物業(yè)公共區(qū)域管理制度總則1.目的為加強物業(yè)公共區(qū)域的管理，維護公共區(qū)域的正常秩序，營造安全、整潔、舒適的居住和工作環(huán)境，特制定本管理制度。2.適用范圍本制度適用于公司管理的所有物業(yè)項目的公共區(qū)域，包括但不限于小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、停車場、電梯、樓道、屋頂、外墻等，以及商業(yè)寫字樓的大堂、走廊、電梯間、衛(wèi)生間等。3.基本原則依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，確保公共區(qū)域管理合法合規(guī)。服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、周到的物業(yè)服務(wù)。安全第一原則：強化公共區(qū)域的安全防范措施，保障人員和財產(chǎn)安全。節(jié)能環(huán)保原則：倡導節(jié)能減排，合理利用資源，降低管理成本。公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔標準道路：每日清掃一次，保持路面整潔，無雜物、無積水、無明顯污漬。綠化：定期進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠植生長良好，無枯枝敗葉，綠化區(qū)域內(nèi)無垃圾雜物。停車場：每天清掃，定期沖洗，保持地面干凈，標識清晰，無車輛亂停亂放現(xiàn)象。電梯：每日早、中、晚各清潔一次，轎廂地面、四壁干凈，無污漬、無腳印，電梯門槽無雜物，運行正常。樓道：每周清掃一次，扶手、墻面干凈，無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，地面無雜物。屋頂、外墻：定期進行檢查和清潔，確保無雜物堆積、無明顯污漬、無滲漏現(xiàn)象。2.垃圾處理設(shè)立專門的垃圾收集點，合理配置垃圾桶，垃圾應(yīng)分類存放，及時清運。垃圾清運應(yīng)日產(chǎn)日清，嚴禁在公共區(qū)域內(nèi)焚燒垃圾。3.衛(wèi)生消毒對公共區(qū)域的重點部位，如電梯按鈕、扶手、衛(wèi)生間等，定期進行消毒，預(yù)防疾病傳播。消毒工作應(yīng)嚴格按照衛(wèi)生防疫部門的要求進行操作，做好記錄。公共區(qū)域安全管理1.人員出入管理在物業(yè)項目出入口設(shè)置崗亭，安排專人值守，對進出人員和車輛進行登記和檢查。業(yè)主和使用人應(yīng)憑有效證件出入，外來人員和車輛需經(jīng)業(yè)主或使用人確認并登記后方可進入。加強對夜間出入人員的盤查，確保小區(qū)安全。2.巡邏制度制定詳細的巡邏路線和時間，保安人員應(yīng)按時巡邏，做好巡邏記錄。巡邏過程中，應(yīng)重點檢查公共區(qū)域的安全設(shè)施設(shè)備是否完好，有無異常情況，發(fā)現(xiàn)問題及時報告并處理。對可疑人員和行為進行盤問和監(jiān)控，維護公共區(qū)域的治安秩序。3.安全設(shè)施設(shè)備管理定期對公共區(qū)域的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)等安全設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保其正常運行。消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持完好有效，嚴禁挪用或損壞，定期組織消防演練，提高應(yīng)急處置能力。監(jiān)控設(shè)備應(yīng)24小時正常運行，保存錄像資料不少于規(guī)定期限，以便查詢和追溯。4.車輛停放管理合理規(guī)劃停車場，設(shè)置明顯的停車標識和標線，引導車輛有序停放。對進入停車場的車輛進行登記，發(fā)放停車卡，按照規(guī)定收取停車費用。加強對停車場的巡查，制止車輛亂停亂放、占用消防通道等行為，確保車輛和行人安全。公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備管理1.設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃建立公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備臺賬，詳細記錄設(shè)施設(shè)備的名稱、型號、購置時間、維修保養(yǎng)情況等信息。根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、運行狀況等，制定年度維護保養(yǎng)計劃，明確維護保養(yǎng)的內(nèi)容、時間、責任人等。2.日常巡查維修人員應(yīng)每日對公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)施設(shè)備的故障和隱患。巡查內(nèi)容包括但不限于電梯運行狀況、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，做好巡查記錄。3.維修保養(yǎng)按照維護保養(yǎng)計劃，定期對設(shè)施設(shè)備進行維修保養(yǎng)，確保其性能良好，延長使用壽命。對設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)應(yīng)做好記錄，建立維修檔案，記錄維修時間、內(nèi)容、更換的零部件等信息。對于突發(fā)的設(shè)施設(shè)備故障，應(yīng)及時組織搶修，盡快恢復正常運行，并做好故障原因分析和處理記錄。4.更新改造根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際使用情況和業(yè)主需求，適時進行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的使用功能和安全性。更新改造項目應(yīng)進行可行性研究和方案論證，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)部門批準后實施。做好更新改造項目的施工管理，確保工程質(zhì)量和施工安全，工程竣工后應(yīng)進行驗收。公共區(qū)域綠化管理1.綠化規(guī)劃與設(shè)計根據(jù)物業(yè)項目的特點和業(yè)主需求，制定合理的綠化規(guī)劃和設(shè)計方案，注重植物的搭配和景觀效果。綠化設(shè)計應(yīng)充分考慮環(huán)保、節(jié)水、美觀等因素，選用適宜本地生長的植物品種。2.綠化養(yǎng)護安排專業(yè)的綠化養(yǎng)護人員，按照綠化養(yǎng)護標準，定期對公共區(qū)域的綠化進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作。及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜草、枯枝敗葉等垃圾雜物，保持綠化環(huán)境整潔。加強對綠化設(shè)施的維護，如圍欄、花架、噴泉等，確保其完好無損。3.綠化改造與升級根據(jù)實際情況，適時對公共區(qū)域的綠化進行改造和升級，增加新的植物品種，提升綠化景觀品質(zhì)。綠化改造與升級項目應(yīng)提前征求業(yè)主意見，制定詳細的實施方案，確保改造效果符合業(yè)主期望。公共區(qū)域秩序管理1.噪音管理規(guī)定公共區(qū)域內(nèi)的噪音限制時間，如夜間（[具體時間]）至次日早上（[具體時間]），禁止進行產(chǎn)生較大噪音的活動，如裝修施工、大聲喧嘩等。加強對公共區(qū)域的巡查，及時制止噪音擾民行為，對不聽勸阻的，可采取相應(yīng)的措施，如報警處理。2.寵物管理制定寵物管理規(guī)定，要求業(yè)主和使用人文明養(yǎng)寵，定期為寵物注射疫苗，佩戴牽引繩，清理寵物糞便。在公共區(qū)域內(nèi)設(shè)置明顯的寵物禁入標識，如電梯、餐廳、兒童游樂場所等。對違反寵物管理規(guī)定的行為進行勸阻和制止，情節(jié)嚴重的可按照相關(guān)規(guī)定進行處理。3.裝修管理業(yè)主和使用人進行室內(nèi)裝修前，應(yīng)向物業(yè)管理處辦理裝修手續(xù)，提交裝修方案和施工人員信息。物業(yè)管理處應(yīng)與業(yè)主簽訂裝修管理協(xié)議，明確裝修期間的注意事項和雙方的責任義務(wù)。加強對裝修施工現(xiàn)場的巡查，監(jiān)督施工人員遵守裝修管理規(guī)定，如不得破壞房屋結(jié)構(gòu)、不得影響鄰里正常生活、不得超時施工等。對裝修過程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，及時要求整改，拒不整改的可采取相應(yīng)的措施，如停止施工、暫扣施工工具等。公共區(qū)域費用管理1.費用標準依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和相關(guān)規(guī)定，制定公共區(qū)域管理費用的收取標準，明確各項費用的構(gòu)成和計算方法。公共區(qū)域管理費用應(yīng)包括環(huán)境衛(wèi)生清潔費、安全管理費、設(shè)施設(shè)備維護費、綠化養(yǎng)護費等。2.費用收取物業(yè)管理處應(yīng)按照規(guī)定的時間和方式向業(yè)主和使用人收取公共區(qū)域管理費用，可通過上門收取、銀行代扣、線上支付等方式進行。對逾期未繳納費用的業(yè)主和使用人，應(yīng)及時發(fā)出催繳通知，告知其逾期繳費的后果。3.費用使用公共區(qū)域管理費用應(yīng)?？顚Ｓ茫糜诠矃^(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生維護、安全管理、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護等方面的支出。建立費用使用臺賬，定期公布費用收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。費用支出應(yīng)嚴格按照財務(wù)制度進行審批，確保資金使用合理、合規(guī)。投訴處理與應(yīng)急管理1.投訴處理設(shè)立投訴渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，方便業(yè)主和使用人反映公共區(qū)域管理中存在的問題。對業(yè)主和使用人的投訴應(yīng)及時受理，記錄投訴內(nèi)容、投訴人信息等，并在規(guī)定時間內(nèi)給予回復。對投訴問題進行調(diào)查核實，屬于物業(yè)管理處責任的，應(yīng)及時采取措施進行處理，直至業(yè)主滿意；不屬于物業(yè)管理處責任的，應(yīng)做好解釋工作。定期對投訴處理情況進行分析總結(jié)，針對存在的問題及時改進管理措施，提高服務(wù)質(zhì)量。2.應(yīng)急管理制定公共區(qū)域突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、水浸、電梯故障等，明確應(yīng)急處置流程和各部門、人員的職責。定期組織應(yīng)急演練，提高員工的應(yīng)急處置能力和業(yè)主的自我防范意識。突發(fā)事件發(fā)生時，應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，迅速采取措施進行處置，確保人員生命安全和財產(chǎn)損失最小化。及時向上級主管部門和相關(guān)政府部門報告事件情況，并配合做好后續(xù)的調(diào)查處理工作。監(jiān)督檢查與考核1.監(jiān)督檢查機制建立健全公共區(qū)域管理監(jiān)督檢查機制，定期對公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、安全管理、設(shè)施設(shè)備運行等情況進行檢查。物業(yè)管理處應(yīng)成立內(nèi)部監(jiān)督檢查小組，負責對各崗位的工作進行日常檢查和不定期抽查。鼓勵業(yè)主和使用人對公共區(qū)域管理進行監(jiān)督，對提出合理意見和建議的給予適當獎勵。2.考核標準制定詳細的公共區(qū)域管理考核標準，明確各崗位的工作內(nèi)容、工作質(zhì)量要求、工作紀律等考核指標?？己藰藴蕬?yīng)量化、可操作性強，便于對員工的工作進行客觀評價。3.考核方式與頻率考核方式采用日常檢查、定期考核、業(yè)主滿意度調(diào)查相結(jié)合的方式進行。日常檢查由內(nèi)部監(jiān)督檢查小組負責，定期考核每