合景疊翠峰個(gè)案分析報(bào)告2021年2月黃波『工程區(qū)域?qū)傩浴弧汗こ虒傩浴弧海樱祝希苑治觥弧轰N售分析』『媒體推廣分析』『工程根本參數(shù)』『客源分析』目錄

CONTENTS項(xiàng)目數(shù)表區(qū)域簡(jiǎn)介/區(qū)域規(guī)劃交通概述/配套設(shè)施概述項(xiàng)目四至/產(chǎn)品分析優(yōu)勢(shì)／劣勢(shì)機(jī)會(huì)／威脅供求分析／價(jià)格分析去化分析企劃風(fēng)格／廣告分析客源地圖／客源描述『工程根本參數(shù)』項(xiàng)目參數(shù)項(xiàng)目參數(shù)表基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱合景疊翠峰總占地面積77180m2所處位置嘉定新城板塊總建筑面積211850m2現(xiàn)場(chǎng)地址嘉定秋竹路618弄容積率2.00發(fā)展商上海泓譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

綠化率35%投資商合景泰富地產(chǎn)物業(yè)管理費(fèi)2.90元/平方米·月代理商同策華燕置業(yè)物業(yè)公司合景泰富建筑設(shè)計(jì)單位上海江南建筑設(shè)計(jì)院有限公司整合推廣上海綠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品信息物業(yè)類型住宅、普通住宅得房率79-80%建筑形態(tài)小高層高層目前總套數(shù)公寓237戶（共1731戶）建筑風(fēng)格新古典主義新推樓盤1#、2#、5#、6#、11#公寓交房狀況精裝修,全裝修停車位1731個(gè)車位1:1市場(chǎng)信息近期開盤時(shí)間2011年12月25日

目前均價(jià)14000元/㎡交房時(shí)間2013年年中主力總價(jià)120萬工程簡(jiǎn)介根本參數(shù)『工程區(qū)域?qū)傩浴粎^(qū)域簡(jiǎn)介/區(qū)域規(guī)劃交通概述/配套設(shè)施概述嘉定區(qū)外環(huán)線繞城高速工程區(qū)域簡(jiǎn)介嘉定——上海西北大門長(zhǎng)三角節(jié)點(diǎn)區(qū)域工程區(qū)域簡(jiǎn)介本工程區(qū)位工程位于嘉定新城板塊，屬于外環(huán)外嘉定新城屬于上海近期總體規(guī)劃重點(diǎn)開展的三大新城之一本案緊靠郊環(huán)線和沈海高速，軌道交通11號(hào)線嘉定西站本案距人民廣場(chǎng)直線距離30公里工程區(qū)域簡(jiǎn)介政府規(guī)劃良好，未來擁有一定潛力嘉定老城區(qū)嘉定老城區(qū)城北居住社區(qū)工程位于嘉定老城區(qū)，嘉定新城區(qū)以及嘉定城北居住社區(qū)，三大集中政府規(guī)劃的交界處，能共享政府三大規(guī)劃，未來擁有一定潛力嘉定城北居住社區(qū)-?上海市大型居住社區(qū)第二批選址規(guī)劃?得到確認(rèn)近期啟動(dòng)共13個(gè)基地之一，規(guī)劃面積6.2平方公里，人口10.8萬人工程比例軌道交通11號(hào)線以及在建中的嘉定客運(yùn)站。地鐵11號(hào)線工程區(qū)域簡(jiǎn)介未來區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較大萬科金色領(lǐng)域均價(jià)：13000房型：90平米物業(yè)類型：小高層高層合景疊翠峰均價(jià)：14000房型：82平米88平米物業(yè)類型：小高層高層嘉寶夢(mèng)之灣新城悠活城均價(jià)：15000房型：82平米88平米135平米物業(yè)類型：小高層高層寫字樓商鋪在建中圍繞嘉定西地鐵站，區(qū)域聚集眾多知名開發(fā)商：萬科，新城，合景泰富，嘉寶，嘉寶龍之夢(mèng)在建中，還未推出樓盤新城悠活城擁有82-90平米兩房，135平米三房，現(xiàn)在公寓工程屬于尾盤，正在推出其商業(yè)工程項(xiàng)目合景疊翠峰萬科金色領(lǐng)域開盤時(shí)間2011-12-252012-01-16占地面積7718090000建筑面積211850180000規(guī)劃期數(shù)兩期（此為一期）兩期（此為一期）推出戶數(shù)總共1731戶當(dāng)期795戶總共2000戶容積率2.002.00戶型82㎡88㎡90㎡價(jià)格均價(jià)14000元/㎡均價(jià)13000元/㎡優(yōu)劣勢(shì)分析離地鐵站距離更近，戶型更好具有品牌效應(yīng)總價(jià)較低道路交通道路交通便捷，三縱兩橫本案道路交通便捷，呈現(xiàn)三縱兩橫特點(diǎn)三縱：勝辛路：雙向6車道，直通嘉定新城，沈海高速G15;雙向8車道，上海主要高速公路，連接上海與蘇州滬嘉高速：雙向8車道，上海首條高速，直通內(nèi)環(huán)，通向市區(qū)僅30分鐘兩橫：滬宜公路，雙向6車道，連接嘉定新城老城，距樓盤近10分鐘繞城高速：雙向8車道，連接上海主要環(huán)形高速，能快速到達(dá)市內(nèi)各大主要路段勝辛路滬宜公路滬嘉高速繞城高速沈海高速嘉定老城區(qū)10分鐘軌道交通軌交房，比鄰地鐵11號(hào)線江蘇路站曹陽路站軌道11號(hào)線軌道4號(hào)線軌道2號(hào)線換乘站換乘線路通往主要地點(diǎn)時(shí)間本案嘉定西站（地鐵11號(hào)線）江蘇路40分鐘曹陽站地鐵4號(hào)線陸家嘴30分鐘江蘇路地鐵2號(hào)線人民廣場(chǎng)20分鐘總結(jié)：本案屬于軌交房，比鄰地鐵11號(hào)線，能在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)中心城區(qū)本案500米，步行5分鐘嘉定西站地鐵11號(hào)線公共交通公交線路便捷，比鄰嘉定新建客運(yùn)站公交線路起終點(diǎn)站連接區(qū)域嘉定5路勝辛路裕民-新成路車站樓盤與嘉定老城區(qū)嘉定11路嘉定西地鐵站-立昂路嘉宏路樓盤與嘉定老城區(qū)嘉定12路嘉定西地鐵站-老客運(yùn)中心樓盤與嘉定老城區(qū)嘉朱線嘉定客運(yùn)中心-竹橋嘉定與青浦虹橋樞紐9路嘉定西站-虹橋2號(hào)航站樓嘉定與閔行新嘉專線嘉定西地鐵站-上?；疖囌炯味ㄅc閘北區(qū)上嘉線老客運(yùn)中心-上海南站嘉定與徐匯區(qū)嘉定51路嘉定西站-興慶路樓盤與嘉定新城本案嘉定新建長(zhǎng)途客運(yùn)站在建4星級(jí)酒店100米銀行配套依托老城區(qū)，銀行一條街較為不便合景疊翠峰——此樓盤附近的銀行主要依托于嘉定老城區(qū)，集中于老城區(qū)中的城中路與塔城交界處的銀行一條街，擁有工商銀行，交通銀行等重要銀行，距樓盤兩公里，步行要20分鐘，開車10分鐘，較為不便。本案工商銀行交通銀行招商銀行上海銀行科大郵政儲(chǔ)蓄城中路塔城路直線兩公里道路銀行備注城中路工商銀行開車10分鐘交通銀行開車10分鐘塔城路招商銀行開車8分鐘上海銀行開車8分鐘梅園路科大郵政儲(chǔ)蓄開車8分鐘地鐵11號(hào)線學(xué)校配套依托老城區(qū)，上學(xué)較為不便本案規(guī)劃小學(xué)規(guī)劃幼兒園雙語實(shí)驗(yàn)學(xué)校上海大學(xué)嘉定校區(qū)嘉定成佳學(xué)校啟良中學(xué)嘉定南苑中學(xué)城中路小學(xué)溫宿路幼兒園清水路小學(xué)學(xué)校性質(zhì)距離規(guī)劃幼兒園幼兒園步行10分鐘（規(guī)劃）溫宿路幼兒園幼兒園直線2公里，開車15分鐘規(guī)劃小學(xué)小學(xué)步行5分鐘（規(guī)劃）清水路小學(xué)小學(xué)800米，步行10分鐘城中路小學(xué)小學(xué)直線2.3公里，開車15分鐘南苑中學(xué)中學(xué)直線2.4公里，開車15分鐘啟良中學(xué)中學(xué)直線2.4公里，開車15分鐘地鐵11號(hào)線——樓盤周邊學(xué)校較少，共有2所幼兒園〔一所在規(guī)劃〕，三所小學(xué)〔一所在規(guī)劃〕，兩所中學(xué)。嘉定老城區(qū)學(xué)校距樓盤距離根本直線距離2公里，開車15分鐘，最近學(xué)校為清水路小學(xué)，近800米，步行10分鐘到達(dá)。800米商業(yè)配套依托老城區(qū)，周邊商業(yè)有待開發(fā)本案新城悠活城2萬方商業(yè)街四星級(jí)酒店在建中東方商廈樂購羅賓森卡通尼樂園東方商廈羅賓森樂購新城商業(yè)規(guī)劃——此樓盤周邊商業(yè)暫時(shí)較少，主要依托新城悠活城配套商業(yè)以及嘉定老城區(qū)城中路周邊商業(yè)本案周邊屬于在建中商業(yè)，擁有一四星級(jí)酒店以及新城悠活城規(guī)劃的近20000萬商業(yè)。依托嘉定老城區(qū)商業(yè)，距離主要商業(yè)區(qū)羅賓森廣場(chǎng)，樂購，卡通尼樂園以及東方商廈2公里，開車15分鐘。2公里，開車15分鐘成熟商業(yè)工程區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域小結(jié)工程位于上海西北部的嘉定區(qū)，外環(huán)線外，工程距離市中心人民廣場(chǎng)約30公里，為嘉定新城與嘉定老城交界處，能共享兩城資源工程所處的嘉定新城板塊，身處嘉定城北居住社區(qū)---?上海市大型居住社區(qū)第二批選址規(guī)劃?確認(rèn)近期啟動(dòng)的13個(gè)基地之一，未來規(guī)劃完善社區(qū)內(nèi)暫時(shí)商業(yè)氣氛不夠成熟，近期周邊依托新城配套商業(yè)，主要生活配套主要依托于距離工程2公里嘉定老城區(qū)工程臨近軌道交通11號(hào)線與在建中的嘉定客運(yùn)站，屬于軌交房，區(qū)域內(nèi)道路通暢，未來出行便利，城市對(duì)接能力較強(qiáng)?！汗こ虒傩浴豁?xiàng)目四至/產(chǎn)品分析工程分析工程四至工程四至：工程?hào)|近勝勝辛路、西靠霍城路、南側(cè)為北郁路、北面為平城路東至勝辛路〔雙向六車道〕西至霍城路〔規(guī)劃中〕北至平城路〔在建中〕南至北郁路〔規(guī)劃中〕工程四至中現(xiàn)在僅東部勝辛路通車，雙向六車道，為連接嘉定新城的一主干道，道路兩旁根本無其他商業(yè)配套，生活配套，多為在建工地北面平城路正在建設(shè)中西面霍城路，南面北郁路在規(guī)劃中工程分析工程規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期社區(qū)商業(yè)整個(gè)工程分為兩期開發(fā)，東面為工程一期，由12棟11層16層構(gòu)成，西面為工程二期，由9棟16層18層構(gòu)成，共1731戶此次開盤為工程一期，與2021年12月25日開盤，推出1號(hào)樓，2號(hào)樓，5號(hào)樓，6號(hào)樓，11號(hào)樓，均為一梯三戶，共推出237套。戶型為82㎡2房，88㎡2+1房,其中88㎡2+1房戶型中有近10㎡贈(zèng)送面積，推出均價(jià)為14000元/每平米125611工程分析工程規(guī)劃設(shè)計(jì)-小區(qū)配套齊全，社區(qū)感強(qiáng)露天泳池小區(qū)會(huì)所兒童樂園社區(qū)商業(yè)小區(qū)采用新古典主義風(fēng)格，外立面為淺黃色涂料，每棟樓景觀設(shè)置采用圍合式，都用綠化景觀別離，使戶戶擁有景觀小區(qū)整體行列式排布，社區(qū)感強(qiáng)，配套設(shè)施齊全，擁有露天泳池，近2000平米小區(qū)會(huì)所，以及小區(qū)中部的兒童樂園，滿足業(yè)主多方面需求工程自身擁有近6000平方的社區(qū)商業(yè)，用以滿足業(yè)主根本的生活需求每棟采用圍合式景觀設(shè)計(jì)工程分析園林設(shè)計(jì)歐洲古典園林風(fēng)格，社區(qū)內(nèi)的樹木均從南非空運(yùn)而來4-5M的下沉式廣場(chǎng)，使地面空間感由二維走向三維以大面積的游泳池為中心的中軸景觀大型喬木、小喬木、灌木、花卉、草坪，五層景觀搭配交錯(cuò)景觀設(shè)計(jì)大師——LSI單價(jià)30萬的加納利海藻整體園林景觀戶型分析82平米標(biāo)準(zhǔn)兩房A2戶型衛(wèi)生間①觀景陽臺(tái)客廳主臥廚房入戶洗浴間次臥創(chuàng)意空間工作陽臺(tái)82戶型廚房82戶型客廳82戶型主臥82戶型洗浴間82㎡標(biāo)準(zhǔn)2房A2戶型層高3.0m戶型解讀：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型方正，使用率高兩臥室朝南，客廳朝南，通風(fēng)采光俱佳大面積觀景陽臺(tái)，臥室雙飄窗設(shè)計(jì)，賞景休閑俱佳戶型分析88平米2+1A1戶型衛(wèi)生間①觀景陽臺(tái)客廳廚房次臥洗浴間工作陽臺(tái)88戶型主臥88戶型客廳88戶型靈動(dòng)空間88戶型洗浴間88㎡標(biāo)準(zhǔn)2+1房A1戶型層高3.0m戶型解讀：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)+靈動(dòng)空間戶型方正，南北通透，客廳主臥朝南，通風(fēng)采光俱佳廚房，客廳，餐廳在一條直線大面積觀景陽臺(tái)，臥室雙飄窗設(shè)計(jì)，賞景休閑俱佳贈(zèng)送近10平方靈動(dòng)空間，豐富住房功能，增加其附加值主臥入戶贈(zèng)送近10平方靈動(dòng)空間戶型分析88平米2+1A1戶型衛(wèi)生間①觀景陽臺(tái)客廳廚房次臥洗浴間靈動(dòng)空間萬科90㎡小三房戶型層高2.9米戶型解讀：90㎡小三房戶型戶型方正，南北通透，客廳主臥朝南，通風(fēng)采光俱佳廚房，客廳，餐廳在一條直線大面積觀景陽臺(tái)，臥室雙飄窗設(shè)計(jì)，賞景休閑俱佳贈(zèng)送近10平方靈動(dòng)空間，豐富住房功能，增加其附加值主臥入戶萬科90㎡戶型客廳萬科90㎡戶型主臥萬科90㎡戶型洗漱間萬科90㎡戶型餐廳裝修標(biāo)準(zhǔn)合景88㎡2+1房具有一定優(yōu)勢(shì)裝修標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目開間進(jìn)深（米）合景82㎡戶型合景88㎡2+1戶型萬科經(jīng)典90㎡戶型客廳進(jìn)深：4.5開間：3.917.6進(jìn)深：5.2開間：4.523.4進(jìn)深：4.2開間：4.519廚房進(jìn)深：2開間：3.97.8進(jìn)深：2.25開間：3.68.1進(jìn)深：3.3開間：2.47.9洗浴室進(jìn)深：2.2開間：2.45.3進(jìn)深：3開間：26進(jìn)深：4.2開間：2.18.8主臥進(jìn)深：3.45開間：3.7513進(jìn)深：5.25開間：4.523.6進(jìn)深：4.2開間：4.217.6次臥進(jìn)深：2.9開間：3.7511進(jìn)深：3.5開間：4.515.8進(jìn)深：3.3開間：413.2靈動(dòng)空間無贈(zèng)送面積10㎡10進(jìn)深：2.2開間：2.75.9陽臺(tái)進(jìn)深：1.8開間：3.97進(jìn)深：1.65開間：4.57.5進(jìn)深：1.65開間：3.65.9飄窗進(jìn)深：都是0.8開間：1.5；3.74.2進(jìn)深：都為0.8開間：2.2；2.74進(jìn)深：都為0.8開間：2；2；3.15.7工作間進(jìn)深：1.5開間：23進(jìn)深：2開間：1.53無無最大尺寸進(jìn)深：12開間：11.7進(jìn)深：12.45開間：13.8進(jìn)深：8.7開間：14.2從戶型的最大開間進(jìn)深分析：合景兩戶型進(jìn)深開間相差不多，戶型比萬科戶型方正客廳分析：合景82㎡戶型17.6㎡，88㎡戶型高達(dá)23.4㎡，萬科戶型19㎡，可見合景88㎡戶型客廳具有一定優(yōu)勢(shì)主次臥分析：合景88㎡主臥次臥面積都比萬科要大，居住更加舒適88㎡戶型陽臺(tái)更大，同時(shí)具有工作間萬科房型實(shí)體擁有近6㎡三房靈動(dòng)空間，功能間更多，但合景88㎡贈(zèng)送10㎡，附加值更高萬科戶型洗浴間近9㎡，飄窗也擁有3個(gè)，與88㎡戶型比具有優(yōu)勢(shì)總結(jié)：總體合景88㎡戶型比萬科戶型面積具體分割上具有優(yōu)勢(shì)裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/每平米裝修實(shí)用舒適門HBS密碼+刷卡+鑰匙廳房墻面帶壁紙廚房水槽摩恩地板客廳：大理石房間：實(shí)木復(fù)合灶臺(tái)費(fèi)蘭克開關(guān)西門子消毒柜費(fèi)蘭克衛(wèi)生間油煙機(jī)費(fèi)蘭克空調(diào)未定洗漱臺(tái)歐恩衣柜無淋浴歐恩裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/,每平米馬桶科勒摩恩水槽費(fèi)蘭克灶臺(tái)科勒馬桶歐恩洗漱臺(tái)大理石地板裝修標(biāo)準(zhǔn)工程由東面勝辛路、西面霍城路、南面北郁路、北面平城路圍合而成，現(xiàn)在僅有東面勝辛路通車(雙向6車道)，工程完全建成后3面環(huán)水工程由東西兩局部以行列式排布的公寓以及中間6000方商業(yè)組成，地塊方正工程采用新古典主義風(fēng)格，每棟樓采用圍合式景觀設(shè)計(jì)，用綠化景觀別離，使戶戶擁有景觀，內(nèi)部擁有露天用泳池，兒童樂園，小型會(huì)所等配套設(shè)施工程公寓采用82㎡，88㎡兩種戶型，均采用一梯三戶，戶型方正，設(shè)計(jì)合理，并帶有2000元/㎡精裝修小結(jié)工程屬性『ＳＷＯＴ分析』優(yōu)勢(shì)／劣勢(shì)機(jī)會(huì)／威脅Swot分析Swot分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)

項(xiàng)目處于嘉定老城區(qū)，嘉定新城交界處，能共享兩城規(guī)劃以及生活配套項(xiàng)目位于嘉定城北居住社區(qū)內(nèi)-為上海確定建設(shè)的13個(gè)居住社區(qū)之一項(xiàng)目比鄰軌道交通11號(hào)線，距離2號(hào)口近500米項(xiàng)目景觀設(shè)置采用圍合式綠化景觀分離，使戶戶擁有景觀

項(xiàng)目?jī)H擁有兩種戶型，客戶定位準(zhǔn)備88㎡2+1戶型擁有近10㎡贈(zèng)送面積，產(chǎn)品擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

社區(qū)內(nèi)擁有標(biāo)準(zhǔn)游泳池，兒童樂園等設(shè)置，社區(qū)感較強(qiáng)社區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃成熟，沿街6000㎡商業(yè)配套滿足日常生活

項(xiàng)目周邊多工地，周邊生活配套暫時(shí)不齊全項(xiàng)目戶型過于單一，產(chǎn)品可選擇度較低周邊生活、消費(fèi)配套設(shè)施還處在建設(shè)期間周邊新建項(xiàng)目較多，項(xiàng)目處于發(fā)展地塊中項(xiàng)目西南面有殯儀館，可能影響客戶購房判斷機(jī)遇威脅

隨著嘉定新城建設(shè)可能推動(dòng)地塊升值嘉定城北居住社區(qū)建設(shè)肯能推動(dòng)地塊升值樓盤對(duì)面嘉定客運(yùn)站建設(shè)以及四星級(jí)酒店建成新城悠活城商業(yè)街，寫字樓建成帶來人氣萬科金色領(lǐng)域聯(lián)合宣傳，積聚地塊人氣未來配套設(shè)施的完善將使本區(qū)域成為中心地帶周圍競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品眾多，萬科金色領(lǐng)域形成直接競(jìng)爭(zhēng)，影響項(xiàng)目產(chǎn)品銷售，分流部分客戶政策、宏觀調(diào)控對(duì)項(xiàng)目的銷售影響巨大配套設(shè)施的不完善直接影響目前居住者的生活品質(zhì)『銷售分析』供求分析／價(jià)格分析去化分析供求分析銷量慘淡，受傳統(tǒng)節(jié)日影響較大——該工程2021年12月25日推出面積約2.05萬方，至2021年2月去化面積約0.49萬方，去化率僅為24.1%。成交量走勢(shì)呈現(xiàn)逐月遞減趨勢(shì)，銷售狀況一般。開盤至今6周，大體分為兩個(gè)階段，前三周伴隨圣誕元旦兩節(jié)以及樓盤一期開盤價(jià)格優(yōu)惠，出現(xiàn)一定時(shí)間內(nèi)旺銷，三周共成交面積0.4萬方，占總成交比92%，第三周受到萬科金色領(lǐng)也1月15日開盤，成交量明顯減少，后兩周受到春節(jié)房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季影響，成交量急劇下滑，并與2021年1月第三周出現(xiàn)零銷售，兩周總成交僅為0.04萬方，近期銷售慘淡受春節(jié)房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季影響，樓盤成交量與2021年1月后兩周急劇下滑，并且在1月最后一周出現(xiàn)零成交，三周總成交僅為0.04萬方，銷售慘淡2021年圣誕節(jié)開盤，伴隨兩節(jié)以及樓盤開盤價(jià)格優(yōu)惠，在2021年最后一周以及2021年第一周出現(xiàn)一定銷售頂峰，兩周成交0.4萬方，占總成交比80%2021年1月15日，萬科金色領(lǐng)域開盤，成交量明顯減少，第三周成交僅0.06萬方價(jià)格分析價(jià)格根本穩(wěn)定，后續(xù)壓力很大——該工程推盤6周，推盤價(jià)14000元/每平米，目前成交均價(jià)為13198元/每平米。從價(jià)格走勢(shì)表上看出，樓盤均價(jià)根本穩(wěn)定，沒有受到銷量情況以及春節(jié)影響出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷情況，周均價(jià)最多為800元/每平米。但后續(xù)銷售情況以及12年1月周邊萬科金色領(lǐng)域開盤對(duì)本工程價(jià)格壓力很大。推盤6周，價(jià)格根本穩(wěn)定，無出現(xiàn)大范圍降價(jià)促銷情況，周均價(jià)差最多在800元/每平米，至今均價(jià)13198元/每平米本期銷售產(chǎn)品一期開盤，戶型單一以兩房為主125611戶型面積樓號(hào)開盤比例備注A1戶型88平米1.25611158套（66.6%）2+1房A2戶型82平米12561179套（33.3%）2房注：所有戶型均為一梯三戶，且1.2.5號(hào)樓為11層，6.11號(hào)樓為18層88平米A1戶型82平米A2戶型此次為本工程第一次推盤，共推出237套公寓共推出1,2,5,6,11號(hào)樓5棟樓，且所有樓棟均為一廳三戶：88平米2+1房，82平米2房?jī)煞N戶型，其中88平米2+1房共推出158套，占總比例66.6%：82平米2房推出79套，占總比例33.3%本期去化分析近期銷售情況不佳，后續(xù)堪憂公寓去化表房型面積段供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率2+1房A1戶型88+10㎡158套46套29.1%2房A2戶型82㎡79套11套13.9%此樓盤2021年12月25日圣誕節(jié)開盤推出237套兩房公寓至今6周，共成交57套，總成交比僅為24.1%，銷售情況欠佳，未出現(xiàn)成交頂峰。88㎡兩房為此樓盤主力戶型推出158套，去化46套，去化率僅為29.1%，因其為2+1房，擁有近10平方的贈(zèng)送面積，市場(chǎng)接受程度較高，后續(xù)可能出現(xiàn)銷售頂峰82㎡兩房推出79套，6周去化11套，去化率僅為13.9%，市場(chǎng)反響一般，并且沒有贈(zèng)送面積，后期銷售不容樂觀樓盤2021年圣誕節(jié)開盤，伴隨兩節(jié)以及開盤優(yōu)惠，開盤前兩周出現(xiàn)一定程度旺銷，但伴隨春假傳統(tǒng)淡季，樓盤至今銷售情況不佳，推出2.05萬方，至今銷售僅0.49萬方，去化率僅為23.9%樓盤開盤均價(jià)為14000元/㎡工程，從價(jià)格走勢(shì)表上看出，樓盤均價(jià)根本穩(wěn)定，現(xiàn)在成交均價(jià)為13198元/㎡，但后續(xù)為銷售情況慘淡價(jià)格壓力較大去化戶型上分析，88㎡兩房推出158套，去化46套，去化率僅為29.1%，82㎡兩房推出79套，6周去化11套，去化率僅為13.9%，去化情況一般小結(jié)銷售分析『媒體推廣分析』企劃風(fēng)格／廣告分析工程推廣策略12月廣告集中，時(shí)代報(bào)成為主力——此工程從2021年10月推出廣告至今，共做廣告次數(shù)11次，廣告總金額141萬元，其中2021年10月以小本錢為樓盤工程造勢(shì)，積聚人氣推出樓盤廣告2次，總金額僅為5萬，2021年11月未推出相應(yīng)廣告，2021年12月，隨著樓盤開盤在即，共推出廣告9次，總金額高達(dá)136萬，在一定程度上促進(jìn)樓盤銷售。名稱月份次數(shù)總金額（萬）租售情報(bào)10月（1次）45000新聞晚報(bào)12月（1次）136000新民晚報(bào)12月（1次）264000上海樓市12月（1次）78000東方早報(bào)12月（1次）160000新聞晨報(bào)12月（2次）400000時(shí)代報(bào)12月（3次）220000——此工程推出廣告至今，選擇7種刊物推出廣告，租售情報(bào)，新聞晚報(bào)，新聞晨報(bào)等傳統(tǒng)刊物，從推出次數(shù)上看，時(shí)代報(bào)在12月份共推出3次，說明此樓盤針對(duì)的對(duì)象為都市白領(lǐng)階層，從金額上看，新聞晨報(bào)推出2次，總金額達(dá)40000元。工程推廣策略灰色金色風(fēng)格，軌交精裝主導(dǎo)廣告以灰色金色為主要基調(diào)，象征沉穩(wěn)大方“買地鐵精裝房〞