本市房地產(chǎn)市場管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強本市房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易等行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、中介服務(wù)及相關(guān)管理活動。（三）基本原則本市房地產(chǎn)市場管理遵循以下原則：1.依法管理原則：嚴格依照法律法規(guī)進行房地產(chǎn)市場管理，確保管理活動合法合規(guī)。2.統(tǒng)一管理原則：建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場管理體制，避免多頭管理、政出多門。3.公平公正原則：保障房地產(chǎn)市場主體的合法權(quán)益，維護市場公平競爭環(huán)境。4.宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合原則：通過政策引導和市場機制作用，促進房地產(chǎn)市場供需平衡和健康發(fā)展。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請登記，并自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照資質(zhì)等級承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。資質(zhì)等級分為一、二、三、四級和暫定資質(zhì)。不同資質(zhì)等級的企業(yè)承擔項目的規(guī)模和范圍不同。3.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進行動態(tài)管理，定期進行資質(zhì)審查，對不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，責令限期整改，整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。（二）項目審批與規(guī)劃1.房地產(chǎn)開發(fā)項目應當符合本市城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。2.開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)定向發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃等部門辦理項目立項、規(guī)劃許可等手續(xù)。項目立項時，應當提交項目可行性研究報告、環(huán)境影響評價報告等文件。3.規(guī)劃部門應當根據(jù)城市規(guī)劃要求，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案進行審查，確保項目的建筑密度、容積率、綠地率等指標符合規(guī)定標準。（三）土地使用與開發(fā)建設(shè)1.房地產(chǎn)開發(fā)用地應當通過出讓、劃撥等方式取得。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣、掛牌等公開競價的方式出讓。2.開發(fā)企業(yè)應當按照土地出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行開發(fā)建設(shè)。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。3.房地產(chǎn)開發(fā)項目應當按照規(guī)劃設(shè)計方案進行建設(shè)，不得擅自變更。確需變更的，應當按照規(guī)定程序辦理相關(guān)手續(xù)，并及時通知購房人。三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理（一）商品房預售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。2.開發(fā)企業(yè)應當在預售商品房前，將預售商品房的有關(guān)信息在房地產(chǎn)交易場所和指定媒體上公示，包括商品房的位置、面積、戶型、價格、預售情況等。3.開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當與購房人簽訂商品房預售合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理合同登記備案手續(xù)。（二）商品房銷售管理1.商品房銷售包括現(xiàn)房銷售和期房銷售?，F(xiàn)房銷售應當具備下列條件：取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。2.開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應當向購房人出示《商品房預售許可證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》等相關(guān)證明文件，并如實告知購房人有關(guān)商品房的質(zhì)量、性能、配套設(shè)施等情況。3.商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價的，商品房買賣合同中應當約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。（三）二手房交易管理1.二手房交易應當簽訂書面合同，并在合同中明確雙方的權(quán)利義務(wù)、房屋基本情況、成交價格、付款方式、交房時間等內(nèi)容。2.二手房交易當事人應當按照規(guī)定向房地產(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)，提交房屋所有權(quán)證書、身份證明、買賣合同等相關(guān)材料。3.房地產(chǎn)交易管理部門應當對二手房交易進行審核，對符合條件的，辦理交易過戶手續(xù)；對不符合條件的，不予辦理，并告知當事人理由。四、房地產(chǎn)交易中介服務(wù)管理（一）中介機構(gòu)設(shè)立與資質(zhì)管理1.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應當向工商行政管理部門申請登記，并自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門備案。2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的人員，應當取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書，并在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)注冊執(zhí)業(yè)。3.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應當按照規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動，不得超越資質(zhì)等級從事中介服務(wù)。（二）中介服務(wù)行為規(guī)范1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應當如實向委托人提供有關(guān)房屋的真實情況和信息，不得隱瞞或者提供虛假信息。2.中介服務(wù)機構(gòu)促成房屋買賣、租賃等交易的，應當按照約定向委托人收取中介服務(wù)費，并開具合法票據(jù)。3.中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員不得采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當事人利益，不得泄露委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。（三）監(jiān)督管理1.房地產(chǎn)管理部門應當加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的日常監(jiān)督檢查，定期對中介服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)、從業(yè)人員資格、服務(wù)行為等進行檢查。2.對違反本辦法規(guī)定的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員，房地產(chǎn)管理部門應當依法予以處罰，并記入信用檔案。五、房地產(chǎn)市場監(jiān)管與調(diào)控（一）市場監(jiān)測與分析1.房地產(chǎn)管理部門應當建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，定期收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、建設(shè)規(guī)模、銷售情況、價格走勢等。2.根據(jù)市場監(jiān)測情況，及時發(fā)布房地產(chǎn)市場動態(tài)信息，為房地產(chǎn)市場主體提供決策參考，引導市場理性投資和消費。（二）價格管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照公平、合理、誠實信用的原則確定商品房價格，并在銷售場所顯著位置明碼標價。2.價格主管部門應當加強對房地產(chǎn)市場價格的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為，維護市場價格秩序。（三）宏觀調(diào)控措施1.根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，市政府可以采取土地供應調(diào)控、金融信貸調(diào)控、稅收調(diào)節(jié)等宏觀調(diào)控措施，促進房地產(chǎn)市場供需平衡和健康發(fā)展。2.土地管理部門應當根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，合理安排土地供應計劃，優(yōu)先保障保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)用地。3.金融監(jiān)管部門應當加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風險。六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（一）登記范圍與程序1.本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及其他房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅等，應當依法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序包括申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證等環(huán)節(jié)。當事人應當按照規(guī)定提交相關(guān)材料，到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記手續(xù)。（二）登記機構(gòu)職責1.房地產(chǎn)登記機構(gòu)應當依法履行職責，對當事人提交的登記申請進行審核，確保登記事項真實、準確、合法。2.登記機構(gòu)應當建立健全登記檔案管理制度，妥善保管房地產(chǎn)登記檔案，為社會提供查詢服務(wù)。（三）異議登記與更正登記1.利害關(guān)系人認為房地產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請異議登記。異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等。2.權(quán)利人、利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。經(jīng)審核確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。七、法律責任（一）開發(fā)企業(yè)違法行為的處罰1.開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。2.開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。3.開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定辦理項目審批、規(guī)劃許可等手續(xù)擅自開工建設(shè)的，由縣級以上人民政府有關(guān)部門責令停止建設(shè)，限期改正，并處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款。4.開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計方案的，由縣級以上人民政府規(guī)劃主管部門責令限期改正，并處10萬元以上30萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5.開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定的時間和條件開發(fā)建設(shè)的，按照本辦法規(guī)定征收土地閑置費或者無償收回土地使用權(quán)。（二）經(jīng)營企業(yè)違法行為的處罰1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定的時間辦理合同登記備案手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。3.開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時隱瞞重要事實或者提供虛假情況的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。4.二手房交易當事人違反本辦法規(guī)定，未辦理交易手續(xù)的，由房地產(chǎn)交易管理部門責令限期補辦手續(xù)；逾期不補辦的，處1000元以上5000元以下的罰款。（三）中介服務(wù)機構(gòu)違法行為的處罰1.中介服務(wù)機構(gòu)未取得資質(zhì)證書從事中介服務(wù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責令停止中介服務(wù)活動，沒收違法所得，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。2.中介服務(wù)機構(gòu)超越資質(zhì)等級從事中介服務(wù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；逾期不改正的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。3.中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當事人利益的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。（四）其他違法行為的處罰1.違反本辦法規(guī)定，擅自處分依法登記的房地產(chǎn)的，由房地產(chǎn)管理部門責令改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯