各專業(yè)全套優(yōu)秀畢業(yè)設計圖紙

宜鄰家健康養(yǎng)老教育培訓項同

項目建議書

項目單位：萬炯投資（上海）有限公司

編制單位：達華工程管理（集團）有限公司

工咨甲：10120070039

編制日期：2014年11月

第一章總論.................................................1

一、項目名稱..............................................1

二、項目主體..............................................1

三、項目由來..............................................1

四、投資主體和投資結構....................................3

五、項目目標..............................................4

六、項目規(guī)模..............................................5

七、項目總投資和效益分析..................................6

第二章選址分析..............................................11

一、選址條件.............................................11

二、交通與氣候...........................................12

三、基礎設施條件.........................................13

第三章市場分析..............................................15

一、健康管理的概念與市場前景.............................15

二、養(yǎng)老服務產業(yè)的巨大市場...............................16

三、人才不足是制約我國健康管理和養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的瓶頸..???17

四、競爭力優(yōu)勢分析.......................................18

第四章項目方案..............................................20

一、培養(yǎng)、教學與形式.....................................20

二、教育培訓項目.........................................21

三、辦學條件、規(guī)模與CVEQC認證...........................24

四、內部管理體制.........................................25

五、主要建筑指標.........................................27

第五章投資估算和融資安排......................................2

一、投資估算..............................................2

1.投資估算依據(jù)........................................23

2.項目投資估算...........................................23

二、資金籌措..............................................2

第六章財務評價...............................................3

一、財務評價依據(jù)..........................................3

二、財務評價的基礎數(shù)據(jù)....................................4

1.建設期及投產計劃...................................24

2.折舊費用...........................................24

3.稅費情況...............................................24

三、銷售收入及成本估算....................................4

四、主要經(jīng)濟指標分析......................................5

五、不確定分析............................................6

1.盈虧平衡分析.......................................26

2.敏感性分析............................................26

六、財務評價結論..........................................7

第七章項目管理...............................................8

一、項目組織結構圖........................................8

二、項目經(jīng)理人選及資歷介紹................................9

三、項目風險管理..........................................9

1.建設風險分析對策...................................29

2.財務風險...........................................29

3.管理風險.................................................30

第八章結論及建議............................................12

一、結論.................................................12

二、建議.................................................12

附件目錄：33

第一章總論

一\項目名稱

二、本項目根據(jù)項目的主體和主要功能定位進行命名，項目名稱為：宜

鄰家健康教育培訓中心項目。

三、項目主體

本項目建設和投資主體為：萬炯投資（上海）有限公司；

法定代表人：萬德??；

項目運營方為：上海宜鄰家教育培訓有限公司；項目運營方是項目建

設、投資主體的全資下屬企業(yè)。

法定代表人：萬德??；

聯(lián)系人：程坦，電話021-36325807；

四、法定地址：上海市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)環(huán)東一路65弄2號3750室。

五、項目由來

萬炯投資（上海）有限公司攜手國際知名基因檢測機構“聯(lián)合基因健

康中心”，為布局全國連鎖的高端健康管理和養(yǎng)老服務產業(yè)，致力于培養(yǎng)

非醫(yī)療專業(yè)的健康管理與養(yǎng)老服務領域的管理和技術人才、專、業(yè)技師，并

推廣與健康管理和養(yǎng)老服務相關的新技術、新產品、新服務規(guī)范的應用。

《國務院關于大力推進職業(yè)教育改革與發(fā)展的決定》（國發(fā)（2002）

16號）指出，要深化職業(yè)教育辦學體制改革，形成政府主導、依靠企業(yè)、充

分發(fā)揮行業(yè)作用、社會力量積極參與的多元辦學格局。要充分依靠企業(yè)舉

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辦職業(yè)教育。企業(yè)要根據(jù)實際需要舉辦職業(yè)學校和職業(yè)培訓機構，強化自主

培訓功能，加強對職工特別是一線職工、轉崗職工的教育和培訓I,形成職工

在崗和輪崗培訓的制度，實行培訓、考核、使用、待遇相統(tǒng)一的政策。企

業(yè)要和職業(yè)學校加強合作，實行多種形式聯(lián)合辦學,開展“訂單”培訓，并

積極為職業(yè)學校提供兼職教師、實習場所和設備，也可在職業(yè)學校建立研究

開發(fā)機構和實驗中心。企業(yè)舉辦的職業(yè)學校和職業(yè)培訓機構應積極面向社

會開展職業(yè)教育和培訓。國家鼓勵和支持民辦職業(yè)教育的發(fā)展。非營利性

的民辦職業(yè)學校,享受舉辦社會公益事業(yè)的有關優(yōu)惠政策。地方人民玫府和

其他單位,可以采取出租閑置的國有、集體資產等措施,對民辦職業(yè)學校予

以扶持。

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六、《國務院關于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2013〕40號）

指出：為實現(xiàn)人人享有基本醫(yī)療衛(wèi)生服務的目標，滿足人民群眾不斷增長

的健康服務需求，要廣泛動員社會力量，多措并舉發(fā)展健康服務業(yè)。健康

服務業(yè)以維護和促進人民群眾身心健康為目標，主要包括醫(yī)療服務、健康

管理與促進、健康保險以及相關服務，涉及藥品、醫(yī)療器械、保健用品、

保健食品、健身產品等支撐產業(yè)，覆蓋面廣，產業(yè)鏈長。加快發(fā)展健康服

務業(yè)，是深化醫(yī)改、改善民生、提升全民健康素質的必然要求，是進一步

擴大內需、促進就業(yè)、轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的重要舉措，對穩(wěn)增長、調結構、

促改革、惠民生，全面建成小康社會具有重要意義，并明確要求對民營資

本投資健康產業(yè)給予與國有企業(yè)同等的金融、財稅和土地政策支持。

七、與此同時，養(yǎng)老服務產業(yè)也是目前國家重點支持發(fā)展的產業(yè)。根據(jù)

“國發(fā)[2013]35號”《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，鼓勵

民營企業(yè)進入養(yǎng)老服務業(yè)，并享有與國有養(yǎng)老機構同樣的土地、稅收、財

政補貼等各項政策。根據(jù)國家民政部的相關文件，我們可以看到，從2014

年起，將對公辦健康養(yǎng)老中心進行改革。此次開展的公辦養(yǎng)老機構改革試

點，將明確公辦養(yǎng)老機構職能定位。今后，公辦養(yǎng)老機構將優(yōu)先保障孤老

優(yōu)撫對象、經(jīng)濟困難的孤寡、失能、高齡等老年人的服務需求，充分發(fā)揮

托底作用。同時，國家將從各個層面進行落實，將從政務服務、衛(wèi)生保健、

交通出行、商業(yè)服務、文體休閑和維權服務為老年人提供優(yōu)待政策。

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八、由此可以看出，國家鼓勵民營企業(yè)大力興辦職業(yè)教育，并把健康和

養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展提高到了前所未有的高度，未來將獲得快速發(fā)展的機會，

面臨巨大的專業(yè)人才需求，急需大力發(fā)展相關職業(yè)教育。因此，項目發(fā)起

方建設本項目，是結合國家政策鼓勵和社會發(fā)展動向的正確決策。

九、投資主體和投資結構

萬炯投資占股比例出資額（萬元）

（上海）有限公司，投

資方為萬開華、萬德俊

和聯(lián)合基因集團在中國

大陸的下屬企業(yè)。第一

期由萬開華、萬德俊共

同出資10000萬元作為

本項目注冊資金，其投

資額及占股比例如下

表：

姓名

萬德俊51%5100

力開華49%4900

十、項目目標

根據(jù)《民辦教育促進法》、《國務院關于大力推進職業(yè)教育改革與

發(fā)展的決定》和《中華人民共和國職業(yè)教育法》的規(guī)定和有關實際情況，萬

炯投資（上海）有限公司作為一家民辦職業(yè)教育機構，專門培養(yǎng)非醫(yī)療專

業(yè)的健康管理與養(yǎng)老服務領域的管理和技術人才，并推廣與健康管理和養(yǎng)

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老服務相關的新技術、新產品和專業(yè)服務的應用。

十一、公司以“教育要面向現(xiàn)代化、面向世界、面向未來”為指針，遵循

“融會中西、卓越創(chuàng)新、學以致用”的辦學理念，堅持“專業(yè)、貼心、怡

人、愜意”的宜鄰家服務宗旨，專注于健康管理和養(yǎng)老服務領域的管理和

技術人才培養(yǎng)，不僅滿足未來宜鄰家布局全國健康、養(yǎng)生產業(yè)的人才需求,

同時提升我國健康管理和養(yǎng)老服務業(yè)整體水平，并為項目所在地經(jīng)濟和社

會發(fā)展做出積極的貢獻。

十二、項目規(guī)模

項目占地面積60畝，建筑面積5.6萬平方米，配置與培訓項目相關的

產、學、研設施和設備，總投資約47800萬元，一次可同時容納培訓學員

800人左右。每批學員培訓時間為3個月，其中約三分之一時間為理論教

學，三分之二時間為實踐培訓。

主要建筑用途包括：

1.理論教學和教研用房約5000M2；

2、教學實踐用房31120M2,含約648張用于教學示范的康復床位、約

532張教學實踐用高端養(yǎng)老床位；

3.基因檢測中心、康復、保健用房約3650M2；

4.行政辦公用房3097M2；

5、專家樓3097M2,教工和學員宿舍約8036M2；

6.餐飲、休閑、商業(yè)和設備用房2000M2。

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十三、在建筑單體之間配置有運動場和其他室外運動、健身設施，另有地

下室約L4萬M2,主要用于游泳池、健身、娛樂、篌飲設施以及停車使用。

十四、根據(jù)協(xié)議約定，楓涇鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調市、區(qū)有關部門完成萬炯

投資（上海）有限公司的宜鄰家教育培訓中心項目立項和審批手續(xù)，協(xié)助

辦理辦學許可證和法人登記證。預計于2016年12月底前后完成全部工程建

設，并正式投入使用。

十五、項目總投資和效益分析

經(jīng)過預算，本項目總投資額達到47800萬元，其中，建設投資為36850

萬元；除建筑和附屬設備外的辦公、經(jīng)營性固定資產1500萬元；流動資金

2000萬元。項目公司的注冊資本不低于項目總投資規(guī)模的40%。

單位：萬名稱單位金額

元

序號

1建設投資費用萬元44300

1.1土地批租費萬元7200

1.2建安成本費萬元10880

1.3裝修費萬元21220

1.4室外總體萬元1000

1.b水電煤氣配套萬元500

1.6綠化萬元1500

1.7消防設施萬元1000

2設備資產投資萬元1500

3以上費用合計萬元45800

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通過項名稱單位數(shù)值

目的相

關財務

預算和

預測，

本項目

的經(jīng)濟

指標表

現(xiàn)良

好，項

目建成

后，年

產收入

達到

15552

萬元

（正常

年份），

稅后凈

利潤達

到

2526.3

萬元，

建設期

為2年，

3年試

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營運達

到正常

盈利，

稅后投

資回收

期為

10.57

年，項

目總投

資利潤

率達到

7.05%,

而資本

金凈利

潤率達

到

13.21%

O各項

指標標

明，從

經(jīng)濟角

度項目

具有較

大的可

行性。

項目的

主要經(jīng)

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濟技術

指標如

下（以

正常年

份收

入、成

木情況

計算）：

序號

1項目投入總資金萬元47800

1.1建設投資萬元45800

1.2非建筑固定資產投資萬元1500

1.3鋪底流動資金萬元2000

2年營業(yè)收入萬元15552

3年總成本費用（含流轉稅）萬元12183.6

4年經(jīng)營成本萬元11406

5年增值稅/營業(yè)稅及附加（5%）萬元777.6

6年利潤總額萬元3368.4

7所得稅萬元842.1

8年稅后利潤萬元2526.3

9總投資利潤率5.28%

10總投資利稅率8.67%

11資本金投資利潤率（按40%自有資金計）13.21%

12資本金投資利稅率（同上）21.68%

13銷售利潤率21.66%

14稅后投資回收期（含建設期、試運營期）年10.57

15稅前投資回收期（除建設期）年8.57

16盈虧平衡點（生產能力利用率均值）72.6%

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總體而言，項目財務效益良好。

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第二章選址分析

一、選址條件

上海市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)，位于滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟區(qū)域中心，是

上海市的西南門戶，也是上海輻射長三角地區(qū)的“橋頭堡”。目前規(guī)劃的漕

河涇開發(fā)區(qū)楓涇園區(qū)將引進國內外知名健康管理機構，打造專注于健康管

理和養(yǎng)老服務領域的管理和技術人才培養(yǎng)學校。

1993年12月10日，經(jīng)上海市人民政府批準，楓涇鎮(zhèn)和楓圍鄉(xiāng)實行撤二

建一，合并建成楓涇鎮(zhèn)。2005年3月28日，經(jīng)上海市人民政府批準，楓涇鎮(zhèn)

和興塔鎮(zhèn)撤二建一，組建成現(xiàn)在的楓涇鎮(zhèn)。2005年9月被國家建設部、文物

局命名為上海唯一的“中國歷史文化名鎮(zhèn):2005年12月27日被國家愛衛(wèi)辦

命名為“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”。2005年8月被中央文明委命名為“全國文明村鎮(zhèn)創(chuàng)

建工作先進村鎮(zhèn):2006年9月被國家體育總局命名為“全國億萬農民健身

活動先進鄉(xiāng)鎮(zhèn)二

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二、楓涇鎮(zhèn)為歷代商賈匯集之地。1992年興建的上海楓涇商城和正在建設

中的上海服裝城、服裝機械商貿城和物流中心將成為華東地區(qū)最大的服裝、

服裝機械和各類商品的批發(fā)和展示中心。十五層高、三星級標準的金軒假

日酒店、金皇朝大酒店、新長嶺酒家、皇駕咖啡、東方娛樂城等集娛樂、

餐飲為一體的商業(yè)網(wǎng)店紛紛落戶楓涇。楓涇四寶（丁蹄、黃酒、豆腐干、

狀元模）名揚海內外，其中楓涇丁蹄在1915年獲得巴拿馬國際博覽會金獎,

金楓牌黃酒獲國家銀質獎。

三、楓涇鎮(zhèn)1995年被列為全國500家小城鎮(zhèn)建設試點鎮(zhèn)之一，2001年，又

被上海市政府確定為上?！笆濉逼陂g重點建設的“一城九鎮(zhèn)”之一。具

有北美風貌特色的新鎮(zhèn)區(qū)建設已于2003年8月28日正式啟動，至2006年底，

基本完成楓涇鎮(zhèn)區(qū)的核心風貌市政基礎設施建設，完成了蓮花路等7條道

路和白牛塘河、中心湖等3個河（湖）等工程建設，各種公用配套管線已按

要求埋設，核心風貌區(qū)的道路網(wǎng)格框架基本形成，完成了“楓岸華庭”首

期5.7萬平方米動遷安置房建設并投入使用。

四、交通與氣候

G60、S32.G1501三條高速公路、滬杭鐵路、320國道、市級航道、朱楓

公路在這里構成四通八達的交通網(wǎng)絡，并有著豐富的水運資源。規(guī)劃建設

中的輕軌交通（R4線）、乍浦跨海大橋、連接上海的杭州灣大橋將楓涇作為

重要節(jié)點，使這里的交通樞紐地位更加突出。全高速40分鐘即可到達市中

心，至虹橋機場僅需35分鐘，浦東國際機場僅需50分鐘即可到達，規(guī)劃中

的輕軌R4線建成后，楓涇將成長為長三角經(jīng)濟圈的重要核心。

氣候條件主要如下：

四季分明，雨水充沛，日照豐富，無霜期長；

年平均氣溫16.6度；

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年平均氣溫最高值17.6度；

極端最高氣溫：38.5度；

極端最底氣溫：-8.0度；

平均降水量：1226.2毫米；

年平均相對濕度：75%；

年平均日照時數(shù)：1818.1小時；

風向指標：

開發(fā)區(qū)主導風向為SE風，SE風向頻率10%；

年均靜風頻率為8%；

平均風速變化范圍為：2.2米/秒一3.2米/秒；

平均風速2.7米/秒；

空氣指標：

數(shù)據(jù)評價因子為：T.S.P.、S02、N0X、COo

環(huán)境空氣質量關評價采用計算單項指標污染指數(shù)的方法進行。

指標滿足環(huán)境空氣質量的二級標準。

雨水：

開發(fā)區(qū)分屬三個排水系統(tǒng)，設計暴雨重現(xiàn)期均為一年：

雨水排水能力12M2/S；

五、基礎設施條件

A目前，所在地塊的“七通一平”（通電、通水、排雨水、通訊、通

FTTB.通有線電視、道路及土地現(xiàn)狀平整）基礎設施已全部到位。

A電力：楓涇鎮(zhèn)內有變電站2座，裝機容量18.9萬千瓦。3年內規(guī)劃建

設22萬伏變電站1個，3.5萬伏變電站2個。

A紿水：楓涇鎮(zhèn)內有自來水廠2座，現(xiàn)供水量為6萬噸/日。

A排污：區(qū)內有污水處理廠2座，日處理量5萬噸。

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A電信、電視：區(qū)內有線電視普及率達到100%并接入IP寬帶多媒體

通訊網(wǎng)，電話交換機2萬門。

A道路：采用棋盤式網(wǎng)格道路系統(tǒng)，所有道路均能承擔集裝箱車的運

行。

A教育：鎮(zhèn)域內有幼兒園、小學、中學、成校等為投資者子女的就學

和成人的再就學提供條件。

A醫(yī)療：園區(qū)周邊有金山人民中心醫(yī)院、金山區(qū)中心醫(yī)院楓涇分院、

上海眾仁護理院、興塔衛(wèi)生院等醫(yī)療機構為投資者提供優(yōu)質快捷的

就診服務。

A商業(yè)：園區(qū)及鎮(zhèn)域內擁有上海華聯(lián)、上海農工商及上海聯(lián)華等大型

超市。

A金融、電信等：鎮(zhèn)域內金融、郵政、電信、保險等多家服務構。

公共生活區(qū)：園區(qū)內正在建設公共生活區(qū)，涵蓋員工公寓、餐飲、休

閑、養(yǎng)老、娛樂等多個項目。

商務配套區(qū)：鎮(zhèn)域內有準四星級涉外賓館一家及多家質量好、等級高

的餐飲設施。規(guī)劃的商務配套區(qū)內有五星級賓館會展中心、商務中心及物

流中心等多種功能。

總體而言，項目選址符合未來的發(fā)展規(guī)劃。

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第三章市場分析

一、健康管理的概念與市場前景

健康管理是以預防和控制疾病發(fā)生與發(fā)展，降低醫(yī)療費用，提高生命

質量為目的，針對個體及群體進行健康教育，提高自我管理意識和水平,

并對其生活方式相關的健康危險因素，通過健康信息采集、健康檢測、健

康評估、個性化監(jiān)看管理方案、日常飲食起居的健康干預等手段，對個體

和群體的健康狀況持續(xù)加以改善的過程和方法。

第15頁

二、在西方，健康管理計劃已經(jīng)成為健康醫(yī)療體系中非常重要的一部分，

并已證明能有效地降低個人的患病風險，同時降低醫(yī)療開支。在最早誕生

健康管理的美國，健康管理發(fā)展日益迅速。有7700萬美國人在大約650個健

康管理組織中享受醫(yī)療服務，超過9000萬的美國人成為健康管理計劃的享

用者。國內外大量預防醫(yī)學研究表明，在預防上花1元錢，就可以節(jié)省8.59

元的藥費，還能相應節(jié)省約100元的搶救費、誤工損失、陪護費等。美國的

健康管理經(jīng)驗證明，通過有效的主動預防與干預，參加健康管理的人按照

醫(yī)囑定期服藥的幾率提高了50%,其醫(yī)生能開出更為有效的藥物與治療方

法的幾率提高了60%,從而使參加健康管理的人綜合風險降低了50%。

三、健康管理在我國還是一個新概念，健康管理的服務對象較狹窄，主要

集中在經(jīng)濟收入較高的人群，公眾的認知度還不高，健康管理的一些理念

尚未被公眾所接受。比如，有些人一年抽煙能花費上萬元，而花幾百元做

個健康管理在他們看來卻是“太貴了”，一旦生病，他們只能花費巨資尋

求專家名醫(yī)，而事實是健康管理提早預防可以讓他們少花這筆冤枉錢。正

因為健康管理在我國還是一個新生事物，又得到國家政策的大力支持，未

來成長空間十分巨大。

四、養(yǎng)老服務產業(yè)的巨大市場

從養(yǎng)老服務產業(yè)的整體發(fā)展來看，根據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果，我國現(xiàn)有

人口13.4億，60歲以上1.94億，占14.48%,其中一半無子女空巢，最大問

題為心靈孤獨。據(jù)估計，60歲以上人口2020年將達到2.43億，2025年將突

破3億，這一數(shù)據(jù)顯示了養(yǎng)老產業(yè)的巨大市場容量現(xiàn)狀，并且市場容量處

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于高速的增長趨勢背景。

上海市人口委主任謝玲麗在接受媒體采訪時表示：上海市正越來越明

顯的呈現(xiàn)出人口的老齡化和家庭的小型化。老齡人口占總人口的18.9%,

而家庭平均只有2.6人：這使家庭成員養(yǎng)老成為今后的大問題。

另據(jù)統(tǒng)計，上海市贍養(yǎng)系數(shù)（指老年人口與就業(yè)人口的比值）正在不

斷升高，目前上海60歲以上老人占到15—59歲勞動力人口的贍養(yǎng)系數(shù)已高

達20.6%,也就是說，目前5個勞動力人口撫養(yǎng)一個老人，到2025年，這

一比值將達58.5%,2050年高達90.1%,也就是接近于1個勞動力人口撫

養(yǎng)一個老人。

此前，上海市統(tǒng)計局對上海1000位65歲及以上老年人的生活狀況進行

的一項調查顯示，上海有超過40%的老年人處于“空巢狀態(tài)”，1/6的老人

因為生活難以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。“未富先老"日趨嚴

重的人口老齡化，無疑會影響其經(jīng)濟建設的步伐。

五、養(yǎng)老是當今社會面臨的一個實際問題，而僅僅依靠城鄉(xiāng)養(yǎng)老福利設

施，不僅不能為老人提供最為健康完善的生活服務，而且消耗了較大的社

會資源，發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，是在提倡健康養(yǎng)老概念背景下的產業(yè)發(fā)展之必然

趨勢。

六、而處于沉睡階段的市場藍海，正是在這種趨勢下最為優(yōu)質的市場環(huán)

境，發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，離不開專業(yè)化的養(yǎng)老健康管理咨詢與服務，這就為從

事健康管理培訓的業(yè)務留下了空間。

七、人才不足是制約我國健康管理和養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的瓶頸

同健康管理產業(yè)一樣，當前我國養(yǎng)老服務業(yè)開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)

老服務產品的供給不足、科技含量不高，老年服務標準不統(tǒng)一、不規(guī)范，整

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體服務質量不高，尤其是針對失能和半失能老人的專業(yè)康復護理，國內無

論是在技術還是在服務水平上，與國外先進水平有著相當大的差距：這些

都不能滿足老年人日益增長的服務需求。

制約我國健康管理和養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的主要因素，是合格人才極度缺

乏，不僅中高級管理人員和技術人才奇缺，而且受過專業(yè)培訓的經(jīng)絡調理

師、營養(yǎng)配餐師、專業(yè)康復和護理人員嚴重不足。

八、因此，發(fā)展我國健康管理和養(yǎng)老服務業(yè)，一方面要大力推廣高科技

產品和專業(yè)服務的應用，另一方面要大力培養(yǎng)合格的各類專業(yè)技術人才和

中高級管理人員。這就是我們興辦民營健康管理和養(yǎng)老服務業(yè)教育教訓機

構的價值所在。

九、健康和養(yǎng)老服務業(yè)是未來國家重要培育、發(fā)展的服務業(yè)，未來10年將

吸納超過1000萬人的就業(yè)，其中相當一部分需要通過專業(yè)培訓獲得相應的

職業(yè)技能。

十、競爭力優(yōu)勢分析

萬炯投資（上海）有限公司攜手國際知名基因檢測機構“聯(lián)合基因健

康中心”，為布局全國連鎖的高端健康管理和養(yǎng)老服務產業(yè)，致力于培養(yǎng)

非醫(yī)療專業(yè)的健康管理與養(yǎng)老服務領域的管理和技術人才、專業(yè)技師，不

僅滿足企業(yè)未來發(fā)展連鎖企業(yè)的自身人才需求，而且可以向社會輸送各類

合格的專業(yè)人才，有助于提升整個行業(yè)的服務水平。

第18頁

第四章本項目的技術支持單位聯(lián)合基因集團同時也是項目投資方之一，

為香港主板上市公司（股票代碼：HK0399）,是國內外知名的基因檢測機

構。集團創(chuàng)立于1997年，由原復旦大學生命科學學院毛裕民、謝毅兩位教

授發(fā)起組建。集團擁有世界上最大的黃種人疾病易感性基因數(shù)據(jù)庫；申報

了國內外發(fā)明專利3800多項；累計承擔國家“863〃等項目30余項，為國家

“863〃和“973〃項目提供技術支持400余項；開展國際合作項目2項；2

項成果獲得國家科技進步二等獎，10項成果獲得國家和上海市獎勵；擁有

博士生導師6人，另有高級職稱的技術專家18人，其中1人享受國務院特殊

津貼，1人獲全國勞模稱號，2人獲得全國五一勞動獎章。目前，聯(lián)合基因

集團在國內有25家全資和控股企業(yè)。

第五章項目的另兩位自然人股東萬開華、萬德俊先生長期跟蹤研究健康

與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，并具有較強的資金實力，為項目成功提供了保障。

第19頁

第六章項目方案

一、培養(yǎng)、教學與形式

根據(jù)《民辦教育促進法》、《國務院關于大力推進職業(yè)教育改革與

發(fā)展的決定》和《中華人民共和國職業(yè)教育法》的規(guī)定和有關實際情況，萬

炯投資（上海）有限公司是一家民辦職業(yè)教育機構，致力于培養(yǎng)非醫(yī)療專

業(yè)的健康管理與養(yǎng)老服務領域的管理和技術人才、專業(yè)技師，并推廣與健

康管理和養(yǎng)老服務相關的新技術、新產品和專業(yè)服務的應用。

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二、公句以“教育要面向現(xiàn)代化、面向世界、面向未來”為指針，遵循“融

會中西、卓越創(chuàng)新、學以致用”的辦學理念，堅持“專業(yè)、貼心、怡人、

愜意”的宜鄰家服務宗旨，專注于健康管理和養(yǎng)老服務領域的管理和技術

人才培養(yǎng)，不僅滿足未來宜鄰家布局全國健康、養(yǎng)生產業(yè)的人才需求，同

時提升我國健康管理和養(yǎng)老服務業(yè)整體水平，并為當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展做

出積極的貢獻。

三、相對于基礎教育而言，職業(yè)教育有其自身的特性。作為一家專業(yè)的職

業(yè)教育機構，宜鄰家健康職業(yè)教育是在理性指導下的實踐，強調實用理性

和詩意理性的結合，培養(yǎng)本領域實用性的管理和技術人才。實用理性注重

教育方法、技術和經(jīng)驗，注重職業(yè)教育的效益（包括經(jīng)濟效益、社會效益

等），關注學生個體的現(xiàn)實存在，立足和回歸現(xiàn)實生活。職業(yè)教育的詩意

理性則強調以“以人為本”、“終極關懷”等。具體來講，就是注重人的“潛

能”是否得到充分發(fā)揮，人的個性是否得到充分張揚，人的主體人格是否

得到自由發(fā)展等，并將其貫穿于職業(yè)教育過程的始終。

四、教育培訓項目

1、萬炯投資（上海）有限公司的“宜鄰家教育培訓中心”主要從事以

下與健康管理（非醫(yī)療專業(yè)）和養(yǎng)老服務相關的產、學、研相結合的七大

類職業(yè)教育、培訓項目：

2、培養(yǎng)與健康管理和養(yǎng)老服務相關的中高級管理人員

培訓內容主要包括企業(yè)組織管理創(chuàng)新、健康管理基礎知識、健康管理

產品和服務、高端養(yǎng)老服務規(guī)范、客戶心理和服務禮儀、品牌管理和市場

營銷、人力資源管理、財務基礎知識。

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3、培養(yǎng)專業(yè)經(jīng)絡調理技師

3、目前我國慢性病及其并發(fā)癥，約占人口自然死亡比例的80%,給患

者及其家人帶來極大痛苦。慢性病多以藥物治療，雖能控制住病情惡化，

但長期服藥對身體免疫力構成傷害，最科學的方法是通過經(jīng)絡調理：提高

自身免疫能力和康復疾病的自愈能力。困境在于，國內正規(guī)的專業(yè)經(jīng)絡調

理技師十分緊缺，尤其是對慢性病有顯著康復效果的高級經(jīng)絡調理技師可

遇而不可求！宜鄰家挖掘整理我國傳統(tǒng)中醫(yī)經(jīng)絡調理在健康養(yǎng)生上的獨特

精華，并引進國際上獨一無二的數(shù)字化中醫(yī)檢測和經(jīng)絡調理技術，形成獨

有的經(jīng)絡調理技法，針對高血壓、糖尿病、頸椎病、腰椎病、帕金森綜合

癥和其他免疫系統(tǒng)功能下降導致的慢性病和亞健康人群有顯著療效。將宜

鄰家經(jīng)絡調理技法發(fā)揚光大，并造福于人類，關鍵就在于培訓出大批合格

的專業(yè)經(jīng)絡調理師。

4、培養(yǎng)器械與運動康復訓練技師

專業(yè)的器械與運動康復訓練技師，能針對各種失智、失能和半失能患

者，制訂科學的器械與運動康復訓練方案，并貼身協(xié)助客戶實施康復訓練,

特別是針對以下各類患者分門別類，提供科學、細心的專業(yè)康復訓練：

（1）腦卒中（中風）后遺癥患者康復訓練；

（2）糖尿病晚期綜合癥患者康復訓練；

（3）帕金森癥患者康復訓練；

（4）褥瘡癥患者康復訓練；

（5）骨科術后患者康復訓練；

（6）心臟病術后患者康復訓練；

（7）腫瘤術后患者康復訓練；

（8）老年癡呆患者康復訓練；

（9）其他失能和半失能患者康復訓練。

4.培養(yǎng)高端健康管理機構需要的專業(yè)管家服務員

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5、按照高端健康管理和高端養(yǎng)老服務機構的高標準服務要求，以及

健康管理客戶、康復患者和老年人的身體、心理特點，提供“專業(yè)、細心、

貼心、溫馨”的管家服務，并推廣相關的管家服務規(guī)范。

6、培養(yǎng)專業(yè)健康營養(yǎng)師和廚師

6、通過嚴格營養(yǎng)基礎理論學習和專業(yè)臨床營養(yǎng)技能培訓，合格的專

業(yè)營養(yǎng)師可依據(jù)每位康復患者和老年人的健康生理指標、個人口味習慣，

設計出個性化的科學食譜并跟蹤服務。廚師則按照健康師制訂的食譜方案,

通過標準化的烹制工藝，使飯菜達到色、香、味俱佳的效果，增加患者和

老人的食欲。通過專業(yè)健康營養(yǎng)師和廚師的共同努力，滿足客戶個性化的

口味要求和科學、健康的營養(yǎng)需要。

7、培養(yǎng)智能穿戴健康管理設備的應用人才

7、使受培訓者熟悉目前國內外主流的智能穿戴健康管理設備的應用，

并通過與社區(qū)內外醫(yī)療機構、管家服務網(wǎng)絡的聯(lián)動，對服務對象實行全方

位、及時、專業(yè)的健康管理服務。

8、培養(yǎng)與基因檢測技術應用相關的健康管理人才

人類基因組計劃揭示了基因與健康的關系，是20世代人類最偉大的三

項科學成就之一。聯(lián)合基因作為享譽國內外的知名基因檢測機構，掌握國

際上最先進的疾病易感基因檢測技術，對疾病能真正做到早發(fā)現(xiàn)、早預防、

早治療，從而降低患病率、提高治愈率。培養(yǎng)基于基因檢測技術的健康管

理人才，目的在于為客戶提供從預防醫(yī)學常識介紹、檢測需求分析到采樣、

送檢、報告解讀等方面的一條龍專業(yè)服務，從而加快這項最新科學前沿技

術的推廣應用，造福于人類。

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五、萬炯投資（上海）有限公司作為一家專業(yè)的職業(yè)教育培訓機構，主要

從事非學歷職業(yè)教育，不頒發(fā)國家承認的學歷證明，只發(fā)內部培訓證書。

培訓對象為受任職企業(yè)委托、具有初中以上學歷、愿意從事健康管理和養(yǎng)

老服務各類職業(yè)的成人。其中中高級管理和技術人員，應具有大專以上學

歷，可適應理論教學的需要。

六、辦學條件、規(guī)模與CVEQC認證

萬炯投資（上海）有限公司宜鄰家教育培訓中心項目位于上海市金山

區(qū)楓涇鎮(zhèn)。經(jīng)金山區(qū)人保局批準后，領取民辦職業(yè)培訓機構《辦學許可證》

或《民辦非學歷教育機構辦學許可證》，在工商行政機關進行法人登記，具

有企業(yè)法人資格。在政府審批機關和其他有關部門的監(jiān)督指導下，根據(jù)國

家法律法規(guī)和辦學章程，依法辦學。

項目占地面積60畝，建筑面積5.6萬平方米，配置與培訓項目相關的

產、學、研設施和設備，總投資約47800萬元，可一次同時容納培訓學員800

人以上。每批學員培訓時間為3個月，其中約二分之一時間為理論教學，二

分之二時間為實踐培訓。根據(jù)協(xié)議約定，楓涇鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調市、區(qū)

有關部門完成萬炯投資（上海）有限公司的宜鄰家教育培訓中心項目項目

立項和審批手續(xù)，協(xié)助辦理辦學許可證和法人登記證。預計于2016年12月

底前后完成全部工程建設，并正式投入使用。

第24頁

七、在項目建設中后期，即2016年二、三季度開始，將向社會公開招聘合

格的專職教師和管理骨干。所有管理人員的任職資格，將符合國家規(guī)定的

要求。配備結構合理的專兼職教師隊伍，教師與學生之比一般為1:20,專

職教師不少于教師總數(shù)的"4。全體教師必須持有教師證，并取得相應職業(yè)

資格證。聘任教師均與公司簽訂聘任協(xié)議。

八、對于培訓合格的學員，將頒發(fā)相應的職業(yè)培訓合格證書。未來本培訓

機構將與中國職業(yè)教育資格認證中心（CVEQC）合作，為受訓學員提供全國

職業(yè)教育資格認證證書。學員獲得CVEQC認證證書，表明其已經(jīng)通過了中國

職業(yè)教育資格認證指導中心組織的培訓和相應的考試，具有相應的專業(yè)技

能和知識；CVEQC證書可作為勞動者崗前培訓、在職培訓、提高培訓、繼續(xù)

教育的培訓認證，也是勞動者“先培訓、后就業(yè)，先培訓、后上崗”的憑

證;CVEQC證書是中國職業(yè)教育資格認證指導中心頒發(fā)的專業(yè)技能證書，標

有證書序列號、證書編號、培訓者及證書持有者身份證號碼，并蓋有全國

職業(yè)教育管理委員會、中國職業(yè)教育資格認證指導中心的證書專用章；證

書證明參加培訓及證書持有者具有系統(tǒng)地接受崗位技能培訓的經(jīng)歷，證書

在全國范圍內有效。

九、內部管理體制

萬炯投資（上海）有限公司實行董事會領導的總裁（總經(jīng)理）負責制，依

法自主培訓，自主管理，獨立承擔法律責任和義務。

董事會是公司決策機構：

＞董事會由5名成員組成。董事任期為3年，可以連任。董事會職權

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為：

＞審查新增董事會成員資格，選舉董事長；

＞聘任、解聘總裁、副總裁、財務負責人等高級職員；

＞修改公司章程，制定規(guī)章制度；

＞制定公司發(fā)展規(guī)劃，批準年度工作計劃；

＞籌集辦學經(jīng)費；

＞審核預算、決算；

＞決定內設機構、教職工的編制定額和工資標準；

＞決定公司的分立、合并、終止和變更事項；

＞需要由董事會決定的其他重大事項。

令董事會議事規(guī)則是：

＜董事會每年至少召開一次會議。經(jīng)董事長或者1/3以上（含1/3）

組成人員提議，可以召開臨時會議；

。副總裁、財務負責人等高級職員由董事長提名，董事會過半數(shù)成

員同意聘任和解聘。

令聘任或解聘總裁、修改公司章程、制定發(fā)展規(guī)劃、決定公司的變

更、分立、合并、終止等重大事項時，需經(jīng)2/3或以上組成人員

同意。如果同意人數(shù)達到簡單多數(shù)但是未達到2/3時，董事長有

權根據(jù)民主集中制原則做出決定。

令董事會由董事長主持召開。經(jīng)董事長書面委托也可由副董事長或

其他董事主持。

令召開董事會議，應將議題、時間、地點提前5個工作日送達董事

本人。董事因故未出席董事會議，視為同意本次會議多數(shù)人的意

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見。

＞董事會議應有詳細記錄。董事會做出的決定由董事會成員簽字,

董事長簽發(fā)。

＞公司由總裁依法進行培訓教育、經(jīng)營和行政管理。總裁的主要職

責是：

＞貫徹國家教育培訓方針和公司章程；

＞執(zhí)行董事會的決定；

＞實施發(fā)展規(guī)劃，擬訂年度工作計劃、財務預算和公司規(guī)章制度；

＞聘任和解聘公司工作人員，實施獎懲；

＞組織教學、教研、科研和經(jīng)營活動，保證教育培訓質量；

＞負責公司日常管理工作；

＞行使董事會授予的其他職權。

十、公司制定各項完整而又嚴格的規(guī)章制度，用制度管理公司。同時，形

成優(yōu)秀的企業(yè)文化，讓員工養(yǎng)成自覺遵守公司規(guī)章制度的好習慣。

十一、主要建筑指標

從本項目的建筑設計角度來說，能夠滿足科學性需求和交通便捷，業(yè)務方

便等需求，項目的建筑總平面圖如下：

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本項目用地面積為:40000曲（60畝），計劃總建筑面積約為56000平方

米。建筑容積率為L4；建筑密度為0.2375,綠地率為35%（不含道路和停

車場）。

基地面積39960m2

總建筑面積56000m2

建筑占地面積9500m2

容積率1.4

建筑密度0.2375

綠地面積（不含道路和停車場）14000

綠地率35%

機動車位（輛）200

圍墻1000m

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第七章投資估算和融資安排

一、投資估算

1、投資估算依據(jù)

本工程系萬炯投資（上海）有限公司建設項目，項目主要為根據(jù)產品

和服務策略建設的教育用房、相關配套設施等。

A本項目投資估算依據(jù)以下資料?：

＞《全國統(tǒng)一建筑工程預算工程量計算規(guī)則》

＞《上海宜鄰家宜鄰家教育培訓有限公司建筑設計圖檔》

＞《建設項目概算編制辦法及各項概算指標》。

A本項目的其他有關資料。

2、項目投資估算

二、本估算系萬炯投資（上海）有限公司的宜鄰家教育培訓中心項目項目

建設的投資估算。本項目總投資額達到47800萬元，其中建設投資44300萬

元，流動資金和非建筑類固定資產購置3500萬元。

三、資金籌措

項目投資47800萬元，其中40%為注冊資太（一期注冊資本10000萬元），

其余由項目公司向金融機構融資或由投資人為項目借款。

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第八章財務評價

一、財務評價依據(jù)

＞《中華人民共和國公司法》及其實施條例。

＞《中華人民共和國增值稅法》及其實施細則。

＞《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細則。

?財政部頒布的《企業(yè)財務制度》、《企業(yè)會計制度》和近年會計制度

改革的有關規(guī)定。

＞國家和上海市勞動工資管理和社會保障部門的有關規(guī)定。

A行業(yè)內同類企業(yè)的成本和毛利率數(shù)據(jù)。

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二、財務評價的基礎數(shù)據(jù)

1、建設期及投產計劃

2、項目建設期24個月，自落實項目建設用地及規(guī)劃通過審批之日起算,

一期工程第2年建成并投入使用，全部工程2年后建成投入使用。

3、折舊費用

4、本項目固定資產原值45800萬元，土地、建筑主體24480萬元按50年折

舊，每年折舊費489.6萬元建筑裝修費19820萬元按15年折舊，每年折舊費

1321.3萬元；非建筑類固定資產1500萬元按8年折舊，年折舊費187.5萬元。

以上三項合計每年折舊費1998.4萬元。

5、稅費情況

三、本項目流轉稅（增值稅或營業(yè)稅）及附加按5%計算（其中部分享受國

家稅收減免政策），企業(yè)所得稅按25%計算。

四、銷售收入及成本估算

根據(jù)相關預測情況，項目的在正常運作的情況下，其收入及成本狀況

如下表所示：

序號內容正常年份（萬元）

1銷售收入15552

2原材料采購成本1800

3財務費用2007.6

4管理費用（不含財務費用）400

5折舊費用1998.4

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6人力成本（500人計）4200

7營銷成本（廣告費用等）1000

8流轉稅金及附加777.6

9利潤3368.4

10所得稅842.1

11凈利潤2526.3

五、主要經(jīng)濟指標分析

A靜態(tài)指標

總投資回報率為5.28%；

總投資利稅率為8.67%；

資本回報率為13.2%。

＞從靜態(tài)角度分析，該項目建設經(jīng)營具有較強的盈利能力。

A動態(tài)指標

投資回收期：以項目建設期需要2年，以及開業(yè)3年之后才能達到正常

經(jīng)營計算，投資回收期為：7.57年+2+3=10.57年。

財務凈現(xiàn)值9190.94萬元（i=10%）,凈現(xiàn)值水平大于0且較高;財務內

部收益率7.56%（稅后），遠高于銀行同期利率水平；

動態(tài)指標分析說明盈利能力滿足行業(yè)最低要求；財務凈現(xiàn)值大于零,

該項目在財務上是可以接受的，投產后會有較大經(jīng)濟回報。

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六、不確定分析

1、盈虧平衡分析

2、經(jīng)分析，負荷達到100%及以后的正常年份盈虧平衡點在66.9%到

78.3%之間波動，平均盈虧平衡點較低66.9%,即項目投產后達到設計能力

的66.9%時就能保持盈虧平衡，綜上所述，項目正常運行后的盈虧平衡點

較低，有一定的抗風險能力。

3、敏感性分析

影響項目效益主要因素有固定資產投資、經(jīng)營成本和產品銷售收入，按照

固定資產投資、經(jīng)營成本、銷售收入三個因素的變化對財務內部收益率、

財務凈現(xiàn)值和投資回收期進行單因素敏感性分析，如下圖：

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分析結果表明，產品的銷售收入對項目財務內部收益率、凈現(xiàn)值、投

資回收期的影響較大，經(jīng)營成本次之，固定資產投資影響相對較小。因

此，項目投產后要找準市場定位，穩(wěn)定市場份額，做好銷售工作，保證項

目生產的連續(xù)性和銷售價格的穩(wěn)定性，從而確保項目的盈利性和應對市場

變化的抗風險能力。

七、財務評價結論

從以上測算可看出，本項目具有一定的經(jīng)濟效益。財務凈現(xiàn)值所得稅后為

9190.94萬元（i=10%）,投資回收期所得稅后為10.57年（含建設期）；年平

均利潤總額為3368.4萬元（不享受國家稅收優(yōu)惠政策的稅后利潤為2526.3

萬元），投資利潤率為5.28%,投資利稅率為8.67版從敏感度分析看，項

目也具有一定的抗風險能力。因此，本項目在財務上可行。

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第九章項目管理

一、項目組織結構圖

根據(jù)萬炯投資（上海）有限公司的運作思路，以健康養(yǎng)老教育培訓為

核心，并形成能夠持續(xù)發(fā)展，健全管理的輔助性部門，公司的組織結構采

取總經(jīng)理實際負責制度，對于教育培訓這一主要業(yè)務而言，由校長全權負

責進行督導和業(yè)務跟蹤。對于財務、行政和發(fā)展業(yè)務模塊分別有副總經(jīng)理

協(xié)調和管理。這樣的結構有利于明確分工，責權清晰，有利于學校的發(fā)展。

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二、項目經(jīng)理人