2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

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單選題（共80題）

1、對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是

（）o

A.等額年值法

B.差額投資內(nèi)部收益率法

C.凈現(xiàn)值法

D.等額年費(fèi)用法

【答案】A

2、盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下研究投資項(xiàng)

目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷(xiāo)量與（）的平衡關(guān)系的方法。

A.固定成本

B.變動(dòng)成本

C.盈利

D.機(jī)會(huì)成本

【答案】C

3、土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在（）年以上。

A.20

B.30

C.70

D.40

【答案】1）

4、（）是反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。

A.資產(chǎn)負(fù)債率

B,流動(dòng)比率

C.償債備付率

D.利息備付率

【答案】A

5、房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括（）。

A.利率風(fēng)險(xiǎn)

B.或然損失風(fēng)險(xiǎn)

C.持有期風(fēng)險(xiǎn)

D.政策風(fēng)險(xiǎn)

【答案】C

6、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%,預(yù)計(jì)未來(lái)3年

每年年初回收額分別是100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年

等額回收，則每年年末回收金額為（）萬(wàn)元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】c

7、根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是

()o

A.目標(biāo)定價(jià)法

B.成本加成定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

D.價(jià)值定價(jià)法

【答案】A

8、按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙

大小，可以將市場(chǎng)劃分為()o

A.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

B.一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)

C.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)

D.一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)

【答案】C

9、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住

房抵押貸款，若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%,則名義年利率是

（）0

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

【答案】A

10、土地購(gòu)置貸款的金額通常不超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的（）。

A.30%~40%

B.40%~50%

C.50%~60%

D.60%~70%

【答案】C

11、開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是（）。

A,賺取利潤(rùn)

B.保值增值

C.獲得收益

D.消費(fèi)

【答案】A

12、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的

估算公式：直接費(fèi)二每平方米造價(jià)指標(biāo)x建筑面積，屬于（）。

A.單元估算法

B.概算指標(biāo)法

C.單位指標(biāo)估算法

D.工程量近似匡算法

【答案】B

13、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的

估算公式：直接費(fèi)二每平方米造價(jià)指標(biāo)x建筑面積，屬于（）。

A.單元估算法

B.單位指標(biāo)估算法

C.概算指標(biāo)法

D.工程量近似匡算法

【答案】C

14、買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，

這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的（）o

A.不可移動(dòng)性

B.適應(yīng)性

C.弱流動(dòng)性

D.相互影響性

【答案】C

15、某家庭以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，住房抵押貸款期限為

20年，年利率為6%,以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初

一次性?xún)斶€貸款本金10萬(wàn)元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款

的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。

A.7019.53

B.7972.34

C.8524.15

D.8587.65

【答案】B

16、當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用（）進(jìn)行

比選。

A.凈現(xiàn)值法

B.等額年值法

C.差額內(nèi)部收益率法

D.費(fèi)用現(xiàn)值法

【答案】B

17、關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)中開(kāi)標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）o

A.應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)

B.應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后盡快開(kāi)標(biāo)

C.開(kāi)標(biāo)前應(yīng)檢查投標(biāo)文件的密封情況

D.應(yīng)當(dāng)眾開(kāi)標(biāo)

【答案】B

18、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分析屬于

（）o

A.臨界點(diǎn)分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】A

19、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是（）。

A.將現(xiàn)金存入銀行

B.購(gòu)進(jìn)一批材料，貨款暫欠

C.以銀行存款購(gòu)買(mǎi)設(shè)備

0.以銀行存款償還銀行借款

【答案】D

20、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是（）o

A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B.投資回報(bào)率

C.成本利潤(rùn)率

D.資本金凈利潤(rùn)率

【答案】C

21、當(dāng)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由租戶(hù)直接分擔(dān)時(shí)，則稱(chēng)這種出租方式為

()o

A.毛租

B.凈租

C.潛租

D.直租

【答案】B

22、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要方式不包括()。

A.調(diào)控土地供應(yīng)計(jì)劃

B.城市規(guī)劃指導(dǎo)

C.控制人口

D.稅收調(diào)節(jié)

【答案】C

23、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要

做的是（）o

A,列出需要進(jìn)行模擬的因素

B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其暇率分布

C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

D.通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合

各自的概率分布

【答案】B

24、某市2014年辦公樓施工面積為500萬(wàn)平方米，竣工面積為180

萬(wàn)平方米；2015年辦公樓新開(kāi)工面積為650萬(wàn)平方米，竣工面積為

300萬(wàn)平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的

施工面積為（）萬(wàn)平方米。

A.620

B.670

C.970

D.1150

【答案】C

25、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的是（）。

A.過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開(kāi)

發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)

值之間的關(guān)系

B,房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于

房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落

C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段，而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的

現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了

D.過(guò)熱表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是

為了獲得長(zhǎng)期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本

收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期

的購(gòu)買(mǎi)與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出

【答案】B

26、在收益性物業(yè)管理中，資金來(lái)自物業(yè)收益的大修基金通常由

()直接管理c

A.業(yè)主

B.租戶(hù)

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D.物業(yè)管理協(xié)會(huì)

【答案】C

27、下列選項(xiàng)中，不屬于動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的是()。

A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

C.投資收益率

D.動(dòng)態(tài)投資回收期

【答案】C

28、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸

資金三種渠道，一般而言三種資金的使用順序是（）。

A.資本金-借貸資金-預(yù)租售收入

B.預(yù)租售收入-資本金-借貸資金

C.借貸資金-預(yù)租售收入-資本金

D.資本金-預(yù)租售收入-借貸資金

【答案】D

29、投資估算的精確度為±30%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~

0.8%,該階段為（）。

A.投資機(jī)會(huì)研究

B.初步可行性研究

C.詳細(xì)可行性研究

D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策

【答案】A

30、下列方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是（）o

A.蒙特卡洛模擬法

B.調(diào)查和專(zhuān)家打分法

C.解析方法

D.故障樹(shù)分析法

【答案】D

31、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是

結(jié)合項(xiàng)目的（）來(lái)設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)。

A.產(chǎn)品組合方式

B.開(kāi)發(fā)合作方式

C.銷(xiāo)售代理方式

D.市場(chǎng)定位方式

【答案】B

32、銀行為某家庭提供年利率為6%,按月等額償還的10年期個(gè)人

住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一

個(gè)月的還款額中的利息是（）元。

A.1836.21

B.1810.39

C.1784.45

D.1795.36

【答案】A

33、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款,

如不考慮利率變化，則各期的還款額（）o

A.逐漸減少

B.逐漸增加

C.數(shù)額相等

D.先增后減

【答案】A

34、根據(jù)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的（）形態(tài)看，GDP是所有常住單位在一

定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價(jià)值超過(guò)同期投入的全部非固定資

產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值的差額。

A.價(jià)值

B.收入

C.產(chǎn)品

D.貨幣

【答案】A

35、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)供出售、出租使用的商品住宅、廠房、

倉(cāng)庫(kù)、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資屬于

（）o

A.商品房建設(shè)投資

B.置業(yè)投資

C.土地開(kāi)發(fā)投資

D.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

【答案】A

36、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。

A.相關(guān)房地產(chǎn)類(lèi)型的在建數(shù)量

B.吸納率分析

C.相關(guān)房地產(chǎn)類(lèi)型的存量

D.改變用途數(shù)量

【答案】B

37、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。

若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆

貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。

A.甲＞乙＞丙

B.丙〉乙〉甲

C.乙＞甲＞丙

D.乙＞丙＞甲

【答案】B

38、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合

計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元,

存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為（）o

A.150%

B.200%

C.75%

D.400%

【答案】c

39、基本報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或

短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃的

是（）。

A.投資計(jì)劃與資金籌措表

B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

C.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

D.投資者各方現(xiàn)金流量表

【答案】C

40、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)

人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）o

A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高

B.商用房地產(chǎn)的收益更高

C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高

D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

【答案】A

41、如國(guó)家債券的收益率為9%,經(jīng)測(cè)算，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)

投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14,整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%,

則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

【答案】B

42、工業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括（）o

A.土地利用系數(shù)

B.廠房展開(kāi)面積

C.廠房有效面積與建筑面積比

D.單位面積造價(jià)

【答案】A

43、某銷(xiāo)售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售

住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷(xiāo)售住房8萬(wàn)套，則吸納周

期為（）。

A.0.63

B.1.63

C.2.25

D.12.50

【答案】C

44、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（I之間進(jìn)行。

A.獨(dú)立方案

B.互斥方案

C.凈現(xiàn)值法

D.等額年費(fèi)用法

【答案】B

45、對(duì)本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)吩額進(jìn)行調(diào)查，屬于

（）o

A.國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查

C.市場(chǎng)需求容量調(diào)查

D.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

【答案】C

46、投資估算的精確度為±30%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~

0.8%,該階段為（）o

A.投資機(jī)會(huì)研究

B.初步可行性研究

C.詳細(xì)可行性研究

D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策

【答案】A

47、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及購(gòu)房人和（）兩方面。

A.政府

B.建造商

C.開(kāi)發(fā)商

D.物業(yè)管理企業(yè)

【答案】C

48、查賬時(shí)要兼顧各方利益，公平公正地對(duì)待涉及多方經(jīng)濟(jì)利益的

問(wèn)題。這體現(xiàn)的是查賬原則中的（）o

A.獨(dú)立性原則

B.群眾性原則

C.合法性原則

0.公正性原則

【答案】D

49、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬(wàn)元/月，營(yíng)業(yè)額的10%作為百分比租

金，如果其在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為150萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為

（）萬(wàn)元。

A.20

B.15

C.35

D.50

【答案】B

50、某城市規(guī)劃將火車(chē)站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)

物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C.需要適時(shí)的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

【答案】D

51、工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用的（）。

A.變動(dòng)費(fèi)用

B.固定費(fèi)用

C.材料費(fèi)用

D.人工費(fèi)用

【答案】A

52、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。

A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

B.比較風(fēng)險(xiǎn)

C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

【答案】A

53、按照地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的主

要方式，地域所包括的范圍可大可小，最常見(jiàn)的是按照（）劃分。

A.城市內(nèi)某個(gè)區(qū)域

B.省或自治區(qū)所轄地域

C.城市

D.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

【答案】C

54、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)某小型普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究

時(shí)，不必涉及的研究?jī)?nèi)容是（）O

A.市場(chǎng)分析

B.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

C.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

D.規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案選擇

【答案】C

55、張某以40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買(mǎi)投資

的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4

年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬(wàn)元，其中支付銀行

利息1.5萬(wàn)元，則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。

A.1.07

B.1.47

C.2.07

D.3.33

【答案】C

56、資本金凈利潤(rùn)率二年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額與（）

之比。

A.經(jīng)營(yíng)收入

B.資本金

C.經(jīng)營(yíng)成本

D.銷(xiāo)售收入

【答案】B

57、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的（）為基礎(chǔ)計(jì)算

的。

A.建筑面積

B,總出租面積

C.可出租面積

D.營(yíng)業(yè)面積

【答案】B

58、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，

余款由購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第1年的稅

后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場(chǎng)價(jià)

值增長(zhǎng)率為2%,則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%

【答案】D

59、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值

累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

A.凈現(xiàn)金流量

B.累計(jì)凈現(xiàn)值

C.凈收益

D.內(nèi)部收益

【答案】A

60、關(guān)于投資組合理論的說(shuō)法，正確的是（）。

A.投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合

B.投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合

C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消

D.投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消

【答案】D

61、對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)

毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影

響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D.比較風(fēng)險(xiǎn)

【答案】A

62、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運(yùn)行管理為主的是（）。

A.物業(yè)管理和設(shè)施管理

B.資產(chǎn)管理和投資組合管理

C.物業(yè)管理和資產(chǎn)管理

D.設(shè)施管理和投資組合管理

【答案】A

63、關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成的說(shuō)法中，正確的是（）。

A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由政府有關(guān)部門(mén)代表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專(zhuān)家組成

B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員可以為5人

C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的"3

D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定

【答案】B

64、從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目

信息：負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和

流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房

地產(chǎn)投資項(xiàng)目的速動(dòng)比率為（）。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%

【答案】B

65、以下不是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生周期性波動(dòng)的原因的是（）。

A.非理性預(yù)期

B.價(jià)格機(jī)制

C.容積率控制

D.生產(chǎn)的時(shí)間落差

【答案】B

66、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析

屬于（）o

A.臨界點(diǎn)分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】A

67、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)屬于

（）o

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C,比較風(fēng)險(xiǎn)

D.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

【答案】B

68、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較

低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的（）特征。

A.壟斷競(jìng)爭(zhēng)

B.寡頭壟斷

C.壟斷

D.競(jìng)爭(zhēng)

【答案】A

69、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)

計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是（）。

A.單元估算法

B.單位指標(biāo)估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標(biāo)法

【答案】D

70、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，

如不考慮利率變化，則各期還款額（）o

A.逐漸減少

B.逐漸增加

C,數(shù)額相等

D.先增后減

【答案】A

71、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合

計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元,

存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。

A.150%

B.200%

C.75%

D.400%

【答案】C

72、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資本金投入2000萬(wàn)

元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%,

資本金投資收益率為22%則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】C

73、進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算與進(jìn)行動(dòng)態(tài)條件下的計(jì)算，兩者的區(qū)別

是（）。

A.是否考慮計(jì)算公式的影響

B.是否的考慮設(shè)備壽命影響

C.是否考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響

D.是否考慮設(shè)備磨損的影響

【答案】C

74、投資者所要求的最低利率是（）o

A.同業(yè)拆放利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.基礎(chǔ)利率

【答案】D

75、關(guān)于融資成本，下列說(shuō)法不正確的是（）。

A.融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用

B.融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一

C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包

括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)

D.資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)

【答案】D

76、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%,國(guó)債的投資收

益率為10%,市場(chǎng)整體的平均收益率為20%,則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市

場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（）。

A.0.25

B.0.50

C.1.5

D.2.00

【答案】B

77、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多

銷(xiāo)”或“中利多銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱(chēng)為（）o

A.成本加成定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.目標(biāo)定價(jià)法

D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

【答案】B

78、盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目售價(jià)下降30%,成本上升60%時(shí),

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%、成本上升5096時(shí)，

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0。因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力

方面，（）。

A.甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目

B.乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目

C.甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)

D.不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)

【答案】A

79、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理

空置率的關(guān)系是（）。

A.空置率〉合理空置率

B.空置率<合理空置率

C.空置率=合理空置率

D.不能判斷

【答案】A

80、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2,為7年前通過(guò)有償出讓取得，

當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2,土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/田2。

地上建筑物總建筑面積3000m2,于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物

建造價(jià)為600元/成，現(xiàn)在建造同類(lèi)建筑物需800元/成，估計(jì)該建

筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為896。該房地

產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（）萬(wàn)元。

A.80

B.97

C.100

D.300

【答案】D

多選題（共40題）

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度環(huán)境包括（）等。

A.土地制度

B.住房制度

C.宏觀金融政策

D.交易制度

E.產(chǎn)權(quán)制度

【答案】ABD

2、2012年1月，G省A市一級(jí)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在A市規(guī)劃區(qū)內(nèi)

取得兩塊建設(shè)用地使用權(quán)，一塊是商品住宅小區(qū)建設(shè)；一塊是位于

A市市中心的一幢45層國(guó)際賓館的建設(shè)，該國(guó)際賓館為重點(diǎn)國(guó)際性

旅游貿(mào)易建筑。該國(guó)際賓館±0.000的絕對(duì)標(biāo)高為45.000m,建筑高

度為126%在該商品住宅小區(qū)建設(shè)中，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用自有

資金、從其他企業(yè)借款、從銀行貸款、進(jìn)行商品房預(yù)售等四方面籌

集資金。在寫(xiě)字樓的建設(shè)中，由A市C商業(yè)銀行擔(dān)保，B房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行債券，債券期限為兩年，發(fā)行時(shí)按照每張80

元的價(jià)格發(fā)行，到期按面值100元兌付。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃將

發(fā)行債券募集到的一部分資金用于B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)該幢45層

國(guó)際賓館的建設(shè)。

A.貼現(xiàn)債券

B.抵押債券

C.附息債券

D.擔(dān)保債券

【答案】AD

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序可分為（）。

A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

B.前期工作

C.建設(shè)階段

D.租售階段

E.招標(biāo)階段

【答案】ABCD

4、在履行合同中發(fā)生以下（）情形之一的，經(jīng)發(fā)包人同意，監(jiān)

理人可按合同約定的變更程序向承包人發(fā)出變更指示。

A.取消合同中任何一項(xiàng)工作，但被取消的工作可以轉(zhuǎn)由發(fā)包人或其

他人實(shí)施

B.改變合同中任何一項(xiàng)工作的質(zhì)量或其他特性

C.改變合同工程的基線、標(biāo)高、位置或尺寸

D.改變合同中任何一項(xiàng)工作的施工時(shí)間或改變已批準(zhǔn)的施工工藝或

順序

E.為完成工作需要施加的額外工作

【答案】BCD

5、機(jī)器字長(zhǎng)為8位，定點(diǎn)整數(shù)x的補(bǔ)碼用十六進(jìn)制表示為B6H,則

其反碼用十六進(jìn)制表示為（）。

A.CAH

B.B6H

C.4AH

D.B5H

【答案】D

6、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（）。

A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

E.隨行就市定價(jià)法

【答案】CD

7、房地產(chǎn)投資之利包括（）。

A.較高的收益水平

B.抵消通貨膨脹影響

C.較少的投資

D.可獲金融機(jī)構(gòu)支持E能夠得到稅收方面的好處

【答案】ABD

8、盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量之間呈線性

關(guān)系的假設(shè)條件有（）。

A.產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷(xiāo)量變化

B.產(chǎn)品銷(xiāo)售量等于生產(chǎn)量

C.單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)銷(xiāo)量變化

D.單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格不隨產(chǎn)銷(xiāo)量變化

E.單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷(xiāo)量變化

【答案】BCD

9、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有（）等多種形式。

A.墻承重結(jié)構(gòu)

B.剪力墻結(jié)構(gòu)

C.框架剪力墻結(jié)構(gòu)

D.框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)

E.框架結(jié)構(gòu)

【答案】BCD

10、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的（）標(biāo)準(zhǔn)劃分的。

A.按地域細(xì)分

B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C.按存量增量細(xì)分

D.按交易形式細(xì)分E按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

【答案】ACD

11、開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高

級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。

這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運(yùn)營(yíng)成本

D.租金收入

E.房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)成本

【答案】ABC

12、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）等工作。

A.客戶(hù)評(píng)價(jià)

B.貸款銀行評(píng)價(jià)

C.項(xiàng)目評(píng)估

D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

R.貸款綜合評(píng)價(jià)

【答案】ACD

13、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。它不

僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有（）等

方面的知識(shí)。

A.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)以及資產(chǎn)管理

B.建筑設(shè)計(jì)

C.建造技術(shù)

D.房地產(chǎn)估價(jià)E項(xiàng)目管理

【答案】ABC

14、土地出讓價(jià)款的影響因素主要包括（）。

A.住房指數(shù)

B.所在城市

C.地段

D.用途

E.使用條件

【答案】BCD

15、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈

現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)，正確的有（"

A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小

B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小

C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小

E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

【答案】B

16、在定點(diǎn)二進(jìn)制運(yùn)算中，減法運(yùn)算一般通過(guò)（）來(lái)實(shí)現(xiàn)。

A.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器

B.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器

C.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器

D.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器

【答案】D

17、開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高

級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。

這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運(yùn)營(yíng)成本

D.租金收入

E.房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)成本

【答案】ABC

18、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有（）。

A.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

B.資本流預(yù)算

C.資本支出預(yù)算

D.長(zhǎng)期預(yù)算

E.資本收入預(yù)算

【答案】ACD

19、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的有（）。

A.土地出讓價(jià)款

B.土地購(gòu)置稅費(fèi)

C.建筑安裝工程費(fèi)

D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

【答案】CD

20、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41

【答案】ABCD

21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有（）。

A,借款償還期

B,利息備付率

C.償債備付率

D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動(dòng)比率

【答案】ABCD

22、2008年，胡某以120萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的

住房，各項(xiàng)交易稅費(fèi)為18萬(wàn)元。2011年，胡某將該住房以240萬(wàn)

元價(jià)格出售，其經(jīng)濟(jì)成本為170萬(wàn)元，正常利潤(rùn)為30萬(wàn)元。胡某將

其中的10。萬(wàn)元用于自己的商業(yè)項(xiàng)目之中，剩余的140萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了

銀行理財(cái)產(chǎn)品。2011年，胡某擁有的甲公司辦理了火災(zāi)保險(xiǎn)、運(yùn)輸

工具保險(xiǎn)，并為公司員工辦理了意外傷害保險(xiǎn)、統(tǒng)籌醫(yī)療保險(xiǎn)、社

會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)。甲公司2009年末應(yīng)收賬款

余額為300萬(wàn)元，2010年應(yīng)收賬款余額為460萬(wàn)元，全年累計(jì)賒銷(xiāo)

收入為28000萬(wàn)元，平均存貨為320萬(wàn)元。2011年2月，甲公司擬

以2.3億元的價(jià)格收購(gòu)某科技公司，經(jīng)協(xié)商簽訂了收購(gòu)合同，并支

付了包括定金在內(nèi)的總額為6000萬(wàn)元的首付款，余款應(yīng)于5月31

日前全部支付完畢c由于銀根收緊，不能及時(shí)從銀行取得貸款，也

不能采取其他方式籌集資金支付。

A.墻承重結(jié)構(gòu)

B.構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)

C.大空間結(jié)構(gòu)

D.筒體承重結(jié)構(gòu)

【答案】ACD

23、國(guó)際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對(duì)住房投資人減稅

C.對(duì)住房承租人減稅

D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼

E.鼓勵(lì)營(yíng)利機(jī)構(gòu)建房

【答案】ABD

24、M書(shū)法家將自己創(chuàng)作的一幅書(shū)法作品原件出售給了L公司。L公

司未經(jīng)M書(shū)法家的許可將這幅書(shū)法作品作為商標(biāo)注冊(cè)，并取得商標(biāo)

權(quán)。以下說(shuō)法正確的是（）。

A.L公司的行為侵犯了M書(shū)法家的著作權(quán)

B.L公司的行為未侵犯M書(shū)法家的著作權(quán)

C.L公司的行為侵犯M書(shū)法家的商標(biāo)權(quán)

D.L公司與M書(shū)法家共同享有該書(shū)法作品的著作權(quán)

【答案】A

25、消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為（）。

A.地理環(huán)境因素

B.人口因素

C.消費(fèi)心理

D.經(jīng)營(yíng)變量

E.消費(fèi)行為因素

【答案】ABC

26、王某花50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10%,但

該投資第一年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第一年的實(shí)際收益可能為

（）萬(wàn)元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

【答案】ABC

27、下列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于政治風(fēng)險(xiǎn)的有（）

A.戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

B.經(jīng)濟(jì)制裁風(fēng)險(xiǎn)

C.土地供給政策風(fēng)險(xiǎn)

D.環(huán)境保護(hù)政策風(fēng)險(xiǎn)

E.金融政策風(fēng)險(xiǎn)

【答案】AB

28、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（）。

A.投資房地產(chǎn)信托

B.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券

C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券

D.購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)

【答案】ABC

29、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的（）標(biāo)準(zhǔn)劃分的。

A.按地域細(xì)分

B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C.按存量增量細(xì)分

D.按交易形式細(xì)分E按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

【答案】ACD

30、房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事（）等交易活動(dòng)場(chǎng)所及一切交易途徑

和形式。

A.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

B.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

C.房地產(chǎn)抵押

D.房地產(chǎn)租賃E房地產(chǎn)協(xié)會(huì)

【答案】ACD

31、在履行合同中發(fā)生以下（）情形之一的，經(jīng)發(fā)包人同意，監(jiān)

理人可按合同約定的變更程序向承包人發(fā)出變更指示。

A.取消合同中任何一項(xiàng)工作，但被取消的工作可以轉(zhuǎn)由發(fā)包人或其

他人實(shí)施

B.改變合同中任何一項(xiàng)工作的質(zhì)量或其他特性

C.改變合同工程的基線、標(biāo)高、位置或尺寸

D,改變合同中任何一項(xiàng)工作的施工時(shí)間或改變已批準(zhǔn)的施工工藝或

順序

E.為完成工作需要施加的額外工作

【答案】BCD

32、房屋施工面積包括（）幾項(xiàng)。

A.報(bào)告期新開(kāi)工的面積

B.上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積

C.上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積

D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積

E.上期開(kāi)始施工跨入本期未施工的面積

【答案】ABC

33、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括（

A.租售價(jià)格確定

B.宣傳手段選擇

C.租售進(jìn)度安排

D.廣告設(shè)計(jì)及安排E市場(chǎng)租售對(duì)比分析

【答案】AC

34、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低

C,凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度

【答案】AC

35、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類(lèi)型包括（）o

A.居住物業(yè)投資

B.商用物業(yè)投資

C.土地開(kāi)發(fā)投資

D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資

E.酒店投資

【答案】AB

36、關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的說(shuō)法，正確的有（）。

A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失

B.基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金

C.基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整

D.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓內(nèi)任一出租單元的租金

E.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金

【答案】AC

37、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的人工費(fèi)包括（）。

A.工資

B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)

C.統(tǒng)籌費(fèi)

D.聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用

E.保安費(fèi)用

【答案】ABC

38、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，下列應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用稅金的包括

()o

A.增值稅

B.教育費(fèi)附加稅

C.城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅

D.企業(yè)所得稅

E.個(gè)人所得稅

【答案】ABC

39、承包商的主要合同關(guān)系通常包括()等。

A.保險(xiǎn)合同

B.分包合同

C.銷(xiāo)售合同

D.勘察設(shè)計(jì)合同

E.加工合同

【答案】AB

40、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法中，從投資的角度來(lái)看，正確的有

()o

A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值

B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償

C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來(lái)?yè)p失的補(bǔ)償

D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)

E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)

【答案】ACD

大題(共10題)

一、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；

主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)

成，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)

的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用

性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)

規(guī)范》(GB/T50291-1999),豐要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成

本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，

具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，

故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料

較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用

假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是

預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，

然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求

取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以

在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行，‘古價(jià)。3.收益法是預(yù)

測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),

將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)

對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、

成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)

對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去

折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜

合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估

在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)

格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提

供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3

年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。

【答案】

二、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，

首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的

期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%,問(wèn)：（1）抵押貸

款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入

可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)

買(mǎi)上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初

一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少

【答案】（1）抵押貸款額P=100x50爐50萬(wàn)元；月貸款利率

i=12%/12=l%；月還款額為：A=Pxi（l+i）n/［（l+i）n-

1]=50X1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；

(2)該家庭欲購(gòu)買(mǎi)上述住宅，其月收入須為：

5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還

剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)

n-m],其中，n=12x20=240,m=12x5=60,代入數(shù)據(jù)，得到

Pn=5505.43x[((1+1%)240-60-1)/[l%(1+1%)240-

60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。

三、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡?lèi)似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租

賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲

得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約

定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9

月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)咳商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估

價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10三，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于

2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的

估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人(略)二、估價(jià)機(jī)

構(gòu)(略)三、估價(jià)對(duì)象(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(略)

(-)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況(略)(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況(略)

四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)總金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市

場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1.《中華

人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—

1999)o

【答案】

四、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；

主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)

m2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)

的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用

性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)

規(guī)范》(GB/T50291-1999),主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成

本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，

具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，

故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料

較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用

假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法02.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是

預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，

然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求

取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以

在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)

測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，

將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)

對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、

成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)

對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后招重新購(gòu)建價(jià)格減去

折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜

合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估

在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)

格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提

供的該在建工桂項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由十估價(jià)對(duì)象已停工3

年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。

【答案】

五、XX商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估

價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、

委托方XXXX商貿(mào)有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX

路XX號(hào)。二、估價(jià)方XXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代

表：XXX,住所：XX市XX路XX號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：X

級(jí)C三、估價(jià)對(duì)象XX商貿(mào)樓位于XX市XX路XX號(hào)，四至

XXXX,屬XXXX商貿(mào)有限公司所有。XXXX商貿(mào)有限公司1999

年4月1日以出讓方式獲得XX商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限

為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商

業(yè)。xx商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2,

總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣

工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）

四、估價(jià)目的評(píng)估xx商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參

考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定

義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

【答案】

六、XX商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估

價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、

委托方XXXX商貿(mào)有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX

路XX號(hào)。二、估價(jià)方XXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代

表：XXX,住所：XX市XX路XX號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：X

級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象XX商貿(mào)樓位于XX市XX路XX號(hào)，四至

xxxx,屬xxxx商貿(mào)有限公司所有。xxxx商貿(mào)有限公司1999

年4月1日以出讓方式獲得XX商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限

為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商

業(yè)。XX商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2,

總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣

工并講行了精裝修后投入使用.估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）

四、估價(jià)目的評(píng)估xx商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參

考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定

義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

【答案】

七、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住

宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配

套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住

宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚

未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估

價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最

佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使

估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體

如下：1.法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途

為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且

規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更

房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)

用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)

對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用

途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建

為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)

濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析

測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入

現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為

商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)

點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類(lèi)似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2,類(lèi)似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為

20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修

成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，

估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。