自管住宅小區(qū)管理制度總則目的為加強(qiáng)本住宅小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的正常秩序，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，特制定本管理制度。適用范圍本管理制度適用于本住宅小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)公司工作人員?；驹瓌t1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，依法履行管理職責(zé)。2.業(yè)主自治原則：充分發(fā)揮業(yè)主的主體作用，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。3.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。4.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。小區(qū)管理架構(gòu)業(yè)主大會(huì)1.組成：由本小區(qū)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并監(jiān)督其工作。聽取和審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報(bào)告。決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。決定本小區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)1.組成：由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的若干名業(yè)主代表組成，每屆任期[X]年。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。物業(yè)服務(wù)公司1.人員配置：根據(jù)小區(qū)規(guī)模和管理需求，配備相應(yīng)的管理人員、維修人員、保潔人員、安保人員等。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)。制定小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施。對小區(qū)房屋及配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和綠化景觀。協(xié)助做好小區(qū)安全防范工作，維護(hù)小區(qū)秩序。定期向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和檢查，及時(shí)整改存在的問題。房屋及設(shè)施設(shè)備管理房屋管理1.業(yè)主使用規(guī)定：業(yè)主應(yīng)按照設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、用途。不得在房屋內(nèi)從事危害公共安全、損害公共利益或者妨礙他人正常生活的活動(dòng)。如需對房屋進(jìn)行裝修，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)公司提出申請，辦理相關(guān)手續(xù)，并遵守裝修管理規(guī)定。2.物業(yè)服務(wù)公司巡查：定期對小區(qū)房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋存在的安全隱患、損壞等問題。對業(yè)主違反房屋使用規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)。設(shè)施設(shè)備管理1.公共設(shè)施設(shè)備：建立公共設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購置時(shí)間、維修保養(yǎng)情況等。制定公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。對公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修。2.業(yè)主專有設(shè)施設(shè)備：物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)提供必要的協(xié)助和指導(dǎo)，幫助業(yè)主解決專有設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)問題。業(yè)主專有設(shè)施設(shè)備需要維修時(shí)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)公司或?qū)I(yè)維修人員進(jìn)行維修。環(huán)境衛(wèi)生管理清掃保潔1.公共區(qū)域：每日定時(shí)對小區(qū)道路、廣場、樓道、電梯等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，保持環(huán)境整潔。及時(shí)清理垃圾桶內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清。定期對公共區(qū)域進(jìn)行消毒，預(yù)防疾病傳播。2.綠化區(qū)域：定期對小區(qū)綠化進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，保持綠化景觀美觀。及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物和垃圾。環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題可向物業(yè)服務(wù)公司提出意見和建議。2.物業(yè)服務(wù)公司自查：物業(yè)服務(wù)公司定期對環(huán)境衛(wèi)生管理工作進(jìn)行自查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。安全防范管理人員出入管理1.業(yè)主及使用人：業(yè)主及使用人憑有效證件出入小區(qū)，訪客應(yīng)進(jìn)行登記并經(jīng)被訪人確認(rèn)后方可進(jìn)入。2.外來人員：外來人員進(jìn)入小區(qū)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格登記，說明來訪事由，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)服務(wù)公司同意后方可進(jìn)入。車輛管理1.車輛停放：小區(qū)內(nèi)設(shè)置合理的停車位，引導(dǎo)車輛有序停放。業(yè)主車輛憑停車證在指定車位停放，非業(yè)主車輛不得隨意停放。2.車輛出入：車輛出入小區(qū)應(yīng)進(jìn)行登記，檢查車輛外觀及相關(guān)證件。對長期停放的車輛進(jìn)行定期巡查，確保車輛安全。巡邏安防1.巡邏制度：制定巡邏計(jì)劃，安排專人定時(shí)對小區(qū)進(jìn)行巡邏。巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)識(shí)，保持通訊暢通。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理小區(qū)內(nèi)的各類安全隱患和突發(fā)事件。2.安防設(shè)施設(shè)備：配備必要的安防設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控?cái)z像頭、門禁系統(tǒng)、報(bào)警裝置等，并確保其正常運(yùn)行。定期對安防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和更新。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)業(yè)主大會(huì)備案。2.費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要包括人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、安全防范費(fèi)用等。費(fèi)用收繳1.收繳方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可通過銀行代扣、現(xiàn)金繳納、網(wǎng)上支付等方式進(jìn)行收繳。2.催繳措施：對逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)及時(shí)進(jìn)行催繳。經(jīng)催繳仍不繳納的，可通過法律途徑解決。費(fèi)用使用1.使用原則：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)專款專用，嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的用途使用。2.使用計(jì)劃：物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)制定年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)用使用計(jì)劃，報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案。3.公開公示：定期向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。社區(qū)文化建設(shè)活動(dòng)組織1.定期活動(dòng)：根據(jù)業(yè)主需求和小區(qū)實(shí)際情況，定期組織各類社區(qū)文化活動(dòng)，如文藝演出、體育比賽、親子活動(dòng)等。2.主題活動(dòng)：結(jié)合重要節(jié)日、紀(jì)念日等，開展主題社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感和凝聚力。宣傳引導(dǎo)1.宣傳平臺(tái)：利用小區(qū)公告欄、微信群、公眾號(hào)等平臺(tái)，宣傳小區(qū)管理規(guī)定、物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)、社區(qū)文化活動(dòng)等信息。2.文明倡導(dǎo)：通過宣傳引導(dǎo)，倡導(dǎo)業(yè)主文明生活、愛護(hù)環(huán)境、互幫互助，共同營造和諧的社區(qū)氛圍。投訴處理與糾紛調(diào)解投訴受理1.渠道設(shè)立：設(shè)立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，方便業(yè)主反映問題。2.受理流程：對業(yè)主的投訴進(jìn)行及時(shí)受理，記錄投訴內(nèi)容和相關(guān)信息，并安排專人進(jìn)行處理。處理反饋1.處理措施：根據(jù)投訴內(nèi)容，及時(shí)采取有效的處理措施，解決業(yè)主反映的問題。2.反饋時(shí)間：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將處理結(jié)果反饋給業(yè)主，并跟蹤業(yè)主滿意度。糾紛調(diào)解1.調(diào)解機(jī)制：建立糾紛調(diào)解機(jī)制，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)人員組成調(diào)解小組，對業(yè)主之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解。2.調(diào)解原則：調(diào)解糾紛應(yīng)遵循公平公正、依法依規(guī)、自愿平等的原則，及時(shí)化解矛盾。附則