商品房按揭管理暫行辦法總則目的與依據(jù)本辦法旨在規(guī)范商品房按揭業(yè)務(wù)的管理，保障借貸雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。依據(jù)《中華人民共和國民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》以及相關(guān)金融法規(guī)制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)辦理的商品房按揭業(yè)務(wù)，包括商業(yè)銀行、住房公積金管理中心等金融機(jī)構(gòu)向購買新建商品房或存量商品房的借款人發(fā)放的貸款業(yè)務(wù)。基本原則1.依法合規(guī)原則：商品房按揭業(yè)務(wù)必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和金融監(jiān)管要求，確保業(yè)務(wù)操作合法合規(guī)。2.風(fēng)險(xiǎn)可控原則：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全風(fēng)險(xiǎn)評估和防控機(jī)制，有效識別、評估和控制商品房按揭業(yè)務(wù)中的各類風(fēng)險(xiǎn)。3.平等自愿原則：借貸雙方應(yīng)在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂按揭合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。4.誠實(shí)守信原則：借貸雙方應(yīng)誠實(shí)守信，如實(shí)提供相關(guān)信息，履行合同約定的義務(wù)。貸款主體與條件貸款人資格1.經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行、住房公積金管理中心等金融機(jī)構(gòu)，具有合法的貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營資格。2.具備完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系和內(nèi)部控制制度，能夠有效防范和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。3.擁有充足的信貸資金，能夠滿足商品房按揭業(yè)務(wù)的資金需求。借款人條件1.具有完全民事行為能力的自然人。2.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。3.具有購買商品房的合同或協(xié)議。4.已支付不低于規(guī)定比例的購房首付款。5.貸款人規(guī)定的其他條件。貸款申請與審批申請材料借款人申請商品房按揭貸款，應(yīng)向貸款人提供下列資料：1.個(gè)人身份證件、戶籍證明、婚姻狀況證明等。2.收入證明或其他還款能力證明材料。3.商品房購房合同或協(xié)議。4.首付款證明材料。5.貸款人要求提供的其他資料。申請流程1.借款人向貸款人提出貸款申請，并提交申請材料。2.貸款人收到申請材料后，進(jìn)行初步審查，對符合條件的申請予以受理。3.貸款人對借款人的信用狀況、還款能力、購房合同等進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。4.貸款人根據(jù)調(diào)查核實(shí)情況，對貸款申請進(jìn)行審批，作出是否批準(zhǔn)貸款的決定。審批要點(diǎn)1.借款人的信用狀況：審查借款人的信用記錄，評估其信用風(fēng)險(xiǎn)。2.還款能力：核實(shí)借款人的收入情況，評估其還款能力。3.購房合同真實(shí)性：審查購房合同的真實(shí)性、合法性和有效性。4.首付款比例：確保借款人已支付不低于規(guī)定比例的購房首付款。5.抵押物價(jià)值：評估抵押物的價(jià)值，確保抵押物價(jià)值能夠覆蓋貸款金額。貸款額度、期限與利率貸款額度1.貸款額度根據(jù)借款人的還款能力、購房價(jià)格、首付款比例等因素確定。2.一般情況下，貸款額度不超過購房總價(jià)的一定比例，具體比例由貸款人根據(jù)市場情況和風(fēng)險(xiǎn)狀況確定。貸款期限1.貸款期限由借貸雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定，但最長不超過規(guī)定年限。2.借款人年齡與貸款期限之和一般不超過法定退休年齡后一定年限。貸款利率1.貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率政策執(zhí)行，可根據(jù)市場情況和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整。2.借貸雙方可在合同中約定貸款利率的調(diào)整方式和周期。抵押物管理抵押物范圍1.借款人所購商品房可作為抵押物。2.以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)連同地上建筑物一并抵押的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記。抵押物登記1.借貸雙方應(yīng)在合同簽訂后，按照規(guī)定辦理抵押物登記手續(xù)。2.抵押物登記部門為房地產(chǎn)管理部門或土地管理部門。抵押物處置1.借款人未能按時(shí)足額償還貸款本息時(shí)，貸款人有權(quán)依法處置抵押物。2.抵押物處置所得價(jià)款優(yōu)先用于償還貸款本息，如有剩余，退還借款人；如不足以償還貸款本息，貸款人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償。貸款發(fā)放與支付貸款發(fā)放條件1.貸款申請已獲批準(zhǔn)。2.購房合同已生效，借款人已支付規(guī)定比例的購房首付款。3.抵押物已辦理合法有效的抵押登記手續(xù)。4.貸款人規(guī)定的其他條件。貸款支付方式1.貸款人可將貸款直接支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或售房人，也可將貸款發(fā)放至借款人指定的賬戶。2.采用貸款人受托支付方式的，貸款人應(yīng)按照借款合同約定，通過借款人受托支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。貸后管理還款管理1.借款人應(yīng)按照借款合同約定的還款方式和還款期限按時(shí)足額償還貸款本息。2.貸款人應(yīng)建立健全還款提醒機(jī)制，及時(shí)提醒借款人按時(shí)還款。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測1.貸款人應(yīng)定期對借款人的信用狀況、還款能力、抵押物價(jià)值等進(jìn)行監(jiān)測，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)。2.對出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號的借款人，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)處置措施。抵押物管理1.貸款人應(yīng)定期對抵押物的狀況進(jìn)行檢查，確保抵押物的安全和完好。2.如發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值明顯減少或出現(xiàn)其他影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況，貸款人應(yīng)要求借款人提供相應(yīng)的擔(dān)?；蛱崆皟斶€部分或全部貸款。合同管理合同簽訂1.借貸雙方應(yīng)簽訂書面按揭合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.按揭合同應(yīng)包括貸款金額、貸款期限、貸款利率、還款方式、抵押物等主要條款。合同變更與解除1.借貸雙方協(xié)商一致，可以變更或解除按揭合同。2.借款人提前償還貸款的，應(yīng)按照合同約定辦理相關(guān)手續(xù)。合同糾紛處理1.如發(fā)生合同糾紛，借貸雙方應(yīng)首先通過協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。2.在合同糾紛處理期間，不影響合同中其他條款的履行。附則解釋權(quán)本辦法由[公