集體物業(yè)經(jīng)營管理辦法?一、總則（一）目的為加強集體物業(yè)的經(jīng)營管理，維護集體資產(chǎn)的安全與完整，提高集體物業(yè)的運營效益，保障集體成員的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本集體實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本集體所有的各類物業(yè)的經(jīng)營管理活動，包括但不限于房屋、土地、商鋪、廠房、倉庫等。（三）管理原則1.依法依規(guī)原則。集體物業(yè)的經(jīng)營管理活動必須遵守國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，確保合法合規(guī)。2.民主決策原則。涉及集體物業(yè)經(jīng)營管理的重大事項，應(yīng)按照民主程序，經(jīng)集體成員大會或成員代表大會討論決定。3.效益優(yōu)先原則。在保障集體物業(yè)安全和合理使用的前提下，追求經(jīng)濟效益最大化，提高集體物業(yè)的運營效益。4.公開透明原則。集體物業(yè)的經(jīng)營管理信息應(yīng)及時、準確地向集體成員公開，接受集體成員的監(jiān)督。二、管理機構(gòu)與職責(zé)（一）集體資產(chǎn)管理委員會1.集體資產(chǎn)管理委員會是集體物業(yè)經(jīng)營管理的決策機構(gòu)，由集體成員大會或成員代表大會選舉產(chǎn)生，負責(zé)制定集體物業(yè)經(jīng)營管理的重大決策和發(fā)展規(guī)劃。2.其主要職責(zé)包括：審定集體物業(yè)的經(jīng)營管理方案；決定集體物業(yè)的出租、出售、抵押等重大事項；監(jiān)督集體物業(yè)經(jīng)營管理活動的執(zhí)行情況；定期向集體成員大會或成員代表大會報告集體物業(yè)經(jīng)營管理工作。（二）物業(yè)經(jīng)營管理部門1.物業(yè)經(jīng)營管理部門是集體物業(yè)經(jīng)營管理的執(zhí)行機構(gòu)，負責(zé)具體實施集體物業(yè)的經(jīng)營管理工作。2.其主要職責(zé)包括：負責(zé)集體物業(yè)的日常維護、保養(yǎng)和管理；制定集體物業(yè)的出租、出售等經(jīng)營方案，并組織實施；負責(zé)集體物業(yè)的租金、水電費等費用的收繳工作；建立健全集體物業(yè)的檔案管理制度，做好物業(yè)資料的收集、整理和保管工作。（三）監(jiān)督小組1.監(jiān)督小組由集體成員代表組成，負責(zé)對集體物業(yè)經(jīng)營管理活動進行監(jiān)督。2.其主要職責(zé)包括：監(jiān)督集體物業(yè)經(jīng)營管理部門的工作執(zhí)行情況；檢查集體物業(yè)經(jīng)營管理的財務(wù)收支情況；對集體物業(yè)經(jīng)營管理活動中的違規(guī)行為提出整改意見和建議。三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理（一）產(chǎn)權(quán)登記1.集體物業(yè)應(yīng)及時辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，明確產(chǎn)權(quán)歸屬。物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)負責(zé)收集、整理產(chǎn)權(quán)登記所需的相關(guān)資料，并按照規(guī)定程序向有關(guān)部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。2.產(chǎn)權(quán)登記證書由物業(yè)經(jīng)營管理部門妥善保管，作為集體物業(yè)產(chǎn)權(quán)的合法憑證。（二）產(chǎn)權(quán)變更1.集體物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更時，如轉(zhuǎn)讓、抵押、合并等，應(yīng)按照國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。2.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)及時向集體資產(chǎn)管理委員會報告產(chǎn)權(quán)變更情況，并按照集體資產(chǎn)管理委員會的決定，組織實施產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的辦理。（三）產(chǎn)權(quán)保護1.集體物業(yè)的產(chǎn)權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)加強對集體物業(yè)產(chǎn)權(quán)的保護，防止產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生。2.如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)及時向集體資產(chǎn)管理委員會報告，并積極配合有關(guān)部門進行調(diào)查處理。四、物業(yè)經(jīng)營管理（一）物業(yè)出租1.物業(yè)出租應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，通過招標、拍賣、協(xié)議等方式確定承租人。2.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)制定詳細的出租方案，包括出租物業(yè)的基本情況、租賃期限、租金標準、租金支付方式等，并報集體資產(chǎn)管理委員會審定。3.在出租物業(yè)前，物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)對承租人的資信情況進行調(diào)查，確保承租人具有良好的信譽和履約能力。4.出租物業(yè)應(yīng)簽訂書面租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。租賃合同應(yīng)包括租賃物業(yè)的位置、面積、用途、租賃期限、租金標準、租金支付方式、違約責(zé)任等條款。5.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)按照租賃合同的約定，及時收取租金，并做好租金的收繳記錄。如承租人拖欠租金，應(yīng)按照租賃合同的約定追究其違約責(zé)任。（二）物業(yè)出售1.物業(yè)出售應(yīng)符合國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，并經(jīng)集體成員大會或成員代表大會討論決定。2.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)制定詳細的出售方案，包括出售物業(yè)的基本情況、出售價格、出售方式等，并報集體資產(chǎn)管理委員會審定。3.在出售物業(yè)前，物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)對物業(yè)進行評估，確定合理的出售價格。4.物業(yè)出售應(yīng)通過公開拍賣、招標等方式進行，確保交易的公平、公正。5.出售物業(yè)應(yīng)簽訂書面買賣合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。買賣合同應(yīng)包括買賣物業(yè)的位置、面積、用途、出售價格、付款方式、違約責(zé)任等條款。6.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)按照買賣合同的約定，及時辦理物業(yè)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并做好相關(guān)資料的收集、整理和保管工作。（三）物業(yè)合作經(jīng)營1.物業(yè)合作經(jīng)營是指集體以物業(yè)為合作條件，與其他單位或個人共同開展經(jīng)營活動的一種經(jīng)營方式。2.物業(yè)合作經(jīng)營應(yīng)符合國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，并經(jīng)集體成員大會或成員代表大會討論決定。3.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)制定詳細的合作經(jīng)營方案，包括合作項目的基本情況、合作方式、合作期限、收益分配等，并報集體資產(chǎn)管理委員會審定。4.在合作經(jīng)營前，物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)對合作方的資信情況進行調(diào)查，確保合作方具有良好的信譽和履約能力。5.合作經(jīng)營應(yīng)簽訂書面合作協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合作協(xié)議應(yīng)包括合作項目的名稱、地點、合作方式、合作期限、收益分配、違約責(zé)任等條款。6.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)按照合作協(xié)議的約定，加強對合作項目的管理和監(jiān)督，確保合作項目的順利實施。五、物業(yè)維護與保養(yǎng)（一）維護保養(yǎng)計劃1.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)制定集體物業(yè)的維護保養(yǎng)計劃，明確維護保養(yǎng)的內(nèi)容、標準、周期和責(zé)任人。2.維護保養(yǎng)計劃應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實際情況和使用要求進行制定，并報集體資產(chǎn)管理委員會審定。（二）日常維護保養(yǎng)1.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)安排專人負責(zé)集體物業(yè)的日常維護保養(yǎng)工作，定期對物業(yè)進行檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和處理物業(yè)存在的問題。2.日常維護保養(yǎng)的內(nèi)容包括物業(yè)的清潔衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備的運行檢查、安全隱患的排查等。（三）專項維修1.當(dāng)集體物業(yè)出現(xiàn)重大損壞或需要進行大規(guī)模改造時，應(yīng)進行專項維修。專項維修應(yīng)按照規(guī)定程序進行，由物業(yè)經(jīng)營管理部門提出維修方案，經(jīng)集體資產(chǎn)管理委員會審定后組織實施。2.專項維修所需的資金應(yīng)從集體物業(yè)的維修基金中列支，如維修基金不足，應(yīng)按照規(guī)定程序籌集資金。（四）維修質(zhì)量監(jiān)督1.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)加強對物業(yè)維修工作的質(zhì)量監(jiān)督，確保維修工作符合相關(guān)標準和要求。2.維修工作完成后，物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)組織相關(guān)人員進行驗收，驗收合格后方可投入使用。六、財務(wù)管理（一）財務(wù)制度1.集體物業(yè)經(jīng)營管理應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，嚴格執(zhí)行國家財務(wù)會計制度和相關(guān)法律法規(guī)。2.財務(wù)管理制度應(yīng)包括財務(wù)收支管理、財務(wù)審批制度、財務(wù)審計制度等內(nèi)容。（二）收入管理1.集體物業(yè)的經(jīng)營收入包括租金收入、出售收入、合作經(jīng)營收入等。物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)及時、足額收取各項收入，并按照規(guī)定及時入賬。2.收入應(yīng)按照規(guī)定進行分類核算，確保收入的真實性和準確性。（三）支出管理1.集體物業(yè)的經(jīng)營支出包括物業(yè)維護保養(yǎng)費用、人員工資、水電費等。物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)嚴格控制支出，按照規(guī)定的審批程序進行支出報銷。2.支出應(yīng)按照規(guī)定進行分類核算，確保支出的合理性和合規(guī)性。（四）財務(wù)審計1.集體物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)定期接受內(nèi)部審計和外部審計。內(nèi)部審計由集體監(jiān)督小組組織實施，外部審計由具有資質(zhì)的審計機構(gòu)進行。2.審計機構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定的審計程序和方法，對集體物業(yè)經(jīng)營管理的財務(wù)收支情況進行審計，并出具審計報告。七、檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.集體物業(yè)的檔案包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案、租賃合同檔案、維修保養(yǎng)檔案、財務(wù)檔案等。2.物業(yè)經(jīng)營管理部門應(yīng)及時收集、整理和保管各類檔案資料，確保檔案的完整性和準確性。（二）檔案保管1.檔案應(yīng)存放在專門的檔案柜或檔案室，并采取必要的防火、防潮、防蟲、防盜等措施，確保檔案的安全。2.檔案管理人員應(yīng)定期對檔案進行檢查和清理，及時剔除過期或無用的檔案資料。（三）檔案查閱1.集體成員有權(quán)查閱集體物業(yè)的相關(guān)檔案資料。查閱檔案應(yīng)按照規(guī)定的程序進行，填寫查閱申請表，經(jīng)物業(yè)經(jīng)營管理部門負責(zé)人批準后，方可查閱。2.查閱檔案時，應(yīng)遵守檔案管理的相關(guān)規(guī)定，不得損壞、涂改或帶走檔案資料。八、法律責(zé)任（一）違規(guī)行為處理1.對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，應(yīng)視情節(jié)輕重，給予相應(yīng)的處理。2.對情節(jié)較輕的違規(guī)行為，由集體資產(chǎn)