陜西物業(yè)招投標管理辦法總則目的為了規(guī)范陜西物業(yè)招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理服務水平，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國招標投標法實施條例》以及相關法律法規(guī)，結合本省實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在陜西省行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)管理項目招投標活動?；驹瓌t1.公開原則：招投標活動應公開進行，招標人應當依法發(fā)布招標公告，公開招標信息，確保潛在投標人能夠平等獲取信息。2.公平原則：招標人不得對潛在投標人實行歧視待遇，所有投標人在招投標活動中享有平等的權利和機會。3.公正原則：評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，客觀、公正地對投標文件進行評審和比較，確定中標候選人。4.誠實信用原則：招投標當事人應當誠實守信，履行各自的義務，不得隱瞞真實情況、弄虛作假，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。招標招標人1.定義：本辦法所稱招標人是指依法提出招標項目、進行招標的法人或者其他組織。2.招標人條件：招標人應當具有與招標項目相適應的經(jīng)濟、技術、管理人員，有組織編制招標文件和組織評標能力，且已依法進行了物業(yè)管理項目的立項等前期準備工作。3.招標人職責：招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，依法編制招標文件。招標文件應當包括招標項目的基本情況、物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求、對投標人的資格要求、投標報價要求、評標標準和方法、合同主要條款等實質(zhì)性內(nèi)容。招標人應當按照招標文件規(guī)定的時間、地點開標，并邀請所有投標人參加。開標過程應當記錄，并存檔備查。招標人應當依法組建評標委員會，負責評標活動。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，提出評標報告，并推薦合格的中標候選人。招標人應當根據(jù)評標委員會提出的評標報告和推薦的中標候選人，依法確定中標人。招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。招標方式1.公開招標：招標人通過發(fā)布招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。公開招標的招標公告應當在省級以上人民政府發(fā)展改革部門依法指定的媒介發(fā)布。2.邀請招標：招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。有下列情形之一的，可以采用邀請招標：項目技術復雜或者有特殊要求，只有少量潛在投標人可供選擇；受自然地域環(huán)境限制；涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災，適宜招標但不宜公開招標；擬公開招標的費用與項目的價值相比，不值得；法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的其他情形。招標程序1.招標前期準備：招標人應當在招標前完成以下準備工作：確定招標項目的物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求；制定招標項目的評標標準和方法；編制招標文件；發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書。2.資格預審：招標人可以根據(jù)招標項目的特點和需要，對潛在投標人進行資格預審。資格預審應當按照下列程序進行：發(fā)布資格預審公告；發(fā)售資格預審文件；潛在投標人提交資格預審申請文件；招標人對資格預審申請文件進行審查，確定資格預審合格的潛在投標人名單。3.招標文件編制：招標文件應當包括下列內(nèi)容：招標公告或者投標邀請書；投標人須知；評標標準和方法；合同主要條款；投標文件格式；技術、服務要求；其他應當說明的事項。4.發(fā)布招標公告或投標邀請書：招標公告應當包括下列內(nèi)容：招標人的名稱和地址；招標項目的基本情況；招標項目的物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求；對投標人的資格要求；獲取招標文件的時間、地點和方式；投標截止日期和開標時間、地點。投標邀請書應當包括前款第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）、（七）項內(nèi)容。5.發(fā)售招標文件：招標人應當按照招標公告或者投標邀請書規(guī)定的時間、地點發(fā)售招標文件。招標文件的售價應當合理，不得以營利為目的。招標人發(fā)售招標文件時，應當同時提供招標文件的書面文本和電子文本。6.踏勘現(xiàn)場：招標人可以根據(jù)招標項目的需要，組織潛在投標人踏勘項目現(xiàn)場。踏勘現(xiàn)場的時間、地點和內(nèi)容應當在招標文件中明確規(guī)定。招標人不得組織單個或者部分潛在投標人踏勘項目現(xiàn)場。7.答疑與澄清：潛在投標人對招標文件有疑問的，可以在投標截止時間10日前以書面形式向招標人提出。招標人應當在收到疑問后3日內(nèi)以書面形式進行解答，并將解答內(nèi)容同時送達所有獲取招標文件的潛在投標人。招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要澄清或者修改的，應當在投標截止時間15日前以書面形式通知所有獲取招標文件的潛在投標人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。投標投標人1.定義：本辦法所稱投標人是指響應招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。2.投標人條件：投標人應當具備下列條件：具有獨立承擔民事責任的能力；具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務會計制度；具有履行合同所必需的設備和專業(yè)技術能力；有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；參加招投標活動前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。3.投標人資格證明文件：投標人應當按照招標文件的要求，提供下列資格證明文件：營業(yè)執(zhí)照副本復印件；稅務登記證副本復印件；組織機構代碼證副本復印件（已辦理“三證合一”的，提供營業(yè)執(zhí)照副本復印件）；法定代表人身份證明書；法定代表人授權委托書（法定代表人參加投標的除外）；資質(zhì)證書副本復印件；業(yè)績證明材料（合同復印件等）；財務狀況證明材料（審計報告、財務報表等）；其他資格證明文件。投標文件編制1.投標文件內(nèi)容：投標文件應當包括下列內(nèi)容：投標函；法定代表人身份證明書；法定代表人授權委托書（法定代表人參加投標的除外）；投標報價表；物業(yè)管理服務方案；項目管理團隊人員配備情況；業(yè)績證明材料（合同復印件等）；財務狀況證明材料（審計報告、財務報表等）；其他投標文件要求提供的材料。2.投標文件格式：投標文件應當按照招標文件規(guī)定的格式編制，內(nèi)容應當完整、清晰、準確。投標文件應當由投標人法定代表人或者其授權代表簽字并加蓋投標人公章。3.投標報價：投標報價應當包括完成物業(yè)管理服務項目所需的全部費用，包括但不限于人員工資、福利、保險、辦公費用、設備維護費用、清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用等。投標報價應當合理，不得低于成本價。投標程序1.獲取招標文件：潛在投標人應當按照招標公告或者投標邀請書規(guī)定的時間、地點獲取招標文件。2.編制投標文件：投標人應當按照招標文件的要求，編制投標文件。投標文件應當在投標截止時間前送達指定地點。3.提交投標保證金：招標人可以要求投標人提交投標保證金。投標保證金的金額不得超過招標項目估算價的2%，且最高不得超過80萬元人民幣。投標保證金應當在投標截止時間前以現(xiàn)金、支票、匯票、本票或者金融機構、擔保機構出具的保函等非現(xiàn)金形式提交。招標人應當在中標通知書發(fā)出后5日內(nèi)，向未中標的投標人退還投標保證金；在合同簽訂后5日內(nèi)，向中標人退還投標保證金及銀行同期存款利息。4.投標文件密封與標識：投標文件應當密封包裝，并在封口處加蓋投標人公章。投標文件應當標明“正本”、“副本”字樣。正本和副本不一致的，以正本為準。5.投標文件送達：投標人應當在投標截止時間前，將投標文件送達指定地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具簽收憑證。在投標截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。開標、評標和中標開標1.開標時間和地點：開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。2.開標程序：開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封、宣讀。開標過程應當記錄，并存檔備查。評標1.評標委員會組建：評標委員會由招標人的代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標專家應當從陜西省物業(yè)管理評標專家?guī)熘须S機抽取。與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會；已經(jīng)進入的應當更換。2.評標標準和方法：評標標準和方法應當在招標文件中明確規(guī)定。評標標準應當包括價格標準、技術標準、服務標準、信譽標準等。評標方法可以采用綜合評估法、經(jīng)評審的最低投標價法等。3.評標程序：評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容進行澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標委員會應當根據(jù)評標結果，推薦合格的中標候選人。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。中標1.中標候選人確定：招標人應當根據(jù)評標委員會提出的評標報告和推薦的中標候選人，依法確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。2.中標通知書發(fā)出：招標人應當在確定中標人之日起15日內(nèi)，向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。3.合同簽訂：招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當按照招標文件的要求提交。履約保證金不得超過中標合同金額的10%。監(jiān)督管理監(jiān)督部門陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責全省物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理工作。監(jiān)督措施1.受理投訴：任何單位和個人對物業(yè)管理招投標活動中的違法行為，有權向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。房地產(chǎn)行政主管部門應當自收到投訴之日起30日內(nèi)，對投訴事項進行調(diào)查、核實，并依法作出處理決定。2.現(xiàn)場監(jiān)督：房地產(chǎn)行政主管部門可以對物業(yè)管理招投標活動進行現(xiàn)場監(jiān)督，檢查招標人、投標人、評標委員會等招投標當事人的活動是否符合法律法規(guī)和招標文件的規(guī)定。3.處罰措施：招標人、投標人、評標委員會等招投標當事人違反本辦法規(guī)定的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。法律責任招標人法律責任1.招標人有下列情形之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以1萬元以上5萬元以下的罰款：依法應當公開招標而采用邀請招標的；招標文件、資格預審文件的發(fā)售、澄清、修改的時限，或者確定的提交資格預審申請文件、投標文件的時限不符合本辦法規(guī)定的；接受未通過資格預審的單位或者個人參加投標的；接受應當拒收的投標文件的。招標人有前款第一項、第三項、第四項所列行為之一的，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。2.招標人以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人的，對潛在投標人實行歧視待遇的，強制要求投標人組成聯(lián)合體共同投標的，或者限制投標人之間競爭的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，可以處1萬元以上5萬元以下的罰款。投標人法律責任1.投標人有下列情形之一的，屬于招標投標法第三十三條規(guī)定的以其他方式弄虛作假的行為：使用偽造、變造的許可證件；提供虛假的財務狀況或者業(yè)績；提供虛假的項目負責人或者主要技術人員簡歷、勞動關系證明；提供虛假的信用狀況；其他弄虛作假的行為。投標人有前款所列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以中標項目金額5‰以上10‰以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，取消其1年至3年內(nèi)參加依法必須進行招標的項目的投標資格，并予以公告，直至由工商行政管理機關吊銷營業(yè)執(zhí)照；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給招標人造成損失的，依法承擔賠償責任。2.投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的，投標人向招標人或者評標委員會成員行賄謀取中標的，中標無效；構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依照招標投標法第五十三條的規(guī)定處罰。投標人未中標的，對單位的罰款金額按照招標項