房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)屬管理辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)屬管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)屬管理，包括土地取得、項(xiàng)目建設(shè)、房屋產(chǎn)權(quán)登記等全過程?；驹瓌t1.依法管理原則：嚴(yán)格依照法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)屬管理，確保各項(xiàng)工作合法合規(guī)。2.公開公正原則：管理過程公開透明，保障各方當(dāng)事人的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，公正對(duì)待每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3.便民高效原則：簡(jiǎn)化辦事程序，提高工作效率，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和權(quán)利人提供優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)。4.權(quán)屬清晰原則：明確房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)的權(quán)屬關(guān)系，避免權(quán)屬糾紛，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)交易安全。土地權(quán)屬管理土地取得方式1.出讓商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。出讓土地應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，明確土地用途、出讓年限、出讓金及支付方式等內(nèi)容。2.劃撥國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由土地管理部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。土地權(quán)屬登記1.土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地出讓合同或者取得劃撥決定書之日起三十日內(nèi)，持相關(guān)材料向土地所在地的土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬登記。2.土地管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審核，符合登記條件的，予以登記，頒發(fā)國有土地使用證；不符合登記條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人理由。3.土地權(quán)屬發(fā)生變更的，土地使用者應(yīng)當(dāng)自變更事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)，持相關(guān)材料申請(qǐng)土地變更登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記手續(xù)。土地使用限制1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，按照出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。2.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。如需轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并補(bǔ)繳土地出讓金。項(xiàng)目建設(shè)權(quán)屬管理項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃許可1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行立項(xiàng)審批，取得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，符合規(guī)劃要求的，核發(fā)規(guī)劃許可證。建設(shè)工程施工許可1.建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位提交的施工圖紙及技術(shù)資料、施工單位資質(zhì)等級(jí)證書及安全生產(chǎn)許可證、工程監(jiān)理單位資質(zhì)等級(jí)證書、建設(shè)資金落實(shí)情況等進(jìn)行審查，符合條件的，頒發(fā)建設(shè)工程施工許可證。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程施工許可證確定的施工范圍、施工期限等內(nèi)容組織施工，不得擅自變更。如需變更的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理變更手續(xù)。項(xiàng)目建設(shè)過程中的權(quán)屬管理1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中的工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)等負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行施工。2.施工單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程施工合同約定的內(nèi)容進(jìn)行施工，不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程。施工過程中形成的工程資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、完整、有效，作為工程竣工驗(yàn)收和產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。3.監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程監(jiān)理合同約定，對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、安全等進(jìn)行監(jiān)理，確保工程建設(shè)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起十五日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用，不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。房屋產(chǎn)權(quán)登記管理申請(qǐng)與受理1.房屋竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告等相關(guān)材料。2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行查驗(yàn)，符合受理?xiàng)l件的，予以受理，并出具受理通知書；不符合受理?xiàng)l件的，不予受理，并書面告知申請(qǐng)人理由。審核與登記1.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)受理的登記申請(qǐng)進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性以及房屋的權(quán)屬狀況等。2.經(jīng)審核符合登記條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；不符合登記條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人理由。房屋產(chǎn)權(quán)變更登記1.房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)，申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。2.申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更或者消滅的材料等相關(guān)材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記1.房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等情形導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)消滅的，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)，申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記。2.申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋產(chǎn)權(quán)消滅的材料等相關(guān)材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法辦理注銷登記手續(xù)。權(quán)屬糾紛處理糾紛類型1.土地權(quán)屬糾紛：包括土地出讓合同糾紛、劃撥土地權(quán)益糾紛、土地權(quán)屬爭(zhēng)議等。2.項(xiàng)目建設(shè)糾紛：如建設(shè)工程施工合同糾紛、工程質(zhì)量糾紛、工期延誤糾紛等。3.房屋產(chǎn)權(quán)糾紛：涉及房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤、房屋所有權(quán)歸屬爭(zhēng)議、共有產(chǎn)權(quán)糾紛等。糾紛解決途徑1.協(xié)商解決：當(dāng)事人之間可以自行協(xié)商解決權(quán)屬糾紛，達(dá)成一致意見后簽訂書面協(xié)議。2.調(diào)解解決：當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)協(xié)會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等相關(guān)組織申請(qǐng)調(diào)解，通過調(diào)解達(dá)成協(xié)議解決糾紛。3.仲裁解決：當(dāng)事人在合同中約定仲裁條款或者事后達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，由仲裁機(jī)構(gòu)作出裁決。4.訴訟解決：當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法向人民法院提起訴訟，通過司法途徑解決權(quán)屬糾紛。糾紛處理程序1.當(dāng)事人提出糾紛處理申請(qǐng)，提交相關(guān)證據(jù)材料。2.糾紛處理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查，符合受理?xiàng)l件的，予以受理，并通知雙方當(dāng)事人。3.糾紛處理機(jī)構(gòu)組織調(diào)查、取證，聽取雙方當(dāng)事人的陳述和申辯。4.根據(jù)調(diào)查結(jié)果，依法進(jìn)行調(diào)解、仲裁或者作出裁決。5.當(dāng)事人對(duì)處理結(jié)果不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者提起訴訟。監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查主體與職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)屬管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為。2.土地管理部門負(fù)責(zé)對(duì)土地取得、使用等環(huán)節(jié)的權(quán)屬管理進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保土地使用合法合規(guī)。3.建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)工程施工許可、工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)等方面的權(quán)屬管理進(jìn)行監(jiān)督檢查。4.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保登記行為合法、準(zhǔn)確、規(guī)范。監(jiān)督檢查內(nèi)容1.土地權(quán)屬管理情況：包括土地取得方式、土地權(quán)屬登記、土地使用限制等方面的執(zhí)行情況。2.項(xiàng)目建設(shè)權(quán)屬管理情況：如項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可、項(xiàng)目建設(shè)過程管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的合規(guī)性。3.房屋產(chǎn)權(quán)登記管理情況：申請(qǐng)與受理、審核與登記、變更登記、注銷登記等工作的準(zhǔn)確性和規(guī)范性。4.權(quán)屬糾紛處理情況：糾紛的受理、調(diào)查、處理程序及結(jié)果的合法性。監(jiān)督檢查方式1.定期檢查：房地產(chǎn)管理部門等相關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)屬管理情況進(jìn)行全面檢查。2.不定期抽查：對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目或者群眾舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行不定期抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。3.專項(xiàng)檢查：針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)屬管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，開展專項(xiàng)檢查，集中整治違法違規(guī)行為。違法違規(guī)