物業(yè)應(yīng)收款管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司物業(yè)應(yīng)收款的管理，規(guī)范收費(fèi)行為，確保公司資金及時(shí)、足額回收，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司旗下所有物業(yè)管理項(xiàng)目的應(yīng)收款管理工作。（三）職責(zé)分工1.財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)制定應(yīng)收款管理制度和流程，指導(dǎo)和監(jiān)督各項(xiàng)目的應(yīng)收款管理工作。負(fù)責(zé)應(yīng)收款數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、分析和報(bào)告，定期與各項(xiàng)目核對(duì)賬目。負(fù)責(zé)應(yīng)收款的催收工作，對(duì)逾期款項(xiàng)采取必要的法律措施。2.物業(yè)管理部負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)目的收費(fèi)工作，制定收費(fèi)計(jì)劃并確保執(zhí)行。負(fù)責(zé)與業(yè)主/租戶溝通協(xié)調(diào)，解答收費(fèi)疑問，處理收費(fèi)糾紛。協(xié)助財(cái)務(wù)部進(jìn)行應(yīng)收款的催收工作，提供相關(guān)信息和支持。3.項(xiàng)目經(jīng)理為本項(xiàng)目應(yīng)收款管理的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本項(xiàng)目的收費(fèi)工作，確保應(yīng)收款及時(shí)足額回收。定期向公司匯報(bào)本項(xiàng)目應(yīng)收款管理情況，提出改進(jìn)措施和建議。4.客服人員負(fù)責(zé)接待業(yè)主/租戶來訪，解答收費(fèi)問題，協(xié)助辦理繳費(fèi)手續(xù)。及時(shí)反饋業(yè)主/租戶的意見和建議，協(xié)助物業(yè)管理部做好收費(fèi)工作。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)費(fèi)方式（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)管理費(fèi)：根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照物業(yè)類型、建筑面積等因素確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.水電費(fèi)：按照當(dāng)?shù)毓╇姟⒐┧块T規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)代收代繳，如有差價(jià)，按照合同約定執(zhí)行。3.其他費(fèi)用：如停車費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等，按照公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（二）計(jì)費(fèi)方式1.物業(yè)管理費(fèi)：一般按照月、季或年度收取，具體計(jì)費(fèi)周期在物業(yè)服務(wù)合同中明確。2.水電費(fèi)：根據(jù)實(shí)際用量，按照抄表周期進(jìn)行結(jié)算。3.其他費(fèi)用：按照實(shí)際發(fā)生情況進(jìn)行計(jì)費(fèi)。三、收費(fèi)流程（一）費(fèi)用通知1.客服人員在每個(gè)計(jì)費(fèi)周期開始前，通過電話、短信、郵件或張貼通知等方式，向業(yè)主/租戶發(fā)送繳費(fèi)通知，告知繳費(fèi)金額、繳費(fèi)期限和繳費(fèi)方式。2.對(duì)于新入住的業(yè)主/租戶，在辦理入住手續(xù)時(shí)，發(fā)放繳費(fèi)通知，并詳細(xì)介紹收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式。（二）費(fèi)用收繳1.業(yè)主/租戶可通過以下方式繳納費(fèi)用：現(xiàn)金繳納：到物業(yè)管理處指定地點(diǎn)繳納。銀行轉(zhuǎn)賬：將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入公司指定的銀行賬戶，并注明房號(hào)和繳費(fèi)項(xiàng)目。電子支付：通過微信、支付寶等第三方支付平臺(tái)進(jìn)行繳費(fèi)。2.客服人員在收到業(yè)主/租戶繳納的費(fèi)用后，開具收款收據(jù)，并在系統(tǒng)中記錄繳費(fèi)信息。3.對(duì)于通過銀行轉(zhuǎn)賬或電子支付的業(yè)主/租戶，客服人員應(yīng)及時(shí)核對(duì)到賬情況，并在系統(tǒng)中確認(rèn)收款。（三）欠費(fèi)催繳1.對(duì)于逾期未繳費(fèi)的業(yè)主/租戶，客服人員應(yīng)在逾期后的[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行電話催繳，提醒其繳費(fèi)期限已過，并告知逾期繳費(fèi)可能產(chǎn)生的后果。2.如電話催繳無(wú)效，客服人員應(yīng)在逾期后的[X]個(gè)工作日內(nèi)發(fā)送書面催繳函，明確告知欠費(fèi)金額、繳費(fèi)期限和逾期違約金等信息，并要求業(yè)主/租戶在收到催繳函后的[X]個(gè)工作日內(nèi)繳清欠費(fèi)。3.對(duì)于多次催繳仍未繳費(fèi)的業(yè)主/租戶，物業(yè)管理部應(yīng)組織專人進(jìn)行上門催繳，并做好記錄。上門催繳時(shí)，工作人員應(yīng)禮貌、耐心地與業(yè)主/租戶溝通，了解欠費(fèi)原因，協(xié)商解決方案。4.在催繳過程中，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主/租戶存在惡意欠費(fèi)行為，公司應(yīng)及時(shí)采取法律措施，維護(hù)公司的合法權(quán)益。（四）費(fèi)用核銷1.財(cái)務(wù)部每月定期與物業(yè)管理部核對(duì)收費(fèi)賬目，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。2.對(duì)于已收回的應(yīng)收款，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)進(jìn)行核銷，并在財(cái)務(wù)報(bào)表中如實(shí)反映。3.對(duì)于因特殊原因無(wú)法收回的應(yīng)收款，應(yīng)按照公司的壞賬處理規(guī)定進(jìn)行處理。四、應(yīng)收款監(jiān)控與分析（一）監(jiān)控指標(biāo)1.應(yīng)收款余額：反映公司應(yīng)收款的總體規(guī)模。2.逾期應(yīng)收款金額：指超過繳費(fèi)期限仍未收回的應(yīng)收款金額。3.逾期應(yīng)收款比例：逾期應(yīng)收款金額與應(yīng)收款余額的比例，反映應(yīng)收款的逾期情況。4.賬齡分析：對(duì)應(yīng)收款按照賬齡進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，分析不同賬齡段的應(yīng)收款分布情況。（二）監(jiān)控頻率1.財(cái)務(wù)部每周對(duì)各項(xiàng)目的應(yīng)收款余額、逾期應(yīng)收款金額等指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并向物業(yè)管理部通報(bào)。2.每月末，財(cái)務(wù)部編制應(yīng)收款賬齡分析表，詳細(xì)分析各項(xiàng)目應(yīng)收款的賬齡結(jié)構(gòu)和逾期情況，為公司決策提供依據(jù)。（三）分析與報(bào)告1.物業(yè)管理部應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)部提供的應(yīng)收款監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，定期分析應(yīng)收款管理中存在的問題，制定改進(jìn)措施，并向公司匯報(bào)。2.對(duì)于應(yīng)收款余額較大、逾期應(yīng)收款比例較高或賬齡結(jié)構(gòu)不合理的項(xiàng)目，物業(yè)管理部應(yīng)組織專項(xiàng)分析，深入查找原因，提出針對(duì)性的解決方案。3.財(cái)務(wù)部應(yīng)結(jié)合公司整體財(cái)務(wù)狀況，對(duì)應(yīng)收款管理情況進(jìn)行綜合分析，評(píng)估應(yīng)收款對(duì)公司資金流和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，并向公司領(lǐng)導(dǎo)提交分析報(bào)告。五、考核與獎(jiǎng)懲（一）考核指標(biāo)1.應(yīng)收款回收率：考核各項(xiàng)目應(yīng)收款的實(shí)際回收情況，計(jì)算公式為：應(yīng)收款回收率=實(shí)際回收金額/應(yīng)收款總額×100%。2.逾期應(yīng)收款控制率：考核各項(xiàng)目逾期應(yīng)收款的控制情況，計(jì)算公式為：逾期應(yīng)收款控制率=逾期應(yīng)收款金額/應(yīng)收款余額×100%。3.收費(fèi)及時(shí)率：考核各項(xiàng)目在規(guī)定繳費(fèi)期限內(nèi)的收費(fèi)情況，計(jì)算公式為：收費(fèi)及時(shí)率=按時(shí)繳費(fèi)戶數(shù)/應(yīng)繳費(fèi)戶數(shù)×100%。（二）考核周期1.每月對(duì)各項(xiàng)目的應(yīng)收款管理情況進(jìn)行考核，考核結(jié)果與當(dāng)月績(jī)效獎(jiǎng)金掛鉤。2.每季度對(duì)各項(xiàng)目的應(yīng)收款管理工作進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果作為年度評(píng)優(yōu)評(píng)先的重要依據(jù)。（三）獎(jiǎng)懲措施1.對(duì)于應(yīng)收款回收率高、逾期應(yīng)收款控制率低、收費(fèi)及時(shí)率高的項(xiàng)目，給予項(xiàng)目經(jīng)理和相關(guān)工作人員一定的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)方式包括績(jī)效獎(jiǎng)金增加、榮譽(yù)證書頒發(fā)等。2.對(duì)于應(yīng)收款回收率低、逾期應(yīng)收款控制率高、收費(fèi)及時(shí)率低的項(xiàng)目，扣減項(xiàng)目經(jīng)理和相關(guān)工作人員的績(jī)效獎(jiǎng)金，并責(zé)令其限期整改。如整改不力，將對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行進(jìn)一步的處罰，包括降職、辭退等。3.對(duì)于在應(yīng)收款管理工作中表現(xiàn)突出的個(gè)人，公司將給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于因工作失誤或違規(guī)操作導(dǎo)致應(yīng)收款損失的個(gè)人，公司將追究其責(zé)任，并要求其承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。六、壞賬處理（一）壞賬定義1.因債務(wù)人破產(chǎn)、死亡、失蹤等原因，導(dǎo)致無(wú)法收回的應(yīng)收款。2.因債務(wù)人逾期未履行償債義務(wù)，且有確鑿證據(jù)表明無(wú)法收回或收回可能性極小的應(yīng)收款。（二）壞賬確認(rèn)程序1.對(duì)于符合壞賬定義的應(yīng)收款，由物業(yè)管理部或相關(guān)業(yè)務(wù)部門提出壞賬申請(qǐng)，填寫《壞賬申請(qǐng)表》，詳細(xì)說明壞賬原因、金額、賬齡等情況，并提供相關(guān)證明材料。2.財(cái)務(wù)部收到《壞賬申請(qǐng)表》后，對(duì)申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行審核，并進(jìn)行必要的調(diào)查核實(shí)。如情況屬實(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)出具審核意見，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。3.公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)財(cái)務(wù)部的審核意見，對(duì)壞賬申請(qǐng)進(jìn)行審批。審批通過后，財(cái)務(wù)部方可進(jìn)行壞賬處理。（三）壞賬處理方式1.對(duì)于已確認(rèn)的壞賬，財(cái)務(wù)部應(yīng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，進(jìn)行賬務(wù)處理，沖減相應(yīng)的應(yīng)收款余額，并計(jì)入當(dāng)期損益。2.公司應(yīng)建立壞賬備查簿，詳細(xì)記錄壞賬的發(fā)生原因、處理過程和結(jié)果等信息，以備日后查閱。3.對(duì)于已核銷的壞賬，如后期又收回部分或全部款項(xiàng)，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，并將收回的款項(xiàng)計(jì)入當(dāng)期收入。七、風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對(duì)（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：如房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化等，可能導(dǎo)致業(yè)主/租戶支付能力下降，影響應(yīng)收款回收。2.信用風(fēng)險(xiǎn)：業(yè)主/租戶信用狀況不佳，可能出現(xiàn)惡意欠費(fèi)行為。3.管理風(fēng)險(xiǎn)：收費(fèi)流程不規(guī)范、催繳措施不力等，可能導(dǎo)致應(yīng)收款回收不及時(shí)。4.法律風(fēng)險(xiǎn)：因合同糾紛、訴訟等原因，可能影響應(yīng)收款的回收。（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.財(cái)務(wù)部和物業(yè)管理部應(yīng)定期對(duì)物業(yè)應(yīng)收款管理中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度。2.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，明確風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)責(zé)任人和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。（三）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，及時(shí)調(diào)整收費(fèi)策略，如適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、延長(zhǎng)繳費(fèi)期限等，以緩解業(yè)主/租戶的支付壓力。2.信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，對(duì)業(yè)主/租戶的信用狀況進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，對(duì)于信用狀況不佳的客戶，要求提供擔(dān)保或增加繳費(fèi)頻次。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主/租戶的信用跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)變化。3.管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：完善收費(fèi)流程，加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)人員的培訓(xùn)和監(jiān)督，確保收費(fèi)工作規(guī)范、準(zhǔn)確