南京市綜合用地管理辦法一、引言在城市快速發(fā)展的進(jìn)程中，土地資源的高效利用和合理管理顯得尤為重要。綜合用地作為一種特殊的土地利用類型，涵蓋了多種功能，對(duì)于提升城市空間的集約化利用、豐富城市功能布局等方面有著關(guān)鍵作用。南京市依據(jù)自身城市發(fā)展需求、土地資源現(xiàn)狀以及相關(guān)法律法規(guī)要求，特制定本《南京市綜合用地管理辦法》。希望通過本辦法的實(shí)施，能為南京市的綜合用地管理提供清晰、規(guī)范且符合實(shí)際的操作指導(dǎo)，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。二、適用范圍本辦法適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)各類綜合用地的規(guī)劃、出讓、建設(shè)、使用及相關(guān)管理活動(dòng)。這里所指的綜合用地，是指同一宗地包含兩種及以上不同用途土地，如商業(yè)與居住、工業(yè)與辦公等混合的用地類型。三、規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制1.在全市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的大框架下，各規(guī)劃編制部門應(yīng)充分考慮城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)需求，結(jié)合區(qū)域功能定位，精準(zhǔn)確定綜合用地的布局和規(guī)模。例如，在城市核心商圈周邊，可適當(dāng)規(guī)劃商業(yè)與辦公混合的綜合用地，以發(fā)揮集聚效應(yīng)；在新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可設(shè)置工業(yè)與研發(fā)辦公結(jié)合的綜合用地，提高產(chǎn)業(yè)配套效率。2.在編制具體地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，要明確綜合用地中不同用途土地的比例、布局范圍、建設(shè)指標(biāo)等。比如，規(guī)定某塊綜合用地中商業(yè)用途占比不得超過30%，居住用途占比不得低于50%，且不同用途區(qū)域要相對(duì)分區(qū)合理，避免相互干擾。我們鼓勵(lì)規(guī)劃編制人員深入調(diào)研地塊周邊的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，廣泛征求周邊居民、企業(yè)等相關(guān)利益主體的意見，使規(guī)劃更具科學(xué)性和合理性。（二）規(guī)劃調(diào)整1.因城市發(fā)展需求等特殊情況確需調(diào)整綜合用地規(guī)劃的，相關(guān)單位應(yīng)向規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)需詳細(xì)說明調(diào)整的必要性、合理性及對(duì)周邊區(qū)域的影響等內(nèi)容，并提供充分的論證材料。2.規(guī)劃主管部門收到申請(qǐng)后，要組織專家論證、公示等程序，廣泛聽取社會(huì)意見。若調(diào)整對(duì)周邊居民生活、公共利益等產(chǎn)生較大影響，應(yīng)召開聽證會(huì)，充分保障公眾的知情權(quán)和參與權(quán)。只有在論證通過且公示無異議后，方可按程序進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。希望大家能夠理解，規(guī)劃調(diào)整是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程，目的是為了讓土地資源更好地服務(wù)于城市發(fā)展和公眾利益，所以請(qǐng)相關(guān)單位和個(gè)人積極配合規(guī)劃調(diào)整工作。四、土地出讓管理（一）出讓方式1.綜合用地的出讓應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，一般采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式。通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置和價(jià)值最大化。2.對(duì)于特定情形下，如政府重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、公共服務(wù)配套項(xiàng)目等，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可按照規(guī)定采取協(xié)議出讓方式。但協(xié)議出讓必須嚴(yán)格按照相關(guān)程序執(zhí)行，明確出讓價(jià)格、使用條件等關(guān)鍵內(nèi)容。我們鼓勵(lì)各類有實(shí)力、有創(chuàng)新理念的企業(yè)參與綜合用地的公開競(jìng)買，通過公平競(jìng)爭(zhēng)獲取土地資源，共同為南京的城市建設(shè)添磚加瓦。（二）出讓價(jià)格1.綜合用地出讓價(jià)格應(yīng)根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果，結(jié)合土地用途、區(qū)位條件、市場(chǎng)行情等因素合理確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)要具備相應(yīng)資質(zhì)，嚴(yán)格按照國家規(guī)定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和流程進(jìn)行操作，確保評(píng)估結(jié)果的客觀準(zhǔn)確。2.不同用途土地在計(jì)算出讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)分別按照其對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算。對(duì)于混合用途土地，可根據(jù)不同用途的比例進(jìn)行加權(quán)計(jì)算出讓價(jià)格。例如，某綜合用地中商業(yè)用途占20%，居住用途占80%，則分別按商業(yè)和居住用途土地的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估后，按照相應(yīng)比例加權(quán)確定最終出讓價(jià)格。希望大家能夠認(rèn)識(shí)到，合理的出讓價(jià)格既是對(duì)土地資源價(jià)值的體現(xiàn)，也是保障土地市場(chǎng)健康發(fā)展的重要因素，所以請(qǐng)各方嚴(yán)格遵守價(jià)格確定的相關(guān)規(guī)定。（三）出讓合同1.土地出讓合同是明確土地使用者權(quán)利和義務(wù)的重要法律文件。在簽訂出讓合同時(shí)，要清晰界定綜合用地的土地用途、使用年限、開發(fā)建設(shè)要求、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款。2.針對(duì)綜合用地中不同用途土地的使用年限，應(yīng)按照各自用途的法定最高年限確定。例如，商業(yè)用途40年，居住用途70年等。同時(shí)，要在合同中明確不同用途土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)序，避免出現(xiàn)部分用途土地長(zhǎng)期閑置的情況。合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，請(qǐng)土地使用者務(wù)必嚴(yán)格履行合同約定，確保綜合用地的開發(fā)利用符合規(guī)定要求。五、建設(shè)管理（一）建設(shè)審批1.土地使用者在取得綜合用地后，應(yīng)按照規(guī)劃要求和出讓合同約定，向建設(shè)主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)建設(shè)手續(xù)。申請(qǐng)材料要齊全、真實(shí)，符合法定形式。2.建設(shè)主管部門在受理申請(qǐng)后，要對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建筑施工圖紙等進(jìn)行嚴(yán)格審查。審查內(nèi)容包括但不限于建筑的布局、功能分區(qū)、消防安全、環(huán)保要求等，確保建設(shè)項(xiàng)目符合相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。希望建設(shè)單位能夠提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，積極配合建設(shè)審批流程，爭(zhēng)取項(xiàng)目早日開工建設(shè)。（二）建設(shè)過程監(jiān)管1.在綜合用地項(xiàng)目建設(shè)過程中，建設(shè)主管部門、規(guī)劃主管部門等相關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)同監(jiān)管。定期對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行巡查，檢查建設(shè)項(xiàng)目是否按照審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖紙進(jìn)行施工，是否存在擅自變更建設(shè)內(nèi)容、違規(guī)超建等問題。2.若發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位存在違規(guī)行為，相關(guān)部門要及時(shí)下達(dá)整改通知，責(zé)令其限期整改。對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重的，要依法依規(guī)進(jìn)行處罰，并暫停項(xiàng)目建設(shè)，直至整改到位。同時(shí)，要將違規(guī)建設(shè)行為記錄在企業(yè)信用檔案中，對(duì)企業(yè)后續(xù)的土地使用、項(xiàng)目建設(shè)等活動(dòng)產(chǎn)生影響。我們鼓勵(lì)建設(shè)單位自覺遵守建設(shè)管理規(guī)定，加強(qiáng)自身管理，確保項(xiàng)目建設(shè)安全、有序、合規(guī)進(jìn)行。（三）竣工驗(yàn)收1.綜合用地項(xiàng)目建設(shè)完成后，建設(shè)單位應(yīng)向相關(guān)部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收內(nèi)容包括規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、消防等多個(gè)方面，需滿足相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)要求。2.相關(guān)部門在收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)后，要組織專業(yè)人員進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)和資料審核。只有在各項(xiàng)內(nèi)容均驗(yàn)收合格后，方可出具竣工驗(yàn)收合格報(bào)告。未通過竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目，建設(shè)單位不得交付使用，應(yīng)按照要求進(jìn)行整改，直至驗(yàn)收合格。希望建設(shè)單位重視竣工驗(yàn)收工作，提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備，確保項(xiàng)目順利通過驗(yàn)收，盡快投入使用。六、使用管理（一）產(chǎn)權(quán)登記1.綜合用地項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，土地使用者應(yīng)及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。在辦理登記時(shí)，要按照土地出讓合同和相關(guān)規(guī)劃要求，明確不同用途土地的產(chǎn)權(quán)范圍和使用期限，并分別進(jìn)行登記。2.不動(dòng)產(chǎn)登記部門要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序和要求進(jìn)行審核，確保產(chǎn)權(quán)登記信息的準(zhǔn)確無誤。對(duì)于綜合用地中涉及的共有部分，要在登記時(shí)明確相關(guān)權(quán)利人的共有份額和權(quán)利義務(wù)。希望土地使用者積極配合產(chǎn)權(quán)登記工作，及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，以保障自身的合法權(quán)益。（二）用途變更1.綜合用地在使用過程中，原則上不得擅自變更土地用途。因特殊情況確需變更的，土地使用者應(yīng)向規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)，并提交詳細(xì)的變更方案、可行性研究報(bào)告等材料，說明變更的必要性、合理性及對(duì)周邊環(huán)境和城市規(guī)劃的影響。2.規(guī)劃主管部門收到申請(qǐng)后，要組織專家論證、公示等程序。若變更涉及公共利益，應(yīng)召開聽證會(huì)聽取公眾意見。經(jīng)論證和公示無異議后，報(bào)市政府批準(zhǔn)方可進(jìn)行用途變更，并按照規(guī)定重新簽訂土地出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議，調(diào)整土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。請(qǐng)大家牢記，土地用途變更關(guān)系到城市整體規(guī)劃和公共利益，必須嚴(yán)格按照規(guī)定程序進(jìn)行，切勿擅自變更。（三）分割轉(zhuǎn)讓1.綜合用地分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合法律法規(guī)和出讓合同約定。一般情況下，應(yīng)按照不同用途分別進(jìn)行分割，確保分割后的地塊具有獨(dú)立的使用功能和權(quán)屬界限。2.土地使用者在申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，要向土地主管部門提交轉(zhuǎn)讓方案、受讓方資質(zhì)證明等相關(guān)材料。土地主管部門要對(duì)轉(zhuǎn)讓條件、受讓方資格等進(jìn)行嚴(yán)格審核，防止出現(xiàn)非法轉(zhuǎn)讓、囤地炒地等行為。希望大家在涉及綜合用地分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，務(wù)必遵守相關(guān)規(guī)定，共同維護(hù)土地市場(chǎng)的正常秩序。七、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.市、區(qū)相關(guān)部門要建立健全綜合用地監(jiān)督檢查機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)綜合用地從規(guī)劃、出讓、建設(shè)到使用全過程的監(jiān)督管理。定期開展專項(xiàng)檢查和日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。2.鼓勵(lì)公眾對(duì)綜合用地的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督舉報(bào)。對(duì)查證屬實(shí)的舉報(bào)，給予舉報(bào)人一定的獎(jiǎng)勵(lì)，并對(duì)舉報(bào)人信息嚴(yán)格保密。希望大家積極參與綜合用地的監(jiān)督工作，共同營造規(guī)范有序的土地利用環(huán)境。（二）法律責(zé)任1.對(duì)于違反本辦法規(guī)定，在綜合用地規(guī)劃、出讓、建設(shè)、使用等環(huán)節(jié)存在違法違規(guī)行為的單位和個(gè)人，由相關(guān)部門依法依規(guī)進(jìn)行處罰。處罰措施包括責(zé)令改正、罰款、沒收違法所得、吊銷相關(guān)許可證等。2.構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。同時(shí)，相關(guān)違法違規(guī)行為要記錄在企業(yè)和個(gè)人信用檔案中，實(shí)施聯(lián)合懲戒，限制其在土地使用、項(xiàng)目建設(shè)等領(lǐng)域的活動(dòng)。