成都市物業(yè)管理制度一、總則（一）目的為加強成都市物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)服務行為，提高物業(yè)服務質(zhì)量，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家相關法律法規(guī)及成都市實際情況，制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于成都市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)管理活動及其相關主體，包括物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)使用人。（三）基本原則1.以人為本原則以業(yè)主需求為導向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務，保障業(yè)主的合法權(quán)益，不斷提升業(yè)主的滿意度和幸福感。2.依法管理原則嚴格遵守國家和地方有關物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法履行物業(yè)服務合同，規(guī)范物業(yè)管理行為，確保物業(yè)管理活動合法合規(guī)。3.公平公正原則在物業(yè)服務過程中，堅持公平、公正的原則，對待全體業(yè)主一視同仁，保障各方的合法權(quán)益，維護物業(yè)管理市場的正常秩序。4.專業(yè)化服務原則鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用專業(yè)化的管理模式和服務手段，提高物業(yè)服務的專業(yè)化水平，不斷提升物業(yè)服務質(zhì)量和效率。二、物業(yè)服務企業(yè)管理（一）設立與資質(zhì)管理1.設立條件在成都市設立物業(yè)服務企業(yè)，應當符合國家和地方規(guī)定的條件，具備相應的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并依法取得營業(yè)執(zhí)照。2.資質(zhì)等級劃分物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級，不同等級的資質(zhì)對應不同的服務范圍和標準。物業(yè)服務企業(yè)應當按照其資質(zhì)等級承接相應的物業(yè)管理項目。3.資質(zhì)申請與審批物業(yè)服務企業(yè)申請資質(zhì)等級，應當向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提交相關材料，經(jīng)審核符合條件的，予以頒發(fā)資質(zhì)證書。資質(zhì)證書有效期為[X]年，有效期屆滿需要延續(xù)的，應當在有效期屆滿前[X]個月內(nèi)向原資質(zhì)審批部門申請辦理延續(xù)手續(xù)。（二）物業(yè)服務合同管理1.合同簽訂物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)管理項目，應當與業(yè)主大會或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對雙方的權(quán)利義務、服務內(nèi)容、服務標準、服務費用、合同期限、違約責任等事項作出明確約定。2.合同履行物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。3.合同變更與解除物業(yè)服務合同履行期間，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或者解除合同。一方要求變更或者解除合同的，應當提前[X]日書面通知對方。因不可抗力或者其他不可預見、不可避免的原因致使物業(yè)服務合同無法履行的，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主雙方可以協(xié)商變更或者解除合同。（三）物業(yè)服務企業(yè)行為規(guī)范1.服務標準物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和地方規(guī)定的物業(yè)服務標準，提供優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的物業(yè)服務。服務標準應當包括物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化養(yǎng)護管理，秩序維護管理，車輛停放管理等方面的內(nèi)容。2.信息公開物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等信息，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.投訴處理物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全投訴處理機制，及時受理業(yè)主的投訴，并在規(guī)定的時間內(nèi)予以處理和回復。對于業(yè)主的合理訴求，應當積極采取措施解決；對于不合理訴求，應當做好解釋工作。三、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積[X]%且業(yè)主人數(shù)超過[X]人的，應當成立業(yè)主大會。2.籌備組業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。3.召開程序業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會1.選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會委員人數(shù)一般為[X]人至[X]人，具體人數(shù)由業(yè)主大會決定。2.職責業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。3.工作規(guī)則業(yè)主委員會應當制定業(yè)主委員會工作規(guī)則，明確業(yè)主委員會的議事方式、表決程序、工作紀律等事項。業(yè)主委員會應當按照業(yè)主委員會工作規(guī)則開展工作，并接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。四、物業(yè)使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主使用業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定和管理規(guī)約的規(guī)定使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)、用途，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。2.物業(yè)使用人使用物業(yè)使用人在使用物業(yè)時，應當遵守物業(yè)服務合同的約定和管理規(guī)約的規(guī)定，接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主應當對物業(yè)使用人的行為負責。（二）物業(yè)維修與養(yǎng)護1.維修責任物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、養(yǎng)護費用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。專有部分的維修、養(yǎng)護費用，由專有部分業(yè)主承擔。2.維修資金管理維修資金由業(yè)主交存，專項用于物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造。維修資金應當按照國家和地方規(guī)定的程序進行管理和使用，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。（三）物業(yè)裝飾裝修管理1.申報登記業(yè)主或者物業(yè)使用人在進行物業(yè)裝飾裝修前，應當向物業(yè)服務企業(yè)申報登記，并提交相關資料。物業(yè)服務企業(yè)應當在接到申報登記后的[X]個工作日內(nèi)進行現(xiàn)場查勘，并告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修的禁止行為和注意事項。2.監(jiān)督管理物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)裝飾裝修活動進行監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應當及時制止，并報告相關部門。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照物業(yè)服務企業(yè)的要求進行整改。五、物業(yè)服務費用管理（一）費用構(gòu)成物業(yè)服務費用由以下部分構(gòu)成：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（二）收費標準物業(yè)服務收費標準應當根據(jù)物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量等因素，按照合理、公開、質(zhì)價相符的原則確定。物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式。1.包干制物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定的標準交納物業(yè)服務費用。2.酬金制物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定的標準交納，物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定的比例或者金額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。（三）費用收取與繳納1.收取方式物業(yè)服務費用可以采取預收、月收、季收、半年收或者年收等方式收取。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的收取方式和時間收取物業(yè)服務費用。2.繳納責任業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。六、監(jiān)督管理與法律責任（一）監(jiān)督管理部門成都市房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。（二）監(jiān)督檢查措施房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）有權(quán)采取下列措施對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督檢查：1.要求被檢查單位提供有關文件、資料；2.進入被檢查單位的工作場所進行檢查；3.對違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為進行制止，并依法予以處理。（三）法律責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本制度規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書：（1）未按照物業(yè)服務合同約定提供服務的；（2）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（3）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；（4）擅自提高物業(yè)服務收費標準的；（5）其他違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為。2.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本制度規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門責令限期改正，并處以罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任：（1）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、用途的；