開封物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)開封市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于開封市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理活動(dòng)。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。（四）定義1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。3.業(yè)主：房屋的所有權(quán)人。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。2.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。2.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的不同內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)服務(wù)分為不同等級(jí)，具體等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同市價(jià)格主管部門制定并公布。2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度執(zhí)行。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基準(zhǔn)價(jià)為[X]元/平方米·月，浮動(dòng)幅度為[上下浮動(dòng)比例]。二級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基準(zhǔn)價(jià)為[X]元/平方米·月，浮動(dòng)幅度為[上下浮動(dòng)比例]。三級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基準(zhǔn)價(jià)為[X]元/平方米·月，浮動(dòng)幅度為[上下浮動(dòng)比例]。四級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基準(zhǔn)價(jià)為[X]元/平方米·月，浮動(dòng)幅度為[上下浮動(dòng)比例]。五級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基準(zhǔn)價(jià)為[X]元/平方米·月，浮動(dòng)幅度為[上下浮動(dòng)比例]。3.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量要求一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：包括房屋建筑主體的管理與維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公共秩序維護(hù)與管理、車輛停放管理、裝飾裝修管理、消防管理、電梯運(yùn)行維護(hù)管理、檔案資料管理等方面，并對各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的質(zhì)量有明確要求。二級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：涵蓋了房屋及設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車輛管理等基本服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)對服務(wù)質(zhì)量有相應(yīng)規(guī)定。三級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：主要包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生清掃，綠化養(yǎng)護(hù)，公共秩序維護(hù)等服務(wù)，對服務(wù)質(zhì)量有一定標(biāo)準(zhǔn)。四級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備的基本維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、綠化保養(yǎng)、安全保障等服務(wù)，明確了服務(wù)質(zhì)量的相關(guān)要求。五級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：包括對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全等方面的基礎(chǔ)服務(wù)，對服務(wù)質(zhì)量有相應(yīng)規(guī)范。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1.非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、市場行情等因素協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式（一）包干制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。（二）酬金制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成（一）物業(yè)服務(wù)成本1.人員費(fèi)用：包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（二）法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中；實(shí)行酬金制的，在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過銀行托收、上門收取、自助繳費(fèi)等多種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）繳納時(shí)間1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起，按照合同約定的繳費(fèi)周期按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.新入住的業(yè)主應(yīng)當(dāng)自辦理入住手續(xù)之日起，按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）欠費(fèi)處理1.業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況等因素，適時(shí)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行成本監(jiān)審，并廣泛征求業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門的意見。3.價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，通過政府網(wǎng)站、新聞媒體等渠道向社會(huì)公布調(diào)整方案，征求社會(huì)意見，公示期不得少于[X]日。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整1.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商一致，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同變更協(xié)議后，方可調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前[X]日將調(diào)整理由、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定和調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。3.受理業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴舉報(bào)，并及時(shí)進(jìn)行處理。（二）房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。3.配合價(jià)格主管部門做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作。（三）其他部門職責(zé)其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的相關(guān)工作。（四）監(jiān)督檢查措施1.價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)情況進(jìn)行檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供相關(guān)資料。2.價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門可以通過查閱賬目、現(xiàn)場勘查、問卷調(diào)查等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。3.對違反本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主，價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以處罰，并記入信用檔案。九、爭議處理（一）協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)首先通過協(xié)商解決。雙方可以就爭議問題進(jìn)行溝通、協(xié)商，尋求達(dá)成一致意見。（二）調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)或者相關(guān)調(diào)解組織申請調(diào)解。調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，公正、