安徽土增稅清算管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》等相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在安徽省范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓的納稅人土地增值稅清算管理?；驹瓌t土地增值稅清算應(yīng)遵循合法、公正、準(zhǔn)確、及時的原則，確保納稅人依法履行納稅義務(wù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征稅。清算單位的確定一般規(guī)定土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。特殊情況處理對于開發(fā)周期較長、工程規(guī)模較大、核算相對獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人可以申請按規(guī)劃或施工許可證確定的分期項(xiàng)目作為清算單位，但應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)證明材料，說明分期項(xiàng)目的合理性及成本核算的準(zhǔn)確性。清算條件應(yīng)進(jìn)行清算的條件1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?？梢笄逅愕臈l件1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。清算資料的報送納稅人應(yīng)報送的資料1.土地增值稅清算表及其附表；2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；3.項(xiàng)目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；4.納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。資料報送要求納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送清算資料；納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在簽訂委托合同之日起90日內(nèi)完成鑒證報告，并報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。納稅人應(yīng)如實(shí)提供清算資料，并對清算資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。收入的確認(rèn)一般規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。視同銷售行為的收入確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。扣除項(xiàng)目的確定取得土地使用權(quán)所支付的金額1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。房地產(chǎn)開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。2.前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。3.建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5.公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6.開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、合理地歸集各項(xiàng)成本、費(fèi)用，對于不能準(zhǔn)確劃分的共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法等合理方法進(jìn)行分配。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。加計(jì)扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和，加計(jì)20%的扣除。清算審核審核內(nèi)容1.審核收入情況，包括銷售收入的確認(rèn)是否準(zhǔn)確、完整，視同銷售行為的收入是否按規(guī)定確認(rèn)等。2.審核扣除項(xiàng)目，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、加計(jì)扣除等是否真實(shí)、合法、合理，扣除項(xiàng)目的分?jǐn)偸欠駵?zhǔn)確。3.審核增值額計(jì)算，包括增值額的計(jì)算是否正確，稅率的適用是否準(zhǔn)確等。審核方法1.案頭審核，對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。2.實(shí)地審核，對納稅人的項(xiàng)目開發(fā)、銷售、成本核算等情況進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)，核實(shí)有關(guān)情況的真實(shí)性、合理性。審核結(jié)果處理1.對于審核結(jié)果符合清算要求的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算審核結(jié)論，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。2.對于審核發(fā)現(xiàn)問題的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，要求納稅人限期整改，補(bǔ)充、完善相關(guān)資料；納稅人拒不整改或整改后仍不符合要求的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依法進(jìn)行處理。核定征收核定征收的情形1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；5.申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。核定征收率的確定核定征收率原則上不得低于5%，各市縣可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在不低于5%的幅度內(nèi)確定具體核定征收率，并報省稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)定辦理納稅申報，其扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。法律責(zé)任納稅人的責(zé)任納稅人未按照本辦法規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，或報送的清算資料不實(shí)的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。納稅人不如實(shí)申報繳納土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條、第六十四條的規(guī)定進(jìn)行處