河南物業(yè)招標管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范河南省物業(yè)管理項目的招標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理服務水平，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》《物業(yè)管理條例》以及相關法律法規(guī)和行業(yè)標準，結合河南省實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于河南省行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)管理項目的招標活動。包括但不限于住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)等不同類型的物業(yè)管理項目?；驹瓌t物業(yè)管理項目招標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得非法干涉招標投標活動，不得排斥潛在投標人，不得泄露招標投標活動中的商業(yè)秘密和其他應當保密的信息。招標范圍與方式必須招標的項目范圍1.新建住宅物業(yè)建筑面積在[X]萬平方米以上的；2.非住宅物業(yè)建筑面積在[X]萬平方米以上的；3.政府投資建設的保障性住房、公共租賃住房等物業(yè)管理項目；4.法律、法規(guī)規(guī)定必須進行招標的其他物業(yè)管理項目。招標方式1.公開招標：招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。公開招標應當在省級以上公開發(fā)行的報刊、信息網(wǎng)絡或者其他媒介上發(fā)布招標公告。2.邀請招標：招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。邀請招標的，招標人應當向三個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。特殊情況的處理符合必須招標條件的物業(yè)管理項目，有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：1.物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模較小，不具備招標條件的；2.投標人少于三個，不能形成有效競爭的；3.因發(fā)生自然災害等緊急情況，需要立即實施物業(yè)管理的。招標組織與管理招標人招標人是依照本辦法規(guī)定提出物業(yè)管理項目招標的法人或者其他組織。建設單位在物業(yè)銷售前，應當通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定是否重新進行物業(yè)管理項目招標。招標代理機構招標人可以自行組織招標，也可以委托具有相應資質(zhì)的招標代理機構辦理招標事宜。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法關于招標人的規(guī)定。招標代理機構應當具備下列條件：1.有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所和相應資金；2.有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業(yè)力量；3.有符合本辦法規(guī)定條件、可以作為評標委員會成員人選的技術、經(jīng)濟等方面的專家?guī)?。行政主管部門的職責縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項目招標活動的監(jiān)督管理工作。其主要職責包括：1.貫徹執(zhí)行國家和地方有關物業(yè)管理項目招標的法律法規(guī)和政策；2.對物業(yè)管理項目招標活動進行備案管理；3.查處物業(yè)管理項目招標活動中的違法行為；4.建立和管理物業(yè)管理評標專家?guī)?。招標程序招標備案招標人自行組織招標的，應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的[X]日前，向物業(yè)所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并提交下列材料：1.招標公告或者投標邀請書；2.招標文件；3.招標人資格證明文件；4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。編制招標文件招標文件應當包括下列內(nèi)容：1.招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式，招標項目的基本情況、物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求等；2.對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格條件、投標書的格式、內(nèi)容、編制要求等；3.評標標準和評標方法；4.物業(yè)服務合同的主要條款；5.投標保證金的金額、支付方式和退還條件；6.其他需要說明的事項。發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書招標人應當按照規(guī)定的方式和時間發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書。招標公告或者投標邀請書應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。資格預審招標人可以根據(jù)招標項目的特點和要求，對潛在投標人進行資格預審。資格預審文件應當明確資格預審的條件、標準和方法。招標人應當在資格預審文件中規(guī)定提交資格預審申請文件的截止時間。經(jīng)資格預審后，招標人應當向資格預審合格的潛在投標人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的潛在投標人告知資格預審結果。發(fā)售招標文件招標人應當按照招標公告或者投標邀請書規(guī)定的時間、地點發(fā)售招標文件。招標文件售出后，不予退還。招標人在發(fā)布招標公告、發(fā)出投標邀請書或者售出招標文件后，不得擅自終止招標?，F(xiàn)場踏勘與答疑招標人可以根據(jù)招標項目的具體情況，組織潛在投標人踏勘項目現(xiàn)場，并對潛在投標人提出的疑問進行解答。答疑內(nèi)容應當以書面形式通知所有獲取招標文件的潛在投標人。投標投標人投標人是響應招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。投標人應當具備承擔招標項目的能力，并符合招標文件規(guī)定的資格條件。投標文件的編制投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應。投標文件應當包括下列內(nèi)容：1.投標函；2.投標報價；3.物業(yè)管理方案，包括物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、服務質(zhì)量承諾、人員配備、管理制度等；4.投標人資格證明文件；5.其他需要提供的文件和資料。投標文件的提交投標人應當在招標文件規(guī)定的投標截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。在投標截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。投標保證金投標人應當按照招標文件的要求向招標人提交投標保證金。投標保證金一般不得超過投標總價的[X]%，但最高不得超過[X]萬元人民幣。投標保證金應當以支票、匯票、本票或者金融機構、擔保機構出具的保函等非現(xiàn)金形式提交。開標、評標和中標開標開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。評標委員會評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會成員應當從縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘须S機抽取確定。評標評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較；設有標底的，應當參考標底。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。中標招標人應當根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。中標人確定后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。簽訂合同招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起[X]日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面物業(yè)服務合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。投標保證金的退還招標人與中標人簽訂物業(yè)服務合同后[X]日內(nèi)，應當向未中標的投標人退還投標保證金；中標人的投標保證金，在中標人按照合同約定履行義務后退還。監(jiān)督管理行政監(jiān)督縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)管理項目招標活動的監(jiān)督檢查，依法查處招標活動中的違法行為。招標人、投標人、招標代理機構、評標委員會成員等應當接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查，如實提供有關情況和資料。投訴處理投標人或者其他利害關系人認為物業(yè)管理項目招標活動不符合本辦法規(guī)定的，有權向招標人提出異議，或者依法向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。房地產(chǎn)行政主管部門應當自收到投訴之日起[X]個工作日內(nèi)作出處理決定；情況復雜的，經(jīng)本部門負責人批準，可以延長[X]個工作日，并將延長的理由告知投訴人。法律責任招標人的法律責任招標人有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，可以處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任：1.必須進行招標的項目而不招標的，將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標的；2.招標代理機構違反本辦法規(guī)定，泄露應當保密的與招標投標活動有關的情況和資料的，或者與招標人、投標人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益的；3.招標人在評標委員會依法推薦的中標候選人以外確定中標人的，依法必須進行招標的項目在所有投標被評標委員會否決后自行確定中標人的。投標人的法律責任投標人有下列行為之一的，中標無效，給招標人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：1.投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的，投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的；2.投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的。評標委員會成員的法律責任評標委員會成員收受投標人的財物或者其他好處的，評標委員會成員或者參加評標的有關工作人員向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關的其