

木制地板表面光亮、四周邊角無(wú)積灰、無(wú)污漬。

PVC板光亮、無(wú)污跡。

瓷磚光潔、明亮、無(wú)污漬、無(wú)水跡。

軟地面地毯色澤均一、無(wú)褪色、無(wú)毛邊、柔軟、纖維成同一方向。

軟地面塑膠地墊表面平整、色澤均一、無(wú)殘留物、無(wú)污漬、無(wú)板結(jié)

亞光絲紋不銹鋼表面色澤均一、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)擦痕、無(wú)污跡。

拋光鏡向小銹鋼明亮、無(wú)擦痕、無(wú)印跡。

金屬材質(zhì)

亞光軋花不銹鋼色澤均一、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)擦痕、無(wú)污跡。

鋁合金表面光滑、潔凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。

玻璃潔凈明亮、通透性強(qiáng)、無(wú)劃痕、無(wú)水跡。

墻紙無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污漬。

局密度板（復(fù)合色澤均一、無(wú)擦痕、無(wú)積灰、無(wú)污漬。

其他材質(zhì)

板）

涂料無(wú)灰塵、無(wú)污漬

金箔面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬。

8.2部位清潔規(guī)定

辦公樓不同部位的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)規(guī)定（見(jiàn)表4）。

表4環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)規(guī)定

項(xiàng)目服務(wù)規(guī)定

地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無(wú)垃圾、雜物、

走廊、門(mén)廳、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持地面材質(zhì)原貌。門(mén)框、窗框、窗臺(tái)、金屬

大堂、電梯件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)絮狀物。旋轉(zhuǎn)門(mén)、門(mén)中軸、門(mén)框、門(mén)邊

廳、樓梯或消縫部位光亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵。旋轉(zhuǎn)門(mén)空調(diào)出風(fēng)口無(wú)灰塵、無(wú)污跡。門(mén)把

防梯地面手干凈、無(wú)痕跡、定期消毒。

保持干凈、無(wú)灰塵、光亮。窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污

樓梯扶手、欄

漬、無(wú)絮狀物。指示牌、廣告牌無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)痕跡，金屬件表面光

桿、窗臺(tái)、指

亮，無(wú)痕跡。

示牌

保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表

面光亮、無(wú)灰塵，無(wú)污跡。噴淋蓋，艱感器，喇叭無(wú)灰塵、無(wú)污漬。監(jiān)控

消防栓、消防

攝像頭、門(mén)警器表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)絮狀物。消防栓外表面光

箱、公共設(shè)施

亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵，內(nèi)側(cè)無(wú)灰塵、無(wú)污跡。

天花板、風(fēng)目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，表面、接縫、角落、邊線等處無(wú)污漬、

口、公共燈具無(wú)灰塵、無(wú)斑點(diǎn)。

內(nèi)或外

走廊、樓梯窗

玻璃、大堂門(mén)

保持潔凈、光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)水跡

廳、電梯廳玻

璃

平臺(tái)、屋頂無(wú)垃圾堆積。

保持干凈、整潔、無(wú)垃圾。熱水爐外殼應(yīng)無(wú)污跡、水漬。

不銹鋼臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)污漬、無(wú)擦痕。不銹鋼水槽干凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污跡

服務(wù)功能性

無(wú)雜物、水垢，落水口無(wú)污垢。冷、熱水籠頭表面光亮、無(wú)污漬、無(wú)水垢。

用房（如會(huì)議

下水道無(wú)異味、定期滴入消毒液。

室、接待室、

不銹鋼臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)污漬、無(wú)擦痕。不銹鋼水槽干凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污跡

茶水間）

無(wú)雜物、水垢，落水口無(wú)污垢。冷、熱水籠頭表面光亮、無(wú)污漬、無(wú)水垢。

下水道無(wú)異味、定期滴入消毒液。

坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈、噴灑消毒，保持無(wú)異味、無(wú)污跡、無(wú)水漬、

無(wú)垃圾、無(wú)積水，鏡面保持光亮，無(wú)水跡，面盆無(wú)水銹。云石臺(tái)面無(wú)水跡、

無(wú)皂跡、無(wú)毛發(fā)，光潔明亮。潔具應(yīng)表面光潔、明亮、內(nèi)外側(cè)無(wú)污漬、無(wú)

公共衛(wèi)生間毛發(fā)、無(wú)異味、定期消毒。鏡子明凈、無(wú)水漬、無(wú)擦痕、鏡框邊沿?zé)o灰塵。

廢物箱表面無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)異味，定期消毒。外露水管連接處無(wú)堿性

污垢，管道表面光亮、無(wú)灰塵。衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無(wú)異味。

保持地面無(wú)垃圾、無(wú)污垢；空氣流暢，無(wú)異味。車(chē)庫(kù)管道無(wú)積灰、無(wú)污垢。

燈泡、燈管、指示燈明亮、無(wú)積灰。燈罩無(wú)積灰、無(wú)污跡。地面無(wú)積灰、

地下車(chē)庫(kù)無(wú)積水。定位桿、減速條無(wú)積灰、無(wú)污垢。反光鏡干凈、明亮、無(wú)污跡、

水漬。消防通道無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)雜物。

垃圾收集垃圾收集點(diǎn)周邊地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)污跡、無(wú)異味、干凈整潔。

轎廂壁無(wú)浮灰；不銹鋼表面光亮、無(wú)污跡。垂直升降電梯轎廂四壁光潔明

亮，操作面板無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)擦痕，保持空氣清新、無(wú)異味。自動(dòng)扶梯

電梯轎廂踏步、階梯干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污跡橡膠扶手保持色澤均一，無(wú)灰塵、無(wú)污漬、

定期消毒，玻螭、不銹鋼外殼按表3相關(guān)條款的規(guī)定。

廣場(chǎng)地面干凈。明溝無(wú)雜物，無(wú)積水。外圍通道地面應(yīng)保持暢通，無(wú)堆放

雜物、無(wú)積灰、積水、無(wú)污跡、油漬、輪胎印，地面應(yīng)保持原色。各類(lèi)告

廣場(chǎng)、停車(chē)不牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光鏡等表面尢積灰、無(wú)污垢、無(wú)污跡。

場(chǎng)、綠地、花水池內(nèi)無(wú)漂浮物、無(wú)沉積雜物、無(wú)青苔、水保持清澈、無(wú)異味。辦公樓各

臺(tái)、明溝進(jìn)出口臺(tái)階地面、地墊按表3相關(guān)條款的規(guī)定。綠地、花壇、隔離帶、周

邊無(wú)雜物、無(wú)積水。

設(shè)備機(jī)房、管無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)垃圾堆積，無(wú)灰塵、目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污漬、無(wú)水漬。

道

目視潔凈、光亮、無(wú)污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無(wú)污跡、

外墻無(wú)灰塵、無(wú)劃痕。

箱房封閉式專(zhuān)人管理，箱房循環(huán)保潔；整潔、干凈、無(wú)異味，滅害措施完

善。廢棄物收集箱外側(cè)表面光潔、無(wú)灰塵。廢棄物收集箱內(nèi)側(cè)干凈、無(wú)殘

垃圾箱房

留物、無(wú)異味、定期消毒。廢棄物及時(shí)收集，不滿溢。

煙灰缸、垃圾

桶無(wú)滿溢、無(wú)異味、無(wú)污跡、煙缸內(nèi)煙蒂不多于三支。

桶

對(duì)通風(fēng)口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蟬螂、老鼠。

消殺滅害

燈泡、燈管無(wú)灰塵。燈罩無(wú)灰塵、無(wú)污跡。其它裝飾件無(wú)灰塵、光亮、無(wú)

電器設(shè)施

污跡。開(kāi)關(guān)、插座、配電箱無(wú)灰塵、無(wú)污跡。

外幕墻按表3相關(guān)規(guī)定。

9綠化

擺放與養(yǎng)

護(hù)服務(wù)

9.1綠

化擺放

室內(nèi)綠化

應(yīng)根據(jù)顧

客的需要

擺放，室

內(nèi)綠化應(yīng)

做到正常

養(yǎng)護(hù)，及服務(wù)規(guī)定

時(shí)更換，

保持鮮

艷。室內(nèi)

綠化擺放

規(guī)定（見(jiàn)

表5）o

表5室

內(nèi)綠化擺

放分項(xiàng)養(yǎng)

護(hù)規(guī)定

項(xiàng)目

修剪、更

安排室內(nèi)綠化修剪與鮮花擺放。

換

葉片光澤、花朵鮮艷。土壤表層無(wú)雜物、無(wú)枯葉。整體造型應(yīng)所選

品種的欣賞效果一致。葉子健壯，葉色正常，在正常的條件下不黃

綠化外觀

葉、不焦葉、不落葉。

根據(jù)顧客需要或協(xié)議約定在公共部位擺放綠化，布局合理、均勻、

疏密有度。盆栽植物的色彩，形態(tài)和氣質(zhì)應(yīng)與空間大小、裝飾氛圍

擺放

及功能相協(xié)調(diào)。

光度、溫度、濕度的耐受限度適宜，欣賞性強(qiáng)、欣賞周期長(zhǎng)，管理

選種方便。

室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)味、園藝型肥料。存活率、造景、

其他

修剪、施肥、病蟲(chóng)害控制。發(fā)現(xiàn)病變、蟲(chóng)害、枯萎應(yīng)及時(shí)更換。

9.2綠化養(yǎng)護(hù)

室外綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)定（見(jiàn)表6）。

表6室外綠化養(yǎng)護(hù)分項(xiàng)養(yǎng)護(hù)規(guī)定

項(xiàng)目服務(wù)規(guī)定

一級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)成綠地或花壇內(nèi)各類(lèi)喬、灌、草等綠化存活率100乳綠

地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好。植物群落完整，層次豐富，黃土不裸露，

總規(guī)定

有