烏魯木齊預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為加強烏魯木齊市房地產(chǎn)市場預(yù)售管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售行為，保障購房人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于烏魯木齊市行政區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)售管理。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格依據(jù)國家法律法規(guī)及相關(guān)政策開展預(yù)售管理工作，確保各項管理措施合法合規(guī)。2.公平公正原則對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一視同仁，在預(yù)售許可、銷售監(jiān)管等方面做到公平公正，保障市場主體的合法權(quán)益。3.高效便民原則簡化辦事流程，提高辦事效率，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人提供便捷的服務(wù)，同時加強監(jiān)管力度，確保市場秩序。二、預(yù)售許可管理（一）申請條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。4.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市住房保障和房產(chǎn)管理部門提交預(yù)售許可申請，并提供以下資料：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金證明；工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。（二）申請與受理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在具備預(yù)售條件后，向市住房保障和房產(chǎn)管理部門提出預(yù)售許可申請。申請時，應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)資料，并對申請資料的真實性、合法性負(fù)責(zé)。2.市住房保障和房產(chǎn)管理部門收到預(yù)售許可申請后，應(yīng)當(dāng)對申請資料進行審查。對申請資料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5日內(nèi)一次性告知開發(fā)企業(yè)需要補正的全部內(nèi)容。對申請資料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)受理其申請。（三）審核與決定1.市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售許可申請之日起10日內(nèi)，對開發(fā)項目進行現(xiàn)場查勘，重點核查項目開發(fā)建設(shè)進度、預(yù)售方案落實情況等內(nèi)容。2.經(jīng)審核，對符合預(yù)售條件的，市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)作出準(zhǔn)予預(yù)售許可的決定，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對不符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予許可的決定，并書面說明理由。（四）預(yù)售許可證的發(fā)放與管理1.《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、坐落位置、預(yù)售房屋棟號、建筑面積、預(yù)售范圍、發(fā)證機關(guān)、發(fā)證日期等內(nèi)容。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。3.《商品房預(yù)售許可證》有效期為1年。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前30日內(nèi)，向原發(fā)證機關(guān)申請辦理延續(xù)手續(xù)。逾期未申請延續(xù)的，《商品房預(yù)售許可證》自行失效。三、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在申請預(yù)售許可時，選擇一家商業(yè)銀行作為預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并與監(jiān)管銀行、市住房保障和房產(chǎn)管理部門簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，在監(jiān)管銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。2.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用。（二）資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中確定的預(yù)售價格，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金繳存比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)進度分階段按比例撥付使用。2.具體繳存比例和撥付節(jié)點如下：基礎(chǔ)完工后，撥付至預(yù)售資金總額的20%；主體結(jié)構(gòu)完工后，撥付至預(yù)售資金總額的40%；竣工驗收合格后，撥付至預(yù)售資金總額的60%；完成房屋所有權(quán)初始登記后，撥付至預(yù)售資金總額的85%；剩余15%作為質(zhì)量保證金，在工程竣工驗收合格滿2年后，如無質(zhì)量問題，一次性撥付給開發(fā)企業(yè)。（三）資金使用監(jiān)管1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向市住房保障和房產(chǎn)管理部門提出用款計劃申請，并提供相關(guān)證明材料。2.市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)企業(yè)提交的用款計劃申請進行審核。對符合規(guī)定的，出具同意撥付意見；對不符合規(guī)定的，不予撥付，并書面說明理由。3.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照市住房保障和房產(chǎn)管理部門出具的同意撥付意見，及時將預(yù)售資金撥付給施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等相關(guān)單位。（四）監(jiān)督檢查1.市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)督檢查，定期核查預(yù)售資金繳存、使用情況。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合市住房保障和房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督檢查工作，如實提供有關(guān)資料。對違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并依法予以處罰。四、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)與購房人應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市住房保障和房產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一印制的商品房預(yù)售合同文本，并在合同中明確約定房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.購房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀合同條款，對合同內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同前提出修改意見。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對購房人的意見進行認(rèn)真研究，合理的應(yīng)當(dāng)予以采納。（二）合同變更1.商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)與購房人協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。變更合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面補充協(xié)議，并按照本辦法規(guī)定辦理合同備案變更手續(xù)。2.開發(fā)企業(yè)不得擅自變更合同內(nèi)容。因特殊原因需要變更合同的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)購房人書面同意，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（三）合同解除1.商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)與購房人協(xié)商一致，可以解除合同。解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面解除協(xié)議，并按照本辦法規(guī)定辦理合同備案注銷手續(xù)。2.因不可抗力或者開發(fā)企業(yè)原因?qū)е潞贤瑹o法履行的，購房人有權(quán)解除合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定退還購房款及其利息，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（四）合同備案管理1.市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售合同備案信息系統(tǒng)，對合同備案情況進行實時管理。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時辦理合同備案手續(xù)，不得瞞報、漏報、遲報。對未按照規(guī)定辦理合同備案手續(xù)的開發(fā)企業(yè)，市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并依法予以處罰。五、銷售行為規(guī)范（一）明碼標(biāo)價1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示商品房銷售價格、優(yōu)惠折扣、付款方式等信息，實行明碼標(biāo)價，不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。2.開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價格的，應(yīng)當(dāng)提前3日在售樓處顯著位置公示調(diào)整原因及調(diào)整后的價格。（二）銷售代理1.開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同，并明確雙方的權(quán)利義務(wù)。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定，如實向購房人介紹商品房有關(guān)情況，不得隱瞞、欺詐購房人。（三）禁止捂盤惜售開發(fā)企業(yè)不得采取捂盤惜售、囤積房源等方式哄抬房價，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。對違反規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并依法予以處罰。（四）禁止虛假宣傳開發(fā)企業(yè)不得進行虛假宣傳，欺騙和誤導(dǎo)購房人。對違反規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止違法行為，消除影響，并依法予以處罰。六、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)分工1.市住房保障和房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售管理工作的組織實施和監(jiān)督檢查。2.市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、建設(shè)、工商、物價等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售管理工作。（二）日常巡查1.市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售日常巡查制度，加強對開發(fā)項目的現(xiàn)場巡查。2.巡查內(nèi)容包括開發(fā)項目建設(shè)進度、預(yù)售許可情況、預(yù)售資金監(jiān)管情況、銷售行為規(guī)范情況等。對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)及時下達整改通知書，責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期改正。（三）投訴處理1.市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報電話和信箱，接受購房人及社會公眾對房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售違法違規(guī)行為的投訴舉報。2.對投訴舉報事項，應(yīng)當(dāng)及時進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報人。（四）信用管理1.市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，對開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為、市場經(jīng)營行為等進行信用記錄。2.對信用良好的開發(fā)企業(yè)，在預(yù)售許可、項目評優(yōu)等方面給予適當(dāng)支持；對信用不良的開發(fā)企業(yè)，依法予以重點監(jiān)管，并采取限制預(yù)售許可、公開曝光等措施。七、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停項目預(yù)售，責(zé)令開發(fā)企業(yè)整改。4.開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定辦理合同備案手續(xù)的，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。5.開發(fā)企業(yè)違反明碼標(biāo)價、銷售代理、禁止捂盤惜售、禁止虛假宣傳等規(guī)定的，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門、物價管理部門等按照各自職責(zé)依法予以處罰。（二）購房人違法責(zé)任購房人采取欺騙手段簽訂商品房預(yù)售合同的，該合同無效，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還購房款及其利息，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（三）其他責(zé)任1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房過程中違反規(guī)定的，由市住房保障和