烏魯木齊小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強烏魯木齊市小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量，營造安全、舒適、整潔、和諧的居住環(huán)境，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于烏魯木齊市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)（含商住混合小區(qū)）的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則以滿足小區(qū)居民的合理需求為出發(fā)點和落腳點，充分尊重居民意愿，保障居民合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。2.依法管理原則嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，規(guī)范管理行為，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。3.民主自治原則鼓勵和支持小區(qū)居民通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，參與小區(qū)管理決策，實現(xiàn)自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。4.協(xié)同共治原則建立政府、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主及相關(guān)部門協(xié)同合作的工作機制，共同推進(jìn)小區(qū)管理工作。二、管理主體與職責(zé)（一）政府部門職責(zé)1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門（1）負(fù)責(zé)制定本市小區(qū)管理相關(guān)政策、制度和標(biāo)準(zhǔn)，并組織實施。（2）指導(dǎo)、監(jiān)督各區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門開展小區(qū)管理工作。（3）協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的重大問題。2.區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門（1）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理工作的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督。（2）審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。（3）調(diào)解處理小區(qū)管理中的矛盾糾紛。3.其他相關(guān)部門（1）市城市管理部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌、違法建設(shè)等方面的監(jiān)督管理。（2）市公安部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)、消防安全、交通秩序等方面的管理工作。（3）市市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，查處違法經(jīng)營行為。（4）市自然資源部門負(fù)責(zé)小區(qū)規(guī)劃、土地使用等方面的監(jiān)督管理。（5）市生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)環(huán)境保護、污染防治等方面的監(jiān)督管理。（6）其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好小區(qū)管理的相關(guān)工作。（二）社區(qū)職責(zé)1.指導(dǎo)和協(xié)助小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作。2.組織開展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治、綠化養(yǎng)護、公共設(shè)施維護等工作。3.協(xié)調(diào)解決小區(qū)內(nèi)的矛盾糾紛，維護小區(qū)和諧穩(wěn)定。4.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評價。5.配合政府部門做好小區(qū)管理的各項工作。（三）業(yè)主大會及業(yè)主委員會職責(zé)1.業(yè)主大會（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。（2）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。（3）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（4）籌集和使用專項維修資金。（5）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。（6）決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。2.業(yè)主委員會（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。（2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。（3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施。（6）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。（7）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，包括但不限于房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護、秩序維護、車輛停放管理等。2.制定小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案，建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核制度，定期向業(yè)主公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及標(biāo)準(zhǔn)、維修資金使用情況等信息。3.協(xié)助社區(qū)做好小區(qū)內(nèi)的文明創(chuàng)建、安全防范、矛盾糾紛調(diào)解等工作。4.接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴和建議。5.配合政府部門做好小區(qū)管理的相關(guān)工作。三、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃設(shè)計要求1.小區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，合理布局住宅、配套設(shè)施、綠化景觀等，滿足居民的生活需求。2.配套設(shè)施應(yīng)包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化、體育、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施，且應(yīng)與小區(qū)規(guī)模相適應(yīng)，布局合理，方便居民使用。3.小區(qū)綠化景觀設(shè)計應(yīng)注重生態(tài)、美觀、實用，合理配置植物，提高綠化覆蓋率，營造良好的居住環(huán)境。4.小區(qū)應(yīng)設(shè)置合理的停車位，包括地上停車位和地下停車位，滿足居民停車需求。（二）建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管1.建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。2.施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，加強施工過程質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行施工工藝和操作規(guī)程。3.監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)范和合同約定，對工程建設(shè)全過程進(jìn)行監(jiān)理，確保工程質(zhì)量符合要求。4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)加強對小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時責(zé)令整改，確保工程質(zhì)量合格。（三）竣工驗收備案1.小區(qū)建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。2.建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。備案時應(yīng)提交工程竣工驗收報告、規(guī)劃驗收合格證、消防驗收合格證、環(huán)保驗收合格證等相關(guān)文件。3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)在收到備案文件后，對備案材料進(jìn)行審查，符合要求的予以備案；不符合要求的，責(zé)令建設(shè)單位限期整改，整改合格后重新備案。四、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔要求1.小區(qū)應(yīng)配備足夠的保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃保潔工作。2.每日定時清掃小區(qū)道路、樓道、電梯、垃圾收集點等公共區(qū)域，保持環(huán)境整潔。3.及時清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾應(yīng)密閉運輸，避免二次污染。4.定期對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，預(yù)防疾病傳播。（二）垃圾分類管理1.按照國家和本市有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)居民進(jìn)行垃圾分類投放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與有資質(zhì)的垃圾處理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，對分類后的垃圾進(jìn)行分類運輸和處理。3.加強對居民的垃圾分類宣傳教育，提高居民的垃圾分類意識和能力。（三）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施維護1.定期對小區(qū)內(nèi)的垃圾收集點、垃圾桶、果皮箱等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行檢查和維護，確保設(shè)施完好無損。2.及時修復(fù)或更換損壞的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，保障小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施正常使用。五、小區(qū)綠化管理（一）綠化養(yǎng)護要求1.小區(qū)應(yīng)制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.保持綠化植物生長良好，樹形美觀，無明顯病蟲害，綠化覆蓋率符合規(guī)定要求。3.及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的枯枝落葉、雜草雜物等，保持綠化區(qū)域整潔。（二）綠化設(shè)施維護1.定期對小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，如花壇、花架、圍欄等進(jìn)行檢查和維護，確保設(shè)施完好無損。2.及時修復(fù)或更換損壞的綠化設(shè)施，保障小區(qū)綠化設(shè)施正常使用。（三）綠化改造與建設(shè)1.根據(jù)小區(qū)實際情況和居民需求，合理規(guī)劃綠化改造與建設(shè)項目，增加綠化面積，提升綠化品質(zhì)。2.綠化改造與建設(shè)項目應(yīng)符合相關(guān)規(guī)劃和設(shè)計要求，嚴(yán)格按照施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。六、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)制度，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護、保養(yǎng)和維修。2.設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，確保設(shè)施設(shè)備正常運行，延長使用壽命。3.對設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)情況應(yīng)做好記錄，建立檔案，以備查閱。（二）設(shè)施設(shè)備安全管理1.加強對小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的安全管理，制定安全操作規(guī)程，確保設(shè)施設(shè)備使用安全。2.定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。3.對存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)立即停止使用，并采取相應(yīng)的安全措施，及時進(jìn)行維修或更換。（三）設(shè)施設(shè)備更新改造1.根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、技術(shù)狀況和實際需求，制定設(shè)施設(shè)備更新改造計劃。2.設(shè)施設(shè)備更新改造應(yīng)符合相關(guān)規(guī)劃和設(shè)計要求，嚴(yán)格按照工程建設(shè)程序進(jìn)行，確保工程質(zhì)量。3.設(shè)施設(shè)備更新改造所需資金，按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支或由業(yè)主共同承擔(dān)。七、小區(qū)秩序維護管理（一）治安保衛(wèi)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全治安保衛(wèi)制度，配備必要的治安保衛(wèi)人員，加強小區(qū)內(nèi)的治安巡邏。2.治安保衛(wèi)人員應(yīng)熟悉小區(qū)情況，履行職責(zé)，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題。3.加強對小區(qū)出入口的管理，實行24小時值班制度，嚴(yán)格人員、車輛出入登記。4.配合公安機關(guān)做好小區(qū)內(nèi)的治安防范工作，及時報告和協(xié)助處理各類治安案件。（二）消防安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全消防安全制度，落實消防安全責(zé)任，加強小區(qū)內(nèi)的消防安全管理。2.按照規(guī)定配備消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查、維護和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。3.加強對小區(qū)居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。4.制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織演練，確保在火災(zāi)發(fā)生時能夠迅速、有效地進(jìn)行撲救和疏散。（三）車輛停放管理1.合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識和標(biāo)線。2.對小區(qū)內(nèi)的車輛停放進(jìn)行規(guī)范管理，引導(dǎo)車輛有序停放。3.收取車輛停放費用的，應(yīng)按照規(guī)定明碼標(biāo)價，并提供相應(yīng)的停車服務(wù)。4.加強對小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序的巡查，及時處理車輛亂停亂放等問題。八、小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理（一）收費標(biāo)準(zhǔn)制定1.物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。2.實行政府指導(dǎo)價的，由市價格主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并向社會公布。3.實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（二）收費方式與結(jié)算1.物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式。2.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。3.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費方式和標(biāo)準(zhǔn)，定期向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，定期公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）費用調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)成本變化等原因需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行。2.實行政府指導(dǎo)價的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)前，將調(diào)整方案報價格主管部門和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。3.實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主協(xié)商一致，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定調(diào)整方式和調(diào)整時間。九、小區(qū)專項維修資金管理（一）資金繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，繳存專項維修資金。2.專項維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市價格主管部門根據(jù)不同類型房屋的建筑安裝工程每平方米造價等因素確定，并向社會公布。3.業(yè)主繳存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。（二）資金使用1.專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議，經(jīng)業(yè)主大會討論通過后，按照規(guī)定程序申請使用專項維修資金。3.申請使用專項維修資金時，應(yīng)提交相關(guān)材料，包括維修項目預(yù)算、維修方案、業(yè)主大會決議等。4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)按照規(guī)定對專項維修資金的使用申請進(jìn)行審核，符合要求的予以撥付；不符合要求的，不予撥付，并說明理由。（三）資金管理與監(jiān)督1.專項維修資金應(yīng)存入專戶管理銀行，建立專戶，實行?？顚Ｓ谩?.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)會同財政部門加強對專項維修資金的管理和監(jiān)督，定期對專項維修資金的繳存、使用、增值收益等情況進(jìn)行檢查。3.業(yè)主有權(quán)查詢專項維修資金的繳存、使用、增值收益等情況，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門及相關(guān)單位應(yīng)予以配合。十、小區(qū)管理的監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督檢查1.政府部門應(yīng)加強對小區(qū)管理工作的監(jiān)督檢查，定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、公共設(shè)施設(shè)備維護、秩序維護、物業(yè)服務(wù)收費等情況進(jìn)行檢查。2.社區(qū)應(yīng)加強對小區(qū)管理工作的日常監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和解決小區(qū)管理中存在的問題。3.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評價。（二）考核評價1.建立小區(qū)管理考核評價制度，對小區(qū)管理工作進(jìn)行量化考核評價。2.考核評價內(nèi)容包括小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、公共設(shè)施設(shè)備維護、秩序維護、物業(yè)服務(wù)收費、業(yè)主滿意度等方面。3.考核評價結(jié)果應(yīng)向社會公布，并作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評定、評優(yōu)評先等的重要依據(jù)。（三）投訴處理1.建立健全小區(qū)管理投訴處理機制，及時受理和處理業(yè)主的投訴和建議。2.對業(yè)主的投訴和建議，應(yīng)認(rèn)真調(diào)查核實，及時反饋處理結(jié)果，做到事事有回音，件件有著落。3.加強對投訴處理情況的跟蹤和監(jiān)督，確保投訴處理工作取得實效。十一、法律責(zé)任（一）建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，并處以罰款：1.未按照規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行建設(shè)的。2.未按照規(guī)定進(jìn)行竣工驗收備案的。3.建設(shè)工程質(zhì)量不符合要求的。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書：1.未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的。2.擅自改變物業(yè)管理用房用途的。3.將物業(yè)服務(wù)項目轉(zhuǎn)包或者分包給其他單位或者個人的。4.未按照規(guī)定對設(shè)施設(shè)備