全國性商品房管理辦法總則制定目的為了加強(qiáng)全國性商品房市場的管理，規(guī)范商品房開發(fā)、銷售、交易等行為，保障商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)從事商品房開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)服務(wù)等活動及其監(jiān)督管理?；驹瓌t1.依法管理原則：嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)進(jìn)行商品房市場的管理，確保各項(xiàng)管理活動有法可依、依法實(shí)施。2.公平公正原則：維護(hù)商品房市場交易各方的合法權(quán)益，保障市場公平競爭，杜絕不正當(dāng)競爭行為和市場歧視。3.誠信原則：鼓勵商品房開發(fā)企業(yè)、銷售企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等市場主體誠實(shí)守信，履行合同義務(wù)，樹立良好的市場形象。4.動態(tài)監(jiān)管原則：根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢的變化，適時調(diào)整管理措施，加強(qiáng)對商品房市場全流程的動態(tài)監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。商品房開發(fā)管理開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級劃分：商品房開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級和暫定資質(zhì)。不同資質(zhì)等級的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的商品房開發(fā)項(xiàng)目。2.資質(zhì)申請與審批：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向企業(yè)注冊所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門提出資質(zhì)申請，提交相關(guān)材料。房地產(chǎn)主管部門按照規(guī)定的條件和程序進(jìn)行審批，對符合條件的予以核發(fā)資質(zhì)證書，對不符合條件的不予批準(zhǔn)并書面說明理由。3.資質(zhì)年檢與動態(tài)管理：房地產(chǎn)主管部門對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度，檢查企業(yè)經(jīng)營業(yè)績、市場行為、工程質(zhì)量等情況。對于不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。項(xiàng)目規(guī)劃與建設(shè)管理1.規(guī)劃審批：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃要求，向城市規(guī)劃主管部門申請商品房開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可，提交項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)文件。城市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查，確保項(xiàng)目符合城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。2.土地使用管理：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得土地使用權(quán)，按照土地出讓合同約定的用途、容積率、建筑密度等條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變土地用途。3.建設(shè)工程管理：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，簽訂書面合同，明確各方責(zé)任。建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量和安全。4.竣工驗(yàn)收備案：商品房項(xiàng)目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，向房地產(chǎn)主管部門備案，提交工程竣工驗(yàn)收報告、規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件、消防驗(yàn)收合格證明等相關(guān)材料。未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的商品房不得交付使用。商品房銷售管理銷售條件1.預(yù)售條件：開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2.現(xiàn)售條件：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。銷售行為規(guī)范1.明碼標(biāo)價：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售場所顯著位置明碼標(biāo)價，公示商品房價格、相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及價格投訴舉報電話等內(nèi)容。商品房銷售價格不得高于標(biāo)價，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。2.銷售合同簽訂：開發(fā)企業(yè)與買受人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同應(yīng)當(dāng)包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付條件、面積差異處理、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.禁止捂盤惜售、囤積房源：開發(fā)企業(yè)不得采取捂盤惜售、囤積房源等方式哄抬房價，擾亂市場秩序。對已取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。4.禁止虛假宣傳：開發(fā)企業(yè)不得對商品房的質(zhì)量、性能、周邊環(huán)境等進(jìn)行虛假宣傳，誤導(dǎo)買受人。廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。預(yù)售資金監(jiān)管1.監(jiān)管賬戶設(shè)立：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)主管部門簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管賬戶的資金繳存、使用、撥付等管理要求。2.資金繳存：買受人按照商品房買賣合同約定支付的預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)賬戶收存預(yù)售款。3.資金使用：開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度提出用款計劃，經(jīng)監(jiān)理單位審核和房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)后，由監(jiān)管銀行按照用款計劃撥付資金。預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)，確保項(xiàng)目順利竣工交付。商品房交易管理交易合同網(wǎng)簽備案1.網(wǎng)簽備案制度：商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂合同后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)通過房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案，確保合同信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。2.備案信息查詢：買受人可以通過房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)查詢所購商品房的合同備案信息，了解房屋交易的真實(shí)情況。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)為買受人提供便捷的查詢服務(wù)。房屋面積管理1.面積預(yù)測與實(shí)測：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)對商品房面積進(jìn)行預(yù)測，并在簽訂商品房買賣合同時將預(yù)測面積告知買受人。商品房交付前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托測繪機(jī)構(gòu)對房屋面積進(jìn)行實(shí)測，實(shí)測面積與預(yù)測面積存在誤差的，按照合同約定處理。2.面積誤差處理：合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。房屋產(chǎn)權(quán)登記管理1.初始登記：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，向房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)提出房屋所有權(quán)初始登記申請，提交相關(guān)材料。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)予以登記，核發(fā)房屋所有權(quán)證書。2.轉(zhuǎn)移登記：買受人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)，持商品房買賣合同、購房發(fā)票、身份證明等材料，向房屋登記機(jī)構(gòu)申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)予以登記，核發(fā)房屋所有權(quán)證書。物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級劃分：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級。不同資質(zhì)等級的企業(yè)承接不同規(guī)模和類型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2.資質(zhì)申請與審批：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向企業(yè)注冊所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門提出資質(zhì)申請，提交相關(guān)材料。房地產(chǎn)主管部門按照規(guī)定的條件和程序進(jìn)行審批，對符合條件的予以核發(fā)資質(zhì)證書，對不符合條件的不予批準(zhǔn)并書面說明理由。3.資質(zhì)年檢與動態(tài)管理：房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度，檢查企業(yè)經(jīng)營業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量、人員配備等情況。對于不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)合同管理1.合同簽訂：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會可以決定解聘原物業(yè)服務(wù)人，并與新的物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同。2.合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.質(zhì)量考核評價：房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評價制度，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評價，公布考核評價結(jié)果。2.投訴處理：業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行投訴。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)及時受理業(yè)主投訴，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。房地產(chǎn)市場監(jiān)測與調(diào)控市場監(jiān)測體系建設(shè)1.監(jiān)測指標(biāo)設(shè)定：建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額、庫存面積、房價指數(shù)等指標(biāo)，全面反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。2.數(shù)據(jù)采集與分析：房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門建立房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)采集機(jī)制，定期收集、整理和分析房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，及時掌握市場動態(tài)和發(fā)展趨勢。調(diào)控政策制定與實(shí)施1.政策制定：根據(jù)房地產(chǎn)市場監(jiān)測情況，結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)，制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，包括土地政策、金融政策、稅收政策、限購政策、限售政策等。2.政策實(shí)施：房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門組織實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，加強(qiáng)對政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保政策措施得到有效落實(shí)。法律責(zé)任開發(fā)企業(yè)違法行為責(zé)任1.未取得資質(zhì)證書從事開發(fā)經(jīng)營：由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。2.超越資質(zhì)等級從事開發(fā)經(jīng)營：由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。3.擅自改變規(guī)劃設(shè)計：由城市規(guī)劃主管部門責(zé)令限期改正，并處建設(shè)工程造價5%以上10%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)吊銷規(guī)劃許可證。4.未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售：由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。5.捂盤惜售、囤積房源：由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，并處2萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停止整頓，降低資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書。銷售企業(yè)違法行為責(zé)任1.未按規(guī)定明碼標(biāo)價：由縣級以上人民政府價格主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處5000元以下的罰款；沒有違法所得的，可以并處5000元以下的罰款。2.虛假宣傳：由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止違法行為，消除影響，可以根據(jù)情節(jié)輕重，處20萬元以上100萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處100萬元以上200萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請。3.未按規(guī)定網(wǎng)簽備案：由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為責(zé)任1.未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)：由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令停止違法行為，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合約定：業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。房地產(chǎn)