物業(yè)公司工程管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)物業(yè)公司工程管理工作，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主的生活和工作需求，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)的所有工程管理工作，包括但不限于房屋建筑、設(shè)備設(shè)施、給排水、供電、弱電、消防等系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)、維修及更新改造。（三）基本原則1.預(yù)防為主：通過加強(qiáng)日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)等工作，預(yù)防設(shè)施設(shè)備故障的發(fā)生，延長(zhǎng)其使用壽命。2.安全第一：確保工程作業(yè)過程中的人員安全和設(shè)備安全，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。3.質(zhì)量至上：維修、保養(yǎng)及改造工程應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，保證工程質(zhì)量。4.成本控制：在保證工程質(zhì)量和服務(wù)水平的前提下，合理控制工程成本。二、工程管理組織架構(gòu)及職責(zé)（一）組織架構(gòu)物業(yè)公司設(shè)立工程管理部門，工程管理部門下設(shè)工程主管、維修班長(zhǎng)、維修技工等崗位。（二）職責(zé)1.工程管理部門職責(zé)負(fù)責(zé)制定和完善工程管理制度、操作規(guī)程及應(yīng)急預(yù)案。組織實(shí)施物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)、維修及更新改造工作。負(fù)責(zé)工程物資的采購(gòu)、庫(kù)存管理及成本核算。協(xié)調(diào)與其他部門的工作關(guān)系，保障工程工作的順利進(jìn)行。組織工程人員的培訓(xùn)和考核，提高業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)。2.工程主管職責(zé)全面負(fù)責(zé)工程管理部門的日常工作，制定工作計(jì)劃并組織實(shí)施。監(jiān)督檢查維修人員的工作質(zhì)量和進(jìn)度，及時(shí)解決工作中出現(xiàn)的問題。組織編制工程預(yù)算和成本控制計(jì)劃，合理安排工程費(fèi)用。負(fù)責(zé)與業(yè)主、供應(yīng)商及相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，處理工程投訴和糾紛。組織工程技術(shù)資料的整理和歸檔，建立健全設(shè)施設(shè)備檔案。3.維修班長(zhǎng)職責(zé)協(xié)助工程主管開展工作，負(fù)責(zé)維修班組的日常管理。根據(jù)工程主管的工作安排，制定維修任務(wù)計(jì)劃并分配給維修技工?，F(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督維修技工的工作過程，確保維修質(zhì)量和安全。及時(shí)向工程主管匯報(bào)維修工作進(jìn)展情況和存在的問題。組織維修技工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)。4.維修技工職責(zé)按照維修任務(wù)計(jì)劃和操作規(guī)程，按時(shí)完成設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。對(duì)維修過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)記錄，并向維修班長(zhǎng)匯報(bào)。負(fù)責(zé)維修工具和設(shè)備的保管、維護(hù)，確保其正常使用。積極參加技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身技術(shù)水平。三、工程維修管理（一）維修流程1.維修申請(qǐng)業(yè)主或使用人可通過電話、書面申請(qǐng)等方式向物業(yè)公司客服中心提出維修申請(qǐng)?？头行慕拥骄S修申請(qǐng)后，應(yīng)詳細(xì)記錄維修內(nèi)容、地點(diǎn)、聯(lián)系人等信息，并及時(shí)通知工程管理部門。2.維修派工工程管理部門根據(jù)維修申請(qǐng)的緊急程度和維修人員的工作安排，及時(shí)安排維修技工進(jìn)行維修。維修班長(zhǎng)接到派工任務(wù)后，應(yīng)向維修技工明確維修任務(wù)、要求和注意事項(xiàng)，并填寫《維修任務(wù)單》。3.現(xiàn)場(chǎng)勘查維修技工接到維修任務(wù)后，應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，了解故障情況，確定維修方案。如遇復(fù)雜故障或超出自身技術(shù)能力范圍的問題，應(yīng)及時(shí)向維修班長(zhǎng)或工程主管匯報(bào)。4.維修作業(yè)維修技工按照維修方案進(jìn)行維修作業(yè)，確保維修質(zhì)量和安全。在維修過程中，如需更換零部件，應(yīng)使用符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品，并做好更換記錄。5.維修驗(yàn)收維修完成后，維修技工應(yīng)進(jìn)行自檢，確認(rèn)維修質(zhì)量合格后，通知維修班長(zhǎng)進(jìn)行驗(yàn)收。維修班長(zhǎng)應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后在《維修任務(wù)單》上簽字確認(rèn)。如驗(yàn)收不合格，維修技工應(yīng)重新進(jìn)行維修，直至驗(yàn)收合格為止。6.維修回訪客服中心應(yīng)在維修完成后的[X]個(gè)工作日內(nèi)對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行回訪，了解維修效果和業(yè)主滿意度。對(duì)業(yè)主提出的意見和建議，應(yīng)及時(shí)反饋給工程管理部門，并督促其進(jìn)行整改。（二）緊急維修處理1.對(duì)于影響業(yè)主正常生活和工作的緊急維修項(xiàng)目，如水管爆裂、電梯故障等，工程管理部門應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，優(yōu)先安排維修人員進(jìn)行搶修。2.維修人員在接到緊急維修通知后，應(yīng)在[X]分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，采取有效的應(yīng)急措施，盡快恢復(fù)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。3.在緊急維修過程中，維修人員應(yīng)做好安全防護(hù)措施，確保自身安全。同時(shí)，應(yīng)盡量減少對(duì)業(yè)主的影響，并及時(shí)向業(yè)主通報(bào)維修進(jìn)展情況。4.緊急維修完成后，工程管理部門應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)人員對(duì)維修情況進(jìn)行評(píng)估和總結(jié)，分析故障原因，采取相應(yīng)的預(yù)防措施，避免類似故障再次發(fā)生。（三）維修質(zhì)量保障1.工程管理部門應(yīng)建立健全維修質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)對(duì)維修過程的質(zhì)量控制。2.維修技工應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修作業(yè)，確保維修質(zhì)量。3.維修班長(zhǎng)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)維修工作的監(jiān)督檢查，對(duì)維修質(zhì)量不符合要求的，應(yīng)及時(shí)要求維修技工進(jìn)行整改。4.工程管理部門應(yīng)定期組織維修質(zhì)量考核，對(duì)維修質(zhì)量?jī)?yōu)秀的人員進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)維修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的人員進(jìn)行批評(píng)教育和處罰。四、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理（一）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃制定1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用情況、運(yùn)行狀況及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定年度、季度和月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。2.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、時(shí)間、責(zé)任人等信息，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。3.對(duì)于重要設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)備等，應(yīng)制定專項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。（二）維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施1.維修技工應(yīng)按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和操作規(guī)程，按時(shí)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作。2.在維護(hù)保養(yǎng)過程中，應(yīng)認(rèn)真檢查設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理潛在問題，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。3.維護(hù)保養(yǎng)工作完成后，維修技工應(yīng)填寫《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》，詳細(xì)記錄維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、時(shí)間、結(jié)果等信息。（三）維護(hù)保養(yǎng)監(jiān)督檢查1.維修班長(zhǎng)應(yīng)定期對(duì)維修技工的維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保維護(hù)保養(yǎng)工作按時(shí)、按質(zhì)完成。2.工程管理部門應(yīng)不定期對(duì)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)督促整改。3.對(duì)于維護(hù)保養(yǎng)工作不到位，導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或安全事故的，應(yīng)追究相關(guān)人員的責(zé)任。五、工程物資管理（一）物資采購(gòu)1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)工程維修和維護(hù)保養(yǎng)的需要，制定物資采購(gòu)計(jì)劃。2.物資采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)明確物資的名稱、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、采購(gòu)時(shí)間等信息，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。3.物資采購(gòu)應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，選擇合格的供應(yīng)商進(jìn)行采購(gòu)。4.采購(gòu)人員應(yīng)與供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，確保物資的質(zhì)量和供應(yīng)及時(shí)性。（二）物資驗(yàn)收1.物資到貨后，采購(gòu)人員應(yīng)及時(shí)通知工程管理部門進(jìn)行驗(yàn)收。2.工程管理部門應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)物資進(jìn)行驗(yàn)收，檢查物資的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等是否符合要求。3.如驗(yàn)收合格，應(yīng)填寫《物資驗(yàn)收單》，并辦理入庫(kù)手續(xù)；如驗(yàn)收不合格，應(yīng)及時(shí)與供應(yīng)商聯(lián)系，要求其更換或處理。（三）物資庫(kù)存管理1.工程管理部門應(yīng)建立物資倉(cāng)庫(kù)，對(duì)物資進(jìn)行分類存放，并做好標(biāo)識(shí)。2.物資倉(cāng)庫(kù)應(yīng)配備必要的消防、防潮、防蟲等設(shè)施，確保物資的安全存放。3.倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)定期對(duì)物資進(jìn)行盤點(diǎn)，做到賬物相符。如發(fā)現(xiàn)物資短缺或損壞，應(yīng)及時(shí)查明原因，并進(jìn)行處理。4.物資的領(lǐng)用應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，由使用人填寫《物資領(lǐng)用單》，經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人審批后，到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取物資。（四）物資報(bào)廢處理1.對(duì)于已損壞且無法修復(fù)或已達(dá)到報(bào)廢年限的物資，工程管理部門應(yīng)及時(shí)辦理報(bào)廢手續(xù)。2.物資報(bào)廢應(yīng)填寫《物資報(bào)廢申請(qǐng)單》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，進(jìn)行報(bào)廢處理。3.報(bào)廢物資應(yīng)妥善保管，定期進(jìn)行清理，防止流失。對(duì)于有回收價(jià)值的報(bào)廢物資，應(yīng)進(jìn)行回收處理。六、工程安全管理（一）安全制度1.工程管理部門應(yīng)建立健全工程安全管理制度，明確安全職責(zé)和安全操作規(guī)程。2.工程人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全制度和操作規(guī)程，嚴(yán)禁違規(guī)作業(yè)。3.工程管理部門應(yīng)定期組織工程人員進(jìn)行安全培訓(xùn)和教育，提高安全意識(shí)和自我保護(hù)能力。（二）安全檢查1.工程管理部門應(yīng)定期對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)、設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患。2.安全檢查應(yīng)包括日常檢查、專項(xiàng)檢查、季節(jié)性檢查等，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知書，要求相關(guān)責(zé)任人限期整改。3.工程人員在進(jìn)行維修、保養(yǎng)等作業(yè)時(shí)，應(yīng)做好安全防護(hù)措施，確保自身安全。（三）安全事故處理1.如發(fā)生安全事故，工程人員應(yīng)立即停止作業(yè)，采取有效的應(yīng)急措施，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)向工程主管和公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。2.工程管理部門應(yīng)配合相關(guān)部門對(duì)安全事故進(jìn)行調(diào)查處理，分析事故原因，提出整改措施，防止類似事故再次發(fā)生。3.對(duì)因違反安全制度和操作規(guī)程導(dǎo)致安全事故的責(zé)任人，應(yīng)依法依規(guī)進(jìn)行嚴(yán)肅處理。七、工程檔案管理（一）檔案內(nèi)容工程檔案應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基本資料，如設(shè)備清單、技術(shù)參數(shù)、安裝圖紙等。2.設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障處理記錄等。3.工程物資的采購(gòu)合同、驗(yàn)收單、領(lǐng)用單、報(bào)廢申請(qǐng)單等。4.工程人員的培訓(xùn)記錄、考核記錄等。5.工程相關(guān)的文件、通知、報(bào)告等。（二）檔案整理與歸檔1.工程管理部門應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)工程檔案的整理和歸檔工作。2.檔案管理人員應(yīng)按照檔案管理的要求，對(duì)工程檔案進(jìn)行分類整理、編號(hào)、裝訂，并建立電子檔案。3.工程檔案應(yīng)及時(shí)歸檔，確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性。（三）檔案查閱與借閱1.工程人