物業(yè)企業(yè)房屋管理制度一、總則（一）目的為加強本物業(yè)企業(yè)對房屋的有效管理，保障房屋的安全使用，維護業(yè)主和使用人的合法權益，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本物業(yè)企業(yè)所管理的各類房屋及其附屬設施設備。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家相關法律法規(guī)，依法進行房屋管理活動。2.服務至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的房屋管理服務。3.安全第一原則：確保房屋及附屬設施設備的安全使用，預防安全事故的發(fā)生。4.合理維護原則：根據(jù)房屋的實際情況，進行合理的維護和保養(yǎng)，延長房屋使用壽命。二、房屋檔案管理（一）檔案建立1.對所管理的每一處房屋，建立獨立的房屋檔案，檔案內(nèi)容應包括房屋的基本信息（如地址、面積、戶型、用途等）、產(chǎn)權情況、建設資料、歷次維修記錄、使用情況等。2.房屋檔案應采用紙質(zhì)檔案與電子檔案相結合的方式進行管理，確保檔案的完整性和準確性。（二）檔案更新1.定期對房屋檔案進行更新，及時記錄房屋的維修、改造、產(chǎn)權變更等信息。2.當房屋發(fā)生重大事件（如火災、水浸等）時，應在事件處理完畢后及時更新檔案，詳細記錄事件經(jīng)過及處理結果。（三）檔案查閱1.本企業(yè)內(nèi)部人員因工作需要查閱房屋檔案的，應填寫《房屋檔案查閱申請表》，經(jīng)部門負責人批準后，方可查閱。2.外部單位或個人因特殊原因需要查閱房屋檔案的，須持有合法有效的證明文件，填寫《房屋檔案查閱申請表》，經(jīng)企業(yè)主管領導批準后，由專人陪同查閱，并做好查閱記錄。三、房屋使用管理（一）入住管理1.業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，應要求其提供有效身份證件、購房合同等相關資料，并簽訂《房屋使用協(xié)議》，明確雙方的權利和義務。2.向業(yè)主或使用人發(fā)放《房屋使用手冊》，告知其房屋的使用注意事項、物業(yè)管理規(guī)定等內(nèi)容。（二）裝修管理1.業(yè)主或使用人進行房屋裝修前，須向物業(yè)管理處提出裝修申請，填寫《裝修申請表》，提交裝修設計方案、施工單位資質(zhì)證明等資料。2.物業(yè)管理處對裝修申請進行審核，審核通過后與業(yè)主或使用人簽訂《裝修管理協(xié)議》，明確裝修的禁止行為、施工時間、垃圾清運等要求。3.在裝修過程中，安排專人進行巡查，監(jiān)督施工單位是否按照裝修設計方案和管理協(xié)議進行施工，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修行為。4.裝修工程竣工后，業(yè)主或使用人應向物業(yè)管理處申請驗收，物業(yè)管理處組織相關人員對裝修工程進行驗收，驗收合格后方可恢復正常使用。（三）房屋用途變更管理1.業(yè)主或使用人如需變更房屋用途，應提前向物業(yè)管理處提出申請，填寫《房屋用途變更申請表》，提交相關證明文件。2.物業(yè)管理處對申請進行審核，審核通過后報相關部門批準，并與業(yè)主或使用人簽訂《房屋用途變更協(xié)議》，明確變更后的使用要求和責任。（四）房屋出租管理1.業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)進行房屋出租的，應簽訂《房屋出租委托協(xié)議》，明確委托事項、租金標準、租賃期限等內(nèi)容。2.物業(yè)企業(yè)負責尋找合適的租戶，對租戶的身份和資質(zhì)進行審核，簽訂《房屋租賃合同》，明確雙方的權利和義務。3.協(xié)助業(yè)主收取租金和押金，定期向業(yè)主匯報房屋出租情況。4.監(jiān)督租戶按照合同約定使用房屋，發(fā)現(xiàn)問題及時與租戶溝通解決，并向業(yè)主反饋。四、房屋安全管理（一）安全檢查1.建立房屋安全檢查制度，定期對房屋進行全面檢查，重點檢查房屋的結構安全、電氣安全、消防安全、防水防潮等方面。2.制定詳細的安全檢查標準和檢查表，檢查人員應按照標準和檢查表進行檢查，并做好檢查記錄。3.對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應及時發(fā)出《安全隱患整改通知書》，要求責任人限期整改，并跟蹤整改情況，直至隱患消除。（二）安全防范措施1.在房屋公共區(qū)域設置必要的安全防范設施設備，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防設施等，并確保其正常運行。2.加強對房屋周邊環(huán)境的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全問題，維護小區(qū)的安全秩序。3.制定應急預案，針對可能發(fā)生的火災、地震、盜竊等突發(fā)事件，明確應急處置流程和責任分工，定期組織演練，提高應急處置能力。（三）危險房屋管理1.對經(jīng)鑒定為危險房屋的，應立即采取相應的防護措施，設置警示標志，禁止人員進入危險區(qū)域。2.及時通知業(yè)主或使用人，告知危險房屋的情況，并協(xié)助其制定解危方案。3.跟蹤解危方案的實施情況，確保危險房屋得到及時有效的治理。五、房屋維修管理（一）維修計劃制定1.根據(jù)房屋檔案和日常檢查情況，制定年度房屋維修計劃，明確維修項目、維修時間、維修預算等內(nèi)容。2.維修計劃應充分考慮房屋的實際狀況和業(yè)主的需求，優(yōu)先安排影響房屋安全和正常使用的維修項目。（二）維修工程實施1.對于一般性維修項目，由物業(yè)管理處組織維修人員進行維修；對于較大規(guī)模的維修項目，應通過招標等方式選擇專業(yè)的施工單位進行維修。2.在維修工程實施過程中，應嚴格按照維修合同和施工規(guī)范進行施工，確保維修質(zhì)量。3.加強對維修工程的監(jiān)督管理，定期檢查工程進度和質(zhì)量，及時解決施工中出現(xiàn)的問題。（三）維修費用管理1.建立房屋維修費用管理制度，明確維修費用的預算編制、審批、支付等流程。2.維修費用應?？顚Ｓ茫瑖栏癜凑疹A算進行控制，不得超支。3.定期對維修費用的使用情況進行審計，確保費用使用的合理性和合規(guī)性。（四）維修質(zhì)量回訪1.維修工程竣工后，應及時對業(yè)主或使用人進行回訪，了解其對維修質(zhì)量的滿意度。2.對業(yè)主或使用人提出的意見和建議，應認真對待，及時進行整改，并將整改情況反饋給業(yè)主或使用人。六、房屋附屬設施設備管理（一）設施設備檔案建立1.對房屋附屬設施設備建立獨立的檔案，檔案內(nèi)容應包括設施設備的基本信息、技術資料、運行記錄、維修保養(yǎng)記錄等。2.設施設備檔案應與房屋檔案相對應，便于管理和查詢。（二）設施設備運行管理1.制定設施設備操作規(guī)程和運行管理制度，明確設施設備的運行要求和操作規(guī)范。2.安排專業(yè)人員負責設施設備的日常運行管理，定期對設施設備進行巡檢，確保其正常運行。3.建立設施設備運行記錄，詳細記錄設施設備的運行參數(shù)、運行狀況、故障情況等信息。（三）設施設備維修保養(yǎng)1.根據(jù)設施設備的使用情況和維護保養(yǎng)要求，制定設施設備維修保養(yǎng)計劃，明確維修保養(yǎng)項目、時間間隔、責任人等內(nèi)容。2.按照維修保養(yǎng)計劃，定期對設施設備進行維修保養(yǎng)，確保其性能良好，延長使用壽命。3.對設施設備的維修保養(yǎng)情況進行記錄，建立維修保養(yǎng)檔案，作為設施設備管理的重要依據(jù)。（四）設施設備更新改造1.隨著房屋使用年限的增加和技術的發(fā)展，適時對設施設備進行更新改造，以提高設施設備的性能和安全性。2.設施設備更新改造項目應進行可行性研究和論證，制定合理的方案，經(jīng)相關部門批準后組織實施。3.對更新改造后的設施設備進行驗收，確保其符合要求，并及時更新設施設備檔案。七、房屋環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域衛(wèi)生管理1.制定公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確清潔標準、清潔頻次、清潔責任人等內(nèi)容。2.安排專人負責公共區(qū)域的日常清潔工作，包括樓道、電梯、樓梯扶手、走廊、停車場等，確保公共區(qū)域干凈整潔。3.定期對公共區(qū)域進行消毒殺菌，預防疾病傳播。（二）垃圾分類管理1.在小區(qū)內(nèi)設置垃圾分類收集點，配備相應的垃圾分類設施設備。2.向業(yè)主或使用人宣傳垃圾分類知識，引導其正確分類投放垃圾。3.安排專人負責垃圾分類的收集、運輸和處理，確保垃圾分類工作的順利進行。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查與考核1.建立環(huán)境衛(wèi)生檢查制度，定期對公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促責任人整改。2.制定環(huán)境衛(wèi)生考核標準，對清潔人員的工作質(zhì)量進行考核，考核結果與績效掛鉤。八、房屋綠化管理（一）綠化規(guī)劃與建設1.根據(jù)小區(qū)的整體規(guī)劃，制定綠化規(guī)劃方案，合理布局綠化區(qū)域，選擇適宜的植物品種。2.按照綠化規(guī)劃方案進行綠化建設，確保綠化工程的質(zhì)量和效果。（二）綠化養(yǎng)護管理1.制定綠化養(yǎng)護管理制度，明確養(yǎng)護標準、養(yǎng)護頻次、養(yǎng)護責任人等內(nèi)容。2.安排專業(yè)人員負責綠化養(yǎng)護工作，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠化植物生長良好。3.定期對綠化植物進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理綠化植物的異常情況。（三）綠化設施管理1.對綠化區(qū)域內(nèi)的設施設備（如花壇、花架、噴泉等）進行定期檢查和維護，確保其正常使用。2.加強對綠化設施設備的安全管理，設置警示標志，防止發(fā)生安全事故。九、房屋投訴處理（一）投訴受理1.設立專門的投訴受理渠道，如電話、郵箱、現(xiàn)場接待等，方便業(yè)主或使用人投訴。2.對業(yè)主或使用人提出的投訴，應及時進行登記，記錄投訴內(nèi)容、投訴人信息等。（二）投訴處理