新民路物業(yè)管理辦法公示一、總則（一）目的為了加強新民路區(qū)域的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本區(qū)域實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于新民路范圍內所有物業(yè)服務區(qū)域，包括住宅、商業(yè)、辦公等各類物業(yè)項目。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家有關物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法履行職責，保障物業(yè)管理活動的合法性。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的自治作用，同時引入專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)提供優(yōu)質服務。3.公平、公正、公開原則：在物業(yè)管理活動中，遵循公平、公正、公開的原則，保障各方的合法權益，接受社會監(jiān)督。4.服務第一原則：以業(yè)主需求為導向，不斷提高物業(yè)服務質量，為業(yè)主提供高效、便捷、優(yōu)質的服務。二、業(yè)主及業(yè)主大會（一）業(yè)主的權利與義務1.權利依法享有物業(yè)的所有權、使用權、收益權等權益。參加業(yè)主大會會議，行使投票權。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。2.義務遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。按時交納物業(yè)服務費用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。（二）業(yè)主大會的成立與職責1.成立條件物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數在200人以上或者專有部分占建筑物總面積50%以上的，應當成立業(yè)主大會。業(yè)主人數不足200人或者專有部分占建筑物總面積不足50%的，經業(yè)主總人數20%以上業(yè)主提議，可以成立業(yè)主大會。2.成立程序由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內業(yè)主大會的成立工作。業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到申請之日起60日內，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組負責業(yè)主大會的籌備工作，包括確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約草案，確認業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單，制定業(yè)主委員會選舉辦法等?；I備組應當自組成之日起90日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。3.職責制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)?；I集和使用專項維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設施。決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（三）業(yè)主大會議事規(guī)則1.內容業(yè)主大會的議事方式。業(yè)主大會的表決程序。業(yè)主委員會的組成和任期。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、使用和管理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關系。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的印章使用和管理。其他有關業(yè)主大會、業(yè)主委員會的事項。2.制定與修改業(yè)主大會議事規(guī)則由首次業(yè)主大會會議籌備組擬定，經首次業(yè)主大會會議表決通過后生效。業(yè)主大會議事規(guī)則的修改，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。（四）管理規(guī)約1.內容物業(yè)的使用、維護、管理。專項維修資金的籌集、使用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營與收益分配。業(yè)主的共同利益。業(yè)主應當履行的義務。違反管理規(guī)約應當承擔的責任。2.制定與修改管理規(guī)約由首次業(yè)主大會會議籌備組擬定，經首次業(yè)主大會會議表決通過后生效。管理規(guī)約的修改，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的組成與選舉1.組成業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關法律、法規(guī)。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務。熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔。具有一定的組織能力。具備必要的工作時間。2.選舉業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦產生。業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員，應當采用無記名投票的方式，并按照得票多少的順序確定當選委員。（二）業(yè)主委員會的職責1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施。6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用。7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。8.調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛。9.業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）業(yè)主委員會的工作規(guī)則1.業(yè)主委員會會議應當定期召開，每年至少召開4次。經1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應當及時召開業(yè)主委員會會議。2.業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。3.業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議的決定事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。（四）業(yè)主委員會的換屆與終止1.換屆業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會應當在任期屆滿后10日內，將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。2.終止業(yè)主委員會有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，業(yè)主委員會終止：因物業(yè)管理區(qū)域滅失等原因，不再需要實施物業(yè)管理的。業(yè)主委員會委員人數不足總數的1/2的。業(yè)主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的。業(yè)主大會決定終止的。法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。四、物業(yè)服務企業(yè)（一）物業(yè)服務企業(yè)的資質與選聘1.資質物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得相應等級的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二、三級，新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。2.選聘業(yè)主大會有權決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。選聘物業(yè)服務企業(yè)應當采用招投標的方式進行，但經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。（二）物業(yè)服務合同1.內容物業(yè)服務事項。物業(yè)服務質量標準。物業(yè)服務費用的標準、收取辦法及計費方式。雙方的權利義務。物業(yè)服務合同的期限。違約責任。解決爭議的方法。2.簽訂與履行物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。（三）物業(yè)服務內容與標準1.物業(yè)服務內容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生維護。物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護。物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務。物業(yè)檔案資料管理。其他物業(yè)服務事項。2.物業(yè)服務標準物業(yè)服務標準應當符合國家和地方相關規(guī)定，并在物業(yè)服務合同中明確約定。物業(yè)服務標準一般包括服務質量、服務響應時間、服務費用等方面的內容。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅物業(yè)內不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，不得損害公共利益和他人合法權益。（二）物業(yè)的維護1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查、維修和養(yǎng)護，確保其正常運行和使用。2.業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。3.物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。六、專項維修資金（一）專項維修資金的交存1.商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。2.出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。（二）專項維修資金的使用1.專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.住宅共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造的，按照以下程序辦理：物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出使用建議。業(yè)主委員會組織實施使用方案。物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知。專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。3.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下程序辦理：物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出應急處置方案，經業(yè)主委員會同意后實施；動用公有住房住宅專項維修資金的，由負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后實施。應急處置情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內及時公示。應急處置完成后，應當按照規(guī)定補辦有關手續(xù)。（三）專項維修資金的管理與監(jiān)督1.住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督的原則。2.住宅專項維修資金應當存入住宅專項維修資金專戶，由所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管，接受業(yè)主、業(yè)主大會和房地產行政主管部門的監(jiān)督。3.業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。業(yè)主大會成立后，應當按照規(guī)定劃轉業(yè)主交存的住宅專項維修資金。4.公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，由負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門代管。5.住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。七、法律責任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處理：擅自改變物業(yè)使用性質的。違反規(guī)定將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的。不按照規(guī)定交納物業(yè)服務費用、專項維修資金等費用的。損害物業(yè)共用部位、共用設施設備的。違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，損害公共利益和他人合法權益的。2.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，給他人造成損害的，應當依法承擔賠償責任。（二）物業(yè)服務企業(yè)的法律責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處理：未按照物業(yè)服務合同的約定提供服務的。擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的。擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的。擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。物業(yè)服務合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的。不按照規(guī)定公布物業(yè)服務費用收支情況的。其他違反法律法規(guī)及本辦法規(guī)定的行為。2.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，給業(yè)主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。（三）業(yè)主委員會的法律責任1.業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處理：未執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議的。