物業(yè)及設(shè)備管理制度總則1.目的為加強(qiáng)公司物業(yè)及設(shè)備管理，確保物業(yè)的正常使用和設(shè)備的安全運(yùn)行，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司管理的所有物業(yè)項目及相關(guān)設(shè)備設(shè)施。3.基本原則遵循“預(yù)防為主、防治結(jié)合、科學(xué)管理、服務(wù)至上”的原則，確保物業(yè)及設(shè)備處于良好狀態(tài)，滿足業(yè)主/租戶的需求。物業(yè)管理制度物業(yè)接管驗收1.接管驗收流程項目前期介入時，參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、施工圖紙會審等工作，提出合理化建議。物業(yè)竣工后，由開發(fā)建設(shè)單位組織，物業(yè)管理公司、施工單位等相關(guān)人員共同進(jìn)行接管驗收。驗收內(nèi)容包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、道路、路燈、停車場等。對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，書面通知開發(fā)建設(shè)單位限期整改，整改合格后進(jìn)行復(fù)驗。2.接管驗收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)共用部位應(yīng)符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，無明顯質(zhì)量缺陷。共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)運(yùn)行正常，性能良好，標(biāo)識清晰。綠化應(yīng)符合設(shè)計要求，養(yǎng)護(hù)良好。環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)干凈整潔，無衛(wèi)生死角。道路、路燈等應(yīng)完好無損，正常使用。停車場應(yīng)規(guī)劃合理，設(shè)施齊全，管理規(guī)范。物業(yè)日常巡查1.巡查計劃制定各物業(yè)項目應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定詳細(xì)的巡查計劃，明確巡查區(qū)域、內(nèi)容、頻次和責(zé)任人。巡查計劃應(yīng)涵蓋物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序等方面。2.巡查內(nèi)容及要求共用部位：檢查房屋外觀、屋面、外墻、樓梯間、走廊等是否完好，有無滲漏、損壞等情況。共用設(shè)施設(shè)備：查看電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)等運(yùn)行是否正常，有無故障隱患。環(huán)境衛(wèi)生：檢查小區(qū)內(nèi)道路、綠化、垃圾桶等是否清潔，有無雜物堆積、垃圾外溢等現(xiàn)象。安全秩序：巡查小區(qū)出入口、巡邏通道、監(jiān)控設(shè)施等，確保安全防范措施到位，無安全事故隱患。巡查人員應(yīng)如實(shí)填寫巡查記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題及時報告并跟蹤處理情況。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.維修養(yǎng)護(hù)計劃根據(jù)物業(yè)及設(shè)備的使用狀況和巡查結(jié)果，制定年度、季度和月度維修養(yǎng)護(hù)計劃。維修養(yǎng)護(hù)計劃應(yīng)明確維修養(yǎng)護(hù)項目、內(nèi)容、時間、責(zé)任人等。2.維修養(yǎng)護(hù)流程維修養(yǎng)護(hù)需求提出：業(yè)主/租戶提出維修申請或巡查人員發(fā)現(xiàn)問題后及時報告。維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)派工：維修主管根據(jù)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實(shí)際情況安排維修人員進(jìn)行維修。維修實(shí)施：維修人員按照維修操作規(guī)程進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量。維修驗收：維修完成后，由維修主管組織相關(guān)人員進(jìn)行驗收，驗收合格后方可交付使用。維修記錄：對每次維修養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括維修時間、地點(diǎn)、內(nèi)容、維修人員等。3.緊急維修處理對于影響物業(yè)正常使用和安全的緊急情況，如電梯故障、水管爆裂等，應(yīng)立即啟動緊急維修預(yù)案。維修人員接到緊急維修通知后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修，盡快恢復(fù)正常使用。緊急維修完成后，及時補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，并對維修情況進(jìn)行記錄和總結(jié)。物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理1.環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)道路應(yīng)保持清潔，無雜物、積水。綠化區(qū)域應(yīng)無雜草、雜物，定期修剪養(yǎng)護(hù)。垃圾桶應(yīng)定期清理，垃圾日產(chǎn)日清，無垃圾外溢。公共衛(wèi)生間應(yīng)清潔衛(wèi)生，無異味，設(shè)施完好。2.環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)流程清掃保潔：按照規(guī)定的時間和路線進(jìn)行清掃保潔工作，確保各區(qū)域干凈整潔。垃圾收集運(yùn)輸：將垃圾桶內(nèi)的垃圾及時收集，運(yùn)至指定的垃圾處理場所。衛(wèi)生消毒：對公共區(qū)域、衛(wèi)生間等進(jìn)行定期消毒，預(yù)防疾病傳播。環(huán)境衛(wèi)生檢查：管理人員定期對環(huán)境衛(wèi)生情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。物業(yè)安全秩序管理1.安全管理制度建立健全安全管理制度，明確安全管理職責(zé)和工作流程。制定安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。2.人員出入管理小區(qū)出入口設(shè)置崗?fù)ぃ才艑Ｈ素?fù)責(zé)人員和車輛出入登記。業(yè)主/租戶憑有效證件出入，外來人員和車輛需進(jìn)行登記并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入。3.巡邏制度安排專人進(jìn)行定時巡邏，巡邏路線應(yīng)覆蓋小區(qū)各個區(qū)域。巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)識，攜帶必要的巡邏工具，如對講機(jī)、手電筒等。對巡邏中發(fā)現(xiàn)的問題及時報告并處理，做好巡邏記錄。4.監(jiān)控系統(tǒng)管理監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)24小時正常運(yùn)行，確保監(jiān)控范圍無死角。定期對監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，保證圖像清晰、存儲數(shù)據(jù)完整。嚴(yán)格控制監(jiān)控資料的查閱權(quán)限，防止資料泄露。設(shè)備管理制度設(shè)備采購管理1.采購計劃制定根據(jù)物業(yè)項目的實(shí)際需求和設(shè)備運(yùn)行狀況，制定設(shè)備采購計劃。采購計劃應(yīng)包括設(shè)備名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量、采購時間等。2.供應(yīng)商選擇建立合格供應(yīng)商名錄，對供應(yīng)商的資質(zhì)、信譽(yù)、產(chǎn)品質(zhì)量等進(jìn)行評估。通過招標(biāo)、詢價、談判等方式選擇合適的供應(yīng)商，簽訂采購合同。3.采購驗收設(shè)備到貨后，由采購部門、使用部門和質(zhì)量管理部門共同進(jìn)行驗收。驗收內(nèi)容包括設(shè)備的規(guī)格、型號、數(shù)量、外觀質(zhì)量、技術(shù)資料等。對驗收合格的設(shè)備辦理入庫手續(xù)，對不合格設(shè)備及時與供應(yīng)商協(xié)商處理。設(shè)備安裝調(diào)試1.安裝調(diào)試方案制定對于大型設(shè)備或復(fù)雜設(shè)備，由設(shè)備供應(yīng)商或?qū)I(yè)安裝公司制定安裝調(diào)試方案。安裝調(diào)試方案應(yīng)包括安裝調(diào)試流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、安全措施等。2.安裝調(diào)試實(shí)施安裝調(diào)試人員按照安裝調(diào)試方案進(jìn)行設(shè)備安裝調(diào)試工作，確保設(shè)備安裝牢固、運(yùn)行正常。在安裝調(diào)試過程中，做好記錄，包括設(shè)備安裝位置、連接情況、調(diào)試參數(shù)等。3.安裝調(diào)試驗收安裝調(diào)試完成后，由使用部門、設(shè)備管理部門和質(zhì)量管理部門共同進(jìn)行驗收。驗收合格后，填寫設(shè)備安裝調(diào)試驗收報告，設(shè)備方可投入使用。設(shè)備運(yùn)行管理1.運(yùn)行操作規(guī)程制定根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)和要求，制定設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。運(yùn)行操作規(guī)程應(yīng)明確設(shè)備的啟動、運(yùn)行、停止操作步驟，以及注意事項。2.運(yùn)行值班制度建立設(shè)備運(yùn)行值班制度，安排專人負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行值班。值班人員應(yīng)嚴(yán)格按照運(yùn)行操作規(guī)程進(jìn)行操作，定時巡檢設(shè)備運(yùn)行情況，做好運(yùn)行記錄。3.運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃，定期對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作。維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容包括設(shè)備清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等。對設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及時進(jìn)行維修處理，確保設(shè)備正常運(yùn)行。設(shè)備檔案管理1.檔案建立為每臺設(shè)備建立獨(dú)立的檔案，檔案內(nèi)容包括設(shè)備采購合同、安裝調(diào)試報告、運(yùn)行操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄等。設(shè)備檔案應(yīng)及時更新，確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性。2.檔案保管設(shè)備檔案由設(shè)備管理部門指定專人負(fù)責(zé)保管，保管期限按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。檔案存放應(yīng)安全、整潔，便于查閱。3.檔案查閱因工作需要查閱設(shè)備檔案的，應(yīng)辦理查閱手續(xù)，經(jīng)設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可查閱。查閱人員應(yīng)愛護(hù)檔案資料，不得擅自涂改、轉(zhuǎn)借或復(fù)印檔案內(nèi)容。設(shè)備報廢管理1.報廢鑒定設(shè)備管理部門定期對設(shè)備進(jìn)行檢查評估，對已損壞且無法修復(fù)、技術(shù)性能嚴(yán)重落后、能耗過高、維修成本過大等符合報廢條件的設(shè)備，組織相關(guān)人員進(jìn)行報廢鑒定。2.報廢審批經(jīng)報廢鑒定的設(shè)備，填