房地產(chǎn)設(shè)計面積管理辦法一、總則（一）目的為加強公司房地產(chǎn)項目設(shè)計面積的管理，確保房地產(chǎn)項目設(shè)計面積的準(zhǔn)確性和合理性，保障公司及相關(guān)方的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司開發(fā)建設(shè)的各類房地產(chǎn)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售交付等環(huán)節(jié)中涉及的設(shè)計面積管理工作。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家有關(guān)房地產(chǎn)面積計算、測繪等方面的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保公司各項面積管理工作合法合規(guī)。2.準(zhǔn)確計量原則采用科學(xué)合理的測量方法和技術(shù)手段，保證設(shè)計面積數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性，為項目成本核算、銷售定價、產(chǎn)權(quán)登記等提供準(zhǔn)確依據(jù)。3.全程管控原則對房地產(chǎn)項目設(shè)計面積從規(guī)劃設(shè)計階段開始進行全過程跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)和解決面積管理過程中出現(xiàn)的問題。4.責(zé)任明確原則明確各部門在設(shè)計面積管理工作中的職責(zé)，建立健全責(zé)任追究制度，確保各項工作落實到位。二、職責(zé)分工（一）規(guī)劃設(shè)計部門1.負責(zé)項目規(guī)劃設(shè)計階段的面積計算工作，根據(jù)項目規(guī)劃指標(biāo)和設(shè)計要求，準(zhǔn)確計算各類建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施的建筑面積。2.在規(guī)劃設(shè)計文件中明確標(biāo)注各類面積數(shù)據(jù)，并確保與相關(guān)規(guī)范和公司要求一致。3.配合其他部門進行面積核對、調(diào)整等工作，根據(jù)反饋意見及時優(yōu)化設(shè)計方案，確保面積的準(zhǔn)確性。（二）工程管理部門1.負責(zé)施工過程中涉及面積變更的管理，嚴(yán)格控制工程變更引起的面積增減，對變更事項進行審核并及時反饋給規(guī)劃設(shè)計部門。2.監(jiān)督施工單位按照設(shè)計圖紙施工，確保建筑物實際尺寸與設(shè)計相符，避免因施工誤差導(dǎo)致面積偏差。3.協(xié)助相關(guān)部門進行面積測量和核實工作，提供工程建設(shè)過程中的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)。（三）市場營銷部門1.負責(zé)收集客戶對房屋面積的反饋信息，及時反饋給相關(guān)部門。2.在銷售過程中，按照公司規(guī)定和相關(guān)法律法規(guī)，準(zhǔn)確向客戶宣傳房屋面積信息，不得虛假承諾或誤導(dǎo)客戶。3.根據(jù)市場需求和銷售情況，配合相關(guān)部門對房屋面積戶型進行合理優(yōu)化和調(diào)整。（四）成本核算部門1.依據(jù)設(shè)計面積和相關(guān)成本指標(biāo)，進行項目成本核算，為項目定價和成本控制提供依據(jù)。2.對因面積變更引起的成本變化進行核算和分析，及時向管理層匯報。3.參與面積管理相關(guān)會議，提供成本方面的專業(yè)意見和建議。（五）法務(wù)合規(guī)部門1.審核面積管理工作中涉及的各類合同、協(xié)議等法律文件，確保其符合法律法規(guī)要求。2.為面積管理工作提供法律咨詢和支持，處理與面積相關(guān)的法律糾紛和風(fēng)險防范。3.監(jiān)督公司面積管理工作的合法性，對違反法律法規(guī)的行為及時提出糾正意見。（六）測繪單位1.按照國家測繪規(guī)范和公司要求，負責(zé)房地產(chǎn)項目竣工后的面積測繪工作，出具準(zhǔn)確的測繪報告。2.對測繪過程中發(fā)現(xiàn)的面積問題及時與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，并提供解決方案。3.配合公司及相關(guān)部門做好面積審核、備案等工作，確保測繪成果的真實性和有效性。三、設(shè)計面積計算依據(jù)及方法（一）計算依據(jù)1.《房產(chǎn)測量規(guī)范》等國家現(xiàn)行的面積計算標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2.項目的規(guī)劃設(shè)計文件，包括規(guī)劃許可證、設(shè)計圖紙、技術(shù)規(guī)范等。3.當(dāng)?shù)卣鞴懿块T關(guān)于房地產(chǎn)面積計算的相關(guān)政策和規(guī)定。（二）計算方法1.建筑面積計算建筑物的建筑面積應(yīng)按建筑物外墻勒腳以上各層水平投影面積之和計算，包括陽臺、地下室、室外樓梯等具有永久性頂蓋的部分。對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的走廊應(yīng)按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。建筑物間有永久性頂蓋的架空走廊，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計算建筑面積；有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。2.套內(nèi)建筑面積計算套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積之內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積，墻體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算方法為：共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中，原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積。四、設(shè)計面積管理流程（一）規(guī)劃設(shè)計階段1.規(guī)劃設(shè)計部門在項目規(guī)劃設(shè)計初期，根據(jù)項目規(guī)劃指標(biāo)和市場需求，進行初步的面積估算和戶型設(shè)計。2.組織相關(guān)部門對初步設(shè)計方案進行評審，重點對面積指標(biāo)的合理性、戶型配比的科學(xué)性等進行討論和審核，提出修改意見。3.規(guī)劃設(shè)計部門根據(jù)評審意見對設(shè)計方案進行優(yōu)化調(diào)整，確保設(shè)計面積符合公司要求和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計文件中明確標(biāo)注各類面積數(shù)據(jù)，并提交給工程管理部門、成本核算部門等相關(guān)部門。（二）施工建設(shè)階段1.工程管理部門按照設(shè)計圖紙組織施工，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進度。在施工過程中，如發(fā)生涉及面積變更的事項，施工單位應(yīng)及時向工程管理部門提出書面申請。2.工程管理部門對面積變更申請進行審核，分析變更原因、必要性及對項目成本、進度等方面的影響。審核通過后，將變更申請及相關(guān)資料提交給規(guī)劃設(shè)計部門。3.規(guī)劃設(shè)計部門根據(jù)工程管理部門提交的變更申請，對設(shè)計方案進行相應(yīng)調(diào)整，并重新計算變更后的面積。調(diào)整后的設(shè)計方案和面積數(shù)據(jù)需經(jīng)相關(guān)部門會簽確認后，方可實施變更。4.工程管理部門監(jiān)督施工單位按照變更后的設(shè)計方案施工，確保建筑物實際尺寸與變更后的設(shè)計相符。定期對施工現(xiàn)場進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正可能導(dǎo)致面積偏差的問題。（三）銷售交付階段1.市場營銷部門在銷售過程中，按照規(guī)劃設(shè)計部門提供的面積數(shù)據(jù)向客戶宣傳房屋面積信息。在簽訂購房合同前，應(yīng)向客戶明確告知房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積等詳細面積數(shù)據(jù)，并確?？蛻魧γ娣e信息充分理解。2.在房屋交付前，測繪單位按照國家測繪規(guī)范和公司要求，對項目進行竣工面積測繪。測繪單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)出具測繪報告，并對測繪成果的真實性和準(zhǔn)確性負責(zé)。3.公司相關(guān)部門對測繪報告進行審核，重點核對測繪面積與設(shè)計面積的差異情況。如發(fā)現(xiàn)測繪面積與設(shè)計面積存在較大偏差，應(yīng)及時查明原因，進行整改和處理。4.對于測繪面積與購房合同約定面積不符的情況，按照合同約定及相關(guān)法律法規(guī)進行處理。如面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。五、面積審核與備案（一）內(nèi)部審核1.測繪單位完成測繪報告后，應(yīng)提交給工程管理部門進行初審。工程管理部門審核測繪報告中的面積數(shù)據(jù)與施工過程中的實際情況是否相符，對存在疑問的部分進行實地核實。2.工程管理部門初審?fù)ㄟ^后，將測繪報告及相關(guān)資料提交給規(guī)劃設(shè)計部門進行復(fù)審。規(guī)劃設(shè)計部門重點審核測繪面積與設(shè)計面積的差異原因及合理性，對因設(shè)計變更等原因?qū)е碌拿娣e變化進行核對。3.規(guī)劃設(shè)計部門復(fù)審?fù)ㄟ^后，將測繪報告及相關(guān)資料提交給成本核算部門、法務(wù)合規(guī)部門等相關(guān)部門進行會審。成本核算部門審核面積變更對項目成本的影響，法務(wù)合規(guī)部門審核面積管理工作是否符合法律法規(guī)要求。各部門根據(jù)職責(zé)提出審核意見，經(jīng)綜合會審后形成最終審核結(jié)果。（二）備案1.公司根據(jù)內(nèi)部審核結(jié)果，整理完善相關(guān)面積資料，按照當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的要求，及時辦理房地產(chǎn)項目面積備案手續(xù)。2.在辦理備案手續(xù)過程中，確保提交的資料真實、準(zhǔn)確、完整，積極配合政府主管部門的審核工作。如發(fā)現(xiàn)備案資料存在問題，應(yīng)及時整改并重新提交。3.備案完成后，將備案資料妥善存檔，作為項目后期面積管理及產(chǎn)權(quán)登記等工作的重要依據(jù)。六、面積變更管理（一）變更原因1.規(guī)劃設(shè)計調(diào)整：根據(jù)市場需求、項目定位等因素，對項目規(guī)劃設(shè)計進行優(yōu)化和變更，導(dǎo)致面積發(fā)生變化。2.工程技術(shù)要求：因施工過程中遇到地質(zhì)條件變化、結(jié)構(gòu)安全等工程技術(shù)問題，需要對設(shè)計方案進行變更，從而引起面積變更。3.政策法規(guī)調(diào)整：國家或地方政府出臺新的房地產(chǎn)政策法規(guī)，對項目面積計算標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃指標(biāo)等產(chǎn)生影響，導(dǎo)致項目面積變更。4.其他原因：如客戶需求變更、項目營銷需要等原因，導(dǎo)致項目面積發(fā)生變更。（二）變更程序1.提出變更申請：由施工單位、工程管理部門、市場營銷部門等相關(guān)部門或人員根據(jù)實際情況提出面積變更申請，詳細說明變更原因、變更內(nèi)容及對項目的影響。2.審核變更申請：工程管理部門對變更申請進行初步審核，分析變更的必要性和合理性。審核通過后，將變更申請及相關(guān)資料提交給規(guī)劃設(shè)計部門。3.設(shè)計變更：規(guī)劃設(shè)計部門根據(jù)變更申請，對設(shè)計方案進行相應(yīng)調(diào)整，并重新計算變更后的面積。調(diào)整后的設(shè)計方案需經(jīng)相關(guān)部門會簽確認后，方可實施變更。4.成本核算與評估：成本核算部門對面積變更引起的成本變化進行核算和評估，分析對項目成本的影響程度，并向管理層匯報。5.審批決策：管理層根據(jù)各部門的審核意見和成本核算結(jié)果，對面積變更事項進行審批決策。重大面積變更事項需經(jīng)公司董事會或相關(guān)決策機構(gòu)審議通過。6.實施變更：經(jīng)審批同意后，工程管理部門組織施工單位按照變更后的設(shè)計方案進行施工，并監(jiān)督施工過程，確保變更后的面積準(zhǔn)確無誤。（三）變更控制1.嚴(yán)格控制變更次數(shù)：盡量減少不必要的面積變更，避免因頻繁變更導(dǎo)致項目進度延誤、成本增加和面積管理混亂。2.加強變更審核：各部門在審核面積變更申請時，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，確保變更原因合理、變更內(nèi)容符合相關(guān)規(guī)范和公司要求，對變更可能帶來的風(fēng)險進行充分評估。3.及時溝通協(xié)調(diào)：在面積變更過程中，各部門之間應(yīng)保持密切溝通協(xié)調(diào)，及時解決變更過程中出現(xiàn)的問題，確保變更工作順利進行。七、面積數(shù)據(jù)管理與檔案管理（一）面積數(shù)據(jù)管理1.建立面積數(shù)據(jù)庫：公司應(yīng)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)項目面積數(shù)據(jù)庫，對項目規(guī)劃設(shè)計面積、施工過程中的面積變更數(shù)據(jù)、測繪面積等進行集中管理。2.數(shù)據(jù)錄入與更新：相關(guān)部門應(yīng)及時將面積數(shù)據(jù)錄入面積數(shù)據(jù)庫，并確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。在面積發(fā)生變更時，應(yīng)及時更新數(shù)據(jù)庫中的相關(guān)數(shù)據(jù)。3.數(shù)據(jù)查詢與使用：授權(quán)相關(guān)人員可以查詢面積數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)，為項目管理、銷售、成本核算等工作提供數(shù)據(jù)支持。同時，應(yīng)建立數(shù)據(jù)使用審批制度，確保數(shù)據(jù)的安全和合理使用。（二）檔案管理1.檔案收集與整理：在房地產(chǎn)項目面積管理過程中，產(chǎn)生的各類文件、資料、報告等應(yīng)及時收集整理，包括規(guī)劃設(shè)計文件、面積變更申請及審批文件、測繪報告、購房合同等。2.檔案分類與歸檔：按照檔案管理的相關(guān)規(guī)定，對收集到的檔案進行分類整理，建立檔案目錄，確保檔案資料的系統(tǒng)性和規(guī)范性。3.檔案保管與查閱：設(shè)立專門的檔案保管場所，對檔案資料進行妥善保管，防止檔案丟失、損壞或泄露。建立檔案查閱制度，嚴(yán)格控制檔案查閱權(quán)限，確保檔案資料的安全和合理使用。4.檔案銷毀：按照國家檔案管理規(guī)定和公司相關(guān)制度，對超過保管期限或已無保存價值的檔案資料進行銷毀處理。銷毀過程應(yīng)進行記錄，確保檔案銷毀工作的合規(guī)性。八、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督檢查1.成立面積管理監(jiān)督小組，由公司內(nèi)部相關(guān)部門人員組成，定期對房地產(chǎn)項目面積管理工作進行監(jiān)督檢查。2.監(jiān)督檢查內(nèi)容包括面積計算的準(zhǔn)確性、面積變更管理的規(guī)范性、面積數(shù)據(jù)管理與檔案管理的完整性等方面。3.對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時下達整改通知書，要求責(zé)任部門限期整改，并跟蹤整改落實情況。（二