重慶公共租賃住房現(xiàn)狀分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u32000重慶公共租賃住房現(xiàn)狀分析案例 172341.1重慶市公共租賃住房制度的發(fā)展沿革 1208771.2重慶公共租賃房土地供應(yīng)與建成數(shù)量 377841.2.1重慶公共租賃房土地供應(yīng) 3163341.2.2重慶公共租賃房建成數(shù)量 4重慶市幅員面積8.24萬平方公里，下轄38個(gè)行政區(qū)縣，是長江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心、西南工商業(yè)重鎮(zhèn)和水路交通樞紐。截至2020年底，重慶市城鎮(zhèn)人口1605.96萬人，主城區(qū)常住人口;670萬人，城鎮(zhèn)化率55.02%;城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速促進(jìn)了重慶房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，加之被批準(zhǔn)為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的附帶效應(yīng)，重慶房價(jià)一路飚升，相當(dāng)部分居民住房支付能力不足。根據(jù)重慶市政府的規(guī)劃，到2020年主城區(qū)常住人口將從目前的670萬增加到1000萬，住房保障供需矛盾將更加突出。圖3-1重慶主城區(qū)住宅建面均價(jià)走勢重慶公共租賃房現(xiàn)在發(fā)展勢頭較好，發(fā)展十余年來進(jìn)步較快，無論在制度、土地供用還是在公共租賃房數(shù)量上重慶公共租賃房的質(zhì)量都很好，甚至在數(shù)量上是重慶公共租賃房數(shù)量是全國第一。1.1重慶市公共租賃住房制度的發(fā)展沿革重慶市于2013年在主城區(qū)正式啟動(dòng)廉租住房保障工作;2016年，廉租住房在全市范圍內(nèi)推廣;2017年，經(jīng)濟(jì)適用住房納入住房保障體系;2018年末，人均居住面積低于10平方米的城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障實(shí)現(xiàn)全覆蓋。但原有制度覆蓋面較小，保障性住房供需缺口仍然很大。為進(jìn)一步解決群眾“住房難”問題，重慶市率先在全國范圍內(nèi)實(shí)施大規(guī)模、系統(tǒng)化的公共租賃住房制度。2010年1月，重慶市常務(wù)委員會(huì)審議通過《關(guān)于實(shí)施主城區(qū)公共租賃住房保障》，決定2010年開建公共租賃住房，未來10年全市將推出4000萬平方米的保障量，其中主城區(qū)占3000萬平方米，區(qū)縣占1000萬平方米，將解決60萬中低收入家庭的住房困難，覆蓋面達(dá)到城市總?cè)丝跀?shù)量的30%-40%。2017年12月，市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》中將10年建設(shè)計(jì)劃壓縮到3年，2018年全面完成全市4000萬平方米的公共租賃住房建設(shè)任務(wù)。重慶確立了由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊房改造、城中村改造、農(nóng)民工公寓、公共租賃住房組成的“5+1”保障性住房供給模式。其中，公共租賃住房建設(shè)將“一蓋三”整合廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。一方面，不再單獨(dú)新建廉租住房，而是包含在公共租賃住房體系中;另一方面，公共租賃住房承租者可以成本價(jià)購買公共租賃住房，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房。公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)現(xiàn)三房合一。為保障公共租賃住房制度穩(wěn)定運(yùn)行，2017年6月，市政府發(fā)布《重慶市公共租賃房暫行辦法》，規(guī)定公共租賃住房制度的規(guī)劃建設(shè)、資金管理、政策支持、準(zhǔn)入與退出、運(yùn)營模式、監(jiān)督機(jī)制等。2018年2月11日，重慶市國土資源和房屋管理局(以下簡稱“市國土房管局”)發(fā)布《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱《重慶市公共租賃房實(shí)施細(xì)則》)，在《重慶市公共租賃房暫行辦法》的基礎(chǔ)上就公共租賃住房的申請、配租、管理、退出、監(jiān)管等程序做出了更加詳細(xì)的規(guī)定。2019年4月，重慶市財(cái)政局制定了《重慶市市級(jí)公共租賃住房租金收入管理暫行辦法》(以下簡稱《重慶市公共租賃房租金收入管理辦法》)，規(guī)范市級(jí)公共租賃住房租金的收繳、使用和管理。2010年7月29日，全國首個(gè)地方公共租賃住房專門管理機(jī)構(gòu)——重慶市公共租賃房管理局(以下簡稱“市公共租賃房管理局”)掛牌成立，作為市國土房管局的二級(jí)局(副廳級(jí)事業(yè)單位)，負(fù)責(zé)公共租賃住房的規(guī)劃、政策、分配和監(jiān)管工作，這標(biāo)志著重慶公共租賃住房制度朝著專業(yè)化管理、體系化運(yùn)營邁出了重要一步。同時(shí)，重慶市還建立起完善的公共租賃住房信息平臺(tái)和管理系統(tǒng)，包括外部公眾網(wǎng)和內(nèi)部管理網(wǎng)兩大體系，即重慶市公共租賃住房信息網(wǎng)和重慶市公共租賃住房管理信息系統(tǒng)。該管理信息系統(tǒng)已與公安部門的戶籍管理系統(tǒng)、民政部門的低保戶管理系統(tǒng)、房管部門的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)和住房公積金管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。全市住房保障可實(shí)現(xiàn)完全的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)和管理。重慶公共租賃住房建設(shè)創(chuàng)下了“三個(gè)全國之最”:保障群體規(guī)模全國最大、建設(shè)總量全國最大、集中新建公共租賃房的開工總量全國各省(自治區(qū)、直轄市)最大。其改變了以往“零敲碎打”的建設(shè)模式，大體量推進(jìn)建設(shè)，通過迅速擴(kuò)大保障房供應(yīng)面積，緩解住房短缺、供需矛盾突出等一系列問題。截至2019年底，規(guī)劃的21個(gè)公共租賃住房建設(shè)點(diǎn)中，已開工地塊共17個(gè)，已開建公共租賃住房2727萬平方米，主城區(qū)通過4次搖號(hào)配租共分配住房8.2萬套，全市累計(jì)分配11萬套，惠及群眾近30萬人。根據(jù)規(guī)劃，2020年重慶還開建公共租賃住房1350萬平方米，全面完成3年開建4000萬平方米公共租賃房的目標(biāo)，惠及群眾達(dá)300萬人?，F(xiàn)已簽約入住的小區(qū)包括民心佳園和康莊美地。其中，位于重慶市兩江新區(qū)，建筑總面積達(dá)111萬平方米的首個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目民心佳園共1.79套房源已實(shí)現(xiàn)全部搖號(hào)配租完畢。1.2重慶公共租賃房土地供應(yīng)與建成數(shù)量1.2.1重慶公共租賃房土地供應(yīng)劃撥方式供地是重慶公共租賃房建設(shè)過程中的一大特色。自2002年開始，重慶市成立了土地整治儲(chǔ)備中心。2013年又在其基礎(chǔ)上成立重慶地產(chǎn)集團(tuán)，由市政府注資，建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制。近年來，重慶通過工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、老廠搬遷、院校置換、舊城拆遷、征用農(nóng)村集體土地等方法，已經(jīng)儲(chǔ)備了10多萬畝土地。為推進(jìn)公共租賃房建設(shè)，重慶市政府在主城區(qū)從儲(chǔ)備土地中以劃撥方式拿出3萬畝土作為公共租賃房建設(shè)用地。市屬國有公司以儲(chǔ)備的地塊土地使用權(quán)證融資，融資金額一部分用于公共租賃房的建設(shè)，另一部分依照城市規(guī)劃和供地計(jì)劃開展土地整治，通過整治將生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓?，然后以招拍掛方式出讓土地使用?quán)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，以此來平衡“零地價(jià)”的土地成本。公共租賃住房建設(shè)投入按投入和融資貸款3:7的比例進(jìn)行，采取“1+3”的融資模式進(jìn)行資金籌措平衡:①地方及中央財(cái)政投入。其中爭取中央財(cái)政投入約100億元，包括廉租房、公共租賃房中央預(yù)算內(nèi)投資，保障性安居工程補(bǔ)助資金;重慶市財(cái)政以土地出讓收入(5%)、房地產(chǎn)稅、財(cái)政專項(xiàng)資金等方式投入約200億元;②除財(cái)政投入外融資貸款方式主要采取3種途徑籌措平衡:一是相關(guān)商業(yè)物業(yè)出租;二是30%的比例出售公共租賃住房;三是租金收入覆蓋貸款利息。③土地融資。重慶市依靠國資與土地規(guī)劃、土地儲(chǔ)備的有機(jī)結(jié)合，突破了一般城市的土地財(cái)政模式，使政府的公共建設(shè)并不依賴于短期的土地財(cái)政、稅收和一般的基金。在公共租賃住房的建設(shè)中，重慶在2002年確立的“八大投”土地投融資規(guī)劃模式發(fā)揮體制性優(yōu)勢，通過土地的融資，為公共租賃住房的建設(shè)提供了強(qiáng)大的資金支持，保證了公共租賃住房建設(shè)資金。重慶早年將國有土地交由國有企業(yè)運(yùn)作，八大國有地產(chǎn)公司及城投負(fù)責(zé)土地一級(jí)市場整理開發(fā)，因此政府手中儲(chǔ)備有大量土地。2017年，重慶市政府決定投入1000億元進(jìn)行公共租賃房的啟動(dòng)及建設(shè)，其中300億元來自于中央安排的專項(xiàng)資金、重慶市的財(cái)政預(yù)算以及土地出讓金的5%。另外一部分所需資金則利用金融杠桿，將八大投的土地儲(chǔ)備進(jìn)行抵押融資，獲取700億元的抵押融資。1000億元的投入將分別用于公共租賃住房的建設(shè)及配套的公共建設(shè)。公共租賃房建成投入運(yùn)行后，其附屬的商業(yè)用房將投入使用，輻射公共租賃房組團(tuán)及周邊住宅小區(qū)，商業(yè)運(yùn)作可獲得一部分的租售收入，另一方面，公共租賃房本身將收取租金，或在公共租賃房體系內(nèi)部出售給需要人群，這樣，也可獲得一部分收益，商業(yè)及公共租賃房的租售的兩部分收益將用以平衡700億抵押融資需交付的銀行利息。由于公共租賃房建設(shè)所需的土地來自國有土地的劃撥，相當(dāng)于“零地價(jià)”無土地成本，為平衡儲(chǔ)備土地的成本，公共租賃房配套的公共建設(shè)將使得其輻射區(qū)域的交通及生活設(shè)施口臻完善，區(qū)域內(nèi)的房價(jià)將因受到青睞而上漲，這將直接推動(dòng)該區(qū)域的土地價(jià)格上漲，則政府在出讓該區(qū)域土地時(shí)，收益將增加，由此增加的收益一部分可用作平衡儲(chǔ)備土地的成本，另一部分可用作民生建設(shè)。1.2.2重慶公共租賃房建成數(shù)量截至目前，全重慶市公共租賃房累計(jì)分配54萬套，140余萬住房困難群眾實(shí)現(xiàn)“住有所居”。市級(jí)投資公共租賃房22個(gè)市級(jí)投資建設(shè)的公共租賃房小區(qū)已全部入住,詳見表3-1,圖3-2,圖3-3；其分布見圖3-4。部分已建成公共租賃房見圖3-5,圖3-6。表3-1市級(jí)投資建設(shè)的公共租賃房小區(qū)各片區(qū)建筑面積及已交付數(shù)據(jù)區(qū)域小區(qū)面積（萬平方米）房屋套數(shù)南岸區(qū)茶園片區(qū)19832000沙坪壩區(qū)微電園片區(qū)18030000西永片區(qū)14724000北碚區(qū)蔡家片區(qū)10617000北碚區(qū)兩江新區(qū)思源6111000萬壽10318000九龍坡區(qū)華巖片區(qū)12519200陶家10514000西彭7210900金鳳59.88500北部新區(qū)大竹林片區(qū)12420900鴛鴦片區(qū)10817700巴南區(qū)界石8512000龍洲灣14017000大渡口區(qū)釣魚嘴689900渝北區(qū)木耳18028900渝北區(qū)兩江新區(qū)天堡寨52.59000龍興446900江北區(qū)兩江新區(qū)復(fù)盛47.77500雙溪518400魚嘴38.66000圖3-2重慶各區(qū)公共租賃房建筑面積圖3-3重慶各區(qū)公共租賃房套數(shù)圖3-4重慶公共租賃房分布圖圖3-5渝北區(qū)康莊美地公共租賃房圖3-6大渡口幸福華庭新居公共租賃房重慶人在調(diào)侃：這座城市有全宇宙最多的公共租賃房。這種說法一點(diǎn)不夸張，真是這樣。對(duì)比一下中國一線城市中的龍頭：上海。截至201